Cela faisait quelques années que nous avions mis de côté le recours au crédit IN FINE pour financer l’investissement immobilier locatif. Les taux des crédits immobiliers étaient devenus trop élevés au regard du rendement de l’épargne pour espérer réaliser une capitalisation suffisamment importante et justifier le recours au crédit IN FINE par nature plus onéreux.

Néanmoins, la récente et violente baisse des taux des crédits immobiliers doit nous autoriser à revoir cette analyse. Le niveau actuel des taux des crédits immobiliers permet aujourd’hui d’envisager sereinement le recours au crédit IN FINE pour maximiser le rendement global de votre investissement immobilier locatif. 

Essayons de comprendre ensemble pourquoi le recours au crédit in fine est probablement une bonne idée actuellement. Vous pourrez réaliser vos propres simulations la fin de l’article grâce à notre simulateur qui vous permettra de chiffrer l’intérêt ou non du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable.

 

Retour sur le principe du crédit IN FINE.

De manière très simple, le crédit IN FINE est un crédit dont le capital n’est remboursé qu’en une seule fois au terme de la durée de financement. Pendant toute la durée du crédit IN FINE, l’emprunteur rembourse seulement le montant des intérêts.

Taux du crédit IN FINE + Assurance de prêt) * Montant du crédit IN FINE = Mensualité constante du crédit.

Exemple de tableau d’amortissement d’un crédit IN FINE

Montant du crédit       100 000,00 €
Durée 15 ans
Taux 1,36%
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Durée Capital restant dû Annuité Dont intérêt Dont capital Capital restant dû
1      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
2      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
3      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
4      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
5      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
6      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
7      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
8      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
9      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
10      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
11      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
12      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
13      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
14      100 000,00 €            1 360,00 €              1 360,00 € 0          100 000,00 €
15      100 000,00 €       101 360,00 €              1 360,00 €       100 000,00 €                            –   €
      120 400,00 €           20 400,00 €       100 000,00 €

 

Tout le sujet du crédit IN FINE est alors d’organiser et d’anticiper le remboursement de la dernière mensualité dont le montant est à hauteur du montant du capital emprunté.

La banque qui accepte de réaliser un financement IN FINE aura à cœur de prévoir ce remboursement de l’offre de prêt. Il est ainsi de coutume de prévoir le nantissement d’un contrat d’assurance vie dont l’alimentation mensuelle ou initiale permettra d’assurer le remboursement du capital à échéance.

De manière très simple, selon les hypothèses de rendement du support assurance vie, la banque exigera que vous versiez X euros, mensuellement ou en une seule fois au moment de l’édition des offres de prêt. Ces versements et leur capitalisation sur la durée du crédit permettront d’assurer le paiement de la dernière mensualité.

 

Dans notre exemple, pour rembourser 100 000€ dans 15 ans, vous avez le choix, considérant le rendement du placement de 3% / an / 15 ans :

– De réaliser un premier versement de 69 000€ lors de l’octroi du crédit. Cette somme placée au taux de 3% / an / 15 ans permettra de disposer d’environ 100 000€ en N+15.

– De réaliser des versements mensuels de 444€ pendant toute la durée du crédit IN FINE. Cette somme placée mensuellement au taux de 3% / an / 15 ans permettra de disposer d’environ 100 000€ en N+15.

Le crédit IN FINE est toujours plus cher que le crédit amortissable.

Au delà du taux du crédit IN FINE qui peut parfois être très légèrement supérieur au taux du crédit amortissable, le coût global d’un crédit IN FINE est toujours plus élevé que le coût global d’un crédit amortissable.

Le montant des intérêts payés mensuellement est fonction du montant du capital restant à rembourser :

– Dans un crédit IN FINE, le montant de la dette est constant et maximal sur toute la durée du financement ;

– Dans un crédit amortissable, le montant de la dette se réduit au gré des mensualités composées (d’intérêt et de capital). Puisque la dette est progressivement amortie, le montant des intérêts calculés sur une somme qui baisse sera mécaniquement réduit.

 

Exemple de tableau d’amortissement d’un crédit amortissable.

Montant du crédit             100 000,00 €
Durée 15
Taux 1,36%
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Durée Capital restant dû Annuité Dont intérêt Dont capital Capital restant dû
1             100 000,00 € 7 414,85 €      1 360,00 € 6 054,85 €                    93 945,15 €
2               93 945,15 € 7 414,85 €      1 277,65 € 6 137,19 €                    87 807,96 €
3               87 807,96 € 7 414,85 €      1 194,19 € 6 220,66 €                    81 587,30 €
4               81 587,30 € 7 414,85 €      1 109,59 € 6 305,26 €                    75 282,04 €
5               75 282,04 € 7 414,85 €      1 023,84 € 6 391,01 €                    68 891,03 €
6               68 891,03 € 7 414,85 €         936,92 € 6 477,93 €                    62 413,10 €
7               62 413,10 € 7 414,85 €         848,82 € 6 566,03 €                    55 847,08 €
8               55 847,08 € 7 414,85 €         759,52 € 6 655,33 €                    49 191,75 €
9               49 191,75 € 7 414,85 €         669,01 € 6 745,84 €                    42 445,91 €
10               42 445,91 € 7 414,85 €         577,26 € 6 837,58 €                    35 608,33 €
11               35 608,33 € 7 414,85 €         484,27 € 6 930,57 €                    28 677,76 €
12               28 677,76 € 7 414,85 €         390,02 € 7 024,83 €                    21 652,93 €
13               21 652,93 € 7 414,85 €         294,48 € 7 120,37 €                    14 532,56 €
14               14 532,56 € 7 414,85 €         197,64 € 7 217,20 €                      7 315,36 €
15                  7 315,36 € 7 414,85 €            99,49 € 7 315,36 €                              0,00 €
            111 222,70 €    11 222,70 €       100 000,00 €

 

Dans notre exemple, la somme des intérêt payés dans le cadre d’un crédit IN FINE est de 20400€ alors que la somme des intérêts payés dans le cadre d’un crédit amortissable n’est que de 11 222€.

 

Mais la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt permet de réduire ce surcoût, sans jamais le supprimer.

Comme vous le savez, les intérêts du crédit immobilier sont déductibles des revenus fonciers (et des BIC pour les locations meublées) et permettent donc de réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, en payant plus d’intérêt d’emprunt, l’emprunteur disposera d’un moindre revenu foncier imposable s’il souscrit un crédit IN FINE par rapport à un crédit amortissable.

Attention, la déductibilité des intérêts d’emprunt, ce n’est pas comme on l’entend encore trop souvent : Vous avez intérêt à payer beaucoup d’intérêt d’emprunt pour réduire votre impôt ! (et donc ne pas renégocier votre crédit immobilier locatif (cf »Faut il renégocier à la baisse le taux de crédit immobilier locatif ? Notre simulateur« ).

Quoiqu’il arrive, moins vous payez d’intérêt d’emprunt (et donc plus le taux de votre crédit immobilier est faible), plus vous vous enrichissez ! Vous paierez peut être plus d’impôt sur le revenu, mais au global vous paierez moins d’intérêt d’emprunt et vous vous enrichirez.

 

Dans notre exemple, le crédit IN FINE, c’est 20400€ d’intérêt à payer pendant 15 ans, c’est à dire 20400€ de revenu foncier qui ne subiront pas l’impôt sur le revenu (dont le montant est fonction de la Tranche marginale d’imposition de l’investisseur) ni de CSG/CRDS à 15.50%. Ainsi, payer 20400€ d’intérêt d’emprunt, c’est éviter de payer 9282€ d’impôt sur le revenu.

Au final, le coût réel de votre crédit IN FINE pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30%, c’est « montant total des intérêts payés sur la durée : 20400€  » – « Impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt : 9282€ = 11 118€.

 

Pour le crédit amortissable, le raisonnement est le même. Le montant des intérêts payés sur la durée du crédit sont de 11 222€, ils permettent de ne pas payer 5106€ d’impôt sur le revenu. Le coût réel du crédit amortissable (c’est à dire déduction faites de l’impact fiscal attaché à la déductibilité des intérêts d’emprunt) est de 6115€ (11222-5106).

 

Comme vous pouvez le constater, même après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt, le crédit IN FINE est toujours plus cher que le crédit amortissable. (et c’est toujours le cas, c’est mathématique, malgré ce que vous banquier peut essayer de vous expliquer).

 

 

Tout le secret du crédit IN FINE repose sur la capacité à rémunérer l’épargne qui permettra le remboursement de la dernière mensualité.

Le surcoût systématique du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable devra être compensé par le rendement obtenu sur le contrat d’assurance vie qui assurera le remboursement du capital à l’échéance du crédit IN FINE.

Le rendement de l’épargne devra dès lors être supérieur au coût réel du crédit IN FINE pour rendre ce dernier préférable au crédit amortissable.

 

Dans notre hypothèse d’un rendement de 3% / année / 15 ans que je crois totalement réaliste et même prudent, il suffit d’épargner 444€ par mois pendant 15 ans pour disposer à terme d’un capital de 100 000€ (déduction faites de la fiscalité sur le rachat du contrat d’assurance vie support).

Au total, l’emprunteur aura donc déboursé 444*12*15 = 79920€ pour disposer à terme de 100 000€ (là ou dans un crédit amortissable, il aurait déboursé 100 000€).

L’effet capitalisation est particulièrement attrayant et permet de très largement compenser le surcoût mécanique du crédit IN FINE.

 

Au terme de cette simulation réaliste, le crédit IN FINE est préférable au crédit amortissable et permettrait dans l’hypothèse ou l’épargne serait effectivement rémunérée à 3% net par an, un gain de 15 000€ par rapport au crédit amortissable. Cette rémunération de l’épargne suppose une diversification sur les unités de compte ou l’investissement sur des supports novateurs tels le contrat euro-croissance (cf »Crédit IN FINE + Assurance vie Euro-croissance / UC ETF = Effet de levier optimal pour le financement d’un investissement immobilier ?)

J’entends déjà les Cassandres expliquer que ce rendement est foutaise dans ce monde de rendement zéro. Ainsi, pour anéantir l’intérêt du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable, il faudrait un rendement minimum de 1% par an / 15 ans. Cela me semble raisonnable. Non ?

 

Nous devons disposer là de marges de manœuvre intéressantes qui doivent permettre de réfléchir à l’opportunité du crédit IN FINE pour financer les investissements locatifs ?

 

 

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26 Comments

  1. Ce n’est pas lié à la situation actuelle des taux bas. Dans certains cas d’investisseurs immobiliers, il était déjà intéressant de pratiquer le infine.

     » Il est ainsi de coutume de prévoir le nantissement d’un contrat d’assurance vie »
    C’est de coutume, mais pas obligatoire, je le déconseille même si possible. Mais la Banque peut vous faire croire qu’il faut passer par ce schéma qui l’avantage.

    Attention votre calcul global sur la durée du prêt n’est pas correct, en principe il faut faire un calcul annuel.
    Ce qui permet d’ailleurs de voir l’intérêt pour un prêt amortissable d’anticiper, pour certains cas, le remboursement.

    • Je suis d’accord avec Ankou.
      Si cela est possible, ne pas nantir un contrat d’assurance-vie.
      J’ai personnellement opté pour une garantie hypothécaire certes coûteuse mais:
      – je garde la main sur mon contrat (arbitrages, versements, retraits….)
      – j’anticiperai des retraits à partir de la 8eme année afin d’optimiser les abattements fiscaux
      – les frais de garantie hypothécaire sont des charges déductibles

      • Pourriez vous me dire comment vous avez pu négocier cette garantie hypothécaire (et auprès de qui?). Je chercher aussi à comparer un prêt classique et in fine et votre approche semble intéressante! Mais quelle banque accepte ce genre de montage?Merci d’avance de vos conseils et bons tuyaux

        • Bonjour,

          le montage que j’ai effectué globalement est du 60/40 (60% en in fine et 40% en amortissable). Le montage me permet d’avoir un effort de trésorerie nul compte-tenu des loyers et de toutes les charges (financières, taxe foncière….).
          Sur mon contrat d’a-vie j’ai environ 7O% du montant du montant du prêt un fine.
          J’ai convaincu mon banquier qu’en capitalisant, mon contrat atteindrait à terme 100% du prêt in fine.
          Le risque pour la banque est très faible: je n’ai pas d’effort de trésorerie, et à terme le prêt in fine sera remboursé par le contrat. Au pire, s’il arrivait un problème, la banque a une hypothèque sur un bien qui vaut 100 et un capital à rembourser de 60 (j’aurai amorti 40).
          Ma banque est une grande banque mutualiste très connue!

          Bon courage

          • Attention à l’in fine adossé à des contrats d’AV, surtout aujourd’hui avec des taux négatifs sur 10 ans!

            Vous avez lu la loi Sapin2?

            • Je ne suis pas une pro…et je ne connais pas la loi Sapin2…Quel impact? Pouvez vous m’expliquer?

              • Blocage de votre AV, donc impossibilité de rembourser le capital du infine

                • La loi ne devrait concerner que les fonds en euros des contrats d’assurance vie. C’est pourquoi mon contrat est investi à 100 % en unités de compte. Je réduirais le risque non pas en arbitrant vers le fond euros mais en faisant des retraits chaque année à partir de la huitième année en profitant des abattements. Les capitaux retirés seront soit réinvestis sur des enveloppes disponibles, soit serviront à rembourser le capital par anticipation sans indemnités, en fonction de la conjoncture à ce moment-là.

    • Bonjour;
       » J’entends déjà les Cassandres expliquer que ce rendement est foutaise dans ce monde de rendement zéro… »

      Quelle manière dédaigneuse et inélégante de traiter les personnes qui ne pensent pas comme vous Mr Guillaume Fonteneau !
      Oui, je ne pense pas que cette prose soit un bon plan, peut-être suis-je Cassandre, mais en tous cas, ce qui est sûr, c’est que je suis réaliste.
      Il n’est pas bon aujourd’hui d’épargner sur un contrat d’assurance vie quelque soit la raison ou l’origine. Préférez TOUJOURS devoir de l’argent à La Banque plutôt que le contraire !!!

      Petit extrait d’un autre Réaliste:

      Entrée libre mais sortie bien gardée
      La loi dite Sapin 2 contient une disposition qui vient d’être votée par le Sénat et permet aux gérants français de mettre des barrières (gates en jargon anglais financier) aux fonds ouverts pour « limiter les risques de course au premier sortant et protéger in fine les investisseurs des conséquences de ventes forcées d’actifs ». Cette disposition concerne aussi les fonds immobiliers dits OPCI.
      Protection, sécurité : évidemment, on nous présente cette disposition comme étant pour notre bien.
      En réalité, ces fonds ne sont donc plus qu' »ouverts » dans le sens entrée. Vous y entrez quand vous voulez mais vous n’en sortez plus comme vous voulez. Enferme-t-on les gens pour leur bien ? Non, on les enferme toujours pour le bien de ceux qui restent à l’extérieur.
      Je n’ai qu’un conseil : évitez les fonds français, préférez les fonds étrangers qui n’adoptent pas encore ce genre de dispositifs. Dans tous les cas, lisez attentivement les conditions d’activation des barrières (gates).
      Alors que la volatilité (terme financier lénifiant pour désigner un risque de perte) augmente sur les marchés financiers, les autorités semblent craindre que les épargnants ne cherchent autre chose, ne se dirigent en dehors des marchés financiers.
      Les banques craignent que notre épargne n’emprunte d’autres chemins (financement participatif ou crowdfunding, actifs tangibles, placements dits « atypiques ») au détriment de leurs produits (actions, obligations et OPCVM gérés par elles).
      Il est vrai qu’une fuite éperdue hors des obligations de l’Etat français, hors de l’assurance-vie, hors des marchés financiers encadrés, contrôlés et surtout manipulés aurait un mauvais effet.

      Bien à vous tous

      • Bonjour,

        Quelle est la source de cette nouvelle disposition ? Avez vous un article de la loi SAPIN qui présente cette nouvelle disposition ?

      • « Préférez TOUJOURS devoir de l’argent à La Banque plutôt que le contraire !!! »

        C’est aussi ma position.

        Raison pour laquelle, malgré mon âge avancé, j’emprunte toujours aux Banques.

        Concernant la loi Sapin, c’est connu de tous, mais les médias, me semble-t-il, sans confirmation, ont reçu l’ordre de ne pas en parler pour ne pas affoler les foules.

        • Merci Ankou pour votre position et votre réalisme !
          Je confirme, votre dernière phrase sans pouvoir confirmer ce fait, car le confirmer par quelque support qu’il soit reviendrait à admettre qu’il y a « risques » et donc affoler le peuple avec les conséquences que l’on imagine (Cf. Grèce ou Chypre).
          Quant aux sources, inutile de les citer, puisque pour GF, ce sont à chaque fois, comment dit-il, « des annonceurs de fin du monde ».

          Les risques sur l’AV progressant à grande vitesse, j’ai donc décidé cette semaine de racheter mes fonds en euros, tout en gardant quelques centaines d’euros pour garder l’antériorité des 8 ans.
          Cordialement

          • Vous me faites bien rire 😉

            Vous faites état d’une nouvelle disposition législative. Pourriez vous simplement nous en faire part et nous donner les références ?

            • Si vous savez lire et comprendre, vous n’allez pas rire longtemps ou alors vous allez rire JAUNE !.

              Il s’agit d’un entrefilet dans L’Agefi Hebdo sous la rubrique « on en parlera demain ». Voici le texte complet:

               » Le Sénat a adopté un amendement à la loi Sapin 2 permettant aux gérants français de mettre des « gates » à tous leurs fonds ouverts, « à titre provisoire et quand des circonstances exceptionnelles l’exigent ». L’Autorité des marchés financiers (AMF) est déjà habilitée à geler ou plafonner les rachats d’un fonds ; les gérants peuvent aussi déjà stopper les sorties, mais non pas les plafonner, à l’exception des fonds de fonds alternatifs et des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Ils pourront désormais mettre des « barrières » aux rachats pour tous leurs fonds. Visant à « limiter les risques de course au premier sortant et protéger in fine les investisseurs des conséquences de ventes forcées d’actifs », cette mesure s’inscrit dans le cadre des travaux internationaux sur la gestion des risques. Les conditions de son activation (durée limite, information des investisseurs, etc.) seront définies dans le règlement général de l’AMF. L’amendement précise aussi la marche à suivre pour les assurances-vie en unités de compte qui pourraient alors soit transférer les parts de fonds à l’assuré, soit suspendre le paiement des prestations sur la partie du contrat affectée. »

              Inutile pour une fois de traduire le jargon financier, c’est assez clair. Pour notre sécurité, les fonds ouverts ne le sont qu’à l’entrée mais pas à la sortie. On nous incite à être sur les « marchés financiers », à bancariser notre épargne.
              Ces marchés sont manipulés. Les professionnels le savent. Mais, pour nous empêcher d’en sortir, tout un arsenal législatif se met en place.

  2. Cedric says:

    Bonjour,
    Serait-il possible de modifier quelque peu le simulateur pour permettre de saisir des taux d’intérêt de d’assurance différents entre les crédits in fine et amortissable.
    En effet, ces taux sont légèrement inférieurs dans la réalité et cette différence diminue le gain du crédit infine.
    On avons récemment consulté notre banque pour un projet immobilier, et elle nous a fait du 1.95% + 0.36% en infine alors qu’en amortissable la proposition a été de 1.75% + 0.17%

  3. Sujet intéressant, qui reprend en effet tout son intérêt avec la baisse des taux d’emprunt, puisque sa rentabilité vient du différentiel entre le taux d’emprunt net (en locatif, il faut donc retirer l’IR et les PS, donc par exmeple un taux de 1% revient à 0.56% pour une tranche d’IR à 30%, car 30%+15.5%-1.5% env de CSG déductible) et le taux de rendement net du placement (fiscalité intéressante sur une AV, avec au pire 7.5% au-delà des 4600e d’abattement par an après 8 ans).
    @David : si vous avez réussi à faire accepter votre prêt sans nantissement de l’AV (et sans apport conséquent au départ), chapeau !

    Une idée supplémentaire à « apporter au moulin » : l’économie sur les frais. En effet, si vous avez une AV avec un montant proche de ccelui du prêt (et donc pas de versement ensuite), à condition de nantir l’AV, vous pouvez demander à ne pas avoir de frais de garantie type caution ou hypothèque. Quand on voit que Crédit logement prend en gros 1400e de frais fixe + des frais proportionnels d’env 500e pour 150ke emprunté, c’est une économie non négligeable, et encore plus pur les prêts de montant bcp plus faible, pour lesquels les 1400e fixes représentent un coup très élevé, encore plus en comparaison de taux désormais bas. Pour un emprunt de 50ke, les frais de cautionnement doivent être d’env 1500e par exemple je pense. A titre de comparaison, le nantissement, c’est gratuit.

    En dehors de l’aspect rentable de ce montage grâce aux taux bas, car d’un point de vue rendement des placements, je suis nettement moins optimiste que Guillaume, j’avoue me proser des questions son aspect sécuritaire, car au pire du pire, en cas de faillite ou quasi faillite de l’AV, on se retrouve avec un emprunt tjrs valable au montant maximum, et une AV à … 0 ! (en fonds en euros comme en UC, l’assureur ne fait alors pas la différence sur ses créances, comme d’ailleurs s’il décide de bloquer les sorties de fonds).

    Par ailleurs, même d’un point de vue rentabilité, si jamais, après une période de blocage d’AV (pas de faillite qui est bcp moins probable) due à une haussee des taux, le gouvernement décidait de changer la fiscalité de l’AV, alors le calcul serait moins intéressant.

    Bref, un montage qui reprend tout son intérêt, mais de préférence sur une durée pas trop longue pour être moins sensible aux changements de taux, d’économie, de cycle immobilier et de fiscalité, 8 à 10 ans max donc, moins si l’AV est déjà ouverte et que donc les 8 ans pour une fiscalité faible seront atteints plus vite.
    Un pari à court terme moins incertain qu’un pari à long terme. Personne ne sait de quoi l’avenir sera fait.

  4. « Tout le secret du crédit IN FINE repose sur la capacité à rémunérer l’épargne qui permettra le remboursement de la dernière mensualité. »

    Oui, et la gestion de patrimoine consiste également en la gestion des risques: si on n’arrive pas à générer du rendement sur les supports financiers, le montage avec du in fine ne s’avérera pas bon à la fin (on pourrait me rétorquer que c’est le job du CGP que de faire de la performance: certes mais comme indiqué, les rendements obligataires et monétaires s’effondrent voire sont négatifs et les marchés actions sont sur plutôt sur des valorisations élevées que basses).

    S’il n’y a pas de cash pour faire un versement initial et donc potentiellement un « petit » investisseur, pourquoi aller s’exposer sur une opération avec des risques supérieurs qu’avec un crédit amortissable ?

    S’il y a du cash, alors il y a plus pertinent que de faire du in fine avec fiscalité revenus fonciers.

    Le in fine, pourquoi pas mais sur des échéances courtes ou du type crédit lombard et sur des problématiques spécifiques de mon point de vue.

  5. Bonjour,
    Et ne négligeons pas la loi SAPIN II qui pourra vous priver de votre argent au moment ou vous devrez rembourser le capital de votre crédit…
    Bref, le In Fine est à mon avis à proscrire sauf cas très particuliers, principalement du fait de l’incertitude sur la capacité réelle à rembourser le capital à terme.

    • Le seul intérêt du in Fine c’est qu’il ne soit pas nanti sur de l’épargne bancaire.

      D’autant plus vrai aujourd’hui qu’hier.

      Et dans le même style il est toujours préférable d’être débiteur de ses organismes financiers que créditeur.

  6. Article plutôt intéressant sur le crédit IN-FINE.
    Ce qui est le plus intéressant dans ce type de crédit c’est le cash-flow que l’on peut dégager au final sur un investissement locatif.
    Et c’est ce qui m’interesse personnellement. N’avoir que des intérêts à payer lors de la durée du crédit, même s’il y ‘a nantissement d’un contrat d’assurance vie c’est quand même plus intéressant pour dégager du cash-flow.
    Sinon comme disait David plus haut un 60/40 est très intéressant également.
    Je vais m’intéresser à ce type de crédit pour mes prochains investissements.

  7. Bonjour . Il y’a un avantage au crédit in fine : il peut servir d’assurance décès !
    En effet , en cas de décès le prêt est remboursé à 100% du capital emprunté tout au long du prêt alors qu’en cas de crédit amortissable , seul le capital restant dû est remboursé…..

    pour une personne de 63 ans , avec un crédit sur 15 ans ; le risque de décès avant la date d’échéance est de de 50%…. un peu plus de capital pour les héritiers !!

    • Mais à quel prix ! Les assureurs ont bien sûr pensé à ça. L’assurance décès pour un prêt amortissable coûte déjà cher, en version in fine c’est encore plus ! Enfin, pour les assureurs qui acceptent de couvrir, d’autres refusant simplement de le faire.

  8. j’ai déjà fait des montages en in fine : même taux d’assurance que l’amortissable .
    le crédit in fine est interessant (sous conditions dont TMI +++ ,revenus fonciers précédents, etc…) mais le souci est que souvent les emprunteurs utilisent les loyers récoltés au lieu de les thésauriser !!! et bien souvent les conseilleurs ne sont pas clairs sur le risque des prisx immobiliers et le rapport de l’AV.

    ps : bravo pour ce site !

  9. Si le taux est le même, alors la base doit être différente : CRD et non capital de départ. Le montant risqué baissant au fur et à mesure du remboursement avec un prêt amortissable, ce qui n’est pas la cas du prêt in fine, j’imagine mal des compagnies d’assurance avec des armées d’actuaires ne pas avoir adapté le prix de l’assurance au risque en face.
    Si jamais la base de calcul est la même, c’est que la compagnie d’assurance a mis le prix à un niveau tellement élevé que dans les deux cas elle s’en met plein les poches. Je vois mal une compagnie faire le choix philantropique de travailler pour perdre de l’argent, même une mutuelle. Ou bien merci de partager avec tout le monde sur ce site le nom de cette compagnie, que tout le monde en profite 🙂
    Par ailleurs, à 63 ans, le prix de l’assurance est très élevé, en rapport avec le risque, fort logiquement.

    Pour le reste de votre message, je suis bien d’accord : il faut réellement prévoir le remboursement, et pas avec le rendement du fonds en euros de l’an passé, mais avec celui que l’on peut estimer pour els années à venir (à -0.2/0.3% chaque année sur les fonds en euros, on arrive vite à pas grand chose, hors fonds euro-croissance ou pari sur des uc, avec les risques qui vont avec).

    Quant aux prix de l’immobilier, qui évoluent globalement en fct des taux, et localement en fct de la démographie et de l’emploi, bien malin celui qui peut prévoir à 10 ans.

  10. Salut a tous,

    Bravo pour le site, je suis souvent d’accord avec les éclairages du genre que le prix de l’immobilier est cher et qu’il faut se focaliser sur le rendement des « loyers ».

    Il y a un vrai problème de bulle financière mondiale qui fait tout monter à une valeur anormale. Les dettes vont devoir exploser un jour ou l’autre. Notre argent durement économisé ne vaudra plus rien. Ca risque de dégringoler très fort et peut-être en commençant par un crash obligataire.

    Alors je dirais qu’il vaut mieux ne pas investir ses propres deniers si c’est possible (pas de nantissement AV) pour le l’In Fine et sortir du système financier en investissant dans des biens de production indispensables en cas de crise (comme l’alimentation mais il doit y en avoir d’autre…).

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