Dans la continuité de l’article « Assurance prêt immobilier senior : Quels coûts, quelles solutions pour emprunter après 60, 65 ou 70 ans ? » que nous avions rédigé sur l’assurance emprunteur des seniors où nous avions indiqué les solutions pour pouvoir emprunter après 60, 65 ou 70 ans, nous avons souhaité affiner les informations afin que les données puissent être réactualisées, vous faisant ainsi profiter de l’information concernant les taux d’assurances de prêt présentés banque par banque.

Un réel comparatif entre les contrats d’assurance en délégation et les offres de contrat groupe de banque sera réalisé montrant ainsi que l’assurance emprunteur représente non seulement la source de profit la plus importante dans un emprunt immobilier senior mais aussi que dans une majorité des cas elle constituera la solution qui permettra d’en obtenir l’accord.

Ceci sera aussi l’occasion de montrer que certaines banques ont adapté leurs contrats d’assurances emprunteur afin que l’âge maximal de couverture soit repoussé et ainsi la durée de prêt potentielle rallongée.

Néanmoins bien que des efforts aient été fais, nous sommes encore loin d’une offre qui correspond à la demande et les refus de prêt pour question d’âge trop avancé restent très fréquents.

Manque de connaissance des conseillers bancaires et de certains courtiers en prêt immobilier, manque d’ouverture d’esprit sur les solutions qui pourrait être trouvées via une délégation d’assurance, oubli du fait que ce n’est pas au client de s’adapter à l’offre bancaire mais bien à la banque de satisfaire l’exigence de son client sont autant de paramètres qui font que les emprunteurs seniors n’arrivent pas à finaliser des dossiers de prêt pourtant simple sur le papier.

Il faut en effet que ceux-ci enchaînent les rendez vous bancaires afin de trouver un conseiller clientèle compétent en la matière.

La notion de marge bancaire réalisée sur l’assurance emprunteur étant la seule problématique du conseiller, il réduira d’autant la durée du prêt si son assurance groupe à un âge limite de couverture dans le temps.

Il est donc important de connaître par banque celles qui ont élaboré des solutions d’assurances emprunteurs spécifiques.

Néanmoins vous risquez d’être confronté en parallèle à des problématique de dépassement de taux d’usure (« Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur« )  si la solution proposée par votre banquier, bien qu’existante, est trop chère ou si les quotités d’assurance exigées sont trop importantes (cf « Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.« )

D’autres ont trouvé la parade en accordant le prêt immobilier  sans assurance ou alors en sortant le coût de celle-ci de l’offre de prêt limitant ainsi la problématique de refus de prêt pour TAEG dépassant le seuil de l’usure.

Cet article sera donc l’occasion de vous donner les informations de base nécessaires avant de rencontrer votre banquier. Vous disposerez ainsi des informations qui vous permettront de le guider car soyez certains que dans de nombreux cas c’est vous qui devrait lui apporter la solution sur un plateau si vous souhaitez obtenir le précieux sésame…

Néanmoins, il faudra s’armer de patience car c’est une réalité la mise en place d’un prêt immobilier senior est difficile non pas pour des questions d’endettements comme ce pourrait être le cas pour un jeune emprunteur mais tout simplement pour des questions de compétence de l’interlocuteur.

En effet bien au-delà de l’organisme bancaire, c’est l’interlocuteur compétent et fiable qu’il vous faudra trouver. Ne chercher donc pas un taux mais bien un interlocuteur. Vous y gagnerez temps mais aussi argent même si le taux peut apparaître un peu plus élevé.

 

Pourquoi souscrire une délégation d’assurance de prêt senior

Bien évidement la première raison qui nous vient à l’esprit sera l’économie de coût que nous développerons par la suite mais bien au-delà de ça d’autres arguments sont tout à fait valables.

Le premier sera la possibilité d’allonger son prêt grâce à une durée de couverture plus longue.

Il ne sera pas rare que votre banquier vous indique que votre prêt doit être fait sur une durée assez courte.

La raison ??? La durée de couverture maximale de son assurance emprunteur « maison ». Une des exigences des banques est que votre emprunt soit couvert par une assurance emprunteur décès et ce jusqu’à la fin de votre crédit.

Si vous êtes à la Caisse d’Epargne, au LCL, à la Banque Postale, ou au Crédit du Nord vous vous apercevrez que la durée de votre prêt correspondra au temps qu’il vous reste pour atteindre vos 75 ans

Ainsi si vous avez 65 ans la durée maximale de votre emprunt (à première vue du moins) sera de 10 ans. Si vous aviez 70 ans elle sera de 5 ans.

Alors bien sûr quand on verra une mensualité de prêt sur 5 ou 10 ans, forcément très élevée, et qu’on la comparera à vos capacités d’endettement (maximum un tiers des revenus en moyenne) on vous indiquera que cela ne passe pas et que vous êtes trop âgé pour emprunter.

La réponse de base du banquier se limitera donc à vous dire qu’à moins de disposer d’un apport plus conséquent ou de réaliser un emprunt d’un montant plus bas, l’opération ne pourra se réaliser.

Si vous allez consulter des banques telles que le Crédit Mutuel, Boursorama ou le Crédit Foncier, il vous sera proposé une durée de 5 ans plus élevé puisque leur contrat groupe peut vous couvrir jusqu’à 80 ans.

Ceux que ces organismes ou leurs conseillers oublient de vous dire soit par omission soit par manque d’information c’est qu’avec une délégation d’assurance vous pourriez accéder à des produits vous accordant une couverture allant jusqu’à 85 ans voir 90 ans.

Ainsi en rallongeant votre prêt de 5 ou 10 ans vous augmenterez vos capacités d’emprunt et pourrez ainsi obtenir un crédit équivalent à la somme que vous souhaitiez.

Le problème est donc à prendre à l’envers de la pensée parfois obtus de certains conseillers bancaires qui se limitent à vouloir vous faire rentrer dans leurs cases.

Indiquez donc à votre banquier, après avoir vérifié que cela été possible bien sûr, que grâce à la délégation d’assurance à laquelle vous avez droit (Loi Lagarde) votre emprunt pourrait être allongé de quelques années tout en étant couvert jusqu’au terme de votre emprunt et que grâce à cela votre emprunt pourrait être accordé, les capacités d’endettement étant respectées.

A ce moment là c’est bien le banquier qui s’adaptera à votre situation et à vos contraintes et non l’inverse comme cela devrait être le cas dans tous métiers commerciaux.

Côté Crédit Agricole ou Caisse d’Epargne une évolution récente a été mise en place pour prendre en compte les spécificités de la clientèle senior et le fait de devoir les assurer sur une durée plus longue. Des contrats d’assurance emprunteur destinés au plus de 65 ans vous seront proposés mais les prix très élevés viendront très fortement augmenter le coût de votre emprunt. Ainsi le dépassement de taux d’usure sera la plupart du temps dépassé rendant dans tous les cas la finalisation de votre opération très difficile.

Dans le cas où ces banques ou d’autres d’ailleurs vous imposeraient une assurance emprunteur qu’elles omettraient (volontairement) de signaler dans votre offre de prêt (elles n’apparaitraient d’ailleurs pas dans les premières simulations et vous serez présenté à côté comme un complément « facultatif » « obligatoire ») vous aurez tout intérêt à valider en parallèle les solutions que vous pourriez obtenir via une délégation d’assurance afin de faire jouer la Loi Hamon le plus rapidement possible. http://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/changer-dassurance-de-pret-lanalyse-de-lequivalence-de-garantie-de-la-loi-hamon.html

Lorsque nous parlons de « valider en parallèle les solutions que vous pourriez obtenir via une délégation d’assurance » nous pensons tout d’abord à l’équivalence de garanties demandée par votre banque mais aussi et c’est un point très important, à l’acceptation médicale du contrat d’assurance emprunteur que vous comptez sélectionner.

Ne vous satisfaite pas d’un devis que vous garderiez sous le coude en vous disant que vous vous occuperez de cette partie une fois votre prêt débloqué car vous prendriez le risque d’avoir de mauvaise surprise sur les conditions d’acceptations de votre dossier.

En effet passé un certains âge des problématiques de santé peuvent apparaître. Même si vous pouvez les considérer bégnines (ce peut être le discours de votre médecin) ou normale au vue de votre âge (hypertension, diabète léger, cholestérol,….) le médecin conseil de la compagnie pourra voir les choses autrement et des refus d’assurance ou surprimes pourraient vous être appliqués rendant votre opération de changement d’assurance impossible. Vous vous retrouveriez ainsi coincé sur un contrat d’assurance bancaire avec des primes que vous pensiez fortement diminuer mais que vous devrez conserver pendant toute la durée de votre emprunt faute d’avoir anticiper la problématique.

Il est donc important de tout valider en même temps, en prenant en compte le fait que certains assureurs pourront être mieux disant sur des pathologies cardio vasculaires, d’autres sur le diabète ou le cholestérol, etc….

Un courtier d’assurance emprunteur http://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/courtier-assurance-emprunteur-specialise-en-risque-aggrave-de-sante-et-convention-aeras.html  devrait dans ces cas là pouvoir vous aider à trouver une solution adaptée et vous accompagner sur le changement d’assurance.

Néanmoins dans la pratique il est tout de même rare qu’un contrat groupe bancaire donne une acceptation médicale moins favorable qu’un contrat d’assurance en délégation et c’est bien souvent l’inverse qui se produit. Un peu de prudence dans la démarche ne vous coûtera pas grand-chose.

Le deuxième argument valable pour utiliser une délégation d’assurance senior sera donc les possibilités d’acceptation médicale plus souple.

Plus souple mais attention pas forcément sur tout les contrats.

En pratique seule quelques compagnies cherchent à capter le marché des seniors et vous aurez donc intérêt à affiner votre recherche afin de connaître les quelques acteurs de ce marché de niche car ils ne sont pas forcément tous présent sur les comparateur d’assurance. Quand l’écart de prix est de 30% sur les marchés des jeunes emprunteurs, il peut aller du simple au triple pour les emprunteurs les plus âgés.

Si vous avez une problématique de santé avérée il faudra avoir en tête que les grilles d’acceptation médicales sont différentes d’une compagnie d’assurance à l’autre et que les surprimes peuvent changer la donne. En résumé ce n’est pas en sélectionnant le contrat le moins cher que la prime d’assurance finale (après majoration) sera la moins élevée.

Le dernier argument sera, comme nous vous l’indiquions en début d’article, le prix.

Pour ce faire nous avons repris les éléments d’une étude récente présentée par BAO et qui recense les taux d’assurance emprunteur pratiqués par les banques. Nous avons ainsi pu sur un exemple concret les comparer à ceux de la délégation d’assurance montrant ainsi non seulement en taux mais aussi en euros quels sont les écarts de tarifs et de budget qu’il peut exister sur la durée d’un emprunt.

Nous en avons profité pour rajouter certains éléments consultés par les emprunteurs à savoir le TAEG, le TAEA et le coût total en euros permettant ainsi d’avoir une analyse sur différents paramètres qui ont pour objectif selon les organismes de crédit ou de courtage en prêt de donner une meilleure vue au consommateur l’aidant ainsi à sélectionner l’offre la mieux disante.

Nous ne partageons bien sûr que partiellement cette façon de comparer offres de crédit immobilier car comme précisé récemment  ces taux sont régulièrement faux http://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/credit-immobilier-simulateur-de-calcul-du-taeg-et-du-taea-des-taux-obligatoires-mais-souvent-faux.html

Le simulateur de de TAEA et de TAEG de ce même article ont donc permis de calculer les taux de manière juste afin de vous livrer un comparatif réel et basé sur des données exactes.

Comparatif Taux d’assurance seniors banques par banques vs taux en délégation d’assurance

exemple d’un emprunteur retraité entrant dans la catégorie senior et qui souhaite obtenir
un prêt de 150 000€ à 1,20% sur 12 ans (incluant 1500€ de frais divers : dossier, garanties,…)
garanties assurance emprunteur pour un risque décès (PTIA non souscrite pour des raisons d’âge à la souscription)
durée du prêt immobilier 12 ans
âge de l’emprunteur à la souscription de l’assurance de prêt immobilier 66 ans
  taux d’assurance en % calculé sur le capital initial TAEA Coût en Euros sur la durée du prêt prime mensuelle moyenne TAEG
Banque par banque
Crédit Agricole pas d’offre standard pas d’offre standard pas d’offre standard pas d’offre standard pas d’offre standard
Crédit Mutuel – CIC 1,36% 2,494%          24 480,00 €           170,00 € 3,87%
Caisse d’Epargne pas d’offre standard pas d’offre standard  pas d’offre standard  pas d’offre standard  pas d’offre standard
Crédit Foncier CFF 0,90% 1,674% 16 200,00 € 112,50 € 3,05%
La Banque Postale 0,78% 1,456% 14 040,00 €  97,50 € 2,83%
BNP 1,50% 2,739%          27 000,00 €           187,50 € 4,12%
LCL 1,25% 2,300%          22 500,00 €           156,25 € 3,68%
Société Générale SG 1,75% 3,172%          31 500,00 €           218,75 € 4,55%
Crédit du Nord 1,31% 2,406%          23 580,00 €           163,75 € 3,78%
HSBC 1,65% 2,999%          29 700,00 €           206,25 € 4,38%
meilleure offre en délégation d’assurance obtenue sur le comparateur du Blog Patrimoine Nous avons construit un Comparateur d’assurance de prêt que vous pouvez tous utiliser gratuitement : Comparateur d’assurance de prêt
offre 1 0,50% 0,942% 9 000,00 €             62,50 € 2,32%
offre 2 0,61% 1,145% 10 980,00 €             76,25 € 2,52%
offre 3 0,65% 1,227% 11 700,00 €             81,25 € 2,61%
offre 4 0,66% 1,237% 11 880,00 €             82,50 € 2,62%

 

Premier enseignement, tout comme pour les jeunes emprunteurs, les écarts entre les taux d’assurance emprunteurs peuvent aller du simple au triple. Inutile de s’attarder sur des cas spécifiques, la tendance est générale et il n’y a aucune exception dans le cas présent.

Les écarts de prix auraient pu être différents si le prêt avait été fait sur une durée d’emprunt plus longue car la majorité des produits d’assurance en délégation ont des taux qui augmente avec la durée de l’emprunt.

Néanmoins l’étude faite par BAO n’a pas permis de donner cette information puisque les contrats d’assurance groupe de banque stoppe dans de nombreux cas la couverture à 75 ans (66 ans de l’emprunteur + 12 ans de durée de prêt = 78 ans). La plupart des clients ne sont donc pas couverts jusqu’au terme de leur emprunt si ils ont souscrits un emprunt dans des conditions similaires à celle de l’exemple pris.

Ainsi certaines banques, comme bien souvent, ont des pratiques d’accord de prêt différentes suivant si l’on souscrit leur contrat groupe ou si l’on présente une délégation d’assurance…..

Selon elles, une des exigences pour obtenir le prêt est que l’assurance couvre l’emprunteur jusqu’au terme du crédit (fiche CCSF relative à l’assurance emprunteur obligatoirement présente sur le site internet de chaque banque et donnant leur critère d’acceptation vis-à-vis des assurances externes)

Cette exigences ne concerneraient t’elle que les produits sur lesquels elles ne font pas de marges au détriment de la couverture de leur client ???

Deuxième enseignement relatif au TAEA (taux annuel effectif de l’assurance), cette fois. Ce taux a été mis en place afin de pouvoir le comparer taux du crédit et taux d’assurance. Comme nous vous l’indiquons régulièrement un taux d’assurance et un taux de crédit immobilier ne sont pas calculés de la même façon. Le TAEA représente donc à peu de choses près l’équivalent d’un taux de crédit.

Ainsi lorsque vous avez un TAEA de 2% cela signifie approximativement que vous allez payer pour votre contrat d’assurance emprunteur l’équivalent d’un taux de prêt immobilier de 2%

Dans notre exemple le taux d’emprunt est de 1.20%. Quand  on regarde les TAEA de chaque banque, les uns après les autres, on s’aperçoit qu’ils sont tous supérieurs voir largement supérieur au taux du prêt. Cela signifie tout simplement que vous paierez plus cher d’assurance emprunteur que d’intérêt sur votre crédit immobilier

On le dit, on le répète, rien ne sert de négocier le taux du prêt immobilier, l’économie se fait sur l’assurance emprunteur notamment pour les personnes de plus de 65 ans considérées seniors par les organismes bancaires.

Attardons nous aussi sur le coût en euros. Un prêt de 150 000€ sur 12 ans avec un taux de 1.20% coûte 11134€ d’intérêt d’emprunt. La BNP, le LCL, la Société Générale et HSBC affiche des coûts d’assurances de plus de 20 000€. Cela correspond à des coûts de plus de 2/3 sur la partie assurance

Quel est l’intérêt de discuter du taux d’emprunt avec ces établissements si ce n’est gaspiller sa salive….

 

Une seule question est à poser : Monsieur le Banquier, allez vous respecter la Loi Lagarde en m’accordant une assurance emprunteur en délégation à laquelle j’ai droit ?

Mieux !!! Posez votre question à l’écrit par le biais d’un mail ou d’un courrier recommandé. Le courrier recommandé pourrait être plus efficace mais vous risqueriez de faire peur à votre banquier qui n’hésiterait pas à botter en touche si l’accord de votre prêt est limite.

Préférez l’envoi d’un mail avec devis d’assurance emprunteur et dispositions générales indiquant que vous avez bien étudié proposition de crédit, qu’elle vous satisfait et que conformément à la fiche standardisée d’information d’assurance emprunteur qu’il vous a remise (c’est un élément qu’il doit légalement dès la première simulation de prêt) vous avez pris note du fait que vous pouviez choisir une assurance externe et qu’à ce titre vous lui fournissez les éléments pour validation et attendez son accord sous 10 jours (délai légal de réponse) pour mettre en place votre contrat et le lui fournir.

S’ils souhaitent les conditions particulières, c’est-à-dire le contrat définitif après sélection médicale, mettez en place votre ou contrat et fournissez le lui. Au pire si il vous donne une fin de non recevoir à l’oral (interdit par la loi Lagarde), vous n’aurez plus qu’à décaler la date d’effet et préparer votre courrier de résiliation pour utiliser la Loi Hamon dès signature de votre offre de prêt

Néanmoins si celui-ci a oublié qu’il existait une loi en la matière et qu’il vous a répondu par écrit que votre taux de prêt augmenterai, que votre prêt serait refusé avec une assurance externe ou que le contrat fournit n’est pas équivalent à ses exigences pour des motifs non valables, vous disposerez d’un coup d’avance et d’un écrit que vous pourriez transmettre à l’ACPR (organisme de contrôle des bonne pratiques de l’assurance) afin qu’il soit sanctionné d’une amende de 3000€

Les seuls motifs valables pour refuser une assurance emprunteur en délégation de la part d’une banque sont pour une couverture décès (voire PTIA) sont :

La non couverture jusqu’au terme du prêt

La non couverture dans le monde entier y compris en cas de déplacement personnel, professionnel, humanitaire

La non couverture des sports amateurs pratiqués par l’emprunteur à la date de souscription

Parfois la banque peut faire un blocage « psychologique » sur la garantie PTIA. Ainsi elle peut être indiqué sur votre fiche standardisée d’information en particulier côté bancaire. Votre banquier peut donc penser que vous êtes couvert et vous indiquez avec insistance de fournir cette garantie dans votre devis d’assurance de prêt ou votre certificat d’adhésion.

Gardez à l’esprit qu’il est en pratique impossible de se retrouver en état de PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) lorsque vous êtes retraité notamment. En effet pour justifier d’une PTIA il faut pouvoir fournir une attestation de classement par la sécurité sociale en troisième catégorie. Hors pour cela il faut être en activité.

Si vous êtes dans ce cas, demandez les conditions générales du contrat bancaires (elles auraient dues vous être fournies en même temps que la fiche standardisée d’information) et faite intervenir votre courtier d’assurance emprunteur afin qu’il fasse un mail à la banque pour rappeler le fonctionnement des conditions générales du produit qu’ils commercialisent et s’aperçoivent ainsi que même si la garanties est notée dans leur devis, elle n’est pas accordée.

Ceci devrait permettre de débloquer votre situation car c’est un cas régulièrement rencontré par manque de connaissance de l’interlocuteur bancaire….

Dernière enseignement de notre tableau comparatif, la colonne concernant le TAEG (taux annuel effectif global) qui nous donne le coût intégral de votre emprunt.

Cette colonne est intéressante pour deux points.

Le premier est tout d’abord que si vous avez tendance à étudier le taux d’un prêt plutôt que son coût en euros, vous disposerez d’une information qui en un coup d’œil vous permettra de voir que sans délégation d’assurance votre taux effectif d’emprunt s’envole littéralement.

Le second est de se poser la question du dépassement du taux d’usure, de l’adéquation des offres bancaires avec la réalité du moment et de l’éventuel contournement légal qu’elles « doivent » pratiquer pour certaines d’entres elles dans le seul but d’effectuer une marge.

Le taux d’usure au 3ème trimestre 2017 se situe à 3.09% pour notre prêt de 12 ans.

Dans notre tableau comparatif, si vous faites un emprunt équivalent à celui de notre exemple, seule la Banque Postale et le Crédit Foncier (CFF) auraient la possibilité de vous accorder votre crédit !!

Cela signifie qu’à moins de baisser votre taux de prêt ou les frais annexes de manière importante le Crédit Mutuel, le CIC, la BNP, le LCL, la Société Générale, le Crédit du Nord et HSBC seraient légalement contraint de vous refuser le prêt pour dépassement de taux d’usure.

En effet le TAEG est supérieur au maximum légal des 3.09%

Ainsi pour ces banques, trois solutions seraient ainsi envisageables :

Vous accorder la délégation d’assurance pour baisser votre TAEG et ainsi faire en sorte que votre prêt soit accordé. C’est la solution la plus simple et qui respecte l’ensemble des lois bancaires et de consommation ;

Vous accorder le prêt sans assurance de prêt. C’est une solution mais elle reste très risquée car ce seraient vos héritiers qui devraient payer la note ou alors vous prendriez le risque que votre bien soit saisit par l’établissement bancaire ;

Vous contraindre à prendre l’assurance emprunteur bancaire en vous faisant penser qu’elle est obligatoire mais ne pas l’indiquer dans l’offre de prêt immobilier finale. C’est que ce nous avons indiqué plus tôt dans l’article en parlant d’assurance « facultative obligatoire ». Obligatoire à l’oral pour que le banquier puisse faire sa marge et facultative à l’écrit pour que ce même banquier ne soit pas passible d’une amende de 45 000€ ou d’une peine de prison pour accord de prêt dépassant le taux d’usure.

 

 

En effet pour le point 3, rentre dans le calcul du TAEG et donc dans l’étude du dépassement du taux d’usure les éléments obligatoire demandés par la banque pour l’octroi du crédit. Si l’assurance emprunteur n’est pas demandé ou n’apparait pas dans l’offre de prêt elle sera considéré comme facultative ce qui signifie que le TAEG en sera réduit d’autant.

A noter que pour le point 2, ce n’est pas parce que la banque vous octroi un prêt sans assurance emprunteur que vous n’avez pas la possibilité de vous couvrir à titre facultatif. Dans certains cas le fait d’obtenir un prêt immobilier senior sans assurance est vu comme une libération puisqu’effectivement cela permet de contourner la problématique habituelle lié à l’obtention de ce produit, au délai d’accord du prêt et à son coût. Néanmoins ce n’est pas parce que la banque dit qu’elle fait le prêt sans assurance qu’il faut basiquement écouter ce qu’elle dit. Si elle parle de cette possibilité, voyez simplement là dedans la liberté et l’opportunité de vous couvrir comme vous le souhaitez. Vous pourrez choisir vos quotités d’assurance si vous êtes deux co emprunteurs.

Vous pourrez aussi décider de ne pas couvrir 100% du prêt si l’assurance est trop onéreuse. Faites dans ce cas le calcul de vos capacités de paiement d’assurance emprunteur et adapter votre demande. Si vous ne pouvez payez que la moitié de la cotisation, assurez vous à 50%.

Envisagez aussi le fait de ne pas couvrir le crédit jusqu’à son terme. Là aussi pour des raisons de budget il peut être intéressant de limiter sa couverture d’emprunt à 85 ans. Pourquoi ? Parce qu’au-delà de 85 ans le marché de l’assurance emprunteur se réduit à quelques acteurs (ceux qui peuvent vous couvrir jusqu’à 90 ans). Ainsi vous accèderez peut être suivant votre cas à des produits moins onéreux. Si vous votre prêt se termine à vos 87 ans et que malheureusement vous veniez à disparaître à 86 ans, le prêt ne serait plus couvert mais le capital restant dû à la banque serait minime alors qu’en cas de décès en début de prêt le capital aurait été conséquent mais le prêt aurait été assuré

Au final votre prêt ne serait pas assuré dans des conditions optimales mais mieux vaut une garantie partielle produisant des effets partiels que pas de couverture du tout et un risque que vous feriez porté en totalité à vos héritiers.

 

En résumé, quels sont les conseils pour l’obtention d’un prêt immobilier senior et l’optimisation de la partie assurance emprunteur.

 

Conseil n°1 : Trouver un interlocuteur compétent.

Que se soit un courtier en crédit immobilier ou votre propre conseiller bancaire, celui-ci doit réellement réfléchir à votre projet en se mettant à votre place, en prenant en compte vos exigences (montant que vous souhaitez emprunté, durée de l’emprunt que vous souhaitez afin de limiter votre endettement à une mensualité qui pourra faire que votre crédit immobilier soit accordé).

Si les premiers mots de votre interlocuteur sont : « nous pouvons faire du 1% » « votre prêt doit être terminé à 75 ans donc la durée maximale de l’emprunt doit être de 10 ans » vous devrez alors changer d’interlocuteur si vous souhaitez entretenir l’espoir d’aller au bout de votre projet immobilier.

Ce type d’interlocuteur est et restera focalisé sur les problématiques de sa banque à savoir faire une marge et respecter les limites d’âge de son contrat groupe. Inutile de perdre du temps avec lui, il vous fera miroiter le meilleur taux de prêt immobilier du marché mais votre dossier de prêt sera peut être refusé au bout d’un mois ou deux alors que sur le papier tout devait bien se passer…. Hors 1 ou 2 mois de perdus sur un processus d’achat immobilier c’est une vente qui risque de ne pas se faire….

A contrario l’interlocuteur qui vous indique : « il est possible d’allonger votre durée d’emprunt afin que les capacité d’endettement soit respectée et que votre prêt soit accordé. Par contre en terme d’assurance nous n’aurons pas de solution à vous proposer et il faudra en trouver une par vous-même », « fournissez moi les devis que vous aurez trouvé pour la délégation d’assurance afin que je vérifie que l’on ne dépasse pas le taux d’usure » sera le signe d’un interlocuteur qui a pris votre dossier en main et qui réfléchit réellement à votre dossier et aux possibilités de faire en sorte que celui-ci soit accordé.

Même si le taux d’emprunt est un peu plus onéreux, vous êtes au bon endroit, prenez le temps de discuter avec lui et gardez à l’esprit que si il travaille bien et qu’il fait un pas dans votre sens vous devez lui renvoyez l’ascenseur d’une manière ou d’une autre. Ne cherchez pas forcément à tout négocier, indiquez lui que vous appréciez sa compétence, que vous souhaitez travailler avec lui mais qu’il y a simplement un point ou deux à valider pour que vous deveniez client chez lui ou restiez dans son établissement si vous y êtes déjà client.

Mieux vaut payer quelques euros de plus tous les mois que de voir son projet immobilier s’envoler à cause du manque de compétence de votre interlocuteur. Comme nous l’avons vu au cours de l’article le poids de l’assurance emprunteur sera tellement important dans votre emprunt que si celui-ci vous accorde une assurance en délégation vous avez de très grandes chances d’y être gagnant financièrement de toute façon.

 

 

Conseil n°2 : Bien choisir sa délégation d’assurance

Comme indiqué le marché de l’assurance emprunteur senior est plus limité que celui des jeunes emprunteurs. Ainsi les produits auxquels vous pourrez prétendre seront moins nombreux et pas forcément tous présent sur les comparateurs.

Gardez à l’esprit que certains produits arrêtent leur couverture à 85 ans. Si votre emprunt doit être réalisé sur 15 ans avec une fin à 86 ans, regardez ce que cela donne avec un prêt sur 14 ans. Si la banque vous suit sur cette durée légèrement plus courte il sera peut être possible de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie.

Concernant le choix du produit là aussi un interlocuteur compétent pourra vous être utile. Evitez les plateformes internet dont le seul but est de vous faire souscrire le produit sélectionné comme étant le moins cher par le comparateur. Une assurance de prêt senior requiert une compétence spécifique et la réflexion de votre interlocuteur sur la durée de couverture, le choix de la quotité d’assurance, l’acceptation médicale des compagnies d’assurances peuvent vous amener une réelle plus value tant sur l’aspect financier que sur le gain de temps potentiel. En partant sur le mauvais produit (celui qui à coup sûr augmentera votre tarif pour un léger problème d’hypertension par exemple), ou en choisissant le mauvais interlocuteur vous prenez là aussi le risque de mettre votre projet en péril ou de payez une note finale beaucoup plus élevée.

Certaines astuces et certains points d’anticipation existent. Les bons interlocuteurs les connaissent et vous les reconnaitrez grâce à leur discours et à leur retour d’expérience. Ils pourront également vous aider dans la réflexion de votre montage de prêt afin d’optimiser l’ensemble.

A contrario, un comparateur est une machine. Il n’est pas là pour anticiper une problématique qui vous est personnelle ou dont vous n’avez pas encore conscience car on ne vous en a pas encore parlé.

 

 

Conseil n°3 : Anticiper le cas de la résiliation d’assurance emprunteur Loi Hamon

Bien entendu si lors de la mise en place de votre emprunt le banquier pour diverses raisons n’a pas été si coopératif que prévu vous aurez toujours la possibilité de résilier dans la cadre de la Loi Hamon.

Cette loi vous permettra dans les 12 mois qui suivent la signature de votre offre de prêt de résilier l’assurance de la banque et d’enfin obtenir un coût d’assurance plus raisonnable.

Là aussi, entourez vous d’un professionnel de la démarche qui cernera rapidement des critères d’exigences de de votre banque, vous accompagnera dans la sélection du produit adéquat et sera en capacité de répondre aux éventuelles objections de la banque si celle-ci s’oppose à votre résiliation.

En effet même si sur le papier la résiliation dans le cadre de la Loi Hamon peut sembler simple, il vous sera difficile de vous en sortir seul si votre produit a été mal sélectionné ou si la banque vous amène sur des critères techniques tels que la non présence de la garantie PTIA dans votre certificat d’adhésion.

En effet comme indiqué plus haut ce point particulier nécessitera une réponse sur mesure avec extrait de conditions générales à l’appui et vous risquez de ne pas avoir toute la connaissance en main pour contrecarrer les arguments avancés par l’établissement bancaire.

De plus là aussi pour des raisons de prudence, validez bien l’acceptation médicale de l’assurance en parallèle de la mise en place de votre emprunt. Cela évitera de vous retrouvez dans une situation particulière qui ne correspondra pas au calcul que vous aviez fait.

Point important à connaître également, à compter de 2018, vous bénéficierez la possibilité de résilier votre assurance emprunteur sur tous les prêts immobilier en cours. En effet grâce à la mise en place de l’Amendement Bourquin (cf »Assurance de prêt : L’amendement BOURQUIN pour résilier annuellement votre assurance emprunteur à partir du 01 Mars 2017 puis 2018.) vous pourrez résilier l’assurance de vos anciens prêts immobiliers.

Les économies potentielles sur des contrats d’assurances où vous étiez précédemment bloqués seront réalisables. Non seulement votre taux d’assurance pourra être plus bas mais le fait qu’il soit assis sur un capital restant dû moins important devrait encore accroître votre gain.

En résumé pour réussir son prêt immobilier senior dans de bonnes conditions il est impératif de s’entourer de bons interlocuteurs tant sur la partie bancaire que sur la partie assurance emprunteur au risque que l’aboutissement de votre projet ait de grande chances de rester fictif…..

Afin de vous aider dans les premières démarches et visualiser rapidement les taux d’assurance emprunteur auxquels vous pouvez prétendre vous avez la possibilité de consulter le comparateur d’assurance de prêt. Néanmoins et vous l’aurez compris, ce ne sera que la première étape.

 

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

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C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

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One Comment

  1. Merci à Geoffroy,

    Remarquable article technique et argumenté.

    Une telle compétence rehausse encore ce blog, ( l’avenir des blogs d’ailleurs passe par le haut niveau de ses intervenants, qui en font par exemple ici une brillante démonstration)

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