Lors de la recherche du financement de votre investissement immobilier, vous avez traditionnellement deux alternatives : Le crédit amortissable et le crédit IN FINE. Depuis quelques années, nous avions abandonné l’idée du financement IN FINE compte tenu d’un surcoût systématique et d’un moindre intérêt patrimonial.

Aujourd’hui l’émergence des nouveaux contrats d’assurance vie Euro-croissance et l’incroyable baisse des taux d’intérêt doit nous permettre de reconsidérer notre analyse.

 

Le crédit amortissable : Un crédit moins onéreux que le crédit IN FINE.

Vous pouvez manipuler les chiffres dans tous les sens, la conclusion est toujours la même : Le crédit IN FINE est toujours plus onéreux que le crédit amortissable et c’est assez logique.

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Un crédit amortissable, c’est la forme traditionnelle du crédit immobilier : Le capital emprunté est progressivement remboursé (à chaque mensualité ou annuité) pour être totalement amorti au terme de la durée totale du crédit. Comme nous vous le présentions dans cet article « Comprendre le calcul d’un crédit immobilier et le tableau d’amortissement d’un crédit.« , la mensualité du crédit amortissable est constante sur la durée totale du crédit, le capital étant progressivement remboursé au gré des mensualités, le montant des intérêts payés à la banque est dégressif.

 

Exemple d’un tableau d’amortissement d’un crédit amortissable.

 

Taux du crédit immobilier 2%
durée 15
Type de crédit Amortissable
, Capital initial Annuité Dont intérêt Dont capital Capital restant à rembourser.
1 100 000,00 € 7 494,44 €     1 500,00 € 5 994,44 € 94 005,56 €
2 94 005,56 € 7 494,44 €     1 410,08 € 6 084,35 € 87 921,21 €
3 87 921,21 € 7 494,44 €     1 318,82 € 6 175,62 € 81 745,59 €
4 81 745,59 € 7 494,44 €     1 226,18 € 6 268,25 € 75 477,34 €
5 75 477,34 € 7 494,44 €     1 132,16 € 6 362,28 € 69 115,07 €
6 69 115,07 € 7 494,44 €     1 036,73 € 6 457,71 € 62 657,36 €
7 62 657,36 € 7 494,44 €        939,86 € 6 554,58 € 56 102,78 €
8 56 102,78 € 7 494,44 €        841,54 € 6 652,89 € 49 449,89 €
9 49 449,89 € 7 494,44 €        741,75 € 6 752,69 € 42 697,20 €
10 42 697,20 € 7 494,44 €        640,46 € 6 853,98 € 35 843,22 €
11 35 843,22 € 7 494,44 €        537,65 € 6 956,79 € 28 886,44 €
12 28 886,44 € 7 494,44 €        433,30 € 7 061,14 € 21 825,30 €
13 21 825,30 € 7 494,44 €        327,38 € 7 167,06 € 14 658,24 €
14 14 658,24 € 7 494,44 €        219,87 € 7 274,56 € 7 383,68 €
15 7 383,68 € 7 494,44 €        110,76 € 7 383,68 € 0,00 €

 

Comme vous le constatez, chaque mensualité permettant le remboursement d’une petite partie du capital emprunté, le montant des intérêts (calculés sur le montant du capital restant à rembourser) est dégressif.

 

Le crédit IN FINE, c’est un crédit immobilier destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent maximiser l’effet de levier de leur crédit : L’emprunteur ne remboursera le capital emprunté qu’au terme du crédit immobilier, en une seule fois. Pendant toute la durée du crédit IN FINE, l’emprunteur paye mensuellement le montant des intérêts dus.

Dès lors que le montant de la dette est constant sur toute la durée du crédit immobilier, le montant des intérêts à payer avec une crédit IN FINE est supérieur au montant des intérêts à payer dans le cas d’un crédit amortissable. 

 

Taux du crédit immobilier 2%
durée 15
Type de crédit IN FINE
, Capital initial Annuité Dont intérêt Dont capital Capital restant à rembourser.
1 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
2 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
3 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
4 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
5 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
6 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
7 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
8 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
9 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
10 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
11 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
12 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
13 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
14 100 000,00 €           1 500,00 €     1 500,00 € 0,00 € 100 000,00 €
15 100 000,00 €       101 500,00 €     1 500,00 € 100 000,00 € 0,00 €

 

Le crédit IN FINE est toujours plus onéreux que le crédit amortissable, y compris après l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunts.

Au total, vous aurez déboursé 22500€ d’intérêt au terme du crédit IN FINE contre seulement 12416€ d’intérêt au terme du crédit Amortissable. Cet écart de coût entre le crédit IN FINE et le crédit Amortissable sera réduit par la déductibilité des intérêts d’emprunt, mais cela ne changera JAMAIS la conclusion : Le crédit IN FINE est toujours plus cher que le crédit amortissable !

En effet, lorsque le crédit est souscrit pour l’acquisition d’un immeuble locatif, les intérêts payés par l’emprunteur pour la crédit amortissable ou le crédit IN FINE seront déductible des revenus et auront pour conséquence de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.

L’impact est direct et simple à calculer : Payer des intérêts d’emprunt, permet de réduire le montant du revenu taxé à la tranche marginale d’imposition. Ainsi, un emprunteur imposable à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30%, verrait le coût réel des intérêts payés réduit de 30% : L’économie d’impôt sera de 30% du montant des intérêts payés (pour connaître votre tranche marginale d’imposition, vous pouvez utiliser notre simulateur d’impôt sur le revenu 2016).

Ainsi, l’impact fiscal de la déductibilité réduit le différentiel de coût entre le crédit IN FINE et le crédit amortissable, mais au final, le crédit IN FINE sera toujours plus onéreux que le crédit amortissable (70% * 130€ est toujours supérieur à 70% * 100€).

 

 

 

Mais le différé du remboursement du capital du crédit immobilier IN FINE autorise un effet de levier attrayant !

La crédit IN FINE est néanmoins particulièrement attrayant par l’effet capitalisation autorisé par le différé de remboursement : Le capital du crédit IN FINE n’est pas remboursé au fur et à mesure des mensualités, mais en une seule fois à l’échéance. 

L’épargnant devra être précautionneux et préparer ce remboursement du capital du crédit in fine (et la banque y sera d’autant plus attentive qu’ils’agit d’assurer le remboursement du crédit). Deux solutions sont alors envisageables :

– Soit un placement au début du crédit de X € dont la capitalisation pendant la durée du crédit permettra de rembourser le montant du capital emprunté ;

– Soit un placement régulier, mois après mois, d’une somme d’argent dont la capitalisation pendant la durée du crédit permettra de rembourser le montant du capital emprunté.

Au final, l’objectif est le même : L’épargnant doit disposer du capital à rembourser au terme du crédit.

Tout l’intérêt du crédit IN FINE repose sur cet effet capitalisation de l’épargne affectée au remboursement du crédit IN FINE : Lorsque le gain tiré de la capitalisation est supérieur au surcoût du crédit IN FINE, l’effet de levier du crédit IN FINE est sans appel.

 

 

Quel rendement de l’épargne pour assurer l’attrait du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable ? 2.50% à 3% seulement selon nos calculs

Tout l’intérêt du choix entre le crédit IN FINE et le crédit amortissable repose sur le rendement de l’épargne affectée au remboursement du capital emprunté à terme.

Il est de coutume d’utiliser le fonds euros du contrat d’assurance vie comme réceptacle à cette épargne et à cette capitalisation. La médiocrité des rendements futurs des fonds euros, nous conduisait depuis plusieurs années à déconseiller le crédit IN FINE. En l’absence d’un effet capitalisation attrayant, le crédit IN FINE se révélait être une opération peu attrayante pour les emprunteurs dont la tranche marginale d’imposition était inférieur à 41%.

Néanmoins, ne serait il pas envisageable d’améliorer l’effet de levier du crédit IN FINE en choisissant d’investir dans des supports financiers aux perspectives de rendement plus attrayantes.

En effet, la baisse incroyable des taux d’intérêt des crédits immobilier réduit l’exigence de rendement minimum sur le contrat d’assurance vie et doit permettre un effet de levier attrayant avec un risque maîtrisé. 

Selon nos estimations, un rendement minimum de 2.5%/3% doit pouvoir être suffisant pour rendre le crédit IN FINE attrayant. Si ce niveau ne semble pas accessible sans risque à court terme, il ne doit pas être insurmontable pour un investisseur qui accepterait une diversification de son épargne sur l’horizon du crédit immobilier.

Par exemple, la récente création du contrat d’assurance vie Euro-croissance et sa capacité à générer une performance supérieure au fonds euros à long terme n’est elle pas source d’un effet de levier supérieur tout en limitant le niveau du risque ? 

Le contrat d’assurance vie Euro-croissance est un contrat d’assurance vie à capital garanti au terme d’une date contractuellement fixé entre l’assuré et l’assureur. Ne serait il pas possible d’envisager de faire coincider l’échéance du contrat d’assurance vie Euro-croissance avec l’échéance du crédit IN FINE.

 

Ne pourrions nous pas utiliser le versement mensuel sur le contrat d’assurance vie pour souscrire des ETF dont la performance suit l’indice CAC dividendes réinvestit ?

peformance cac gr

 

Au global, j’ai le sentiment que l’investisseur offensif doit pouvoir réussir maximiser l’effet de levier du crédit IN FINE en choisissant d’investir dans des supports dynamiques et performants dans un environnement de risque maîtrisé.

La faiblesse des taux des crédits IN FINE autorise une révision de nos analyses sur la pertinence du crédit IN FINE.

 

Simulateur : Comparatif entre un crédit IN FINE et un crédit amortissable

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15 Comments

  1. BELLAUD says:

    Pour le calcul du gain fiscal il faut également prendre en compte l’économie sur les contributions sociales soit
    15,5% de plus

  2. Bonjour Guillaume,

    Le recours à un crédit in fine représente une opération spéculative, puisqu’elle repose sur des hypothèses quant à l’évolution du rendement du contrat d’assurance-vie.

    J’aimerais quand même qu’on m’explique l’intérêt de spéculer sur son crédit immobilier …

    Par ailleurs, il serait bon de rappeler que de nombreux investisseurs/épargnants ont connu de sévères déconvenues avec des crédits in fine mal calibrés car reposant sur des hypothèses trop favorables.

    AS

    PS: pour ceux qui veulent en savoir plus, je les renvoie à cet article que j’ai rédigé sur ce même sujet du crédit in fine.

    http://www.arnaudsylvain.fr/finances-personnelles/credit-in-fine-transformez-votre-credit-en-operation-speculative-risquee/

  3. Pour ma part, je suis plus dans la formulation de préco sans crédit (lorsqu’on a déjà du cash très bien constitué), alors avec du in fine (ou alors sur des échéances très très courtes de sorte à ne pas se surexposer à des risques).

    En effet:
    – si crédit et baisse des loyers, effet marteau sur le remboursement des échéances (mais on me rétorquera que « les loyers ne baissent pas », non en effet, ce n’est pas ce que l’on constate),
    – si crédit in fine donc placement de fonds sur des actifs financiers : quid rendement ? quid bail-in (l’assurance-vie est un paradis fiscal: il convient de s’interroger sur cela pour agir en conséquence…) ? quid préservation des capitaux investis ? quid levée de la garantie de la banque ?
    – s’il y a du cash aujourd’hui (vu que mise en place d’un crédit in fine avec versement sur un contrat d’assurance-vie), est-il pertinent de le conserver et d’ajouter un passif bancaire supplémentaire ? n’est-il pas judicieux de raisonner avec des flux « libres » (…et un ménage « libre » également vis-à-vis de sa banque, sans vulnérabilité sur son budget si bien ficelé?) ?

    Evidemment, le CGP rémunéré en commissions me contredira très fortement car, entre autres:
    1) rémunération sur la vente du produit immobilier,
    2) commissions sur les encours liés au contrat d’assurance-vie,
    3) commission le cas échéant pour la mise en place du crédit

    Bref, à chacun ses stratégies et arbitrages face aux données actuelles.

    • Yves, Oui, vous avez raison, mais sachez que le pire n’est jamais certain. Celui qui serait dans cet état d’esprit d’une faillite annoncée, effondrement de la valeur des actifs, bail in, … Ne trouvera jamais aucun investissement à la hauteur… et se consolera dans l’investissement dans l’OR, l’ultime monnaie lorsqu’il ne restera plus rien.

      Pour les autres, dont je fais partie qui croient qu’un monde en mutation est avant tout un monde d’opportunités, espérer un rendement de l’épargne supérieur à 3% pour les 15 prochaines années ne semble pas insurmontable… Dès lors que cela est atteint, s’endetter à moins de 1.50% pour les 15 prochaines années (en in fine ou en amortissable) me semble une excellente idée.

      N’êtes vous pas d’accord ?

      • Pour l’or, en détenir pour une quote-part de ses actifs financiers relève de la bonne gestion (monnaie scripturale ET monnaie fiduciaire détenues) et non d’une espérance de crash majeur des marchés financiers (il s’agit de préserver de la valeur, non de « gagner de l’argent »…et de répondre marginalement à un risque systématique, j’en conviens).

        Pour le pire jamais certain, nous sommes bien d’accord…mais il ne convient pas pour autant de faire fi de scenarii défavorables pour les patrimoines (on m’indiquait récemment la métaphore de la dinde de Noël qui, pendant les 1 000 jours qui précèdent, augmente sa confiance en l’homme qui la nourrit…jusqu’à ce qu’advienne le 1 001ème jour…).

        Dans un ouvrage de 1945 – pas du tout à portée économique ou financière – il était évoqué par l’auteur un process (en cours) de « dissolution de la monnaie »: cela encourage à la réflexion pour le moins de nos jours avec les taux d’intérêts négatifs.

        « le pessimiste se plaint du vent, l’optimiste espère qu’il va changer. L’homme lucide ajuste ses voiles » W.A. WARD
        => le pessimiste n’investit pas et thésaurise de l’or, l’optimiste attend que les vents qu’il a connus avant reviennent, l’homme lucide n’est pas extrémiste comme le pessimiste et donc ne verse pas dans un « gold, guns & grounds », mais n’estime pas non plus que l’ère précédente d’essor exponentiel économique liée au crédit soit le seul scénario futur et donc ne se leste pas de chaînes.

  4. capital 100.000 € – taux 2 %…. l’intérêt de la première année devrait être 2.000 € et non pas 1.500 €, non?!?

  5. Bonjour,
    A mon avis,il faut ajouter l’incidence de la csg-rds de 15.5 % sur le revenus fonciers.
    Ce qui réduit considérablement l’écart de cout

  6. Bonjour,
    Dans le comparatif crédit infine et amortissable, le même taux d’emprunt est utilisé. Dans la réalité, il me semble qu’un crédit amortissable est a environ 1 point de moins ? Ou les taux sont-ils actuellement tellement bas que l’on peut avoir un taux équivalent ?
    Pour le crédit infine, pensez-vous qu’il soit possible de capitaliser sur un portefeuille bon père de famille style all-weather de ray dallio ? Cela porterait le taux de capitalisation moyen au alentour des 8%, et permettrait sur un emprunt d’une vingtaine d’années d’avoir un crédit infine moins cher qu’un crédit amortissable ?

    • Bonjour, Oui un différentiel de taux d’intérêt peut exister mais il est relativement faible et souvent proche de 0.25%.

      L’intérêt du crédit IN FINE réside dans le taux de capitalisation de l’épargne et le niveau de risque accepté par l’épargnant ! En tout état de cause, sur une durée de 15 ans, durée du crédit infine, il doit être possible obtenir un rendement plûtôt attrayant.

  7. Le sujet est justement de trouver une stratégie qui permette :

    – De profiter des taux bas pour s’endetter et acheter du capital pour 15 ans ;

    – Disposer d’une épargne disponible importante dans l’hypothèse de la remontée des taux et donc des rendements ;

    – Investir dans un actif immobilier qui pourrait perdre de la valeur en cas de hausse des taux d’intérêt (mais compensé par hausse des rendements d’une épargne garantie – hors fonds euros – )

    – Dans l’hypothèse ou les taux resteraient faibles, investir dans un actif qui n’aurait pas perdu trop de valeur, et une épargne au rendement qui sera resté faible (mais au moins je me suis donné les moyens de profiter d’un changement d’environnement économique). Le surcoût du crédit in fine par rapport au crédit amortissable n’aura pas été très élevé.

    A 15 an, rien ne me semble impossible (PS : il y a 15 ans, vous n’avions pas internet, ni de téléphone portable ==> le monde change très vite).

  8. Vous connaissez ma position sur le in fine et sur les avantages liés. J’en ai suffisamment parlé pour de l’Investissement Immobilier (et non un placement).

    Je suis donc d’accord avec le titre de Guillaume ……. partiellement:-)

    On peut asseoir le in fine sur ……. de la pierre, vos investissements passés, quoi. Vous êtes ainsi certains de ne pas tomber dans le piège d’une chyprisation de vos sous par les organismes financiers, qui bien entendu ne vous veulent que du bien.

  9. Pour les loueurs en meublés taxés selon le régime des BIC, le gain le plus important n’est pas l’impôt sur le revenu, mais le gain de charges sociales (RSI). Aujourd’hui, le coût des charges sociales s’élève à environ 50% du bénéfice ou de la rémunération. Certes, ce coût est déductible mais il reste néanmoins très élevé, souvent bien plus élevé que le coût de l’impôt. Heureusement dans bien des cas, la déduction de l’amortissement atténue ce coût.

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