La question du financement à crédit et du calcul de l’effet de levier du crédit immobilier, est une question de fonds essentielle sur laquelle nous réfléchissons ensemble avec quelques uns de nos derniers articles et notamment « Le secret pour transformer un capital en revenus garantis et sans risque. » ou encore « Et si le meilleur placement sans risque était le remboursement anticipé de votre crédit immobilier ?« .

Je vous propose aujourd’hui une sorte de cas pratique, une analyse par l’exemple, pour vous aider à comprendre la notion d’effet de levier et l’intérêt ou non du recours au crédit immobilier. Nous appliquerons cet exemple à un investissement dans la loi PINEL grâce à notre simulateur d’investissement en LOI PINEL.

Nous allons donc réaliser une simulation d’investissement PINEL avec deux variantes :

  • Une première simulation dans laquelle l’investisseur utilisera son épargne pour auto-financer l’achat de son appartement éligible à la loi PINEL. Dans cette première hypothèse, l’investisseur ne souscrira pas de crédit immobilier ;
  • Une seconde simulateur dans laquelle l’investisseur conservera son épargne et souscrira un crédit immobilier pour financer l’intégralité de son investissement immobilier. 

 

Au delà, de la simulation, nous prendrons un exemple concret d’investissement en loi PINEL via notre nouvelle plateforme d’investissement dans lequel nous vous proposons des annonces LOI PINEL en direct promoteur. (cf menu au dessus de l’article).

plateforme-dinvestissement

Il s’agit d’un appartement de 53 m² situé à ANDRESY (78) acheté pour une valeur de 201 000€ dont le loyer maximum est de 946€ / mois. (cf annonce dans la plateforme d’investissement : « HELIOS PARC, Loi PINEL – appartements à Andrésy (78) à partir de 201.000€« ).

 

 

Le taux du crédit immobilier et le taux de rendement de l’épargne de l’investisseur sont essentiels pour calculer l’effet de levier du crédit.

L’effet de levier du crédit immobilier, comme nous l’expliquons dans cet article « Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?« , est une notion simple qui permet de répondre à la question suivante :

Le fait de recourir au crédit immobilier pour financer mon acquisition immobilière me permet il d’augmenter le rendement global de mon investissement et la valeur de mon patrimoine ? 

L’effet de levier est un notion financière qui définit le différentiel entre le coût du crédit immobilier et le rendement de mon épargne : Emprunter à un taux inférieur au taux de rendement net de mon épargne permet un enrichissement patrimonial.

 

De manière assez intuitive, le taux de rendement de l’épargne de l’investisseur et le taux du crédit immobilier (cf »Meilleur taux de crédit actuellement« ) seront la clef de la simulation.

Si le taux de rendement net d’impôt de l’épargne est supérieur au coût réel du crédit immobilier, le recours au crédit immobilier sera une excellente idée et devrait maximiser le rendement de l’investissement grâce à un effet de levier. C’est l’effet de levier du crédit lorsque le recours au crédit immobilier améliore le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement.

Si le taux de rendement net d’impôt de l’épargne est inférieur au coût réel du crédit immobilier, le recours au crédit immobilier ne sera pas une bonne idée et devrait minimiser le rendement de l’investissement immobilier. C’est l’effet massue lorsque le recours au crédit immobilier dégrade le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement.

 

 

Simulation PINEL avec autofinancement. C’est à dire sans crédit immobilier et utilisation de l’épargne de l’investisseur.

Vous retrouverez le simulateur à la fin de l’article afin de faire vos propres simulations.

Voici les données que nous inscrivons dans le simulateur :

hypothese-1-pinel-apport-total

Dans cette première étape, nous indiquons le montant de l’épargne dont dispose l’épargnant et l’utilisation intégrale de cette épargne pour réaliser un apport personnel.

Pour notre simulation, nous considérons l’épargne rémunérée au taux de 2% net d’impôt, c’est un dire un rendement proche des fonds euros des contrats d’assurance vie.

 

loi-pinel-1-hypothese-de-base

L’investisseur est imposé à l’impôt sur le revenu dans une tranche marginale de 30%.

 

Cet autofinancement d’un investissement immobilier PINEL permet de dégager un TRI de 3.56%. Le Taux de Rendement Interne, c’est le rendement global de l’investissement immobilier tout compris (loyer, charges, impôt, réduction d’impôt, crédit, …)

 

 

Simulation PINEL avec financement avec un crédit immobilier pour 110%. C’est à dire avec un crédit immobilier pour le prix d’achat de l’immeuble + frais de notaires.

loi-pinel-2-hypothese-de-base

taux-credit-immobilier-financement-pinel

Nous calculons un taux de crédit immobilier moyen grâce à notre comparateur de crédit immobilier dans lequel nous comparons les offres de plus de 100 banques. C’est un taux moyen qui varie en fonction de la situation personnelle de chacun. Pour connaître votre taux immobilier personnalisé, vous pouvez utiliser notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier.

Cet autofinancement d’un investissement immobilier PINEL permet de dégager un TRI de 3.34%, c’est à dire un taux de rendement inférieur à la première simulation dans laquelle l’investisseur utilisait son épargne mal rémunérée comme apport personnel.

Le point essentiel est ici le « mauvais » rendement de l’épargne. Avec une épargne dont le rendement ne serait pas de 2% mais de 5% par exemple, les simulations seraient totalement inversées. Si le Taux de Rendement Interne de l’investissement PINEL en autofinancement reste à 3.56%, le taux de rendement de l’investissement PINEL à crédit explose pour atteindre 5.77%.

Dans ce cas là, l’effet de levier est maximal et l’épargnant profite pleinement du niveau très faible des taux d’intérêt pour s’enrichir.

 

 

Faut il autofinancer votre investissement immobilier en loi PINEL ou le financer avec un crédit immobilier ?

La réponse est simple : Cela dépend du rendement de votre épargne. Si vous conservez votre épargne sur un support type fonds euros dont le rendement est inexorablement en baisse, vous devez autofinancer votre investissement immobilier.

Par contre, si vous êtes capable d’utiliser votre épargne pour l’investir et espérer un meilleur rendement, vous avez tout intérêt à souscrire un crédit immobilier pour maximiser l’effet de levier.

 

 

Simulateur d’investissement immobilier en loi PINEL.

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taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de Juin 2017 !

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4 Comments

  1. Toujours très ouvert et interessant.
    Bravo !

  2. Bonjour,

    Guillaume, vous indiquez que le point clé du choix repose sur le taux de rendement de l’épargne.
    Or, les taux d’emprunt et les taux de rendement sont plus ou moins corrélés. S’il pourrait s’avérer intéressant de vouloir emprunter en cette période de taux bas, il est clair que les épargnes « habituelles » (livret, pel, av euro, etc.) seront rémunérées avec des taux tout aussi bas. Et inférieurs au taux du prêt immobilier.

    Autrement dit, pour tenter d’avoir un effet de levier, le taux de rendement de l’épargne élevé sera trouvé uniquement sur un placement / investissement risqué pour qu’il soit rémunérateur.

    L’immobilier étant lui-même un placement / investissement risqué, ne se retrouve-t-on donc pas dans une situation de double risque ? N’est ce pas dangereux de cumuler ainsi les risques ?

    • Le rendement, c’est le risque … L’immobilier étant lui-même un placement / investissement risqué, ne se retrouve-t-on donc pas dans une situation de double risque ? Vous avez parfaitement synthétiser ma pensée…

      Néanmoins, compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt, le rendement de l’épargne n’a pas besoin d’être très élevés pour assurer le rendement global satisfaisant. Des solutions intermédiaires comme l’eurocroissance doit pouvoir être une solution.

      Le fonds euros traditionnel serait une erreur.

      Quid sur les unités de compte dont le capital n’est pas garanti … C’est à chacun de prendre la décision selon sa lecture de l’évolution de la conjoncture et notamment du mouvement actuel visant une démondialisation… cf  » TRUMP : Comment anticiper le réveil violent des marchés devant le risque politique

  3. Cash ou crédit, peu importe, le Pinel n’est jamais intéressant par rapport à un vrai investissement classique sur de l’ancien bien localisé.

    Je ne suis pas le seul à le dire:
    http://www.cbanque.com/actu/62082/immobilier-neuf-jusqua-30-de-surcout-en-defiscalisation-pinel

    Vous pourriez croire que je suis l’auteur de l’article? 🙂

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