LIvre Assurance vie et gestion de patrimoine

Combien ça coûte de devenir propriétaire de votre appartement loué en loi PINEL ou dans l’ancien ? Combien devrez vous sortir tous les mois ? Pouvez vous espérer un autofinancement, c’est à dire un effort d’épargne nul et le paiement de l’intégralité des charges de propriété et des mensualités du crédit immobilier par le loyer ?

Pour vous aider dans vos réflexions et vos analyses, nous venons de finaliser un simulateur simple qui calcul l’effort d’épargne, c’est à dire la sortie de trésorerie mensuelle prévisionnelle de l’investisseur immobilier. 

Ce simulateur vous permettra de réaliser une simulation d’investissement immobilier dans le neuf avec la loi PINEL, mais également dans l’ancien.

Ainsi, vous pourrez faire varier la durée du crédit immobilier afin de comprendre immédiatement les conséquences sur les mensualités du crédit et donc sur votre effort d’épargne résiduel. De manière assez empirique, plus votre crédit immobilier sera long, moins les mensualités seront élevées et plus l’effort d’épargne mensuel sera réduit.

L’investisseur immobilier en loi PINEL constatera trois phases dans l’effort d’épargne :

Pendant les neuf premières années, l’effort d’épargne sera très faible et même quasiment nul. Entre intérêt d’emprunt déductibles et déduction fiscale, l’investisseur sera en quasi-autofinancement pendant 9 ans ;

Ensuite, pendant 3 ans, entre les années 10, 11 et 12, le taux de réduction d’impôt PINEL passant de 2% à 1%, l’effort d’épargne augmentera du fait de l’augmentation des impôts sur le revenu. (moins de réduction d’impôt = plus d’impôt).

Enfin, jusqu’au terme du remboursement du crédit immobilier, et plus fortement entre les années 12 à X (X = nombre d’année du crédit), l’effort d’épargne sera maximal. L’investisseur devra continuer à rembourser son crédit immobilier, mais ne bénéficiera plus de la réduction d’impôt PINEL uniquement sur 12 ans.

 

Compte tenu de cet effort d’épargne à palier, il y a peut être lieu de mettre en place un crédit immobilier à palier. Pourquoi ne pas moduler les mensualités du crédit immobilier à l’effort d’épargne théorique.

Par exemple, puisque la réduction d’impôt en concentrée pendant les 9 premières années, pourquoi ne pas envisagé une plus forte mensualité de crédit immobilier pendant cette première période ? (je vais essayer de construire un simulateur sur cette idée).

A vous de jouer…

 

Simulateur : calcul de l’effort d’épargne nécessaire pour investir en loi PINEL

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11 Comments

  1. Les remboursements à palier sont un bon moyen en effet pour optimiser le financement de l’opération. Rare sont ceux qui en profitent.

    • STRZALKA says:

      Quel intérêt de faire des paliers? Sachant que l’on ne peut déduire que les intérêts et non le capital remboursé….. Autant combiner placements immobilier et financier si l’investisseur veut mettre plus d’épargne…

      Qu’en pensez vous?

      • oui et non
        il y a l’aspect trésorerie et fiscal. Cela permet à l’investisseur d’ajuster son effort. Encore faut il lui présenter les tableau fiscal ce qui n’est pas chose courante.

        • Sur ces points je vous rejoins, je rencontre beaucoup de « confrère » qui effectivement ne présente pas tous les éléments ( c’est bien la plaie de notre métier).
          Pour ma part je préfère que mes investisseurs mettent en place un matelas de sécurité car si pas de loyer ( entre changement de locataire il peut y avoir un mois de carence…. )

          Cela évitera que l’investisseur de doivent sortir une trésorerie énorme ( si palier mis en place = épargne classique + loyer non perçu ) …

  2. STRZALKA says:

    Bonjour Mr FONTENEAU,

    J’adore votre site sur lequel je me suis inscrit en temps que pro puisque l’un de vos confrère.
    Néanmoins il me semble quand même que le simulateur Pinel me parait un peu trop simpliste à mon goût car il manque plusieurs informations essentielles.
    De plus j’en profite pour analyser aussi le fait que tous vos posts ( aussi pro soient il ) orientent toujours vers une épargne vers des placements financiers plutôt que l’immobilier. Un jour si nous le pouvons j’aimerais pouvoir échanger avec vous sur ce sujet car par moment j’ai le sentiment que vous ne déposiez pas tous les arguments ( positifs ou négatifs ) de chaque placements ( Financiers et Immobiliers )

    Pour autant j’adore votre site et je suis très content d’y être membre.

    • Bonjour,

      Pour un simulateur poussé de l’investissement PINEL : Simulateur PINEL

      « De plus j’en profite pour analyser aussi le fait que tous vos posts ( aussi pro soient il ) orientent toujours vers une épargne vers des placements financiers plutôt que l’immobilier. » Pourriez vous être plus précis ? Je n’ai pas ce sentiment…

      • Mr FONTENEAU,

        Je vais essayer d’être plus précis ( Sachant que mon « analyse » n’est aucunement une critique mais plutôt une volonté de ma part de comprendre )

        J’ai pu m’apercevoir lors de comparatif entre Placement Immobilier et Placements financiers, il s’avère que systématiquement les placements financiers sont plus rentable que l’immobilier.
        Hors il me semble que les deux types de placements se complètent plutôt que s’opposent.

        • Merci, sachez que la critique positive comme négative est au cœur de ma démarche, d’ou l’importance de tous les commentaires qui apportent souvent bien plus que l’article.

          « J’ai pu m’apercevoir lors de comparatif entre Placement Immobilier et Placements financiers, il s’avère que systématiquement les placements financiers sont plus rentable que l’immobilier. ». Oui, ce n’est pas faux… mais est ce un biais d’analyse ou le résultat de chiffres qui révèlent que trop souvent l’investissement immobilier est trop cher et donc pas assez rentable ?

          Vous avez raison, les deux types de support doivent pouvoir se compléter… et il est vrai que mes réflexions / simulations ont toujours tendance à les comparer… Sur ce point vous avez raison, je manque souvent de nuance 😉

          • Justement Mr FONTENEAU,

            c’est sur ce point où j’ai un peu de mal à vous suivre « mais est ce un biais d’analyse ou le résultat de chiffres qui révèlent que trop souvent l’investissement immobilier est trop cher et donc pas assez rentable ? »

            L’immobilier trop cher mais par rapport à quelle référence? ( J’avoue réponse simpliste de tous « pro immo » 🙂 )
            Les placements financiers peuvent tout aussi être peu rentables et risqués si on s’oriente vers des UC à risques pour doper le rendement.

            Mais en comparaison d’un immobilier de centre ville ( location « facile » et revente « facile » ) et un placement sans risque ( type « fond euros » )

            Il me semble que l’immo sera plus rentable à terme non?

  3. okindeeps says:

    Bonjour Guillaume, merci encore pour vos articles et votre travail. En tant que nouvel installé CGPI je m’inspire beaucoup de vos productions (bien que n’étant pas toujours d’accord avec vos points de vue…mais nous sommes sur une science humaine donc à vérité « multiple »!).
    Je ne publie pas mon commentaire juste car c’est un petit « salut », également pour vous notifier (il me semble » une coquille dans le titre de l’article : « Quel effort d’épargne DEVREZ vous faire devenir investisseur immobilier ? »
    Je vous propose donc
    – (…) DEVRAIT (…)
    ou
    – (…) devrez vous faire POUR devenir (…)

    Pour ce qui est du contenu de cet article c’est un beau travail, mais néanmoins un peu optimiste à mon gout sur l’effort d’épargne réel. Dans mes études (et d’expérience pour commercialiser entre autre des programmes défiscalisants depuis environ 10 ans), l’effort d’épargne réel n’est quasiment jamais nul si on prend la réalité des charges (charges de copro souvent très élevées malgré le « neuf » car prestations des résidences de plus en plus élevées, taxe foncière, assurances vacances locatives, ADI, gestion locative quasiment systématique, etc…).

    En tout cas merci encore pour votre travail et votre implication dans la promotion de l’aspect « conseil » dans notre métier, qui est difficile à rendre crédible aux yeux des clients tant ils ont été « éduqués » depuis des années avec le tout gratuit fictif…rattrapé systématiquement avec des commissions conséquentes mais bien masquées pour nous autres intermédiaires, mais qu’ils payent au final.

    Bonne continuation à vous

    Cordialement

    • Oui, je vous rejoins pleinement sur les manquements de la théorie face à la réalité d’un marché immobilier rarement conforme aux simulations papier 😉

      « (bien que n’étant pas toujours d’accord avec vos points de vue…mais nous sommes sur une science humaine donc à vérité « multiple »! » ==> Oh que oui, je suis bien d’accord avec vous. C’est pour cela que nous avons besoin de vos commentaires pour critiquer le contenu et au final permettre à chacun de prendre les bonnes décisions. Dans notre métier, il n’y a rien de pire que l’arrogance et la certitude !

      ps : je change le titre en insérant « pour ».

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