Là, en lisant le titre de l’article, vous vous dites : Il est devenu totalement fou ! Comment peut il « balancer » de telles analyses comparables aux schémas les plus fous des années 2000.

Rien de tout cela. Je crois que l’ennemi du conseil, c’est le dogme et les idées reçues. Un bon conseiller en gestion de patrimoine doit être capable de faire évoluer ses analyses au gré de l’évolution de la conjoncture.

Nous sommes dans une période complexe à comprendre dans laquelle :

Les taux des crédits immobiliers sont très faibles. Il doit être pertinent de s’endetter pour les 15 ou 20 prochaines années à ces niveaux incroyablement faibles ;

Les prix de l’immobilier sont toujours très élevés et sont maintenus artificiellement par le niveau général des taux d’intérêt ; Plus les taux d’intérêt sont faibles, plus les prix de l’immobilier sont élevés. Demain, après demain, dans 10 ans, dans 20 ans (et c’est bien là le problème), lorsque les taux d’intérêt augmenteront les prix de l’immobilier baisseront. Mais la question principale reste le timing de cette hausse des taux d’intérêt ! (cf »Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ) ;

L’épargne financière n’est plus rémunérée en 2016. Il n’existe plus de rendement sans risque. Mais rien n’indique que les taux resteront aussi faibles pour les 15 prochaines années : ils le resteront peut être, mais peut être pas. Pour dire la vérité, personne n’en sait rien ! Ainsi, je crois qu’il n’est pas totalement absurde d’espérer réaliser un effet de levier (différentiel entre le taux d’emprunt <1.50% et le rendement réel de l’épargne). Ne croyez vous pas possible, sans prendre des risques considérables,  d’obtenir un rendement supérieur à 1.50% sur 15 ans ?

Ainsi, en manipulant ces trois idées fortes, l’investissement immobilier Loi PINEL ou autre (ancien avec déficit foncier / location meublée  …) financé avec un crédit IN FINE doit avoir du sens (cf »Crédit IN FINE + Assurance vie Euro-croissance / UC ETF = Effet de levier optimal pour le financement d’un investissement immobilier ?)

C’est donc dans le prolongement de cet article « Investir en loi PINEL en 2016 pour profiter des taux de crédit immobilier au plus bas ? » dans lequel je vous proposais une simulation d’investissement immobilier PINEL basée sur un financement amortissable, que je vous propose aujourd’hui de réaliser cette même simulation d’investissement basée sur un financement IN FINE.

Le sujet n’est pas tant le choix du support d’investissement loi PINEL, déficit foncier ou location meublée que de vous démontrer et expliquer le potentiel et l’attrait du crédit IN FINE pour l’investisseur qui considère qu’il est possible de rémunérer l’épargne à un taux supérieur à 1.50%/2% pour les 15 prochaines années. (Si vous n’êtes pas convaincu de cette hypothèse, passez votre chemin…).

Pour mémoire, voici les résultats obtenus au terme de notre première simulation d’investissement PINEL avec crédit amortissable :

Avec de telles  hypothèses et surtout :

– Une absence de revalorisation à la hausse ou à la baisse des prix de l’immobilier sur toute la durée de la simulation, soit 20 ans ;

– Une absence de revalorisation des loyers sur toute la durée de la simulation, soit 20 ans ;

On obtient les résultats suivants :

 Taux de rendement interne (TRI) de 5.23%. Le TRI c’est le taux de rendement global de l’investissement. Ce taux de rendement incorpore tous les éléments de la simulation y compris l’impact de la réduction d’impôt, des charges, de l’impôt sur le revenu, …Et cela en l’absence de hausse des loyers et des prix de l’immobilier sur toute la période ;

– Un différentiel d’enrichissement de -+ 50 000€ par rapport à un investissement financier type assurance vie fonds euros dont le rendement serait de 3% net de frais et d’impôt pendant 20 ans ;

– Un taux de rendement locatif dans 20 ans de 4%. 

Voyons maintenant ce que cela donne avec un crédit IN FINE.

  

Simulation investissement immobilier PINEL avec un crédit IN FINE

Toutes les simulations sont réalisées avec notre simulateur d’investissement loi PINEL disponible pour tous.

 

Les hypothèses de base de la simulation LOI PINEL avec crédit IN FINE

hypothèse loi pinel IN FINE

 

Vous noterez que nous considérons ici le rendement moyen de l’épargne à 4% net pour les 15 prochaines années. L’effet de levier du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable est fortement lié à ce taux de rendement. Nous réaliserons plusieurs simulations afin de faire varier le taux de rendement et comprendre les conséquences sur le taux de rendement global de l’investissement.

 

hypothsèe 2 loi pinel in fine

 

Par prudence, nous considérons que les loyers et les prix de l’immobilier seront stables pendant toute la durée de la simulation, c’est à dire les 20 prochaines années. Nous réaliserons d’autres simulations considérant des hypothèses nettement moins favorables.

 

Ainsi, au terme de cette simulation, on obtient les résultats suivants :

Conclusion investissement LOI PINEL IN FINE

Oui, vous lisez bien, le taux de rendement interne d’un tel investissement immobilier LOI PINEL financé à crédit ressort à 8.63%. Rappel des hypothèses :

– Revalorisation du bien immobilier pendant 20 ans = 0%

– Revalorisation des loyers pendant 20 ans = 0%

– Taux de charge d’entretien = 15% des loyers ;

– Rendement du capital pendant 15 ans = 4% net (ce taux vous semble aujourd’hui important, mais il ne semble pas inconcevable de l’espérer pour les 20 années prochaines avec un risque maîtrisé).

 

==> Au global, que pensez vous d’un taux de rendement interne de 8.63%. Ce taux de rendement n’est il pas de nature à justifier l’investissement ?

 

En modifiant les hypothèses et notamment, le taux de rendement de l’épargne on atteint :

– Un TRI de 6.04% avec un rendement net de l’épargne de 2% ;

– Un TRI de 11.94% avec un rendement net de l’épargne de 6%.

 

 

Simulation LOI PINEL avec crédit IN FINE pessimiste.

Modifions maintenant les hypothèses pour comprendre l’intérêt ou non du crédit IN FINE et de l’investissement en loi PINEL. Les hypothèses pessimistes sont :

– Baisse des prix de l’immobilier de 1% par année pendant 20 ans ;

– Baisse des loyers de 1% par année pendant 20 ans ;

– Rendement de l’épargne servant à rembourser le crédit IN FINE de 2% / ans pendant la durée du crédit.

 

On obtient alors un TRI de 4.11%. Ce qui n’est pas exceptionnel mais finalement assez favorable au regard du pessimisme des hypothèses.

tri investissement PINEL credit infine

 

 

Simulation loi PINEL avec crédit IN FINE optimiste

Analysons maintenant cette même simulation avec un regard volontairement optimiste et des hypothèses favorables à l’investisseur :

– Hausse des prix de l’immobilier de 1% par année pendant 20 ans ;

– Hausse des loyers de 1% par année pendant 20 ans ;

– Rendement de l’épargne servant à rembourser le crédit IN FINE de 6% / ans pendant la durée du crédit.

tri investissement PINEL credit infine optimiste

Cette simulation me semble trop favorable pour être retenue.

  

Simulation loi PINEL avec crédit IN FINE réaliste

Après le pessimisme, l’optimisme, passons au réalisme :

– Baisse des prix de l’immobilier au terme de 20 ans = -1% par an pendant 20 ans (assez proche des idées retenues par PRIMEVIEW) ;

– Hausse des loyers de 1% par an pendant 20 ans.

– Rendement de l’épargne de 4% net pendant 15 ans.

 

On obtient alors les résultats suivants : Un TRI de 7.69%, ce qui est, je dois l’avouer relativement favorable.

TRI investissement PINEL IN FINE realiste

 

 

Et vous qu’en pensez vous ?  Faut il reconsidérer l’intérêt du crédit IN FINE pour le financement de vos investissements immobiliers ?

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16 Comments

  1. Antoine says:

    Bonjour Guillaume,
    Jolis calculs, intéressants, mais qui partent d’une supposition fort ambitieuse : 4% de rendement net de l’épargne sur les 20 ans à venir avec peu de risques, alors que le taux moyen des fonds en euros était de 2.5% en 2015, qu’il sera probablement de 1.5% en 2020 vu l’évolution des OAT depuis 2 ans, et demoins en moins.
    Sachant que les compagnies d’assurance prélèvent leurs frais de gestion sur le rendement du stock de l’épargne qu’elles ont, on peut imaginer avec l’OAT à 0.5% et des frais de gestion à 0.5%, un rendemen,t net final de … 0% !
    Pas besoin de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie avec un rendement pareil.
    Les UC ? En bourse on peut gagner beaucoup … mais aussi perdre beaucoup. A moins d’investir quand elle est très basse, le risque de moins value importante est réel.
    Avec des SCPI, qui sont basées essentiellement sur l’immobilier de bureaux, à un taux de rendement encore bon, mais qui ne cesse de baisser à cause de la crise, du télé-travail, etc … et le risque de baisse de la valeur du capital à la moindre remontée de taux, ce n’est pas beaucoup mieux.
    D’où ma question : quel est ce placement miracle que vous proposez pour atteindre 4% pendant 20 ans avec peu de risques ?
    A ce sujet, votre hypothèse « pessimiste » me semble beaucoup plus proche de la réalité, voire encore optimiste.
    Tout cela ressemble aux hypothèses du COR (comité d’orientation des retraites), dont l’hypothèse la plus pessimiste est loin de la réalité actuelle, avec un chomage nettement plus bas et une croissance plus élevée qu’actuellement. Et après on se demande pourquoi les hypothèses même les plus pessimistes ne se réalisent jamais, pourquoi les systèmes de retraite sont toujours plus déficitaires et endettés …

    • Non, j’ai le sentiment qu’un rendement de 4% doit être possible pour les années à venir. La prise de risque est inévitable, mais restons pragmatique : Lorsque vous considérez que le CAC sert un dividende de 3%, nous ne sommes déjà pas très loin des 4%…

      En diversifiant sur différentes classe d’actif une gestion diversifiée et flexible type Carmignac Patrimoine… cela ne me semble pas impossible (d’autant plus que l’investissement est réalisé progressivement… via des versements programmés ce qui lisse la date d’entrée). J’ai bien conscience que cela semble improbable dans notre environnement actuel, mais gardez en mémoire qu’il ne sera pas éternel !

      • Antoine says:

        Vous avez raison. Rien n’est éternel. ET le rendement des actions reste correct.
        Mais parlons supports : les rendements des fonds en euros vont continuer à baisser et les performances des uc boursières sont grignotées à la fois par les frais prélevés par les fonds et par les frais de gestion des compagnies => on oublie l’assurance vie donc.
        Une bonne solution serait l’investissement au sein d’un PEA, qui allie à la fois la fiscalité avantageuse comme l’assurance vie et les frais peu élevés des comptes avec actions.
        Mais pour éviter le risque d’une débacle boursière, je pense davantage à un investissement massif après krach boursier (comme en 2003, 2010, 2012 par exemple), quand la bourse et globalement basse et donc les chances de plus values nettement supérieures aux chances de moins values. Bien sûr, on ne sait jamais quand ça va arriver, et avec les QE et taux négatifs désormais des banques centrales qui ont gonflé les bulles actions et obligataires, comme la baisse des taux d’intérêt a gonflé la bulle immobilière, dieu seul sait quand cela va arriver …
        Bon week-end

        • Oui, vous avez raison… mais n’oubliez pas les ETF dans les contrats d’assurance vie .. (cf »Trackers ETF ou OPCVM ? Comprendre pourquoi vous devriez investir en Trackers ETF.« 

          • Villard says:

            Bonjour,
            C’est intéressant mais je trouve votre taux de charge de 15% plutôt optimiste et c’est bien là le problème de l’immobilier actuel en France. Déjà, la plupart des investissements Pinel sont gérés à distance par les investisseurs ce qui veut dire 7 à 10% TTC de frais de gestionnaire (et avec la loi Alur beaucoup abusent avec des honoraires d’entremise sur la mise en location etc…) Plus éventuellement les assurances locatives (GLI et vacance) entre 2 et 4% et nous sommes presque à vos 15%. Si nous rajoutons la taxe foncière qui ne cesse d’augmenter (sur 20 ans je n’ose l’imaginer !) alors que les revenus locatifs (loyers) seront sûrement à la baisse ou quasi stables avec l’inflation et des charges de copropriétés qui iront en augmentant plus l’entretien du bien sur 20 ans qui augmentera aussi, le résultat final ne sera pas aussi reluisant sachant que ma remarque est la même dans le cadre d’un prêt amortissable bien sûr et que votre constat sur un prêt In finé sera certainement meilleur mais peut être pas aussi profitable que dans vos simulations. Attention aux charges cela fait toute la différence au final même si elles sont déductibles et c’est d’autant plus vrai avec la loi Pinel où les loyers sont maîtrisés et les prix élevés…

  2.  » …… Et vous qu’en pensez vous ? ……. »

    Je suis contre tous les dispositifs d’incitation fiscale payés avec nos impôts.

    Donc contre le Pinel (mais pour le pinard 🙂 …..)

    Et contre votre titre, que vous tempérez heureusement en écrivant ceci:  » …. Le sujet n’est pas tant le choix du support d’investissement loi PINEL, déficit foncier ou location meublée …. »

    Mais bien entendu pour le principe, sauf que c’est clairement réservé à une classe supérieure. 🙁

    • Villard says:

      Bonjour, je pense que votre réflexion est très raccourcie. Le Pinel n’est pas payé avec vos impôts mais en partie avec celui de l’investisseur lui-même. Enfin, quand un investisseur mise sur un Pinel certes il bénéficie de 21% de réduction d’impôt sur 12 ans mais surtout il rémunère l’Etat de 20% de TVA sur son bien immobilier, il fait travailler le bâtiment et rémunère une flopée de frais (notaire, hypothèque, frais de dossier de la banque etc…) Plus les intérêts de son prêt, les assurances en tout genre, le coût du gestionnaire qui facture lui aussi de la TVA, la taxe foncière sur minimum 12 ans etc…. Au final, tous les français en profitent cela fait fonctionner le bâtiment, les recettes de l’Etat contre 21% d’impôt économisés qui sont largement récupérés par l’Etat et la collectivité donc ne jamais voir les choses que sous un seul angle… Sans compter que cela permet à beaucoup de gens qui ne peuvent pas accéder à la propriété de vivre dans un logement neuf, confortable, propre à un loyer maîtrisé. Rien n’est parfait mais c’est toujours mieux que de payer 800€/mois un T2 insalubre loué par un propriétaire peu scrupuleux…

      • Peut-être raccourcie, mais le fruit de plus de 40 ans d’expérience.

        Permettez moi de dire que je n’adhère pas à votre raisonnement.
        Un achat immobilier sans Pinel ne supporte pas de TVA?
        Un achat immobilier sans Pinel ne fait pas travailler les artisans du bâtiment?
        Un achat immobilier sans Pinel ne rémunère pas notaires et autres organismes?
        Un achat immobilier sans Pinel ne peut se faire sans prêt bancaire?
        Un achat immobilier sans Pinel n’est pas soumis à la taxe foncière?
        Les ménages ne peuvent accéder à la propriété hors Un achat immobilier Pinel?
        Tous les achats hors Pinel sont insalubres? et hors de prix?
        etc, etc

        Je maintiens: Pinel coûte une fortune aux finances publiques, donc à vous comme à moi. Pas étonnant que la France soit N°2 mondial en prélèvement, juste derrière le Danmark, mais loin devant l’Allemagne ou les USA.

        • Villard says:

          Alors vous résumez le fruit de vos 40 ans d’expérience en quelques lignes accusatrices d’un système particulier ou d’une loi en particulier ? Elle est vite résumée votre expérience…
          Parce qu’un achat immobilier dans le neuf s’achète HT peut être ? Parce qu’un achat immobilier neuf est exonéré de taxe foncière peut être ? (les 2 premières années oui mais ça ce n’est pas lié au Pinel) etc…
          Là c’est moi qui ne suit pas votre raisonnement… Le Pinel n’est ni plus ni moins une carotte fiscale destinée à inciter les investisseurs à franchir le pas ce n’est pas un objectif en soit. C’est aussi un moyen d’accroître son patrimoine et de sécuriser son avenir tout en préparant sa retraite via l’immobilier à l’heure où les crises financières et la perte de confiance dans les banques inspirent moins les français à placer leurs liquidités.
          D’où détenez vous l’idée ou l’information que le Pinel coûte une fortune aux finances publiques ? Vous ne regardez que les dépenses regardez les rentrées aussi ! Les prélèvements dont vous parlez ne sont certainement pas lié au Pinel ni aux autres lois de défiscalisations. Avant même qu’elles existent la France était championne des prélèvements et impôts alors ne dites pas n’importe quoi. C’est l’avancée sociale à outrance de la France qui lui coûte cher, le chômage de masse, la précarisation, pas 40 000 logements en défiscalisation par an ! Et oui beaucoup de propriétaires dans l’ancien n’ont aucun scrupule à louer des biens hors de prix dans lesquels aucun travaux régulier n’est réalisé. Mais je ne généralise pas moi je constate. Et oui tout le monde ne peut accéder à la propriété même hors Pinel sinon vu la baisse des taux actuelle les transactions immobilières exploseraient bien plus et ne seraient pas majoritairement des investissements locatifs…

  3. papigilles says:

    Trop fort Guillaume ! Mais il faut avoir les nerfs solides.Maintenant je regarde cela un peu de loin car j’ai 78 ans.Mais Bravo et tant pis pour les grincheux.

  4. Jean Claude says:

    Moi , j’avoue que je suis convaincu . Je prends l’hypothese pessimiste , le TRI qui en ressort me va bien , et diversifier
    ses avoirs avec une partie dans l’immobilier a du sens . Et s’il y a une grave crise , il faudra bien que les gens continuent a se loger , tandis que l’argent en banque ou en assurance , si on vous le bloque ….
    J’ai juste une reserve , faut étre certain que le simulateur n’ait pas de bug , c’est deja arrivé ….

  5. Eh bien moi je ne suis pas convaincu pour une seule raison : la nature de l’adossement.

    En revanche, si la banque accepte un adossement non ass.vie, ou pea, par exemple scpi ou bien en « dur » valorisable, on reconsidère l’affaire.

    Mais peu d’établissements l’acceptent…..

  6. Jean Claude says:

    @Sven ,
    C’est la nature de l’adossement qui vous pose probléme , pas le montage ni les calculs ?
    la crainte , c’est l’impossibilité de déboucler le moment venu ?
    En CAT , votre réponse est elle identique ?
    sinon , c’est pret hypothecaire ?

  7. johnturjohn says:

    Bonjour Guillaume,

    Votre article est agréable à lire.

    J’ai réalisé un Pinel juste après l’ouverture de cette loi avec un taux à 2% assez compétitif à l’époque.
    Il faut rajouter peut-être quelques éléments opérationnels à cette étude.

    Le montant des biens neufs est facilement plus cher aujourd’hui que l’ancien, l’hypothèse que le bien ne prend pas de valeur n’est donc pas intrinsèquement effectif. Il faut donc négocier très serré avec les constructeurs et viser les fins de programmes invendus (négo possible)
    Choisissez les bonnes zones qui ne donnent pas trop d’abattement au loyer (pas dans le 6° à Paris ^^)
    Aspect contradictoire, il faut aussi viser aussi plutôt la qualité et les petits constructeurs que les gros supermarchés de la construction pour des raison de qualité de construction et de revente.
    Autre point choisissez bien votre agence ou votre locataire (les inter contrats et les soucis ne sont pas dans le modèle non plus, si vous n’êtes pas dans l’immobilier ne soyez pas amateur)

    Pour ce qui est du TRI, j’avais fait à l’époque une grosse simulation pour m’amuser. Le bémol est bien sur le suivant, toutes ces simulations sont fausses (comme vous le dites d’ailleurs). Mais disons qu’elles réconfortent l’investisseur. L’important est d’éviter le risque, de regarder avec des hypothèses moyennes.

    L’analyse à la robustesse du modèle de simulation est amusant:
    1/ Hypothèse, l’inflation redémarre, votre prêt de vous coute plus rien, votre appartement non plus (pas sur ?) Votre assurance vie vous rapporte ^^
    2/ La déflation s’installe, votre prêt se renégocie (vraiment ?) Votre appartement prend plus de valeur (?) Votre assurance vie ne rapporte plus rien…

    En fait les hypothèses faites sont très fragiles et les conséquences sont difficilement mesurables.
    Que peut occasionner une récession internationale ? Européenne ? Une croissance un peu plus vive ?
    Les paramètres entre le pétrole, le dollar, la guerre en Ukraine ? Une autre donnée inconnue à ce jour ?

    Pour moi, ne démarrer un Pinel que si vous êtes à l’aise (au niveau concept et éthique) avec ce genre d’investissement. Le coté personnel est très important et n’oubliez pas que vous pouvez louer à vos enfants ^ ^

    A titre personnel, je gère le bien en direct, j’ai une relation amicale avec un jeune couple dans un F3 qui a sans doute le désir d’avoir un enfant dans une résidence assez chic proche de chez moi et dans une zone ou le rendement ne chute pas.

  8. Bonjour,
    L’approche est intéressante. Mais la pratique l’est moins. En réalité pour un In Fine il faut adosser un contrat présentant au minimum 20% à 50% du montant à investir plus l’abondement mensuel pour reconstituer le capital au terme.
    Si par « malheur » le client doit sortir de son contrat avant le terme des 20 ans… disons à 15 ans…. le TRI chute et devient inférieur à un financement amortissable.
    Quant aux données servant à la simulation, je prends 25% de frais, charges, taxes, gestion…. par rapport aux loyers. Plus la durée de la simulation est longue, plus le risque de voir des charges non prévues est grand (travaux, conformités ….).
    Enfin, compte-tenu des incertitudes importantes sur le marché immobilier et financier pour les 10 années à venir, j’opterai pour l’enrichissement programmé certain…. le remboursement progressif du capital…
    Merci pour cet échange.

  9. Bonjour,

    Dans votre exemple, sur 15 ans :
    Revenus fonciers 120 KE
    Intérêts crédit IN FINE 18 KE + Charges locatives 18 KE + IR (30%) 16 KE + CSG 19 KE = 105 KE
    Résultat 1 KE /an gagné si tout va bien
    Quant à la version Pinel elle doit prendre en compte un revenu foncier < à 4% (loyers plafonnés) et cette baisse de revenus est supérieure à l'économie d'impôt dont elle fait bénéficier.
    CQFD

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