Nous continuons notre série d’articles dédiés aux cas pratiques par cette question rencontrée par tous les investisseurs immobiliers au moment de la recherche de leur financement : Faut il faire un crédit IN FINE ou un crédit AMORTISSABLE ?

Cette question nous a récemment été posée par un client et nous allons reproduire ci après notre réponse à sa problématique.

Voici la situation :

M INVESLOC vient de signer l’acquisition d’un immeuble dans l’ancien dont le rendement est de 7,5%. Pour prix de revient (frais de notaire et frais d’agence inclus ) de 140 000€, il obtiendra un revenu foncier de 10500€.

M INVESLOC est marié, il a 45 ans et il perçoit avec son épouse un revenu de 80 000€. M et Mme INVESLOC ont ensemble 2 enfants de 8 et 10 ans.

Ensemble, ils disposent d’une capacité d’épargne de 500€ par mois pour réaliser cet investissement : ils sont prêts à consacrer 500€ par mois pour réaliser cet investissement.

 

Calcul de la tranche marginale d’imposition et de la marge disponible avant le changement de tranche

Au niveau de l’impôt sur le revenu, M et Mme INVESLOC sont dans la tranche marginale d’imposition de 30% et disposent d’une marge de 44 000€ environ avant de changer de tranche d’impôt. (Cf simulateur d’impôt pour calculer votre tranche marginale d’imposition (TMI) et la marge disponible avant de changer de tranche).

 

Copie d'écran de notre simulateur de tranche marginale d'imposition

Simulation 1 : Investissement immobilier avec un crédit amortissable

Afin de comprendre l’intérêt pour le couple de faire un crédit IN FINE ou un crédit AMORTISSABLE, nous avons utilisé notre simulateur d’investissement immobilier disponible dans l’application « MON PATRIMOINE« , vous permettant de réaliser votre bilan patrimonial en ligne.

 

Copie d'écran de notre simulateur d'investissement immobilier

Nous prenons pour hypothèse de base la mise en place d’un crédit amortissable sur 15 ans, au taux de 4% (assurance comprise).

Le tableau d’amortissement du crédit amortissable est comme suit :

La tableau d'amortissement du crédit amortissable

Le remboursement annuel du crédit sera de 12591€ pendant les 15 ans du crédit mais les intérêts de l’emprunt seront dégressifs au fur et à mesure du remboursement du capital. Le montant des intérêts d’emprunt (colonne 3) vient en déduction des revenus fonciers dégagés par l’investissement afin de déterminer le revenu foncier imposable.

L’imposition de l’opération est décrite ci après :

 

L'impact fiscal de l'investissement immobilier avec un crédit amortissable

 

 

Au fur et à mesure de l’augmentation indicielle des loyers (hypothèse : revalorisation annuelle de 1% par an) et de la baisse du montant des intérêts déductibles, le revenu foncier imposable progresse avec le temps.

La tranche marginale d’imposition de la famille étant de 30% (sans passage à la tranche marginale à 41%), l’investissement immobilier va générer de l’impôt, comme le graphique suivant le montre :

 

Les conséquences de l'investissement immobilier sur l'impôt sur le revenu

 

 

Au final, l’investissement immobilier dégagera une trésorerie négative pendant toute la durée du crédit puis une trésorerie positive ensuite.

Evolution de la trésorerie dégagée par l'investissement immobilier

 

Le rendement global de l’investissement immobilier avec un crédit amortissable :

Les conclusions de l'investissement immobilier grâce au crédit amortissable

Le taux de rendement ressort à 5,44% pour un effort d’épargne moyen de 256€ sur 20 ans.

Le taux de rendement interne est une donnée essentielle car c’est en comparant de taux de rendement interne obtenu avec un crédit amortissable et le taux de rendement interne obtenu avec un crédit in fine que l’on pourra déterminer la pertinence de tel ou tel montage.

Simulation 2 : Investissement immobilier avec un crédit IN FINE

 

Les hypothèses de base sont identiques, seul le mode de financement change.

 

les hypothèses retenues pour réaliser la simulation d'investissement immobilier avec un crédit IN FINE

Vous remarquez immédiatement que la mensualité du crédit in fine (466€) est bien différente de la mensualité du crédit amortissable (1035€).

Le crédit in fine est un crédit dont l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toutes la durée de l’endettement. Le capital est remboursé en une seule fois au terme du crédit.

Pour rembourser le crédit in fine au terme de la période d’endettement (15 ans ), l’emprunteur devra être en possession d’un capital de 140 000 € (soit le montant total du crédit). Pour cela, il devra réaliser une épargne sur un support financier de capitalisation (souvent un contrat d’assurance vie).

En retenant un rendement de ce support de 3% par année, l’emprunteur devra provisionner 635€ par mois pour être certain d’obtenir 140 000€ dans 15 ans.

Ainsi, l’effort réel de remboursement du crédit in fine est composé :

  • Du montant des intérêts déductibles : 466€
  • Du montant mensuel de l’épargne pour reconstituer le capital emprunté : 635€.

Le coût mensuel du crédit in fine est donc de 1101€ (contre 1035€ pour le crédit amortissable).

 

La tableau d’amortissement du crédit in fine est comme suit :

Le tableau d'amortissement du crédit in fine

Contrairement au crédit amortissable, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas dégressif. L’emprunteur devra payer 84 000€ d’intérêt d’emprunt (contre 48 876€ dans le cadre du crédit amortissable).

Le coût total du crédit in fine sera donc de 84 000€ + 635€ x 180 = 198 300€ (contre 186 300€ pour un crédit amortissable).

 

Le revenu foncier imposable du crédit in fine

 

Le montant des intérêts d’emprunt a un rôle important dans le calcul de l’impôt sur le revenu généré par l’investissement immobilier. Dans l’hypothèse d’un crédit amortissable, la somme des revenus fonciers imposable est de 136 083€ contre 100 960€ pour le crédit in fine.

Ainsi, malgré un coût supérieur, le crédit in fine permet de minimiser le montant de l’impôt sur le revenu dégagé par l’investissement : Les conséquences fiscales doivent compenser le surcoût pour trouver un intérêt dans le crédit in fine.

 

Les conséquences du montage infine sur l'impôt sur le revenu

 

 

Les conclusions chiffrées de l’investissement immobilier avec un crédit IN FINE

Les conclusions chiffrées de l'investissement IN FINE

Le taux de rendement interne ressort à 5,74% pour le crédit in fine contre un taux de rendement interne de 5,44% pour le crédit amortissable.

Monsieur et Madame INVESLOC doivent privilégier l’investissement via un crédit IN FINE pour un gain d’environ 5000€ sur une période de 20 ans.

 

Les facteurs clefs pour optimiser le crédit IN FINE

Le facteur essentiel réside dans la différence entre le taux du crédit et le taux de rendement de l’épargne, nous avions d’ores et déjà rédigé un article sur ce thème : L’intérêt du crédit In FINE dépend du rendement du contrat d’assurance vie souscrit en garantie.

 

Dans l’hypothèse probable d’une baisse de la rémunération du support d’assurance vie servant à garantir le crédit IN FINE, l’intérêt du montage serait remis en cause. Pour vous faire une idée, vous pouvez relire : Faut il garder votre contrat d’assurance vie malgré la baisse des rendements ?

 

 

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30 Comments

  1. Un point essentiel rarement soulevé dans le montage in fine, point cruellement actualisé ces derniers mois :
    La garantie est le plus souvent constituée d’un contrat d’assurance vie, dont les banques demandent qu’il soit maison (pas toujours) mais souvent aussi sur fonds euros uniquement. Le rendement ne sera donc jamais au rendez-vous…. et la reconstitution du K non plus…
    Cette exigence est, selon les établissements, d’ordre prudentiel. Or, quelle prudence accorder à des assurances vie en obligations souveraines alors que les états crient famine ?
    Si l’on parle pourcentage actions, retournons nous sur les performances depuis 10 ans… idem…
    On l’aura compris, eu égard au gain minime sur 20 ans, le montage in fine ne se conçoit qu’avec un apport sur AV quasiment identique au montant emprunté (ou 80% minimum) ce qui au passage, n’aura aucun impact sur l’assiette de l’ISF puisque l’on fait jeu égal, contrairement à ce qui est souvent mis en avant…
    A réserver aux investisseurs doublement avertis et nantis, on ne prête donc qu’aux riches…
    Les catégories socio-professionnelles aisées (médicales entre autres) qui cèdent à ce type de sirène par effet d’imitation ou simple vanité s’en mordent actuellement les doigts, lors du débouclage des opérations.
    A bon entendeur…….

  2. Pingback: Investissement locatif : faut il un crédit IN FINE ou un crédit amortissable ? Cas pratique | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

  3. Ca sera utile à quelqu’un qui …. a déjà un capital sur un contrat d’assurance-vie en €uro, et qui compte le garder (dans le cadre de la stratégie qu’il a choisi pour gérer son patrimoine), surtout s’il prévoit de recevoir une belle somme dans quelques années (un peu avant l’échéance finale, par ex en revendant un fond ede commerce, une clientèle, une société, une résidence principale devenue trop grande, etc.), non ?

    En cas de retour de l’inflation (genre 5%/an pendant une longue période), ça pourrait aussi s’avérer intéressant.

  4. Bonjour,

    Le montage financier n’est pas l’unique point qu’ll faut regarder dans un crédit IN FINE !!! le gain réel n’est pas forcemment très important !

    Plusieur remarques :

    mais effectivement en cas d’inflation avec un crédit fixe et un fonds en euros qui suivra l’inflation, cela sera très percutant.

    Certaines banques acceptent une partie d’UC même en cas de nantissement.

    et, le POINT LE PLUS IMPORTANT !!! la protection du conjoint !! En cas de décès, l’ADI d’un amortissable rembourse le capital restant du (par forcemment très important)
    dans un IN FINE, 100 % du capital emprunté est remboursé (si cette option est choisie) et l’assurance vie revient au conjoint = double protection plus les revenus de l’immeuble !
    j’ai malheuresement eut le cas sur un client qui avait acheté 4 biens immobilliers en In fine. Décédé trois ans après le dernier prêt, son épouse me remercie à chaque fois… Elle ne travaillait pas…

  5. Certes Brodu, la garantie de l’in fine est très utile en cas de décès proche du débouclage, mais si décès proche du début de l’opération , le jeu est égal eu égard au crd des deux opérations comparées;mais les aléas précités sont bien réels, et je vous ai répondu -par anticipation- en cas de panachage d’UC, dont les résultats ne sont pas toujours brillants (oui, je sais Carmignac Patrimoine, etc… mais enfin…).
    « Le fonds en euros qui suivra l’inflation » => juste pour remarquer qu’au delà du risque dettes souveraines et donc sur le fonds euros, l’inflation ne sera répercutée que très lentement au bénéfice du fonds euros de l’assurance vie, ce sont des paquebots peu réactifs, dixit les assureurs eux mêmes .

    La solution est sans doute médiane : sur un même opération combiner un in fine et un amortissable, pour lisser avantages et inconvénients des deux….

    • Je m’explique : quelqu’un qui a déjà un contrat AV en €uros, et qui souhaite le garder (ça rapporte peur-être pas beaucoup, mais c’est quand même moins risqué que la plupart des autre placements, n’en déplaisent à ceux qui exagèrent parfois un peu les risques, certes non nuls mais très petits) peut se protéger contre un retour de l’inflation (et la hausse des taux qui irait sans doute avec), et même sans doute en tirer un petit profit, avec un prêt in fine pour financer des actifs réels (qui se valoriseront avec l’inflation).

      Cet atout ne sera jamais mis en évidence par un simulateur tel que celui présenté ici (qui est fort intéressant du reste).

    • Oui, d’autant plus que cette assurance décès représente un coût proportionnel au coût de la garantie.

      Si le crédit infine présente davantage de garantie du côté de l’assurance décès, celle ci est également plus onéreuse.

      merci de votre commentaire

  6. je viens de rencontrer des prospects qui ont fait ca chez un confrère : achat d’un bien immo défiscalisant, pret in fine total adossé à deux assurances vie en UC actions … résultat : Un tiers de perdu sur les assurances-vies, bien acheté surévalué = obligation de vendre le bien et piocher dans ce qui reste en AV ! super rentable l’avantage fiscal ! on ne meurt pas systématiquement en cours de prêt. Je pense que le pret in fine doit etre toujours fait pour partie : perte d’un emploi, diminution des revenus et ca peut etre catastrophique. ne rechercher que l’aspect fiscal peut avoir des conséquences facheuses…

  7. Pour ma part l’ensemble de mes IN FINE sont adossés au fonds en euros… Je dors tranquille et mes clients aussi !

  8. ok Brodu, requiem in pace, mais les bonnes rc sont là pour çà….

  9. Je trouve ça malhonnête de simuler un crédit amortissable et un crédit in fine avec le même taux. Le taux du crédit in fine est en pratique souvent supérieur de plusieurs dixièmes de points. De plus, y a-t-il beaucoup de banques qui acceptent un nantissement de 0 initial ?
    Enfin, présenter le résultat final en comparant les 2 TRI ok. Mais comparer le résultat final en regardant les sommes gagnées à la fin du montage est trompeur puisqu’il n’y a pas le même effort d’épargne.
    Enfin, présenter au client un effort d’épargne sur 20 ans alors qu le crédit est sur 15 me parait aussi fort trompeur sur la réalité de l’effort d’épargne.

    • Malhonnête, trompeur … n’êtes vous pas un peu dur !! 🙂

      Je vais répondre de manière pragmatique à votre analyse :

      1 – Différence de taux entre un crédit IN FINE et un Crédit AMORTISSABLE

      Effectivement vous avez raison, il existe parfois une différence de taux d’emprunt mais la différence reste faible et variable selon les situations.

      L’objectif de l’article est davantage de fixer des idées et un raisonnement global que chacun pourra ensuite ajuster à sa situation grâce au simulateur.

      2 – Un crédit IN FINE sans apport ?

      Oui, pas de soucis, les établissements bancaires acceptent sans trop de difficultés.

      3 – Comparaison en regardant les sommes gagnées à la fin

      En effet, nous ne comparons pas les sommes gagnées entre elle mais leur gain relatif par rapport à un même effort d’épargne sur une contrat d’assurance vie.

      4 – présenter au client un effort d’épargne sur 20 ans alors qu le crédit est sur 15…

      Oui, mais il s’agit là de comprendre les données et adapter l’analyse avec la durée de détention longue de l’immeuble.

      Et tout cas merci de votre commentaire

  10. [quote]En effet, nous ne comparons pas les sommes gagnées entre elle mais leur gain relatif par rapport à un même effort d’épargne sur une contrat d’assurance vie. [/quote]

    [quote]Monsieur et Madame INVESLOC doivent privilégier l’investissement via un crédit IN FINE pour un gain d’environ 5000€ sur une période de 20 ans.[/quote]

    Désolé pour mes propos emportés, je ne remet nullement en cause votre intégrité, mais le billet me parait donner la part belle au In fine. De plus, dans les banques qui acceptent un montage in fine avec 0 d’apport, je suppose qu’elle ouvre une de leur AV avec frai, cela est-il pris en compte dans les calculs ? Ou alors considérez vous que cela rentre dans la globalité des 3% de rendement de l’AV?

    • Au contraire, l’article n’est, me semble t’il pas favorable au crédit in in fine.

      Un gain de 5000€ sur 15 ans n’est pas très important sachant que ce résultat est obtenu :

      – Avec un taux équivalent,

      – Un aléa très fort sur le rendement de l’assurance vie sous jacente.

      – Les frais sur les contrats d’assurance vie.

      – Une tranche marginale de 30%

      …. En prenant en compte l’ensemble de ces éléments, l’intérêt du IN FINE se réduit comme peau de chagrin… et peu d’investisseur doivent s’y retrouver (lorsqu’ils auront mis leur chiffre dans le simulateur).

      Je voulais simplement donner les chiffres d’analyses afin que chacun puisse trouver SA meilleure solution indépendamment de l’avis souvent intéressé de son banquier ! .

      Merci de votre analyse qui permet de faire avancer le débat.

  11. Yvonne Drolshagen says:

    Un autre exemple d’une utilisation pertinente – me semble-t-il – d’un in fine: M. et Mme C., propriétaire d’un immeuble locatif, souhaite le transmettre à leurs enfants. Ils créent entre eux et avec la participation des enfants une SCI qui est acquéreur de l’immeuble par le biais d’un in fine; le résultat de la vente est placé en AV. Sachant que nous sommes en face d’une famille recomposée mais qui souhaite créer l’égalité entre les enfants, la donation progressive des parts de la SCI ayant une valeur minimale et l’utilisation de l’AV de l’autre côte leur permet doublement de répondre à leurs objectifs.

    • malheureusement, votre question pose le problème du compte courant d’associé.

      Certes la donation devrait porter sur un faible montant mais qui va rembourser le crédit au terme du crédit in fine : Les parents qui seront donc créancier de la société civile…

      Leur compte courant sera très important.

      • Yvonne Drolshagen says:

        Le remboursement du crédit in fine peut se faire de deux manières: à la fin de l’opération, les enfants, propriétaires des parts de la SCI, vendent l’immeuble et remboursent ainsi ou ils décident de le garder en transformant le prêt in fine en prêt remboursable.

        • en effet, s’ils vendent l’immeuble pour rembourser le crédit, ils n’auront plus de capital au terme et la transmission et le montage auront été inutile

          et s’ils transforment le crédit in fine en crédit amortissable au terme :
          1 – Faut il encore que la banque accepte ;
          2- Pourquoi ne pas avoir fait un crédit amortissable dès le début ?

          • Yvonne Drolshagen says:

            Trois raisons pour ce montage:
            1.Le capital a été « transféré » du bien immobilier sur l’AV avec la liberté de désigner les bénéficiaires qu’on connaît (ceci est d’autant plus important qu’il s’agit d’une famille recomposée: M. peut ainsi transmettre une partie de son patrimoine aussi au fils de Mme qu’il a elevé)
            2. En faisant cette opération avant le 1er février, nous gommons la plus-value qui – après cette date – sera taxée à hauteur de 200 000€
            3. Aujourd’hui, les loyers sont taxés dans la catégorie « revenus fonciers; demain, les intérêts du prêt vont diminuer ces revenus; nous aurons à la place les bénéfices sur l’AV et les parents pourront à leur guise en tirer des revenus imposables selon les règles de l’AV ou alors différer la perception des revenus et donc leur imposition.

            P.S.: merci de votre intérêt et de vos commentaires que j’apprécie fortement.

  12. Une question : dans le calcul de l’impot sur le revenu chaque année, afin de montrer son augmentation due aux revenus fonciers, avez-vous intégré également les prélèvements sociaux ? Il s’agit quand même maintenant de 13.5%, dont une partie seulement est déductible du revenu imposable l’année suivante, soit au final environ 12.5/13% en réel.
    Avec une tranche d’imposition à 30%, les revenus fonciers sont ainsi imposés à 42.5/43%, ce qui renforce l’intérêt du crédit in fine, qui n’est intéressant, comme vous le dites, que si la rémunération du produit nantie est suffisante. Ici, avec 4%, il faut un taux de rémunération net du produit nanti égal au taux du prêt multiplié par 0.57, (=1-43%), soit 2.28%. Sur plus de 8ans, l’assurance vie (hors abattement) est imposée à 7.5%, et il faut donc que son taux de rendement net avant impôt soit de 2.46% (=2.28% divisé par (1-7.5%).

    • Oui, bien sûr…

      Les prélèvements sociaux sont intégrés dans le calcul.

      la difficulté réside toujours dans le rendement du support en nantissement.

      Souvent, il s’agit du fonds euros d’un contrat d’assurance vie dont les rendements ne cessent de baisser. Avec un rendement brut envisagé autour de 3% en 2012, le rendement net est de 2.59% net de prélèvements sociaux.

      avec un taux de crédit à 4%, l’équilibre est précaire… la hausse des taux qui se profile n’est pas de bonne augure pour le crédit in fine.

      Merci.

  13. Merci pour ces précisions, et pour aider les investisseurs pas très expériementés que nous somme dans nos décisions.
    Une question : si on a une assurance vie nantie pour rembourser, avec les intérêts qu’elle va générer, le prêt in fine, placée essentiellement en fonds en euros, que se passe-t-il si la compagnie d’assurance de la banque fait faillite ? Peu probable, mais question à se poser.
    En effet, est-ce que c’est « tant pis pour le client pour ce qui est de l’assurance vie, surtout si l’Etat, dans cette situation extrème, a du mal à honorer les 70000e de garantie, et « re tant pis pour le client », qui doit quand même rembourser le prêt in fine, avec un capital placé perdu en partie ou totalité ?
    Ou bien est-ce que juridiquement, le « groupe financier » composé de la banque et de la compagnie d’assurance vie, est responsable, et du coup le client ne doit in fine rembourser que le solde du prêt diminué de l’assurance vie « perdue » dans le cadre de la faillite de la compagnie d’assurance vie du même groupe que la banque (qui elle même peut avoir fait faillite, mais ses créances pouvant être rachetée par une autre société) ?
    Question juridique assez pointue, mais si jamais la crise financière réapparait à la faveur de problèmes sur l’Italie, il faudra bien se la poser.
    j’espère que vous pourrez nous éclairer, si non, merci malgré tout pour le professionalisme de votrre site.
    Cordialement

  14. Antoine,

    Malheureusement, votre seconde option n’est pas envisageable.

    Le crédit et le nantissement sont deux opérations distinctes. En cas de défaut, l’emprunteur doit toujours rembourser le crédit.

  15. « Le crédit et le nantissement sont deux opérations distinctes. En cas de défaut, l’emprunteur doit toujours rembourser le crédit. »

    D’où la mise en garde de mon post initial…..

    Je crois que tout le monde a compris le danger ??

    Ou faut -il une autre embardée du type référendum grec, impactant nécessairement et peut être au delà de ce que l’on imagine les frêles garanties nanties ??

  16. et pourquoi pas faire un mix entre fond euro et scpi sur l’assurance vie?

  17. il y a aussi les fonds euros dynamique

    • Vous avez raison, l’objectif est de rechercher le meilleur rendement sur le contrat d’assurance vie servant de garantie afin d’optimiser l’effet de levier du crédit.

      Le point le plus délicat sera bien de trouver une banque qui accepte un nantissement sur un contrat d’assurance non intégralement investi sur un fonds euros.

      • ils prendront en garantie 60% de l’encour probablement. Avec des scpi le risque paraît plus prudent et le rendement reste intéressant tout en profitant éventuellement de l’inflation

  18. @ Juchet
    Certes, votre mix est plus sécurisant, reste à voir si la banque l’acceptera,car la logique économique n’est pas toujours leur fort.
    J’ai eu personnellement un refus sur une allocation de ce type proposée pour un nantissement, plus sécuritaire pour les deux parties,selon moi, que le seul fonds euros
    Pourquoi ce « non »?
    parce que….
    c’est vraiment de l’argumentaire !

    Mais quel que soit le panachage proposé, le risque intrinsèque cAvie est TOUJOURS le même… comme évoqué plus haut

    • oui malheureusement suis d’accord avec vous pas facile. Après au cgp d’essayer de trouver une solution via son réseau d’affaires

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