Loi PINEL défiscalisation

Chaque année c’est la même histoire. Au moment de finaliser leur déclaration des revenus de l’année précédente pour payer l’impôt sur le revenu, la question de la défiscalisation revient : Comment défiscaliser rapidement et efficacement ? Comment supprimer mes impôts ?

Fortement aidés par de très nombreuses campagnes de publicité autour de l’investissement immobilier en loi PINEL, FIP, ou tout autre investissement miracle vous permettant de ne plus payer d’impôt, de (trop) nombreux contribuables se laissent séduire par un discours commercial uniquement orienté vers la réduction d’impôt.

 

La meilleure solution pour réduire ses impôts, c’est de réduire son revenu imposable.

Depuis 10 ans que j’exerce le métier de conseil en gestion de patrimoine, lorsqu’un client me demande « Comment défiscaliser ? », ma réponse est toujours la même :

La meilleure manière de réduire l’impôt sur le revenu, c’est de réduire ses revenus ! Baissez vos revenus et l’impôt sur le revenu baissera !

 

Bien évidemment, ce n’est jamais la réponse attendue par mon interlocuteur qui attend de moi de trouver : Un produit financier ou immobilier qui sera d’une très grande rentabilité, sans risque et surtout qui effacera l’impôt sur le revenu. (mais ne cherchez pas trop longtemps, cela n’existe pas – Vous ne pensez tout de même pas que l’administration fiscale offrirait une « carotte fiscale » à un placement qui n’a pas la nécessité d’une fiscalité dérogatoire pour attirer les investisseurs). 

Pas besoin d’un Conseil en Gestion de Patrimoine pour investir en loi PINEL ou investir dans un FIP, internet regorge de sites spécialisés qui vous proposeront d’investir.

Souscrire un produit financier type FIP ou immobilier type « Loi PINEL », n’est pas la bonne solution pour optimiser à long terme le montant de l’impôt sur le revenu à payer par le contribuable. A mon sens, avant de chercher à défiscaliser, il est essentiel d’optimiser le montant des revenus perçus par le foyer fiscal.

 

 

Optimiser ses revenus, c’est supprimer les revenus « de capitalisation », non indispensables pour assurer le train de vie.

En effet, s’il est assez normal de payer l’impôt sur le revenu sur les ressources indispensables pour assurer le train de vie du contribuable, il est insupportable de devoir payer de l’impôt sur un revenu dont on a pas le besoin. 

La priorité est donc de revoir la manière même d’investir : Un contribuable qui n’aurait pas un besoin de revenus immédiat, ne doit pas réaliser un investissement immobilier susceptible de générer un revenu imposable. Ce contribuable doit capitaliser ses revenus dans une structure dédiés ou via un montage fiscal intelligent.

Investir dans un bien immobilier qui générera un revenu complémentaire imposables est un non sens pour qui souhaite réduire l’impôt sur le revenu. 

 

 

Comment investir dans l’immobilier par capitalisation. Comment supprimer l’imposition des revenus de vos investissements immobiliers ?

Le cœur de la réflexion porte le plus souvent sur l’optimisation de l’imposition des revenus fonciers (il n’est pas recommandé de demander une baisse de salaire à son employeur pour payer moins d’impôt 😉  ).

Les dirigeants d’entreprises pourront moduler la perception de revenus via des mécanismes relativement simple de holding. Le chef d’entreprise percevra le revenu dont il a besoin pour vivre, l’excédent ne sera pas versé et permettra de capitaliser au sein d’un holding imposé à l’impôt sur les sociétés.

 

Pour réduire les revenus fonciers taxables à l’impôt sur le revenu, et par conséquence directe réduire l’impôt sur le revenu de manière définitive, plusieurs solutions peuvent être envisagées par le contribuable :

 – Vendre les biens immobiliers devenus peu rentables. Dans un marché de l’immobilier dominé par la baisse des prix, pourquoi ne pas se séparer des biens locatifs dont la rentabilité locative est faible et les perspectives de plus-value médiocre ? Le prix de vente pourra être investi dans un support de capitalisation qui ne distribuera pas de revenu et ne générera donc pas d’impôt ;

La vente du patrimoine immobilier taxable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers à une Société Civile Patrimoniale (cf « Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?) imposée à l’impôt sur les sociétés. La société civile patrimoniale (SCPat) pourra capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier et en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu ne sera payé par ces derniers.  – Pas de revenu = Pas d’impôt. (cf « Simulateur : SCI soumise à l’impôt sur les sociétés … Opportunités ?) ;

Privilégier l’investissement immobilier en nue propriété. Qu’il s’agisse d’investir dans la nue propriété d’immeuble loué à des organismes sociaux ou dans la nue propriété de parts de SCPI. Fiscalement, cette stratégie est parfaite, mais prudence sur l’intérêt économique de l’investissement dans des biens immobiliers dont la valeur atteint des sommets non raisonnables ; (cf « Simulateur d’investissement immobilier locatif en nue propriété. Quelle rentabilité globale espérer ?« )

Investir dans des biens immobiliers dans l’ancien avec travaux afin de bénéficier du régime fiscal attrayant du déficit foncier. Les travaux engagés par le propriétaire d’un immeuble locatif sont déductibles des autres revenus fonciers et même du revenu global dans la limite de 10700€. C’est une excellente stratégie d’investissement d’un point de vue économique, fiscal, et financier. Cette stratégie doit être privilégier pour investir dans l’immobilier et correspond entièrement aux évolutions structurelles du marché de l’immobilier. (cf »Comment investir dans l’immobilier locatif en 2015 ?« ) ;

Abandonner la location nue pour la location meublée. Louer en meublé,  c’est abandonner l’imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers pour l’imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, nettement plus favorable. Du fait, notamment de l’amortissement possible de l’immeuble, les revenus dégagés par la location meublée ne sont que très faiblement imposés. (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ?« )

Vendre vos SCPI pour réinvestir en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette stratégie simple vous permettra de supprimer la perception de revenu foncier par la SCPI et de capitaliser ces revenus dans votre contrat d’assurance vie. Il est ensuite tout à fait possible de procéder à des rachats partiels du contrat d’assurance vie pour s’assurer un revenu complémentaire équivalent aux revenus distribués par la SCPI. En cas de rachat, c’est la fiscalité attrayante de l’assurance vie qui s’appliquera (et non la fiscalité pénalisante des revenus fonciers).

Et enfin, lorsque vous aurez exploré l’ensemble des solutions pour réduire le montant de vos revenus imposables vous pourrez envisager d’investir dans un bien immobilier en loi PINEL ou autre FIP et produits financier de défiscalisation.

 

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

Faire vite ! Les taux immobilier sont encore très bas, mais la hausse commence et pourrait s’accélérer. 

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ou votre renégociation : Lancer le comparateur

Ces autres articles devraient vous intéresser :


Loi PINEL défiscalisation

68 Comments

  1. artlequ1 says:

    Merci pour cet article qui synthétise, les solutions d’optimisation fiscale. Excellent! Personnellement j’apporterais une nuance, s’agissant de la loi Pinel, elle s’avère redoutable sur l’ancien (prix ancien rénové < prix neuf) donc tous les avantages de la loi Pinel sans l'inconvénient du neuf dont le prix est supérieur au marché. Qu'en pensez-vous?

    • Oui, parfait sur le pinel ancien (je suis 100% d’accord avec vous)… mais la complexité du labellisation « Loi pinel » dans l’ancien me semble effrayant. Avez vous un retour d’expérience ?

      • Il est évident que ce type de dossier est plus complexe à monter que les loi Pinel dans le neuf, d’autant que les critères (et donc les exigences) ne sont pas les mêmes selon que nous sommes sur du réhabilité ou du transformé, mais sur les bâtis qui s’y prêtent il n’y a aucune difficulté pratique ou mauvais retour d’expérience à relever.
        Sous réserve néanmoins de faire valider le montage par des professionnels de la fiscalité immobilière car, d’expérience, cela ne s’improvise pas.
        Par ailleurs l’idéal étant que ces dossiers peuvent être montés en Pinel optimisé au déficit foncier : avantage Pinel sur les foncier et certains travaux + déficit foncier sur les autres travaux, ce qui amplifie la rentabilité de l’investissement (réduction d’impôt cumulée à la défiscalisation), permet d’avoir un avantage fiscal immédiat (DF) avant que le Pinel ne prenne le relai, et enfin permet éventuellement de valoriser fiscalement l’intégralité du prix d’acquisition du bien quand bien même son prix de revient excède 300.000 € (plafond Pinel).

    • Je te rejoint Artlequ1,
      Excellent article sur l optimisation fiscale, pour ma part je n investi que dans l ancien avec travaux et réalise de préférence des appartements meublées afin de faire diminué mes impôts (j irais même jusqu à dire de ne pas en payer.)
      Bonne continuation
      Stephane

    • Bonjour,

      Article très intéressant et pertinent !
      Entre location nue et meublée, pourquoi ne pas jouer sur les 2 tableaux : investir en déficit foncier dans un immeuble délaissé à la campagne (pour viser de bons rendements) et en location meublée (LMNP) en ville. Cela permet de défiscaliser sur les revenus (déficit foncier) et le meublé en ville permet de diversifier le risque tout en évitant l’imposition (au moins les 1ères année).
      Au plaisir !

  2. Argilas says:

    Excellent message. Je partage votre point de vue à 100% mais aucun conseiller ne prodigue ce genre de conseil.
    Je vais de ce pas chercher des SCPI pour Assurances-Vie. Est-ce que la souscription de SCPI est soumis à crédit d’impôts dans ce cas?

  3. sartral says:

    Bonjour,
    Cet article est truffé de raccourcis grossiers et trompeurs (IS et IR par exemple), de contradictions (oui aux MH, non au Pinel), et très dogmatique.
    Réduire son IR ne se limite pas à diminuer son revenu imposable, ni obligatoirement la meilleure solution.
    Une réduction a un intérêt proportionnel à la TMI…
    En résumé, pas de dogmatisme en guise d’approche patrimoniale.

  4. BIDAULT R says:

    Merci pour cet article très intéressant.

    L’opération de vente des SCPI détenus en direct dans le but de les réintégrer dans l’assurance vie n’est-elle pas risquée ? n’y a t-il pas une décote substantielle liée à cette vente ? Et quel type de contrat d’assurance vie offre cette possibilité ?

    Beaucoup de questions 🙂

  5. Patrick D says:

    Bravo pour cet article qui fait un tour d’horizon rapide des diférentes solutions. J’y ajouterai seulement quelques méthodes plus ou moins orthodoxes :
    _ Qu’il est possible de répartir son impôt via des donations dans les familles unies
    _ Que certains s’amusent à ne toucher aucun salaire, donc pas d’impôts, pendant par exemple 5 ans, mais un paiement d’emprunt remboursable à la fin des 5 ans
    _ Que le fait d’avoir peu ou pas de revenu élimine de fait le paiement de l’ISF
    _ Que certains connaisseurs se débrouillent très bien sur le marché des oeuvres d’art avec les plus value et sans ISF

  6. Fredy Gosse says:

    @ Guillaume
    juste 2 questions sur le deficit foncier par travaux. OU peut on trouver la liste des r travaux réellement défiscalisant et pendant combien d’exercices fiscaux ces sommes sont retouchables?

  7. sartral says:

    Bonjour,
    Mon commentaire n’est pas polémiste ou contre l’auteur.
    L’article est dogmatique par nature, puisqu’il stipule que l’auteur apporte toujours la même réponse pour baisser l’IR: diminuer l’assiette taxable.
    Même si c’est une approche que je partage largement mais pas uniquement, cette systématisation formate le raisonnement et obture les champs des possibles.
    S’attaquer directement à l’impôt regorge tout autant de variantes fortement profitables ET créatrices de patrimoine (en exemple, l’apport en capital de sociétés en création).
    Ensuite, mais mon but n’est de rédiger ici une colonne (;-)), transférer des revenus taxables à l’IR vers une structure taxable à l’IS n’est pas en soi une réduction: l’impôt ne s’efface pas et peut se révéler encore plus confiscatoire, en exploitation comme en cession.
    Et pour terminer mon commentaire, s’interdire l’investissement défiscalisant sous prétexte qu’il génèrera des revenus taxables à une certaine échéance me paraît fallacieux: quelle échéance, quel impôt supplémentaire, quel gain d’impôt? Le tout est à approcher de manière globale et non séparé.
    Ces remarques ne sauraient par ailleurs écarter la pertinence d’autres propos de l’auteur.
    Cordialement

    • Merci,

      Au fond, je crois que nous sommes en accord, mais nous nous exprimons de manière différente. Je suis assez d’accord, il y a de très bonnes solutions qui permettent « enrichissement patrimonial » + « défiscalisation », même s’il est nécessaire de bien sélectionner les investissements et ne pas se laisser guider uniquement par le taux de la réduction d’impôt.

      Bien à vous,

  8. Patrick D says:

    Je vous donne un exemple de l’intérêt de faire un investissement défiscalisant PINEL :
    _ Dans le neuf, il faut payer 20 % au dessus du prix du marché : aucun intér^rt
    _ Da

  9. Patrick D says:

    Je continue après erreur de manip.
    _ Dans l’ancien : j’ai un studio de 25,5 m² que je loue 320 € sur Niort ( zone B2 ). Si je devais le louer en PINEL le loyer passe à 222 €, soit 30,62 % de moins de loyer !! Et après avoir fait des travaux pour le transformer en logement neuf, ce qui fait que mon loyer devrait passer à 370 €, d’où décote de 40 % avec PINEL !
    Et tout cela pour récupérer au mieux 21 % d’impôt sur 12 ans !!
    Même si vous êtes imposés à 41 % , le jeu n’en vaut pas la chandelle.

    Même en louant à un ascendant ou descendant pour garantir les loyers, où est l’intérêt ?
    Il s’agit clairement d’un enfummage pour faire croire aux gogos qu’ils vont payer moins d’impôts … en gagnant beaucoup moins sur les loyers.

    • ce que tu ne peut pas faire sur niort ne vaut pas forcément pour d’autres villes
      presque 13 €/m2 c’est pas donné Niort. Nu ou meublé?
      ensuite je pense que l’esprit de loi pinel s’adresse plutot à des logements plus grands pour loger des personnes actives (couples ou familles). Ca ne concerne pas vraiment les petites surfaces.

    • Patrick D says:

      Il s’agit d’un appart entièrement rénové type T1 avec petit jardin dans un immeuble ancien et je loue facilement. C’est vrai que les petites surfaces sont plus chères, surtout quand elles sont en très bon état et attrayantes. Comme les logements neufs de la loi PINEL.
      Mais les 2 pièces sont aussi plus chers que PINEL. Il faut arriver aux 3 pièces pour que la différence ne soit pas trop marquée. Or la moitié des logements proposés en PINEL sont des T2 et T3.

      Mais je ne veux pas être excessif : je crois que chacun doit faire ses propres calculs et tenir compte des prix du marché local où il investit. Puis comparer avec un investissement classique : dans l’ancien avec travaux par exemple.

      • artlequ1 says:

        Bonjour,
        La loi Pinel est intéressante à condition choisir stratégiquement son support.
        Le logement ayant l’obligation d’être rénové en vue d’observer la norme HPE rénovation ( (Sans Pinel: loyer HC 450€/mois)

        Dans cet exemple le rendement est meilleur de + 30% avec la loi Pinel. De plus l’absence de vacance locative est assuré grâce au loyer plafonné attractif.
        S’agissant de la revente, une petite surface rénové se vend justement aux environs 2700€/2900€ le m².

        Etant en cours de création d’une agence immobilière et étant expert bâtiment de formation, je suis en réflexion pour mettre en place un service clés en main, afin de proposer la loi Pinel sur l’ancien:

        1) Sélection d’un bien adapté
        -Avis d’un bureau d’étude thermique
        -Estimation des travaux et coût global opération
        -Vérification de la conformité du projet avec stratégie initiale
        2) Vente
        3) Travaux (Je passe le relais à mes partenaires)
        -Réalisation des travaux par Maître d’oeuvre
        -Réception du chantier et labellisation
        4) Gestion de la location

        Pensez-vous qu’un tel service pourrait intéresser des investisseurs?

        • artlequ1 says:

          Dsl, mon commentaire à été rogné dans la précédente publication.

          Bonjour,
          La loi Pinel est intéressante à condition choisir stratégiquement son support.
          Le logement ayant l’obligation d’être rénové en vue d’observer la norme HPE rénovation (moins de 180 KW/Hm²) il ne faut pas hésiter à sélectionner un bien en mauvais état (donc pas cher).
          -A Rouen Zone B1 (je suis Rouennais), il est possible d’acquérir un logement, situé en centre-ville à rénové entièrement aux environs 1700€ du m².
          -Le coût des travaux permettant d’observer les prescriptions est d’environ 1000€ du m².
          -Il est donc envisageable d’obtenir un produit ancien, situé en centre-ville de Rouen et éligible Pinel aux environs de 2700€ m² contre environ 4500€ dans le neuf.

          Exemple concret:
          -Sans Pinel: Un 2 pièce de 40m² rénové se louerait 450€/mois HC environ.
          -Avec Pinel: il se louerait 400€/mois HC. (plafonné 10€/m², zone B1)
          -Le logement, travaux compris, coûterait environ 110K€ (2750€/m²)
          -Le crédit d’impôt loi Pinel serait de 2200€/an soit 183€/mois.
          -(Avec Pinel : Loyer HC 400€ + crédit d’impôt 183€ = 583€/mois) (Sans Pinel: loyer HC 450€/mois)

          Dans cet exemple le rendement est meilleur de + 30% avec la loi Pinel. De plus l’absence de vacance locative est assurée grâce au loyer plafonné attractif.
          S’agissant de la revente, une petite surface rénové se vend justement aux environs 2700€/2900€ le m².

          Etant en cours de création d’une agence immobilière et étant expert bâtiment de formation, je suis en réflexion pour mettre en place un service clés en main, afin de proposer la loi Pinel sur l’ancien:

          1) Sélection d’un bien adapté
          -Avis d’un bureau d’étude thermique
          -Estimation des travaux et coût global opération
          -Vérification de la conformité du projet avec stratégie initiale
          2) Vente
          3) Travaux (Je passe le relais à mes partenaires)
          -Réalisation des travaux par Maître d’œuvre
          -Réception du chantier et labellisation
          4) Gestion de la location

          Pensez-vous qu’un tel service pourrait intéresser des investisseurs?

  10. Fredy Gosse says:

    Guillaume ?pas de réponse?

  11. Fredy Gosse says:

    exemple de la question j’achète un appart 250000 euros je fais 60000 euros de travaux :1/ il faut vérifier ce qui se retranche effectivement donc connaitre ce que l’administration fiscale accepte
    2/j’ai des parts de scpi qui rapporte disons 12000 euros net par année donc une peu plus en brut
    je choisis le réel
    3/j’impute mes 60000 euros sur le revenu qui avec l’appart sont devenus disons 15000 euros en plus nous avons donc un revenu disons proche de 30000 euros
    je retranche 60000 euros ce qui fait disparaitre en année 1 les revenus fonciers et laisse en année 2 la même opération (je suppose que le déficit est reportable en année 2)
    éventuellement je peux aussi en année 1 diminuer de 10700 les autres revenus; Dans ce cas dés l’année 2 la déduction des revenus ne couvre pas entièrement les revenus fonciers
    ou est le gain? ça va dépendre bien entendu de ma tranche d’IRPP Dans la tranche de 40% et économiser disons 12000 euros d’impôts ( ou moins ça dépendras si je suis sur le plafond de la tranche ou pas) je vais faire gagner de l’argent à un agent immobilier ;à un notaire et bien sûr à l’Etat et cet collectivités locales et éventuellement à un administrateur de biens(cad amoindrir mon capital)
    N’oublions pas l’origine des fonds .Pas question d’emprunter passé 70 ans : faut sortir l’argent soit d’une vieille assurance vie , dommage vue la date :les sommes sont exonérées de droit de succession ou alors d’une plus récente qui elle sera frappée à 15% sur les revenus vu qu’elle est en 5eme année.
    Bref Pour moi l’opération n’est pas rentable
    Pour se lancer la dedans il faut avoir 30/40 ans tout emprunter , profiter vu le taux actuels , car si en plus les efforts des gouvernements mondiaux pour faire repartir l’ l’ inflation étaient couronnés de sucés alors ce serait le jack pot.(d’ailleurs les banques doivent considérer qu’il y a peu e chances que l’inflation redémarre pour offrir des taux pareils fixes sur 15 ans ou alors ils jouent à la roulette russe)
    conclusion quand on est vieux on a joué ses billes et les bouger est plus que problématique
    Ankou?

    • Il était en vacances Ankou 🙂

      Je suis d’accord globalement avec votre dernière analyse, c’est le problème de l’âge. On ne peut qu’aider les jeunes, et il y a beaucoup d’opportunités.

      30/40 ans? on peut aller jusqu’à 60 sans problème, of course emprunter 107% comme vous dites, et aujourd’hui plus en infine qu’en amorti vu les taux très bas. L’emprunt est un des paramètres omis par Guillaume. Il est toujours possible jusqu’à 65/70 ans de ne pas payer d’impôts: un investissement immobilier bien ficelé ne génère pas de revenus, voire même des déficits …… mais un jour ça s’arrête avec le robinet à emprunt.

      Un autre c’est de consommer! réduire son revenu imposable, c’est réduire sa propension à consommer, ce qui ne me va pas du tout.

      Placer dans des AV ou autres plans de ce type, c’est comme vous dites de la roulette russe. Je ne mettrais pas aujourd’hui un kopeck dans une banque ou un organisme financier. C’est votre argent, OK, mais il n’est pas chez vous.

      Je suis contre toutes ces possibilités de défiscalisation qui ne profitent qu’aux intermédiaires.

      Alors que reste-t-il? pour les vieux comme nous, pas grand chose, que de ne pas trop toucher ce que nous avons bâti en faisant des paris sur l’Avenir, tendre le dos que nous avons douloureux, et dépenser avant qu’on nous pique nos économies.

    • Bonjour à tous,

      Hé oui, enfonçons des portes ouvertes, suivant l’âge on investit ou défiscalise pas de la même manière!

      Pour ma part, j’ai réalisé en 1999 du Besson ancien, en achetant une maison disons « au rabais » et y ai investi 250 000 Frs de travaux réalisés pour la majeure partie par moi-même. Par le biais des 10700 € de déficit foncier, avec dépassements reportables sur les années suivantes, je n’est pas payé d’impôt sur le revenu pendant 4 ou 5 ans. Aujourd’hui (bail maintenu) je dispose en plus des déductions pour travaux complémentaires, impôt foncier, assurance, … d’un abattement de 26 % sur les loyers. Résultat un rendement net d’impôt d’au moins à 15 % les premières années et 5 à 6% aujourd’hui. Aujourd’hui, à mon avis, un Pinel ne permet pas de tels rendements (Socialistes obligent!).
      Maintenant à bientôt 64 ans, je n’envisage pas un investissement immobilier pour défiscaliser. C’est d’abords bien trop risqué et puis trop compliqué (Pinel ancien en particulier) !

      Aussi, depuis 2007, je défiscalise en FCPI, SOFICA et FIP notamment le FIP Corse depuis 4 ans qui offre une RI de 38%. J »ai donc une expérience conséquente de ce type de défisc- et je peux AFFIRMER ici que tout ce que vous raconte les conseillers, CGPMI et autres économico/fiscalistes ne sont que balivernes!
      Personnellement, sans compter les RI, je suis en MOYENNE et potentiellement pour les derniers produits en plus-value (excepté les produits de LB Postale où je suis négatif, mais + 20% au FCPI de HSBC). Les FIPs Corses sont à peu près à l’équilibre, rappelez vous cependant qu’ils sont pour une bonne partie les vecteurs de la meilleure croissance régionale Française, j’ai donc l’impression d’investir pour la croissance donc plus d’emploi !.

  12. gerard says:

    Bonjour
    Je crois qu’il y a une erreur dans votre troisieme paragraphe =
    Optimiser ses revenus, c’est supprimer les revenus « de capitalisation », non indispensables pour assurer pour assurer son train de vie .
    Ce n’est pas supprimer les revenus par capitalisation mais bien les revenus de « distribution  » .A mon avis …
    Est ce une erreur ?
    Merci de me répondre .
    Gérard

    • Bonjour,

      Non, ce n’est pas une erreur, mais une tournure de phrase peu clair 😉

      Les revenus de capitalisation, sont les revenus qui devraient être capitalisés, car servant principalement à constituer le patrimoine, mais qui sont distribués et supportent inutilement l’impôt.

      Je conviens que la simplicité était préférable.

  13. vendre les scpi pour les mettre dans une assurance vie ???? avez vous calculé les frais de gestion, frais de versement, entrée voir sortie, le fait que les assurance ne donnent que 90% des revenus, etc ???

    Vous me décevez énormément

    • Pour éviter 40% d’impôt sur le revenu + 15.50% de CSG-CRDS je crois au contraire que ce n’est pas totalement irréaliste…. Les frais d’entrée sont très faibles en assurance vie (voir contrat internet), l’acquisition de la SCPI dans le contrat d’assurance vie ne supporte pas les frais d’acquisition de la SCPI, liquidité totale, …

      Je crois qu’il peut y avoir du sens…

      • Vous oubliez en plus que les contrats imposent souvent un max de scpi de 50% sur un versement (donc faut réduire le gain), les frais d’acquisition s’acquittent lors de la vente, que l’effet de levier occasionne un gain évident, les intérêts et frais du prêt sont déductibles, etc….
        D’autre part à 40% de TMI on a à minima l’intelligence de créer du déficit foncier pour réduire ou annuler les revenus et ca peux passer aussi par des scpi de déficit…. à crédit.

        J’avais fais le calcul il y a un an rien que pour trouver la vrai rentabilité de part de scpi dans un AV…. à peine 3.5% en réel

        Je lis avec attention certains de vos articles mais ici je vous trouve extrêmement léger.

  14. Fredy Gosse says:

    vendre une scpi achetée récemment c’est prendre une moins value immédiate :le reliquat est donc investi via une assurance vie au passage, il reprend de plein fouet toutes les commissions au passage +une commission de gestion + élevée, MAIS ,la question jamais abordée est n’ y a t il pas une forte chance que ce soient les plus anciennes donc les plus exposées au » risque vert » qui soient proposées?les gogos attirés par une promesse de plus de revenus se trouvant confronté à des déconvenues futures dés que les folies de transition énergétique seront applicables …

  15. Fredy Gosse says:

    nobody answer???j’en conclus que les assurances vies vendues par assurance vie sont toutes des premiers choix;si vous le pensez….

  16. Fredy Gosse says:

    errare humanum est
    il faut lire que les scpi vendues par assurance vie ..oeuf corse

  17. En haute tranche, la scpi en AV est recevable en sachant que l’on sera effectivement à 3,50 maxi de rendement et que l’assureur ne porte pas le risque de moins values, et vote à votre place. De plus la revente peut être bloquée.

    L’achat pondéré de NP scpi sur de courtes durées est sans doute préférable, avec là aussi mais différemment une relative illiquidité….
    Quant au choix des scpi, idem que lors de l’achat en direct, et en tenant compte de la base achat et du % de réversion loyer

    Mais la collecte est presque trop abondante…

    Et Ankou et F.GOSSE ont raison d’évoquer la problématique âge, où la période « d’extension patrimoniale » se termine (plus de crédit possible) et l’on doit gérer ce que l’on a fait par le passé, voire le rendre progressivement liquide.
    Pas toujours facile…

    Il n’y a pas de miracle

  18. bonjour

    je suis novice en la matière
    pouvez vous me dire si je loue mon appartement à bordeaux 700 € /j’ai un crédit de 25 ans acheté en 2013/ 535 €par mois capital+ intérêts compris+ 800 € foncier+ 1420 € IR imposable seul sans enfant.

    je veux louer à côté

    le but : que cette location couvre mes nouveaux frais de location et impôts sur revenu augmentés du fait de mon appart loué et taxe foncière.

    merci bcp

  19. Bonjour,

    Je suis dans la démarche que vous avez présentée de transfert à ma sci A l IS de plusieurs biens immobilier.

    Pour l un de ces biens (defiscalisation besson), j ai amorti le bien pendant 9 ans, et mon notaire a l air retissant aux vues d un éventuel redressement fiscal si je vendais cet appartement à ma sci.

    Pourriez vous m éclairer sur ce sujet?

    Merci d avance

  20. Bonjour,
    Que pensez-vous de l’idée de faire un investissement pinel pour utiliser tout ou parti de l’ir et de me mettre en place dans un second temps une opération en déficit afin de « gommer » les revenus foncier de l’une et de l’autre ?
    Merci

  21. fredy Gosse says:

    merveilleux pays ou tout le monde s’efforce de vivre aux dépens de tout le monde…( normal cf Fredéric Bastiat)
    Chez nous vous pouvez avoir beaucoup d’argent ;l’essentiel est de savoir comment vous allez le dénommer et comment vous allez suivre le troupeau à l’intérieur des calicots publics:Au début ça commence toujours bien,à la fin c’est souvent moins vrai
    comme nos dirigeants ne veulent pas réduire la dépense source de leurs élections …..donc on déplace les payeurs des impôts mais globalement le pays est toujours aussi peu compétitif donc toujours aussi peu pourvoyeur d’emplois,mais peu importe il y’a de fortunes à faire dans les »nouvelles énergies » bien plus chères que celles existantes ou dans la rénovation de l’immobilier ce qui sera gagné par les uns sera perdu par les autres .

    finalement si vous me permettez cette comparaison ou jouons au casino avec de cartes truquées par le tenancier de l’etablissement

    • CQFD. Bravo et complètement d’accord !
      Mais question sans réponse: comment faire bien quand des incompétents nous gouvernent ?

  22. @ FREDDY

    Moralité pour ce pays :

    il faut sortir de son pré carré qui ne tourne pas rond

    et aller voir ailleurs si l’on y est

  23. Vous dites: un contribuable ne doit pas réaliser un investissement immobilier susceptible de générer un revenu imposable et plus loin: Investir dans des biens immobiliers dans l’ancien avec travaux…afin de bénéficier du régime fiscal attrayant du déficit foncier.
    Avec 30000€ de travaux (il faut y aller pour en faire autant, ou alors acheter une épave qui ne sera jamais du même niveau de qualité que du neuf RT2012) dans une TMI à 30% vous économisez 13650€ d’impôts et CSG.
    Avec un appartement neuf déclaré en Pinel, vous atteignez la même défiscalisation avec un appartement à 76000€.
    Entre la tranquilité du neuf et des travaux qui représentent une éternelle galère à réaliser et à coordonner, sans compter le temps consacré à la recherche de ce bien immobilier, quel sera le choix d’un contribuable très occupé professionnellement?
    Pourquoi réduire la loi Pinel à un investissement « miracle »…. de « trop nombreux » contribuables se laissent séduire par la réduction d’impôt ».
    Les lois de défiscalisation ont du bon, sinon elles n’existeraient plus. Il n’y a pas lieu de les juger comme vous le faites.
    Signé: un investisseur personnel en lois Méhaignerie, Demessine et Scellier, LMNP, ancien à rénover. Et ravi de son patrimoine immobilier actuel, à l’abri des soubressauts financiers.

  24. fredy Gosse says:

    mais non on devrait pouvoir investir sans avantages fiscaux c’est cela la normalité….si on vous donne des avantages c’est que le système est vicié .Vous l’aimez ?c’est bien cela le problème du pays sa mentalité.Une large partie ( fonctionnaires et secteur public) nécessitent des impôts toujours plus importants , se croyant définitivement à l’abri des secousses mondiales,on leur dit tu seras fonctionnaire son fils ou ma fille.nous sommes désormais le pays le plus taxé d’Europe et aussi le moins compétitif (sinon nous n’aurions spas autant de chômeurs car malgré les truquages pré électoraux impossible de faire baisser ce satané chômage)
    Les plus grandes entreprises ont les moyens de partir chercher des profits ailleurs; les autres crèvent les unes après les autres ou travaillent jusqu’à plus d’heures pour survivre ou ce sont des « start up  » qui sont rachetées par l’étranger .Donc pour faire marcher la machine que font nos innombrables élus ? ils subventionnent leurs lubies du moment ou détaxent une activité pour plaire à des amis utiles…. vous trouvez cela normal? moi pas…l’impôt tue l’impôt et trop d’impôt tue l’emploi , le système actuel est juste un système de chaises musicales…

  25. Réflexion : les lois fiscales selon les gouvernants sont là pour relancer une industrie qui bat de l’aile. Une aide pour soutenir un secteur qui va mal.
    Alors, une fois traduit, quid de la PV et ou du prix payé ?
    Alors quid des incidences fiscales ?
    Je rejoins Fredy Gosse, la normalité serait bien d’acheter sans les avantages fiscaux tels que ces réductions d’impôts.
    Je suis par contre beaucoup plus intéressé par la détaxation partielle du revenu lourdement pénalisé qui lui est un frein à l’investissement pour qui sait compter. Dans le passé les revenus fonciers avaient des abattements qui pouvaient aller jusqu’à 25%. Epoque révolue, dommage.

    • « la normalité serait bien d’acheter sans les avantages fiscaux tels que ces réductions d’impôts. »

      On n’est tous d’accord avec cette affirmation mais à une CONDITION: c’est qu’il y ait des ACHETEURS!

      • Si les biens de sont de qualités au juste prix, il y aura toujours des acheteurs. C’est pour cela que les fioritures diverses n’apportent rien si ce n’est un marché biaisé à fuir dans la plupart des cas.

  26. fredy Gosse says:

    c’est parce que nous avons cette mémoire que nous pouvons avoir cette opinion.moins d’impôts= + d’actités=+ d’emplois donc moins d’indemnisation de chômeurs donc baisse de charges sociales donc plus de compétitivité bref un cercle vicieux positif ;pourquoi le gouvernants ne font pas cela,parce que ça leur enlève du pouvoir et que ça leur enlève le carburant de leurs promesses électorales car in fine ce qui compte c’est être élu pas d’affronter des syndicats politisés jamais réglementés

    • Oui, ça leur enlève leur pouvoir et leur job.

      C’est à celui qui en promettra le plus, le plus beau, le plus cher, avec nos sous.

  27. L’ économie ne devrait pas se mélanger à la politique. Un rêve pieux.

  28. fredy Gosse says:

    et pourtant la politique n’est jamais neutre par définition
    une politique communiste ça donne l’urss ,Chine, Cuba ,Venezuela ,Corée du nord etc..
    une politique fasciste ça donne l’ Argentine et la France si Lepen passe
    une politique laissant plus de libertés aux entrepreneurs (je ne dis pas libéral ,jamais appliqué ) et hop on passe du grand bond en-avant chinois avec ses millions morts au développement actuel ( j’e n’ai pas dit que c’était l’idéal je dis que en une génération la preuve été apportée que l iniative individuelle vaut mille fois mieux que la politique décidée de haut en bas par des fonctionnaires et que les bénéfices de cette politique ne doivent pas être confisqués par les impôts ….
    d’une manière simple toute activité doit laisser du blé aux entrepreneurs, lorsque on lit qu’ à partir du 29 juillet un entrepreneur commence à travailler à son profit , il y’a longtemps que la possibilité de relever durablement le pays
    a disparu
    c’est pourquoi quand j’entendsTous ensemble Tous ensemble je me dis que la manipulation marche à plein il y’a des gens qui croient que l’état c’est la solution alors que c’est le problème

  29. Ca, c’est vrai ! comme disait la mère Denis !

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*