Investir c’est bien, profiter des taux immobiliers au plus bas pour essayer de valoriser votre patrimoine est une bonne idée… mais êtes vous certain que l’investissement immobilier que vous projetez est rentable ? Allez vous réellement vous constituer un patrimoine plus élevé qu’en épargnant tranquillement sur votre contrat d’assurance vie ou votre PEL ?

Malheureusement, il complexe d’anticiper avec précision la rentabilité future de votre investissement. Essayons tout de même une première approche simple qui permettra à chacun d’estimer l’intérêt ou non d’investir dans l’immobilier locatif. 

Il ne s’agit pas de devenir ingénieur financier pour estimer avec précision la rentabilité par nature hasardeuse de l’investissement immobilier. Ce serait alors beaucoup trop de temps passé pour calculer un chiffre inutile.

 

La rentabilité d’un investissement immobilier locatif est difficile à estimer à priori à cause d’un très grand nombre de déterminants.

Lorsque l’on cherche à investir dans l’immobilier locatif, la source de rentabilité pour l’investisseur est double :

  • Le revenu locatif, c’est à dire, le loyer net de charges de propriété versé par le locataire ;
  • L’espoir d’une plus-value immobilière qui pourrait se matérialiser lors de la revente de l’immeuble dans 15 ou 20 ans. Quel aléa ! Comment calculer la valeur de votre bien immobilier dans 20 ans ! C’est impossible ! Il faudra donc réaliser des scénarios, favorables et défavorables, afin de comprendre la rentabilité espérée selon les situations de hausse ou de baisse des prix de l’immobilier.

 

Alors que les sources de dépenses sont multiples et aléatoires tant par leur montant que leur nature :

  • Prix d’achat de l’immeuble + tous les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, agent immobilier, CGPI … ;
  • Taxe foncière et autres impôts sur le revenu à payer par le propriétaire sur les revenus fonciers nets imposables ; Vous noterez que dans un certain nombre de situation, l’impôt sur le revenu à payer sur les revenus nets imposables pourra être réduit par le bénéfice d’une réduction d’impôt telle que la loi PINEL par exemple.
  • Travaux d’entretien régulier de l’immeuble. Il peut s’agir des menus travaux d’entretien, mais aussi de gros travaux de mise aux normes, ravalement, isolation, toiture, ballon d’eau chaude, chauffage, …

 

Au final, le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif consiste à comparer les dépenses (prix d’achat de l’immeuble + frais d’acte notarié + rémunération des intermédiaires et autres agents immobiliers) et les recettes (loyer net de charges et plus-value immobilière principalement, mais on pourrait ajouter à terme le revenu d’un panneau photovoltaïque placé sur le toit par exemple).

La rentabilité d’un investissement immobilier consiste simplement dans la comparaison entre des flux de trésorerie négatifs et des flux de trésorerie positifs. Ainsile taux qui équilibre les flux de trésorerie positif et négatif pendant toute la durée d’exploitation de l’immeuble sera représentatif du taux de rendement de votre investissement immobilier. Pour être plus précis, il s’agit du taux de rendement interne de l’investissement (cf « Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

 

 

De manière simple, l’investisseur devra calculer année par année, le flux de trésorerie net (positif ou négatif) dégagé par l’investissement immobilier. 

Vous noterez que le traitement du crédit immobilier est indolore. L’année de souscription du crédit immobilier, c’est un flux positif égal au capital emprunté, moins un flux négatif égal au prix d’achat de l’immeuble + des frais d’acquisition. Au final, le solde entre montant du capital emprunté – montant de l’acquisition immobilière = Apport personnel.

 

Analysons la composition du flux de trésorerie immobilier années après années :

 

Année 1 = Montant du crédit immobilier – Montant de l’achat immobilier – Frais d’acte notarié – frais d’agence ou d’intermédiaire tels que les CGPI – Frais de garantie – frais de dossier – mensualité du crédit immobilier payée la première année (prorata temporis) + loyer perçu la première année (prorata temporis) – charges de propriété ;

Année 2 = loyer versé par le locataire – mensualité du crédit immobilier – charges de propriété telles que la taxe foncière et autres charges de copropriété – impôt sur le revenu payé sur les revenus perçu l’année 1 + réduction d’impôt PINEL par exemple (une réduction d’impôt est une non-dépense, c’est à dire un flux positif d’ou le signe »+ » devant) – travaux divers ;

Année 3 = loyer versé par le locataire – mensualité du crédit immobilier – charges de propriété telles que la taxe foncière et autres charges de copropriété – impôt sur le revenu payé sur les revenus perçu l’année 1 + réduction d’impôt PINEL par exemple (une réduction d’impôt est une non-dépense, c’est à dire un flux positif d’ou le signe »+ » devant) – travaux divers ;

[…]

Année x (année de vente de l’immeuble) : loyer versé par le locataire – mensualité du crédit immobilier – charges de propriété telles que la taxe foncière et autres charges de copropriété – impôt sur le revenu payé sur les revenus perçu l’année 1 + réduction d’impôt PINEL par exemple (une réduction d’impôt est une non-dépense, c’est à dire un flux positif d’ou le signe »+ » devant) – travaux divers + prix de vente de l’immeuble – impôt sur la plus value à payer …

Voici ce que cela donne :

 

 

 

Une théorie simple … mais impossible à mettre en oeuvre avec précision ?

L’ingénieur qui se cache en vous sera déçu : Il est impossible de déterminer avec certitude le taux de rendement de votre investissement tant les aléas sont nombreux !

La théorie est simple mais la mise en pratique est tout de suite plus compliquée. Il y a de très nombreuses hypothèses qui rendent le calcul précis impossible ! Le taux de rendement calculé sera par nature hypothétique et vous devrez impérativement accepter plusieurs scénarii, positifs et négatifs, selon la qualité des hypothèses. 

Les trois aléas principaux sont l’estimation de la valeur du bien immobilier, les travaux d’entretien de l’immeuble (comment espérer connaître la nature des travaux qui devront être engagés pendant 20 ans ?) et le niveau d’imposition des revenus fonciers.

Bien évidemment, les plus déterminés d’entre vous pourront gratuitement utiliser nos multiples simulateurs qui vous donneront ces taux de rentabilité avec une précision insolente !

Mais je vous préviens tout de suite, ne considérez pas chiffres obtenus comme d’une vérité absolue, mais simplement, comme le résultat d’une somme d’hypothèses qui devront être confrontées à la réalité de votre investissement immobilier ! Il est simple d’afficher des taux de rendement espéré incroyablement élevé en prenant des hypothèses loufoques ! La question du prix de revente de l’immeuble est frappant à ce titre (faites donc plusieurs simulation avec baisse des prix puis hausse des prix pour vous rendre compte qu’une part importante de la rentabilité de l’investissement tient dans la valeur finale de l’immeuble)

 

L’investisseur immobilier doit se comporter comme un véritable entrepreneur, accepter l’aléa et une vision qui seront la seule source de rendement à long terme !

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22 Comments

  1. 🙂

    On y arrive, merci!
    Entrepreneur, compte d’exploitation, etc, etc

    Il reste quelques détails.

    Par exemple, insister sur le fait que votre taux ne peut être calculé qu’à un instant t.
    Ceux qui vous disent que le « rendement » (TRI ou autre attrape-nigaud) est X vous disent peut-être une certaine vérité …… le jour du calcul.
    Et ne pas oublier que X peut tendre dans certaines conditions vers l’infini.

    Un autre exemple, seul un calcul du gain en euro est fondé, le reste n’est que blabla publicitaire, ou marketing si vous voulez.

    Je ne sais pas si je suis un bon prof, mais vous êtes un bon élève.

    • attention les chevilles Ankou……

      • Depuis le temps que je serine la même chose et qu’on me répond que ce sont des âneries.

        Mais j’ai bien précisé que j’étais certainement un mauvais prof, disons non conventionnel.

        • Bonjour Ankou, vous avez toujours autant de mal avec les valeurs relatives – ou extensives -, ce qui surprend réellement eu égard à la profondeur d’analyse dont vous êtes capable par ailleurs. Alors que c’est au contraire la base de toute analyse quantitative.

          Vous écrivez: « seul un calcul du gain en euro est fondé ». Réellement ? Exemple: je vous propose un investissement qui vous rapportera 10 000 euros par an (net-net), puisque je sais que vous êtes plus attentifs aux flux de revenus qu’à la plus-value (et je suis assez d’accord avec vous). Allez-vous dire « super » ? « C’est nul » ? Je parie que vous allez tout de même prendre en compte – entre autres paramètres, bien sûr – le coût en capital de cet investissement: le prix d’achat de l’entreprise ou du bien immobilier qui vous permettra ce flux de trésorerie; bref, le coût en capital immobilisé. Si ce coût est de 100 000 euros, ça mérite de se pencher sur la question. S’il est de 1 million d’euros, on passe à autre chose – à moins que vous ne disposiez d’un capital ou d’une capacité d’emprunt infinis -. Et oui, si vous arrivez à générer un revenu avec un capital immobilisé nul – le vôtre ou celui de la banque -, alors le rendement tend vers l’infini, ce qui est très intéressant (je suis preneur de tout tuyau 🙂 ).

          Allons plus loin: c’est quoi, un euro ? Pourriez-vous m’expliquer, parce que moi, j’ai beau chercher depuis 18 ans, personne n’a jamais été capable de me l’expliquer. Un mètre, je sais ce que c’est; un kilogramme, une seconde, aussi: bien qu’arbitraires, toutes ces unités ont des définitions quantitatives bien établies en relation avec de grands invariants physiques mesurables. Mais un euro ? Il y a 9 ans, ça permettait d’acheter pas loin d’un litre de pétrole brut; maintenant, c’est autour de 3 litres. Demain…? Pourquoi ne pas compter en baguettes de pain, plutôt ? Ou – si on aime se faire mal – en m² d’appartement ? Peine perdue, un euro ne signifie pas grand’chose, c’est une simple convention, extensible dans le temps.

          Personnellement, si je devais estimer un investissement en valeur intensive (flux) plutôt que relative (rentabilité en %), je choisirais sans hésiter l’heure ou la journée, et pas l’euro. L’heure ou la journée de travail, bien entendu. Personne n’est capable de me dire ce que représentera un euro demain. Alors que si un investissement me rapporte chaque mois l’équivalent de 4 jours de travail -indépendamment du fait que mon salaire soit de 1000 ou de 10 000 euros par mois -, temps que je peux dès lors passer à faire autre chose qu’à bosser, alors là c’est pour moi très concret et très parlant… Et puis, les euros, ça court les rues (tellement que la BCE n’arrêt pas d’en fabriquer); sa valeur est donc très relative. Alors que mon temps de vie, lui, est extrêmement limité, et il ne s’achète hélas pas 🙂 …

          • Votre réponse est vraiment très intéressante.

            Quelques éléments:
            « Je parie que vous allez tout de même prendre en compte – entre autres paramètres, bien sûr – le coût en capital de cet investissement »
            C’est bien entendu évident. Mais c’est loin d’être le seul paramètre! Par exemple, la localisation. La « locabilité ». Ma stratégie de biens.

            « Et oui, si vous arrivez à générer un revenu avec un capital immobilisé nul »
            C’est très simple: vous achetez un bien 100 tous frais compris, financé à 100%, dont le premier loyer couvre l’échéance+les frais-les réductions d’impôts. Aujourd’hui c’est plus difficile qu’hier, je le concède. Et il faut y mettre plus d’huile de coude. Raison pour laquelle, puisque vous me suivez, je dis que le capital c’est cerise sur le gâteau en cas de vente.

            « Allons plus loin: c’est quoi, un euro ?  »
            Je ne suis pas indifférent à votre idée sur l’euro.
            Je ne me suis jamais posé cette question, je n’épargne pas, je consomme la totalité de ce que je gagne donc, en monnaie de l’instant t. Ce serait des heures, des dollars ou autre, ce serait la même chose.
            C’est même accentué par le fait qu’aujourd’hui j’emprunte, à des taux vraiment très bas, sur des durées moyennes. Je dépense donc en anticipation sur l’avenir.

    • Bonjour Ankou,

      Merci pour cette précision sur l’aspect temporel du calcul.

      Par contre si je fais tout le cycle d’un investissement (achat – exploitation – revente) alors le rendement de l’opération devient figé non ? Il n’est plus dépendant du temps ?

      Bruno

      • C’est exact Bruno, sauf à définir précisément le « rendement »

        Il y a autant de définitions que d’économistes, toutes aussi fausses les unes que les autres 🙂

        Et vous vous rendez compte, celui qui vend un « rendement » à un couple de 40 ans, en lui disant que dans 20 ans (ils en auront 60, pas loin de la retraite) il sera de 4%. Tous les événements qui peuvent modifier le cours des choses en 20 ans!

        J’estime que c’est du foutage de gueule, une des raisons pour lesquelles j’ai de tout temps pensé que seuls les chiffres en € comptaient au jour le jour.

  2. Et si la solution la plus simple consistait en celle-ci : j’apporte du cash (ou non) dans le financement, puis j’ai une mensualité moyenne M = crédit – loyer NET de charges – TF – travaux (+) ou (-) fiscalité: (+) si Pinel , (-) si ancien ou si apport financier important. A la revente, car c’est le seul moment où l’on peut juger de la rentabilité finale d’un investissement, je solde mon crédit éventuel et il me reste un capital C après imposition ou non de la plus-value. Puis je calcule le TRI comme ceci (des calculettes financières le font vite et bien) : en mettant tel apport au départ + telles mensualités pendant tant d’années, à quel taux de rendement net faudrait-il placer cet argent pour obtenir le capital final ? Bien sûr cela ne peut pas être d’une extrème précision, mais si le rendement obtenu est à 2 chiffres, les variations éventuelles ne peuvent pas remettre en question l’intérêt d’un tel investissement, bien meilleur que n’importe quel produit bancaire.

  3. Merci pour cet article de synthèse.
    Généralement les sites parlent de rendement brut ce qui n’a absolument rien à voir avec la réalité concrète de votre investissement !

    Dans les charges il ne faut pas en oublier cela me semble le plus important pour une bonne estimation de rentabilité.

    Parmi les charges le plus souvent oubliées dans les calculs : la CFE (pour le meublé), les charges de copropriété, les frais intercalaires, l’assurance PNO, et une provision pour travaux divers

    Bonne journée

  4. « Il ne s’agit pas de devenir ingénieur financier pour estimer avec précision la rentabilité par nature hasardeuse de l’investissement immobilier »: il vaudrait mieux laisser ce travail à des gens qui ont une véritable expertise en immobilier (et le mieux serait bien entendu qu’ils n’en vendent pas eux-mêmes) qu’à des financiers qui ont vocation à ne compiler que des grands nombres, et à partir des éléments qu’on leur fournit, ou à des généralistes, qui ne comprennent pas toujours toute la chaîne de valeur d’un investissement.
    Il y a en effet trop de chiffres qui ne sont pas ou pas bien pris en considération dans l’ensemble des simulateurs existants.

    • Faire suivre le mot « ingénieur » du mot « financier » m’a toujours fait tiquer 🙂 … « Mathématicien financier », à la rigueur…

  5. Vous par exemple ?

  6. investisseur lambda says:

    Il faut également ajouter le coût de l’assurance du propriétaire non occupant, qui n’est pas une charge de copropriété, mais une charge à part.

  7. investisseur lambda says:

    Enfin, la rentabilité doit aussi prendre compte de la valeur du temps passé par le propriétaire à la recherche, à l’achat, à l’entretien, à la gestion et enfin à la vente du bien immobilier. Il s’agit d’un facteur trop souvent oublié.

  8. La rentabilité du projet est importante mais pour le plus important c’est les flux de trésorerie.
    Il faut des flux nets de treso positifs. Après le TRI etc c’est du fignolage

  9. ALAIN LAMBARD says:

    Avant de s’engager dans un investissement de nature immobilière ou mobilière, il est fondamentale de procéder à l’établissement d’un prévisionnel de TRÉSORERIE.
    La difficulté première réside dans la définition d’hypothèses « raisonnables » car comme on le prête à Pierre DAC: « les prévisions sont difficiles surtout quand elles concernent l’avenir ».
    Ceci ne doit pas nous empêcher de travailler le sujet., le principal risque ne résulte pas la plus part du temps de l’omission de dépenses mais plutôt d’un gonflement des recettes et d’une valorisation optimiste du bien à terme.
    Pour ma part, je préfère utiliser la VAN (qui consiste à apppliquer un taux de rendement, en fait le TRI, que l’on considère comme minimum compte tenu des risques identifiés de l’investissement) que le TRI, comme outil de mesure de la rentabilité d’un investissement, en particulier pour comparer plusieurs investissements sur des durées de détention différentes.
    Enfin, ces outils de mesure sont indispensables car encaisser 100 en N ou 100 en N+15 ce n’est pas exactement la même chose du point de vue financier…

  10. Merci Investisseur Lambda. J’ai utilisé aux fins d’un propriétaire bailleur qui voudrait donc gérer son bien tout seul sur un cycle long d’investissement (20ans), une estimation raisonnable de ce temps passé. J’ai ensuite divisé le gain estimé à la sortie, pour des appartements dans l’ancien à 8, 10 et 12% de rentabilité brute, par ce nombre d’heures. La formule m’a donné une rémunération horaire (brute) de 10 à 28€. ça l’a fait réfléchir, relativement au même appartement qu’il ferait (bien) gérer, ou à une résidence-services, ou même, à des parts de SCPI.

    • Votre commentaire est on ne peut plus éclairant… Tant il est vrai que gérer soi-même en direct des locataires est un travail complexe à part entière, dont la rémunération n’est souvent pas au rendez-vous.

    • investisseur lambda says:

      Bravo d’en avoir pris compte. C’est rare, mais important. Sinon, comment décider comment choisir et gérer ses investissements. Si l’on ne compte pas la valeur de son temps, cela peut vraiment fausser le calcul ! On s’en rend compte avec l’âge, quand on a des investissements « rentables » mais pas de temps disponible…

      Fréquemment, à ce sujet, la location en saisonnier, souvent annoncée comme étant « plus rentable » ne tient pas compte de la valeur du travail du bailleur. Une fois que l’on en tient compte, il se peut bien que la location saisonnier est un mauvais calcul, à moins que le bailleur n’a rien d’autre à faire avec son temps ou a besoin de travail…

  11. Patrick D says:

    Tous ces calculs donnent une base de départ mais quand l’investisseur est confronté à la réalité, ce n’est pas toujours aussi simple :
    Il se rend compte le jour de revendre qu’il a acheté son Pinel 20% au dessus du marché
    Il se retrouve avec un locataire qui reste sans payer pendant 3 ans
    Il reverse à l’état 20% de ses loyers en ISF, en plus du reste et de la CSG qui va augmenter, fortes probabilités aussi pour les TF
    Il se rend compte aussi que les locataires ne veulent plus passer par une agence qu’ils doivent payer à 50% et ne consultent que les annonces des propriétaires. Résultat, il doit s’occuper des départs, visites et arrivées (Cela prend beaucoup de temps ..)

    Au final, tous ces « petits riens » font qu’une étude chiffrée, même bonne, est souvent très éloignée du terrain.

  12. ROLAND GARNIER says:

    @Patrick D
    Que ces choses là sont bien dites
    Mais au fait qui donc dit que les bailleurs sont des rentiers ???

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