Dans le prolongement de notre article intitulé « La location meublée, SCI à l’impôt sociétés (IS), déficit foncier : Quelles solutions pour réduire l’imposition des revenus fonciers ?« , je vous propose aujourd’hui un comparateur des différents régimes fiscaux applicables à l’investissement immobilier.

Bien évidemment, les plus avertis d’entre vous noterez qu’il est impossible de faire de telles comparaisons car les biens immobiliers concernés ne possèdent pas les mêmes caractéristiques intrinsèques, mais nous le faisons tout de même. Le comparateur vous permettra de comparer :

– L’investissement immobilier dans le cadre de la fiscalité de la location meublée ;

– L’investissement immobilier dans le neuf avec la loi PINEL ;

– L’investissement immobilier dans l’ancien avec le mécanisme des déficits fonciers et des travaux déductibles.

Au terme de la simulation, vous pourrez déterminer le taux de rendement interne (TRI) de chacun des investissements et comparer ce rendement avec un placement « basique » dont vous pouvez librement fixer le rendement :

Est ce que l’investissement immobilier en loi PINEL ferait mieux qu’un placement mensuel sur un contrat d’assurance vie dont le rendement annuel sur 20 ans serait de 4% ? 

Est ce que l’investissement immobilier location meublée sous le bénéfice de la fiscalité de la LMNP ferait mieux qu’un placement mensuel sur un contrat d’assurance vie dont le rendement annuel sur 20 ans serait de 5% ? 

 … 

 

Comme nous vous le présentions dans cet article « Choisir entre deux investissements. Calcul du Taux de Rendement Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN).  ou « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ?« , la notion de TRI (Taux de Rendement Interne) est pour nous une donnée fondamentale qui permet de fixer le rendement global de l’investissement immobilier.

Ce rendement global tient compte :

De l’effet de levier du crédit ; Les taux d’intérêt sont01 actuellement au plus bas, l’effet de levier du crédit est à nouveau très pertinent mais attention, cette faiblesse excessive sera t’elle durable ? « Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps !« 

Des revenus générés par l’investissement immobilier, et d’une hypothèse de revalorisation annuelle. Les loyers versés par les locataires suivent plus ou moins l’inflation via l’indice de revalorisation des loyers. Il est indispensable de prendre en compte plusieurs hypothèses de revalorisation afin de faire des comparaisons réalistes.

Des charges de propriétés. Devenir propriétaire d’un bien immobilier, c’est percevoir des revenus, mais également payer des charges d’entretien, de réparation, de rénovation, des taxes foncières, … dont l’importance varie en fonction du bien. Les charges d’un bien immobilier neuf seront moindre que les charges d’un bien ancien (au moins les premières années).

– De l’imposition des revenus dégagés par l’investissement immobilier et donc de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier. 

De l’évolution des prix de l’immobilier. Cette variable est malheureusement la plus aléatoire et la plus complexe à intégrer. Dans ce nouveau simulateur, nous modifions profondément l’approche. Nous ne vous demandons plus d’estimer (au doigt mouillé) la valeur future de l’immeuble au regard d’une évolution annuelle qui n’a pas de sens.

Nous vous demandons seulement : « Taux de rendement attendu pour un tel investissement dans 20 ans ? »

La valeur du bien immobilier est fonction du rendement attendu par les investisseurs. Au moment de la revente de l’immeuble, l’acquéreur potentiel recherchera un rendement pour investir. Nous vous demandons simplement d’indiquer ce rendement et nous calculons automatiquement la valeur de l’immeuble dans 20 ans. Cette valorisation sera donc fonction du niveau des loyers et leur évolution sur la période et du niveau général des taux d’intérêt dans 20 ans. Je crois qu’un taux de rendement entre 5% (si les taux sont toujours très faibles) et 12% (si les taux ont augmentés) doit avoir du sens.

– … Le cumul de l’ensemble de ces paramètres se retrouve dans le TRI (Taux de Rendement Interne).

Comparateur d’investissement immobilier : Quel est le plus rentable entre Loi PINEL, Location meublée et déficit foncier ?

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12 Comments

  1. Toujours les mêmes désaccords entre nous, ce qui fait souvent l’intérêt des discussions.

    Par exemple quand vous dites à la fin:
    « Je crois qu’un taux de rendement entre 5% (si les taux sont toujours très faibles) et 12% (si les taux ont augmentés) doit avoir du sens. »

    Merci de bien vouloir donner une définition mathématique exacte à cette valeur.

  2. Bonjour,
    Il y a un petit bug, la case « Taux de revalorisation immeuble  » pour le « DEFICIT FONCIER » n’as pas d’influence sur le résultat. J’ai l’impression que c’est la case PINEL qui sert 😉
    Cordialement

  3. Fredy Gosse says:

    Faut juste être au bon endroit au bon moment……..

  4. Patrick D says:

    Bonjour Guillaume
    Vous qui aimez les tabeaux et les comparatifs, j’en vois un qui pourrait être amusant :
    Prenez une personne seule, pour plus de simplicité, et des investissements dans l’immobilier progressifs de 100.000 € à 5 millions par exemple sur le même produit avec des caractéristiques qui se répètent mais des montants qui augmentent ( ou alors avec des variables si vous voules vous amuser ).
    Puis vous proposez en résultat ce qu’il lui reste après : l’IRPP + CSG + vacances des locataires ( 3% ) + ISF quand le montant l’exige + taxes foncières ( 1 à 2 mois de loyer ) + Travaux ou provisions + impayés et procédures. Ce résultat en montant et en pourcentage du montant investi.

    Je crois que le résultat sera amusant et permettra de savoir à partir de quelle montant investi il vaut mieux oublier l’immobilier.

    • Excellente idée …….. les grands esprits se rencontrent, en son temps j’ai eu la même. 🙂

      Et j’avais démontré qu’il n’y avait jamais de butée, ni financière, ni temporelle autre que celle de l’âge.
      L’âge pour:
      – la forme physique
      – la capacité d’emprunts
      Le calcul donnant le gap entre 2 investissements n’est pas évident. Il est personnel et lié à beaucoup de paramètres.

      Guillaume tarde à me donner la définition de ce « rendement », mais sans celle-ci le résultat de la simulation ne peut être qu’une supposition ou un doux rêve!

  5. Personnellement, je serai partisan du « contre-courant », LMNP et déficit foncier OUI mais hors des sentiers battus pour trouver des investissements rentables.

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