Avec l’évolution de la société et surtout avec la modification tendancielle de la composition des ménages, nous allons revenir aujourd’hui sur les moyens de protéger les concubins lors de l’acquisition de leur résidence principale.

Par protection du concubin, il faut entendre « comment assurer un toit au survivant », il ne s’agit pas de déshériter les héritiers légaux, mais simplement d’utiliser les règles fiscales et civiles disponibles pour protéger le co-emprunteur / co propriétaire de la résidence principale.
La situation classique dans laquelle les concubins, propriétaires de leur résidence principale, n’ont pas mis en œuvre de stratégies patrimoniales pour se protéger, est organisée par l’indivision. L’indivision permet une acquisition en commun et chacun des concubins reste propriétaire et seul responsable des décisions concernant sa part d’indivision.

Le régime de l’indivision…

L’indivision est une notion du code civil définie dans les articles 815 et suivants. Ainsi, chacun des indivisaires acquiert sa quote part dans la résidence principale en fonction de ses capacités contributives (Capacité d’emprunt des concubins en pratique) et la gestion du bien est organisée par le code civil.

… présente peu de difficultés pendant la vie de couple…

Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation (dépenses d’entretien, réparation) des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers.
A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
Lorsque des biens indivis sont grevés d’un usufruit, ces pouvoirs sont opposables à l’usufruitier dans la mesure où celui-ci est tenu des réparations.
Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité (lorsque l’indivision est composée de deux personnes, c’est l’unanimité qui s’impose donc ) :

Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis (Acte d’exploitation ou de gestion courante du patrimoine) ;

Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° (les actes de vente de l’immeuble nécessité l’unanimité).
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Ainsi, pendant la vie du couple, l’indivision ne pose pas beaucoup de difficulté : l’amour et l’eau fraîche facilite la prise de décision en toute unanimité.
Par contre, on comprend aisément les difficultés lorsque l’amour et l’eau fraîche ne suffisent plus. L’unanimité peut être un piège lorsque les couples se séparent et surtout lorsque la séparation en longue. Dans cette hypothèse, la gestion du bien est figée et l’absence d’entretien peut conduire à une détérioration de ce dernier.

… Mais de réelles difficultés en cas de disparition de l’un des concubins.

En cas de disparition de l’un des concubins, le survivant n’est pas l’héritier de l’autre (faute de disposition contraire via un testament). cela signifie que le concubin survivant devra partager la jouissance et la propriété de sa résidence principale avec les héritiers de son concubin pré-décédé.
A la peine de la disparition de l’être aimé, s’ajoute la peine d’un partage de la propriété de sa résidence principale avec sa belle-mère. Lequel est le plus difficile à gérer ??

Plaisanterie à part, ce partage de la propriété pose de réel problème car chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité au profit de l’indivisaire qui ne profite pas de son bien. 
Faute d’avoir préparer l’acquisition de la résidence principale par les concubins, les difficultés pourraient être réelles et le co-propriétaire pourrait être dans l’obligation de céder la résidence principale. 


Le testament, une première disposition « faute de mieux ».

Ainsi, l’une des solutions pour éviter le régime de l’indivision entre le concubin survivant et les héritiers du concubin pré-décédé reste la rédaction d’un testament. C’est de loin la solution la plus simple, rapide et la moins coûteuse (en apparence).
Ce testament aura pour objet :
1- De désigner héritier le concubin copropriétaire comme héritier et
2- En l’absence de descendant, de déshériter les parents du concubin.
Le testament, tout en étant une solution simple à mettre en œuvre, présente deux difficultés majeures :
  • Fiscalement, même s’il est possible de transmettre son patrimoine au concubin, celui ci devra s’acquitter de droits de succession à hauteur de 60% de la valeur du bien transmis. La seule solution pour éviter cette taxation confiscatoire est le PACS ou la mariage. Le PACS + Testament permettra une transmission sans aucun droit de succession (cf : « Mariage ou PACS : Quelle meilleure protection de la famille ?« ). Mais, là on sort du sujet de l’article qui évoque la question des concubins. Il faudrait alors changer le titre en « concubin, la meilleure solution pour vous protéger, c’est de vous marier ou de vous PACSER.
  • Civilement, lorsque le concubin a des enfants, ceux ci sont dits « réservataires » et ne peuvent être déshérités. Une partie du patrimoine de leur père ou de leur mère doit leur revenir obligatoirement, limitant donc la possibilité de transmettre un patrimoine au concubin (même si ce dernier est le parent des enfants). En Effet, le patrimoine transmis au partenaire de PACS sera prélevé sur la quotité disponible.

 

Testament + Délégation bénéficiaire de l’assurance décès de l’emprunt immobilier : le duo gagnant ?

Pour autant, lorsque l’acquisition de la résidence principale est faîtes à l’aide d’un emprunt immobilier, il est possible de limiter le coût de la transmission au concubin.
Lorsque de la mise en œuvre de l’emprunt immobilier, votre banquier exigera une assurance décès qui aura pour objet de rembourser le crédit immobilier en cas de décès de l’un des concubins.
En pratique, dans l’hypothèse du décès de l’un des concubins, l’assureur verse un capital à la banque afin de rembourser la dette du concubin décédé : ce remboursement augmente donc de manière sensible le patrimoine du concubin décédé.
Exemple : Valeur de la maison 100 000€ ; Crédit restant au jour du décès : 75 000€.
Quelques jours avant de décéder, le patrimoine du concubin était de 25 000€ (100000-750000) mais au jour de son décès, le crédit étant rembourser par l’assurance décès, son patrimoine augmente pour atteindre 100 000€.
L’héritage ne s’ouvre donc pas pour 25 000€ mais pour 100 000€ et les droits de succession augmentent donc de 25000€*60%= 15000€ à 100000€*60%= 60000€ lorsque l’héritier est le concubin.

La solution idéale pour protéger le concubin survivant et lui éviter de payer trop de droits de succession réside peut être dans le maintient de la dette entre les mains des héritiers et donc dans la mise en œuvre de l’assurance de prêt.

En effet, il est envisageable de modifier le bénéficiaire de l’assurance décès afin de désigner, non pas la banque afin de rembourser le crédit immobilier, mais les héritiers de l’emprunteur, c’est à dire le concubin dans notre stratégie, à charge pour lui de continuer à rembourser le bien.

Pour la banque, le concubin, héritier de la résidence principale devient le seul emprunteur de continuera à rembourser le capital emprunter.

Pour reprendre notre exemple précédent, la succession du pré décédé s’ouvre pour une valeur de 25 000€ car le crédit n’est pas remboursé par l’assurance décès. (100 000€ – 75000€).
Par contre, le conjoint survivant perçoit le capital décès en profitant de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Les bénéficiaires peuvent recevoir la capital en franchise de droits de succession dès lors que la cotisation d’assurance versé la dernière année est inférieure à 152500€. Au delà, le concubin sera taxé au taux de 20%.

 

Avec la délégation bénéficiaire du contrat d’assurance décès et le testament, la transmission est réellement optimisée car le concubin pourra profiter de la résidence principale avec des droits de succession faibles. 
Malheureusement, ces cas sont trop souvent refusés par le banquier.

 

La SCI (Société Civile Immobilière) peut être une solution intéressante.

Au delà d’une stratégie de transmission reposant sur la mise en place d’un testament, l’acquisition de la résidence par l’intermédiaire d’une SCI peut s’avérer pertinente. Je ne reviens pas sur le principe même de la SCI mais simplement sur la mise en œuvre d’un montage d’optimisation.Pour vous expliquer le montage, nous allons procéder par étapes :

 

1- Constitution de la Société Civile Immobilière.

Les concubins créent ensemble une SCI au capital faible de 1500€ :
  • Monsieur est propriétaire des parts de 1 à 500
  • Madame est propriétaire des parts de 500 à 1000
  • La société civile immobilière a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier …(PS : Je peux vous transmettre les statuts sur demande aux coordonnées ci dessous).
  • Le gérant est nommé dans les statuts : se sont successivement les conjoints.

 

2- Le Couple procède à un échange de parts

Monsieur échange l’usufruit des parts numérotés 1 à 500 contre l’usufruit des Parts de Madame numérotés 500 à 1000. Au terme de cet échange,  la répartition du capital social de la Société Civile est :
  • Monsieur est Usufruitier des parts de 501 à 1000 et Nu propriétaire des parts de 1 à 500
  • Madame est Usufruitière des parts de 1 à 500 et Nue propriétaire des parts de 501 à 1000.

 

 

3- La Société Civile Immobilière souscrit un emprunt pour acquérir la résidence principale.

Les critères pour obtenir un emprunt via une SCI sont identiques aux critères indispensables pour une personnes physiques.
  1. La SCI acquiert l’immeuble.

Le cœur de la stratégie réside dans le démembrement croisé des parts de la Société Civile Immobilière présenté au point 2.

Le code civil définit l’usufruit comme étant le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété (la nue propriété), comme le propriétaire lui même, mais à la charge d’en conserver la substance. Dans notre volonté de protéger le conjoint survivant, nous allons lui conférer l’usufruit des parts sociales de la SCI. L’usufruit des parts lui permettra de profiter de sa résidence principale, et de gérer la SCI en toute liberté.

Ainsi durant la vie du couple, rien de change puisque chacun administre ses droits de propriété à la manière d’un
associé (droit de vote, partage des bénéfices et pertes … ).

Le jour ou l’un des concubins disparaît, le survivant se trouve protégé dans son droit de profiter de sa résidence principale :

  • Le survivant est Usufruitier de 100% des parts de la SCI e(ce qui lui permet de profiter pleinement de la maison) et Nu propriétaire de l’autre moitié des parts ou, pour être plus clair : le survivant, après l’échange redevient plein propriétaire de ses parts (le décès entraîne l’extinction de l’usufruit et la nue propriété devient pleine propriété) et le survivant conserve l’usufruit des parts de son conjoint décédé.
  • La nue propriété des parts du conjoint décédé est transmise par voie successorale aux héritiers du conjoint (enfants ou parents … ).

 

Cette transmission de la jouissance de la résidence principale est réalisée en franchise totale de droits de succession et présente l’avantage de ne pas changer l’ordre légal des successions. Les héritiers du concubin pré décédé recevront leur héritage à l’extinction de l’usufruit du conjoint survivant. (la nu propriété transmises aux héritiers du conjoint décédé, assurera la transmission de ce patrimoine vers la famille du pré décédé).

 

C’est cette dernière solution qui est la plus efficace surtout pour les concubins qui sont réfractaires aux mariages ou au PACS et doit s’envisager dans les familles recomposées pour lesquelles il est important de distinguer le droit de jouissance laissé au conjoint et le droit de propriété de l’immeuble doit doit rester dans la branche familiale.

11

Car bien évidemment, la solution la plus simple pour se protéger reste le Mariage ou le PACS mais il s’agit d’une toute autre histoire … (cf : « Mariage ou PACS : Quelle meilleure protection de la famille ?)

 

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62 Comments

  1. M.Fonteneau, je souhaite réagir à votre article concernant l’échange de l’usufruit des parts de la SCI entre concubins. Nous retrouvons de plus en plus ce schéma dans la pratique, que ce soit pour les concubins voire même pour les couples pacsés.

    Ce qui me pose problème dans ce montage est la durée de l’usufruit du concubin décédé. Lors de la création de la SCI, l’usufruit lui est propre est nous savons que l’usufruit a une durée de vie qui ne peut pas dépasser celle du concubin.

    Monsieur échange l’usufruit de ses parts avec Madame. Au décès de Monsieur, l’usufruit des parts qui lui appartenaient, resteraient donc entre les mains de Madame ce qui constitue le coeur de cette stratégie.

    Hors, pour moi l’usufruit de Monsieur s’éteint à son décès. Et ce, bien qu’il soit entre les mains de Madame.

    Imaginons une grande différence d’âge entre les concubins. Monsieur est très âgé et échange son usufruit avec sa jeune concubine. Les nu-propriétaires sont privés de leur pleine propriété pour peut-être 50 ans.

    En outre, que se passe-t-il si une fois âgée, Madame échange les parts de Monsieur, avec son nouveau concubin plein plus jeune qu’elle. Et ainsi de suite…

    On comprend qu’un tel usufruit n’aurait pas vocation à s’éteindre et pourrait léser « éternellement » les héritiers du défunt qui possèdent de la nue-propriété.

    Il me manque certainement une pièce du puzzle, et je veux bien que vous m’éclairiez sur celle-ci. Si ce n’est pas le cas, les CGP et CGPI devront faire une démarche pédagogique envers leurs clients et surtout à destination des notaires qui usent et commencent à abuser de cette technique.

    Dans un tel contexte, une donation d’usufruit successif des parts offrirait les mêmes avantages au concubin survivant malgré un coût supplémentaire lié au DMTG. Qu’en pensez-vous?

    • Bonjour,

      Je comprends votre raisonnement mais je dois vous confier que vous faites une petite erreur.

      Lors de l’échange de l’usufruit, la valeur de l’usufruit est valorisé selon l’âge de l’usufruitier (bénéficiaire de l’usufruit) et non en fonction de l’âge de celui « perd » son usufruit).

      Exemple,

      Monsieur donne l’usufruit de ces parts à Madame. La valeur de cet usufruit est viager (c’est tout à fait vrai) et déterminé sur la tête de l’usufruitier, c’est à dire Madame.

      Je crois que la faille dans votre raisonnement tient dans cette notion…

      Etes vous d’accord avec cette analyse ?

      • Bonjour,

        Dans ce cas, je crois comprendre que l’échange ferait naître une soulte due à l’échange au profit du conjoint le plus âgé?

        Une donation d’usufruit successif serait-elle moins avantageuse fiscalement alors qu’un échange d’usufruit?

        Bonne journée…

        • Et non désolé. Mais chacun des associés possède bien un usufruit fonction de sa vie. Chacun des associés profite d’un droit équivalent : Le droit de jouissance des parts de SCI durant sa vie entière.

          Que la durée de vie soit différente ne semble pas être une difficulté, puisque l’usufruit est avant tout un droit de jouissance viager (l’échange de la NP aurait pu faire naître les difficultés que vous avez levées…)

          Merci de votre analyse.

    • Romain,

      Vous faites une erreur sur la notion même d’usufruit : l’usufruit est la propriété de l’usufruitier, pas ce qu’une personne a cédé à une autre.

      L’usufruit de Mr porte donc sur les parts de Mme, tandis que l’usufruit de Mme porte sur les parts de Mr.

      Au décès de Mr, son usufruit sur les parts de Mme cesse. Mme redevient pleinement propriétaire des parts 501 à 1000.

      Elle en fait alors ce qu’elle veut, dont, éventuellement, céder l’usufruit à son nouveau compagnon.

      Au décès de Mme, l’usufruit qu’elle a sur les parts 1 à 500 cesse, et les héritiers de Mr redeviennent pleinement propriétaire de ces parts.

      Attention tout de même à la notion d’usufruit successif, et des petites suprises liées.

  2. Pingback: Concubins et résidence principale : Comment se protéger ? SCI ? Indivision ? PACS ? Mariage ? | Sud-France-Immobilier Infos | Scoop.it

  3. Quelle serait la meilleure solution pour l’achat d’une propriete a part inegale selon le conjoint (non a 50-50)? SCI egalement ?

  4. Een cas d’indivision, ne peut on pas maintenant choisir entre l’usuifruit (pour le concubin restant) et la nue-propriété (pour les héritiers) ou hériter d’1/3 de la valeur du biens indivis (2/3 allant aux héritiers) ?
    Ce qui n’oblige plus à des donations croisées par testament.

    • Le régime d’indivision inséré dans le Pacs revient à créer une communauté sur tous les biens acquis après le pacs.

      Mais ca ne donne aucun droit particulier lors d’une succession.

  5. Une autre solution le commodat ou prêt à usage contrat par lequel une chose est prêtée gratuitement à l’emprunteur, dit commodataire. Le sujet serait intéressant à débattre. Dans l’attente de vos commentaires. Bonne journée.

  6. Antoinette says:

    Bonjour,

    Bien présenté cet article ! Du coup, je m’y intéresse… Car nous comprenons donc que mieux vaut une SCI que rien ou qu’un héritage.

    Mais entre la SCI et le mariage, l' »autre histoire ». Ca donne quoi concrètement ? Les +, les – ? côté droit de succession, usufruits, si séparation (malheureusement il faut y penser aussi…).

    Merci pour votre aide !

  7. xa a raison.
    Pour parfaire le montage, rajoutons une clause de tontine dans les statuts (sans effet rétroactif ou alors uniquement sur 99% pes parts)

  8. bonjour , en etant re maries , comment pouvons nous au mieux nous proteger (des enfants) en cas de desces de l un de nous ? sci , testament ,donation entre epoux ? merci

  9. Achat de notre maison a 50/50 en indivision et mariage par la suite sans contrat.
    Merci de me dire comment faire pour que ce bien propre à chacun devienne un bien commun ou soit réparti à 50/50 entre son fils (d’un 1er lit) et mes filles (d’un 1er lit).
    Merci

    • Rondeau

      Précisez votre question.

      Si vous voulez simplement « mettre en communauté » ce bien, il vous suffit de l’apporter par contrat de mariage. Demandez à votre notaire.

      Note : apport d’un bien indivis à 50% chacun –> pas de taxe d’enregistrement. (ne me demandez pas le BOI, je ne me rappelle plus de son numéro)

      Si vous voulez garantir que vos filles auront votre moitié, et votre beaufils l’autre moitié, vous pouvez le faire sans apport à la communauté.

      Par contre, vos enfants seront, à terme, en indivision.

      Si vous pensez SCI, attention, l’apport à une SCI est une mutation –> taxation de la PV si non RP.

      • Merci Xa pour votre réponse.
        Je suis stupéfaite car un notaire nous a conseillé moyennant près de 4000 euros de transformer ce bien propre en bien commun, en faisant une clause à notre mariage sans contrat qui aura lieu en septembre, afin que nos enfants respectifs soit à 50/50 à notre décès au moins sur ce bien là.
        Quand vous dites pas de taxe sur un bien indivis à 50/50 que cela signifie t il ??
        Donc suivant vos dires, nous nous marions sans contrat et à notre décès à tous les 2, nos enfants respectifs seront en indivision. Y a t il une solution meilleure ?
        D’autre part pensez vous que le financement l’emporte sur l’acte ? car c’est mon futur époux qui endosse le paiement de la maison….

        Merci pour votre réponse

        • Je vais tenter d’être plus clair.

          Si votre volonté, c’est d’être en communauté, il faut apporter le bien par contrat de mariage. C’est ce que votre notaire propose. Sachant que vous êtes déjà en indivision 50/50, il n’y a pas de taxe d’enregistrement. Si le bien appartenait à un seul, il y aurait une taxe de 0.6% de la valeur du bien apporté en sus.

          Ensuite, la question de la succession.

          Actuellement, c’est un bien propre pour moitié à chacun. En cas de décès, votre part va à votre conjoint et vos enfants à vous, et vice-versa.

          Si communauté, c’est pareil ! Votre part de la communauté va à votre conjoint et vos enfants perso, et vice-versa.

          Donc, pour ce bien spécifiquement, communauté ou non, c’est kif-kif. Sauf qu’il y a le financement. En communauté, ce financement induit une récompense (une dette) de votre part vers celle de votre conjoint.

          En séparation, c’est plus sioux. Patrimonialement, vous êtes une étrangère. Au mieux, c’est une dette pure, au pire une donation non déclarée. Mais en gros, c’est pareil : il faudra rembourser à terme.

          Ensuite, communauté ou bien propre, la transmission du bien en direct induit de facto une indivision entre les héritiers, avec les risques habituels de l’indivision (en clair : si les demis ne s’entendent pas, c’est galère).

          La SCI peut etre une parade, mais il est difficile de concilier, dans les statuts, le controle de la SCI par le survivant et la liberté de départ des héritiers. Là, il faut consulter un pro, pour vérifier si une SCI avec des statuts adaptés peut mieux répondre à vos desiderata qu’une indivision de base.

          • Merci encore pour votre reponse mais selon vos dires : »Sachant que vous êtes déjà en indivision 50/50, il n’y a pas de taxe d’enregistrement. Si le bien appartenait à un seul, il y aurait une taxe de 0.6% de la valeur du bien apporté en sus. »
            Cela signifie t’il que nous pouvons faire entrer ce bien (50/50 noté sur l’acte de propriété)sans payer une fortune ? et ou puis je avoir un texte me le confirmant?

            Pour ce qui est du financement, cela fait 1 an que nous sommes en indivision sur ce bien, mais le mariage sans contrat en septembre, nous fera passer sous la communauté. Donc pourquoi une dette envers mon epoux ? ce bien sera financé par l’argent de la communauté.

            Nous souhaitons juste tout les deux qu’à notre décès ce bien soit reparti en 2 (pour nos enfants) pour eviter tout probleme. L’indivision ne sera pas evidente pour eux…La SCI encore moins…
            Doit on agir avant le mariage ou pensez vous qu’il soit possible de rectifier les choses après s’être marié ??

            Merci.

            PS : J’ai pris 3 rendez vous de conseils chez des notaires…Comment est ce possible d’avoir 3 conseils différents !!!
            (séparation de bien, clause d’apport à la communauté pour 4000 €, et mariage sans contrat)

          • « Cela signifie t’il que nous pouvons faire entrer ce bien (50/50 noté sur l’acte de propriété)sans payer une fortune ? et ou puis je avoir un texte me le confirmant? »

            Cela signifie que vous n’avez pas à payer la publicité foncière. Mais il reste les émoluments du notaire, les débours, la publicité légale, etc … Donc ce n’est pas gratuit.

            Pour la publicité foncière, c’est dans el BOI 10 G-1-02 : « Lorsque les futurs époux ont déjà acquis un immeuble préalablement à leur union, il y a lieu de tenir compte de la fraction de droits détenus par chacun des futurs conjoints.

            Si le bien indivis apporté en communauté était détenu par les futurs époux par parts égales, aucune taxation ne devra être effectuée puisque l’adoption du régime de la communauté ne conférera aucun droit immobilier nouveau aux deux époux. »

            « Donc pourquoi une dette envers mon epoux ? »

            Je vous ai dit que pour la succession, c’était pareil en communauté ou en séparation. Il y a une différence entre les deux choix sur le financement.

            Je n’ai pas été assez explicite. Mais si vous conservez le bien en propre, vous aurez une dette (séparation) ou une récompense (communauté) à verser in fine.

            Si vous apportez le bien en communauté, le financement post apport sera communautaire. Le financement préapport sera à compenser.

            Ca c’est la théorie. En pratique, on gère ca à l’amiable.

            « Nous souhaitons juste tout les deux qu’à notre décès ce bien soit reparti en 2 (pour nos enfants) »

            Vous pouvez le faire en séparation comme en communauté.

            C’est pour ca que vous avez plusieurs sons de cloche. Votre objectif est accessible dans tous les modes, on ne peut donc pas choisir sur ce seul critère.

            Il faut vous demander pourquoi vous voulez un régime communautaire. Un choix par défaut, ou un choix argumenté ?

  10. Merci pour cet echange très interressant.
    « Il faut vous demander pourquoi vous voulez un régime communautaire. Un choix par défaut, ou un choix argumenté ? »
    Mon futur epoux souhaite juste ne pas faire de contrat car il considère que le mariage est plus simple ainsi. Je me renseigne simplement pour cet achat en indivision afin que nos enfants respectifs ne se crepe pas le chignon a notre décès.

    Vous en pensez quoi ?

    • « Mon futur epoux souhaite juste ne pas faire de contrat car il considère que le mariage est plus simple ainsi »

      Sauf que l’apport du bien nécessite un contrat de mariage, donc quitte à réfléchir à cela, autant réfléchir aussi à la séparation.

      Le régime communautaire est simple : tout ce qui est acquis pendant le mariage appartient aux deux. Ca concerne tous les revenus, mêmes issus de placement antérieurs, tout achat et tout placement (attention aux AV, je vous invite à faire un tour sur l’exemple Bacquet).

      Il devient un peu moins simple lors de la dissolution de communauté (décès ou séparation), avec des frais en sus des frais de succession pour cette dissolution de communauté. (traduction : ca coute plus cher)

      Imaginez que vous vouliez divorcer. En plus de la question épineuse des compensations financières de base (vivre avec une baisse de revenus), il faut intégrer la ventilation des biens.

      En séparation, lors du divorce, ou de la succession, c’est simple : chacun garde ce qui lui appartient en propre. On s’écharpe toujours sur les compensations financières, mais pas sur les biens puisqu’on sait déjà qui possède quoi !

      Il faut aussi tenir compte de ce que vous voulez faire. S’il l’un de vous est un indépendant ou associé dans une entreprise, le contrat de mariage a des impacts sur vos droits et devoirs.

      Votre futur époux a-t-il consulté un notaire pour discuter de ces choix, et avoir tous les éléments pour peser le pour et le contre ?

  11. « Sauf que l’apport du bien nécessite un contrat de mariage, donc quitte à réfléchir à cela, autant réfléchir aussi à la séparation »

    Vous avez raison de dire cela, sauf que nous avons 50 ans et que nous pensons plus à nos enfants quand ils devront subir la succession….

    « Il devient un peu moins simple lors de la dissolution de communauté (décès ou séparation), avec des frais en sus des frais de succession pour cette dissolution de communauté. (traduction : ca coute plus cher) »

    Il y a des frais de succession si nous faisons une donation au dernier vivant ? ou est ce pour nos enfants ?

    « Il faut aussi tenir compte de ce que vous voulez faire. S’il l’un de vous est un indépendant ou associé dans une entreprise, le contrat de mariage a des impacts sur vos droits et devoirs. »

    Nous sommes salariés et mon futur epoux bientot a la retraite.

    Oui nous avons vu 3 notaires, mais pas un ne dit la même chose…

    Ai je bien compris une chose : si nous nous marions sans contrat, ce bien achete avant notre mariage à 50/50 reviendra à nos enfants respectifs et ils seront donc en indivision ?

    Merci

    • « Il y a des frais de succession si nous faisons une donation au dernier vivant ?  »

      Pas que je sache.

      Ca coute plus cher en communauté, parce que la déclaration de succession porte, en communauté, sur l’actif communautaire + actif propre (Décret n°78-262).

      Traduction : vous payez des émoluments sur la part du survivant, puisque ca ne sera sa part qu’après la dissolution de la communauté.

      En séparation, les droits de déclaration porte sur l’actif propre seul.

      « Nous sommes salariés et mon futur epoux bientot a la retraite. »

      Ca, je ne pouvais pas le savoir avant 🙂

      « si nous nous marions sans contrat, ce bien achete avant notre mariage à 50/50 reviendra à nos enfants respectifs et ils seront donc en indivision ? »

      Si vous vous mariez sans contrat, votre moitié propre de la maison reviendra à vos héritiers, à savoir votre époux et vos filles. La part de votre époux sera partagée entre vous et son fils.

      Ensuite, selon les choix du défunt et du survivant, on peut avoir l’une des branches qui possède un peu plus que la moitié de la maison.

      Ex : votre époux décède. Vous choisissez le 1/4 en PP, vous avez donc 62.5% de la maison. Vous décédez, vos filles récupèrent chacune 31.25% de la maison.

      Dans le sens inverse, vos filles se partagent 37.5% de la maison, et votre beau-fils récupère 62.5%.

      Si vous apportez le bien en communauté, idem puisque la part successorale sera la même.

      Si par contre le survivant choisit l’usufruit seul, alors à terme votre beau.fils dispose de 50%, et vos filles de 25% chacune.

      Vous voyez ici que c’est essentiellement le choix du survivant qui déterminera, si rien n’est prévu, la répartition. Et ce en séparation comme en communauté.

      Pour garantir la répartition que vous voulez, le plus simple, c’est de ne pas se marier ou de se pacser sans testament ! Comme ca, vos filles sont vos seules héritières. (note pour le pacs, c’est en l’état actuel)

      En plus compliqué, il faut forcer la succession (via des donations, des clauses du contrat de mariage, etc…)

      Pas le choix, il faut expliquer au notaire que vous voulez impérativement que vos filles se partagent vos 50% et que votre beaufils récupère les 50% de son père.

      La DDV ne vous garantit pas de résultat, le donataire étant libre de refuser cette donation, pour choisir le 1/4 en PP par exemple (ce qui met à mal la répartition finale).

      La donation anticipée aux enfants est une solution, mais elle va dépendre de la valeur du bien, mais aussi de l’existence ou non d’une sureté sur le bien en question (IPPD ou hypothèque).

      Difficile d’ête plus clair.

      • « Difficile d’ête plus clair. »

        Dans le sens : pour vous en dire plus, il faudrait étudier le cas complet, précis, c’est le travail du notaire, pas d’un forum ou d’un blog.

  12. Twitnotaire says:

    Sur l’aspect civil il me semble important de préciser que la solution du testament au profit du partenaire peut se faire de deux façons différentes en présence d’enfant.

    Un legs d’usufruit tout d’abord qui ouvrira une option au profit des héritiers. Ils pourront soit accepter de voir le partenaire devenir usufruitier de la part du prédécédé, soit demander la réduction du legs qui portera alors sur une part en propriété (917 cc).

    Un legs total en propriété. Depuis 2006, la réduction (c’est à dire le fait de donner leur part aux enfants) s’opère en valeur et non plus en nature. Couplé à un contrat d’assurance vie, (ou même d’assurance décès), le survivant reçoit la pleine propriété du bien, et des fonds pour payer les enfants.

    Sur le montage sociétaire, je dois bien admettre que je n’aime pas les usufruits croisés.

    En premier lieu, la pratique notariale « recommandée » pour réaliser le démembrement est systématiquement un acte à titre gratuit, et jamais à titre onéreux. Un démembrement dans les statuts est quoi qu’il arrive à proscrire et sera un jour invalidé par la Cour de Cassation. Les paris sont ouverts !
    Quant aux échanges, méfiance également. D’un point de vue fiscal, il ne faut pas exclure que l’administration voit dans un tel procédé, un abus de droit. De plus, le risque que le montage envisagé puisse donner prise à l’article 751 du CGI dans l’hypothèse (fréquente) où les concubins se seraient institués légataires, ne peut pas catégoriquement être écarté. Le recours à la donation est donc préconisé.

    Ensuite j’ai toujours quelques réticences extra juridiques, pour deux raisons.
    1/ nous savons tous que la réelle valeur d’une SCI de concubins ne résident pas (dans 3/4 des cas) dans les parts mais dans les comptes courant, liés aux remboursements du prêt. Cet aspect est négligé par le démembrement, et souvent ignoré dans les statuts.
    2/ je constate très souvent une inadéquation des statuts avec la gestion du démembrement : droits de vote restreints à l’usufruitier, pouvoir de la gérance inadapté, etc…
    Bref, un usufruit croisé est un montage vaste, pour lequel il convient de prévoir tous les aspects, parfois insoupçonnés.

    En tout cas, bravo pour le site et la qualité des débats !

  13. Bonjour à tous,

    Tout d’abord je salue Guillaume, l’auteur de ce blog pour encore une fois un excellent article, ainsi que xa et twitnotaire pour la qualité de leur commentaire.

    Ceci dit j’aurais quelques remarques à faire et quelques idées à apporter au cas de Rondeau.

    Je suis d’accord avec xa quant à l’essentiel de son analyse cependant il me semble qu’il est bon de préciser qu’en la présence d’au moins un enfant d’un premier lit, le conjoint survivant n’a pas d’option et a automatiquement le 1/4 en plein propriété de l’actif successoral avec bien sur au préalable la moitié de l’actif de communauté.

    Il faut donc bien réfléchir au fait d’apporter le bien qui en l’état si j’ai bien compris est en indivision à 50/50.

    Comme le dit xa le plus simple est de ne pas avoir recours à une clause d’ameublissement.
    Cependant si vous avez aussi pour but de protéger le conjoint survivant,vous perdrez le bénéfice potentiel sur ce bien d’une clause de préciput, d’attribution intégrale etc.(à moins de modifier le régime matrimonial par la suite après 2 ans minimum)

    Si vous décidez toutefois d’ameublir le bien, il existe plusieurs solutions.
    La clause de prélèvement moyennant indemnités pourrait être une solution si vous avez la trésorerie nécessaire.
    Cette solution permet au conjoint survivant de prélever le bien à la dissolution de la communauté à charge pour lui de payer une indemnité à la communauté comme son nom l’indique.
    Le legs en usufruit évoqué par Twitnotaire ou une donation au dernier vivant portant uniquement sur l’usufruit d’une assiette déterminé semblent être la meilleure solution. Un testament privant le conjoint survivant de ses droits légaux (le 1/4 en PP) serait en sus une carte de sécurité car une exhérédation ne se présume pas.
    Si vous souhaitez que les enfants n’exercent pas l’action en retranchement dont parle notre ami notaire. Il est possible de leur demander de votre vivant de procéder à une renonciation anticipée à l’action en retranchement (s’agissant d’enfants non communs)
    Un avantage acquis ici sera la faculté de cantonnement du conjoint survivant qu’il n’a pas en vertu de ses droits légaux.
    Dans le cas probable ou les enfants se retrouvent en indivision il pourrait être pertinent de prévoir une convention d’indivision qui bien qu’imparfaite serait susceptible d’améliorer les règles relatives à cette dernière et en limiterait les causes de blocage au moment de la mise en vente probable du bien au deuxième décès. Il faut noter que celle ci est valable 5 ans, reconductible tacitement.

    Voici les quelques points dont je souhaitais vous faire part.

    • « le conjoint survivant n’a pas d’option et a automatiquement le 1/4 en plein propriété de l’actif successoral avec bien sur au préalable la moitié de l’actif de communauté. »

      L’article 757 définit la répartition des biens … en l’absence de libéralité (art 721 CC).

  14. Bonjour,
    j’ai une question car je ne trouve nul part la réponse.
    J’ai monté une SCI avec mon cousin et nous avons acheté un bien.
    Nous allons nous pacser chacun de notre coté.
    La SCI veut acheter un nouveau bien maintenant. La banque nous demande nos revenus. Est ce que nos pacsées respectives sont dans la SCI. Doit ton les faire rentrer dans la SCI? Comment peux t’on faire sans que ça nous coute trop d’argent?
    Peux t’on faire un contrat ou moment de se pacser pour dire que tout ce qui appartenait à l’un appartient à l’autre (part de la SCI comprise)?
    Je sais, je suis pas très clair.

    Merci en tout cas pour votre réponse.

    Cordialement.

    Xavier

  15. Re,

    déjà, merci beaucoup pour la réponse orale à ma première (mes premières questions, devrais je dire).
    J’ai une autre question.
    Sur différents sites je me renseigne sur le cout d’une cession de part d’une SCI.
    Je détient aujourd’hui 5 parts de la SCI(soit 50%). Au départ, chaque part valait 20 euros.
    La valeur de la SCi est de maintenant 80 000 euros. Si je cede 1 part de la SCI, c’est à dire 8000 euros la part, je devrais payer au centre des impots 5% du pris des parts vendus. Mais est ce que je devrais aussi faire une déclaration sur la plue value des part de la SCI? Car ça risque de me couter cher du coup….

    Merci pour tout.

    Cordialement

    Xavier

    • twitnotaire says:

      Pour la plus value, attention à bien distinguer la valeur des parts et le montant des comptes courants.

      De plus ça dépend du régime IS ou IRPP de la SCI.

      pour le reste, je vous confirme que les plus values sont taxables.

  16. Bonjour
    Ma concubine et moi sans enfants, non pacsés, sommes en phase d’acheter un bien immobilier pour notre habitation principale (40%:elle;60%:moi).
    Est’il possible de faire un testament pour qu’en cas de décès de l’un ou l’autre, le survivant puisse jouir de l’habitation (uniquement droit d’usage et d’habitation) sans payer les droits de succession ?
    ou faut’il se pacser obligatoirement ?
    Merci

    • « Est’il possible de faire un testament pour qu’en cas de décès de l’un ou l’autre, le survivant puisse jouir de l’habitation (uniquement droit d’usage et d’habitation) sans payer les droits de succession ? »

      Non !

      Vous pouvez faire un testament qui lègue ce droit à votre conjoint de fait, mais étant un tiers non héritié de par la loi, la taxation sera maximale.

      A noter que votre notaire a nécessairement abordé le sujet avec vous, c’est un peu son travail.

      • Ok Merci c’est clair, pas encore vu le notaire…
        Donc si pacsé pas de problème ?
        Le pacs doit être fait avant l’achat ?

        • Si pacsé, il faut un testament pour transmettre du patrimoine au survivant, le partenaire n’étant pas un héritier. Par contre, les droits seront ceux applicables entre époux … donc 0 actuellement.

          Il me semble qu’en cas de pacs, le droit d’usage est automatique, mais à vérifier.

          Enfin, aucune obligation de vous pacser avant l’achat, ni même après d’ailleurs. Mais il est certain que votre question ne peut pas se résoudre sans pacs.

          Si vous êtes en achat actif, vous aurez besoin d’un notaire, donc autant le chercher de suite et lui demander conseil …

  17. Bonjour,

    Est-il possible de créer une SCI avec mon amie roumaine, dans le but d’acheter un bien en Roumanie?

    Cordialement

  18. christophe says:

    Bonjour,

    Merci pour votre blog très intéressant.
    Je suis en train de créer une SCI familiale entre ma compagne, nous sommes pacsés (bien sûr en séparation de biens) et nos 4 enfants, (chacun 2 enfants respectifs majeurs).
    Nous avons intégré aux statuts la notion d’usufruit et d’échange de parts entre conjoint dernier vivant.
    Une question se pose en dans le paragraphe revente de parts ; à quoi faire attention et quelles sont les impératifs de la rédaction qui pourraient protéger l’héritage des enfants ; c’est à dire revente des parts à réaliser uniquement dans la lignée pour ne pas modifier les proportions d’héritage en les deux lignées.
    Bref l’idée est de fermée la sci à des associés extérieurs et ne pas changer la proportion de 50% de parts pour chacune des 2 familles.
    Merci de votre réponse

  19. Santosuosso says:

    Bonjour,

    Je souhaiterais obtenir un modèle de statuts afin de constituer une SCI démembrée croisée.

    Par avance merci

    Cordialement

    Odile Santosuosso

  20. Bonjour

    Je suis pacsée, mon conjoint a acquis son logement principal seul.
    Puis je acquérir moi aussi un logement principal ?
    Merci

    • Vous pouvez acquérir une résidence personnellement, mais à moins de ne plus vivre avec votre partenaire, cela ne deviendra pas une résidence principale qui par définition est la résidence où vous vivez la plupart du temps.

  21. Mon compagnon et moi sommes concubins. Lui a deux enfants, moi aucun. Avons acheté 50/50 % notre maison. Ne sommes pas pacsés à ce jour. Notre notaire conseille d’établir conjointement un Testament usufruitier afin de nous préserver le dernier survivant, pour la jouissance de notre habitation, et ce jusqu’au décès du second. Ce testament usufruitier est-il seul nécessaire afin de préserver le survivant ? Car je comprends qu’au décès de mon compagnon, ses deux enfants sont en indivision avec moi. Quid de la liquidation de la succession de mon compagnon dans ce cadre ? Merci pour votre réponse,

  22. caille alain says:

    à ont le droit , de la part des enfants de la personne décédée , de venir prendre des meubles , sachant , en l’ccurance moi suis toujours habitant de cette maison achetée en indivision avec ma compagne décédée ?????

  23. Amélie bailleul says:

    Mon fils vivait en union libre..ils ont acheté 1 maison ..son amie coemprunteure est partie..il voudrait continuer a vivre dans cette maison ..comment la retirer du coempruntage((( il a toujours payer seul ce credit maison)))) merci

  24. Bonjour Maître…nous vivions en union libre..nous avons eu des jumeaux…des credits …mon amie était coempruntrice…nous nous séparons…elle refuse de me verser la moitié des credits prélevés sur mon compte bancaire…je me retrouve au début du mois sans argent pour vivre…et comment faire pour qu elle se défasse du coemprunteur ..pour l achat …de la maison que j ai toujours paye seul par prélèvements sur mon compte…voilà…j ai dit….merci

  25. Christian says:

    Bonjour,
    est-il possible de créer une SCI avec ma compagne, non divorcée seulement séparée, pour acquérir un bien immobilier. Quelle forme revêtirait cette SCI, où trouver un modèle de statut, comment exclure le mari de l’acquisition et de droits éventuels sur le bien ?
    Envous remerciant par avance !

  26. Bonjour et merci pour cet article.

    Concubin non pacses , nous avons rencontré 2 notaires tous les 2 incapables de nous renseigner correctement sur le montage de sci avec croisement des parts.
    Nous avons finalement décider de nous marier en separation de biens. Ayant chacun 1 enfant d’un premier mariage , le montage de la Sci part croisee me semble encore intéressant pour protéger le survivant. En effet sans sci part croisée , au premier décès le survivant hérite de la moitié de la part du pré décédé. Le survivant se retrouve en indivision avec l’enfant du décédé à 3/4 pour le survivant et 1/4 pour l’enfant. Dans le cadre d’une SCI parts croisées. Le survivant récupère 100% de l’usufruit, et 3/4 de la nue propriété.
    Du coup même mariés, ce montage me semble intéressant. Est ce que je fais une erreur dans mes conclusions ? Qu’en pensez vous?

  27. jean jacques says:

    Bonsoir mon cas : pacsé après divorce , 2 enfants de mon côté , ma nouvelle compagne célibataire
    achat de notre residence principale en sci en fonction des apports moi 85% des parts ma compagne 15% des parts ; en cas de décès de ma part je souhaite que ma compagne ait la jouissance toute sa vie du bien et réserver à mes enfants les 85% de la valeur du bien puisque correspondant à mon autofinancement ; quel moyen et quel coût pour cette opération sachant que les parts sont inégalitaires dans la sci et ce très largement? si echange d’usufruit comment se calcule le coût? moi : 62 ans ma compagne 61 ans merci du conseil , j’ai questionné 2 notaires avec des réponses différentes JJK

  28. Bonjour,
    Voilà étant dans l’indivision il y a eu séparation. Sachant qu’il y a du 50/50 normalement, c’est moi depuis l’acquisition de la maison qui a tout réglé. Aujourd’hui elle voudrait sa part! Si elle a rien débourser je ne voit pas comment peut elle réclamer sa part! Je suis un peu perdu là par manque de réponse satisfaisante.
    Merci d’avance.

  29. Bonjour
    Pouvez-vous m’envoyer les statuts pour constituer une SCI dans le cadre d’une acquisition immobilière, nous sommes un couple concubin.
    Merci
    Bien cordialement

  30. Beauvie David says:

    Bonjour,

    Avec ma concubine nous sommes pacsés sous le régime de base avec deux enfants mineurs, j’ai un enfant majeur d’une première union; je possède une maison à rénover, mon état de santé est passable, comment puis-je protéger au mieux ma tendre et chère moitié en limitant au maximum les droits de succession (même transmission du vivant si nécessaire, ou « vente pour l’euro symbolique »).
    Pouvez-vous me transmettre les statuts SCI.
    Par avance merci.
    Cordialement.
    David

  31. Alain Labenne says:

    Beaucoup de commentaires sur l’échange croisé de d’usufruit de parts de SCI.
    Ok, très bien ; mais pourquoi pas échange croisé de parts dans la maison dont on est partiellement propriétaire en indivision ?
    Et si l’un est propriétaire du tout, pourquoi ne loue-t-il pas son bien à l’autre, qui du coup l’héberge dans sa propre maison, en fait.
    Au décès du proprio, le ou la locataire a la disposition des lieux selon ce que prévoit le contrat de location, comme il ou elle en avait disposition avant ce décès d’ailleurs.

  32. C’est sûr les concubins devrait fortement être protégé. Les héritiers et les propriétaires devraient ainsi suivre les protocoles civils. Ils peuvent aussi exercer une politique patrimoniale. Des lois sont faites pour se protéger de l’abus d’un indivisaire qui ne manque de gêne, ces gens capables de mettre en sa possession les biens qui ne sont pas pour lui tout seul. Il faut toujours se mettre à l’abri des fraudes

  33. bonjour nous avons acheté une maison en démembrement et nous allons nous séparer.
    J’ai la nue propriété et je désire récupérer la maison en totale propriété.
    Comment faut-il procéder?
    Merci

  34. françoise says:

    Bonsoir,
    Merci pour la clarté de cet article.
    Ma question : cette stratégie SCI option 2 (le démembrement croisé des parts de la Société Civile Immobilière présenté au point 2.) fonctionne t-elle dans le cas d’un achat d’appartement acquis en SCI (ayant pour objet la location) à 50/50 par des concubins, de manière à faire du revenu locatif, mais ne constituant pas leur résidence principale justement ?
    Le démembrement croisé serait-il possible dans ce cas précis ?
    Le notaire ne nous l’avait pas proposé à la constitution, seulement le testament l’un pour l’autre et l’exclusion de l’entrée d’héritier dans la SCI, sans l’accord du concubin survivant ( et donc on est à 60
    % de droits de succession & liquidation du bien peut-être ).
    Merci de votre avis sur la question.
    Bien cordialement.
    Françoise

  35. Robert REYMOND says:

    Bonjour,

    Je souhaiterais obtenir un modèle de statuts afin de constituer une SCI démembrée croisée.

    Par avance merci

    CordialementBonjour,

    Je souhaiterais obtenir un modèle de statuts afin de constituer une SCI démembrée croisée.

    Par avance merci

    Cordialement

  36. Vaillant says:

    Bonjour,

    Je souhaiterai obtenir un modèle de statuts afin de constituer une SCI démembrée croisée.
    Je vous remercie, bien cordialement

  37. Bonjour,

    Je souhaiterais obtenir un modèle de statuts afin de constituer une SCI démembrée croisée.
    Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier à valeur de résidace principale avec ma concubine.
    Nous ne sommes pas mariés.
    Il y a t-il des clauses particulières à envisager si l’un des deux actionnaires peut subir, suite au dépôt de bilan de sa société il y a 5 ans, la demande de versement d’une caution personnelle donnée à un organisme privé ?
    Tout ceci dans le but de na pas pouvoir interagir sur le nouveau bien acheté en commun.
    Dans l’attente de votre retour.
    Cordialement

  38. Bonjour,
    Je vie maritalement,nous avons acheter une maison en 2008, nous ne sommes ni marié, ni parce,nous avons chacun un enfants d une autre union et un enfant en commun.
    On aimerais se protéger en ce faisant donation au dernier vivant tout en restant en vie maritale sans ce marie ni ce paxce.Est ce possible,ou doit on faire la démarche ( autre que notaire ), que doit on spécifier,et quels documents fournir.Quel sera le coût?
    Merci des réponses apporté.
    Cordialement
    Mme Couvrat c.

  39. web.reassurezmoi@gmail.com says:

    L’assurance de prêt en délégation est une bonne idée en effet

  40. Bonjour, article intéressant mais tout ne me semble pas limpide. Dans l’exemple avec le bien à 100 000 €, pourquoi est-il à 100 000 € dans la succession? Monsieur était en indivision, pour 50%. Il me semble que la valeur devrait donc être de 50 000 €. De plus, l’assurance emprunteur fait l’objet de jurisprudences lors d’une indivision entre concubins, en fonction de la quote part souscrite. Attention donc à une couverture du prêt à 100% sur chaque tête, les héritiers du défunt pouvant se retourner contre le concubin lors de la vente du bien, concernant le partage du prix de vente!

  41. Bonjour

    Merci pour ce blog qui est riche en information et enseignement !
    Je souhaite constituer une SCI à démembrement croisé avec mon conjoint en instance de divorce.
    Il a deux enfants d’un premier lit et j’ai un peu de mal avec la rédaction des statuts.
    Pourriez vous me transmettre un modèle type afin que je puisse m’en inspirer svp ?

    Merci beaucoup par avance

  42. bonjour
    et merci pour ce blog et les informations qu’il recèle.
    comme beaucoup nous nous posons des questions sur les solutions existantes par rapport à notre projet.
    ni marié ni pacsé, nous allons acquérir une maison et nous en serons propriétaire à 50/50(principe de l’indivision)
    nous cherchons une solution pour protéger le survivant en cas de décès car nous avons chacun des enfants issus d’un premier mariage (lui:2 et moi:1), nous sommes à présent chacun divorcé.

    d’après ce que l’on a lu l’indivision prévoit la propriete a 50% (acquise chacun) du bien et en cas de décès les 50% du défunt reviennent aux héritiers (donc les enfants du défunt). si testament en faveur du co emprunteur celui çi pourrait racheter la part de l’autre mais sera taxé en 60%. existe t’il un moyen de conserver nos ,50% respectif et en cas du décès de l’autre et d’avoir l’usufruit des 50% de l’autre.(si pas sci).
    nous ne souhaitons pas déshériter les enfants de l’autre mais mettre à l’abri le survivant en cas de décès de l’autre et que celui ci ne se retrouve pas dans l’obligation de vendre le bien acquis pour que les heritiers retrouvent leur part respectives.

    le notaire que nous avons consulté nous conseille de nous marier avant l’achat du bien ce qui n’est pas dans nos projets immédiat.
    par ailleurs si nous achetons aujourd’hui en indivision 50/50 et que dans quelques années nous nous marions quelle solution s’offre à nous pour se protéger des héritiers de l’autre et d’une forte taxation en cas de deces?
    merci pour vos reponses

  43. Je suis désolé pour mes compétences en français alors que je suis anglais …
    Le conseil que vous offrez est très professionnel et approfondi, il est rare de trouver un blog avec une telle qualité pour un agent immobilier. Je trouve que de nombreux agents immobiliers en France et en Angleterre offrent très peu de soutien à leurs clients.

    Je viens de commencer à créer un site Web pour un ami français qui est un agent immobilier à Cognac, jusqu’à présent, j’ai besoin d’améliorer la qualité de la langue, mais la signification est la même. Nous voulons mettre d’abord les meilleurs conseils.

    Respectez votre bon travail. http://immo-tech-31.com/

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