Pour pallier la pénurie de logements, François Hollande a annoncé en 2012 vouloir construire 500 000 logements par an en France (métropolitaine principalement). Aujourd’hui, on en est loin, et plus personne affirme que cet objectif était accessible.

Est-on sûr que la crise du logement résulte d’un manque de logements ?

Un examen plus poussé révèle des causes bien différentes et les solutions peut-être plus simples qu’il n’y paraît.

 

Trop de mal-logés

Il y avait en 2016 3 800 000 mal-logés (Fondation Abbé Pierre) en France métropolitaine. En 2015 les HLM ont fait l’objet de 1 900 000 demandes (Gouvernement), et en 2011, 621 000 ménages (INSEE) étaient en précarité énergétique.

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Pour pallier la constante augmentation de l’immobilier dans les métropoles (Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, etc), certaines solutions ont été envisagées : la classique construction de logements sociaux, mais aussi parfois, comme à Paris, le blocage des loyers. C’est un soulagement pour certains locataires modestes, mais cela ne rend pas la recherche de logement plus aisée. Qui plus est, ce blocage met à égalité des logements rénovés, économes en énergie, avec des passoires thermiques délabrées. Les seuils imposés ne tiennent pas compte de l’état du logement, et n’incitent donc pas à rénover.

 

Des milliers de logements vacants

La France a une particularité : topographie, politique ? Un peu des deux sans doute.

Nous avons ce qu’on appelle « La diagonale du vide », cette continuité de territoires plus ou moins délaissés, qui s’étire des Ardennes au Sud-Ouest.

Ce sont des contrées peu habitées, mais surtout, elles le sont de moins en moins, d’où des prix très bas comparés au reste de l’Hexagone.

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L’INSEE, en 2009, faisait état de 2 300 000 logements vacants. Même si toutes les grandes villes comptent leur lot de logements vacants, on les retrouve en bien plus grande proportion dans les contrées désertées.

 

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Plus grave encore est, comme le raconte l’essai d’Olivier Razemon « Comment la France a tué ses villes »,  la désertion des villes moyennes (entre 10 000 et 80 000 habitants).

Ces villes ont vu pour une bonne part leur population stagner ou régresser, parfois au bénéfice de la proche couronne, mais le plus souvent, ces populations n’ont pas résisté à la force d’attraction de l’île-de-France.

 

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Le phénomène est loin d’être limité à la France.

En Espagne, la bulle immobilière a fait long feu, laissant derrière elle des km² de logements jamais habités.

L’Italie souffre dans une moindre mesure de l’hydrocéphalie à la française. Rome, connue pour ses loyers indécents a siphonné toute la région environnante, et l’Italie concentre à elle seule les disparités de niveaux de vie de toute l’Europe.

L’Allemagne présente un taux bien plus favorable eu égard à sa population (80M), mais la ruée vers l’Ouest n’a pas fait que des heureux.

Plus loin encore, Detroit, dans le Michigan (USA), ancienne capitale de l’automobile, ressemble maintenant à un champ de ruines, sa population ayant fondu de 3.5 M d’habitants dans les années 30 à 700 000 têtes aujourd’hui.

 

Les bureaux, l’autre désert français ?

Les logements ne sont pas les seuls locaux à subir la désertification. Les bureaux, produits à obsolescence rapide, sont la preuve que même en zone tendue, un produit inadapté peut ne pas trouver preneur. 3.8 M de m² de bureaux sont libres en Île-de-France (groupe DTZ/Metro, 2013), une grande partie étant à la Défense.

Pourquoi ça ? Le niveau des charges d’entretien des tours de la Défense est tellement élevé qu’il est impossible pour les prix de baisser pour suivre le marché. Les entreprises vont à Saint-Denis, à Aubervilliers, sur le plateau de Saclay, et les tours se vident.

 

Et si c’était une question d’agriculture ?

Mais revenons aux logements. Pourquoi ne sont-ils pas occupés ? Des bailleurs pusillanimes ? De la spéculation immobilière ? Des héritages oubliés ? Toutes ces données, bien connues des agents immobiliers sont avant tout liées à une crise de la demande.

Pour trouver les causes de cette lente dégradation, il faut remonter au moins à 1920.

Première cause de désertion : la mécanisation de l’agriculture. Celle-ci a commencé dans les années 1920, pour se généraliser dans les années 1990. La mécanisation, qui associe intrants (engrais), pesticides et machines, a permis d’obtenir des rendements par agriculteur exceptionnels, réduisant la quantité de main d’oeuvre nécessaire.

Le dépeuplement des campagnes s’est fait de concert avec la désindustrialisation et la montée du secteur tertiaire avant l’arrivée d’internet.

Attirés pas des formations plus universitaires et  victimes de la baisse des emplois agricoles et industriels, beaucoup de jeunes font le choix d’aller étudier dans les métropoles, les villes moyennes n’offrant que rarement des formations. Accompagnée par une politique d’adaptation des services publics, cette baisse démographique est fatale aux territoires : les trains les moins utilisés sont supprimés, les bureaux de poste, hôpitaux, maternités, cabinets médicaux, tribunaux, ferment les uns après les autres.

A l’issue de leurs études, les jeunes ne trouvent pas d’emploi ailleurs que dans les métropoles.  Des entreprises voudraient s’installer dans une ville moyenne, dans des locaux peu coûteux. Cependant, en raison de l’abandon de services essentiels et de la perte de vitalité culturelle, les cadres boudent des postes dans ces localités.

 

Un désastre économique

Alors pourquoi ne pas suivre le mouvement ? Démolir ici, reconstruire là-bas ?

En favorisant d’un côté la congestion, de l’autre les dépenses d’infrastructures disproportionnées, la répartition très inégale de la population sur le territoire français a un impact direct sur notre économie. Il faut donc prendre ce problème très au sérieux.

Si nous n’y prenons pas garde, c’est, pour reprendre le titre de Jean-François Gravier, paru en 1947, un second « Désert Français », qui s’achèvera sous nos yeux.

 

Un enjeu écologique

Cette valse immobilière ne fragilise pas uniquement notre économie, elle constitue actuellement le plus important facteur de réduction des terres cultivables. Chaque décennie, c’est l’équivalent d’un département française qui est aménagé, couvert de chaussées, de bâtiments, là où il y a de la demande, sur un modèle bien plus étalé que ne le sont les centre-bourgs désertés.  Cette imperméabilisation des sols est la cause directe des inondations qui deviennent une habitude à chaque saison estivale.

Mais ce n’est pas tout. En France, le secteur de la construction produit actuellement 30% des gaz à effet de serre émis par l’homme. Et c’est principalement la construction neuve qui en est à l’origine.

C’est pour cette raison que l’analyse du cycle de vie sera prise en compte dans les prochaines réglementations sur les constructions. L’ACV consiste à calculer toutes les consommations et rejets d’un produit, de l’extraction à la mise en décharge ou au recyclage.

Du plus énergivore au plus économe, nous trouvons d’abord la construction neuve : elle supprime souvent des terres agricoles, et elle dépense une quantité importante d’énergie, même en ossature bois. Ensuite vient le recyclage urbain, c’est à dire la démolition-reconstruction. Puis le changement d’affectation : pourquoi ne pas transformer ces milliers de m² de bureaux en logements ? Enfin, la rénovation simple. Elle peut aller de la simple peinture à des restructurations profondes, qui permettent de rendre un bien vendable.

Ce bref tour d’horizon démontre qu’en dehors de la construction neuve, les solutions pour remettre des logements sur le marché sont multiples, mais encore faut-il avoir une demande locale pour cela.

Le marché seul est-il la cause de cette évolution, ou sommes-nous face à des choix stratégiques qui ne sont plus pertinents aujourd’hui ? Peut-on simplement accuser la baisse du personnel agricole (et donc la mécanisation) ?

 

Le chemin de fer, parent pauvre

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Observons simplement l’état du réseau ferré en 1925 et en 1997. Profitant de l’essor de l’autocar au sortir de la 2e Guerre mondiale, récupérant un réseau ferré dégradé, l’état a progressivement supprimé les lignes non rentables du réseau. Ce faisant, il a encouragé nombre de personnes à acquérir une voiture.

Le résultat ? Même quand un trajet en train était disponible, les personnes devant amortir leur voiture n’avaient plus les moyens de payer un trajet en train.

 

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Dans la même période, le réseau autoroutier et routier s’est développé avec une vitesse fulgurante. Le fait que le transport du dernier kilomètre reste la voiture pour beaucoup de français, a certainement joué un rôle dans cette évolution.

Et pourtant, d’un point de vue purement comptable, à débit égal, une autoroute est bien plus chère qu’une voie ferrée, qui par surcroît permet un transport beaucoup plus rapide que l’autoroute.

Le délaissement du réseau ferré n’est donc pas motivé par des raisons budgétaires, mais par une vision tronquée de son fonctionnement, pour ne pas dire des intérêts particuliers, bien éloignés de l’intérêt général.

Le fait que la voiture ait progressé au détriment du train explique aussi très bien pourquoi les villes ont pu s’étaler. Une gare est un point de desserte fixe. Il génère une concentration immobilière autour de ce point. Une voiture est un moyen de transport distribué. Il favorise l’étalement.

A l’échelle nationale, le réseau ferré était non seulement plus dense, mais aussi moins centralisé. En se dégarnissant, il a conservé les seules liaisons vraiment utiles, au sens des technocrates qui se sont succédés au pouvoir durant plus de 50 ans : celles qui relient Paris au reste de la France.

Cette logique faussement jacobine, sublimée dans les choix d’implantation des lignes de TGV, est si ancrée dans les mentalités qu’aujourd’hui, des liaisons Bordeaux-Lyon, Marseille-Strasbourg ou Bordeaux-Rennes en TGV paraissent farfelues au premier abord, alors qu’elles ont toute leur place dans une réflexion globale, surtout si l’on pense aux prolongements européens.

 

Un réseau trop centralisé

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La carte ferroviaire européenne laisse voir d’étonnantes disparités, pas toujours en lien avec la densité de population ou l’intérêt stratégique d’une région. La centralisation est palpable en France, mais rien de tel en Allemagne ou en Pologne.

Or, est-ce le réseau qui dessert le territoire, ou le territoire qui se structure autour du réseau ? Si les métropoles constituent des destinations naturelles des réseaux de transports, les villes moyennes se développent bel et bien le long des axes, et elles en dépendent.

C’est donc, pour sa plus grande partie, le territoire qui se structure autour du réseau. Quand le réseau est défaillant, le territoire périclite.

 

La culture, facultative ?

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Même lorsqu’une politique nationale est défaillante, des choix à l’échelle locale peuvent se révéler plus ou moins payants.

Dans toute ville, les retombées du secteur culturel (Musées, spectacles), dépassent donc de loin le simple emploi direct : elle conditionnent la résidence de milliers de cadres supérieurs, professions libérales et chefs d’entreprises, qui, ce tableau le prouve, consomment plus que tout autre catégorie l’offre culturelle et de formation. Or une ville qui fait des choix d’économies sur ces aspects prend le risque de se priver de cet effet d’entraînement, jusqu’à l’implantation d’entreprises, qui raisonnent selon les mêmes critères : liaisons ferroviaires, prestige, culture, pour maximiser leurs chances de recruter des cadres compétents à proximité.

Pour résumer, pour installer son siège ou une division importante, une société va choisir une ville connectée (transports, numérique), un environnement attirant les cadres de haut niveau mais aussi les enseignants les plus reconnus, qui sont actuellement presque tous regroupés à Paris, d’où l’énorme différence de prestige des formations : culture, vie nocturne, gastronomie, etc, un pôle de services publics reconnus, et… un centre de décision pour l’influence (le mot français pour lobbying).

C’est là que Paris se pose évidemment en centre incontournable. Tout n’est-il pas à Paris ?

 

Déconcentration versus décentralisation

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Or l’Etat a déjà entamé un timide mouvement pour aller contre cette antienne. Cela s’appelle la déconcentration. Cependant elle a été utilisée avec une fortune variable. Alors que le Louvre aurait pu déménager une partie de ses collections à Marseille ou à Toulouse, villes dont l’offre culturelle, quoique en progression, n’est pas digne de leur taille, le choix a porté sur Lens, ville minière sinistrée, qui ne saurait en exploiter tous les avantages.

D’autres choix de déconcentration ont donné de meilleurs résultats, comme l’ENA à Strasbourg, l’école de la Magistrature à Bordeaux, ou l’ENS Lyon.

 

Crise immobilière ou crise systémique ?

Résumons : l’actuelle crise immobilière viendrait donc non pas d’un strict manque de logements en France métropolitaine, mais :

– de la mécanisation de l’agriculture et de la désindustrialisation, touchant particulièrement les zones rurales,

– d’un déficit d’infrastructures de transport dans certaines aires, touchant particulièrement les villes moyennes,

– de politique locales négligeant l’importance des services publics et de l’offre culturelle pour l’implantation d’entreprises.

-de politiques de logements ne distinguant pas les bailleurs qui entretiennent et améliorent leur patrimoine, de ceux qui le laissent se dégrader.

Tout cela pousserait les populations a aller s’entasser dans des métropoles toujours plus chères.

 

Des solutions à portée de main

Quels remèdes peut-on proposer à cette situation de gâchis foncier, patrimonial et humain ?

Les orientations suivantes ont pour particularité de ne pas toucher directement au logement, et pourtant, elles ont une influence capitale sur celui-ci. Elles ne coûtent rien, étant donné qu’il s’agit avant tout de réorienter des budgets déjà existants.

Le chemin de fer en France, doit devenir un réseau décentralisé, distribué, d’une qualité égale partout à celui qui dessert Paris. Doivent être créées des liaisons transversales entre villes moyennes, mais aussi des lignes qui s’intègrent dans le réseau européen, pour maximiser les chances d’accès à l’emploi et aux services des populations, sans surcharger Paris, qui jusque-là était la destination rêvée.

La mutation de l’agriculture vers des pratiques demandant plus de main d’oeuvre (le retour des bocages, la permaculture, l’agriculture paysanne), doit permettre de repeupler les campagnes. La suppression des aides agricoles, qui profitent principalement aux monocultures et très peu aux fermes et aux agriculteurs cités plus haut, devrait permettre d’équilibrer les prix et de rendre ces nouvelles pratiques compétitives. Les villages et les centre-bourgs peuvent revivre si ces mesures sont accompagnées d’implantations de centres de télétravail et si tous ces efforts ne sont pas sapés par la création de zones commerciales. C’est pourquoi il serait utile de limiter la taille des commerces et interdire la création de zones monofonctionnelles.

La déconcentration doit être poursuivie. Bien des équipements d’intérêt national pourraient être « déconcentrés », mais pour que cela fonctionne, il faudrait qu’ils n’atterrissent pas dans des bourgs mais plutôt dans des villes moyennes (environ 80000-100 000 hab), afin qu’elles puissent en tirer tout le bénéfice en termes de retombées touristiques, de prestiges, d’implantations de sociétés.

Une mesure de bon sens, enfin, peut inciter les propriétaires à sauter le pas de la rénovation énergétique, tout simplement en faisant payer les factures de chauffage, avec une température de consigne de 20° partout, aux propriétaires bailleurs, plutôt qu’aux locataires.

Les loyers seraient réajustés en conséquence. Ainsi, un propriétaire bailleur décidant de rénover un logement verrait sa marge augmenter substantiellement, ou pourrait afficher un loyer plus modeste qu’un autre ayant des charges de chauffage plus importantes. Nul besoin d’aides conditionnelles pour arriver à ce résultat.

 

La crise du logement mérite plus qu’un simple article pour être examinée dans toutes ses dimensions. Cependant, si celui-ci a pu faire bouger quelques lignes, il aura touché son but. Car le temps presse…

 

 

Article publié par Martin LUCAS, Architecte DPLG, Urbaniste. Son site: mlarchi.com

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41 Comments

  1. dans les deniers paragraphes,: faire pâyer le chauffage aux propriétaires ??? c’est la déresponsabilisation totale des locataires , qui , déjà bénéficient de toutes les attentions; Il est clair que vous n’avez jamais eu a faire a des locataires que dans des études technocratiques des phénomènes, revenez dans la vraie vie et constatez le niveau de culture et d’assistanat dans lequel se complaisent les locataires; Pour certains , voir la pluspart , le proprio est l’homme a abattre; si cette mesure etait appliquée, les fenètres seraient ouvertes avec le chauffage a fond , uniquement pour faire ch…r le proprio; ça c’est le résumé de la vraie mentalité des assistés candidats a des logement sans payer, et il y en a beaucoup plus que dans vos belles theories angéliques; Les solutions existent pour créer des logements : supprimer les droits exorbitants des locataires et laisser les propriétaires virer les mauvais locataires en 15 jours et non en trois ans(,comme aux usa),je n’ai jamais vu un propriétaire virer un bon locataire , au contraire

    • C’est une mesure qui peut choquer au premier abord (non, le bailleur ne dépense pas plus mais répercute les prévisions sur le loyer), mais elle vise avant tout à refléter le coût réel d’une habitation.
      Elle consiste pour le bailleur à garantir une température au minimum de 20°(ou 19°, c’est à étudier) dans tout le logement, et non à financer la totalité des dépenses de chauffage. Si nécessaire, le propriétaire peut installer des contacteurs d’ouverture qui éteignent le chauffage lorsque les fenêtres sont ouvertes. C’est simple et peu coûteux, et c’est un plus pour la sécurité.
      Evitons les généralités, sur les locataires comme sur les propriétaires bailleurs, tout le monde s’en portera mieux !

      • Et vous croyez, naîvement qu’ils ne vont pas trafiquer tous les ustensiles électroniques que le propriétaire installera ; votre vue totalement tecnocratique vous aveugle , exactement comme les politiques qui créent moultes règles, lois ou autre ellucubrations pour diriger sans avoir la moindre idée de la vie réelle et qui ont conduit le pays dans le grand merdier ou il est actuellement

      • Patrick D says:

        Je ne crois pas que la proposition de Guillaume soit intéressante : Actuellement, un logement très bien isolé se loue mieux, plus cher, plus vite qu’un logement « passoire ». Un plus le locataire ne change pas tous les 6 mois.
        Il n’y a donc pas besoin de forcer la main aux bailleurs, le marché s’autorégulera par le haut de lui-même.

  2. Fredy Gosse says:

    HUM….

    encore un partisan de la liberté entre les calicots érigés par de nouveaux guides tendance verte.Anne Hidalgo est en train d’expérimenter le verdissement de la capitale et l ‘enquiquinement de conducteurs de voitures.Résultat? Paris perd ses habitants nonobstant les programmes publics souvent dispendieux et malheureusement habités par les amis des amis et non par ceux qui en auraient besoin/Comme les programmes de dessertes collectives de Paris ne sont pas réalisées et qu’aucun parking collectif n’est disponible ;la voiture qui correspond à la liberté de chacun restera le mode principal de déplacement avec les 2 roue pour les plus jeunes.Paris a vocation à devenir un musée en l’état actuel des choses car la chasse aux commerçants ,restaurateurs, cars de touristes est entreprise ….Encore quelques années et le tour sera joué .
    il va y avoir un moment un clash entre la pensée verte qui souhaite revenir au 18eme siècle et les gens dont les emplois eux sont ancrés dans le présent…c’est bien joli de vouloir des éoliennes,des panneaux solaires
    vendus comme le futurs emploi mais combien d’emplois vont disparaitre si cette gabegie financière aux frais des contribuable continue …c’est bien joli de prévoir des programmes de rénovations thermiques , en priorité chez les « sans dents » qui n’ont pas et n’auront pas les moyens de payer ces rénovations:certes en campagne électorale , ,tout est possible ( on devrait obliger les vendeurs de promesses électorales à nous indiquer la source de leurs financements et les conséquences de ces prélèvements nouveaux :vous savez: ce qui se voit et ce qui ne se voit pas) quand on est architecte ou fabricant de produits de protections thermiques on rêve de refaire le coup de EDF énergie nouvelle mais ça ne réglera certainement pas le problème qui est celui de l’appauvrissement généralisé du pays….et de l’immigration non qualifiée qui même camouflée officiellement est visible ,très visible
    question ?Pour s’en sortir doit il y avoir plus de libertés ,moins de réglementations moins d ‘idéologie directives ou au contraire doit on suivre commun troupeau de moutons des directives de gens qui généralement sont soit directement intéressés soit sous influences de lobbies ….
    Le logement n’est qu’une toute petit partie d’un problème plus général .depuis 1945 le Gaullo marxisme a tout pris en main résultat ça craque de partout ,mais parait il la solution serait encore plus de directives encore plus de directives des illuminés qui nous dirigent…A vous de voir

    • Ce commentaire ne semble pas porter sur l’article, mais je peux peut-être apporter quelques éléments de réponse :

      – Après une baisse assez forte entre 1950-1990, la population de Paris intra-muros remonte lentement, tandis que celle de l’ïle-de-France est en forte croissance. ( https://fr.wikipedia.org/wiki/D%C3%A9mographie_de_Paris )

      – Le présent (et l’avenir), ce sont des centre-villes praticables par les piétons. A Strasbourg, les commerçants étaient frileux, mais aujourd’hui, ils sont très satisfaits de l’augmentation de leur chiffre d’affaires. Personne ne reviendrait en arrière. Autre exemple à Marseille : http://www.persee.fr/doc/medit_0025-8296_2003_num_100_1_3275

      – En ce qui concerne l’énergie « renouvelable », les informations étant contradictoires et les mesures des risques et nuisances difficiles à comparer, je ne me prononcerai pas. Cependant il est certain que pour la production de chaleur, l’électricité se paie double : il y a une perte d’environ 50% de la production à la distribution. Nous avons le plus souvent recours à des centrales à énergie fossile pour assurer les « pointes » dûes au chauffage hivernal. Je vous laisse en tirer une conclusion…

      – Je n’ai pas préconisé de plan de subventions car…ça ne marche pas ! Ou pas comme il faudrait. Seules solutions viables : l’information et un schéma clair qui fasse des investisseurs les bénéficiaires de leurs efforts vers une moindre consommation. C’est tout l’esprit de ma proposition sur le chauffage.

      • Patrick D says:

        Le centre ville aux piétons, cela ne marche pas partout :
        A Niort, les commerçants ne s’en sont toujours pas remis.

  3. Contrairement aux 2 commentaires précédents, je ne suis pas hostile à ce langage, dans sa globalité.

    Suffisamment provocant pour interpeller, mais assez précis pour être efficace.

    Effectivement, il faudrait voir l’ensemble sous le sceau de la simplification, et ajuster quelques idées.

    Dommage Monsieur LUCAS de ne pas avoir vu la fibre optique apparaitre dans votre texte

    • Je vous remercie. « Une ville connectée » est bien sûr aussi une ville dotée de fibre optique !
      Ces quelques idées font partie d’un ensemble plus large que je serais heureux de développer. Cependant nous sortons du cadre de ce blog.

      • Nous acceuillons ici toutes les bonnes réflexions et idées. Vous êtes le bienvenu sur tous ces sujets ayant attrait à l’immobilier, même si on dérive un peu, votre vision change de notre traditionnelle vision financière. C’est rafraîchissant.

  4. Fredy Gosse says:

    Et pourtant le logement fait partie de l’ensemble d’une politique directrice et non d’un choix libre des intéressés . mais d’un choix contraint …;les derniers chiffres sur Paris intra muros donner une perte d’habitants ( je peux rechercher le texte mais c’est ce que j’ai lu il y a quelque jours) donc la banlieue augmente .Normal quand on vous emmerde trop vous votez avec vos pieds …mais comme il y’a aussi des ghettos en banlieue ;tout une alchimie cachée se met en place
    la mutation du monde est inexorable, notre pays devra s’ y plier ou disparaitre. c’est donc exact que la fibre optique a son importance(détail)t)mais comme nous-sommes toujours dans un cadre centralisé , le problème du logement dépend toujours de l’Etat soit par sa réglementation foisonnante qui toujours se désintéresse du coût de ses décisions ( supposons que l’on finisse par avoir de voitures électriques au prix d’une voiture classique avec une autonomie de 700 à 1000 kms rechargeables partout pour un temps
    semblable à celui d’une voiture classique combien cela couterait il pour équiper un réseau routier , de bornes de recharges dans les copropriétés pas prévues pour cela et surtout ou trouverait on cette énergie électrique supplémentaire ? à quels coûts?? et en équipements dans la construction)
    d’après vous ce problème de logements est du aux français moyens ?ou aux résultats d’une politique du logement qu’il subissent depuis toujours?Ou et quand la liberté de construire a été laissée aux français ?qui peut s’adapter le mieux aux changements perpétuels qu’est la vie? l’individu qui expérimentera ou des « guides » qui savent ou sauront mieux que quiconque ce qu’il convient de faire /quand je vois ce qu’est devenu le droit de l’urbanisme que j’avais appris au début des années 60 et ce qu’il est aujourd’hui je suis désolé de vous dire que la seule politique qui marcherait serait foutez nous la paix,mais ça c’est un rêve surtout quand je vois les candidats la Présidentielle qui se profile

    • En effet , les plus beaux villages et les plus belles réalisations architecturales ont tous été construit a des époques ou il n’y avait pas de permis de construire et c’est depuis que l’état a voulu tout diriger , supprimer toutes nos libertés que les problèmes sont apparus; le veritable ennemis public , c’est l’état et le progrès ne peut venir que des hommes libres, pas des moutons asservis a la pensée unique étatique

      • Que dire, sinon que je regrette comme vous que les règlements d’urbanisme et de construction ne soient pas plus simples et plus homogènes sur tout le territoire !
        Cependant, si vous faites quelques recherches historiques, vous trouverez traces de réglements d’urbanisme depuis les grecs (Hippodamos de Millet) jusqu’à aujourd’hui, en passant par les Romains et Henri IV.
        Nos sociétés ont toujours eu besoin de règles, qu’il s’agisse de la civilité ou de l’aménagement des villes. C’est ainsi que sont nées nos plus belles places et avenues. Encore faut-il qu’elles soient intelligibles et simples. Idéalement, un bon règlement fait se rejoindre (et même se multiplier) intérêts particuliers et intérêt général.

        • Certes, la règle est fort ancienne, mais elle était plus simple, avec moins d’exceptions et obéissait plus à un bon sens constructif, une sagesse de l’implantation et de l’orientation voire une mystique que beaucoup ont oubliée, sauf que cela ressort dans l’attractivité de l’ensemble/village/édifice, sans que l’on sache pourquoi….

          … En fait, l’exacte adéquation de l’emplacement, du matériau, de la terre et des vues et perspectives…….. et vous avez du quasi-éternel digne de vénération….

          Bon, on ne va pas commencer avec le nombre d’Or….. :=))

  5. Eh bien, Martin, quelle accueil en fanfare pour votre arrivée !!

    J’ai parcouru votre blog et je me réjouis que vous soyez, avec argumentaire, contre cette immonde tour Triangle, ainsi que la densification de Paris qui court après le centralisme qui court après la densification qui court…..

    Cependant, ayant quelques décennies de pratique … « locative », je pense que vous vous illusionnez totalement sur le comportement de beaucoup d’impétrants à la location.
    Je vous assure, vivez -le réellement vous aurez du mal à affirmer ce que vous écrivez sur le chauffage, et je rejoins les autres contributeurs qui ont eux aussi une expérience qui ne ressort pas de la généralisation….

    Les artisans avec lesquels je monte mes opérations et qui assurent au fil des ans le suivi ,sont ahuris du comportement des locataires de quelque catégorie sociale qu’ils soient, je vous épargnerais les anecdotes délirantes….

    Bon, votre sujet choisi n’était pas le meilleur, parlez nous plutôt comme vous le fîtes bien, de l’impact de la culture sur l’attractivité de la ville et de la décentralisation molle du Louvre Lens, et d’autres sujets ouvrant avantageusement nos horizons réflexifs…..

    Allez, bonne année et bienvenue !

    • Merci ! J’ai eu des témoignages très contrastés de la part d’amis bailleurs. Ce que vous dites ne m’étonne pas. Cependant je maintiens mon idée, qui d’ailleurs est déjà appliquée dans les locations meublées de courte durée. Il est toujours impressionnant de constater l’énorme hiatus entre la location de longue durée et celle du type AirBNB, où souvent les bailleurs pensent à tout pour réduire les consommations sans négliger le confort. Et leurs « locataires » ne sont pas moins variés dans leur éducation…

  6. L’analyse est intéressante. Un bémol, toutefois sur le ferroviaire. 1925 était un âge d’or du ferroviaire, car il n’y avait pas de concurrence. Pas d’avion, pas d’autocar, la voiture était à l’époque un objet de luxe (toutes ces technologies se sont développées dans l’après 2ème guerre mondiale), d’où la profitabilité à l’époque de la moindre petite ligne ferroviaire. Pour avoir travaillé dans le ferroviaire, je peux dire qu’aujourd’hui, une voie ferrée coûte beaucoup plus cher qu’une autoroute (le prix du matériel roulant est aussi cher – surtout si on le compare à la voiture mais ce n’est rien à côté du prix des voies ferrées), donc on ne reviendra pas sur la carte des voies ferrées de 1925. L’article suggère que c’est l’arrêt des voies ferrées pas rentable qui pousse les gens vers la voiture, mais c’est le contraire ! Pendant les 30 glorieuses, le coût de la voiture baisse relativement au point d’en permettre l’accès au plus grand nombre, rendant le train non compétitif par rapport à la voiture sur les petits trajets et conduisant à la fermeture des petites lignes non rentables.

    Ceci dit, je suis d’accord avec la conclusion de l’article comme quoi il faut plus de liaison transversale à grande vitesse et les considérer au niveau Européen et pas national.

  7. Fredy Gosse says:

    c’est aussi le monopole de la sncf et la volonté de ne pas déplaire à la CGT que les lignes d’autobus ont été quasiment interdites en France sauf dans le Sud :Il aura fallu attendre Macron pour qu’enfin des lignes d’autobus soient autorisées…( c’est d’ailleurs à peu prés le seul côté positif de son bilan lors de son passage au gouvernement) MAIS CE SONT DES DIESELS…..( un moment faudrait un peu de connexion avec la réalité).
    Les Pouvoir Publics n’ont pas les moyens de construire des ligne ferroviaire transversales et le privé devrait faire payer tellement chers les billets pour en amortir le coût qu’il faut oublier…

    • Vous savez comme moi que c’est une question de ligne budgétaire et de choix structurels, pas de capacité financière. J’espère que les données suivantes pourront vous convaincre que notre économie a vraiment besoin du chemin de fer :

      Tout ne passe pas par le TGV. Un km de voie ferrée standard coûte seulement 1M d’euros (Loi de finances 2009), et les trains peuvent y circuler à 200 km/h (et non à 130, comme sur le réseau routier). A moins de passer tous à la voiture autonome, nous ne pouvons égaler cette performance sur la route, le tout dans un confort bien meilleur qu’un autocar ou une voiture.
      Une 4 voies coûte 6x plus cher (6,2 M€, chiffres SETRA). Or, une 4 voies a un débit potentiel inférieur à une voie ferrée, que ce soit en tonnage ou en quantité de voyageurs.
      (RFF évalue à une autoroute 2×5 voies le débit maximal d’une voie TGV, qui est égal ou inférieur à celui d’une voie classique).

      Je travaille très souvent dans le train, qui dispose de tablettes et de prises et que je n’ai pas besoin de conduire. Je suis loin d’être le seul.

      Ce qui fausse la lecture des tarifs du train, c’est qu’actuellement, la construction et l’entretien des routes sont assurés par tous, automobilistes ou non, et que les autocaristes en paient une part très faible. Celui des voies ferrées l’est uniquement par les usagers du train (les bénéfices de la SNCF trains compensent le déficit de SNCF réseau).

      Le confort, la rapidité, les possibilités d’activité dans un moyen de transport , ont un impact direct sur notre performance économique. Moins de temps perdu dans les tranports, c’est plus de PIB, tout simplement !

      La question de la viabilité pour le privé ? Je crois qu’on peut la résoudre en faisant entrer le train dans l’ère du forfait/abonnement ( https://martinlucasblogg.wordpress.com/2016/05/26/les-pratiques-du-mobile-pourraient-elles-sauver-le-rail/ ). C’est d’ailleurs dans ce sens que la SNCF, inquiète de voir le covoiturage empiéter sur son pré carré, a lancé aujourd’hui une carte d’abonnement jeunes.

      • Vos analyses sont décidément très intéressantes. Merci

      • Bien d’accord avec la pertinence de votre analyse.

        Deux autres critères que vous n’avez pas mentionnés:
        – La voiture est plus subventionnée que le train (hors TGV qui est à part) par les pouvoirs publics et autres collectivités locales et territoriales.
        Un exemple?
        Le département des Yvelines (mon département) a augmenté la part départementale de la taxe foncière de ……. 67% cette année, et …….. 80% de ses investissements sont allés au transport, carrefours superbes, murs antibruit luxueux, etc

        – Je me répète, mais il y a encore mieux que le train, plus confortable et plus rapide, c’est la fibre optique. Mais ce n’est pas « électoraliste », ça ne se voit pas, comme un beau carrefour, donc c’est pas bon pour sa réélection.

        • lol

          « encore mieux que le train, plus confortable et plus rapide, c’est la fibre optique »

          En combinant les deux, on aura à grande échelle la télétransportation et ou la télékinésie…

      • Fredy Gosse says:

        Vous savez comme moi que c’est une question de ligne budgétaire et de choix structurels, pas de capacité financière.

        c’est vrai qu’avec un pays endetté comme le notre la France a la capacité financière ….elle l’a aussi pour toutes les énergies renouvelables…. comment par emprunts ?cad des impôts supplémentaire pour nos enfants/Croyez moi si le privé n’ y va pas ,c’est bien qu’il n’ y’a que des plaies et des bosses à gagner..

        « ce qui fausse la lecture c’est que la construction et l’entretien de routes sont assurés par tous…automobilistes ou non… »votre affirmation est fausse pour pres de 90% des autoroutes à péages ce qui est normal d’ailleurs .Quand une autoroute est gratuite c’est une décision politique mais non économique.

        Par contre la sncf est en quasi faillite , une société privée aurait déjà sautée mais le statut des cheminots est intouchable;Cependant depuis que l’on parle de concurrence les avantages communiste finiront par ne plus être acceptables
        Dans le passé on a cru maquiller les comptes en séparant l’entretien de voies de l’exploitation des lignes., malgré cela dans les 2 cas il n y a pas d’équilibre en vue ,loin de là et si la sncf ferme des lignes au grand dam de la CGT c’est pour limiter la casse…
        quand à l’avantage de la voiture individuelle moi j’en vois un grand,sauf;,si je suis blessé,je suis sûr d’arriver à bon port,Avec la SNCF ???ou la RATP???? bien malin celui qui peut savoir s’il arrivera à temps pour sa correspondance maritime ou par avion.Pour finir
        la réponse à votre titre est simple , nous construisons des appartements à coup de subventions , d’exonérations fiscales et de prêts à taux quasi zéro qui ne correspondent pas à la demande …cette demande est celle des pauvres travailleurs ou pas…. allez vous nous proposez un système à la subprime ou un « Fanny Mae « français garantirait les prêts des insolvables?
        mais pourquoi, pourquoi ,n’a t on pas enseigné Bastiat , vous verriez que ce n’est pas possible.
        Le problème de la France et je vais le répéter à l’infini c’est le développement de son économie par le privé et ça suppose l’arrêt du matraquage fiscal et redonnez l’envie aux français retravailler pour eux et aux entreprises étrangères de venir s’installer chez nous /Nous en sommes très loin;il parait que Fillon ne passera pas li serait trop clivant….pauvre pays

  8. Je vais être très sentimental et pas technique :=))
    J’adore le train pour toutes les raisons développées et sa praticité

  9. Bel article, extrêmement bien documenté et synthétique, merci à Guillaume de l’avoir posté sur ce blog.

  10. Fredy Gosse says:

    Sven
    L avenir est à la voiture sans conducteur et qui lui permettra de faire autre chose pendant le trajet

  11. Oui, peut être , sans doute, c’est possible, pourquoi pas……. on verra… ce qu’on laissera, ou pourra faire émerger en la matière…

    Je suis les avancées annoncées… mais aussi les reculades actées, voire provoquées par les lobbies

    Bien des prototypes prometteurs ou des items bien avancés ne l’on finalement pas emporté, par insuffisance ou plafonnement technique, désaffection du public, ou » mayonnaise jamais prise »….. les exemples sont légions.

    L’avenir appartient aussi comme la fortune, aux audacieux, qui se lèvent tôt….qui sourient, etc…..

    • A ce sujet :
      https://martinlucasblogg.wordpress.com/2015/08/29/paris-sans-voitures-oui-mais-comment/
      Je table sur l’adoption des véhicules autonomes en ville et pour les petites distances dans les territoires ruraux. Je peux me tromper bien sûr. L’avenir le dira…

      • Je vais prendre les sens interdits, et aller à contre sens de propos souvent entendus: Je suis bien d’accord et convaincu que cette philosophie générale est la bonne, mais il va falloir lutter contre des lobbies très puissants.

        Ce n’est toujours pas indiqué dans votre article, mais j’insiste sur le fait que plus de 50% des emplois à Paris sont « délocalisables » avec la fibre optique. Et que la meilleure façon de travailler dans le Futur dans Paris, c’est de ne pas y entrer 🙂

  12. Fredy Gosse says:

    Ankou que pensez vous de ce qui suit
    L’Europe est au bord d’une pénurie de bureaux
    Réagissez à cet article |

    Beaucoup d’entreprises sont contraintes de reporter leurs projets de déménagementBeaucoup d’entreprises sont contraintes de reporter leurs projets de déménagement (©Thomas Samson – AFP)
    L’Europe manque cruellement d’espaces pour accueillir les entreprises. Jamais depuis 10 ans il n’y avait eu aussi peu de bureaux disponibles dans les plus grandes villes européennes, s’inquiète le cabinet Savills.
    (LaVieImmo.com) – Les grandes capitales européennes ne peinent pas seulement à satisfaire les demandes de logement de leurs habitants. L’offre de bureaux est tout aussi insuffisante. L’alerte vient d’être lancée par Savills. Selon ce géant de l’immobilier tertiaire, l’offre s’est tellement réduite ces dernières années dans les grandes capitales, que beaucoup d’entreprises sont contraintes de reporter leurs projets de déménagement.
    Jamais depuis 10 ans il n’y avait eu aussi peu de bureaux disponibles dans les plus grandes villes européennes. Berlin, Munich, Londres et Paris… l’offre y a littéralement fondu l’an dernier, nous dit Savills, l’un des grands spécialistes de l’immobilier de bureaux. Résultat : ces villes affichent des taux de vacance historiquement faibles, proches des 3%. Soit plus de 2 fois moins que la moyenne européenne.
    Les stock s’écoulent mais trop vite, précise l’étude, qui parle d’une « situation critique » pour de nombreuses entreprises qui veulent déménager. Certaines sont en train de revoir leurs plans, d’autres les reportent pour ne pas avoir à s’implanter en périphérie. Et Savills n’attend pas d’amélioration avant 2018, les livraisons prévues cette année étant déjà en grande partie pré-commercialisées.
    Réveil de La Défense
    L’immobilier de bureaux est plus que jamais au coeur des grandes stratégies d’investissement. On le voit à la simple échelle de l’Ile-de-France, pas que dans Paris intramuros, avec notamment le réveil de la Défense. En témoigne ce que l’on appelle la demande placée, autrement dit la surface achetée et louée par les entreprises. Cette demande placée atteint les 275.000 m² sur l’ensemble de l’année 2016, un record historique.
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    Estimez votre bien
    Estimez votre bien
    Type de bien :
    Adresse :
    Surface :m²
    Nombre de pièces :
    Soumettre
    C’est presque 2 fois plus que l’an dernier. Un boom des transactions qui permet à la Défense de se remplir véritablement à nouveau. Le taux de vacance reste encore très élevé : 8,5% environ, mais il s’agit tout de même de la meilleure performance de ces 10 dernières années. Et puis il y a ce qu’on appelle des « méga-deals » : deux en particulier ont fait la Une.
    D’abord le fameux immeuble Vendôme Saint-Honoré, place Vendôme à Paris, acquis pour 1 milliard d’euros par le fonds souverain norvégien. L’autre gros deal de l’année dans la région s’est joué à la défense avec le rachat de la tour First, par un groupe d’investisseurs pour 800 millions d’euros.
    Marie Coeurderoy – ©2017 LaVieImmo
    Réagissez à cet article | ……………………

    si c’est exact les scpi ne sont pas encore mortes….

    • Plusieurs réactions à ce type d’article dont le caractère publicitaire est évident pour LaVieImmo
      Il y aurait une guerre nucléaire qu’ils diraient que tout va bien madame la marquise

      Il faut séparer Paris et le Grand Paris

      Le Haut Conseil de Stabilité Financière ne semble pas d’accord http://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF_-_Note_de_synthese_-_Immobilier_commercial_francais.pdf
      Regardez par exemple les courbes 14, 17 et 18, dire que ça s’améliore me semble une affirmation pour nourrir les moutons qui veulent bien la gober

      Ils ne parlent pas des transformations de locaux de bureau en logements, dont le nombre est croissant

      Ils ne parlent pas des baux révisés à la baisse pour diverses raisons, économie, obsolescence, etc

      Ensuite, c’est une » habitude » pérennisée par des lobbies puissants

      Enfin, les SCPI sont un placement qui devrait être lourdement taxé

      • @ ankou

        « Enfin, les SCPI sont un placement qui devrait être lourdement taxé »

        Ah ouais, et ça sort d’où ,ça, Ankou ?
        Je vous rappelle que c’est imposé en catégorie RF, tout comme vos habitations louées, et les sous-jacents sont bien assez divers et respectables pour que vous ne les confondiez pas avec les seuls bureaux

        • J’aurais du rajouter que c’était ma position.

          Une SCPI, c’est un placement
          Un bien mis en location, c’est un investissement

          Je trouve que la différence de taxation actuelle ne correspond pas à la Réalité

      • Fredy Gosse says:

        J ai lu l article conclusion ?AnneHidalgo cherche des surfaces de bureaux pour faire du social.plus elle en fera plus l offre bureaux diminuera , il faudra juste que la finance suive mais les parisiens auront le temps de s en rendre compte . La question est en 2016 oui ou. Non la tendance s est inversée question locative bureaux , le rendement, baisse peut être aussi par ce que les prix montent avec trop d acheteurs déboussolés par la fuite devant les liquidités. Les choses ne sont jamais simples

    • Je réagis:
      cet article sur la pénurie de bureaux est pur bullSH…T

      Décidément on écrit n’importe quoi…

  13. Hasard du calendrier, Terra Nova vient de publier un rapport mettant en exergue le pouvoir du numérique pour décentraliser et désenclaver les territoires isolés.

    source : Que peut le numérique pour les territoires isolés ?

    Quelques extraits :

    La transition numérique, qui représente une mutation structurelle de l’ensemble de notre tissu productif, social et politique, n’est pas une menace pour ces territoires. Elle est déjà une réalité, une chance et permet le désenclavement des territoires isolés. Les nouveaux usages et outils permettent d’envisager un développement économique différent, plus déconcentré, une qualité de services publics et de santé réellement égalitaires sur l’ensemble du territoire national et de facto un retour dans le monde rural de populations qui devaient jusqu’alors vivre et travailler dans les grands centres urbains. Cependant, les pouvoirs publics et les syndicats ne sont clairement pas au rendez-vous, il est urgent de mettre en place des cadres légaux et réglementaires propres à permettre le développement de ces innovations et de leur potentiel économique, social et civique.

    La transition numérique contribue aussi à renforcer l’inclusion sociale. La e-administration constitue une avancée dans la lutte contre les inégalités territoriales en matière d’accès au service public comme le démontre le recours à la déclaration fiscale en ligne dans les territoires isolés (30 % hors données anonymisées contre 38 % au niveau national). Mais cet effort doit être accentué. Le déploiement de la télémédecine pourrait fournir une réponse à l’enjeu d’accessibilité des soins et du maintien à domicile des personnes âgées. Toutefois, l’état actuel du droit et des remboursements en freinent le développement. De plus, il est possible de favoriser le retour de certains salariés dans les territoires isolés par le télétravail, même si le cadre légal du télétravail fait peser encore trop de contraintes sur les entreprises et les salariés désireux de s’y lancer.

  14. Henry Buzy cazaux revient sur cette idée que le véritable problème n’est pas un problème de logement !

    COMMENT CONTENIR LA HAUSSE DES PRIX DE L’IMMOBILIER

    Les gouvernants de demain devraient prendre de la hauteur, ce dont aucun programme n’atteste, et cesser de faire accroire qu’on va résoudre le problème des excès des zones tendues, soit par la construction soit par je ne sais quel mécanisme de contrôle. Les tensions se résoudront par l’aménagement du territoire. Arrêter de mettre tout le monde au même endroit. Arrêter de faire accroire aux Français qu’ils ont tous les moyens de vivre dans ces endroits devenus inaccessibles, parfois marqués par l’assagissement, mais qui ne demandent qu’à redevenir inaccessibles.

    Inciter les entreprises à offrir des emplois dans les territoires sans tension, voire délaissés. Corriger par l’attractivité des territoires la tentation d’aller grossir les rangs des habitants des grandes villes. La France pourrait même se passer de ministre du Logement si elle avait un ministre de l’aménagement du territoire digne de ce nom. Sans cette issue, tout dérèglement du marché, toute augmentation des prix de l’immobilier résidentiel n’ayant pas pour corollaire une hausse des salaires, en période d’inflation faible, sera une sombre affaire pour les ménages.

  15. Depuis le temps que j’use ma plume à parler d’aménagement du territoire (DATAR my love)

    De l’évidence du bon gros sens (Chapitre 1)

    Le bon sens nous aurait-il quitté ? (Chapitre 2)

    Toutes nos discussions en attestent : la qualité de vie et l’emploi fera migrer vers les zones de qualité aujourd’hui délaissées, ceci fait, il faudra rénover ou raser si désespérément obsolète.

    Mais je le répète : les constructeurs « d’avant » savaient dans leur immense majorité, y faire..

    La rénovation de qualité a donc de beaux jours devant elle, et pourvoira des emplois en abondance.

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