LIvre Assurance vie et gestion de patrimoine

Loin de moi l’idée présomptueuse de vous lister les villes dans lesquelles l’investissement en immobilier locatif PINEL serait gagnant à tous les coups. Investir dans l’immobilier, acheter un bien immobilier pour le mettre en location est une stratégie qui devrait être mûrement analysée et réfléchie.

La meilleure manière d’investir dans l’immobilier est de s’investir personnellement pour trouver le bon emplacement, optimiser la construction et suivre l’avancée des travaux et enfin chercher et trouver un locataire que vous considérerez comme solvable. A l’opposé, acheter une défiscalisation immobilière sur plan, vendue grâce à une somme de simulation toutes plus optimistes les unes que les autres, dans une zone géographique non connue de l’investisseur pourrait être synonyme de mauvais investissement.

 

Ou investir en immobilier locatif PINEL ? Dans quelle ville investir ?

Drôle de question. Est il possible d’envisager un investissement immobilier en dehors de sa zone d’habitation ? N’est il pas contre intuitif d’investir à 300 km de son domicile si l’investisseur envisage de réaliser lui même la gestion locative et les menus entretiens ?

Chacun doit prendre ses responsabilités et comprendre qu’investir loin de chez soi, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir exercer une gestion locative de proximité et de devoir déléguer les actes courants de gestion locative. Cela représente un coût certain.

 

Avez vous la chance de résider à proximité d’une ville éligible à la loi PINEL ?

 

Carte des villes éligibles à la loi PINEL ? 

 

 

Outil de recherche de villes éligibles à la loi PINEL

ps : Seules les villes classées en zone A, Abis et B1 sont eligibles à la loi PINEL (cf « Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable au 01 Octobre 2014. » pour plus de détails).

 

 

Quelles villes seront attrayantes et porteuses pour justifier l’investissement en loi PINEL ?

Au delà de la question de la proximité géographique entre le domicile de l’investisseur et la ville dans laquelle investir, il y a lieu de porter toute votre attention sur le potentiel locatif de la ville dans laquelle vous souhaitez investir en PINEL.

Cette analyse est majeur et déterminera l’intérêt à long terme de votre investissement immobilier. Investir dans l’immobilier, c’est investir pour une période de 15 ans à 20 ans minimum. Investir dans l’immobilier, c’est anticiper les évolutions démographiques et surtout le dynamisme futurs des bassins d’emplois.

 

Dans quelles régions la populations augmentera t’elle le plus dans les années prochaines ?

L’INSEE réalise régulièrement des analyses d’évolution de la population à moyen terme. Dans une étude de 2010 dont les conclusions ne sont aujourd’hui pas démenties concluait sur la carte suivante :

 

Taux de croissance annuels moyens de la population par région entre 2007 et 2040 (en %)

taux-croissance-population-des-regions-2040

 

Considérant les régions du Sud, de l’ouest et de la Bretagne comme les régions ou la population augmentera le plus dans les prochaines années, il y a lieu de penser que le dynamisme du marché immobilier y sera plus fort.

 

Des évolutions démographiques étroitement liées à l’évolution des bassins d’emploi ?

evolution-des-emploi-en-aires-urbaines-2013

 

ville-bassin-demploi

Attention, il s’agit d’aire urbaine et non de ville.

L’INSEE définit l’aire urbaine comme un ensemble de communes, d’un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain (unité urbaine) de plus de 10 000 emplois, et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

 

 

Une population qui vieillit qui migrent vers le sud et l’ouest.

La population Française est une population qui vieillit. En 2060, 33% de la population devrait être âgée de plus de 60 ans. Entre 2007 et 2060, le pourcentage de la population qui aura plus de 60 ans pourrait augmenter le plus de 80% pour atteindre -+ 23 millions en 2060 contre seulement 10 millions en 2007.

Ce vieillissement certain de la population devra être pris en compte par l’investisseur en immobilier locatif. Il conviendra d’anticiper la question de la mobilité dans le logement et prévoir le respect des normes PMR (Personne à mobilité réduite). Une telle prise en compte pourrait améliorer l’attractivité de votre bien immobilier lors de sa revente. En effet, les personnes de plus de 60 ans sont rarement locataires (80% sont propriétaires).

Ce vieillissement de la population modifiera la demande des acquéreurs qui exigeront des immeubles PMR, même si l’influence sur le marché locatif devrait être faible.

 

Pyramide des âges en 2007 et 2060

pyramide-des-ages-2007-2060

 

Ce vieillissement certain de la population devra être pris en compte par l’investisseur en immobilier locatif. Il conviendra d’anticiper la question de la mobilité dans le logement et prévoir le respect des normes PMR (Personne à mobilité réduite).

 

Une attirance naturelle des retraités vers l’ouest et le sud.

Une population âgée de plus de 60 ans, c’est l’augmentation du nombre des retraités et donc la possibilité pour ces jeunes retraités d’abandonner un bassin d’emploi pour choisir un cadre de vie jugé comme plus agréable (ex = déménagement vers la résidence secondaire ? …).

Comme présenté dans cet article « Immobilier : La part de la population baisse dans les grandes villes au profit des petits communes de l’ouest et du sud…« , les retraités semblent attirés par l’ouest et le sud.

 

Cette attirance devrait dynamiser le marché immobilier mais avoir un impact limité sur le marché locatif car les personnes de plus de 60 ans sont très majoritairement propriétaire de leur logement. (cf »Le logement en France en 2017. Statistiques détaillées pour comprendre les évolutions et réussir son investissement.« )

taux-de-proprietaire-selon-lage

 

 

Une tendance à la périurbanisation qui encourage l’investissement dans les villes périurbaines

Cette tendance à la périurbanisation s’accorde totalement avec la récente publication de Century 21 autour du logement idéal comme nous vous le présentions dans cet article « Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, … » et qui doit ressembler à celui ci :

  • Une maison individuelle avec jardin et idéalement place de parking ;
  • Deux niveaux maximum (et on imagine un plein pied ou une chambre au rez de chaussée considérant le vieillissement de la population et les difficultés liés à la mobilité) ;
  • Au calme, mais à moins de 10 minutes des commerces et services ;
  • Disposant d’au moins 3 chambres (c’est à dire une chambre par enfant) ;
  • De grandes pièces de vie collective et familiale (salon / salle à manger / cuisine) bénéficiant d’une exposition ensoleillée ;
  • Le tout dans une construction relativement récente post 90 et avec une performance énergétique satisfaisante.

 

 

Conclusion : Ou investir en loi PINEL ? Dans quelle ville ? Quelle aire urbaine ?

-1- Priorité au Sud et à l’Ouest pour suivre les mouvements démographique ;

-2- Priorité à l’investissement dans les aires urbaines dynamiques ;

-3- Réfléchir à l’investissement dans les villes périurbaines afin de satisfaire des locataires à la recherche de calme, sécurité, jardin, sans être éloigné des commerces et services de base.

-4- Anticiper le vieillissement potentiel des locataires avec le respect des normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite).

 

 

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One Comment

  1. SOurce : Le Figaro, liste des villes à éviter pour investir en PINEL.

    loi pinel ville à éviter

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