Il y a un peu plus d’une année, je vous expliquais que le moment était probablement opportun pour investir à nouveau dans l’immobilier. Quelques mois plus tard, force est de constater la justesse de cette analyse et la confirmation du retour de l’opportunité de l’investissement immobilier.

Lors de la rédaction de ce article « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« , de nombreux paramètres de marché semblaient indiquer une opportunité à saisir :

Les taux des crédits immobilier étaient au plus bas (et ils ont encore fortement baissé depuis – Cf barème des meilleurs taux immobilier actuel) ; La violente baisse des taux immobiliers depuis un an est même de nature à renforcer l’opportunité d’investissement.

Le nombre des transactions relativement faible, preuve d’un pouvoir de négociation pour les acquéreurs ; Depuis Juillet 2015 et la rédaction de ce conseil, le marché s’est nettement retourné au profit des vendeurs. Le pouvoir de négociation des acquéreurs s’est réduit.

Assurance vie et gestion de patrimoine, Tout savoir pour comprendre et optimiser votre patrimoine

Les prix étaient au plus bas après une forte baisse des prix de l’immobilier entre 2011 et 2016. La baisse des prix de l’immobilier est en réalité nettement plus forte que ne peut le laisse penser l’indice des prix de l’immobilier INSEE-Notaire compte tenu d’une mutation profonde du marché et l’émergence de nouvelles normes d’habitabilité et de confort non prise en compte dans l’indice INSEE-Notaire. Le prix de bien de qualité identique n’a baissé que de 10% entre 2011 et 2016 mais la définition même de la « qualité » a subit une mutation profonde grâce à des notions telles que l’obsolescence énergétique des bâtiments (cf »Pourquoi la baisse des prix de l’immobilier a été plus violente que ne le laisse croire l’ indice INSEE – NOTAIRE ?« ). C’est ainsi, que le prix d’un immeuble qui n’aurait pas subi de lourds travaux de mise aux normes (énergétique notamment) aurait baissé de (10% + prix de travaux de mise aux normes) entre 2011 et 2016.

Bref, tous les indicateur confirment le retour de l’intérêt d’investir dans l’immobilier ! Mais attention, tout de même, restons raisonnable dans notre enthousiasme.

 

 

C’est le moment d’investir dans l’immobilier, … mais c’est aussi de moment de vendre vos biens immobiliers !

Les prix de l’immobilier restent à des niveaux stratosphériques en déconnexion avec l’état de fortune des investisseurs et des candidats acquéreurs. C’est la combinaison entre investissement immobilier et financement à crédit qui permettra à l’investisseur  de réussir son investissement immobilier en 2016.

Nous sommes dans une situation paradoxale. En effet, si le très faible niveau des taux d’intérêt doit vous encourager à vous endetter pour investir dans l’immobilier, le niveau (encore) très élevé des prix et l’amélioration du marché doit également vous encourager à profiter de cette embellie pour vendre vos immeubles locatifs devenu non rentable !

C’est uniquement l’effet de levier autorisé par la faiblesse des taux des crédits immobilier qui rend l’investissement immobilier attrayant ! Cela ne modifie en rien l’analyse fondamentale d’un marché dont les prix sont très élevés et déconnectés d’une réalité économique complexe.

C’est au terme de ce raisonnement qu’il est possible de vous prodiguer ce conseil apparemment opposé :

Oui, c’est le moment d’investir dans l’immobilier locatif afin de profiter d’un effet de levier important grâce à l’extrême faiblesse des taux des crédits immobiliers ; 

Oui, c’est le moment de vendre vos biens immobiliers locatifs amortis pour lesquels les perspectives de rentabilité restent négatives et dont la valeur va baisser par l’effet combiné d’une hausse des taux des crédits immobiliers et l’accélération de l’obsolescence énergétique. 

Nous n’avons pas modifié cette analyse depuis fin 2015, date de publication de cet article « Quelles stratégies pour gérer son patrimoine en 2016 ?« 

Profiter de la réduction d’impôt PINEL, une excellente idée pour investir dans l’immobilier en 2016.

Les mutations du marché de l’immobilier et l’émergence de nouvelles exigences relatives aux normes de consommation énergétique va se poursuivre et même s’amplifier avec l’arrivée prochaine des normes RT 2020 et de la maison à énergie positive.

L’immobilier est au cœur de la révolution énergétique qui s’installe (cf « Comment investir pour profiter des mutations profondes de la société ?« ) et vous devez l’anticiper pour réussir votre investissement immobilier ou du moins ne pas subir les obligations qui incomberont demain aux propriétaires d’immeubles non vertueux. 

On commence dès 2017 par une obligation de travaux (cf  » Immobilier ancien, deux décrets obligent les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation« ), mais pourquoi pas demain une taxe foncière dont le montant serait fonction de la performance énergétique de votre immeuble ? 

 

 

C’est alors que l’immobilier neuf, ou du moins l’immobilier dont les performances énergétiques seront vertueuses deviendra la norme.

Ainsi, l’investisseur immobilier dans l’ancien devra pour maintenir la valeur patrimoniale de son immeuble, dès aujourd’hui, engager de lourds travaux mise aux normes en profitant par exemple du régime fiscal du déficit foncier ou de la loi PINEL dans l’ancien (Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?).

A défaut, il me semble urgent d’envisager la vente de votre immeuble car la perte de valeur pourrait bien être forte dans les prochaines années !

Cette mutation profonde du marché immobilier, qui ne fait que commencer, justifie pleinement la préférence dans l’immobilier neuf malgré un surcoût apparent (qui se justifie dans le respect de norme, un confort et une habitabilité différente). Le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL réservé aux immeubles neufs respectant un haut niveau de performance énergétique permettra de réduire le surcoût de l’investissement (et probablement même de réaliser une opération patrimoniale attrayante).

Dans un récent article, « Loi PINEL : Quel impact de la baisse des taux de crédit immobilier sur le rendement global de l’investissement PINEL.« , nous estimions un taux de rendement interne proche de 5.37% (contre seulement 3.66% en 2011 – Cette différence s’explique uniquement par l’amélioration de l’effet de levier rendu possible par la baisse des taux des crédits immobiliers entre ces deux dates).

 

Mais attention, l’éventuelle hausse des taux d’intérêt signera le retour de la baisse des prix de l’immobilier qui neutralisera l’attrait des taux bas…

C’est la raison principale pour laquelle, il est urgent d’envisager la vente de vos biens immobiliers (et de conserver votre prix de vente disponible en attendant cette éventuelle hausse des taux).

Puisque les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux bas, la prochaine hausse des taux de crédit immobilier sera synonyme de baisse des prix immobilier. Nous avons chiffré, les conséquences :

– Taux d’intérêt à 2.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 10% ;

– Taux d’intérêt à 3.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 17% ;

–  Taux d’intérêt à 4.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 24% ;

L’investisseur à crédit n’aura que faire de cette baisse des prix, car son prix de revient sera le même.

 

Par exemple, Monsieur X rembourse 1206.36€ en 2016 pour son crédit immobilier de 250 000€, réalisé au taux de 1.50% sur 20 ans. Au terme des 20 ans, il aura déboursé 289527€ pour devenir propriétaire d’un bien dont la valeur est aujourd’hui de 250 000€ et probablement moins lorsque les taux augmenteront.

Votre capacité d’investissement immobilier en 2016
Prix de l’immobilier             250 000,00 €
Durée du financement 20 ans
Taux du crédit immobilier 1,50%
Mensualité 1 206,36 €
Coût total de votre crédit immobilier 289 527,25 €

 

En 2020, Monsieur Y souhaite investir dans l’immobilier mais les taux des crédits immobiliers ont fortement augmentés. Ils atteignent 4.50%.

Cette hausse des taux de crédit immobilier à une conséquence sur les prix de l’immobilier qui accuse une baisse de 24% depuis 2016.

Monsieur Y achètera donc le même immeuble que Monsieur X avec une décote de 24%, soit 190684€ (il estimera faire une excellente affaire car Monsieur X l’a payé trop cher de 24%). Pour cette acquisition, il réalisera un crédit de 190684€ sur 20 ans au taux de 4.50% et remboursera donc 1206.36€ / mois / 240 mois,soit un coût total de 289 527€.

 

En 2016, il faut investir à crédit dans l’immobilier … et vendre ses biens immobiliers amortis

Les conséquences de la hausse des taux des crédits immobiliers seront neutralisés par le bénéfice d’un crédit à un taux très faible (pour l’investisseur qui conserve son crédit le plus longtemps possible avec un éventuel transfert sur un autre bien). La hausse eventuelle des taux des crédit devient alors un non-sujet !

L’investisseur qui n’aura pas bénéficié des taux bas subira pleinement la baisse des prix de l’immobilier induit par cette hausse des taux des crédits d’ou la nécessité de profiter de l’amélioration conjoncturelle du marché de l’immobilier pour vendre son bien immobilier en 2016.

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

Faire vite ! Les taux immobilier sont encore très bas, mais la hausse commence et pourrait s’accélérer. 

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier ou votre renégociation : Lancer le comparateur

Ces autres articles devraient vous intéresser :


Assurance vie et gestion de patrimoine

53 Comments

  1. Pas forcément d’accord, comme déjà exprimé:

    – les biens anciens sont certes peu aux normes (et encore) mais souvent excellemment bien situés ou en zones denses et convoitées pour certains = la rénovation prend alors tout son sens si l’équation économique est pertinente (sinon on rase) selon l’adage « c’est dans les vieux pots….. »

    – le calcul est ici strictement financier mais voyez le nombre incroyable de malfaçons et de pertes de compétences techniques ou d’absence de contrôle existant dans le neuf et je vous garantis que vous changerez d’avis

    – quant à « l’obligation de travaux » on verra car qui forcera les copro. à payer ? avec quel argent ?

    ce décret arrive trop tard alors que l’embellie économique est derrière, nous n’avons rien fait comme nos voisins allemands prévoyant pour leurs isolations

    – enfin, le neuf est… beaucoup plus cher à l’achat, le plus souvent

    Mais de tous ces éléments, l’emplacement restera le plus déterminant puisqu’une vue imprenable « acceptera » une rénovation de qualité cumulant la solidité intrinsèque de l’ancien bien bâti aux charmes d’une mise au goût du jour empreinte de modernité

    • Pas plus d’accord que vous.

      Investir dans le neuf ne me semble pas aujourd’hui une bonne opportunité. Les prix sont très élevés. Les prestations souvent de mauvaise qualité, cachée devant des offres alléchantes concernant les économies d’énergie. Et comme vous dites, localisation, localisation. Sauf à construire soi-même une maison individuelle.

      Financièrement, investir lorsque les prêts sont payés est certes une bonne idée. Mais avec les taux bas moins bonne qu’il y a quelques années.

      Je serais donc moins impératif que Guillaume sur ce coup là

      • Lorsque je dis investir dans le neuf… Je ne dis pas qu’il faut oublier les fondamentaux et acheter n’importe quoi à n’importe quel prix ! Et je ne dis surement pas qu’il faut faire confiance aux vendeurs de défiscalisation !

        Il s’agissait seulement d’une réflexion globale sur la mutation prochaine du marché et l’accélération de l’obsolescence énergétique des bâtiments !

        • « Il s’agissait seulement d’une réflexion globale sur la mutation prochaine du marché et l’accélération de l’obsolescence énergétique des bâtiments ! »

          Toujours cette difficulté de mettre un titre à un article qui colle bien avec le texte, je comprends.

          Pour préciser, si on a une maison bien localisée, ancienne, prêts terminés, après un calcul simple, il est aujourd’hui avec les taux quasi nuls et les prix souvent délirants dans le neuf, plus intéressant d’engager des travaux de remise aux normes déductibles de ses revenus fonciers que de vendre et acheter du neuf.

          Avec de l’ancien à retaper, c’est mieux, mais il faut rajouter ……… de l’huile de coude.

          🙂

          • Nous sommes bien d’accord… et avec un peu plus d’attention, vous auriez lu toutes les lignes de l’article :

            « C’est alors que l’immobilier neuf, ou du moins l’immobilier dont les performances énergétiques seront vertueuses deviendra la norme.

            Ainsi, l’investisseur immobilier dans l’ancien devra pour maintenir la valeur patrimoniale de son immeuble, dès aujourd’hui, engager de lourds travaux mise aux normes en profitant par exemple du régime fiscal du déficit foncier ou de la loi PINEL dans l’ancien (Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?).

            A défaut, il me semble urgent d’envisager la vente de votre immeuble car la perte de valeur pourrait bien être forte dans les prochaines années !

            Cette mutation profonde du marché immobilier, qui ne fait que commencer, justifie pleinement la préférence dans l’immobilier neuf malgré un surcoût apparent (qui se justifie dans le respect de norme, un confort et une habitabilité différente). Le bénéfice de la réduction d’impôt PINEL réservé aux immeubles neufs respectant un haut niveau de performance énergétique permettra de réduire le surcoût de l’investissement (et probablement même de réaliser une opération patrimoniale attrayante). »

            😉

            • J’ai l’habitude de lire en détail les articles, surtout ceux que je commente.

              « ….engager de lourds travaux mise aux normes…… »
              C’est bien là que nous divergeons, relisez-moi. J’estime que cette mise aux normes ne peut être considérée comme lourde, et de toute façon bien inférieure à la différence de prix avec le neuf.

              • Patrick LEGOFF says:

                Sans parler de la qualité (matériaux, finitions…), de la surface (qui a déjà vu des T3 de 80 m² ou des T2 de 65 m² dans du neuf ?), du quartier et de son avenir (et par extension, de la conservation des parties communes de l’immeuble).

  2. En matière d’immobilier, j’éprouve une certaine méfiance face aux généralités… mieux vaut les compléter par une analyse locale fine.

    Ex. vendre 50.000 euros un appartement des années 1960, loué 400 euros, dans une résidence qui va bénéficier d’importantes aides à la rénovation de la part des pouvoirs publics pour acheter en face un appartement neuf à 130.000 euros, qui se louera 500 euros dans le meilleur des cas ne me semble pas, à vue de nez, la meilleure opération qui soit…

  3. Fredy Gosse says:

    Votez Montebourg il est pour l arrosage vert immobilier à grande echelle

  4. Tres bon raisonnement ,mais raisonnemment de type technocrate; sur le papier c’est formidable,avec les aides ,les lois pinels et compagnie; Moi ,tout ce que l’etat encourage par la manipulation fiscale, par expérience, je rejette :l’état peut me faire le meilleur des cadeaux,je le refuse car c’est , a 100%, un cadeau empoisonné; l’&tat reprend toujours de la main gauche ce qu’il a prété de la main droite .

    • Je suis d’accord avec Gilibert.
      Et je vois déjà ces effets pervers se manifester : la nouvelle taxe, dénommée Taxe spéciale d’équipement régional (TSER), va bientôt arriver avec une forte augmentation des taxes foncières.
      Pour les particuliers et les entreprises.
      Et alors que les taxes foncières ont déjà augmenté de 16,5 % en 5 ans (Données de UNPI) alors que les loyers ont pu augmenter de 4,11 % sur la même période (calcul sur l’indice IRL du 2ème trimestre).
      Et sachant que les entreprises vont devoir augmenter fortement leurs frais de comptabilité pour faire la collecte de l’impôt auprès des salariés à la place de l’état.

      A partir du moment où vous investissez dans l’immobilier (immobilis = ce qui ne bouge pas), vous vous mettez à la merci de l’état qui pourra vous assomer d’impôts et taxes. Et il ne se gènera pas car vous serez bloqués, pieds et poings liés. Contrairement, par exemple, aux actions qui bénéficient d’une taxation et plus value bien plus légère.
      Le principe est le suivant : plus le départ de France sera difficile, plus vous serez taxés sans risques.

      • « Et alors que les taxes foncières ont déjà augmenté de 16,5 % en 5 ans »
        Les miennes viennent pour certaines d’augmenter de 20% en 1 (un) an ……. mais elles sont déductibles du foncier, donc l’addition est moins lourde.

        « Et il ne se gènera pas car vous serez bloqués, pieds et poings liés. Contrairement, par exemple, aux actions qui bénéficient d’une taxation et plus value bien plus légère. »
        Parce que vous pensez réellement que l’État, dans sa grande mansuétude se gênera à augmenter les taxes sur les actions et autres placements financiers?

        Vous êtes un peu naïf, non?

        • « Vous êtes un peu naïf, non? », c’est pas très sympa comme remarque Ankou !

          Non je ne suis pas naïf et je ne dis pas que les actions ne sont pas taxées. Je dis que l’immobilier l’est plus. Si vous ne me croyez pas reprenez votre calculatrice !

          • Je me suis donc mal exprimé.
            C’est exactement ce que je dis, rédigé différemment avec un zeste d’humour.

            Quant à parler de naïveté, désolé, c’est tout à fait amical, si vous me connaissiez, vous n’en douteriez pas.

    • D’accord également avec Gilibert !
      Arrêtons les investisseurs aveuglés par la carotte fiscale et apprenons les à calculer un rendement locatif pour enfin qu’ils se rendent compte. De mon point de vue, le mécanisme du déficit foncier peut être une excellente alternative en sélectionnant encore une fois avec attention le bien dans lequel on investit.
      @+
      Vincent

  5. SCPI : immobilier depuis une année , je négocie l achat de parts SCPI
    Une multitude de revues donnent des comparatifs sur tous les sujets –
    L intérêt : déterminent pour mi :
    crédit, possibilité du choix du support ; perso j élimine bureaux et commerces pour me consacrer à du résidentiel ou des résidences avec service –
    Un autre grand avantage , au lieu de se séparer d un bien immobilier en totalité , possibilités de revendre des parts selon ses besoins ..
    Je ne suis pas le seul à y avoir penser les collectes de fonds sont depuis l année dernière très importantes

  6. Fredy Gosse says:

    marrant la pub juste au-dessus du sujet investissez aux USA rentabilité entre 8 et 12% …dis comme cela n’est ce pas
    Guillaume petit futé-:)

  7. Fredy Gosse says:

    oui mais voila un sacré sujet ..à analyser…rentabilité…fiscalité…localisation de ces merveilles ( généralement banlieues en voie de pourrissement?) succession, retours d’investissement ? marché porteur ou? pourquoi

  8. Un excellent article à lire dans le neuf sur Marseille.
    http://www.immobiliere-pujol.fr/blog/perte-argent-vente-immobilier-neuf

    • Oui, cet article explique qu’un investissement dans le neuf avec revente à court terme c’est prendre le risque d’une moins value…. Oui, c’est une certitude, mais n’est ce pas également le cas pour l’immobilier ancien ?

      L’immobilier, c’est une détention très longue

      • Fredy Gosse says:

        Guillaume faut il investir dans l’immobilier aux USA ?

          • Fredy Gosse says:

            quelqu’un a une idée parce qu’investir en France …..dans l’immobilier….

          • Oui je viens de le faire et c’est tres prometteur
            (10 à 11% de rendement après impôts ) mais bien entendu il faut bien choisir la ville ou vous investissez ainsi que le gestionnaire locatif sur place …

            • 10 À 11 impôts ?? c’est à Detroit?

              Vous venez de le faire et c’est prometteur? vous n’y avez donc pas d’expérience….

              On reparlera de ces promesses chiffres nets à l’appui

              Parce qu’à ce jour, on est loin de ces ratios, les prix ont vraiment monté… dans les bonnes villes et états…. et on est à maximum 6% nets dans la popoche.

        • Aux USA ?

          Bien sûr, bien que le momentum fut en 2010/2012, mais la rentabilité, la fiscalité et les rapports bailleur/locataire sont sans commune mesure avec la France.

          Reste à trouver le bon support, et surtout…. le gestionnaire.

          Différentes formes d’investissement existent.

          • detroit est particulier
            on achète des biens qui ont perdu 60% de leur valeur /2007
            on rénove et il y a u très bon marché locatif car bon nombres de candidats victimes des « sub-primes  » ne peuvent plus emprunter
            on arrive à des rentablités brutes d’environ 17 à 18% qui se transforment en 11% après les frais de gérance ( 10%) la « property tax  » et l’impôt américain

            • Michel

              les chiffres « retraités », je les connais, ainsi que les raisons historiques, en fonction des régions.

              En revanche , vous allez découvrir les dessous de ce que l’on vous vend à Detroit et alentours

              Time will tell, unfortunately….

  9. Merci Guillaume pour cet article, à long terme il est pas plus intérressant de garder ses biens immobilier pour de la location? certe on peut avoir une belle plus value de suite mais sur le long terme?

  10. Fredy Gosse says:

    juste pour faire bondir ce cher Ankou et puis faut avoir de la chance-:)

  11. J’avoue qu’avec les faibles taux de crédits, je n’ai pas pensé à l’achat ! C’est vrai que c’est le moment opportun pour vendre également ! Bien vu !

  12. Bonjour,
    J’ai un projet en cours de finalisation d’achat de terrain + construction maison neuve résidence principale, coût global du projet 300K€ environ.
    Je ne sais pas si je dois:
    1/ mettre un faible apport, exemple 80K€ et emprunter le reste sur une longue durée
    2/ mettre un apport plus important genre 150K€ et emprunter moins longtemps ou diminuer le montant de mes mensualités (donc taux plus faible)

    Les taux d’intêrets très bas sont certes attractifs, mais dans tous les cas, si je choisi la solution 1 pour en profiter, je vais quand même payer beaucoup plus d’intêrets (le double environ?) que dans la solution 2.
    Comment se décider??

  13. fredy Gosse says:

    comment répondre cela?
    1/ vos revenus sont ils à priori non aléatoires ( Haut fonctionnaire ,cadre dans une grande boite type Total?)
    2/ si oui empruntez le maximum d’argent sur le maximum de temps . nous vivons une époque sans précédent et il y autant de chances que sur 20ans les intérêts restent stables ou au contraire explosent …ou que les prix restent stables ou explosent
    il y a une forte possibilité que vous remboursiez avec de la monnaie de singe
    3/ si vous empruntez le maximum, vous aurez aussi une part de capital à placer qui viendra en principe compenser votre surplus d’intérêt non?
    ne me demandez pas quoi…..je ne sais plus ;sur ce blog il y plein de conseillers professionnels ;ils devraient pouvoir vous renseigner mieux que moi
    voila ça n’engage que moi … bonne chance-:)

  14. Article intéressant comme toujours. J’ajouterai bien écrit comme d’habitude.
    J’aurais aimé avoir plus d’information sur le chiffrage passionnant qui est présenté :
    Puisque les prix de l’immobilier sont sous perfusion des taux bas, la prochaine hausse des taux de crédit immobilier sera synonyme de baisse des prix immobilier. Nous avons chiffré, les conséquences :

    – Taux d’intérêt à 2.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 10% ;

    – Taux d’intérêt à 3.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 17% ;

    – Taux d’intérêt à 4.50% => Baisse des prix de l’immobilier de 24% ;

    Comment avez-vous simulé cela ?

    Salutations.
    Alexandre

  15. Fredy Gosse says:

    comme disait tonton si on te refile du blé sans intérêt et que tu te poses des questions s’il faut emprunter c’est que tu as le boyaux de la tête qui coincent-:)

  16. Samsonite says:

    Entre tout ce qui est dit dans les articles de Guillaume et les commentaires, il est réellement difficile de trancher s’il faut mieux acheter du neuf ou de l’ancien.

    Dans ma situation je suis jeune actif célibataire avec 70K. Déjà je me dis que le fait que les taux d’intérêts soient bas actuellement et les prix immobiliers bas actuellement, il faudrait mieux que je n’achète pas ! Et que j’attende que les taux d’emprunt augmentent (changement négligeable pour moi) et que les prix immobiliers diminuent (changement significatifs pour moi).

    En tant que jeune actif célibataire je ne sais pas si je risque de partir travailler à l’étranger pendant 1-2 ans. Ce serait une aventure intéressante. Mais acheter du neuf via du PTZ me contraindra à ne pas pouvoir louer le bien pendant 6 ans.

    Vu toutes ces données je pense que la bonne stratégie serait d’attendre 2 ans avant d’acheter. Et qu’il vaudrait mieux acheter de l’ancien, mais quand je parle d’ancien je parle d’un appartement des années autours de 2010, assez à jour au niveau des normes et bien sûr bien placé (les appartements neufs bien placés sont largement hors de prix).

    J’espère des contre-arguments car j’aimerais réellement comprendre ce qu’il vaut mieux faire. J’ai rencontré un consseiller patrimonial me disant qu’il ne possède que des biens neufs à disposition puis qui me dit « c’est dans le neuf qu’il faut investir », mais c’était un peu dans le genre « fermez les yeux et faites moi confiance », désolé mais je ne fonctionne pas à la confiance surtout quand le conseiller à tout intérêt à diriger la situation en sa faveur. S’il était démontré techniquement (chiffres à l’appui) qu’acheter du neuf ou de l’ancien était intéressant, ça se saurait ! J’aimerais bien avoir des retours constructifs car je suis novice sur le sujet ?

    Merci.

  17. Fredy Gosse says:

    juste cette remarque
    le taux d’intérêt sont au plancher;c’est ce qui alimente la demande
    les prix ne sont pas bas , ils sont hauts
    1/ trop de normes additives vertes augmentant le coût de constructions et qui vont renchérir le coût de l’ancien
    2/ demande artificielle par défiscalisation également
    si les taux remontent ( sortie UE par exemple) chute de la demande par hausse importantes des taux d’intérêt =chute immédiate des prix
    va t on sortir de l’euro? probabilité 50/50
    vu les poussées nationalistes et l’incapacité à répondre rapidement au phénomène migratoire qui n’a plu rien à voir avec l’histoire de la syrie ( même le pape vient de s’en rendre compte)
    l’immobilier c’est comme la bourse comme disent les plaisantins c’est facile il suffit d’acheter quand c’est bas et revendre quand c’est haut /A la veille de Stalingrad la bourse était à son top,il aura fallu plusieurs générations pour retrouver l’équivalent en pouvoir d’achat…( ça ne s’apprend pas à l’éducation nationale)

    • C’est un article que je suis en train de préparer : Faut il profiter des taux bas pour acheter cher ou attendre la hausse des taux d’intérêt pour payer moins cher ?

    • C’est ce que j’appelle de l’indécision.

      J’ai ce type de comportement dans la Famille, conclusion à ne pas vouloir investir: on se retrouve sans grand chose.

      Ma position est claire sur le sujet, mais bien entendu, je vais me tromper, comme les experts: il n’est jamais trop tard pour investir dans l’Immobilier (attention je parle d’investir ….. 🙂 )

      Pour répondre précisément, et par expérience, ce n’est pas cher de mettre aux normes un pavillon, contrairement à ce que vous dites et aux idées reçues. Un peu d’huile de coude.

      Sans être certain, je suis toujours aussi dubitatif sur l’évolution des prix de l’Immobilier en fonction des taux. Il est facile de dire qu’ils vont évoluer inversement proportionnellement, trop facile à mon gout!

      Wait&See

      J’attends avec intérêt critique la position de Guillaume

  18. Alors…

    Il faudrait vendre son immo et faire un crédit pour acheter autre chose.
    Mais on fait quoi de l’argent ? Vu que vous conseillez AUSSI de ne PAS posséder d’épargne (a juste titre je pense).

    Du coup il pourrait sembler que acheter CASH de l’immo en ce moment ne soit pas une bonne idée, mais en meme temps avoir 200k en assurance vie et autres c’est prendre le risque (outre le rendement qui diminue et diminuera) qu’il parte en fumée (Sapin,2 chypre et plus si affinité…)

    Et du coup, quoi faire de son épargne ? mais je sais que c’est une question compliquée ces temps ci…

    Non ? Je sais plus trop.
    Evidemment quand les merdias mainstream nous promettent l’apocalypse si Brexit et Trumpin et que par la suite le PIB du RU monte et que la bourse US explose, on peut etre pris par les doutes…

    Merci !

    • « Et du coup, quoi faire de son épargne ? mais je sais que c’est une question compliquée ces temps ci… »

      Meuh! non! Très simple la question, et encore plus simple la réponse: Consommer.
      Le but dans la Vie n’est pas d’épargner, mais de consommer.

      Ce n’est que récemment que les gens se sont mis à l’épargne, nos ancêtres proches ne mettaient quasi rien de coté, il suffit de lire les registres notariaux pour voir les listes testamentaires.
      Ce qui pourrait vouloir dire que les gens sont, en moyenne, trop riches aujourd’hui. 🙂

  19. Et l’atat trop endetté… on peut anticiper la suite…

    Le but dans la vie est de consommer ? diantre ! ca serait donc ca ? Je suis étonné vous parlez souvent de décroissance ! De plus « la liberté c’est de limiter les frais » comme dit un auteur célebre…

    Je suis un hobbit. J’ai une vie simple a la campagne. je travaille peu. Me cultive et fait de la musique. Du sport. Visite des amis en france. Les bus sont peu chers… Ma vieille voiture me convient. Mon smartphone a 150€ aussi… Je n’ai pas d’enfants…
    C’est pour ca que j’ai pu mettre cet argent de coté… Mais j’ai besoin que cet argent me rapporte. Investir. Les rendements de la banque sont a la baisse. Etant peu imposé, je crois encore que malgré la periode la loc de bien immobilier (c’est deja ce que je fais…) reste MALGRES tout la seule option fiable (actif tangible qui rapporte) par les temps qui courent… (?)

  20. Fredy Gosse says:

    ce qui m’étonne toujours dans de nombreux raisonnements c’est ça ne rapporte plu rien,c’est pas bien..
    les gens économisent ( moi le premier) parce que les retraites sont insuffisantes,ils veulent pouvoir compléter leurs revenus en sachant que si le grand partage doit avoir lieu le combat sera et est déjà entre ceux qui pensent que leurs retraites seront toujours payées par l’Etat ( les autres) et ceux qui pensent échapper à la déchéance par leurs économies;accessoirement , un vieux réflexe génétique: transmettre à leurs descendants quelque chose s’ils le peuvent
    le ressort psychologique est là…dire on va forcer les 1300 milliards des assurance vie pour accomplir les lubies gouvernementales du moment c’est juste définitivement supprimer la retraite par capitalisation qu’est notre assurance vie e c est juste une atteinte à liberté individuelle ;mais apparemment cette notion semble complètement obsolète …

    enfin à chaque fois que les pékins vont en bourse,ils se font rincer et encore une fois ils ne veulent pas gagner;ils veulent une bouée de secours ..

  21. « le combat sera et est déjà entre ceux qui pensent que leurs retraites seront toujours payées par l’Etat ( les autres) et ceux qui pensent échapper à la déchéance par leurs économies »

    Oui acheter sa liberté. Sauf que jai bien peur que les armées de cigales viennent bruler les granges des fourmis pendant l’hiver qui vient. Et c’est l’etat qui mettra le feu. A ces salauds qui ne consomment pas…

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*