Depuis quelques semaines, l’euphorie semble vouloir s’emparer des esprits normalement cartésiens des investisseurs immobilier et autres épargnants . Tous viennent de comprendre que les taux d’intérêt des crédits immobiliers étaient excessivement faibles et que cela pourrait ne pas durer très longtemps (cf « Meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment« ).

L’euphorie c’est l’idée qu’il faut s’endetter vite et au maximum pour profiter de cette opportunité certaine que représente la faiblesse des taux de crédit immobilier.

L’euphorie, c’est cette idée qui consiste à abandonner une analyse fondamentale de la valeur intrinsèque d’un actif pour la seule raison que l’argent n’est pas chère et qu’il faut en profiter.

L’euphorie, c’est oublier les fondamentaux et prendre des risques importants sans s’en rendre compte.

L’euphorie, c’est la phase ultime avant l’éclatement d’une bulle spéculative. C’est la période pendant laquelle l’investisseur ne se pose plus la question de la pérennité de son investissement mais investit à tout prix avec la certitude que cela fera sa richesse.

L’euphorie, c’est l’ennemie de l’investisseur de long terme. L’investisseur de long terme doit être dans l’analyse, la mesure et souvent dans les vents contraires. Excitation et précipitation qui accompagnent l’euphorie ne sont jamais de bons conseils.

Pour comprendre cette idée, il vous suffit de relire cet article « SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ? » et notamment les commentaires. Alors que le thème de l’article a pour objectif d’attirer l’attention sur la fragilité des valorisations actuelles des SCPI dans l’hypothèse d’une remontée des taux d’intérêt, quelques commentaires balayent immédiatement ce risque en mettant en avant la faiblesse des taux d’intérêt et l’opportunité de s’endetter à bas coût.

Il est vrai que financer son investissement immobilier à l’aide d’un crédit immobilier à taux fixe est une sorte de protection pour l’investisseur. Demain, si l’augmentation des taux d’intérêt conduit à une baisse de la valeur du bien acquis, le taux fixe protège le pouvoir d’achat de l’investisseur. Toute la question réside donc dans le rapport entre augmentation du taux d’intérêt et baisse de la valeur de l’actif qui pourrait créer une opportunité. 

 

Est il préférable d’investir dans un actif valorisé 100 000€ financé avec un crédit immobilier sur 20 ans au taux de 1.50% ou payer 87 000€ ce même bien immobilier avec un crédit immobilier sur 20 ans au taux de 3% ? Au final, dans les deux situations, l’investisseur devra débourser 482€ / mois / 20 ans.

Dans le premier cas, c’est à dire l’investisseur qui profite des taux bas pour investir dans un actif surévalué dont la valeur baissera lorsque les taux augmenteront, l’épargnant devra débourser 482€ / mois / 20 ans pour se porter acquéreur d’un bien immobilier dont la valeur à terme serait de 87 000€.

Dans le second cas, c’est à dire l’investisseur qui attend la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la valeur de l’actif pour investir, l’épargnant devra débourser 482€ / mois / 20 ans pour se porter acquéreur d’un bien immobilier dont la valeur à terme serait de 87 000€.

Le taux de rendement interne de ces deux projets d’investissement est le même. Néanmoins, lorsque l’on intègre la question des cycles de croissance, l’espérance de gain sera plus élevé pour l’investisseur qui attendra la baisse des valorisations pour investir.

 

Dans cette première simulation, l’augmentation des taux d’intérêt de 1.50% (passage de 1.50% à 3% sur 20 ans) induit une baisse de valeur théorique de 13%.

Pour compenser cette hausse des taux de crédit immobilier, la valeur de l’actif devra baisser de 13% pour maintenir le pouvoir d’achat de l’investisseur.

Si la baisse réelle de l’actif est inférieure à 13%, l’investisseur aura eut raison de profiter des taux bas pour investir.

Si la baisse réelle de l’actif est supérieure à 13%, l’investisseur aura fait une erreur et il aurait été préférable d’attendre la hausse du crédit immobilier pour investir.

 

Toute la question réside donc dans le rapport entre augmentation du taux d’intérêt et baisse de la valeur de l’actif qui pourrait créer une opportunité. 

 

Vous pouvez faire vos propres simulations de hausse des taux pour comprendre. 

 

 

Faut il mieux attendre la hausse des taux d’intérêt pour investir dans un actif nettement moins onéreux ou se précipiter pour s’endetter à bas coût ? 

Pour autant, après avoir calculé la baisse théorique de la valeur de l’actif qui compense à la hausse des taux d’intérêt, il est intéressant de s’interroger sur la baisse réelle de la valeur de cet actif. Revenons donc sur les déterminants de la valorisation d’un actif et notamment sur l’impact de la hausse des taux d’intérêt.

La hausse des taux d’intérêt, c’est l’augmentation des taux de crédit immobilier, mais cela signifie également (et surtout) augmentation du taux de rendement minimum exigé par les investisseurs.

En règle général, le rendement d’un actif est déterminé en fonction du niveau du taux d’emprunt de l’état Français. Ce taux dit « sans risque » est la taux minimum disponible sur le marché pour un prêt à un investisseur sans risque. En fonction de chaque actif et du risque spécifique de cet actif, les investisseurs exigeront un rendement supérieur que l’on appelle prime de risque.

Par exemple, si le taux d’emprunt de l’état Français est de 1.50%, le rendement minimum exigé pour investir dans l’immobilier d’habitation sera de 4.50%. Demain, si le taux d’emprunt de l’état Français devait être de 3%, le taux de rendement minimum exigé pour investir dans l’immobilier d’habitation sera de 6%.

Compte tenu de cette mécanique, il devient facile d’estimer la baisse de la valeur du bien immobilier induite par cette augmentation des taux d’intérêt.

 

Reprenons notre exemple pour comprendre.

L’investissement de 100000€ génère actuellement un rendement brut 4%, soit 3% au dessus du taux d’emprunt de l’état Français actuellement proche de 1%. Il s’agit de la valeur d’un bien immobilier dont le loyer mensuel est de 350€ avec 100€ de charges mensuelle et une perspective d’indexation du loyer de 1%.

Loyer = 350€

Charges = 100€

Indexation annuelle du loyer = +1%

Taux de rendement exigé par l’investisseur = 4.50%

==> Valeur de l’immeuble : 100 000€.

Quelle sera la valeur théorique de cet immeuble si les taux de rendement exigé par les investisseurs devait augmenter dans les mêmes proportions que la hausse des taux de crédit immobilier ? 

Loyer = 350€

Charges = 100€

Indexation annuelle du loyer = +1%

Taux de rendement exigé par l’investisseur = 6.00%

==> Valeur de l’immeuble : 66 666€.

Comme vous pouvez le constater, la baisse théorique de la valeur de l’immeuble en cas de hausse des taux de crédit immobilier atteint 33%. Pour autant, si cette hausse des taux s’accompagne d’une hausse de l’inflation et donc des perspective d’indexation des loyers, le taux de baisse de la valeur du bien immobilier n’est plus que de 14% (soit un taux très proche du taux initialement trouvé, c’est à dire du taux qui protège l’investisseur).

 

Faut il se précipiter pour investir avant la prochaine hausse des taux d’intérêt ?

Au final, si la hausse des taux d’intérêt s’explique par une résurgence de l’inflation, l’impact sur la valorisation des actifs devrait être très faible. C’est d’ailleurs le raisonnement que nous vous proposions dans cet article « L’inflation au secours des prix de l’immobilier en cas de hausse des taux d’intérêt ?« .

Par contre, si la hausse des taux d’intérêt, c’est à dire du rendement exigé par les investisseurs devait trouver son origine ailleurs que dans une résurgence d’inflation, la baisse de la valeur des actifs pourrait être supérieure au gain obtenu par l’obtention d’un crédit à taux très faible.

Mais, la baisse excessive des taux constatée en 2016, se retrouve t’elle dans la valorisation actuelle des actifs ? Ce n’est pas une certitude pour tous les actifs.

Profiter des taux excessivement bas pour investir dans des actifs qui ne sont pas revalorisés récemment doit être une bonne idée… (cf »Immobilier, c’est le moment d’investir … mais peut être plus pour longtemps !« ).

Profiter des taux immobilier excessivement bas pour investir dans des actifs qui se sont revalorisés récemment n’est assurément pas une bonne idée… Les annonces récentes de hausses fortes des parts de SCPI ou de l’immobilier parisien n’est à ce titre pas une bonne nouvelle.

L’opportunité que nous vous décrivons depuis Juillet 2015 « Et si c’était le moment d’investir dans l’immobilier ? Prix en baisse, taux de crédit immobilier faibles, vendeurs aux abois…« , c’est profiter des taux de crédit immobilier excessivement faibles pour investir dans des actifs dont la valeur est encore dégradée après 8 ans de crise… Au contraire, se précipiter pour investir dans un actif dont la valeur est à un sommet (immobilier parisien, bureaux, SCPI Bureaux, …) ne présente pas beaucoup d’intérêt…

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13 Comments

  1. Christophe says:

    Tres bon article Guillaume
    J’étais justement en train de faire ces brefs calculs il y a 2 jours car je pense la même chose. Bcp de produits Immo partent tres vite en ce moment car tout le monde se jette dessus sans réfléchir et pas ou peu de négociation possible et donc les prix flambent. Jusqu’à quand ????
    Bonne journée

  2. Nicolas says:

    J’avais fait une simulation il y a quelques mois sur l’immobilier en tenant compte du rattrappage du taux d’inflation vers l’objectif européen. Le résultat était qu’on arrivait à un rendement nul au mieux entre 25 et 30 ans et que de toutes façons, le rendement de l’immobilier en général est mauvais. A chaque fois que je me suis penché sur l’immobilier comme instrument d’investissement que ce soit pour considérer l’intérêt des défiscalisations, les résidences avec services, … je n’y ai jamais vu d’intérêt: beaucoup de tracas, d’impôts et manque de liquidité, rendement sur projection sur des périodes de temps trop longues.
    Les seuls à tirer leur épinglle du jeu sont les promoteurs qui font un investissement sur 2/3 ans en profitant du levier possible dans l’immobilier grâce aux prêts.
    Pour moi l’immobilier d’habitation n’a qu’une valeur d’usage et n’a pas de valeur comme investissement.

    • « Pour moi l’immobilier d’habitation n’a qu’une valeur d’usage et n’a pas de valeur comme investissement. »

      J’en apprendrais tous les jours, merci beaucoup pour cette perle.
      Si vous en avez d’autres, merci de bien vouloir faire profiter la communauté!:-)

      Mais en peu de lignes, vous avez déjà fait très fort.

      Désolé, je me moque, en fait vous n’êtes pas un Investisseur Immobilier, voila tout, il n’y a pas de mal, il faut laisser la place aux autres, il y a de tout pour faire un monde, on ne peut pas être bon partout, par exemple moi je ne sais pas épargner, je n’y connais rien dans la Bourse, l’AV ou autres trucs.

      Je n’en suis pas mort pour ça!

      • Nicolas says:

        Je suis la aussi pour apprendre. J’avoue, ne connaissant rien à l’immobilier j’y suis réticent. Maintenant, j’ai essayé de comprendre pourquoi cela déclenchait autant d’engouement. Si vous êtes un investisseur expérimenté, est-ce que vous pouvez m’expliquer l’intérêt? Un exemple chiffré d’investissement?

        • Je ne veux pas me dérober, mais c’est très compliqué de répondre.
          Pour plusieurs raisons
          La principale: en Investissement Immobilier chaque cas est différent, et le nombre de paramètres est important, votre situation patrimoniale, vos revenus, imposition, localisation, type d’activité, si vous avez déjà acheté de l’immobilier, etc, etc

          L’intérêt pour moi, c’est très simple, c’est le seul investissement qu’on peut réaliser sans dépenser un sou.

          Mais il faut être motivé, et ne pas être avare en huile de coude.

  3. Rolland says:

    Bonjour,
    Je pense cependant que l’achat de son habitation principale ( que l’on devrait considérer comme un investissement ) reste intéressant dans le contexte actuel, car le montant des loyers économisés vient en augmenter la rentabilité .

    • oulalalla… que n’avez vous pas écrit !!! Vous allez voir la réaction de notre ami ankou …

      • Merci d’avoir réagi avant moi 🙂

        Il m’étonnerait toujours qu’on puisse encore voir de tels réflexes chez les ménages français. Les allemands eux ont le bon raisonnement.

        Par ailleurs, après avoir joué comme d’habitude sur la forme, voici mes réactions sur le fond:
        1) Il n’est jamais intéressant de se précipiter pour Investir, que ce soit hier, aujourd’hui ou demain et quelle que soit la situation économique du moment
        2) Il est toujours intéressant de tourner sa langue 7 fois dans la bouche pour placer
        3) Comparer 2 Investissements Immobiliers par les TRI est une source d’erreur manifeste pas pour vous, pour le vulgus pecum qui à tous les coups va se faire avoir. Je vous ai déjà donné une explication
        4) Dans votre exemple d’acquisition immobilière (je suppose pour du locatif) vous privilégiez à « rendement égal » la solution qui permet d’attendre, c’est une erreur. Je l’ai déjà expliqué. Mais je peux y revenir pour détailler.
        5) Il faut toujours être en déficit avec sa banque ou son organisme financier favori, et de préférence avec des taux bas

        En résumé, ma position est simple: la situation économique est quasi indépendante (ou n’a pas de relation d’interdépendance forte) du bon moment d’investir dans l’Immobilier.

  4. Patrick D says:

    Aujourd’hui l’état impose aux bailleurs 2 nouveaux diagnostics : électricité et gaz.
    Demain, les logements qui ne seront pas bien isolés vont être déclarés indécents. Cela veut dire que les locataires auront le droit de rester en place sans payer leur loyer tant que les travaux n’auront pas été réalisés (s’ils sont seulement possibles à faire) et que le locataire ait bien voulu laisser les entreprises du bailleur entrer chez lui.
    Nous en sommes à 2,8 millions de logement vides que les bailleurs ont peur de relouer et je pense que les prochaines réglementations vont doubler ce chiffre dans les 3 prochaines années (sauf changements révolutionnaires de la législation).
    Tout cela pour dire qu’investir dans l’immobilier aujoud’hui, c’est jouer à la roulette russe avec 3 balles dans le chargeur. Attendez au moins le prochain président pour prendre une décision : il n’y a qu’un seul candidat qui défend vraiment les intérêts des bailleurs dans son programme. Je ne dirai pas qui, ce n’est pas le sujet de l’article.

  5. Patrick D says:

    J’apporte une précision et un méa culpa : dans le cas de logement indécent, le locataire doit continuer à payer le loyer mais le juge baisse celui-ci tant que l’indécence n’est pas levée.

  6. Soumagne says:

    L.inflation qui apparaît est une inflation importée due à la baisse de l.euro et à l.augmentation des prix de matière première. Donc, effectivement ce n.est pas une inflation due à la surchauffe de l.economie bien loin de la!

    Les salaires seront durablement bas au vu de la foule impressionnante de chômeurs et de la demande intérieure qui subit

    1/le départ de millionnaires français par milliers
    2/le vieillissement de la population
    3/des salaires plus bas

    • Soumagne says:

      La suite : « Entre 2001 et 2016, la France n’a pas créé un seul emploi ­marchand, elle a fabriqué massivement des retraités et des ­chômeurs et, dans une moindre mesure, des employés de la sphère publique », résume François Lenglet.

      Avec cela c.est clair que le PIB /tête à diminue et que la consommation ne va pas être à la fête.

  7. @PatrickD : désolé mais ma naiveté me pousse malgré tout a vous demander à qui vous pensez (en president ami des bailleurs) ? J’entends justement divers avis à ce sujet. Et votre propos général me donne envie d’avoir votre opinion.

    Pour le reste. Dans les derniers articles les avis allaient plutot vers une fuite de l’assurance vie (a raison je pense). La bourse étant une folie a l’heure actuelle, les gens se dirigent naturellement vers l’immo non ?
    Même en investissement cash peut être ? Dans des zones ou la renta est encore correct.

    Merci pour vos avis

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