L’IFI, c’est l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui va remplacer l’ISF dès l’année 2018. Dans les grandes lignes, il s’agit, et pour reprendre avec précision les termes du ministre de l’économie : « L’IFI concernera les patrimoines immobiliers nets de crédit immobilier supérieurs à 1,3 million d’euros. Rien ne change sur le seuil d’entrée, les taux et les abattements, comme celui de 30 % sur la résidence principaleDe même, l’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise du contribuable ne sera pas concerné. Enfin, la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne pourra pas excéder 75 % des revenus. « 

 

 

L’IFI un ISF dans lequel les valeurs mobilières, placements et l’assurance-vie sont exonérés

L’IFI ressemble à un ISF allégé puisque toutes les titres de sociétés (parts sociales ou action), obligations, liquidités et placements bancaires, assurance vie sont exonérés. Seuls sont imposables les patrimoines immobiliers net supérieur à 1.30 millions d’euros. 

Il subsiste cependant quelques questions fondamentales autour du traitement des SCPI et des OPCI. S’agit il de placements immobiliers taxables ou de placements financiers exonérés ? Si la SCPI en directe devait être considérée comme un placement immobilier taxable à l’IFI, quel serait le sort des SCPI détenu dans un contrat d’assurance vie ?

Faudrait il considérer que la partie du contrat d’assurance vie placée en SCPI soit taxable à l’IFI ? Et cela même si le souscripteur n’est pas propriétaire des parts mais simplement d’un droit de créance sur la compagnie d’assurance vie ?

Si la SCPI en directe devait être considérée comme un placement financier exonéré, le même sort ne devrait il pas être réservé au SCI dont l’exploitation est très proche des SCPI ?

Peut on envisager un traitement différent entre SCPI et OPCI ? Si la SCPI est uniquement constituée d’immobilier phyique, l’OPCI est constituée d’au moins 40% d’actifs financiers. N’est ce pas un critère d’exonération ? Mais alors que penser des OPCI de Location meublée dont les actifs financiers peuvent être limités à 15 % ?

L’activité de location meublée qui est une activité commerciale doit elle être exonérée d’IFI ?

 

Bref, nous devrons attendre le projet de loi de finance pour 2018 et probablement même les débats parlementaires pour trouver la réponse à ces questions essentielles. 

 

 

La définition de la société à prépondérance immobilière pourrait (re) devenir au cœur des stratégies.

L’un des sujets qui devrait nous animer dans les premiers mois d’application de l’IFI pourrait être la définition de la société à prépondérance immobilière. La société à prépondérance immobilière est une vieille notion du code général des impôts qui permet de caractériser le caractère immobilier ou mobilier d’une société semi-transparente (c’est à dire imposée à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés).

Pourquoi pas imaginer la société à prépondérance immobilier imposable à l’IFI alors que la société qui ne serait pas à prépondérance immobilier en soit exonérée.

Définition de la société à prépondérance immobilière : Sont considérés comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés, n’ayant pas opté pour l’impôt sur les sociétés, dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.

 

1- Appréciation de la proportion de 50% d’immeubles ou de droits portant sur des immeubles.

Cette proportion des 50% sera remplie lorsque « la valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de la société ou des droits portant sur des immeubles » sera supérieur à 50% de la valeur vénale de la totalité des éléments de l’actif social, y compris les immeubles affectés ou non affectés à l’exploitation.

Il convient de faire le ratio entre :

  • la valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de la société ou des droits portant sur des immeubles. Sont également pris en compte les titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés. Le caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés s’apprécie en appliquant les mêmes dispositions. Dès lors que les titres inscrits à l’actif ne se rapportent pas ou plus à une société à prépondérance immobilière, il y a lieu de ne pas retenir leur valeur pour l’appréciation du caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont cédés ;
  • la valeur vénale de la totalité des éléments de l’actif social, y compris les immeubles affectés ou non affectés à l’exploitation.

 

2- Appréciation de la prépondérance immobilière sur trois exercices.

La proportion des 50% devra être remplie pendant les 3 exercices qui précèdent celui au cours duquel intervient le fait générateur de l’IFI.

Si cette proportion de 50% devait ne pas être respectée au cours d’un seul exercice, la prépondérance immobilière ne sera pas reconnue et les titres de la société conserveront le caractère de bien immobilier (exonéré d’IFI ? ).

 

 

3- Les éléments d’actif à retenir

Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en considération. Cette notion d’affectation doit être interprétée strictement.

Les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation. Ne sont donc pas visés par cette disposition, notamment :

– les immeubles qui, bien que faisant partie de l’actif immobilisé, correspondent essentiellement au placement de capitaux ;

– les immeubles constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchand de biens ;

– les immeubles donnés en location moyennant des redevances calculées d’après le chiffre d’affaires des entreprises locataires ;

– les droits sociaux de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Demain, la prépondérance immobilière sera elle le critère permettant ou non de l’exonération au titre de l’IFI (Impôt Fortune Immobilière) ?

 

A suivre…

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20 Comments

  1. Marc Alamet says:

    A la lecture des annonces de Bruno Le Maire, je crains que cela soit beaucoup plus simple. « l’immobilier affecté à l’exploitation de l’entreprise du contribuable », on peut donc penser que seuls seront exclus de l’IFI les actifs immobiliers directement détenus ou indirectement détenus par une personne physique dans la mesure où ces derniers sont affectés à l exploitation de l’entreprise de cette même personne physique. Pour le reste c est taxable …

    • Le raisonnement de la prépondérance immobilière porte notamment sur les sociétés civiles patrimoniales dont l’actif est composé d’immobilier mais aussi de financier ? Ces sociétés seront elles taxées ou exonérées.

      En ce qui concerne l’immobilier d’exploitation, il est évidemment exonéré et probablement en % de la quote part détenu dans la société d’exploitation.

  2. Marc Alamet says:

    2 solutions … Soit le texte est extrêmement limitatif et se limite à l’immobilier affecté à l exploitation de l’entreprise du contribuable…. Soit le texte laisse la place à d’autres exonérations, par exemple l’immobilier collectif (SCPI et OPCI) et dans ce cas les contentieux seront infinis. Il sera difficile de mettre en place une exonération en fonction du moyen de détention SCPI, SCI, SARL, directe… Ca ne tiendra pas le choc devant les juridictions compétentes. S’il y a des exonérations, elles devront être déterminées en fonction de la nature des actifs, et là aussi c’est compliqué et surtout rapidement très couteux. Mais la réponse est dans les chiffres, le coût annoncé pour la transformation de de l’ISF en IFI correspond à la seule sortie du patrimoine financier de la base taxable, sinon ca va couter beaucoup plus qu’annoncé. Nul doute que les professionnels de l’immobilier doivent faire beaucoup de lobbying à se sujet, mais je crains qu’ils ne pèsent pas grand chose face à la puissance des acteurs financiers qui militent pour cette réforme. L’immobilier va certainement payer cher son excellente performance sur les décennies passées.

  3. Qu’en seras t il des sci à l’IS avec des actifs détenus en direct par des particuliers et non destinés à l’exploitation d’une autre société ?

    • La notion de prépondérance immobilière s’applique uniquement aux sociétés bénéficiant de la semi-transparence fiscale (c’est à dire que ce sont les associés qui doivent payer l’impôt sur le revenu sur le bénéfice dégagé par la société en fonction de leur quote part dans le capital social).

      Une société à IS pourrait le cas échéant être considéré comme un bien mobilier exonéré d’IFI. Mais attention, la détention via société à l’IS pourrait s’avérer onéreuse fiscalement (is + dividende).

      Attendons de voir le projet de loi avant de faire des plans sur la comète 😉

  4. Suite à l’application de la directive européenne AIFM (Alternative Investment Funds Managers) du 22/07/2013, les SCPI sont considérées comme des fonds alternatifs. Ceci a eu pour conséquence d’élargir l’objet social des SCPI (acquisition de parts de SCI, réalisation de constructions en vue de les louer, etc…), d’imposer la désignation d’un dépositaire, de contraindre les sociétés de gestion à recevoir l’agrément SGP (Société de Gestion de Portefeuilles) de l’AMF, etc… A mon avis, la SCPI en directe devrait alors être considérée comme un placement financier exonéré de l’IFI.

  5. Même si ce n’est que pure supputation, je pense que le gouvernement ira au plus simple : conserver purement et simplement les règles actuellement applicables, à savoir sommairement exclusion de l’assiette ISF des immeubles affectés à l’exploitation des sociétés « éligibles » aux biens professionnels (je raccourcis techniquement le propos) et maintien du reste.

    Par contre je pense qu’on retiendrait pour le reste davantage les critères applicables en matière de droits d’enregistrement, à savoir pas de prise en considération de l’affectation ou non des immeubles à l’exploitation de l’entreprise (autre que celle(s) éligible(s) aux biens professionnels le cas échéant), que ceux applicables en matière de plus-values et que vous rappelez à juste titre.

    Ce qui a le mérite de faire passer la situation actuelle pour une révolution, mais c’est bon pour la com’

    •  » je pense que le gouvernement ira au plus simple : conserver purement et simplement les règles actuellement applicables, à savoir sommairement exclusion de l’assiette ISF des immeubles affectés à l’exploitation des sociétés « éligibles » aux biens professionnels (je raccourcis techniquement le propos) et maintien du reste. », oui, nous sommes bien d’accord.

      Ma question était plutôt celle des sociétés patrimoniales qui ne manqueront pas d’apparaître dans la tête des redevables malins. Si les biens meubles sont exonérés, ne serait il pas tentant de créer des sociétés patrimoniales dans lesquelles, il pourrait être logé des immeubles et des placements financiers ou titres ?

      C’est le point sur lequel j’essayais d’apporter une réflexion.

      • Ah, j’ai effectivement été peu clair dans la rédaction de mon 2nd paragraphe 😉

        Pour le reformuler -> vu la psychologie de cette réforme, je pense que le législateur ira au plus court/efficace : si la société est à prépondérance immobilière du point de vue des droits d’enregistrement (lesquels correspondent à la catégorie fiscale la plus en lien avec l’ISF), alors elle sera pleinement taxable à l’IFI.

        Encore une fois ce n’est qu’une supposition de ma part, mais ça a le mérite de la simplicité pour sa mise en oeuvre afin de ne pas repartir dans des usines à gaz consistant à proratiser les valorisations selon le % représenté par les immeubles à l’actif brut/net de la société etc.

  6. Alain LAMBARD says:

    La notion de SPI est utilisée par plusieurs textes du CGI:
    En matière de:
    PV des particuliers (150 UB) cité par Guillaume,
    Droit d’enregistrement (726),
    Sociétés soumises à l’IS (219),
    D’ISF (885 L),
    Prélèvement pour le non résidents (244 bis A),
    Droits de succession (750 ter)
    Taxe de 3 % (990 E)
    D’exonération de PV à LT (151 septies B).
    Mais la définition varie selon ces textes: contenu de l’actif (avec ou sans CBI) date d’appréciation de la composition de l’actif…
    L’IFI nous donnera t-il une nouvelle définition dans le cadre du choc de simplification?

  7. À votre avis, dans le cas d’une location saisonnière, activité récemment consacrée comme commerciale, le patrimoine immobilier est il considéré comme pouvant échapper à l’impot sur la fortune immobilière si le proprietaire est LMP?

  8. Dans votre analyse IFI comment serait pris en compte les biens immobilier privés ( terrains en l occurrence) donnés en bail emphytéotique 25 ans ( sommes de loyers ridicule) à une société SAS de construction vente et location qui construit exploite et paye l IS sur ses résultats?

    • Je ne vois pas pourquoi ce terrain ne serait pas imposable. Néanmoins, une réponse ministérielle LE FUR de 2009 confirme la possibilité de constater une décote « dont l’importance sera fonction des contraintes propres au bail, telles que la durée qui reste à courir (dégressivité de la décote), le montant des loyers ou l’existence de constructions mises à la charge du preneur et qui seront la propriété du bailleur à l’issue du bail. »

      Extrait de la réponse ministérielle LE FUR : Conformément aux dispositions des articles 761 et 885 S du CGI, les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l’année d’imposition. La valeur vénale des immeubles, dont le propriétaire a l’usage, est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. Lorsque les biens dont il est propriétaire sont donnés en location, il est admis que la valeur vénale reflète cet état par l’application d’une décote, dont le montant varie notamment en fonction de la nature juridique et de la durée du bail restant à courir. Ainsi, s’agissant des biens loués dans le cadre d’un bail emphytéotique, il est admis que le redevable puisse procéder à une décote dont l’importance sera fonction des contraintes propres au bail, telles que la durée qui reste à courir (dégressivité de la décote), le montant des loyers ou l’existence de constructions mises à la charge du preneur et qui seront la propriété du bailleur à l’issue du bail.

  9. donc à quelle valeur déclarer des terrains ( 4) loués 2000€ chacun par an ( baux emphytéotiques) jusqu’en 2040 à une société qui a bâti dessus et exploite les locations jusqu’au terme

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