C’est une statistique qui vient d’être publiée par l’INSEE et qui devrait fortement intéresser les investisseurs immobiliers à la recherche des prochaines évolutions migratoires pour investir dans les zones les plus propices.

L’analyse de l’INSEE relève plusieurs points fondamentaux :

  • De 2009 à 2014, la population a augmenté de 0,5 % par an en moyenne.
  • De 2009 à 2014, la population de nombreuses grandes communes, y compris Paris, a augmenté moins vite que la moyenne nationale. La population des cent communes les plus peuplées en 2014 n’a crû que de 0,3 % par an ; 
  • La population baisse à Paris (-0.1%) entre 2009 et 2014 ;
  • De 2009 à 2014, Les plus petites communes bénéficient majoritairement d’une croissance démographique supérieure à la tendance nationale. Sur cette période, les cent premières communes contribuent pour 13 % à la croissance démographique nationale (216 000 habitants supplémentaires) alors que celles classées entre le 1 000e et le 10 000e rang y contribuent pour 48 % (+ 768 000 habitants).

 

evolution-population

 

 

Les commentateurs parisiano – parisiens expliquent cette baisse de la population parisienne par la puissance d’AirBnb qui retire des logements du marché et augmente la tension locative. Et si la mutation était plus profonde ? Les modes de vie n’évolueraient ils pas ? Cette génération Y qui ne cesse de prioriser la qualité de vie et serait elle pas à la recherche d’une cadre de vie plus agréable non Parisienne ? Les emplois dématérialisés et numériques sont ils nécessairement en Ile de France ? A l’heure ou le numérique modifie les habitudes et les échanges entre les hommes, le lieux de résidence et de travail ne perdent ils pas leur importance ?

Le marché de l’immobilier ne doit il pas s’adapter à cette mutation sociétale puissante ? (et nous retrouvons notre martingale sur le manque de logement en France et l’importance des logements vacants « L’incroyable explosion du nombre des logements vacants depuis 2006…. » et « 57% des logements vacants sont en Zone PINEL : Remobiliser les logements vacants par un service aux propriétaires« ).

 

Pour 40 de ces 55 grandes communes, l’évolution de la population a été plus modérée entre 2009 et 2014 que durant la période 1990–2009

La population augmente moins vite que la moyenne dans 55 des cent plus grandes communes. Pour 40 de ces 55 grandes communes, l’évolution de la population a été plus modérée entre 2009 et 2014 que durant la période 1990–2009.

 

evolution-population-par-ville

Le dynamisme de l’évolution démographique profite aux régions de l’ouest et du sud de la France (Qualité de vie ?).

 

Le poids des grandes villes baisse inexorablement depuis 1962.

Alors que nous avions tous en tête que l’urbanisation était inévitable, ces statistiques de l’INSEE démontre que le poids des grandes villes baisse depuis 1962.

En 2014, les cent communes les plus peuplées abritent chacune plus de 55 817 habitants et regroupent 21.5% des habitants de France (contre 27.2% en 1962). Cette diminution s’explique à part égale par la baisse de la prépondérance de Paris et par celle des 49 communes suivantes les plus peuplées. La population parisienne a, en effet, fortement baissé entre 1962 et 1990, passant de 2,8 millions d’habitants à moins de 2,2 millions, puis s’est stabilisée ensuite. Alors qu’en 1962, Paris abritait 5,9 % de la population vivant en France, elle ne pèse plus que 3,4 % en 2014.

La part de la population résidant dans les 49 communes qui suivent Paris est de son côté passée de 15,7 % en 1962 à 13,0 % en 2014.

La baisse de la part de la population des plus grandes communes s’est surtout réalisée au profit des communes de taille intermédiaire, situées entre le 500e et le 5 000e rang. Ces communes, qui regroupent de 2 100 à 18 500 habitants en 2014 contre 1 300 à 11 500 en 1962, bénéficient depuis cinquante ans de la forte croissance démographique de la périphérie des grands centres urbains.

Depuis 1962, dans toutes les régions comme au niveau national, la part de la population habitant dans les 1 % des communes les plus peuplées est en baisse. Le recul est particulièrement marqué en Île-de-France, en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Guyane. En 2014, les populations parisienne et marseillaise ne représentent plus que 18 % et 17 % de celles de leur région respective contre 33 % et 28 % en 1962.

 

evolution-population-par-taille-ville

 

 

Ces mutations doivent être rapprochées des flux migratoires projetés jusqu’en 2040.

Au delà de cette mutation d’une désaffection des très grandes villes au profit des villes d’importance moindre, il convient de se référer aux évolutions migratoires projetées dans les prochaines années.

Deux graphiques vous permettront de comprendre les évolutions à venir : L’évolution des populations régionales entre 1990 et 2007 et surtout les projections à venir jusqu’en 2040.

 

taux-de-croissance-des-regions-entre-1990-et-2007

 

projection-population-2040

 

A suivre…

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23 Comments

  1. Bonjour,
    Ces données macroéconomiques ne reflètent pas forcément la réalité, ou une réalité déformée au niveau national, alors que la population doit être appréhendée localement.
    1 seul exemple :
    agglomération parisienne en 1960 : 7 millions d’habitants
    agglomération parisienne en 2010 : 10,5 millions d’habitants
    (la population de l’aire urbaine étant quant à elle de 12,5 millions en 2010)
    On ne peut pas dire que ça ait franchement baissé ! contrairement à ce que vous laissez entendre par votre titre « le poids des grandes villes baisse inexorablement depuis 1962 ».
    Pour une vision plus réaliste je vous propose cet article des Echos :
    http://www.lesechos.fr/07/01/2016/lesechos.fr/021603344471_la-moitie-des-francais-met-moins-de-4-minutes-pour-acceder-aux-services-du-quotidien.htm
    Il évoque notamment la fameuse « diagonale du vide » qui part des Ardennes et va jusqu’au Landes.
    Bonne journée,

    Alexandre Chevallier
    Immobilier responsable

    • Voici la réponse de l’INSEE extrait de l’article « La population parisienne a, en effet, fortement baissé entre 1962 et 1990, passant de 2,8 millions d’habitants à moins de 2,2 millions, puis s’est stabilisée ensuite. Alors qu’en 1962, Paris abritait 5,9 % de la population vivant en France, elle ne pèse plus que 3,4 % en 2014. »

      La part de la population résidant dans les 49 communes qui suivent Paris est de son côté passée de 15,7 % en 1962 à 13,0 % en 2014.

      Donc oui, la population des grandes villes augmente, mais cette augmentation est plus faible que dans les petites communes.
      De surcroît, les seules les grandes villes du sud et de l’ouest voient leur population augmenter plus vite que la moyenne nationale.

    • « Extrait d’une récente analyse de l’INSEE : « Entre 1990 et 2007, la croissance démographique avait été parmi les plus faibles en Auvergne et en Limousin. Durant la dernière décennie, ces régions sont redevenues, comme la plupart des espaces ruraux, largement attractives. En revanche, en Île-de-France, en Alsace et en Franche-Comté, la croissance démographique devrait fléchir, un phénomène amorcé en Île-de-France depuis les années 1980. » source https://www.insee.fr/fr/statistiques/1280900#titre-bloc-7

    • Voici quelques données complémentaires intéressantes.

      – Evolution des zones d’emploi entre 1998 et 2010.

      Evolution nombre emploi France entre 1998 et 2010

    • Evolution démographique entre 1975 et 2012 par commune qui exprime bien cette idée de périurbanisation mais aussi du déplacement au profit de l’ouest et du sud

      evolution population entre 1975 et 2012 source DATAR

    • Et enfin, une carte qui présente le flux migratoire entre 1997 et 2007

      solde migratoire en France

  2. Cette baisse ressortait déjà du précédent dossier de l’INSEE, avec la mise en avant de l’héliotropisme, qui se mue dorénavant en « servicedeproxtropisme »

    C’est le temps de déplacement et la proximité des services qui va désormais être le juge de paix du choix de l’habitat, entre la contradiction de transports en communs parisiens saturés et pourris et l’augmentation annoncée du prix de l’essence pour les habitants des campagnes vivant à deux métiers.

    La solution passera par le télétravail augmenté, la dématérialisation des activités avec le paradoxe du locavore/locataf enraciné et le développement de l’énergie libre et du maillage des petites communes périphériques.

    Les combinaisons peuvent être riches, nous avons les moyens (au moins intellectuels) de le faire.

    On va être étonné d’ici peu……. consentant ou contraint

  3. La région parisienne attire indéniablement.

    Mais ne retient pas……. pour des raisons financières, écologiques, familiales, de budget contraint.

    D’où ce dégonflement…

  4. Ah oui, la nouvelle légende urbaine du sieur Brossat, jeune apparatchik communiste et(donc) dogmatique

    « AirBnB vide Paris de ses habitants légitimes ».

    lol et relol

    Si la start up est bien la cause de désagréments important en copro, si elle rompt l’égalité des demandes techniques de sécurité et autres charges par apport aux hôteliers, c’est surtout les lois ridicules qui chassent le locataire ou le primo accédant de Lutèce.

    D’ailleurs la récente retape de Multiloc (ex Solibail ex ex ex ????) pour inciter les bailleurs à louer à prix modérés avec avantages fiscaux (demandez vous à qui ?) aux frais de la princesse- contribuable laisse rêveur… surtout quand on connait les errements de ces associations intermédiaires qui mettent parfois la clef sous la porte avec un logement occupé sans garde-fou

    mais cela, on le sait depuis longtemps, pas besoin d’un énième rapport pour caler le bureau du ministre.

  5. Bonjour à tous,

    Analyse intéressante mais je me pose une question.

    Est-il judicieux de comparer nos grandes villes intra muros de 1962 à nos grandes villes intra muros actuelles?
    Ne faudrait-il pas plutôt parler aujourd’hui de Paris Grande Couronne, Toulouse et sa périphérie, Bordeaux et sa périphérie etc…?

    Forcément il y a moins de population dans la ville elle même, mais je ne suis pas certain que ce soit au profit de « petites communes » mais plutôt au profit de la périphérie des grandes villes. L’attraction est donc toujours bien dû aux grandes villes et le milieu urbain me semble donc encore attractif.

    • Oui, vous avez raison. Passage de l’article « Ces communes, qui regroupent de 2 100 à 18 500 habitants en 2014 contre 1 300 à 11 500 en 1962, bénéficient depuis cinquante ans de la forte croissance démographique de la périphérie des grands centres urbains. »

      Pour autant, cette tendance à la croissance des populations dans les agglomérations devrait être une réalité dans les régions au dynamisme démographique le plus fort. C’est la raison pour laquelle j’ai ajouté les projections de population d’ici à 2040.

      • [Les commentateurs parisiano – parisiens expliquent cette baisse de la population parisienne par la puissance d’AirBnb qui retire des logements du marché et augmente la tension locative. Et si la mutation était plus profonde ? Les modes de vie n’évolueraient ils pas ? Cette génération Y qui ne cesse de prioriser la qualité de vie et serait elle pas à la recherche d’une cadre de vie plus agréable non Parisienne ? Les emplois dématérialisés et numériques sont ils nécessairement en Ile de France ? A l’heure ou le numérique modifie les habitudes et les échanges entre les hommes, le lieux de résidence et de travail ne perdent ils pas leur importance ?

        Le marché de l’immobilier ne doit il pas s’adapter à cette mutation sociétale puissante ? »

        Et si c’était tout simplement le marché (de l’immobilier) qui s’adaptait à la situation (dépendante, entre autres, du mode de vie des Français)…. sachant que comme en économie, Monsieur Le Marché fait toujours mieux que les politiques (régulation, taxes, contrôles, …..) et a toujours raison !!!
        Cordialement

  6. Bonjour… Et bonne année Guillaume.
    Une cause de la hausse des populations dans l’Ouest et le Sud est aussi à mettre sur le compte de la migration des seniors!
    Globalement, les côtes françaises, depuis le Calvados, tout l’arc Atlantique et la Méditerranée, sauf Marseille et Nice, sont les régions qui progressent le plus en nombre de retraités. Le Nord, l’Est, IDF, Auvergne/Lyon en perdent le plus.
    J’ai une carte, ce qui aurait été plus simple, mais je ne peux pas la publier.
    ça collerait assez bien à la carte n° 2 de ton article en enlevant Rhône/Alpes.
    Les seniors préfèrent aller faire trempette au soleil plutôt que de se payer bruit, pollution et grisaille.

  7. investisseurlambda says:

    Avec plus de 30% de la population en France métropolitaine au-dessus de 60 ans en 2035, ce papy-boom influencera fortement les tendances démographiques. Dans ce cadre, ce n’est pas forcément les opportunités d’emploi, mais plutôt des facteurs de confort de vie et de proximité des services (de santé notamment) qui aura le plus grand impact. La décentralisation de l’habitat du fait du télétravail aura certes un impact également, mais bien moindre que celui du vieillissement de la population.

    • Je rajouterais, les études tiennent-elles compte des nombreux « travailleurs », chaque année plus nombreux du fait de l’amélioration des temps et coûts de transport (TGV(s) notamment), qui vivent à Paris la semaine (voire petite semaine de 3 ou 4 jrs) et le reste du temps en province (week-end prolongés, congés, Rtt, ponts,…). Avant la cessation en 2013, de mon activité, ces cas se multipliaient. Où sont comptabilisées ces personnes ? Voilà un biais qui, à mon avis, n’ai pas pris en compte!

      Cordialement

  8. Les grandes villes qui se vident entre 1962 et maintenant ne sont elles pas également liées à l’évolution des mœurs ? En 1962 on ne divorçait pas comme on le fait maintenant. Et dans ces villes (Paris, hypercentre des grandes métropoles), il n’y a pas de possibilité d’extension des logements pour tenir compte des familles recomposées qui n’ont d’autre choix que d’aller en banlieue.

  9. Ajoutons de l’eau à ce moulin: de nombreux cadres préfèrent aujourd’hui la qualité de vie en Provence (ou en province), quitte à prendre le TGV ou l’avion pour aller travailler dans les très grandes villes où l’emploi est mieux rémunéré. Il n’y a qu’à voir les trains ou avions surchargés au départ de Marseille en direction de Paris les lundi matin de bonne heure.

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