Il est de plus en plus courant pour les investisseurs de n’investir que dans la nue propriété d’un bien immobilier (avec par exemple des prestataires comme PERL) alors que l’usufruit bénéficie à un bailleur social (cf »Simulateur d’investissement immobilier locatif en nue propriété. Quelle rentabilité globale espérer ?« ) ou encore dans la nue propriété de part de SCPI (cf »SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« ).

Dans les deux situations, les motivations de l’investisseur sont comparables : Acheter la nue propriété d’un bien immobilier locatif ou de parts de SCPI, c’est acheter aujourd’hui le droit de percevoir des revenus fonciers demain (après l’extinction de l’usufruit temporaire par l’arrivée de son terme fixé dans la convention de démembrement). Cette jouissance différé autorisera une revalorisation automatique du patrimoine de l’épargnant investisseur par la simple extinction progressive de la valeur de l’usufruit.

Cette revalorisation non imposable (ni à l’impôt sur le revenu, ni à l’impôt sur les plus values immobilières), et l’exclusion de l’ISF de la valeur de la nue propriété pendant toute la durée du démembrement finiront de convaincre l’investisseur sur l’opportunité patrimoniale d’un tel montage.

 

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Quid du décès de l’investisseur en nue propriété pendant le démembrement de propriété ?

Attachons nous à comprendre les conséquences du décès du nu propriétaire pendant la période d’investissement en démembrement de propriété. Alors que le démembrement de propriété est temporaire et fixé dès l’origine pour une période pouvant aller de 5 ans à 10 ans pour les SCPI et même 17 ans pour l’immobilier locatif avec PERL, cette hypothèse du décès en cours de démembrement n’est pas situation rare (et le sera de moins en moins).

Pour nous aider à comprendre, nous suivrons l’exemple suivant :

Monsieur et Madame XX sont mariés sous le régime de la séparation. Monsieur et Madame ont 35 ans. Ils ont ensemble un enfant.

Monsieur souscrit 100 000€ de parts de SCPI en nue propriété sur 10 ans. Compte tenu de la clef de répartition et de la valeur de l’usufruit économique (cf « SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?« ), cet investissement de 100 000€ en nue propriété permettra à Monsieur XX de devenir propriétaire d’environ 150 000€ de parts de SCPI (affecté de l’évolution des prix pendant 10 ans).

 

1- Quelle est la valeur de l’investissement en nue propriété lorsqu’il est intégré dans l’actif de succession pour le calcul des droits de succession ?

Dans l’hypothèse du décès du nu propriétaire investisseur pendant la période de démembrement de propriété, cet investissement se retrouvera dans l’actif de succession et sera transmis à ses héritiers en fonction de leurs droits héréditaires.

La nue propriété de parts de SCPI  ou d’immobilier locatif devra donc être valorisée en fonction de la durée résiduelle du démembrement de propriété. Par exemple, en cas de décès 5 ans après le début d’un démembrement de propriété initial sur une durée de 10 ans, la durée résiduelle sera de 5 ans et la valeur de la nue propriété devra tenir compte de cette durée.

Pour déterminer la valeur de la nue propriété au moment du décès du nu propriétaire, le notaire chargé de la succession n’a pas d’autre choix que d’utiliser le barème fiscal proposé par l’administration fiscale dans l’article 669 du CGI, c’est à dire 23% par tranche de 10 ans en ce qui concerne l’usufruit temporaire. 

Ainsi, dès lors que la durée restante de l’usufruit est comprise entre 5 ans et 10 ans, la valeur fiscale de l’usufruit sera de 23% de la valeur des parts de SCPI ou de l’immeuble locatif. La valeur de la nue propriété sera alors de 77%, et cela indépendamment du prix initial payé par l’investisseur. Contrairement à la valorisation effectuée lors de l’achat, il ne sera plus possible d’utiliser la valorisation économique de l’usufruit s’agissant de déterminer le montant des droits de succession.

PS : Rien n’empêche cependant l’utilisation de ce barème fiscal pour la déclaration civile de succession et la détermination des parts civiles de chacun des héritiers.

 

Dans notre exemple, dans l’hypothèse du décès de Monsieur XX 2 ans après l’investissement, la durée résiduelle du démembrement de propriété est de 8 ans et la valeur fiscale de la nue propriété servant de base au calcul des droits de succession est de 115500€ (150 000€ * 0.77% = 115 500€) alors même que Monsieur XX a déboursé que 100 000€ pour cet investissement deux ans auparavant.

 

 

2- Quid de la dévolution successorale en présence d’un conjoint, héritier en usufruit ? Devient il usufruitier de la nue propriété ?

Ensuite, lorsque la dévolution successorale fait apparaître un démembrement de propriété entre un conjoint et des enfants par exemple, s’interroger sur le sort de cet investissement en démembrement de propriété est intéressant.

Si le conjoint est héritier pour l’usufruit de la succession, cela signifie t’il qu’il deviendra à son tour l’usufruitier des parts de SCPI ou de l’immobilier locatif au terme du démembrement initial ? La réponse est OUI et cela s’appelle l’usufruit successif.

Au terme de la première période de démembrement de propriété (période initiale fixée entre 5 ans et 17 ans selon les situations), le démembrement de propriété se poursuit sur la tête du conjoint devenu usufruitier et des enfants nus propriétaires.

 

Cet usufruit successif n’est pas sans poser quelques difficultés, notamment pour les enfants. Souvenez vous que les enfants, héritiers en nue propriété ont payé des droits de succession sur une valeur de la nue propriété déterminée en fonction de la durée résiduelle du démembrement initial. De manière assez logique, il s’agit de déduire la durée pendant laquelle le nu propriétaire n’aura pas la jouissance de l’actif de la valeur retenue pour le calcul des droits de succession.

Pour autant, l’usufruit successif (qui ne sera une réalité et qui modifiera donc la valeur de la nue propriété qu’en cas de survie de l’usufruitier au terme du démembrement initial) modifie fortement la donne et donc la valeur véritable de la nue propriété et le montant des droits de succession payés par les enfants nus propriétaires.

 

Reprenons mon exemple caricaturale. Pour rappel, les enfants devenus nus propriétaires ont payés des droits de succession sur une assiette (une valeur) de 115 500€ afin de tenir compte d’une durée résiduelle de 8 ans. Pour autant, l’usufruit successif qui sera dévolue à Madame XX modifiera profondément la jouissance effective des parts de SCPI pour les enfants.

Madame XX devenant usufruitière de la nue propriété, elle disposera de l’usufruit des parts de SCPI au terme de l’usufruit initial (c’est à dire dans 8 ans, si elle survit). C’est alors que les enfants qui ont payés des droits de succession sur un actif dont la valeur est déterminée en fonction d’un démembrement résiduel de 8 ans se retrouvent avec un démembrement résiduel de plus de 50 ans (table de mortalité de l’usufruit temporaire devenu viager sur la tête du conjoint).

Les enfants nus propriétaires n’auraient ils pas été lésés en payant des droits de succession sur un actif valorisé 115 500€ alors même que la valeur fiscale qui tient compte de l’espérance de vie du conjoint usufruitier est de 45 000€ (30% * 150 000€ = 45 000€).

 

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de :
21 ans révolus

90 %

10 %

31 ans révolus

80 %

20 %

41 ans révolus

70 %

30 %

51 ans révolus

60 %

40 %

61 ans révolus

50 %

50 %

71 ans révolus

40 %

60 %

81 ans révolus

30 %

70 %

91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

 

Rassurez vous, le code général des impôts étant particulièrement bien rédigé, il sera possible, pour les enfants nus propriétaires, au terme du démembrement initial, de demander le remboursement des droits de succession payés en trop. Cette demande de restitution ne pourra être effectuée qu’au terme du démembrement initial, car c’est seulement à ce moment que l’usufruit successif s’appliquera ou pas du fait de la survie ou non du conjoint usufruitier de la nue propriété.

S’agissant de l’évaluation des biens, de la détermination de l’âge de l’usufruitier et de l’application des tarifs, il convient de se placer à la date du décès pour le calcul des droits dus (c’est à dire à la date du décès de l’investisseur en nue propriété, fait générateur de l’impôt).

 

 

 

PS : Les professionnels de la gestion de patrimoine pourront suivre une formation sur le thème de la transmission de la nue propriété à l’occasion de PATRIMONIA. Formation animée par Catherine ORLHAC et PERL. Je vous engage vivement à y assister !

PS : Merci à Catherine ORLHAC qui m’a confortée dans le raisonnement sur de nombreux points de cet article.

 

 

 

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13 Comments

  1. Félicitation pour votre rappel de l’usufruit successif, que j’ai vu souvent ignoré par les notaires.

  2. Merci Guillaume pour cet article.
    J’avais exactement la même analyse de cette problématique sauf que je suis complètement passé à coté de la possibilité de demande de restitution au terme du démembrement initial.
    Quel article du CGI prévoit cette correction de base de calcul?

    toujours un plaisir de parfaire ses connaissances 😉

    • C’est l’article Article 1965 B du CGI :

      « Dans le cas d’usufruits successifs, l’usufruit éventuel venant à s’ouvrir, le nu-propriétaire a droit à la restitution d’une somme égale à ce qu’il aurait payé en moins si le droit acquitté par lui avait été calculé d’après l’âge de l’usufruitier éventuel. »

      La doctrine fiscale de préciser que lorsque le second usufruitier est plus âgé que le premier, il n’y a pas lieu de réclamer un supplément de droit au nu-propriétaire.

      Pour obtenir la restitution, le nu-propriétaire doit présenter une demande à partir de la date du décès du précédent usufruitier et jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivante. Les demandes en restitution doivent être présentées dans les formes prévues pour les réclamations ordinaires.

      source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6668-PGP.html

  3. Désolé Guillaume mais je ne comprends pas cet article.
    Supposons le cas du père usufruitier, la mère co-usufruitier en cas de décès du père, les 2 enfants nu-propriétaires.
    Le tout par donation.
    Le jour où le père décède, la mère récupère l’usufruit.
    Le jour où la mère décède, les enfants sont propriétaires de fait car l’usufruit s’éteint.
    Pourquoi les enfants devraient payer des droits de succession au décès du père ou de la mère ?

    • Ce n’est pas tout à fait cela. Regardons un exemple caricatural.

      Monsieur, 85 ans et Madame, 45 ans. On ensemble un enfant de 15 ans.

      Monsieur possède un bien immobilier d’une valeur de 100 000€.

      Monsieur réalise une donation avec réserve d’usufruit, réversible sur la tête de son épouse, de cet immeuble.

      Compte tenu de l’âge de l’usufruitier (Monsieur), la donation de la nue propriété est réalisée pour 80% du prix, soit 80 000€. Nous sommes bien d’accord que l’enfant va payer des droits de donation sur une base 80 000€.

      Trois ans plus tard, Monsieur décède, l’usufruit successif prévu dans l’acte de donation permet à Madame de devenir usufruitière.

      L’enfant à payé des droits de donation sur une assiette de 80 000€ compte tenu de l’espérance de vie de Monsieur, or l’usufruit successif modifie en profondeur la donne, puisque l’espérance de vie de Madame n’est plus le même !

      Il convient alors de recalculer les droits de succession qui devraient être payés par l’enfant… compte tenu de l’âge de Madame.

      C’est alors que l’on constate un trop payé ! L’enfant devra donc se voir rembourser une partie des droits de donation payés au moment de la donation.

      Est ce plus clair ?

      • Ok j’ai bien compris. Effectivement, le problème peut se poser mais enfin : la plupart des couples ont presque le même age.

        Et puis que se passerai t’il dans ce cas précis :

        Le père de 50 ans a une femme de 20 ans, le veinard, fait une donation a son fils qui vient de naitre en gardant l’usufruit reportable sur sa femme.
        Le père décède a 80 ans et sa femme récupère l’usufruit à l’age de … 50 ans.
        Du coup, le fils ne peut rien récupérer du tout ?
        De plus, le fils a payé des frais de donations ou de succession ?

        • Effectivement ce qui fiche le bintz dans tout ça, c’est l’usufruit reporté sur le dernier vivant l’épouse ou l’époux.

          Et s’il n’y a pas de donation au dernier des vivants, que se passe-t-il?

          Et s’il n’y a plus d’époux vivant lors de l’opération?

  4. Le PERL est effectivement une bonne solution, ou je devrais dire « était », car avec la suppression de l’ISF il va perdre de son intérêt, non?

    • Depuis quand faites vous attention à la carotte fiscale pour investir ? 😉

      • 🙁

        Depuis toujours vu sous cet angle.

        Vous me taquinez, et vous avez raison.
        Pour nos lecteurs, afin d’être précis, il faut faire une différence (je sais ça m’arrange) entre une carotte fiscale comme le dit si bien Guillaume (par exemple la déduction des travaux des revenus fonciers ou la diminution de l’assiette ISF ou la déduction de la taxe foncière) et une subvention qui ne sert qu’à la spéculation foncière et enrichir les intermédiaires, par exemple tous ces dispositifs Robien Duflot et autres allocations APL par exemple.

        Pour revenir au sujet, je serais bien curieux de savoir qui continuera à utiliser le PERL lorsque l’ISF sera supprimé.

        • Je ne comprends pas l’investissement PERL meme aujourd’hui : leurs prix sont environs 30 % plus cher que les prix du marché .! Quel intérêt dans ces conditions ?

  5. Bonjour

    Est-ce que le démembrement est toujours limité à 10 ans (17 au cas particulier) ?

    Un autre exemple permettra de valider ou pas le schéma proposé.

    Suite à 1er décès, le conjoint survivant presque 80 ans, choisit sa part, 100% en usufruit.

    Il se retrouve avec un patrimoine de 390.000€

    Les 3 enfants NP laissent tout.

    Ce conjoint fidèle lecteur de ce blog (avec option loupe grossissante ;-)) sait donc qu’à son décès il y aura un abattement de 100.000€ par enfant.

    La succession présentera donc 90.000€. A 20% = 18.000€ de droit à payer…

    Il réfléchit et décide prestement de faire 3 donations Sarkozy de 30.000 puisqu’il n’a pas encore ses 80 balais.

    Souhaitant toutefois mettre du beurre dans les épinards, il choisit de faire cette donation avec réserve d’usufruit car sa pension de réversion est faible.

    Il a dans l’idée que chaque couple enfant/usufruitier place les 30.000 sur une SCPI pour qu’il touche des revenus jusqu’à son décès.

    Mais est-ce limité à 10 ans ? que se passe-t-il s’il vit jusqu’à 95 ans ?

    Un contrat de capi (avec possibilité d’investir en démembrement de propriété + SCPI) permet-il de contourner ces limites/contraintes ?

    Merciiiiiiii

  6. Bonjour ,

    « Il est de plus en plus courant pour les investisseurs de n’investir que dans la nue propriété d’un bien immobilier (avec par exemple des prestataires comme PERL) »

    En regardant les chiffres , j’ai constaté que les prix des logements des prestataires dont vous parlez semblait environs 30% plus élevés que d’autres programmes neuf en Pleine Propriété , sachant que le neuf est déjà au grand minimum 20% plus cher que l’ancien ! Dans ce cas quel intérêt pour l’investisseur qui devra revendre un jour son bien au prix du marché soit en perte de minimum 35% !!!

    Je ne comprends pas du tout ce type d’investissement , il y-a-t-il qq chose qui m’aurait échappé ?

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