Dans un marché immobilier en pleine mutation, tant structurelle que conjoncturelle, l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux déductibles des revenus fonciers est très certainement l’une des meilleures idées d’investissement.

Le principe est particulièrement simple : Il s’agit d’investir dans un immeuble ancien dans lequel vous réaliserez les travaux nécessaires à sa remise en état afin de lui conférer les qualités nouvelles exigées par une demande locatives toujours plus exigeantes (consommation énergétique, organisation des pièces, … – (cf »Quel est le logement idéal ? Nombre de chambres, superficie du salon, exposition, bureau, …).

 

Fiscalement, le mécanisme fiscal du « déficit foncier » permettra :

  • De déduire les dépenses de travaux  des revenus fonciers perçus par l’investisseur.
  • Lorsque l’intégralité des revenus fonciers seront « consommés » par les charges déductibles, le déficit foncier est imputable sur les autres revenus catégoriels dans la limite de 10700€.

Patrimonialement, investir dans un immeuble ancien et y engager des travaux de réparation, rénovation et entretien permettra une mise aux normes d’habitabilité et surtout une mise aux normes énergétiques, limitant les risques d’obsolescence énergétique des bâtiments (Cf article « Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir. » ou « Comment placer ou investir en 2017 ? – Le risque d’investir par défaut et non par conviction !« ).

 

 

Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

C’est le code général des impôts et plus précisément l’article 31 du code général des impôts qui définit « strictement » la nature des charges déductibles du revenu foncier :

Sont donc admis en déduction des revenus fonciers, pour la détermination du revenu foncier imposable :

  • Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
  • Les primes d’assurance (assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire) ;
  • Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
  • Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater (réduction d’impôt pour travaux lié à la consommation énergétique des bâtiments) ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;
  • Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales. Il s’agit principalement de la taxe foncière.
  • Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
  • Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 

Toutes les autres charges ne sont pas déductibles du revenu foncier. Cette liste est exhaustive. Par exemple, les frais de notaires et autres frais d’acquisition payés aux agences immobilières ne peuvent pas être admis en déduction.

Les frais de construction,reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles, et une réponse ministérielle LENOIR (13ème législature – QE 56076), précise que :

Lorsque certaines opérations de rénovation ou de réhabilitation comportent la réalisation simultanée de travaux de réparation ou d’amélioration et de travaux de reconstruction ou d’agrandissement, la déductibilité de chacune des catégories de dépenses dépend de leur caractère dissociable ou indissociable. Ainsi, lorsque sur un même immeuble sont simultanément entrepris des travaux qui ont le caractère de reconstruction ou d’agrandissement et des travaux qui ont pour objet d’entretenir, réparer ou améliorer le reste de l’immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu’elles puissent être dissociées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d’agrandissement (Conseil d’État, décision du 27 mars 1981, n° 23499 ; réponse à M. Michel Raison, député, Journal officiel de l’Assemblée nationale du 16 août 2005, page 7850, n° 65447).

En revanche, les travaux d’amélioration n’ouvrent pas droit à déduction lorsqu’ils sont effectués non en vue d’améliorer des locaux existants mais à l’occasion de travaux de construction, reconstruction et agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés (Conseil d’État, décisions du 18 novembre 1987 n° 66974, du 7 décembre 1987 n° 70406 et du 10 juillet 1996 n° 137789).

 

 

 Comment imputer les déficits fonciers ?

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, est imputable, dans la limite de 10 700€ et sous certaines conditions, sur le revenu global.

La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts des emprunts sont uniquement reportables sur les revenus fonciers du contribuable au cours des dix années suivantes.

Ainsi, le déficit constaté « individuellement » sur un immeuble est imputé sur le revenu foncier des autres immeubles (le cas échéant). Cette opération permet de déterminer le revenu ou le déficit foncier global.

Ensuite, en cas de déficit foncier global, le déficit constaté est décomposé entre, d’une part :

  • Le déficit créé par les intérêts de l’emprunt
  • et le déficit créé par les autres charges normalement déductibles.

La partie crée par les intérêts d’emprunt ne pourra être imputée que sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

la partie du déficit créée par les autres charges déductibles pourra être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700€.  La partie excédent 10 700€ pourra être imputée sur les autres revenus fonciers pendant 10 ans.

 

Attention : Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. En cas de non respect de cette condition, la déductibilité antérieure des déficits est remise en cause.

 

 

 Simulateur investissement immobilier et déficit foncier.

Parce que les calculs sont souvent bien plus parlant que de long discours, nous mettons à votre disposition ce simulateur qui devrait vous permettre de comprendre et de calculer l’imputation des déficits sur votre revenu global.

 

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56 Comments

  1. Je ne savais pas que les intérêts des emprunts ne sont déductibles que pendant 10 ans. Que se passe t’il pour les emprunts d’une durée supérieure ?

    • je pense que vous parlez du deficit .il est en report uniquement sur 10 ans a part si je me trompe.

      • calculette says:

        Vous avez raison Osly, la réserve de déficit est utilisable pendant 10 ans. Pour répondre à Patrick, vous pouvez déduire (à hauteur de vos loyers encaissés) les intérêts d’emprunt sur la totalité de la durée du prêt. Quand le résultat de votre 2044 deviendra positif, la réserve de déficit servira à ramener le revenu foncier à 0 et permettra de ne pas être fiscalisé sur le revenu foncier…;

  2. « assurance Propriétaire Non Occupant, obligatoire pour le propriétaire »

    Non! 🙂 la PNO est conseillée mais non obligatoire.

    Hors ce commentaire, bien entendu je suis complètement d’accord avec ce texte. Oui, stratégie pleine de bon sens, raison pour laquelle c’est la mienne depuis des lustres ……

    Je suis aussi d’accord, aurais-je été écouté? avec votre terminologie.
    Oui, acheter un immeuble avec cet objectif est bien un investissement et non un placement, vous voyez la nuance!

    Et ne parlez pas de défiscalisation, le principe proposé ci-dessus est celui d’une entreprise lambda, avec un peu plus de restriction liée au produit. Mais il pourrait en être autrement, donc sans limitation.

    Seules différences avec mon approche:
    – je ne calcule pas ce TRI …… au fait, quelle est sa formule de calcul? qui n’a pas de sens pour l’investisseur. Une entreprise ne parle pas de faire X% de bénéfice, elle dit qu’elle fait Y€ de profits (demain en NF « new franks » ….)

    – mes tableaux de BP ressemblent plus ou moins aux vôtres.

    – comparer avec l’AV revient à comparer l’âge du cheval et celui de son cavalier ….

    • SEGOURA FREDERIC says:

      Entièrement d’accord avec ces remarques.
      Le TRI n’a que peu de sens en effet. C’est l’enrichissement qu’il vaut mieux mesurer.
      Attention aux revalorisations qui peuvent être parfois loin de la réalité. Mais qui faussent grandement les calculs.
      Attention également au résultat final une fois que l’on n’a plus de déficit foncier : que fait-on de cet immobilier à revenus positifs ?
      Et si l’on doit comparer avec l’assurance vie, alors il faut le faire jusqu’à son décès car la taxation n’est pas du tout la même ni pour la transmission ni pour les revenus quand ils sont en positif.

      • « Attention également au résultat final une fois que l’on n’a plus de déficit foncier : que fait-on de cet immobilier à revenus positifs ? »
        On réinvestit dans l’Immobilier 🙂

        • SEGOURA FREDERIC says:

          Eh oui. On commence par y mettre un doigt… 🙂
          Il faut investir constamment. Si l’on a les moyens de le faire.
          Il faut ensuite gérer un parc locatif. Cela amène d’autres soucis.
          Puis les revenus. Ou la revente en nombre avec les risques fiscaux que cela entraine.
          Bref. Beaucoup moins simple qu’il n’y parait.

        • Fredy Gosse says:

          ou on s’en sépare -:)

          • ça dépend de l’âge! 🙁

            • Fredy Gosse says:

              ou de la fiscalité de l’ISF?

              • Antoine says:

                Je reprends un message récent et non un vieux vu la date de cet article probablement remis à jour.
                Petite remarque sur cette technique de déficit foncier : si on le peut, mieux disposer déjà de revenus fonciers autres ou répartir sur 2 années les travaux.
                Car au-delà de « la déduction de la totalité des revenus fonciers de l’année’, l’imputation se fait sur d’autres revenus, soit pour bcp d’entre nous, sur les salaires.
                Hors en s’imputant sur les salaires, le rendement de défiscalisation est bcp moins bon.

                Prenons le cas de qqun avec une imposition marginale à 30%
                S’il reste par exemple 10ke à déduire après les revenus fonciers de l’années, ces 10ke vont s’imputer sur les salaires qui comptent pour 27% après déduction forfaitaire (sinon, frais réels), soit un « gain fiscal de 2700e.

                Alors que quand on déduit ces travaux seulement sur des revenus fonciers parce que ceux-i sont supérieurs aux travaux, le gain se fait non seulement sur l’IR, mais aussi sur les prélèvements sociaux, à savoir, en plus des 2700e dIR économisés, une économie de 15.5% actuellement (bientôt 17.2%). Une fois la CSG déductible déduite, une économie de 14% pour être précis (et non 15.5%), ce qui fait 1400e d’économie d’impôt au sens large supplémentaire, soit 4100e en tout. Une économie d’impôt 50% supérieure et donc une rentabilité fiscale d’investissement bien meilleure.

                Conclusion : l’impact positif pour le contribuable du déficit foncier est plus fort si on excède pas les loyers perçus, et il vaut donc mieux avoir d’autres loyers que celui du bien à déduire.

                Avec les défiscalisations via déduction (Robien par exemple), et non réduction d’impôt (Scellier/Pinel), c’était déjà la mêm conclusion.

  3. Merci et félicitations pour la complétude de votre article ! J ajouterai en complément que d un point de vu patrimonial et d optimisation fiscale nous restons bien souvent cantonné a des dispositifs de réduction d impôt soumis au fameux plafonnement des niches fiscales (10000 euros). Alors que l utilisation d une règle de droit commun comme celle du mécanisme de deficit foncier fonctionnant comme de la déduction est bien souvent plus efficace en terme d optimisation fiscale puisque nous ne travaillons pas sur l impôt brut au final mais sur la détermination de l assiette imposable qui réduits sensiblement son impôt a payer !

  4. Un article qui ramène sur terre avec cette règle qui devrait être la seule à demeurer si toutes les autres disparaissaient………..

    Un bémol cependant : en cas de travaux en direct par un particulier ou via une entreprise v(ersus scpi) le bât peut blesser sur la NATURE des travaux : consultez la très abondance jurisprudence à ce sujet et vous serez étonnés des motifs d’exclusion du déficit foncier.

    Il faut donc y veiller avant, ne croyez pas que le fisc vous fera cadeau comme cela.

    • En effet seuls les travaux de réparations sont prit en compte, si vous faites du neuf même dans l’ancien il faut passer en amortissement pour la fiscalité. Donc il vaut mieux étaler les travaux sur plusieurs années. Sur le déficit: déduction maxi de 10 700€ sur 10 ans (avant c’était 6 ans) la 1ère année soit 100 000€ de travaux maxi, puis la 2ème année possibilité de 100 000€ de travaux maxi etc Les reports se cumulent par années jusqu’à épuisement

  5. ROLAND GARNIER says:

    Les opérations MALRAUX, MONUMENTS HISTORIQUES ou même DÉFICIT FONCIER via des promoteurs spécialisés sont à regarder avec minutie (pour les avoir étudiées j’ai constaté que l’économie fiscale réalisée est souvent compensée par au final un prix du M2 supérieur au marché) Et en effet pour moi le déficit foncier en direct est ce que je connais de moins mal, si ce n’est que c’est un engrenage où chaque année (ou tous les 2 ou 3 ans selon les besoins) revient la nécessité de « faire » des travaux avec toute la problématique et les soucis qui y sont liés.

  6. Je ne comprends pas trop pourquoi dans votre simulation l’ass vie ne part pas de l’apport mit (quand il y en a 1) et surtout dans ma simulation, au bout de 15 ans, le montant du capital de l’ass vie se met à diminuer… je pense donc que votre simulateur n’est pas bon…

    De plus, remarque générale… même si la stratégie est intéressante… il ne faut pas oublié les impôts qui seront générés pas les revenus fonciers, la CSG CRDS (s’ils sont positif bien évidemment), ne pas oublier non plus le « risque » et les contraintes d’avoir un bien immo (Impayés – dégradation – période de « vacances » entre 2 locataires, Gestion, Temps, Energie, Travaux…)
    La rentabilité escomptée dans de tels tableaux « oublie » BEAUCOUP de choses et parfois, selon les objectifs de tout à chacun, l’assurance vie peut apporter de meilleurs rendement sans avoir toutes ces contraintes et ces risques en ayant plus de souplesse.

    Conclusion, votre stratégie est certainement bonne pour certains cas, mais ne peut certainement pas être une généralité non plus !

    • Comme dit dans votre conclusion, cette stratégie n’est pas bonne ….. pour certains cas, c’est toujours cette fumeuse loi des 80/20.

      Vous faites partie des gens qui font la confusion entre investissement et placement.

      Une des raisons pour lesquelles il est quasi impossible, comme dit plus haut, de comparer ces 2 stratégies.

      Par ailleurs, dites, l’AV c’est sans risques? demandez donc aux épargnants chypriotes!

      • Ankou : Investissement / placement pffff vous allez nous la faire a chaque article celle ci!

        • Ce n’est pas de ma faute si tout le monde confond!

          Ici, Guillaume a utilisé le bon terme.

          Mais vraiment, plutôt que de répondre ainsi, pour vous il est possible de comparer de l’AV avec un investissement immobilier (je ne parle pas de l’achat de sa RP 🙂 )? C’est très fort!

          Pour vous faire plaisir, je me répète:
          « – comparer avec l’AV revient à comparer l’âge du cheval et celui de son cavalier …. »

      • ROLAND GARNIER says:

        Piqûre de rappel : qu’est-ce que la loi des 80/20 ?

      • Ankou… ce n’est pas moi qui fait la comparaison particulièrement mais Guillaume, car dans son article, c’est lui qui compare les 2 situations…
        Je n’ai fait qu »y réagir.
        Je suis d’accord avec vous qu’il y a une différence entre placements et investissement.
        Mais cela dépends aussi de si l’on parle d’achat cash ou achat à crédit. Et donc de savoir si on effectue ce placement ou cet investissement pour se créer un patrimoine ou si on le fait pour avoir des compléments de revenus.
        C’est pourquoi je réagissais de la sorte. J’ai bien dit que la stratégie était intéressante mais qu’elle ne s’applique pas pour tous.

        PLus loin, une réaction parle de SCPI Déficit Foncier. Est ce réellement intéressant pour qqun qui n’a pas de revenus fonciers… ben là encore, là encore je ne pense pas que l’on puisse répondre aussi directement que Guillaume le fait.
        Est ce un achat à crédit? oui non? si c’est avec des sommes d’argent existantes, est ce qu’un FIP que l’on peut réaliser tous les 5 ans (donc 3 fois sur 15 ans) n’est pas plus intéressant? alors que la SCPI déficit Foncier a une durée de 15 ans (car dissoute au bout de 15 ans)… pour une réduction d’IR pas beaucoup plus intéressante…
        Je ne dis pas, encore une fois, que Guillaume se trompe, je n’aurais pas la prétention de cela car je suis globalement d’accord avec lui. Mais je pense juste que chaque situation est différente et que l’on ne peut pas avoir de « produits » miracles.

        Voilà tout simplement mon avis,

        Bonne journée à tous,

        Kraiste

        ps: pour ce qui est de Chypre, je pense que si vous pensez que la France pourrait appliquer cela un jour vous avez raison d’investir comme vous le faite… mais que pensez vous des TF qui augmentent tous les ans ?? n’est ce pas là aussi, une taxation supplémentaire qui vient vous faire perdre de la rentabilité sur votre investissement.
        J’ai bien compris que vous n’investissez que en immobilier, mais ce n’est pas parce que vous le fait que pour autant vous avez raison. La souplesse d’un placement peut être important pour certain. ce sont donc 2 choses bien différente comme vous l’avez dit. La diversification est donc pour moi la clé d’une bonne répartition… mais après tout, chacun pense comme il le veut.

        • Votre message est vraiment très intéressant, intéressant et complet.

          ça mériterait des heures de discussion. En vrac:

          Oui, je ne fais qu’investir, et spécialement dans l’immobilier.
          L’investissement se fait toujours à crédit
          Un principe de base chez moi est d’être toujours en déficit avec les banques.
          Je n’investis que pour les revenus, que je dépense, le capital et sa variation ne m’intéressent pas
          Ne pas avoir la maitrise des placements qu’elle soit financière ou déontologique (ça m’ennuierait de placer de l’argent dans une société qui s’enrichit sur le dos de gamins payés 2 bols de riz par jour) est rédhibitoire.

          etc

    • calculette says:

      Vous avez raison, il faut déterminer le projet de vie avant toute chose, c’est la seule manière d’y appporter une réponse fiable.

  7. PARADIGMES says:

    Bonjour,

    J’ai investi en 2011 dans un appartement situé en ZPPAUP à Marseille. Des travaux de ravalement importants doivent être réalisés sous contrôle des Bâtiments de France. Cet appartement est mis en location depuis quelques mois. Puis-je bénéficier de la loi Malraux et de la réduction d’impôts à ce titre? Si oui, quelles conditions doivente être remplies (engagement de location, etc.)?Merci de votre prompte réponse.

  8. Est-il pertinent de souscrire à des SCPI de déficit foncier lorsqu’on n’a aucun revenu locatif en cours ? J’y pense comme outil de défiscalisation, vu que les SCPI/FCP ne me tentent pas trop (frais de gestion exorbitants, plus-value finale hors frais +/- 4% pour un blocage de ~7 ans, bof).

    PS : je paie environ 12k€ d’impôts annuels.

  9. PARADIGMES says:

    Je suis étonné de la non réponse à ma question sur la loi Malraux publiée le 21/11/13. Je me permet de réitérer ma question en espérant une réponse de la part de la communauté.
    J’ai investi en 2011 dans un appartement situé en ZPPAUP à Marseille. Des travaux de ravalement importants doivent être réalisés sous contrôle des Bâtiments de France. Cet appartement est mis en location depuis quelques mois. Puis-je bénéficier de la loi Malraux et de la réduction d’impôts à ce titre? Si oui, quelles conditions doivente être remplies (engagement de location, etc.)?Merci de votre prompte réponse.

    • Zppaup taux de réduction 22% du montant des travaux étalés sur 9 ans engagement de location 9 ans a usage résidence principale pour le locataire

      • PARADIGMES says:

        Merci pour cette réponse. N’est-il pas trop tard pour bénéficier de la réduction par rapport à la date d’acquisition?
        Merci

      • calculette says:

        A la promulgation de la loi dite Grenelle 2, les ZPPAUP deviennent des Aires de mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)….

  10. Bonjour,

    Si j’ai bien compris le mécanisme ne joue que pour autant qu’on n’ait pas opté préalablement pour le régime du micro-foncier. Or une telle option est valable 3 ans.
    Est-il possible de remettre en cause le choix qu’on a pu faire pour le micro-foncier, compte tenu d’un investissement que l’on ferait avant l’échéance des 3 ans d’un bien immobilier avec travaux ?

    Merci de votre réponse.
    Cordialement

  11. Dans l’investissement immobilier , il faut avoir une stratégie bien déterminée et raisonnable!! et voici ici il s’agit d’une stratégie bien structurée et efficace!!

  12. Fredy Gosse says:

    investissement?placement?
    peut on investir en ayant la certitude qu’on ne perdra pas d’argent? en cours de route ou en fin de parcours…?
    Quel est votre but? quel est votre âge? voulez vous accroître la pelote ? ou avoir des revenus de suite pour améliorer l’ordinaire
    il n’ y a que vous qui pouvait déterminer ce que vous recherchez et autant de réponses que de situations personnelles…
    Le problème , dans un environnement mondial ultravitaminé par la création monétaire à la demande , c’est qu’il n’ y a plus de repère….la mauvaise monnaie chasse la bonne…. question qui a la bonne qui a la mauvaise? d’autant que nos gouvernants voudraient bien qu’on ait la mauvaise pour obtenir par la dévaluation la possibilité de dire encore un instant monsieur le bourreau.
    Quand tout cela éclatera et n’en doutez pas ça arrivera, la seule question étant quand… de grands spécialistes vous expliqueront après coup ce qu’il fallait faire….aujourd’hui c’est la bouteille à l’encre ..

  13. Fredy Gosse says:

    Au pays de la liberté on n’arrête pas le progrès ;la preuve avec la loi sur la transition énergétique
    Une obligation de rénovation énergétique sera introduite en cas de travaux de ravalement, de toiture ou d’extension. Selon un rapport sur le sujet rendu au ministère, 48% des toitures ont été rénovées sans faire l’objet d’une isolation en 2010 alors que « le bâtiment est le secteur économique de notre pays le plus énergivore ».
    En savoir plus sur http://lexpansion.lexpress.fr/actualite-economique/la-loi-sur-la-transition-energetique-en-six-points-cles_1552196.html?xtor=EPR-3124-%5B20140618193544_25_nl_lexpansion_18_heures_6828_000OO7%5D-20140618-%5B______________________La_loi_sur_la_transition_energetique_en_huit_points_cles___________________001N9AI%5D-%5BRB2D106H001491LB%5D-20140618053800#VtLT3X7kseWFeAy3.99

    OBLIGATOIRE …… vous voulez faire de prévisions de rendement? vous imaginez le ravalement d’un « hausmannien  » par l’extérieur ???????????????? et son coût? les descendants de Lenine sont devenus fous ainsi que le chantait Jean Ferrat

    • La transition énergétique est une évidence. Par rapport à certains pays européens nous sommes même en retard. Cette obligation est une nécessité et puis, cela est un moyen pour les ménages français, là en l’occurrence, de faire sur le long terme des économies d’énergie non négligeables. Très peu de ménages, font cette démarche d’eux-même car ils sont encore peu nombreux à le savoir ou s’en soucier.

      • Fredy Gosse says:

        qui aura les moyens de payer?
        les plus pauvres qui auront les habitations les plus pourries ?combien de milliards pour les HLM ?les avons nous?
        c’est bien d’imposer des obligations mais quand il n’ y a plus d’argent il n’ y a plus d’argent
        Est ce applicable par l’extérieur aux bâtiments classés historiques ? de style ? traditionnels (colombages) et pourquoi cela va t il s’appliquer au privé et pas à l’administration;êtes vous déjà allé dans un ministère ,avez vous eu l’impression que l’économie d’énergie était le cadet de leurs soucis? moi j’ai vu ouvrir les fenêtres quand il fait trop chaud en hiver
        le résultat prévisible c’est le blocage des ravalements dés parution du décret d’application.
        Dans notre copropriété il a été difficile de faire voter 180000 euros de ravalement ;les gens doivent emprunter pour faire face .si on leur rajoute le double ou le triple ,la décision sera vite prise abandon du ravalement par faute de moyens financiers.. tout le monde ne vit pas avec des moyens »republicains » déconnectés des réalités du quotidien

        • Il va falloir que nos dirigeants trouvent des solutions, avec des aides plus généreuses. C’est une question de bonne volonté de la part de nos gouvernants, c’est que l’argent ils ne souhaitent pas l’investir ici, c’est tout. Construire une maison BBC de 80 ou 100 m2 ne coûtent pas si cher. Après certains préfèrent une maison de 150 m2 avec piscine et payer 800 euros voire plus de chauffage à l’année. C’est leur choix mais qu’ils ne disent pas après que c’est réservé aux riches une maison BBC où ils payeront 250 euros de chauffage l’année sans parler du reste !

          • Fredy Gosse says:

            Edouard vous vivez dans quel monde? l’Etat c’est un mot … l’Etat est nu : il prend juste ,des sous dans la poche de Pierre pour les donner à Paul. je comprends ,en vous lisant ,que le président puisse dire sans sourciller que faire des emplois jeunes (pardon d’avenir)ça ne coûtera rien puisque c’est l’Etat qui paie . c’est cette croyance qui nous a amené là ou nous sommes surendettés et sur taxés et donc devant un chômage en expansion .

            • Je suis bien d’accord avec vous l’état est pauvre et nous aussi même avec des revenus immobiliers importants puisque demain la fiscalité sera confiscatoire. Pour ma part je ne suis pas contre payer le prix fort pour que la situation se rétablisse or tout ce que je vois ou entend malheureusement ne va pas dans ce sens. Ce que je constate c’est que tous les plus beaux logements sont en vente, je parle pour ma ville mais je suppose que c’est partout pareille, parce que les gens préfèrent investir dans du bbc et laisser les futurs acquéreurs payer la note « énergétique » qui sera applicable dès le vote de la résolution du ravalement pour les copropriétés. Et quelle note lorsque le bâtiment est classé!!

          • Je suis d’accord avec la réponse de Fredy Gosse mais Edouard n’a pas tort non plus : L’état est un mot, il est immatériel. Mais il est dirigé par des gens pour qui nous avons voté et qui sont supposé prendre les meilleures décisions pour tous les français avec une vision cohérente pour l’avenir.

  14. Bonjour,
    J’ai découvert votre blog et trouve les informations que vous diffusez pertinentes. Je travaille pour la société Oùhabiter.com, une start-up qui a développé un portail immobilier avec une géolocalisation des biens en vente ou en location. Merci de me donner votre avis sur notre site web http://www.ouhabiter.com/

    Bien Cordialement

    Karl
    Ouhabiter.com

  15. Fredy Gosse says:

    @Patrick
    c’est cette vision cohérente qui nous a mis dans le gouffre……..alors de l’extérieur la démocratie est respectée il y a des partis des programmes des élections et des électeurs formatés( c’est cela l’essentiel) depuis la naissance en la croyance qu’une fois élus ils changent de nature,ils ne sont plus égoïstes , mais sont obsédés par l’intérêt général. l’individu est mauvais mais l’individu élu devient bon…
    il suffit de suivre l’actualité pour se rendre compte de la justesse de cette analyse ;Quant à l’intérêt général..vaste manteau recouvrant tant d’erreurs et tant de turpitudes..
    Prenons un exemple Clivant.
    Actuellement la pensée au pouvoir s’appuyant sur le GIEC nous assomme de prévisions apocalyptiques sur le réchauffement climatique causée par le CO2 d’origine Humaine ……ce postulat conduit à tout une série de mesures qui enchantent les partisans des verts et de la pensée verte qui est diffusée jour après jour dans les médias et même dans les séries TV ( au Texas quand on ouvre un robinet ça prend feu) /les financiers et entrepreneurs vivant de la manne étatique sont ravis, des milliards vont tomber dans leurs escarcelles.
    OUI mais si le GIEC ,qui est payé pour prouver l’origine anthropique du co2 ,se trompe ou nous trompe… ça veut dire qu’on aura gaspillé un argent fou au profit de quelques uns au détriment de la masse ( notre texte sur les ravalements améliorés) sans que cela change quoique ce soit au climat ….Par contre l’énergie aura considérablement augmenté chez nous, ;notre positionnement économique sera moins concurrentiel et quantités d’entreprises utilisant beaucoup d’énergie iront dans les pays qui ne feront pas comme nous.
    conséquence évidente encore plus de chômage …..
    Alors l’intérêt général est devenu argument électoral mais ça consiste surtout à caresser l’électeur dans le sens du poil..
    demander à l’Etat des subventions c’est demander soit plus d’impôt aujourd’hui soit plus de dettes cad plus d’impôts demain. Si l’Education nationale avait enseigné Bastiat au lieu de Marx on n’en serait pas là

    • L’histoire prouve que tu as raison, mais je suis un indécrotable optimiste et je veux continuer à croire que nous finirons par trouver le dirigeant providentiel, que nous finirons par prendre les bonnes décisions …

  16. ROLAND GARNIER says:

    A Patrick D – franchement pas d’accord – mais il y a rêves et réalités.
    En ce qui me concerne je pense que la démocratie est un leurre et sous certain aspect nous sommes dans une oligarchie, avec des conflits d’intérêts dont nous n’avons pas connaissance et pas seulement à l’échelle nationale mais mondiale

  17. Bonjour à tous,
    Je découvre ce site et ce fil de discussion avec grand intérêt.
    Des points importants ont été évoqués, notamment en ce qui concerne la fiscalité d’un investissement immobilier et surtout sa gestion. Etant propriétaire via un SCI IR de 2 logements et de 20 garages, je suis impacté par ces aspects négatifs. Néanmoins, l’effet de levier de ce type d’investissement pousse à la réflexion…
    Je me permets néanmoins une remarque sur le calculateur de Guillaume et surtout sur la comparaison avec un contrat d’assurance vie. Cette comparaison n’est pas cohérente pour moi car chaque solution présente ses spécificités propres.
    Sur l’enrichissement patrimonial, une erreur important s’est glissée car, à terme, l’enrichissement patrimonial n ‘est pas en faveur de l’ASV.
    Exemple: 175 K€ sur 20 ans, financement 100%, Loyers 12K€ par an.
    Si un effort d’épargne de 100 € aboutit à un capital de 31 K€, l’investissement immobilier ne sera pas d’une valeur nulle. Je serai bien propriétaire d’un bien pour sa valeur de marché qui sera sans doute supérieure à 31 K€, même aprés paiement de la plus value.
    Ceci dit, félicitations pour les simulateurs de ce site qui sont d’une grande qualité globale (j’adore celui de la SCI à l’IS qui est super complet).
    Bonne journée à tous,

  18. Dans l’investissement immobilier , il faut avoir une stratégie bien déterminée et raisonnable certes. Mais la maîtrise de ses actifs est essentielle qu’ils soient financiers ou immobiliers.
    Etre capable de vendre à tout instant suppose une liquidité de marché nécessaire pour construire une stratégie sur le long terme.

  19. Bonjour,
    je viens de faire l’acquisition d’un bien de 116 m2 pour un prix de plus 300 Ke dont 40 ke de travaux.
    j’avais prévu de récupérer ce bien en résidence principale à la fin du bail des 3 ans.
    mais je viens de lire que pour bénéficier du déficit foncier il faut 3 ans min + terminer la première année soit 3 ans et demi (location dès juillet par exemple). Ce qui dépasse la durée d’un bail et m’oblige à renouveler le bail en cours. et me fait partir pour 6 années et non pas 3 comme je l’avais estimé !
    pouvez-vous me confirmer ces éléments où existe-t-il une autre solution pour récupérer cet appartement au bout de 3 ans (1 seul bail) tout en bénéficiant du déficit foncier ?
    Merci par avance
    très cordialement

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