Face à une imposition confiscatoire sur les revenus fonciers, les contribuables investisseurs immobiliers n’ont pas d’autres alternatives que d’imaginer et de s’adapter. Puisque l’imposition des revenus fonciers n’est pas raisonnable et même de nature à dégrader fortement la rentabilité globale de l’investissement, la seule solution est alors de trouver une stratégie pour investir dans l’immobilier, percevoir des revenus fonciers, mais ne pas avoir à déclarer de revenus fonciers.

En réalité, il existe trois solutions plus ou moins efficaces :

 

L’utilisation des déficits fonciers et la réalisation de travaux perpétuels dans les logements afin de créer des charges déductibles, source de valorisation patrimoniale mais pas d’impôt sur le revenu.

Le contribuable se lance alors dans une course sans fin dont il sortira perdant. La stratégie des déficits fonciers oblige à investir toujours plus, pour dégager toujours plus de charges déductibles… jusqu’au jour ou l’évidence apparaît aux yeux de l’investisseur las de tant d’année d’investissement personnel : Il faut vendre !

 

Lorsque le contribuable arrêtera d’investir et surtout d’engager des charges déductibles, la pression fiscale pourrait vite devenir insupportable, et même conduire le contribuable investisseur à crédit dans une situation financière délicate : L’impôt augmente fortement, et ses ressources nettes de remboursement des mensualités de crédit pourraient être insuffisantes.

 

C’est alors que la facture fiscale s’impose : Les travaux déductibles des revenus fonciers ne peuvent être comptabilisés pour réduire le montant de la plus-value immobilière.

L’économie fiscale de l’impôt sur le revenu est alors transformée en impôt sur la plus-value immobilière payé lors de la vente des immeubles.

 

 

L’utilisation de la SCI (Société Civile Immobilière) ou SCPAT (Société Civile Patrimoniale) imposée à l’impôt sur les sociétés.

Finie l’imposition des revenus fonciers dans le patrimoine personnel de l’investisseur ; En transférant la propriété des immeubles dans une structure sociétaire imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés), le contribuable abandonne le régime fiscal confiscatoire des revenus fonciers pour le bénéfice d’un régime fiscal normalement réservé aux entreprises :

o   Déductibilité des frais de notaire et des frais d’acte ;

o   Amortissement de l’immeuble,

o   Imposition des bénéfices aux taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 33% (les sociétés patrimoniales vont-elles pouvoir se prévaloir du prochain taux s’imposition des sociétés à 28% ? Certaines rumeurs laissent à penser que le législateur pourrait prendre la décision du bénéfice des taux réduits d’IS aux seules sociétés industrielles et commerciales et à l’exclusion des sociétés patrimoniales à l’objet civil).

o   … Mais aussi et malheureusement, taxation au titre des dividendes lorsque l’associé personne physique entend bénéficier de la trésorerie de la société et imposition de la plus value immobilière, sans abattement pour durée de détention, et surtout inclusion des amortissements pratiqués pour déterminer le montant de la plus value imposable (plus value imposable = prix de cession – prix d’acquisition – amortissement pratiqués).

C’est alors que la bonne idée peut vite devenir une prison dorée : Les revenus immobiliers sont très peu imposés, mais le contribuable s’interdira de vendre son actif ou de toucher l’argent capitalisé dans cette structure sociétaire sous risque de devoir payer une facture fiscale très élevée qui pourrait même laisser à penser que l’imposition traditionnelle des revenus fonciers est un paradis fiscal.

Seule la mise en œuvre de solutions délicates, telles que la donation – liquidation ou donation – réduction de capital, pourront permettre d’éviter ces conséquences malheureuses.

 

 

La transformation des locations nues, imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, en locations meublées, imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il s’agit là probablement de la meilleure stratégie patrimoniale qui permettra au contribuable investisseur immobilier de percevoir des revenus immobiliers dans un cadre fiscal cohérent et adapté aux caractéristiques de long terme de l’investisseur immobilier. Ce n’est pas une niche fiscale, pas un dispositif sponsorisé par une loi fiscale qui pourrait être balayée lors d’un prochain changement de ministre, mais simplement une loi visant une équité d’imposition entre les contribuables (équité entre les loueurs professionnels que sont les hôteliers et les loueurs particuliers).

 

La location meublée est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Attention, cet aspect est fondamental : La location meublée n’est pas une activité commerciale comme nous pouvons le lire régulièrement, c’est une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des BIC !

Cette précision vous permettra de comprendre beaucoup de choses et notamment l’incompatibilité de la location meublée avec un certain nombre de dispositifs fiscaux accordés aux entreprises à l’activité commerciale ou industrielle (pacte dutreil – Location meublée (LMP) et Pacte DUTREIL : Éligible ou abus de droit ?« , réinvestissement dans le cadre de l’apport – cession (Apport à holding avant cession de l’entreprise : Pas de réinvestissement en LMNP ou LMP), et de manière dérogatoire à l’article 151 septies, …).

 

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? », la transformation d’une location nue en location meublée est relativement simple et surtout ne requiert aucune autorisation de la mairie ou autre préfecture lorsque la location meublée est destinée à devenir la résidence principale du locataire (= Une résidence principale depuis la loi ALUR, c’est l’occuper un logement plus de 8 mois). Seule la location saisonnière, c’est-à-dire la location de courte durée à un locataire de passage, requiert une autorisation de la mairie dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants.

Le propriétaire bailleur qui transforme ses immeubles en location nue en location meublée devra s’engager à meubler le logement en respectant une liste exhaustive de meuble (cf « Quels sont les meubles indispensables dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? et pourra alors pleinement jouir des avantages certains du régime fiscal de la location meublée : Le régime fiscal de la location meublée, c’est l’avantage de la SCI à l’IS sans les inconvénients :

– Déductibilité des frais d’acquisition (frais d’acte, frais de notaire ou autres frais d’agence) ;

– Amortissement des immeubles ;

– Mais … plus value des particuliers et taxation de la plus value après un abattement pour durée de détention et une exonération totale après 22 ans puis 30 ans (pour la location meublée non professionnelle) et absence de taxation au titre des dividendes lorsque l’exploitant de la location meublée souhaite se réapproprier le bénéfice de son exploitation.

 

Au final, lorsque les conditions économiques le permettent, et c’est un préalable indispensable, c’est-à-dire lorsque le marché permet de faire de la location meublée, il apparaît attrayant d’envisager la transformation de vos locations. Le régime fiscal de la location meublée en direct (et non en passant par des résidences services : cf « Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif) est probablement la meilleure des stratégies pour contourner l’imposition des revenus fonciers (du moins tant que la loi fiscale ne change pas et ça ….

 

Alors, la location meublée nouvelle norme ?

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11 Comments

  1. « …value imposable (plus value imposable = prix de cession – prix d’acquisition – amortissement pratiqués) »

    Ne serait ce pas plutôt [ + amortissements pratiqués ] ?

    Car avec – cela revient à diminuer la + value donc l’impôt.
    Cdlt

    • Bien vu ! En fait, le prix d’acquisition est diminué des amortissements pratiqués ; c’est comme si on avait acheté le bien moins cher…

      • En fait avec des parenthèses (mathématiques) ça marchait !

        value imposable (plus value imposable = prix de cession – ( prix d’acquisition – amortissement pratiqués)

        – x – = +

  2. A noter qu’en tant que LMP et moins de 90 000E de recettes, il n’y aura pas d’impot de plus value, MAIS la RSI prendra, elle, sa grosse partie.

    Ce qui serait interessant serait d’etudier la logique derriere un LMP qui bascule en LMNP (relativement facile a faire) pour changer de statut en cas de impot Plus Value.

  3. Bonjour,

    Pourquoi voir la distribution de dividendes par une SCI IS comme négative?

    Hormis la vente du bien, il est vrai très pénalisante, la distribution de dividendes est plus intéressante que les revenus fonciers classiques du fait de l’abattement de 40% ce qui est pas exceptionnel mais tout de même mieux.

    Car le problème de la location meublée c’est les changements de locataires incessants et épuisants…

  4. D’accord avec Bernard concernant le RSI qui sera dévastateur sur les bénéfices.
    Malheureusement pour les revenus fonciers à l’IR avec une bonne rentabilité, type location de bureau, je ne vois pas beaucoup de solution. J’ai étudié le cas à l’IR, L’IS et lMNP, le moins pire et le plus simple reste l’IR en vendant les appartements les plus anciens. Cela dépend aussi de la stratégie de sortie du détenteur des biens.

  5. ROLAND GARNIER says:

    Les SCI à l’IR ne peuvent faire de meublé à moins de basculer à l’IS.
    Malgré le caractère civil d’une SCI le meublé n’est pas possible car même si une location meublée est également une activité civile, les profits sont imposés dans la catégorie des BIC !
    Comment contourner ceci sans être dans l’obligation de passer en sarl familiale ou autre ?

  6. Bonjour,

    Je trouve votre analyse assez pertinente. Les revenus fonciers font partis des revenus les plus taxés (plus de 55% avec un TMI à 45%).
    Pour éviter l’imposition, il faut être « rusé » et réaliser une opération en déficit foncier avec beaucoup de travaux. En alliant cette stratégie et en profitant de certains régimes comme le Borloo, il est tout à fait possible de ne pas être imposés sur les revenus fonciers pendant une dizaine d’années. Par rapport à la plus-value, lorsqu’on investit en nom propre, il convient d’investir sur le long terme pour garder le bien le maximum de temps et réduire la part de plus-value imposable (pas forcément facile dans tous les cas, je vous l’accorde).
    Le LMNP au réel est intéressant et même applicable dans des endroits où l’on ne pense pas forcément. En respectant à la lettre le minimum de la liste des meubles nécessaires dans un logement meublé, il est assez facile de trouver un locataire et même sur des biens avec des surfaces moyenne (50m2).
    Au plaisir !
    Vincent

  7. Bonjour,

    je ne comprends pas bien cette phrase:

    « Mais … plus value des particuliers et taxation de la plus value après un abattement pour durée de détention et une exonération totale après 22 ans puis 30 ans (pour la location meublée non professionnelle) et absence de taxation au titre des dividendes lorsque l’exploitant de la location meublée souhaite se réapproprier le bénéfice de son exploitation. »

    Pour moi, la plus value à la vente c’est comme dit Michel :
    « value imposable (plus value imposable = prix de cession – ( prix d’acquisition – amortissement pratiqués) »

    Je ne connais pas l’article des impôts qui permet au bout de 30 ans d’être exonéré de plus value dans le cadre d’une SCI à IS avec une location meublée en LMNP.

    Je suis preneur pour la référence du BOI;

    Merci d’avance pour la réponse!

    • « Je ne connais pas l’article des impôts qui permet au bout de 30 ans d’être exonéré de plus value dans le cadre d’une SCI à IS avec une location meublée en LMNP. ». Ce n’est pas ce qui est écrit. La plus value des particuliers est seulement applicable à la location nue en direct ou location meublée… mais en aucun cas la location dans une SCI à l’iS.

      Bien cordialement.

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