La loi PINEL est 30% trop chère !? Trop d’intermédiaires et de marges pour un investisseur pigeon ?

Il est très fréquent d’entendre que les biens immobiliers vendus sous le régime fiscal de la loi PINEL sont trop chers et régulièrement vendus 20% à 30% plus cher qu’un même immeuble qui ne pourrait bénéficier de ce régime de défiscalisation. Vrai ou Faux ? 
En réalité, je crois qu’il convient de comprendre de quoi il s’agit avant d’avancer une telle affirmation. Investir en loi PINEL, c’est acheter en VEFA, se faire construire dans le cadre de la loi PINEL pour l’immobilier neuf ou encore réhabiliter un immeuble ancien dans le cadre de la loi PINEL ancien réhabilité.
Il s’agit donc simplement de devenir propriétaire d’un logement neuf qui sera mis en location pendant une période d’engagement comprise entre 6 ans et 12 ans. Rien de plus, rien de moins. Il suffit que l’immeuble acheté soit neuf, ou remis à neuf pour la loi PINEL ancien réhabilité, pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation PINEL. 
C’est alors que cette affirmation doit être remise en cause : Affirmer que les immeubles vendus sous le régime fiscal de la loi PINEL sont vendus 20% à 30% trop chers, c’est affirmer que l’immobilier neuf est trop cher par rapport à l’immobilier ancien et affirmer que cette surcote de 20% à 30% n’est pas justifiée. 
Il n’existe pas de bien immobilier éligible ou non à la loi PINEL. Dès lors que l’immeuble est situé dans une zone dite tendue, tous les biens immobiliers neuf sont éligibles et permettront à l’investisseur épargnant de bénéficier de la réduction d’impôt PINEL.
Il est donc faux que les immeubles PINEL sont vendus trop chers ! même, si ce n’est pas totalement faux non plus. 
 

Mais alors pourquoi l’immobilier neuf est vendu trop chers ? L’immobilier PINEL vendu 20% à 30% trop cher ? Vrai ou Faux ?

 
1 – Le prix au m² des petits logements, qui attirent les investisseurs en loi PINEL, est plus élevés que le prix au m² des grands logements. L’explication est relativement simple : Les frais de commercialisation et autres frais fixes sont les mêmes pour chacun des appartements, mais avec moins de m², le prix au m² augmente. Pour autant PINEL ou pas PINEL, le prix de vente est le même !
 
2 – Les petits logements, qui sont toujours ceux qui attirent les investisseurs PINEL, sont souvent les plus simples à vendre et supportent donc des marges plus élevées selon le principe classique de l’offre et la demande. Pour autant PINEL ou pas PINEL, le prix de vente est le même !
 
3- L’immobilier neuf est naturellement plus onéreux que l’immobilier ancien et cela compte tenu de l’obsolescence immobilière qui frappe l’immobilier ancien et l’accélération des nouvelles normes de construction, notamment énergétiques. L’immobilier ancien est moins onéreux, mais les travaux importants qui devront être engagés pour obtenir une qualité identique (confort, consommation énergétique, agencement, …) auront pour conséquence de faire rapprocher les deux prix (cf »Réussir son investissement immobilier, c’est gérer l’obsolescence immobilière.« )
 
 
4- Investir dans l’immobilier neuf, c’est souvent acheter un appartement en VEFA et subir un process de commercialisation long et onéreux. Le prix de vente de l’immeuble comprend la marge du promoteur, les commissions (6% à 10%) reversées aux vendeurs (CGPI ou agence immobilière) qui participe donc à une augmentation du prix de vente. Néanmoins, il est tout à fait possible d’investir en loi PINEL sans passer par ces réseaux de distribution long et onéreux.
Comme nous vous l’exprimions dans cet article « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« , il est tout à fait possible de bénéficier de la loi PINEL est se faisant construire une maison individuelle ou un petit collectif sans passer par un promoteur via un simple constructeur de maison ou des artisans.
Pour bénéficier de la loi PINEL, vous n’êtes pas obligé d’acheter un immeuble dans un programme vendu par votre banquier, CGPI, …, il vous suffit d’acheter ou faire construire un logement neuf. Vous n’aurez donc pas à payer ces intermédiaires trop gourmands… mais devrez vous retrousser les manches ;-).
A ce titre, je vous encourage à consulter cet article dans lequel nous apportons une réflexion sur les villes ou régions dans lesquels il doit y avoir pertinence à investir dans l’immobilier « Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ? » et cet article dans lequel nous vous expliquons le véritable prix de construction « Quel est le prix des terrains constructibles et coût de construction d’une maison en France ?« .
 
5 – Investir dans l’immobilier neuf, c’est payer 20% de TVA sur le prix de vente alors que l’immobilier ancien ne supporte pas de TVA et que les travaux réalisés dans un immeuble ancien subissent une TVA à 10%, même s’il est vrai que les frais d’acte (= frais de notaire) sont nettement plus faible dans l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.  
 
 

Alors, l’immobilier neuf trop cher ? La loi PINEL est elle une arnaque ?

Au final, oui, l’immobilier neuf est très cher et notamment plus cher que l’immobilier ancien pour autant, dans la limite d’optimiser la marge des trop nombreux intermédiaires gourmands, cette surcote n’est pas nécessairement exclusif à l’immobilier PINEL.
Il n’existe pas d’immobilier PINEL. La loi PINEL n’est qu’un dispositif fiscal autorisant une réduction d’impôt pour tout investissement locatif dans l’immobilier neuf. Rien de plus, rien de moins : 

• Vous pouvez négocier ;
• Vous pouvez demander au vendeur de réduire sa commission ;
• Vous pouvez court-circuiter ces circuits de commercialisation en construisant vous même votre logement neuf qui vous mettrez en location ;
• … Rien ne vous oblige à payer trop cher votre investissement PINEL… réussir un investissement, c’est avant tout réussir son achat.

 
Enfin, l’accélération de l’obsolescence immobilière devrait attirer l’attention des candidats investisseurs qui auraient l’impression de faire une bonne affaire alors qu’il s’agit en réalité d’une dépense différée.