Vous le savez, je l’écris régulièrement, la meilleure manière de réduire l’impôt sur le revenu consiste à réduire le montant des revenus perçus. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment défiscaliser ses revenus fonciers et réduire l’impôt sur le revenu ?« , la société civile immobilière ou patrimoniale selon la rédaction de l’objet social, permet de capitaliser les revenus générés par l’investissement immobilier et en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront payés par ces derniers.  – Pas de revenu = Pas d’impôt.

La société est redevable de l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38120€ puis 33.33%. La société civile n’est pas redevable des prélèvements sociaux.

 

Comparaison entre le taux d’imposition d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS)

Une première analyse (trop rapide) semble donner un avantage certain à la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés. En effet, entre une tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux qui peuvent rapidement atteindre 45.50% voir même 60.50%, l’impôt sur les sociétés reste limité à15%, puis 33.33%.

 

SCI à l’impôt sur le revenu SCI à Impôt sur les sociétés
Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux Total impôt sur les revenus fonciers
0% 15,50% 15,50% 15% jusqu’à 38120€ puis 33,33%
14% 15,50% 29,50% 15% jusqu’à 38120€ puis 33,33%
30% 15,50% 45,50% 15% jusqu’à 38120€ puis 33,33%
41% 15,50% 56,50% 15% jusqu’à 38120€ puis 33,33%
45% 15,50% 60,50% 15% jusqu’à 38120€ puis 33,33%

 

Cette première comparaison entre les taux d’imposition des revenus fonciers de la SCI à l’impôt sur le revenu (IR) et la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) est intéressante, donne une première idée de l’intérêt ou non de l’option fiscale à l’impôt sur les sociétés, mais ne sert à rien ! 

En effet, il n’est pas possible de limiter la comparaison aux seuls taux d’imposition, car si les taux sont différents, la base imposable est également différente. On ne peut pas comparer deux taux d’imposition lorsque l’assiette de l’impôt est différente.

 

 

L’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet de réduire l’assiette de l’impôt sur les loyers perçus…

Ainsi, au delà d’un taux d’imposition plus faible, l’option pour l’impôt sur les sociétés de la SCI permet également de réduire l’assiette de l’impôt : Certaines charges, telles que les frais d’agence immobilière payés lors de l’acquisition, les frais de notaire, ou encore l’amortissement comptable de l’immeuble viennent réduire le bénéfice imposable de la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés alors que ces mêmes charges ne sont pas déductibles dans le cas d’une société civile imposée à l’impôt sur le revenu.

Les revenus fonciers imposables et les charges déductibles par la société civile à l’impôt sur le revenu sont strictement encadrés par le code général des impôts. L’imposition de la société civile à l’impôt sur les sociétés sera à ce titre nettement plus favorable.

 

Tableau de synthèse des charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur les sociétés et une SCI à l’impôt sur le revenu

SCI imposée à l’impôt sur le revenu Sci imposée à l’impôt sur les sociétés
Frais d’agence payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI
Frais de notaire payés à l’acquisition de l’immeuble NON OUI
Frais d’entretien de l’immeuble OUI OUI
Travaux de contruction, agrandissement et reconstruction NON OUI, via l’amortissement de l’immeuble
Travaux de réparation et d’amélioration OUI OUI
Amortissement de l’immeuble NON OUI
Taxe foncière OUI OUI
Intérêts d’emprunt OUI OUI

 

 

Mais s’avère particulièrement pénalisante lorsqu’il s’agit de sortir les capitaux de la société civile ou de vendre l’immeuble.

Tout semble magnifique dans le monde de la société civile à l’impôt sur les sociétés : Taux d’imposition plus faibles, Base imposable réduite par l’amortissement, déduction de charges non déductibles dans le régime fiscal de l’impôt sur le revenu et des revenus fonciers, …

Il serait néanmoins préjudiciable d’arrêter la réflexion à ces quelques points d’analyse.

Si l’option pour la SCI à l’impôt sur les sociétés est idéale lorsqu’il s’agit d’exploiter l’immeuble, elle s’avère nettement moins favorable lorsqu’il s’agit de le vendre et encore moins de récupérer l’argent entre les mains des associés.

Dans les deux cas, la Société Civile à l’impôt sur les sociétés se trouve soumise à une imposition, là ou la société civile à l’impôt sur le revenu est exonérée : 

La vente de l’immeuble par la société civile entraîne l’imposition d’une plus value dont le montant est lié à la revalorisation de la valeur de l’immeuble dans le temps, mais également au montant des amortissements réalisés depuis l’acquisition de l’immeuble : L’avantage manifeste qu’à représenté l’amortissement de l’immeuble pendant toute la durée de l’exploitation se retrouve imposable en une seule fois lors de la vente de ce dernier. Cette plus-value représentative du montant des amortissements est imposable au taux de droit commun, c’est à dire 15% jusqu’à 38120€ puis 33.33% au delà. 

Lorsque l’associé désirera récupérer le capital, fruit de l’exploitation de l’immeuble ou de sa vente, il devra payer un impôt sur le dividendes versés. L’imposition pourrait rapidement devenir confiscatoire. Les dividendes versés aux associés sont imposables à l’impôt sur le revenu en fonction de sa tranche marginale d’imposition après un abattement de 40%, puis aux prélèvements sociaux à 15.50% pour 100% de leur valeur. En cas de liquidation de la société civile, c’est le boni de liquidation qui se retrouve imposable de la même manière que le dividende versé.

 

 

Qui a intérêt à faire une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

La SCI à l’impôt sur les sociétés est une excellente stratégie pour l’investisseur :

– Qui souhaite investir à très long terme ;

– Qui n’a pas besoin de percevoir les revenus de son investissement immobilier et qui souhaite les conserver dans la SCI afin de financer d’autres projet d’investissement ;

– Qui n’a pas l’intention de revendre ses biens immobiliers ou lorsqu’il les revendra, il utilisera l’argent pour investir à nouveau ;

– Qui souhaite capitaliser pour transmettre ;

– Qui investi dans un bien immobilier dont la valeur se dégrade dans le temps (type bâtiment industriel) ;

 

 

 

Simulateur SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

 

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60 Comments

  1. Je ne connaissais pas, article que j’ai donc trouvé intéressant.

    Même si la stratégie SCI ne semble pas applicable à ma philosophie.

  2. Bonjour,

    Je crois qu’une erreur s’est glissée dans le tableau de synthèse des charges déductibles : vous indiquez que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles pour une sci imposée à l’is alors que dans le simulateur vous les déduisez des loyers.

    Par rapport au simulateur, quand nous avons un bien qui s’autofinance, donc loyer > mensualité + charges, à quoi correspond l’effort d’épargne moyen ?

  3. VERO Damien says:

    Bonjour.

    S’agissant d’une structure IS, les amortissements pratiqués ne devraient-ils pas être décomposés par composant ?

    • Oui, bien sûr, mais vous comprendrez bien qu’il faut parfois simplifier… Mais c’est une très juste remarque.

      • On voit tourner une valeur de 15 % du bien pour le terrain ( non amortissable ) et après 30 / 40 ans pour les 85 % restants , s’il n’y a pas de travaux particuliers bien sur . Suis je dans le faux ?

        Par contre, je ne comprends pas comment le deficit de l’année 1 de -11847 devient un deficit reportable en année de 7887 €

  4. Peux tu parler du cout de mise en place et des frais annuels de ce type de structure. (constituion, comptable, etc)
    A partir de quel capital à investir peut on espérer amortir les frais liés à une société civile à l’IS?

  5. J’ai entendu vaguement parler d’un montant de 500K€ pour amortir les frais. sinon il faut un comptable pas trop cher 🙂

  6. Bonjour Guillaume,
    Très intéressant et bien construit. Cela dit, comment faire justement pour une SC à l’IS dont le gérant a déjà transmis une grosse partie des parts de NP pour sa transmission (en ayant payé beaucoup) et qui a des difficultés à donner les 30% restants dans la mesure où la valeur de la SC a énormément gonflé?
    Merci

  7. Bonjour
    Je ne pensais pas que les « Travaux de réparation et d’amélioration » n’étaient pas déductibles dans une SCI à l’IS !

  8. Bernard BOISJOT says:

    3e erreur de frappe : l’abattement sur les dividendes est de 40% pour l’IR, ce qui revient à prendre une assiette de 60%.

    Par contre, si l’associé prend des dividendes « au fil de l’eau », ce n’est pas pénalisant au contraire : les prélèvements sociaux sont identiques, mais l’IR se calcule sur une base réduite.

    Seule la revente du bien après 22 ans minimum est vraiment pénalisante, et annule une partie de l’avantage.

    Une autre remarque : si l’investissement n’est pas auto-suffisant, les apports en compte courant nécessaires pour combler la trésorerie pourront être récupérés à l’issue du crédit bancaire sans aucune fiscalité, puisque c’est un remboursement et non un revenu…

  9. Sortir la trésorerie d’une société à l’IS à moindre coût :
    La valeur des parts d’une société vaut : Total actif revalorisé – passif exigible
    La plus-value consécutive au rachat des parts, et donc la trésorerie correspondante, peut profiter
    des abattements pour durée de détention de 50 ou 65%, et même 85% dans certains cas.

  10. Très bon article comme d’habitude. On comprend bien l’intérêt de la SCI à l’IS.
    Petite remarque, abattement sur les dividendes de 40% et pas 60%. Tu as dû inverser en voulant expliquer qu’on prenait 60% de la valeur.

    Merci à toi en tout cas.

  11. Si nous souhaitions prendre un comptable pour gérer la compta de la sci à is, est-ce les frais rentreraient en charge et seraient déductible ?

    • Si la question est de savoir si les frais de comptabilité sont considérés comme charges, la réponse est oui…
      Auquel cas, bien évidement, cette charge rentre dans le calcul du benéfice et donc de l’imposition associée

  12. L'entrepreneur says:

    Bonjour,

    Il manque un « argument » important : il n’est pas possible de faire de la location saisonnière sous IR, cela rentre dans le régime des BIC et du coup l’option IS est obligatoire dans ce cas.
    La SCI à IS n’est pas la seule forme possible : SARL ou SAS avec objet immo mais quel serait leur intérêt par rapport à la SCI IS ?

  13. Nous sommes plus réservés sur l’opportunité de choisir l’IS pour sa SCI. Ne déconseillons absolument l’option IS qui est souvent synonyme d’une absence de réflexion poussée.

    Nous avons eu des cas douloureuse à traiter par le passé ce qui explique notre méfiance.

    Donc on préfère d’autres alternatives (on en parle sur notre blog, même si l’article n’est pas à jour) :
    – holding IS détenant des SCI IR
    – démembrement (qui n’est pas mort contrairement à ce que disent bcp)
    – l’amortissemnt dans des SARL IR quand on fait de la location meublée
    – l’affectation annuelle au bilan de l’EI de locaux équipés….

    Enfin donc tout un tas de délices que nous développons lors de conférences que nous aimons animer avec notaires et/ou expert-comptables.

    • Bernard BOISJOT says:

      Bonjour,
      Il me semble que la présence d’un associé à l’IS impose le passage de la SC à l’IS… Ce qui bloquerait votre premier schéma.
      Le démembrement est beaucoup plus difficile à mettre en oeuvre maintenant que la vente d’un usufruit est assimilée à un revenu foncier (donc hyper taxée)… Il reste la possibilité pour la structure IS d’acheter en pleine propriété et de revendre (après 2 ans minimum pour éviter l’abus de droit) la nue-propriété à une structure IR…

      En bref, c’est certain : il n’y a pas de formule miracle et chaque cas doit être étudié…

      • Bonjour

        Un associé à l’IS impose pour sa cote part de capital une comptabilité selon les règles du BIC (Art 238 bis K Annexe II du CGI) donc pas de blocage.

        Pour le démembrement de nombreuse possibilités sont à explorer et utiliser…..il y a encore de quoi faire même si c’est moins facile. Au moins nous n’avons plus les apprentis sorciers qui utilisent des ficelles tellement grosses qu’a la fin l’Etat légifère…..

        Bien cordialement

    • Antoine13 says:

      Bonjour,

      Merci à Guillaume pour cet article très clair.

      @LdeFroissard: merci pour votre commentaire. Une question: en quoi avoir une holding à l’IS qui détient une SCI à l’IR qui elle même détient le bâtiment est plus intéressant que la détention en direct du batîment par une SCI à l’IS ?

      D’avance merci,

      Antoine

  14. Bonjour,

    Tout d’abord merci à Guillaume pour la rédaction de ce billet et la mise à disposition du simulateur IS.
    Je m’adresse à la communauté pour lever cette interrogation :

    Dans le tableau ci-dessus, les travaux de réparation et d’amélioration sont présentés comme des charges déductibles dans une SCI à l’IS. Je suis d’accord pour les réparations, puisqu’elles se justifient par l’état de vétusté. En revanche qu’en est-il des travaux d’amélioration, par ex l’installation d’une cuisine intégrée ou la pose d’un double vitrage puisque ces travaux apportent un équipement nouveau et améliorent donc la valeur du bien loué… ?
    Dans mon esprit, travaux d’amélioration = immobilisation et donc -> amortissements. L’administration fiscale permet-elle une comptabilisation en charges ?

    Cordiales salutations,
    TG

  15. La sci à l’IS est souvent une fausse bonne idée, car peu de personnes ont la stabilité psychologique et matérielle nécessaire, la fiscalité bougera certainement, rarement dans le bon sens, enfin, à ce jour la sortie (rarement prévue et programmée donc parfois en catastrophe) est fiscalement ultra pénalisante.

    Le plus souvent un choix fait pour de mauvaises rasions ou une impréparation patrimoniale, sans compter les frais…. et l’attention du fisc…..

    • Patrick D says:

      C’est vrai que l’impôt sur les sociétés est quand même de 33 %, sans parler de la fiscalité des dividendes ou des plus value à payer après l’amortissement.
      L’air est plus sain quand on part de France …

  16. Ne soyons pas manichéen avec « fausse bonne idée » ou » excellente idée »: il s’agit de projeter un montage avec une SC à l’IS, de le comparer à d’autres montages (et d’insérer des leviers non indiqués , d’analyser les forces et faiblesses de chacun au regard de sa situation pour ensuite prendre sa décision en pleine connaissance de cause.
    Au demeurant, pour ma part, pour la gestion du patrimoine privé de mes clients et selon certaines variables (leur situation financière notamment, leurs besoins et objectifs, leur horizon…), la SC à l’IS revêt des avantages plus que substantiels sur la pression fiscale sur les revenus d’une part et sur la transmission des stocks d’autre part (sur leur situation et leur transmission: en effet, cela sera dans un premier temps, moins bien optimisé pour les enfants qui recevraient ce véhicule suite à la disparition de leurs parents sur le plan fiscalité des flux…mais pour des flux reçus « gratuitement » eu égard au volet transmission des stocks).

  17. En effet, Yves B, je ne suis ps manichéen ce me semble, et l’expose largement……

    Il n’en reste pas moins que statistiquement, cela vaut rarement la peine…..

  18. On n’a pas forcément les mêmes angles d’approche ni les mêmes composantes sur ce montage (rien que sur le volet transmission, sur un dossier récent à 1.5M€ de patrimoine net dans la SC, environ 675K€ économisés sur la transmission de cette SC dans une configuration où les parents ont une TMI de 45% en attente de la reconstitution de leurs abattements, et cela sans sacrifier la pression sur les flux, loin s’en faut!!)

  19. Laraillere says:

    Bonjour,

    Le simulateur est intéressant mais je me pose la question de l’amortissement de l’immeuble. Lorsqu’il s’agit d’un appartement est il obligatoire de déduire 15% du bien pour considérer qu’il s’agit du terrain?
    Ensuite, le fisc considère que l’amortissement raisonnable est de 50 ans , le comptable considère 30 ans et le simulateur prend 40 ans . Dans notre cas il s’agit d’un appartement d’habitation , il n’y a pas d’indication dans l’article sur les règles en matière d’amortissement.

  20. Bonjour,
    Vous parlez de l’impôt des dividendes comme un point négatif. Or, ce serait plutôt un point positif puisqu’à l’IR les loyers sont reconnus à 100% et ne bénéficient pas d’un abattement de 40% comme les dividendes.

    Autre gros point fort de l’IS est qu’on peut quasiment annuler l’impôt grâce à la déduction de toutes les charges et de l’amortissement. Et même s’il reste du bénéfice, on peut faire en sorte de toujours se retrouver à 15% et non à 33% car il suffit de créer plusieurs SCI dont le bénéfice, pour chaque structure, sera sous les 38120€.
    Par contre, à l’IR, quelque soit le nombre de SCI, les loyers se cumulent entre eux et font exploser l’IR.

    Le faux mauvais point de l’IS est la vente. En effet, lors de la vente, on ne fait que restituer l’amortissement dont on a bénéficié durant x années. C’est normal, on ne peut pas gagner sur quelque chose de déjà gagné ou plus grossièrement, on ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et le c… 😉
    Bref, c’est surtout un choc « psychologique », il suffit alors de se dire que l’amortissement est un gain que l’on devra restituer si on souhaite vendre, c’est tout.

  21. van camelbeke Joss says:

    Bonjour,
    Très bon article auquel je rajouterai deux choses qui vont encore dans le sens du choix de la société soumise à l’IS
    – le problème der la taxation des dividendes ne se posent pas à hauteur du remboursement des comptes courants d’associés
    – pour éviter la PV professionnelle à la revente le mieux est de constituer une holding ( sarl soumise à l’IS ) qui détiendra la NP des parts de la SCI soumise à l’IR; à défaut, si l’on anticipe la revente, il y a lieu de procéder 3 ans avant à une augmentation de capital pour diluer le capital de la holding et réintroduire des personnes physiques. C’est alors le régime de la PV des particuliers qui s’appliquera à l’essentiel du prix

  22. Merci pour cet article. C’est vrai que la chois de l’IS doit être mûrement réfléchit, car irrévocable.
    C’est le choix que j’ai fait car mon associé n’est pas résident fiscal en France et c’est donc un excellent moyen de se constituer un patrimoine, sans avoir a faire de déclaration de revenus personnelle. Le système IS permet aussi de ne pas payer d’impôts (même la SCI) pendant plusieurs années car le déficit peut être reporté d’année en année.
    Par contre cela exige une comptabilité plus lourde avec pour ma part assistance d’un cabinet comptable pour l’édition du bilan (env. 500€ par an). Effectivement, lors de la revente, le bien aura pris de la valeur alors que comptablement il ne vaudra plus rien après amortissement, donc impôts sur la PV très important… mais comme le dit Liotaud on ne peut pas avoir le beurre…

  23. ALAIN LAMBARD says:

    Je rejoins globalement l’apposition de YVES B; on devra comparer les techniques de SCI IR et SCI IS en fonction de la situation patrimoniale de l’investisseur (objectifs, contraintes). On n’oubliera pas d’ajouter à la comparaison la technique du démembrement de propriété lorsque les contraintes de l’article 13,5 du CGI ne sont pas applicables.

  24. Antoine-Alexandre Flipo says:

    Très bon article. Voici une suggestion d’amélioration :

    Ceux qui créent une SCI aujourd’hui se posent la question : « dois-je garder l’imposition à l’IR, ou dois-je opter pour l’IS »?

    Pour répondre à cette question, il faut tenir compte de l’évolution probable des taux d’imposition dans les prochaines années.

    Malheureusement, l’article ne décrit pas deux grandes tendances actuelles en matière d’imposition:

    a) concernant l’IS : la tendance est à l’harmonisation du taux vis-à-vis des autre pays européens. Le système français, qui est progressif (15% d’IS en-dessous de 38 KEUR, et 33.3% au-delà de 38 KEUR), pourrait disparaître. Il est possible/probable qu’il n’y ait bientôt plus qu’un seul taux d’IS (cf déclarations de Manuel Valls hier), et que ce taux soit compris entre 25% et 30%. Le passage à l’IS deviendrait alors beaucoup moins judicieux pour les « petites » SCI qui dégagent moins de 38 KEUR de profit par an.

    b) concernant l’IR : la tendance est à la baisse de l’imposition des revenus fonciers. Depuis 2012, la gauche a mis en place un alignement de la fiscalité du capital sur celle des salaires. Ces mesures seront probablement « détricotées » si la droite revient au pouvoir en 2017. Plusieurs candidats proposent de remplacer le système actuel d’imposition des revenus fonciers (taux marginal d’imposition + prélèvements sociaux, donc fourchette de 15.5% à 56.5%) par un système simplifié avec un prélèvement libératoire unique (par exemple : Juppé parle dans son programme d’un taux libératoire de 20%, Sarkozy propose quant à lui 33%)

    Si ces 2 tendances étaient confirmées, elles avantageraient massivement les SCI à l’IR pour les contribuables fortement imposés. Le passage de l’IR à l’IS étant définitif dans une SCI, vous pourriez conseiller à vos lecteurs qui créent une SCI aujourd’hui de rester à l’IR pour le moment, et de considérer l’option pour l’IS vers fin 2017 / début 2018, après les élections présidentielles, une fois que les perspectives fiscales seront plus claires.

  25. Ptitilouis says:

    Pour rebondir sur les derniers messages (Alain Lambard je suis 100% OK avec vous) et reprendre ce que je disais plus haut : N’OPTEZ JAMAIS POUR L’IS !!!!

    L’option c’est l’absence de réflexion !

    Par contre pensez à ce qui vous amène à passer à l’IS :
    – détention de la SC IR par une SC IS
    – transformation en SARL (due à l’avtivité)
    – mode de financement (ou de refinancement ) : Credit Bail par ex
    – type de Bail commercial ( si locaux commerciaux)

    Et vous verrez que dans la majeure partie des cas cela est réversible (pas sans coûts) contrairement à l’option.

    Et si vous saviez tout ce que la SC de portefeuille peut vous apporter…..On en reparle bientôt dans un article écrit pour LeBlogPatrimoine.

  26. Pour ma part c’est l’option que j’ai retenu, après pourtant une longue réflexion.

    Je trouve aberrant de payer 30% (ma TMI) + 15,5% de PS sur mes loyers nets perçus, et ce alors que je dois rembourser mes emprunts.

    Etant donné que je suis jeune, que je n’ai pas besoin des revenus fonciers, et que je ne compte pas revendre les biens immobiliers avant très longtemps (sauf accident de parcours) j’y vois beaucoup d’avantages :

    – Déductibilité des frais d’agence
    – Déductibilité des frais de notaires
    – Apport en compte courant (= mon apport + entretien du bien) récupérable sans fiscalité

    Bref d’après mes simulations il coulera de l’eau sous les ponts avant que ma SCI soit assujetti à l’IS.

    Cela permet une constitution de patrimoine avec un effort de trésorerie quasi nul alors qu’avec une détention avec une SCI à l’IR ou en direct, c’est très, très lourd.

    Je ne vois pas la pression fiscale à l’IR diminuer de façon importante, étant donné notre situation économique. Par contre il est vrai que le taux réduit de l’IS pourrait disparaître, nous verrons bien.

  27. Bonjour
    pour les LMP, est il intéressant de créer une SCI (donc IS) ou est-il préférable de créer une société imposable à l’IR?
    merci

    • p'titlouis says:

      SI vous en êtes à la création, vous avez le choix :
      – à titre individuel
      – SARL (ou EURL) ) l’IR (donc SARL de famille uniquement)
      – SARL IS

      La SCI ayant une activité civile elle n’est pas recommandée pour le LMP.
      D’autre part tellement d’éléments rentrent en jeu (fiscaux, juridiques et économiques) qu’il est difficile de répondre de manière lapidaire.

  28. J’ai du mal à comprendre quelque chose : j’ai une société à l’IS qui détient deux appartements à Paris. Mon comptable m’avait toujours affirmé que pour bénéficier de l’amortissement des biens, il convenait impérativement de les louer en meublés ? La location vide permet aussi de bénéficier de l’amortissement dans le cas d’une société à l’IS ?? Merci à ceux qui pourront m’éclairer.

    • Patrick D says:

      @ Gael
      Je ne suis pas un pro mais je peux vous répondre : j’ai une SCI sous IRPP qui appartient à une SC sous IS. Mais j’aurai pu mettre ma SCI sous IS directement si je l’avais voulu.

  29. Bonjour Gaël, vous pouvez louer nu ou meublé avec une SCI IS.
    Mais vous ne pouvez pas louer meublé avec une SCI IR

    • Merci mais ça n’était pas vraiment ma question : une location nue en SCI IS permet-elle d’amortir les biens ? 🙂

    • En fait pour être précis, vous pouvez tout à fait faire de la location meublée dans une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, néanmoins, la société civile se verra modifier son mode d’imposition et deviendra éligible à l’impôt sur les sociétés.

      • Cette révélation a sur moi l’effet d’une révolution copernicienne : mon fiscaliste m’a dès le début expliqué qu’il fallait faire du meublé (ma société est une SASU, pas une SCI). Je tombe des nues. Pardonnez-moi d’insister alors, mais pourquoi tout le monde s’emm… a faire de la location meublée si l’amortissement est possible sur la location nue ? Quel est l’intérêt ?

        • L’amortissement fiscal des immeubles en location nue est possible dans une société à l’IS … mais tout le monde n’a pas intérêt à utiliser une société à l’IS notamment au regard de l’imposition sur la plus value ! Au moment de la revente, les amortissements constatés viendront augmenter le montant de la plus value à court terme imposable à l’impôt sur les sociétés (ce qui n’est pas le cas dans le cas d’une imposition sur le revenu avec l’exonération après 22 ans ou 30 ans pour les prélèvements sociaux).

        • ALAIN LAMBARD says:

          L’exercice d’une activité location (nue ou meublée) dans le cadre d’une société soumise à l’iS permet d’optimiser les revenus taxables (assiette taxable) et de limiter l’impôt – application d’un taux de 15% dan sala limite de 38120€ sur une assiette faible ( à condition de justifier de l’amortissement pratiqué qui doit correspondre à la dépréciation de l’immeuble…). Pendant tout la durée de la location.
          Le problème viendra plus tard lors de la cession de l’immeuble au regard de la taxation de LA PV.
          Dan s le cadre de la LM l’assiette taxable sera identique à celle de l’IS (détermination selon le mode BIC), mais, lors de la cession de l’immeuble on appliquera les règles de PV privées en matière de LMNP et de PV professionnelle avec possibilité exonération totale ou partielle de LA PV de cession selon le CA de l’entreprise dans le statut de LMP.
          Pour tout investissement on doit se poser les questions suivantes au regard de la situation économique, juridique et fiscale:
          Conséquences de l’entrée de l’actif dans le patrimoine,
          Conséquences pendant la durée de vie de l’actif,
          Conséquences de la sortie de l’actif.

        • WOW? révolution copernicienne ….
          Votre fiscaliste n’a pas été clair, ou vous n’avez pas compris, ou ce n’est pas un bon….

          • Je pense qu’en général je comprends tout ce qu’on me dit. J’essaie depuis de reconstituer dans ma tête pourquoi nous étions arrivés à la conclusion de privilégier les locations meublées, mais je ne lui trouve aucune excuse valable. Je me dis que c’était peut être pour rendre opérationnelle une société à l’IS (code NAF agence de pub) étant par nature davantage destinée à la gestion des meublés qu’à celle des logements nus, étant entendu que cette dernière catégorie relève plutôt d’opérations civiles, rapport à l’ISF.

  30. Bonjour,

    Article intéressant permettant d’avoir l’environnement de l’option à l’impôt sur les sociétés.

    le diable se nichant dans les détails, 2 points au moins sont à surveiller : la décomposition par composant qui permet une certaine flexibilité et la contribution pour les revenus locatifs (2.5% des revenus locatifs bruts des immeubles de plus de 15 ans).

  31. pierredarn says:

    Bonjour,
    je souhaite conserver mes appartements non meublés tres longtemps et ne pas apporter de cash durant la durée de financement (entre 18 et 25 ans).
    pourquoi donc mon expert comptable ne m’explique que les avantages/contraintes d’une sci à l’is ou à l’ir et n’aborde pas la création d’une sarl?
    pour la sci comme pour la sarl, nous devons etre 2 associés mais la responsabilité est illimitée pour les associés de la sci … donc je prefererais etre associé a 2% du K,soitpar ex 2000 euros pour une sarl que d’etre caution des 300 000 d’emprunt restant du d’un financement immobilier que l’associé majoritaire (98% des parts sociales d’un sci) ne peut assumer? ce ne sont pas les frais annuels de tenue de comptes professionnels bancaires, les frais de publications des bilans et les frais de « domiciliation du siege social » qui compenseront la tranquilité d’esprit de ne plus etre « caution limitée au montant de l’emprunt » de la sci.

  32. Bonjour
    Nous venons de signer pour un appartement d’une valeur de1 00 000 euros. Nous allons former notre SCI
    Objectif : transmission à nos enfants (encore petits donc comme il y a un emprunt nous formons la sci entre conjoint et nous donnerons des parts en nue propriété plus tard). Donc pas de vente. Pas de distribution de dividendes nous attendrons la retraite dans 25 ans
    Nous hesitons entre IR et IS .
    Comment obtenir une simulation des deux et voir ce qui serait le plus avantageux dans notre cas ?
    Merci

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