Cela fait maintenant 2 mois que nous vous expliquons qu’il se passe quelque chose d’étrange sur le marché immobilier. Tout a commencé au mois de Mai 2017 avec cet article « La dynamique du marché immobilier semble cassée depuis début Avril 2017. La cause aux fakes news ?« dans lequel nous vous faisions part de notre constat d’un marché immobilier dégradé malgré l’ambiance euphorique dépeinte dans les médias.

Depuis, nous n’avons cesse de vous alerter sur la dualité d’un marché immobilier qui ne pourra éternellement supporter la perspective d’une hausse des taux de crédit immobilier (cf « barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement) combinée à la hausse des prix (cf »L’INSEE confirme l’accélération de la hausse des prix des logements avec +1.90% par rapport au trimestre précédent« ).

Les récents chiffres publiés par crédit logement relatifs à l’activité du secteur des crédits immobiliers confirment notre analyse d’un marché immobilier peu dynamique depuis Avril 2017 :

« Le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant est en juin très éloigné de celui d’un marché en expansion : avec – 11.6 % pour la production et – 22.5 % pour le nombre de prêts. 

Aussi le rebond de l’activité constaté dès la fin de l’été 2016 ne peut plus compenser les tendances baissières du marché constatées ces derniers mois. L’année 2017 qui avait très bien commencé affiche maintenant une activité en net ralentissement: en juin, le rythme d’évolution en glissement annuel n’est plus que de + 8.3 % pour la production et de + 1.3 % pour le nombre de prêts bancaires accordés.

Dans l’immobilier ancien, les tendances annuelles du marché sont empreintes de prudence. En juin 2017, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en niveau annuel glissant est ainsi de + 6.5 % pour la production et de – 1.6 % pour le nombre de prêts bancaires accordés. « 

 

 

activite-du-secteur-credit-immobilier

 

Cette forte baisse des volumes est d’autant plus inquiétante que les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont encore et toujours extrêmement faibles !

Le marché perd son dynamisme alors même que les taux d’intérêt devrait encourager l’investissement ! Cela n’est vraiment pas de bonne augure dans la perspective d’augmentation prochaine des taux d’intérêt… (cf »Pourquoi la hausse des taux de crédit immobilier devrait accélérer en 2017/2018 ?« ). 

Faut il croire dans une nécessaire baisse des prix de l’immobilier ? 

 

 

La solvabilité des ménages se dégradent limitant naturellement leurs capacités d’investissement immobilier.

solvabilite-menage-ancien-juin-2017

 

et le dynamisme du marché du crédit immobilier dans l’ancien n’est pas au plus haut.

 

dynamisme-marche-credit-immobilier-juin-2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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8 Comments

  1. Pour moi qui investit, c’est plutôt une bonne news. Je ne ressens pas trop ça encore sur le terrain même si les agents disent que ça se tasse effectivement ces derniers temps un peu.

    Macron veut favoriser ses potes qui sont plutot dans des entreprises et de rediriger les investissements vers les entreprises. Je trouve plutôt que c’est une bonne idée. Je suis aussi très investit en actions.

    La diversification du patrimoine devrait être une nouvelle fois une force. C’est plus dur évidemment d’être bon sur différentes classes d’actifs mais c’est nécessaire pour passer tous les cycles économiques et les différentes orientations politiques.

    La résilience avant la performance.

  2. Romain T. says:

    @Guillaume, merci pour tous vos articles que suis avec grande attention depuis bien longtemps.

    En ce qui concerne le marché immo français, même s’il faut rester prudent, je ne pense pas qu’il faille être outrancièrement pessimiste et s’attendre à une baisse considérable, ni à court ni à long terme.

    En France, le marché du crédit est sain, à la grande différence des USA (subprimes…) et du UK par exemple (taux variables, leviers d’endettement proches de 100% parfois pour des ménages non solvables…), ce qui garantit à mon sens une résilience extrêmement forte, l’immobilier étant financé en grande partie par le marché du crédit.

    Quant à la décorrélation revenus/prix, certes en MOYENNE elle est décorrélée et ne paraît plus tenable, mais à Paris et petite couronne par exemple, où les prix sont stratosphériques, on voit bien qu’il y a un réel glissement des classes sociales, où seuls les hauts revenus et/ou détenteurs de patrimoine peuvent désormais rentrer sur le marché, les moins aisés se reportant sur la banlieue lointaine ou la province. Cette décorrélation générale – prédicatrice de krach, de baisse ou de « réajustement » selon les termes appropriés – n’est donc plus vraie si l’on regarde localement.

    D’autant plus qu’à 5,000€/m² à Paris/IdF (en 1990 et en 2004), on pensait que ça ne monterait pas plus haut, hors on est aujourd’hui à 9,000€/m², et on voit qu’à Londres par exemple, les prix ont atteint les 20,000€/m² en moyenne et dépassent allègrement les 50,000€/m² dans certains quartiers (je suis souvent sur Londres et je vois ces prix de mes yeux ébahis !!!). Les prix parisiens ont donc, d’après moi, de beaux jours devant eux avant de plafonner ou de s’effondrer, car dans une optique locale ils restent « raisonnables » (même si je suis le premier à m’en plaindre, n’ayant hérité d’aucun patrimoine immobilier à la différence de beaucoup de mes amis, et ayant un salaire ne me permettant pas d’acheter plus qu’un 50m² à Paris…).

    De ce fait, votre affirmation que « la solvabilité des ménages se dégrade, limitant naturellement leurs capacités d’investissement immobilier » n’est pour moi pas juste, car elle a une approche globale et non locale. La dégradation de la solvabilité des ménages constatée est une moyenne française et ne concerne pas les plus aisés (les classes moyennes supérieures, et pas que les grandes fortunes, s’enrichissent), et elle sera plus probablement synonyme de continuation du gouffre qui fracture les territoires. On devrait donc continuer à voir une poursuite de la hausse – ou au minimum une stagnation – à Paris/IdF et dans une moindre mesure dans les grandes métropoles françaises (les plus plus riches « faisant monter les prix eux-mêmes » dans leur volonté de se centraliser davantage), et une baisse sensible dans les territoires isolés comme on le voit depuis des années.

    Ainsi à mon sens, vos informations « brutes » ont donc tout le mérite d’exister, et je salue vos sources et vos recherches, mais je ne pense pas que vos questions du type « Faut il croire dans une nécessaire baisse des prix de l’immobilier ?  » soient les bonnes, ces baisses ne pouvant être – selon moi – que conjoncturelles et non systémiques sur le marché français (hors cataclysme socio-politique). En immobilier, tout est question de territoire et de marché local, les moyennes nationales ne permettant pas de tirer des conclusions sur l’état du marché.

    PS: mes petites réflexions sont en grande partie tirées de mon expérience « terrain » : je suis aujourd’hui-même à la recherche d’un appartement en Ile-de-France et à Lyon pour de l’investissement locatif, et les biens s’arrachent à une vitesse que vous n’imaginez pas ! Mais ces tendances locales ne peuvent être capturées dans une moyenne nationale englobant des territoires trop éparses.

    Résumé (cela n’impliquant que moi) :
    1- Attention aux constats généraux et nationaux pour décrire des phénomènes aussi locaux que l’immobilier
    2- Ce n’est pas le marché immobilier qui s’adapte aux possibilités financières des ménages, mais les ménages qui s’adaptent au marché en se déplaçant, faussant donc davantage les postulats des analyses globales

    Au plaisir de vous relire,
    RT

    • Oui, merci pour cette analyse intéressante. Néanmoins, il me semble important d’avoir en tête la photographie de la richesse en France :

      Paris : Niveau de vie médian (50% des ménages ont plus, 50% ont moins) : 2141€ / unité de consommation en 2013. Cela signifie que 50% des ménages ont un revenu < 2141€ / UC. Notez que seulement 10% des ménages vivant à Paris ont un revenu mensuel supérieur à 5300€ / mois par unité de consommation ? Croyez vous que ces 10% sont suffisant en nombre pour faire fonctionner un marché tout entier ?

      source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/1285531

    • « Ce n’est pas le marché immobilier qui s’adapte aux possibilités financières des ménages, mais les ménages qui s’adaptent au marché en se déplaçant, faussant donc davantage les postulats des analyses globales »==> Oui, mais croyez vous pas qu’il existe des limites ?

      • Romain T. says:

        Chiffres très intéressants en effet ! Encore une fois, il y a plusieurs clés de lecture :
        1- On voit que le niveau de vie médian à Paris est 30% plus élevé qu’en France
        2- A Paris, les plus aisés sont 70% plus riches que les plus aisés des français, alors que les plus pauvres ne sont plus pauvres que de 10%. Cela explique l’écart interdéciles élevé (donnant son titre à l’article) : les inégalités sont créées davantage par la sur-richesse que par la pauvreté

        De plus, ces chiffres sont un instantané, et je ne pense pas, tout comme vous, que « ces 10% sont suffisants en nombre pour faire fonctionner un marché tout entier », et cela dans un marché figé. C’est le mouvement des classes sociales qui entretient ce marché. Ainsi, les plus pauvres partiront (on voit par exemple les jeunes cadres sans patrimoine quitter Paris et la petite couronne, la chute du nombre des naissances dans Paris intra-muros en atteste), et seront remplacés par des classes aisées aux revenus toujours supérieurs (cadres sup, investisseurs étrangers, banquiers, notables, etc). Il faut donc réfléchir à géométrie variable, ce que ne permettent pas les moyennes instantanées.

        Quant à votre dernière remarque sur la pérennité d’un tel modèle, en effet, il a des conséquences. C’est le cataclysme socio-politique dont je parlais, caractérisé par une fracture sociale et territoriale qu’il faudra bien résorber, ou qui se résorbera toute seule mais dans la douleur. Et les exemples sont simples et ne font que commencer : le vote Brexit (partout au UK à l’exception seule et unique de Londres), le vote Tump (où on a une corrélation directe entre vote Trump et zones rurales), le vote Le Pen qui corrèle aussi parfaitement ruralité, chômage et FN. Heureusement, notre système social français résiste plus que les modèles anglo-saxons, mais jusqu’à quand ?

        A mon sens, le marché de l’immobilier est donc bien plus fortement explicable par ces mouvements sociaux et de richesse (dans ses tendances systémiques long terme) que par la hausse ou la baisse des taux d’intérêts ou autres facteurs, non négligeables mais mineurs, qui n’indiquent qu’une volatilité court terme, conjoncturelle et de faible ampleur.

        Ainsi, je le réitère, je crains plus pour ma part une révolution sociale de grande ampleur (que je pense somme toute fort improbable, les français ayant déjà fait leur révolution en 1789) qu’une baisse de l’immobilier à Paris/Idf (et dans une moindre mesure dans les grandes métropoles françaises polarisant l’emploi diplômé). Même si en MOYENNE, les prix pourront baisser car portés par la province/ruralité.

        Ma conviction restera vraie aussi longtemps que le marché du crédit en France restera sain (taux fixes, leviers d’endettement plafonnés et « vivables », ratios prudentiels bancaires maîtrisés, etc), et que les politiques publiques resteront prudentes (encadrement des loyers, politique fiscale forte, etc), maintenant les prix à des niveaux raisonnables, ou tout du moins contenus. C’est pourquoi, toujours selon moi, on ne peut pas parler de « bulle spéculative » sur le marché immobilier français, ni à Paris ni ailleurs.

  3. Fredy Gosse says:

    Premier effet macron?

  4. Avec l’imposition sur la « fortune » qui se recentre sur l’immobilier… what else ?

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