Il y a comme un malaise. Il y a quelques jours, une lectrice occasionnelle m’appelle pour me demander mon avis, avec l’espoir (infime probablement) que j’infirme ce qu’un spécialiste de la revente de LMNP d’occasion venait de lui annoncer. Cette dame, est l’heureuse propriétaire d’un appartement dans une résidence « affaires » gérée par G.E A….. City (les spécialistes reconnaîtront). A l’époque en 2007, tout allait pour le mieux, le couple dirigeait une entreprise, payait trop d’impôt, épargnait l’argent dont il n’avait pas besoin pour vivre… Ils décident donc de se lancer dans l’investissement immobilier pour préparer leur retraite.

Par contre, pas question d’y passer les weekends et de gérer personnellement leur investissement. Ils n’ont pas de temps à perdre dans ces choses là, l’entreprise du couple fonctionne à plein régime, ils consacrent leur énergie et leur weekend à la développer.

 

L’investissement LMNP, l’immobilier sans contrainte pour percevoir des revenus défiscalisés pendant 20 ans.

Ce couple qui avait à l’époque des problèmes de riches (trop d’impôt et ne sachant pas comment épargner), rencontre un commercial, ou plutôt un Conseil en Gestion de Patrimoine payé par une entreprise qui vend des LMNP. Ce commercial leur trouve la solution à l’ensemble de leurs problèmes : L’investissement en LMNP dans une résidence affaires « Ap….T Ci.Y » :

– Rendement attrayant de 5% ;

– Sans risque puisqu’un bail de 9 ans est signé avec l’exploitant de la résidence affaires ;

– Loyer indexés en fonction de l’Indice du Coût de la Construction ;

– Aucune gestion puisque c’est le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de tout. Le couple n’a qu’une chose à faire : Attendre que l’argent tombe tous les mois.

Le bon plan parfait ! Rendement élevé, pas de risque, loyer augmentant régulièrement, aucune contrainte de gestion… L’investissement immobilier idéal. Voilà de quoi passer une retraite heureuse payée par les locataires!

Il achète cet appartement 170 000€ TTC et récupère la TVA qui leur permettra de rembourser par anticipation le crédit voiture du couple (ils auraient probablement dû rembourser partiellement leur crédit immobilier LMNP, mais ça c’est une autre histoire). C’est très cher pour 40 m², mais le commercial est rassurant : On ne peut pas comparer le prix d’un bien en LMNP avec un bien en location nue. Dans le prix, il y a une partie des parties communes et Blablabla… et blablabla …

Le montage est parfait, leur retraite est assurée … et cerise sur le gâteau, les revenus seront défiscalisés pendant plus de 15 ans selon le commercial. Comment ne pas se laisser séduire …

lmnp avantage garanti securité sans risque

 

L’exploitant traverse de graves difficultés financières et ne paye plus les loyers…

En 2013, cette belle histoire commence à se compliquer. Le gestionnaire, un des leaders du marché pourtant, traverse de grave difficultés financières et ne paye plus les loyers. L’affaire se complique et ce beau placement devient problématique.

Il faut bien comprendre la mécanique de l’investissement en location meublée non professionnelle. Derrière un statut fiscal des plus intéressant, se cache trois acteurs :

– L’investisseur, achète le bien immobilier et signe un bail commercial avec l’exploitant de la résidence ;

– Le commercial est payé par le promoteur qui construit la résidence (le promoteur est une filiale de l’exploitant futur de la résidence)

– L’exploitant de la résidence, une sorte d’hôtelier qui se chargera de donner vie à la résidence tel un hôtelier.

Face à la défaillance de l’exploitant, les propriétaires de la résidence se regroupe en association, prennent un avocat et se lancent dans de très lourdes démarches judiciaires pour essayer de récupérer leur loyer impayé et surtout se faire payer les loyers futurs. L’idée de couler une douce retraite payée par les locataires s’éloigne petit à petit.

Il suffit d’être patient, attendre que l’exploitant retrouve un vigueur économique et tout repartira. C’est probablement qu’une mauvaise période à passer. Le couple n’aura pas fait l’investissement du siècle mais en suivant attentivement la procédure, tout devrait (espérons le) rentrer dans l’ordre.

 

 

Face à la crise économique, l’entreprise du couple défaillit et ils n’ont d’autres alternatives que de vendre leur résidence LMNP

En 2014, la crise économique se poursuit, point de rebond à l’horizon et c’est au tour de l’entreprise du couple de défaillir. Point alternative, il faut mettre en vente la résidence au plus vite pour assainir la situation financière.

Plusieurs experts font alors la même analyse et proposent de vendre l’appartement dans la résidence pour moins de 100 000€. Le couple a encore 133 000€ de crédit à rembourser et n’a plus les moyens de payer la différence. Entre :

– Incertitude sur le versement des loyers ;

– Incertitude sur la survie de la résidence ;

– … Personne n’accepte d’investir dans cette résidence, sauf si le rendement locatif rémunère suffisamment le risque. 100 000€ correspond à un rendement de 8.50%.  (vous vous souvenez surement de cette ringarde relation rendement/risque, qu’on oublie trop souvent dans ces périodes d’abondance de liquidités). – Le bien a été payé 142 000€ HT. Cela représente une moins-value de 30%. Pas mal l’investissement garanti. N’est ce pas ? 

Cette question de la revente des biens en LMNP est un sujet que nous avons régulièrement traité, notamment dans ces articles « Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives » et « LMNP : Les soldes commencent … Baisse de prix en perspective. »

Que faire ? Accepter de vendre et assumer la moins-value ? Se lancer dans une action en responsabilité envers le Conseil en Gestion de Patrimoine qui lui a vendu cet investissement prétendument garanti ? S’organiser avec les co-propriétaires et se battre contre les financiers qui dirigent la société d’exploitation ? …

Nous sommes bien loin de « l’investissement pantoufle » vendu initialement.

 

Ne pas généraliser le discours, même si …

Loin de moi l’idée de généraliser le discours et tomber dans le tous pourris, il existe de très nombreuses résidences LMNP qui fonctionnent parfaitement bien et qui continuent de verser les loyers promis aux propriétaires investisseurs.

Force est néanmoins de constater, que le rapport de force entre exploitant et particulier investisseur est rarement au profit de l’investisseur particulier. Ces derniers subissent souvent la loi imposée par un exploitant dont le premier centre de coût est le paiement des loyers.

Entre tentative de baisse du loyer en fin de bail (cf »Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ?« ), respect des charges d’entretien lui incombant, … L’investisseur particulier peut paraître une proie facile. Il est alors indispensable pour les co-propriétaires de s’organiser (surtout quand tout va bien) pour modifier ce rapport de force et défendre leur patrimoine.

 

Et vous quel est votre expérience dans l’investissement en LMNP ? Qu’en pensez vous ?

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47 Comments

  1. Laurent Richard says:

    Bonjour,
    Je ne vois pas trop l’intérêt de rembourser un prêt immobilier sur un investissement LMNP (ou autre d’ailleurs), sur lequel l’on peut déduire les intérêts d’emprunts…
    Il valait mieux à mon sens rembourser le prêt auto à 4 ou 5 % d’intérêts, non déductibles.
    Cordialement,
    L. RICHARD

  2. Guillaume,

    tout est question d’emplacement….
    j’ai un ami qui détient un LMNP dont l’exploitant est parti et ca passe très bien, donc l’emplacement prend toute sa place.
    La vraie difficulté est de trouver un preneur. à 8.5%, il faut trouver quelq’un de motiver pour gérer les emmerdes.

    Après, pour voir si on est en perte, il faut aller jusqu’au bout de l’analyse

    Prix d’achat 142K€
    Réduction d’impot : on n’a pas la date d’achat.. 20K€ mais supposons 12%
    Prix de revient : 122K€
    Il faut déduire tous les amortissements depuis le début de l’opération afin de voir son TRI.
    si le TRI n’est pas négatif, je me dis que finalement on a fait une erreur qui n’a pas trop côuté .

    Qu’en penses tu Guillaume ?

    Samuel

    • L’emplacement et la qualité de la résidence bien sûr… Mais sur 100 résidences vendues, combien respectent les caractéristiques d’une bonne résidence.
      Dans le cas présent, le TRI est très négatif…

      Toi, tu es équipé intellectuellement pour comprendre, anticiper et réussir ton investissement. Mais ce n’est pas le cas des épargnants « traditionnels » qui croient naturellement les propos du vendeurs.

      • Guillaume,

        J’ai dejà eu des echecs et pas mal d’erreurs malgré tout çà et on apprend de ses echecs.
        Le vrai problème c’est que les clients sont tournés sur la réduction d’impôt et ca gâche tout et aussi sur les présentations que le vendeur te laisse.
        j’ai une étude que j’ai repris la dernière fois pour du LMNP , et j’ai retrouvé les hypothèses et donc c’était revalorisation du foncier 5% 🙂
        Quand on ne connait pas, on n’investit pas. On achète sa résidence principale pour son lieu de vie et on laisse son argent sur son Livret A. La personne dormira mieux la nuit 🙂

    • Vous considérez la réduction IR Censi Bouvard ET la pratique des amortissements ? pas terrible cela… (sauf si >300K€ avec reduc en-deça de 300K et amortissement au-delà)

      • Yves,
        je parle des amortissements en référence à l’emprunt bancaire et non à l’amortissement comptable.

        Bonne journée à vous

  3. J’ai été tenté il y a quelques années.

    Mais ça sortait de mon principe de base: je ne veux pas placer, je veux investir.

    Le schéma indiqué est un placement, et lié à ce placement il y a des risques, puisque vous n’avez pas tous les éléments entre vos mains.

    Ce couple a en fait pensé qu’on pouvait gagner sans rien faire, juste en plaçant son épargne. Malheureusement (ou heureusement) ce n’est plus possible (ou difficile ou réservé à une certaine élite bien informée).

    Ils auraient du savoir comme entrepreneurs qu’investir demande un ………. investissement, de la matière grise, de l’huile de coude, quoi!

    Il faut limiter les intermédiaires au minimum possible, pendant la durée la plus courte, car dans ces opérations ce sont les seuls gagnants.

    J’espère qu’ils se tireront d’affaire (le bien est localisé où?)

  4. Guillaume, peut-on savoir quel conseil tu as donné à la propriétaire ? Revendre et accepter la moins value ?

  5. Ces résidences de service en LMNP sont risquées, je partage votre avis. Mais il me semble que le titre devrait plutôt être :

    LMNP en résidence service : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?

    Je fais du LMNP dans de l’ancien (appartements meublés), et je n’ai pas tous ces risques.

    • « Je fais du LMNP dans de l’ancien (appartements meublés), et je n’ai pas tous ces risques. »

      ça, c’est un vrai investissement.
      Il y a certainement des risques, mais vous avez toutes (ou presque) les cartes entre les mains, pour gérer au mieux de votre intérêt.

  6. Les résidences gérées, avenir des retraités…. lol !

    Si l’on parle de G….EA … ity, ce sont, primus inter pares, des escrocs,, mais la liste est longue…. Val…ty, Par résidences, etc…. des pages entières sur le net….
    Ceci dit la cata se mettait en place depuis des années, et certains cgp n’ont pas voulu voir….

    L’emplacement sera un vrai plus si le bail commercial a sauté et que la communauté d’investisseurs est soudée, mais rien n’est gagné, jamais…

    le bail commercial est une anomalie juridique dans ce type de montage, il faut du mandat de gestion, ainsi on éjecte les mauvais et les charlots…

    Ou on fait du meublé en direct comme dit plus haut…

  7. Bonsoir Sven,

    C’est la cata d’acheter n’importe quoi mais par exemple acheter un bon emplacement fera que la société d’exploitation gagnera de l’argent et vous aussi. si l’exploitant, vous pourrez toujours relouer le bien.
    D’après ce que j’ai lu en dehors des sociétés avec des dirigeants pas clean, le bail est indexé sur l’ICC or l’ICC a augmenté très très fortement pendant plusieurs années (hausse de 8% certaines années) quand le CA de l’exploitant n’augmente autant ca ne peut pas marcher.
    Voila en partie une raison de la catastrophe sans oublier la technique des fonds de concours.

  8. https://colocation-city.proposition-commerciale.fr/v/8621b9bc8c

    bonjour votre article fait-il référence à ce gestionnaire-promoteur ?

    Merci de votre réponse par mail

  9. Bonjour Guillaume,

    Oui, les résidences services sont un investissement risqué. Tous ceux qui en proposent le savent. Il faut donc agir en conséquence et ne pas y investir des sommes susceptible de mettre sa situation en péril. Après, risqué ne signifie pas mauvais. Mais il faut que l’investissement soit calibré correctement. Peut-être qu’un investissement de 170 000 euros n’était pas approprié. Dans ce cas, c’est plutôt celui qui a conseillé l’investissement qui s’est emballé.

    Pour limiter les risques, il est en effet possible d’organiser soi-même son meublé. Mais cela demande d’y consacrer du temps.

    Il faudra bien que les épargnant et investisseurs comprennent que le placement miracle n’existe pas. il n’est pas possible d ‘obtenir (sur le long terme) un rendement élevé, une sécurité de l’investissement, une disponibilité des fonds, et une absence totale de gestion.

    AS

    • « Il faudra bien que les épargnant et investisseurs comprennent que le placement miracle n’existe pas. il n’est pas possible d ‘obtenir (sur le long terme) un rendement élevé, une sécurité de l’investissement, une disponibilité des fonds, et une absence totale de gestion. »

      Très bien résumé, bravo.

  10. Sam,
    L’augmentation de l’ICC, parlons-en : la plupart des gestionnaires le plafonnent dorénavant ou dans le passé autoritairement, ou bien glissent vers l’ILC en disant que plus favorable et font signer un avenant en ce sens. Or, les fonds de concours existent depuis le début et je considère qu’ils ont servi d’amortisseurs à ces hausses ICC. De plus, que penser des prospectives de ces gestionnaires n’ayant pas tenu compte de l’emballement de l’ICC ?
    En fait, pour une fois qu’ils ne font pas tout à leur avantage léonin et que le destin se retourne, je ne vais pas pleurer.
    Avez vous vu le delta entre le loyer versé et celui perçu ?

    Mais surtout, autre tour de passe-passe, la bascule du coût initial pour le sous locataire des frais fixes de dossier, non récupérables évidemment, au détriment de la caution ? Le non plafonnement du loyer pour le nouveau sous-locataire ?

    Enfin, le seul emplacement n’est pas suffisant, si la récupération par les propriétaires prend du temps alors que le gestionnaire détient les parties communes.
    En vérité je vous le dis, bien souvent, l’immobilier géré en bail commercial est la cauchemar des -futurs- retraités.

  11. Sven,

    Je parle en connaissance de cause, il y’a des emplacements pour lequel le gestionnaire gagne très peu à mon avis.
    Je vois un cas par exemple, le loyer pratiqué est de 400 euros TTC et il reverse 290 euros euros HT au propriétaire.
    Ce système ne peut pas fonctionner ou suppose un taux d’occupation à un niveau intenable sur la durée….
    Le système peut être intéressant pour des investisseurs souhaitant déléguer la gestion mais ce que je trouve pas top c’est que l’exploitant ne s’occupe pas de l’immeuble pour faire des travaux nécessaires à l’entretien du bien.
    J’ai recupéré un studio qui était sous bail commercial (restitution par l’exploitant), et je vous assure que l’affaire est plutôt bonne 🙂 Je loue maintenant en direct mais il a fallu investir un peu dans le ravalement, peinture, ascenseurs mais je vous assure que le jeu en vaut la chandelle 🙂
    Sam

  12. Dans un commentaire déposer sur votre site en 2012, je retenais, par ordre d’importance les points suivant comme important à prendre en compte pour le choix d’un LMNP :
    Les caractéristiques principales à prendre en compte pour faire ce type d’investissement sont :
    1. La qualité du fournisseur gestionnaire du bien immobilier (sérieux, solidité, etc…)
    2. L’emplacement du bien,
    3. la qualité de la construction
    4. la prise en charge par le gestionnaire de l’entretien du mobilier et immobilier.
    5. le rendement proposé (NET et non BRUT).
    6. les modalités de revalorisation des loyers perçus (indexation sur l’IRL ou ICC)

    1 et 2 étant les points les plus important, ceux-ci étant d’ailleurs quelque peu liés ! Non ? :
    Un gestionnaire peu sérieux ne fera jamais de la résidence étudiant à Bergerac. Par contre, il construira une résidence senior dans un endroit attractif, bien fourni en transport en commun, proche des meilleurs centres hospitaliers…
    J’ai également tendance à hiérarchiser les résidences services en fonction du type avec le classement suivant :
    Etudiant > Senior >> Affaires (dans une zone active) >>> Tourisme.
    En diversifiant lorsque l’on a plusieurs LMNP.
    Dernier point, Il convient de mon avis, également lorsque signe pour un LMNP, se poser la question de savoir si l’opération serait viable si l’on reprenait le bien en gestion propre (étudier le marché locatif).
    Pour l’exemple que vous citez Guillaume, est-il possible de casser ce bail et de repartir pour une location gérée par les propriétaires ?
    Mais il perdrait alors l’avantage fiscal de l’amortissement ?

    • Il me semble que le problème d’une location gérée par les propriétaires concerne plutôt la fourniture des services qui permet la récupération de la TVA (en plus de la gestion et l’entretien des parties communes). En revanche, l’amortissement est lié au statut LMNP. Il ne me paraît donc pas devoir être remis en cause dès lors que le bien est loué meublé. Me trompé-je ?

      Par ailleurs, n’est-il pas plus pertinent d’investir dans des résidences déjà en exploitation, plutôt que dans de résidences neuves ? Le premier propriétaire paie les pots cassés, le second récupère un bien correctement valorisé avec un rendement décent.

      AS

  13. je remercie tous les intervenants sur le sujet LMNP. En fait j’envisage d’investir dans des résidences étudiantes essentiellement.

    Merci beaucoup
    Cordialement hugues

    • Investissez plutôt dans un studio en centre-ville que vous louerez meublé. Vous bénéficierez d’une rentabilité intéressante et ne connaîtrez aucun problème à la revente car le bien pourra être revendu nu.
      En revanche, vous devrez y consacrer du temps si vous souhaitez que cet investissement soit fructueux.

      On n’a rien sans rien 😉

      • Arnaud,
        Investir en meublé dans un studio en centre ville nécessite globalement d’investir uniquement là ou on habite ce qui est compliqué pour pas mal d’investisseurs. il y’a la prise en compte de la vacance, du risque d’impayé mais comme vous dites on n’a rien sans rien :).

      • Re bravo!

        Les studios ne font pas partie de ma cible immobilière, mais c’est un excellent début.

        Bien localisé.

        Pas loin de chez vous

        Avec de la matière grise et de l’huile de coude.

        Surtout pas d’intermédiaires

        Un vrai investissement.

        On avait trop habitué les épargnants à avoir tout sans rien faire, heureusement les choses changent.

  14. Nous posons tout deux la question des conséquences afférentes à la transformation d’un LMNP résidence service en un LMNP classique où le propriétaire en devient le gestionnaire ?

    Avantages-inconvénients entre LMNP classique et LMNP en Résidence Service ?
    (évoqué par RX37 et ANKOU)

    Je n’ai pas la réponse. Guillaume à l’aide !!!

    En tout cas d’un point de vue immobilier (transformation des espaces communs) cela ne me semble pas très compliqué.
    Mais est-il, facile de casser le bail commercial même lorsque l’on est face à un gestionnaire qui ne paie pas les loyers ?
    Avez-vous des exemples concrets à présenter ?
    De plus, cela peut-il régler le problème : si le gestionnaire ne réussit pas à remplir sa résidence, un particulier s’en sortira-t-il mieux ?

    Pour ce qui est du choix de l’investissement dans une résidence déjà en exploitation, que vous évoqué, Arnaud, je pense que vous avez raison….
    Mais personnellement, je préfère opter pour une résidence neuve qui profite des derniers progrès de la construction (isolation phonique et thermique, domotique, sans parler des redoutables mises aux normes !).
    Entre un immeuble des années 1950-1960 et 2000-2010 : il y a vraiment de très grandes différences alors qu’à l’achat, ce que l’on a à vous proposer, c’est une rentabilité qui ne sera pas très différente.
    J’imagine toujours le cas où le gestionnaire cesse son activité et me rend le bien. Il importe qu’il soit attractif en limitant le risque de frais de rénovation.

    Mais avec le neuf : vigilance renforcée sur 2 points :
    1. la qualité du gestionnaire : Il suffit de retenir un bon gestionnaire, qui fait les bons choix et reproduit un modèle de gestion qu’il a correctement évalué et ajusté grâce à son expérience……
    2. Avec le neuf, souvent l’on perd l’emplacement de qualité.. : Il faut alors savoir saisir des opportunités sur des reconstructions (Ex. résidences étudiants dans une grande ville proche d’une université de renom… de préférence attractive touristiquement pour couvrir les mois d’été) ce qui correspond à des coûts aux m² beaucoup plus importants.
    Mais comme l’on raisonne là en rentabilité…….

  15. Si le rendement est garanti contractuellement il doivent pouvoir obtenir une provision en référé … D’où l’importance de sécuriser le contrat en exigeant des sûretés actionnables en cas de non paiement des loyers en l’occurrence…

  16. @Jean
    Le rendement garanti est une quasi fiction. Quand les caisses sont quasi vides…..Quand le gestionnaire pour sa survie est obligé de diviser les loyers par deux…..

    Cordialement

    • « Le rendement garanti est une quasi fiction »

      Non!

      Une fiction complète.

      Le « rendement » d’une épargne n’est jamais garanti, même pour des plans de type Livret A, voire même pour le compte courant dans une banque.

      Même pas pour l’argent ou l’or que vous glissez sous votre matelas.

      Mais effectivement M. Bernard Arnault qui a gagné en 2014 la modique somme de 1 million d’euros par heure, ou 24 millions par jour, soit 18000€ la minute, prendra moins de risques que vous ou moi! 🙂

  17. Ankou, on chipote, on chipote 🙂

  18. La seule garantie, c’est de pouvoir les forcer à justifier d’avoir satisfait à leur obligation de moyens. Vous voyez bien, qu’avec toutes les précautions oratoires, on est loin du placement garanti et tranquille. Le filon des résidences-services est épuisé. Beaucoup ont pratiqué la cavalerie ces dernières années. Même les ténors pourraient rencontrer de grosses difficultés. Voyez les « review » sur les sites tels que « Trip…r » « Book..g » et autres, pour apprécier le niveau médiocre de l’exploitation d’un bon nombre de résidences para-hôtelières, ainsi que les prix trop raisonnables qu’ils sont obligés de pratiquer, pour pallier à cette médiocrité. Si vous savez construire un business plan, vous devriez aussi savoir le déconstruire. Et donc, de voir que ce qui est trop beau sur le papier est tout simplement intenable dans la réalité, toujours. Fuyez les EHPAD, de grâce, sauf si elles s’adressent à une population fortunée (Genevois, Côte d’Azur, couronne parisienne)! Leur équilibre provient des Allocations versées par les conseils généraux et ceux-ci ne pourront bientôt plus les payer!…Sinon, j’ai moi-même des lmnp dans l’ancien. Celui qui se passe le mieux ne bénéficie pas de garantie MAIS est extraordinairement bien situé (proche Parc de la Tête d’Or, Lyon 6). Après, comme dans tout investissement, on ne sait combien on a réellement gagné, qu’à la sortie… Le mieux, ça a été dit plus haut, c’est le LMNP fait sur un logement qui a toutes les caractéristiques d’un bon logement, et de le meubler. En théorie, ceux qui ont déjà un appartement déclaré en revenu foncier (y compris en Robien, Scellier, Duflot, Pinel) devraient se poser la question d’un passage en meublé dès que possible, afin de neutraliser sa fiscalité. Pour en finir avec les garanties, lorsqu’elles sont authentiques, sachez qu’elles sont nécessairement limitées et ont aussi nécessairement un coût. Souvent, elles sont même contreproductives… Ca me fait penser à une anecdote: Lorsque Renault sortait sa Laguna 3, sa publicité mettait en avant une garantie jusqu’à 150.000 kms. Qu’est ce que j’ai bien rigolé, au volant de ma vieille Xantia qui en avait déjà plus de 200.000 kms et que j’ai amené, sans changer de pièces importantes, jusqu’à 405.000 kms, tout en voyant si souvent des Renault sur le côté de la route!…

    • « Le mieux, ça a été dit plus haut, c’est le LMNP fait sur un logement qui a toutes les caractéristiques d’un bon logement, et de le meubler. En théorie, ceux qui ont déjà un appartement déclaré en revenu foncier (y compris en Robien, Scellier, Duflot, Pinel) devraient se poser la question d’un passage en meublé dès que possible, afin de neutraliser sa fiscalité. »

      Sans parler de foncier défiscalisé, qui à mon avis n’a strictement aucun intérêt …… pour vous (pour les intermédiaires, oui), c’est une excellente idée.

      @Guillaume: Pourquoi ne pas proposer un papier sur ce sujet, en insistant sur tous les aspects, y compris cette neutralisation de fiscalité pour ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas réinvestir avec 107% d’emprunt.

      • OK, message reçu, un papier sur l’investissement en location meublée en direct (et non en résidence service).

        • Oui, en direct et plus exactement la transformation d’une location nue déjà investie en location meublée, avec avantages et inconvénients.

          • +1, et transformation d’un LMNP en résidence service en location meublé direct (histoire de proposer une solution aux couples malheureux sujet du message initial !).

  19. « Sans parler de foncier défiscalisé, qui à mon avis n’a strictement aucun intérêt …

    Toujours un peu excessif n’est il pas ?

    • Oui 🙂

      Mais en comparant un investissement dans de l’ancien standard, et dans du neuf défiscalisé, ya pas photo!

    • Un tout petit peu excessif, mais quand même, si je prends des exemples concrets:
      -ancien vendu au prix du neuf à emplacement pas tip top dans les deux cas;
      -ancien en état moyen à mauvais, vendu plus de 2000€ le mètre carré dans des périphéries de grande ville, alors que le coût de construction y est de 1200 à 1500€, et que le seul hic, c’est le prix du mètre carré de SHON rendu excessivement cher du fait de « 3&%@€ » des services « #à%ù¨ » pas « claires » ;
      -« queues » de programmes neufs vendus au prix de l’ancien dans le même quartier;
      -ancien bien, bien sous tout rapport, sauf parties communes, mais au milieu de programmes neufs et avec un programme de rénovation urbain qui imposera un niveau RT2012 d’ici 2020, par exemple, et sans autre chose que de l’incitation fiscale et des coûts de travaux majorés en conséquence, pour y arriver!
      Donc, le match ancien-neuf ne sera pas si facilement clos, bien que l’avantage naturel va évidemment à l’ancien, à condition de ne pas le surpayer (donc d’attendre ou de dénicher la perle rare). Je pense que ce qui ira toujours en faveur de l’ancien, c’est que même si son coût d’exploitation explose (à cause de ces fameux travaux et mises aux normes), le prix de départ et surtout la rentabilité brute, sera plus en faveur de l’investisseur (à condition d’avoir et une jolie rentabilité et de la marge budgétaire) que du banquier. « Emplacement, emplacement, emplacement-coût » resteront (sempiternellement) les « 3 mamelles » de l’immobilier, et c’est là-dessus qu’au final il faudra essayer de départager les éventuels ex-aequo. Neutraliser la fiscalité et ramener son coût d’acquisition à 0 sont les deux priorités de toute stratégie gagnante, quoi qu’il en soit. Et le meublé l’emportera!..

  20. Comme quoi, on fini par être (enfin)… (presque d’accord) 🙂

  21. Je n’ai pas relu le bail mais je ne vais que de déconvenues en déconvenues avec cet histoire de LMNP signée en 2008.
    Pour un bien acheté 94000 euros et une TVA récupérée de 11000 euros ; un premier loyer en septembre 2010, une valuation faite en avril 2014 pour une revente à 50 000 euros et actuellement le même appartement dans les petites annonces en vente à 74000 et 78000 euros, je suis dubitative.
    Les loyers rentrent (3559 euros en 2014) car nous avons crée un association entre propriétaires et » tenons le gestionnaire « et nous avons une légère hausse annuelle.
    J’ai racheté 112000 mon prêt crédit Foncier en juillet 2013 en panique (avec 10 000 d’intérêts payés sur un prêt in fine) car le restant dû ne faisait qu’augmenter !!!
    Je ne sais plus comment me débarrasser de ce plan pourri en limitant la perte!!
    Car de la perte … je sais maintenant qu’il y en aura, mais rien que de recevoir les factures et de penser à ce truc cela ne m’aide pas à oublier l’arnaque !

  22. Héléne, dites-nous exactement où est cet appart et on vous répondra exactement combien il vaut. Le problème de l’immo, c’est la multitude de leviers et paramètres. Ce qui saute aux yeux ici, c’est le montage financier désastreux et, donc, la probable complicité -au moins tacite, de la banque dans ce qui vous apparait une arnaque. Quand on connaitra mieux le positionnement de la residence et les qualités et défauts de votre appartement en particulier, on sera en mesure de dire si ça en est une, ou « juste une conjonction d’erreurs matérielles », ce qui juridiquement n’as rien à voir.

  23. Franchement Merci !
    J’attendais pas une réponse si rapide et sympa., car jusqu’ici je rame pour avoir de vraies informations/réponse. Ca change !!
    L’appartement fait 21 m2 et est dans la résidence ALEZAN – 2 allée Antoine OSETTE – 31100 Toulouse
    Bien cordialement

  24. Donc, c’est bien un appartement dans une résidence du gestionnaire dont il est question dans l’article. Un « google map » plus un « street view » m’emmènent là pas de manière très certaine (impasse nouvelle, apparemment). On voit qu’il y a un GRETA juste derrière, ce qui présuppose qu’il y a un besoin (petit ou grand, on ne sait pas encore).
    L’appli DRIMKI indique un prix de 2500€/m² en moyenne sur TOULOUSE, que vous pourriez affiner en en faisant la demande. Sachant que plus une surface est petite, plus le m² est cher à la construction (accès, cloisons, 1 WC, 1 kitchenette et 1 SDB, même petite, éventuellement balcon, parking, tout ça pour un seul logement). Il s’agit d’un meublé, donc il faut y ajouter une dotation meuble. Après, il y a différentes « tambouilles » pour valoriser cela en incluant les annexes (1/3 du prix au m² pour la surface d’une terrasse par exemple).
    Donc à la louche (car je n’ai pas le plan de l’appart, et quelques petites indications…) , l’appartement pourrait valoir 70.000€, pour peu qu’il ait une place de parking. ça c’est pour l’approche conventionnelle « expert ».
    Une autre approche, celle des agents immobiliers, est encore plus « en fonction du sens du vent », et va se contenter de prendre 5 biens « équivalents » sur le marché, et d’en tirer le prix moyen. On voit évidemment que c’est plein de travers: trouver 5 biens équivalents, qu’est ce on prend (surtout pas 5 biens en vente dans la même résidence) , et les prix affichés ou les prix acquittés chez le notaire. Et celui qui vous raconte qu’il en a vendu 5 le mois dernier est (probablement un menteur).
    Troisième approche: par la reconstruction. En théorie, je pense que vous êtes de nouveau, autour de 70.000€, mais je ne m’engage pas non plus ici, je n’ai aucun des éléments qui permettent de conduire une expertise: en 2007, on construisait il me semble en RT2000, c’est à dire à un niveau complètement dépassé.
    Quatrième approche: l’approche investisseur pur. Sans connaître les difficultés de gestion, un acquéreur viendrait chercher ici du 5,5% de rentabilité au minimum, ce qui fait tomber votre studio à 64.700€. Et il y a bien d’autres méthodes (autant que d’experts).
    Après, certains experts font la moyenne de toutes les évaluations élaborées de manière quand même un peu plus rigoureuse (une fois encore, je fais juste une courte démo, sans avoir vu tous les éléments, car je le fais de façon informelle -bien que j’ai déjà conduit de véritables expertises). Voilà pour la façon de valorisé un bien « normal ».
    Il y a évidemment un point important, mais sur lequel je ne veux pas investiguer (ça devient du travail), mais je vous indique plus bas quoi faire encore…
    Après, plutôt que de vous faire du mal pour rien (remarquez que je fais exprès de ne pas vous donner mon chiffre (et je ne le peux pas pour toutes les raisons déjà données), il faut que vous réfléchissiez, et vous rapprochiez des différents copropriétaires qui vous semblent avisés (attention, certains font le jeu des gestionnaires, car ils s’en fichent, ils veulent continuer et n’ont rien à y perdre, dans le sens qu’ils sont « patrimonialement musclés »). Si possible des gens proches de la résidence. Voir ou revoir le business plan du gestionnaire: Voir (voir plus haut ce que je vous ai promis) quelles sont les critiques éventuellement émises par les clients de cette résidence, les tarifs appliqués, le nombre et la qualité du personnel, le coefficient de remplissage, les effets de la saisonnalité, la possibilité de toucher une nouvelle catégorie de clients, en fonction des accès, et de la situation précise par rapport aux types de clientèles visées. Au final, je me demande si le loyer que vous percevez est tenable, pour une résidence gérée. En tous les cas, ne vous attendez pas à voir le loyer faire un bond.
    Maintenant, je passe à l’avis (et non au conseil parce que je n’ai pas…): le prêt, et les coûts réels que vous supportez. Car, comme dit dans mon précédent commentaire (plus haut dans le fil) le pire de l’opération, c’est le montage financier: Vous avez acheté un bien au promoteur 94.000€. Vous avez récupéré 11.000€ de TVA. Donc ce bien devrait vous coûter 83.000€ hors frais ou frais inclus ? Admettons « packagé » c’est-à-dire frais inclus.
    Il a été acheté sur plan, la livraison je suppose s’est faite en juillet-août 2010, et vous aviez accumulé sur votre prêt tous les intérêts intercalaires jusque là.
    Comment votre capital du à la banque a t-il pu passer de 83.000€ + intérêts intercalaires pendant environ deux ans (suppositions), soit (suppositions) au maximum 90.000€, a t-il pu passer à 112.000- frais de garantie et pénalités soit environ (suppositions) 106.000€? Il me manque donc bien des éléments…mais je ne vous les avais pas demandés, vous ayant juste proposé une évaluation.
    En faisant bref, s’il vous reste à ce jour une quinzaine d’années à rembourser un prêt amortissable à hauteur de (suppositions) 600€ par mois, si vous avez 300€ de loyer par mois, le coût résiduel incluant la TF, les charges de copropriété réduite, les honoraires de comptabilité doit être d’environ 345€ par mois.
    Donc vos sorties seraient de 62.000€ environ (suppositions!) sur les 15 années restantes.
    Or, avec un peu de chances, vos rentrées pourraient être de 57.000€ (côte mal taillée avec une petite progression de loyers) pendant cette période.
    Donc, même à avoir payé votre appartement 30 ou 40% trop cher, même si vous avez essuyé les plâtres d’un très mauvais conseil en matière de montage financier, vous comprenez le message positif:
    Gardez votre appartement, car il se pourrait qu’il ne vous coûte plus que 5000€…avant les travaux qui ne manqueront pas d’être appelés pour le maintenir en état, les remises aux normes (niveau RT 2012 pour l’ancien dès 2020?).
    Donc, en étant pas trop pessimiste, il se pourrait que cet appartement ne coûte plus qu’une centaine d’euros par mois en moyenne jusqu’à la fin du crédit (attention, toujours supposition, car je n’ai pas les éléments blablabla…).
    Ce qui serait mieux que d’accuser une perte immédiate et définitive de…40.000€ environ, c’est cela?
    Refaites ou refaites faire tous les calculs posément, avec tous les éléments gracieusement fournis.
    C’est encore plus compliqué, toujours plus compliqué, mais franchement, vous avez déjà eu beaucoup d’infos (trop?) à recompiler.
    Trop parce que s’il y a des clients et des professionnels de la gestion de patrimoine, en face, c’est justement parce que c’est très compliqué. Sinon, ça s’appellerait de la vente, et c’est ce que vous auriez subi jusqu’ici. Bonsoir Hélène!

    PS: tout cela n’est que supposition, car…………………………………………mais………………………………………

  25. @Jérôme
    Merci pour cette investigation – déjà – fine….
    J’ai déjà calculé tout ceci pour des amis et sans barguigner, j’affirme, même si les gestionnaires sont un peu moins « scélérats », qu’il ne faut JAMAIS acheter un bien géré sous bail commercial, l’indemnité d’éviction étant aussi une des raisons négatives alors que tout se passe bien.

    D’ailleurs les instances de CGP commencent à demander des comptes afin de mettre la pression aux gestionnaires pour faire évoluer le statut.
    Ces montages sont une hérésie patrimoniale et une déchéance potentielle de profils qui espéraient une stabilité vers leur fin de vie.

    Que les constructeurs/commercialisateurs de ces biens passent à trépas, j’ai trop vu de vies brisées par eux.

  26. Jérôme,
    Les chiffres sont un peu plus cruel concernant le coût du nouveau prêt.

    Si je le rembourse d’ici 2 ans, je pourrai plus froidement décider de vendre (reste à savoir comment va évoluer le prix de cet appartement?).
    Je ne regretterai pas mes misérables 300 euros

  27. « Désengagement de résidences en fin de bail
    Au cours du 1er semestre de l’exercice, le Groupe s’est désengagé en fin de bail de l’exploitation de 5
    sites déficitaires (destinations mer). »

    Voilà ce que l´on trouve en page 4, dans le PV d´assemblée générale 2015/2016 du plus gros groupe de vacances en France.
    Merci pour les propriétaires des 5 sites en question !

    http://animation.corporate.groupepvcp.com/doc/rapports_annuels/Rapportfinanciersemestriel2015_2016.pdf

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