La location meublée, une activité civile dont les profits sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais qui ne doit pas être confondue avec l’activité de para-hôtellerie.

L’activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnelle ou à titre non professionnelle, n’est décidément pas une activité immobilière comme les autres. Tout comme la location d’immeubles nus ou vide, la location meublée est une activité civile, mais nuance essentielle qui fait tout l’intérêt de ce régime, les profits de l’activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers comme son caractère civil pourrait le laisser penser.

C’est alors, que pour simplifier encore l’analyse de l’activité de location meublée, le code général des impôts propose deux statuts aux loueurs en meublé : La location en meublée professionnelle(LMP) ou la location en meublée non professionnelle (LMNP). (cf  » LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.).

 

Enfin, l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou à titre non professionnel (LMNP) ne doit pas non plus être confondue avec l’activité de para-hôtellerie (cf « location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« ). La para-hôtellerie se distingue de l’activité de location meublée lorsqu’en sus de l’hébergement, le contrat de location prévoit au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir :

– Le petit déjeuner ;

– le nettoyage régulier des locaux,

– la fourniture de linge de maison ou

– la réception, même non personnalisée, de la clientèle,

Ainsi, lorsque ces services sont apportés dans des conditions  similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, la location meublée ne trouve plus à s’appliquer au profit du régime fiscal de la para-hôtellerie.

 

Ces nuances sont fondamentales pour comprendre le régime social de l’activité de location meublée : Quid des cotisations RSI pour l’activité de location meublée ?  

 

 

Quid des cotisations RSI sur l’activité de location meublée ? Quelles différences entre location meublée non professionnelle (LMNP) et location meublée professionnelle (LMP) ?

 

Location meublée professionnelle ou gérant majoritaire de SARL de famille sont affiliés aux RSI

Les cotisations RSI sont dus sur l’activité de location meublée professionnelle ou sur les revenus d’une activité de location meublée non professionnelle du gérant majoritaire de SARL de famille. C’est ainsi et de manière assez pragmatique que le gérant majoritaire de SARL de famille (et quel que soit l’activité de la SARL) et le loueur en meublé professionnel (LMP = + 23 000€ de recettes, 50% des revenus professionnels et inscription au RCS) sont soumis aux cotisations sociales et au RSI.

C’est ainsi que l’article 613-1 du code de la sécurité sociale précise :

Sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

8 – Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, à l’exclusion de celles relevant de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime.

 

Puis une circulaire de l’ACOSS de préciser simplement :

L’article L. 613-1 du code de la sécurité sociale prévoit désormais que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens fiscal sont obligatoirement affiliés au régime d’assurance maladie et d’assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles.

Il convient de préciser que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés, ou destinés à être loués meublés, est considérée par l’administration fiscale comme exercée à titre professionnel si les 3 critères suivants sont remplis :

– un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories les ressources de la Sécurité sociale 19 des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des BNC, des bénéfices agricoles et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

C’est alors que les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) sont exonérés de cotisation RSI et doivent se « contenter » des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine à 15.50%.

 

Mais le projet de loi de finance de la sécurité sociale pour 2017 (PLFSS 2017) modifie la donne et soumet aux cotisations sociales RSI, les locations meublées saisonnières non professionnelles (LMNP) dont les recettes excèdent 23 000€ dans l’année.

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 fait une avancée étonnante dans la déstructuration du statut de la location meublée non professionnelle (LMNP) proposant de soumettre aux cotisations RSI les locations régulières de meublées pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage (=location saisonnière) dès lors que les recettes dépasseraient 23 000€. 

Attention, il s’agit de considérer que le loueur en meublé (spécialisé dans les locations de courtes durée, c’est à dire dans la location saisonnière) réalise une activité commerciale susceptible de le rendre affilié au RSI :

– Ce n’est pas un loueur en meublé professionnel (car non inscription au RCS ou les revenus n’excèdent pas 50% de autres revenus professionnels) ;

– Ce n’est pas un professionnel de la para-hôtellerie qui propose en sus de la location immobilière des services hôtelier ;

– Mais un simple loueur en meublé dont les recettes excèdent 23 000€ qui deviendrait alors affilié au RSI ! Cet article dépasse l’entendement et introduit de nouvelles notions jusqu’alors inconnues. En effet, comment faire la différence entre la location meublée de courte durée et la location meublée résidence principale sur locataire ?

 

 

Faut il créer une nouvelle distinction fiscale entre location meublée de courte durée à une clientèle de passage (location meublée saisonnière) et location meublée résidence principale du location ?

L’administration sociale semble en effet suggérer que l’affiliation au RSI trouverait sa source « dans la fourniture de services (fourniture et remplacement du linge de maison ou fourniture d’une prestation de ménage, mise à disposition de connexions internet sans fil,…), qui s’ajoutent généralement à la mise à disposition du seul logement, allant donc au-delà de la simple gestion d’un patrimoine personnel pour s’apparenter à une prestation commerciale ». N’est ce pas déjà la définition de l’activité de para-hôtellerie ?

Mais alors pourquoi instaurer un plancher à 23 000€ de recettes annuelles. Si l’administration sociale considère que la location meublée saisonnière est une activité commerciale du fait de la présomption de service, il ne reste plus qu’à redéfinir la para-hôtellerie pour limiter le bénéfice fiscal et social de l’activité de location meublée en directe au seule location meublée destinée à devenir la résidence principale du locataire ?

 

A suivre… mais il faut avouer que tout cela commence à devenir bien compliqué…. Il est urgent de travailler sur un nouveau statut de location meublée afin de clarifier cette situation inextricable entre activité civile et activité commerciale.

 

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75 Comments

  1. Encore une couche de complication pour un regime deja hyper compliqué que personne ne comprend a 100%.

    Il devient donc impossible d’échapper a la fameuse RSI, soit 45% de votre revenu (+ impôts éventuels).

    Cela détruit tout intérêt de location, et méfiez vous du jour ou vous vendez car en gros vous allez tout donner a l’état.

  2. Petite précision pour Bernard : en cas de revente d’un bien détenu en LMNP, c’est le régime de la plus-value immobilière des particuliers qui s’applique. Ceci reste le seul côté « paradis fiscal » du système : pendant 30 ans, l’amortissement vous a permis de neutraliser une grande partie de vos revenus. A l’issue, on ne tient pas compte desdits amortissements et la plus-value est exonérée… Sauf changement législatif, bien sûr 😉

    • Oui, mais si le projet de loi de financement de la sécurité sociale devait confirmer cette affiliation au RSI, cette plus value serait alors probablement soumise au RSI…

      • Il se peut qu’il y ait un pas suivant dans ce sens. Cependant, ce ne serait possible qu’en modifiant le régime d’assujettissement de la plus-value.
        Un tel changement ne va pas de soit aux termes du texte actuel, mais cf mon post suivant ;-).

        Cependant le risque existe, c’est ce que j’appelais le « sauf changement législatif », car comme je l’explique à mes clients : « la parole de l’Etat français n’engage que ceux qui y croient »… C’est sans doute très dommageable, mais c’est la triste réalité.

    • Merci pour cette precision.
      Est-ce que le système des 22/30 ans de la L M N P s’applique aussi a la L M P, (meme si il est certain que les amortissements font rentrer la RSI dans le jeu).?

      • Non, pour les LMP c’est le régime des PV pro.

        • OK merci. Du coup c’est exonéré après 5 ans c’est ca?
          Car on m’a dit que cette exoneration ne s’appliquait pas aux LMP’s (aux biens immobiliers).
          Du coup, je pensais qu’en tant que LMP il n’y a pas d’exoneration du tout (a moins qu’on soit sous 90kE/an, mais meme la, la RSI prend sa (grosse) part.

          Merci

          • Le régime des PV pro s’applique. Et c’est le même pour une activité de location meublée que pour d’autres activités pro.

            Donc il y a une partie qui est une PV à court terme (ajoutée au résultat, donc avec un impact sur les cotisations RSI) qui correspond en gros à la reprise des amortissements pratiqués, une autre une PV à long terme (taxée forfaitairement, ou exonérée si CA <90k€) qui correspond en gros à la différence entre prix d'achat et prix de vente.

            Dans certains cas, mieux vaut (si c'est possible) devenir LMNP avant de réaliser une cession…

            • Sauf si demain, les LMNP location saisonnière sont affiliés RSI lorsque leurs recettes > 23 000€, alors il y a lieu de penser que le régime fiscal des pv des particuliers ne soit pas le régime applicable pour le paiement des cotisations RSI…. Ce serait alors la plus value professionnel calculée au BIC, c’est à dire après réintégration des amortissements qui serve d’assiette des cotisations.

            • Merci. Mais y-a-t il une exoneration pour durée de detention en LMP (que ca soit sur court ou long terme)? On m’a dit que non, ce qui serait surprenant, c’est a dire, un LMP ne bénéficie d’aucune exoneration…?

            • Je suis persuadé que les LMPs ne bénéficient d’aucune exoneration de durée, car il y a une exclusion spéciale rien que pour eux.

              Du coup la seule exoneration qui existe est celle des 90kE.

              Si je me trompe, merci de me corriger!

  3. A propos de la confusion qui grandit à chaque nouvelle disposition législative :

    Quoi qu’on pense politiquement de ce pouvoir depuis 2012, il est un fait objectif que nul ne peut contester : nos gouvernants ne parlent (et en tous cas n’écrivent) pas Français.
    Boileau disait « ce qui se conçoit bien s’énonce clairement ». On peut aussi considérer la réciproque.
    Il n’est qu’à regarder les textes des lois de ces dernières années pour se rendre compte qu’ils ne résistent pas à une analyse grammaticale (pardon à Mme VB pour qui ce mot est grossier) et que, par conséquent, il est impossible de comprendre à coup sûr comment les interpréter.

    Si on appliquait un principe de gestion de patrimoine qui veut que nous évitions un produit dont nous ne comprenons pas le fonctionnement, il faudrait éviter le droit français…
    Comment compte-t-on proposer autre chose que l’exil (fiscal, social et légal) dans ces conditions ?

    Bonne réflexions 😉

  4. En plus simple,dépasser 23 000€ le RSI s’applique?

    Cordialement

    • lorsuqu’il s’agit d’un location meublée saisonnière, c’est le sens de cet article du plfss 2017

      • Merci Guillaume

        JLL

        • Dans le cadre du régime fiscal de la location meublée non professionnel ayant des recettes supérieures à 23 000€ par année,avec une inscription au RCS, sachant que ces revenus représentent plus de 50% des revenus du foyer.
          Dans ce cadre, toutes dépenses liées à sont exploitation et récupération de TVA sur l’achat du bien immobilier sont possibles?
          Pour les plus-values lors de la vente d’une partie des locaux après 5 ans se calculent sans reprise de l’amortissement?
          Je tente de simplifier pour mieux comprendre.
          Les simulateurs devront être revissées.

          Merci

  5. La responsabilité des CGP augmente à chaque fois que les textes nouveaux ou anciens ajoutent une couche de ceci ou de cela.
    C’est de toute façon la façon dont travaillent les juges au nom du principe du devoir de conseil.
    Je rappelle qu’un arrêt de la cour de cassation a stipulé que le CGP devait tout prévoir, et je cite « même si l’événement fût il imprévisible »….
    Le client doit pouvoir se décider en fonction de….afin d’être éclairé et agir en connaissance de cause.
    Membres des différentes associations, plus vous écrivez, plus vous élargissez votre champs d’action et plus vous prenez le risque de vous faire étriller même si vous pensez avoir agi dans l’intérêt du client.

    Exemple : Les NOMBREUX changements de fiscalité sur les actions gratuites, on passe de 20 à 30% les cotisations sociales et les plus-values ont considérées fiscalement comme des salaires. D’un coup hop et le CGP n’a rien vu venir (et pour cause). Que dire si ce n’est comme le dit B Boisjot que l’Etat et ou les députés font ce qu’ils veulent et peu importe ce qu’il advient après.

    • ROLAND GARNIER says:

      @OPTION +
      Il me semblait que le sujet de l’article relevait de problématiques concernant le contribuable et non de celle du CGP (certes très certainement existantes) mais dont ce n’était pas le sujet

  6. Bonjour,

    Après une amère expérience avec le RSI, j’ai pour règle (personnelle et professionnelle) d’éviter à tout prix d’avoir affaire avec cet organisme qui a mon sens, est en grande partie responsable de la morosité économique de notre pays.
    Avec une telle modification, une idée de novice me vient à l’esprit: Ne serait t’il pas plus judicieux de louer en meublé à sa propre société foncière (SAS pour éviter le RSI) dans le cas d’un dépassement du plafond de 23000 € ? Ce montage permettrait de :
    – Rembourser crédit+charges courantes+imposition en ajustant le montant du loyer;
    – Pratiquer l’amortissement des mûrs et travaux à titre personnel pour réduire la fiscalité du foyer;
    – Maintenir les revenus principaux de l' »exploitation » de l’immeuble dans la société;
    – « Geler » une partie de la fiscalité dans la société (imposition à taux réduit à 15% sur jusqu’à 38120 € puis 33.33 % ensuite) et se verser du salaire/dividendes au moment opportun;
    – Bénéficier in fine de la l’exonération de la plus-value sur revente du bien à titre personnel.

    Quand bien même ma réflexion serait juste (ce qui me parait presque « trop facile »), je n’ai aucun doute sur le fait qu’une parade serait bientôt trouvée par notre cher gouvernement.

    Une chose est sure faut vraiment en vouloir pour investir en France !

    • la réponse est simple : abus de droit !

      • Plus précisément, il faudrait démontrer une utilité civile et non fiscale de l’opération. Je pense que ce serait peut-être envisageable si la société d’exploitation appartient à d’autres actionnaires que votre noyau familial et loue à l’année le gîte vous appartenant pour le sous-louer en occasionnel.

        • Vive l’aléa dont va se régaler l’administration fiscale….

        • Bonjour,
          Je me permets de revenir sur ces derniers échanges.
          Je suis en cours d’acquisition d’un local commercial via une SCI familiale à l’IR pour lequel j’ai obtenu auprès de la copropriété l’autorisation d’usage en habitation (nue et meublée). Ayant un autre bien à gérer en meublé, j’envisage la création d’une société (SASU) dont l’activité serait, entre autres, de gérer des biens en meublé (touristique ou longue durée).
          Dans la mesure où le montant de la location est en rapport avec le marché, est t’il envisageable que ma SASU loue le local nu (bail commercial) à la SCI (IR) dont je suis co-gérant ? La SASU équiperait le bien et l’exploiterait. Ce montage parait t’il conforme que ma première idée ?
          Si d’autres biens ne m’appartenant pas sont gérés par la SASU, il me semble qu’il soit démontrable que le montage n’avait pas que pour seul but un intérêt fiscal. En avez-vous la même lecture ?
          Merci d’avance pour vos lumières.

  7. wanapatri says:

    GF: « L’administration sociale semble en effet suggérer que l’affiliation au RSI trouverait sa source « dans la fourniture de services (fourniture et remplacement du linge de maison ou fourniture d’une prestation de ménage, mise à disposition de connexions internet sans fil,…), qui s’ajoutent généralement à la mise à disposition du seul logement, allant donc au-delà de la simple gestion d’un patrimoine personnel pour s’apparenter à une prestation commerciale ». N’est ce pas déjà la définition de l’activité de para-hôtellerie ? »

    Non ! C’est celle de la LMP ou LMNP à condition que moins de trois services soient offerts (sinon régime hôtelier):

    Instruction du 28 juillet 2009 l’ exploitant qui fournit outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hotelier, relève du régime de la para hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

    • « C’est celle de la LMP ou LMNP à condition que moins de trois services soient offerts (sinon régime hôtelier) » Pourriez vous me présenter une source précisant cette nuance de services offerts et non payés ?

      Je ne connais pas !

      • wanapatri says:

        Oui, évidemment, je ne parle pas de services offerts, mais proposés et bien évidemment vendus donc payés !!

        Je relevais juste une incohérence logique:
        Vous écrivez que le nouveau critère de taxation (RSI) serait dû au fait que l’ on fournit des prestations hotelières. mais en ce cas, on n’est plus dans le domaine LMP LMNP …

        CQFD

        • En fait, la notion de para-hostellerie est appliqué lorsque trois des quatre services suivant sont proposés : accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux et fourniture du linge de maison ».

          La ou la proposition de texte est effrayante, est que l’administration sociale souhaite considérer l’activité comme commerciale et donc relevant de l’affiliation RSI les locations meublées qui proposent non pas ces trois services ci dessus mentionnés, mais les locations saisonnière sur l’idée d’une simple présomption de service rendus (wifi, …).

          Cette interprétation large de l’activité commerciale est dangereuse pour le LMNP

          • wamapatri says:

            « mais les locations saisonnière sur l’idée d’une simple présomption de service rendus (wifi, …).  »

            C’est vraiment une énorme blague, et des plus mauvaises.

            Le règne de l’ arbitraire a commencé, ou se poursuit…
            Quand à la notion d’ administation sociale, le terme même est curieux.
            Administration fiscale, non ? Lol !

            Pour le linge de maison, on ne fournira plus les torchons à vaisselle, on en a besoin car nos mouchoirs ne suffisent plus !

  8. ALAIN LAMBARD says:

    Le législateur français est inventif, créatif, il pourrait probablement déposer des brevets en matière « choc de simplification ».
    Maurice COZIAN parlait du « sac d’embrouilles » des sociétés de personnes (CGI art. 8).
    Cette expression pourrait, sans conteste, être appliquée également à la LM.
    En effet, afin de prendre position sur ce type d’investissement , et sans jamais être totalement sûr des réponses apportée, il est nécessaire de maîtriser, d’abord l’ensemble de la règlementation fiscale française (BIC, TVA, CET, TH…) les particularités lées à cette activité de LM, mais aussi, bien évidemment, la règlement juridique particulière relative à cette activité. Enfin, la règlementation sociale des TNS comme le montre cet article.On n’oubliera pas pour terminer, la règlement comptable (base de la détermination du résultat fiscal BIC à défaut de règles fiscales dérogatoires : CGI art 38 quater de l’annexe III) et en particulier le règlement comptable sur les actifs.

    Bon courage aux amateurs mais aussi au professionnels.

  9. 100% avec Boisjot

    Il faut toujours revenir à l’esprit ayant présidé à l’élaboration de la loi, même si on peut se demander si, toutes couleurs politiques confondues, ledit esprit clair ne s’est pas envolé.

    Il y a fort à parier (mais bon…) que cette proposition d’affiliation au RSI ressorte du combat contre la location saisonnière (cf le coup fatal porté par NYork à ABNB) afin de taxer une activité qui a ses thuriféraires et ses inconvénients réels.

    LA LMNP longue durée devrait logiquement rester en dehors du RSI (pauvre logique…) surtout si il y a une réflexion sur un « statut du bailleur privé » analogue à celui de l’Allemagne si souvent citée en exemple.

    En revanche, si le RSI devait s’appliquer à tout, le seul moyen sera de vendre et quitter la France, ou au moins céder ses actifs.

    La folie l’aurait alors emporté, et cela ne serait rien face au déluge imaginatif fiscal qui nous attendrait encore, tous candidats confondus….

    • Seule une candidate prévoit de nous libérer de cette taxe injuste qui est le RSI pour les location longue durée

      • bernard says:

        Liberé, oui, je veux bien. La RSI est un fleau pour les PME’s, mais elle sera remplacé par quoi? Il ne faut pas croire que les contributions vont diminuer. Au contraire.
        Car l’Etat a besoin de cet argent et ne va pas le ceder facilement.

      • Ceci n’est pas le lieu pour ce genre de propagande.
        Encore moins quand c’est mensonger (plus de la moitié des candidats ont une proposition explicite sur le RSI).

  10. Guillaume says:

    Merci pour cet article qui clarifie certains points de façon claire.
    J’ai une question cependant :
    J’ai un studio que j’exploite actuellement en LMNP pour de la location étudiante à l’année.
    Je m’apprête à acquérir un nouveau studio pour faire cette fois de la location courte durée.
    Dans ce contexte, le plafond des 23000 euros est-il calculé sur l’ensemble de mes revenus locatif ou uniquement sur les revenus qui seront tirés de mon deuxième studio ?
    Merci bien !

  11. Bonjour
    Et oui…
    Mais êtes vous certain que ce sera le chiffre d’affaire qui sera soumis au RSI et pas les bénéfices?
    Ce n’est pas clair même sur le site du RSI.
    Sur quoi vous basez vous pour affirmer qu’il s’agit des recettes qui seront taxées ?
    Bien à vous

  12. Guillaume says:

    Bonjour
    Ma compagne et moi qui sommes pacsé signons un compromis de vente pour un local commercial dans trois jours. ayant différents sons de cloches je n’y comprends pratiquement plus rien. Nous voulons acheter en nom propre (= E.i c’est bien ça?) avec un prêt classique qui va nous être accordé. nous comptons louer le bien en meublé touristique et les montants pour ces locations devraient excéder 23000e/an. je suis perdu au niveau des statuts, quelles serait pour vous le statut qui nous conviendrait le mieux?
    Merci d’avance

  13. Bonjour,

    Prenons 2 cas:
    – 1er cas: un couple loue sa maison qui est aussi sa résidence principale pendant 2 mois d’été. Durant ces 2 mois le profit réalisé est supérieur a 23000€ mais le couple n’est pas professionnelle de la location. Est-ce que ce couple devra cotiser au RSI ?

    2eme cas: 1 jeune celibataire loue plusieurs appartements en meublé a des jeunes faisant de la colocation. Le revenu dégagé est supérieur a 23000€ sur l’année. Ce jeune devra t’il cotiser au RSI bien que cela soit de la location longue durée ?

    J’ai également l’impression que le seuil de 23000€ vient d’être réduit a 15000€ lors du débat au sénat, pouvez vous confirmer ?

    Merci

  14. Sauf erreur de ma part, dès lors que la location meublée constitue la résidence principale du locataire (résidence principale = 8 mois d’occupation) la location n’est pas assimilée à de la location courte durée mais les revenus sont néanmoins des BIC.
    Aussi, il n’y a pas de raison que la colocation soit concernée par les cotisations RSI.
    J’en espère en avoir la bonne lecture !

  15. François de CORLIEU says:

    Aberrant:
    Si vous louez en saisonnier vous êtes soumis aux charges de fonctionnement: 30 à 50% , et aux cotisations sociales RSI sur le bénéfice. (Nos députés et sénateurs oublient que dans notre revenu de location saisonnière la part de revenu du capital reste prépondérante!)
    Résultat: dans une hypothèse de revenus bruts équivalents (ci qui au mieux est souvent le cas) pour un bien qui serait mis: soit en location longue durée, soit en location saisonnière nous avons:
    Location longue durée: 15,5% de CSG CRDS + impôts fonciers
    Location saisonnière (ou meublée professionnelle) : 40% de charges en moyenne + 40% (?) de cotisations RSI sur les 60 % de marge + impôts fonciers
    La marge finale avant impôts est donc de 84,5 % dans le cas de la location longue durée et de 36% dans le cas de la location saisonnière ou LMP !
    Pour que la location saisonnière génère un résultat net (avant impôts) équivalent à celui de la location meublée il faut qu’elle génère environ 2,35 x le revenu de location longue durée… ce qui est impossible, qu’elle que soit la localisation.
    Par exemple: un bien loué 12000 Euros par an en location longue durée devrait rapporter 28200 Euros en location
    saisonnière ou LMP !
    Il me semble que la simple cotisation au 15,5% de CSG CRDS était suffisante et équitable dans tous les cas.
    Nous sommes dans l’hystérie fiscale et sociale !

    • Nous sommes LMP et je confirme; c’est difficile et on ne mange pas du caviar tous les soirs! La RSI prend plutot 45%, pas 40% et quid des ‘vraies’ impots? Car cela peut rajouter encore 25% non?
      Donc tout cela ne laisse pas grande chose pour vivre, pour investir, mais le pire est à venir.
      Car le jour ou on vend un gite, on sera massacré par la RSI sur la soit disant ‘plus-value’.

    • Marine entend bien annuler le RSI…car la taxation est déja trop lourde.

  16. François de CORLIEU says:

    Je clarifie cette phrase:

    « Il me semble que la simple cotisation au 15,5% de CSG CRDS était suffisante et équitable dans tous les cas. »

    En effet 15,5 % sur les revenus de location longue durée valent 18% de la marge
    15,5% sur les revenus de location saisonnière ou LMP valent 43% de la marge, suffisant non ?

  17. Une question me taraude.
    Je loue en LMNP un appartement meublé à l’année qui me rapporte 19000 euros CC.
    Je loue une maison en location saisonnière qui me rapporte environ 12000 Euros / an.

    Actuellement, il n’existe qu’une seule case pour déclarer ces revenus BIC dans la déclaration de revenus. Il n’y a pas de distinction meublé et meublé de tourisme.
    Faire classer sa maison en meublé de tourisme permet de déclarer ces revenus dans une autre case afin de bénéficier de 71% d’abattements sur les revenus au lieu de 50%,

    Est ce que la nouvelle loi différencie bien les 2 types de revenus (location à l’année et location saisonnière) dans la déclaration de revenus 2017 sur les revenus 2016 ?

    Dans la négative :
    -je gagnerai plus d’argent à limiter la location saisonnière de ma maison à 3900 Euros/an. C’est navrant !
    -je pense que c’est loi est malhonnête car elle applique 45%¨de prélèvements supplémentaires, ce n’est pas rien, à des revenus de 2016 . Si j’avais sur, je n’aurai pas loué ma maison en location saisonnière.
    Je pense que les députés devraient au moins la reporter aux revenus de 2017.

    Merci

  18. Il me semble que le classement de votre maison ne puisse rien n’y changer puisque le seuil de CA (et non le bénéfice) impliquerait ou non l’assujettissement aux cotisations du RSI.
    J’étais moi-même en train d’investir dans un bien dédié à la location saisonnière (plusieurs lots) et je viens de tout abandonner pour un autre projet…

  19. L’affiliation au RSI n’aurait-il pas été abandonné dans le texte passé en dernière lecture à l’assemblée le 4 décembre ? Au profit de cotisations sociales, il me semble ?

  20. Bonjour, le site les cogiteurs a sorti un ebook sur le dujet …payant , et c bien ke seul endroit sur le web qui en parle comme une chose acquise. ..donc si en cours d’annee 2017 on doit payer, je trouve étonnant que l’on esf pas d’infos ? ( carbil sera trop tard pour payer ses charges soys une micro entreprise ou autre de fzcon retroactive si on foit payer fin 2017) … bref, si qq a des infos, j’ai ps envue d’acheter un ebook pour savoir comment payer.

  21. Dsl pour les faoooautes …

  22. j’envisage d’acheter 2 studios neuf dans une résidence de tourisme rapport brut annuel 6000 euros sans charges
    affiliation TVA car résidence 4 services uniquement T foncières quel régime dois je choisir micro BIC avec 50 % d’abattement sur loyers

  23. Bonjour,

    Je suis en LMNP longue durée pour résidence principale de mes locataires. Je touche 24000/an, est ce que je devrias payé le RSI? Si oui, on parle de RSI sur le bénéfice et non les recettes. Je ne comprends pas bien comment calculer, car à part des travaux, un remboursement d’Emprunt, une forte taxe foncière, je n’ai pas d’Autres charges.

    Je paie déja près de 2500€ au titre de la CFE!

    C’Est quand même un comble d’être considéré comme professionel quand on ne l’ai pas. Avoir le choix d’Un bail de 1 an au lieu de 3 ne devrait pas être taxé de manière plus lourde. Vive la France, pays communiste si il en est!

  24. Est ce que tous les LMNP doivent payer la CFE? Qu’est ce c’est au juste svp?

  25. Bonjour,

    Pouvez-vous confirmer svp que les cotisations RSI ne concerneront QUE les locations meublées de courte durée ( 3 mois) ne seront pas concernées par le dispositif ?

    https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/location/0211571935803-location-meublee-devrez-vous-cotiser-au-rsi-2049099.php

  26. Francois says:

    Qu’en est il de cette hypothèse que si le loueur en meublé de courte durée confie à une agence immobilière la gestion de ses locations et prestations liées, il ne serait pas soumis aux cotisations RSI ?

  27. Francois says:

    Cette question est cruciale: mieux vaut payer une commission de 15 à 25% à une agence qui va assurer la commercialisation et des prestations diverses (accueil, suivi des réclamations, interventions techniques) plutôt que 35 à 45% de cotisations au RSI en doublons.

  28. Ça me paraîtrait trop facile… Etant donné que le RSI se base un cotisation forfaitaire (sans bénéfice) puis sur le résultat net de l’assujetti, la gestion déléguée à une agence permettra juste de réduire, après déduction, le résultat servant de référence au calcul des cotisations qui ne compensera pas la perte de rentabilité.

    Toutefois la question est pertinente et l’avis éclairé et factuel d’une personne compétente serait le bienvenu !

  29. Francois says:

    Le principe fondamental étant que si tout le travail de location est confié à une agence, la location meublée de courte durée ne peut plus être considérée comme un travail effectué par le propriétaire, et que l’agence payant des cotisations sur les salaires de ses employés, il y aurait double imposition à faire cotiser le propriétaire.
    De plus le revenu foncier, net de la rémunération de l’agence, serait à considérer comme l’égal du revenu foncier d’un loueur en longue durée.
    Revenu foncier qui n’est pas soumis à cotisations sociales (hormis la CSG-CRDS) car considéré comme revenu du capital foncier.
    Une clarification est indispensable et urgente !

  30. Je comprends la stratégie mais en considérant la prestation d’une agence immobilière comme charges déductibles, c’est le propriétaire qui organise et bénéficie in fine des recettes de la location courte durée.

    Je ne suis pas un expert mais je ne pense pas que le législateur s’intéresse à qui gère de manière pratique une location courte durée mais plutôt à la notion de résidence habituelle ou non d’un locataire d’un bien locatif pour faire la distinction des revenus devant faire l’objet de cotisations RSI.

  31. Sandrine says:

    Bonsoir,

    Quelqu’un aurait une idée du montant de ce fameux rsi si je dépasse le plafond des 23000€?

    Je me demande si à 22900€ il n’est pas plus intéressant de stopper les réservations airbnb ou de monter a 29 000€.

    Merci de vos reponses.

  32. On y voit :

    Par ailleurs, « l’assujettissement au RSI au-delà des 23.000 euros annuels ne sera pas obligatoire pour les propriétaires de meublés de tourisme classés pratiquant la location touristique en tant qu’activité «secondaire », ces derniers s’acquittant déjà de cotisations dans le cadre du régime social général »

  33. On lit aussi:

    Parallèlement, les loueurs exerçant en zone rurale et dépassant le seuil fatidique des 23.000 euros pourront bénéficier d’un abattement de 87 % (au lieu de 71 % dans le dispositif initial) sur l’assiette des cotisations à condition qu’ils soient classés en « meublés de tourisme », conformément au Code du tourisme. « Cet abattement dérogatoire de 87 % sera applicable sur tout le territoire français grâce à l’adoption d’un sous amendement à l’article 18 », se félicite la Fédération nationale des Gîtes de France qui a beaucoup oeuvré pour l’aménagement du projet initial.

    …donc il serait temps de clarifier tout ça d’autant que ça semble pas être validé (je crois au conseil constitutionnel)…sympa cette lois votee à 1h00 du matin en douce… D’ailleurs peut on avoir les noms de ces députés histoire décors remercier pour les prochaines pêchions dans 3 semaines ?

  34. Solvinz says:

    L’un n’empêche pas l’autre : Le seuil de 23 k€ de CA (recettes) déclenche l’assujetissement au RSI. Le revenu de référence servant au calcul des cotisations sera égal au CA après abattement des 87% (= bénéfice au sens fiscal)

  35. « l’assujettissement au RSI au-delà des 23.000 euros annuels ne sera pas obligatoire pour les propriétaires de meublés de tourisme classés pratiquant la location touristique en tant qu’activité «secondaire », ces derniers s’acquittant déjà de cotisations dans le cadre du régime social général »

    …ça dit pourtant le contraire pour une bonne part d’entre nous……… Quand à la validation de la loi (j’avais lu qu’il fallait qu’elle passe au journal officiel ou/et devant le conseil d’État car il y a des lacunes juridiques sur ce texte…) ce n’est pas fait ou ne suis-je pas au courant ?

  36. Le fait que le régime général s’applique pour ceux qui ont une activité (salariée) à côté est plutôt rassurant.

    Mais par contre, comment indiquer cela dans sa déclaration d’impôts…

    On pars de ce principe et on réagis en cas de contrôle ?

    Qu’en pensez vous ?

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