Investir dans la loi PINEL, c’est investir pour bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable, mais c’est surtout investir dans l’immobilier pour maximiser la valorisation de votre patrimoine. La réduction d’impôt ne doit en aucun cas être le moteur de votre investissement, il ne s’agit que d’un élément constitutif de la rentabilité globale de votre investissement.

L’investisseur qui conservera cette idée lors de son investissement aura toutes les chances de maximiser la qualité de son investissement. Essayons de déterminer ensemble quelques éléments d’appréciation qui devraient permettre de faire un bon investissement immobilier, et plus particulièrement un bon investissement en loi PINEL.

 

Investir dans l’immobilier locatif, qu’il s’agisse de la loi PINEL ou d’un investissement dans l’ancien doit être justifié par deux motivations :

  • La recherche d’un revenu complémentaire immédiat (financement cash) ou d’un revenu complémentaire différé (financement à crédit et jouissance du revenu au terme de la période d’endettement).
  • La recherche d’une plus-value et d’une valorisation patrimoniale.
  • Ou les deux … même si les deux objectifs sont rarement envisageables concomitamment.

 

Il n’existe, à mon sens, aucun autre objectif. L’objectif de défiscalisation n’en est pas un, la réduction d’impôt PINEL permet soit de maximiser le revenu complémentaire soit la plus-value immobilière… mais ne peut pas être un objectif en lui-même. La défiscalisation ne peut être qu’au service d’un objectif majeur de capitalisation et d’enrichissement de l’investisseur.

 

 

Une réduction d’impôt importante, mais pas suffisante pour justifier d’investir en loi PINEL.

Pour mémoire, la loi PINEL permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12% pour 6 ans d’engagement de location ;
  • 18% pour 9 ans d’engagement de location;
  • 21% pour 12 ans d’engagement de location.

La réduction d’impôt est bien évidemment un attrait important de l’investissement immobilier dans la loi PINEL mais ne saurait être déterminant. Considérez ce « cadeau fiscal » comme la contrepartie d’un inconvénient majeur : Le surcoût de l’investissement dans l’immobilier neuf par rapport à l’immobilier ancien conduit à une moindre rentabilité du neuf vis à vis de l’ancien. La réduction d’impôt n’a vocation qu’à compenser (en partie) cette différence de prix de revient entre le neuf et l’ancien.

 

L’investisseur en loi PINEL devra donc considérer l’investissement immobilier dans son ensemble et réaliser des projections de nature à apprécier la qualité financière de son investissement immobilier.

 

 

Quel rendement exiger pour faire un bon investissement immobilier en loi PINEL ou dans l’ancien ?

Investir dans l’immobilier, c’est avant tout rechercher un rendement (rentabilité locative + plus value) supérieur aux autres classes d’actifs et notamment par rapport au fonds euros des contrats d’assurance-vie.

L’ensemble de la stratégie d’investissement doit donc reposer sur l’estimation anticipée du rendement de l’opération d’investissement : Puisque l’objectif est de maximiser le rendement du patrimoine de l’investisseur, il convient de comparer le rendement de l’investissement immobilier (loi PINEL ou autre d’ailleurs) avec un placement financier classique.

 

Le rendement de l’immobilier locatif doit être supérieur de 3% par rapport aux placements financiers classiques.

Considérant le rendement 2014 de l’épargne sans risque à 2,50%, quel doit être le rendement d’un investissement immobilier en loi PINEL ? Les risques ne sont évidemment pas les mêmes, les contraintes de gestion différentes, les aléas différents …

On a coutume d’affirmer que le rendement de l’immobilier (rentabilité locative + plus value) doit être de 3% au dessus du rendement long terme de l’épargne sans risque.

L’investisseur immobilier doit rechercher un rendement brut compris entre 5,5% et 7% pour justifier d’investir en loi PINEL. Mais attention, dans une période de remontée des taux d’intérêt, le rendement exigé devra être supérieur et les risques de baisse de la valeur de l’immobilier locatif est très important.

Dans notre raisonnement, la valeur de l’immobilier d’investissement est directement lié à la situation des taux d’intérêt. Une baisse des taux permet d’espérer une hausse de la valeur de l’immobilier locatif alors qu’une hausse des taux entrainera une baisse des prix.

 

 

 Comment calculer le rendement de l’investissement en loi PINEL ?

Après avoir :

  • Fixé les objectifs de rendement ;
  • Affirmé que l’investissement immobilier trouvera une justification économique qu’en cas d’un rendement final supérieur au rendement d’un placement sans risque type fonds euros ;
  • Affirmé que la réduction d’impôt ne doit pas être le principal moteur de l’investisseur immobilier ;

 

Reste à faire le plus difficile : Calculer le rendement, connaître et comprendre les facteurs permettant de déterminer le rendement global de l’investissement immobilier.

 

Les facteurs contribuant positivement au rendement de l’investissement immobilier PINEL.

De manière assez intuitive, les trois principaux facteurs d’enrichissement de l’investisseur immobilier seront :

  • La rentabilité locative, c’est à dire l’importance des loyers par rapport au prix de revient de l’immeuble ;
  • L’espérance de plus-value immobilière. La valorisation du bien immobilier dans le temps pourrait être une source non négligeable d’enrichissement ; Mais attention, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, la baisse des prix de l’immobilier contribuera négativement au rendement de l’investissement.
  • La réduction d’impôt acquise par la réduction PINEL

C’est trois éléments sont constitutifs du rendement brut de l’investissement immobilier. C’est le rendement affiché, mais la réalité est bien différente.

 

Les facteurs contribuant négativement au rendement de l’investissement immobilier PINEL.

Il serait simpliste de se contenter des facteurs positifs pour calculer le rendement global de l’investissement immobilier PINEL. L’investisseur devra garder en mémoire qu’investir dans un bien immobilier, c’est surtout :

  • Rechercher un locataire et engager des frais de recherche de locataires (frais d’agence immobilière)
  • Assumer le Turn over des locataires, les risques d’impayés et les retards de paiement ;
  • Rénover et entretenir régulièrement le bien immobilier afin de maintenir la valeur patrimonial de l’investissement ;
  • Payer les impôts et taxe foncière relatifs à la propriété immobilière ;
  • Payer les frais de copropriété (entretien et ménage des parties communes, des ascenseurs, jardins …)

Au final, derrière un rendement BRUT potentiellement élevé, des très nombreuses charges liées à la propriété devraient venir réduire le rendement NET de l’investisseur immobilier.

L’importance de l’incertitude autour des charges et aléa de la location doivent conduire à exiger un rendement brut global plus élevé.

 

 

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41 Comments

  1. à mon avis il faut 10 % brut de rendement pour investir en immo.

    passer par un promoteur n’est pas rentable car les rendements proposés sont trop faibles.

    en revanche faire par soi-même peut être intéressant. quelle est la procédure pour passer par ses propres moyens un logement en loi pinel?

    • Patrick D says:

      Bonjour Mike

      Je vends un ensemble de 2 apparts et un magasin à un prix correspondant à une rentabilité de 11 % … et je n’ai pas d’acheteurs. Bien sûr, ce n’est pas à Paris mais à St maixent ( 79 ), mais je crois que l’immobilier fait peur maintenant et que cela va durer.

      • oui cela fait peur car on parle de baisse en permanence et que les emplacements comme ta ville nécessite de vérifier le potentiel locatif. mais 11% c’est excellent s’il y a la demande en face.

        • Tu as raison : « Si il y a la demande en face  »
          Mais j’ai l’impression que les investisseurs ont fuit la France.

  2. dans ce type de dispositif, pour en tirer partie le meilleur, il est nécessaire de faire soi-même le montage. trouver du foncier éligible et faire construire directement.

  3. Bonjour,

    pouvez vous m’éclairer?

    voici une proposition d’un conseiller en patrimoine .

    Date d’acquisition : 18/05/2015
    Montant total : 158 851 €
    dont frais d’acte du bien : 5 845 €
    dont frais d’acte de pret : 3 006 €
    Revalorisation estimée à : 1,00 % l’an
    Revenus locatifs mensuels : 605,00 € à compter du 16/12/2015
    Revalorisation estimée à : 0,50 % l’an
    Charges locatives (% loyer) : 4,00 % l’an
    Charges de copropriété (% loyer) : 11,72 % l’an
    Charges forfaitaires mensuelles : 0,00 € revalorisées à 0,00% l’an
    Taxe foncière annuelle : 605 € exonérée pendant 0 ans à 0,00 %

    les charges demandées sont elles dans la normalité.?

    cordialement

    • revalorisation du bien à 1 % à oublier vu le contexte.
      c’est une opération classique.
      malheureusement cela va mobiliser de la treso de ta part.
      tuaura une meilleure renta si tu montes le projet par toi m^me mais cela demande plus d’efforts et d’engagement. L’idéal c’est d’obtenir une renta brute de 10 %.
      il faut éviter de payer son immo plus 12/13 fois les revenus escomptés.

      apres tout dépend si c’est du placement ou de l’investissement et quel est le but recherché!

  4. Bonjour à Patrick H

    Tout dépend de ce qu’il y a dans les charges. Il peut y avoir :
    _ l’eau du locataire
    _ l’eau + électricité des communs
    _ nettoyage des chaudières individuelles ou collectives
    _ les ordures ménagères
    _ les charges de nettoyage, sortie de poubelles
    _ l’entretien des extincteurs
    etc

    Dites nous ce que le locataire aura payer et je pourrais donner une réponse très large mais je pense que votre bâtiment a un syndic de gestion : regardez donc la reddition de l’année dernière.
    Et si le bâtiment est neuf, vous aurez un syndic désigné qui fera votre reddition.

  5. bonjour,

    merci pour votre réactivité,
    l’investissement fait partie d’un lot neuf ,sous le régime Pinel.
    dans les charges tous est inclus.

    je joints les documents a mon mail

    merci

    • Désolé mais je ne vois pas de document joint, nous sommes sur un blog d’échanges.
      Si « dans les charges tous est inclus », cela peut vouloir dire n’importe quoi et même des trucs dangereux :
      Si l’électricité, le gaz et le téléphone de votre locataire + les frais de gestion de l’administrateur … il y a de gros risques que vos loyers soient négatifs, ou presque.
      Vous devez impérativement contrôler cela car si les charges à payer font l’objet d’une reddition annuelle payée par votre locataire et quelles sont importantes, il partira tout de suite et vous ne pourrez relouer qu’en baissant votre loyer pour compenser l’importance des charges.
      Si par contre, vous faites à votre locataire un « forfait fixe » incluant les charges, c’est vous qui allez perdre de l’argent quand votre locataire invitera tous ses copains à venir prendre leur douche chez lui.

      Soyez très prudent et surtout vérifiez l’emplacement de l’appartement, la qualité du marché locatif local, la présence de la clientèle visée et la qualité du gestionnaire ( lui, il gagne toujours. Après il part ).
      N’oubliez pas non plus que en Pinel, vos loyers sont inférieurs aux loyers de marché et que les montants seront changés tous les ans … pas toujours à la hausse.

  6. bonjour ,

    En loi Pinel pouvons nous prétendre a une exonération sur la taxe foncière ?

    
    Durée de simulation : 10 ans
    Durée de financement : 20 ans
    12,19% Economie d’impôts 26 537 €
    56,77% Investisseur 123 624 € ( épargne de 219 euros)
    31,04% Locataire 67 589 € (loyer de 605 euros)

  7. ma question est :

    avec ces infos pouvez me dire si cette opération d’investissement est valable ?

    cordialement

    patrick

  8. A Patrick H
    Vous répondre n’est pas facile car chaque situation est particulière. Si nous faison abstraction de la défiscalisation qui dépend de votre niveau d’imposition, votre investissement doit s’étudier comme n’importe quel achat immobilier :
    _ Vous paierez la taxe foncière, soit 1,5 mois de loyer par an
    _ Vous devez être dans une région avec une forte demande des locataires pour le type de biens que vous achetez et ces locataires doivent être capables de payer le loyer
    _ Une partie des charges sera pour le bailleur, il faut savoir quel montant par mois
    _ Vous aurez des loyers imposés en Pinel, inférieurs aux prix du marché, et qui pourrons être changés tous les ans
    _ Les ressources de vos locataires seront limitées en Pinel, actuellement la barre est haute mais demain ..
    _ Vous allez acheter dans du neuf à un prix 20 à 30 % au dessus du prix du marché un logement dont la valeur ne va pas augmenter avant longtemps, voire même baisser
    _ Vous allez devoir gérer des locataires qui auront tous les droits et surtout celui de rester pendant 3 ans s’ils arrêtent de payer leur loyer

    Avec tous ces montants, calculez votre rentabilité et vérifiez quelle en vaut la peine.

    Alors très sincèrement, si vous avez le moindre doute je vous déconseille de placer dans l’immobilier en ce moment. Sauf si vous avez un enfant à loger pendant 9 ans pour revendre après (peut-être à perte ).
    Vous pouvez aussi consulter tous les articles déjà fait par Guillaume ( en haut de la page, faire « immobilier » puis « loi Pinel » ). Il y a aussi des programmes pour tester l’investissement.

    Bonne chance à vous

  9. christophe says:

    bonjour,
    j ai un conseiller qui est passé me voir a ce sujet mais elle ne m a pas parlé de ca
    « _ Vous allez devoir gérer des locataires qui auront tous les droits et surtout celui de rester pendant 3 ans s’ils arrêtent de payer leur loyer »
    pourriez vous m en dire plus?

    • Patrick D says:

      C’est simple : la loi est très en faveur des locataires et au détriment des propriétaires. Une fois que le bail est signé, un locataire qui connait un peu la loi peu pourrir la vie du propriétaire au delà de tout. les 2 cas les plus fréquents :
      _ Il peut arrêter de payer son loyer et se mettre en insolvabilité : il restera 3 ans, voire plus, sans payer son loyer et ses charges. Puis il partira recommencer avec un autre bailleur. Il n’aura rien à payer et ne fera pas de prison.
      _ Il peut rendre son logement insalubre, puis le déclarer insalubre pour que la loi exige du propriétaire une remise en état et stoppe le paiement des loyers tant que les travaux ne sont pas terminés. Mais pour que le proprio fasse les travaux, il faut l’autorisation du locataire pour entrer chez lui ! Résultat : les travaux mettent très, très longtemps à se faire …

      La nouvelle loi ALUR en a rajouté une couche et beaucoup d’investisseurs ont baissé les bras. Il y a trop d’arnaques que les locataires peuvent utiliser en totale impunité. Par contre, si le proprio fait une erreur, voulue ou par accident, la justice va lui tomber dessus avec des punitions et des pénalités énormes ( peines de prison équivalentes aux jugements actuels des violeurs et meurtriers sans préméditation ! ).
      Votre conseiller ne vous l’a pas dis mais lui il est juste conseiller. Je peux vous dire qu’un locataire qui ne paye pas son loyer pendant 3 ans, ce n’est pas seulement de l’argent qui n’arrive plus mais c’est le moral qui part en déprime et en écœurement. Car en plus, il se fiche ouvertement de vous et dégrade son logement. Quand il vous le rend, il faut tout refaire après avoir nettoyé ses immondices. Il s’en fiche : il ne risque rien et la loi est de son côté.
      Même les squatters ne peuvent pas être virés pendant la trêve hivernale en France.

      Alors si vous voulez faire de la location, faites très attention à qui vous prenez comme locataire et prenez toujours un garant qui a les moyens d’être garant ( sinon la justice annule sa garantie ! )

      • C’est pas un peu exagéré comme tableau??

        • Non ce n’est pas exagéré, par contre ce n’est pas fréquent ( la plupart des locataires sont honnêtes mais quand cela arrive c’est l’enfer pour le bailleur ) mais le phénomêne est en hausse. Il faut être très prudent dans le choix des locataires, ce qui veut dire prendre des garanties, ce qui implique de laisser à la rue tous ceux qui n’ont pas de garanties parce qu’il existe en France des lois qui les protège abusivement quand ils sont locataires …
          Vive la France !

          • J’ai été en contact avec un cabinet d’investissement qui me propose d’investir en loi Pinel à Nantes (ma motivation est la défiscalisation). J’habite à Grenoble et ce n’est pas moi qui vais choisir le locataire. J’espère que les agences font bien leur travail pour le choix des locataires…

          • Je vous conseille de faire TRES attention. Il vaut mieux prendre un logement près de chez vous pour réagir rapidement au besoin, acheter dans un secteur que vous connaissez bien, donner en gérance à une agence que vous connaissez bien. Mais surtout, commencez par comparer le prix du logement en PINEL avec les logements déjà en vente dans le centre ville de Nantes et comparer les prix + facilités location + loyers dans les 2 situations pour savoir si l’investissement PINEL proposé n’est pas une arnaque.

  10. Bonjour,

    Le locataire est effectivement la clé de voûte d’un investissement Pinel réussi.
    Il vous faut non seulement vous assurer de louer votre logement avant une date butoir pour bénéficier de la défiscalisation Pinel mais également vous assurer de la solvabilité et du sérieux de ce dernier pour ne pas subir de désagréments liés aux risques d’impayés, à la dégradation du bien,.. Appuyez vous sur l’expertise d’un cabinet de gestion locative qui saura faire la promotion de votre bien afin de le louer rapidement mais aussi juger du sérieux des candidatures.
    Sans oublier les conseils en assurances de loyers impayés, la gestion quotidienne du bien, etc…

    • Patrick D says:

      Il faut vérifier aussi la rentabilité qui restera après avoir payé tous ces conseils et assurances. Elle n’était déjà pas terrible avant ..

  11. Bonjour ,
    Je souhaite faire du PINEL pour loger ma mére dans le sud de la france .
    Ma question , il y a un plafond de loyer maximum , il y a t’il un plancher minimum ?
    Exemple : La valeur locatif en Pinel est de 700Euro , je souhaite le louer 200Euro à ma mére . Est ce possible ? Les impots risques t’il pas de me faire Ch……r ( de m’enbeter ) .?
    Le but c’est de ne pas lui faire payer un gros loyer puisque elle n’a pas beaucoup d’argent et surtout pour moi d’avoir un revenu foncier beaucoup moindre et donc de ne payer que trés peu d’impot suplémentaire par rapport au revenu tiré de ce logement .
    Merci d’avance pour l’info .

    • Patrick D says:

      Bonjour SAURA

      Je ne crois pas qu’il y ait un loyer minimum, mais si vous faites un loyer qui n’est pas dans les prix du marché, l’administration peut prendre cela pour une donation déguisée et faire un redressement sur les 2 parties. Par contre, rien ne vous empèche de faire une donation de l’usufruit temporaire ou de déclarer que vous l’aidez en la logeant gratuitement mais je pense que les impôts demanderont la valorisation de cette aide pour la déclarer dans votre déclaration et celle de votre mère.
      Mais je ne suis pas certain de ces éléments … à vérifier auprès des impôts

    • faut que ce soit un minimum cohérent… donc je vous le déconseille

      • Oui je me doute , mais le loyer pinel max et exactement de 580€ , je vais pas faire payer ce prix la à ma mère . Enfin je vais voir avec les impôts ce qu’ils en pensent .

        Merci en tout cas pour le commentaire .

        • faire du pinel en famille n’est pas intéressant . il y a d’autres possibilités. genre le déficit foncier. vous pouvez également loger votre mère à titre gratuit ou lui céder l’usufruit , etc
          rapprochez vous d’un professionnel du patrimoine pour obtenir la réponse la plus appropriée à votre situation

  12. Il faudrait qu’on m’explique comment parler rendement sur un investissement de type Pinel.

    Exemple un T2 de 50m2 à 130000 euros sur 25 ans fait un credit de 650 euros par mois. Le loyer max espéré est de 500 euros, plafond pour une zone B. Donc j’en suis à 150 euros par mois de ma poche.

    Le credit d’impot Pinel me paye tous les ans grosso modo le foncier, je ne parle même pas des divers aléas.

    Bref j’ai beau faire tous les calculs du monde … c’est forcément un rendement négatif.

    Donc pinel pourquoi pas mais pas en tant que produit d’investissement, mais de constitution de patrimoine.

    Et Quid de ces programmes immobiliers surcôté par les promoteurs se réfugiant derrière le pinel …. des constructions qui vieillissent tres mal et qui 12 ans plus tard n’ont plus beaucoup de succès fassent aux derniers programmes fraichement sortis de terre.

    Aidez moi a comprendre car la je ne vois pas.

    • Patrick LEGOFF says:

      Vous avez parfaitement raison : l’immobilier c’est du patrimoine à long terme.

      Donc, quand il m’arrive de vendre du Pinel (c’est rare car les bons produits sont rares), c’est que je sais que je vais passer mes clients en location meublée après 9 ans (optimum fiscal).

      Pourquoi le meublé ? Parce qu’il bénéficie d’une niche fiscale moins connue mais plus efficace que le Pinel, je parle de l’amortissement.

      Comment le meublé ? Si l’immeuble n’est pas dans une de ces horribles  » ZUP Pinel  » (je n’exagère pas, les bâtiments sont quasiment construits les uns sur les autres) et proche d’une université, il est alors facile de faire de la location meublée en étudiant.

      Le must, c’est quand à ce critère de proximité d’une université, je rajoute celui de la station balnéaire (loc étudiante + saisonnière l’été). Mais là, il faut bosser pour trouver la pépite.

  13. Edouard Lachat says:

    Bonjour,

    Un nouveau site vient de faire son apparition http://www.investirdanslimmo.com, savez vous si les informations fournies sont sérieuses ?
    Car pour une fois j’ai l’impression qu’un site essaie de rendre l’investissement immobilier plus accessible (enfin…).

    Merci d’avance

  14. INELIGIBILITE AU PINEL
    Je cherche des cas identiques au mien.
    La date de ma demande de permis de construire est antérieure d’un mois à la date d’agrément du préfet à la zone PINEL B2.
    A l’époque rien ne précisait que c’était la demande de PC qui validait cet agrément.

    Pour l’instant, mon bien serait donc inéligible au pinel !

    Quelle solution pour satisfaire au PINEL ???
    Merci d’avance à tous ceux pour pourraient de conseiller.
    Pascal B. – INELIGIBILITE AU PINEL
    Je cherche des cas identiques au mien.
    La date de ma demande de permis de construire est antérieure d’un mois à la date d’agrément du préfet à la zone PINEL B2.
    A l’époque rien ne précisait que c’était la demande de PC qui validait cet agrément.

    Pour l’instant, mon bien serait donc inéligible au pinel !

    Quelle solution pour satisfaire au PINEL ???
    Merci d’avance à tous ceux pour pourraient de conseiller.
    Pascal B.- INELIGIBILITE AU PINEL
    Je cherche des cas identiques au mien.
    La date de ma demande de permis de construire est antérieure d’un mois à la date d’agrément du préfet à la zone PINEL B2.
    A l’époque rien ne précisait que c’était la demande de PC qui validait cet agrément.

    Pour l’instant, mon bien serait donc inéligible au pinel !

    Quelle solution pour satisfaire au PINEL ???
    Merci d’avance à tous ceux pour pourraient de conseiller.
    Pascal B.- lalettredujour@free.fr

  15. La loi Pinel incite par ses nombreux avantages de plus en plus de personne à investir dans le secteur de l’immobilier. C’est grâce notamment avec une réduction d’impôt considérable dont bénéficie l’investisseur, ce qui lui permet de rentabiliser le plus vite possible. Mais il faut savoir tout de même que ce n’est pas en fonction de la réduction d’impôt que doit se baser votre investissement car ce n’est qu’une partie de ce qu’apporte cette loi. Lorsqu’on s’en tient à cette idée-là, il sera bien plus facile de tirer le plus de profit. Mais quels sont les autres aspects avantageux de cette loi Pinel ?

    • Patrick LEGOFF says:

      Je suis conseiller indépendant. Je peux donc vendre de tout, y compris du Pinel.

      Mais je vais être catégorique : je ne vois pas comment mes clients feraient une opération rentable en payant un logement neuf au minimum 30 % à 40 % plus cher que dans l’ancien (même ville et même quartier, vérifié sur les transactions des notaires dans toutes les villes par mes soins) avec une réduction d’impôt de seulement 18 % à 21 % et un loyer plafonné (sans compter le genre de quartier où se construisent la plupart des programmes Pinel).

      Enfin, c’est toujours possible pour ceux qui veulent perdre de l’argent. Pourquoi cette remarque ? C’est très simple : la plupart des gens qui me consultent à ce sujet sont motivé par la réduction d’impôt et ont pour objectif de revendre le logement au bout de 9 ans de location (bien aidé par le « conseiller super défiscalisator » qui ne sait souvent pas ce qu’il vend puisqu’il ne s’est pas rendu sur place).

      TOUTES les études que l’on m’a demandé d’analyser supposent une revente AU MINIMUM au prix d’achat, ce qui est ridicule, voici pourquoi :

      Quand vous revendrez le logement dans 9 ou 12 ans, votre acheteur se référera aux prix de l’immobilier ancien puisqu’il achètera un logement qui a déjà quelques années (pourvu que le quartier ait bien vieilli !) sans pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.

      Donc, pour espérer revendre au prix d’achat, il faudrait qu’en 9 ou 12 ans, les prix de l’ancien aient augmenté de 30 % ou 40 %.

      Si vous y croyez, moi pas et je ne veux pas faire faire un tel pari à mes clients, il y a bien mieux à faire.

      Cordialement.

      Patrick

  16. Bonjour,
    Nous sommes en contact avec le cabinet pichet pour un projet pinel. Voilà ce qu’on nous propose , sachant que nous allons payer 2500 euros d’impôts à partir de 2017.
    Appartement 150000 euros,
    Durée 9 ans , crédit sur 20 /25 ans, mensualité de 900
    Epargne 200 euros mois
    Notre objectif est de vendre au bout des 9 ans, en comptant un coût de crédit à 46000 soit 196000 de crédit on aurait remboursé 97200 au bout de 9 ans, soit un peu moins de 100000 restant. En espérant revendre au prix d’ achat on gagnerait 28400 (en enlevant l épargne de 200 mois sur 9 ans).
    Ça paraît beau mais en lisant les posts ici et ailleurs il semble avoir beaucoup de sceptiques . Qu’en pensez vous? Merci d avance

    • Patrick LEGOFF says:

      Pourvu que vous ne l’ayez pas fait cet investissement car, avec un tel raisonnement, vous ne pouvez pas être gagnant (voir mon post juste au dessus).

  17. voronina says:

    Bonjour mon nom est Mme voronina valeria, je paie entre privé pour vous aider à
    sortir de l’impasse provoquée par les banques, par le rejet des dossiers de
    demande de crédit, Nous sommes un groupe d’experts financiers capables de faire
    un prêt, et avec des conditions qui rendent la vie plus facile.us faisons des
    prêts allant de 1 mois à 360 mois et nous payons € 5.000 à € 3.000.000.
    Notre taux d’intérêt est de 2% par ans

  18. Bonjour mon nom est Mme Lea Batan, je paie entre privé pour vous aider à
    sortir de l’impasse provoquée par les banques, par le rejet des dossiers de
    demande de crédit, Nous sommes un groupe d’experts financiers capables de faire
    un prêt, et avec des conditions qui rendent la vie plus facile.us faisons des
    prêts allant de 1 mois à 360 mois et nous payons € 5.000 à € 3.000.000.
    Notre taux d’intérêt est de 2% par ans

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