Pierre FERNOUX fait partie de ces talents que l’on aimerait lire et entendre plus souvent tellement leur vision est éclairante.

Dans un article intitulé « Location meublée : l’adoption de la commercialité fiscale, une réforme nécessaire« , publié dans la revue de droit fiscal, le 30 Juin 2016, Pierre FERNOUX fait une proposition de réforme de la location meublée. Cette nouvelle approche se veut fondée « sur des principes simples et éprouvés, sans être pollué par des exceptions et des cas particuliers en tous genres comme c’est le cas aujourd’hui pour la location meublée ». 

Et je vous le constaterez par vous même, les propositions de Pierre FERNOUX sont d’une simplicité et d’une efficacité redoutable ! Il ne s’agit, ni plus, ni moins que d’une remise à plat totale de l’approche de la location meublée, l’abandon des fameux critères de distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) au profit d’un retour aux origines fiscales qui font de la location meublée une activité commerciale, c’est à dire le concept de commercialité fiscale. 

Avec Pierre FERNOUX, c’est la l’état d’exception pour la location meublée, et retour dans le régime de droit commun. Tout simplement (mais il fallait y penser, car je vous l’assure lorsque les réponses vous apparaissent d’une grande évidence, mais que personne n’y avait pensé avant, c’est qu’elles sont le fruit d’un travail long et d’une grande maîtrise du sujet).

 

 

La location meublée, une activité civile dont les profits sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour répondre au principe d’égalité devant l’impôt.

La question de la concurrence déloyale entre les plateforme de l’économie collaborative (AIRBNB, Abritel et autres) et le lobbying des hôteliers n’est pas nouvelle et c’est même le fondement de l’imposition dans la catégorie des BIC des revenus tirés de la location meublée et cela depuis un arrêt de la cours de cassation du 30 avril 1862 : « Celui qui loue en garni des appartements dont il est le propriétaire ne devient pas commerçant par le seul fait de cette location, alors même qu’il serait assujetti à la patente de logeur en garni ».

Une instruction administrative de 30 mars 1918 expliquait même qu’il convenait de s’attacher moins à la nature juridique des actes accomplis qu’à leur analogie avec les opérations que comporte l’exercice de profession dont le caractère commercial est indiscuté ». 

 

Comme vous pouvez le constater, les origines fiscales de l’imposition des revenus de la location meublée ne sont pas récentes et la question de la concurrence entre les bailleurs de locaux meublés et l’activité d’un hôtel est au cœur du caractère commercial de l’imposition des profits tirés de la location meublée. C’est pour répondre au principe d’égalité devant l’impôt que ces profits de LMNP et LMP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et il n’y a rien d’illogique à cela.

Dans les fondements de l’impôt sur le revenu, les revenus d’une activité économique comparable (location meublée avec ou sans prestations de services VS activité d’hôtelier) doivent être imposé d’une manière équivalente afin de répondre à l’obligation supérieure d’égalité devant l’impôt. 

Cette notion qui consiste à admettre le caractère civil d’une activité mais aussi son caractère commercial lorsqu’il s’agit d’en imposer les revenus, c’est la commercialité fiscale.

 

 

La commercialité fiscale comme point de départ et la participation personnelle, continue et directe dans l’activité de location meublée comme critère de différenciation pour définir le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée.

Pierre FERNOUX propose alors d’aller au bout de la réflexion et de consacrer pleinement cette idée de commercialité fiscale de la location meublée. Puisque l’activité de location meublée doit fiscalement être considérée comme une activité commerciale imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, et cela pour des principes forts qui reposent sur l’égalité devant l’impôt, pourquoi ne pas abandonner le caractère d’exception applicable à la location meublée et lui appliquer le droit commun.

Pour aller au bout de cette notion de commercialité fiscale, ne faudrait il pas assurer une parfaite égalité devant l’impôt et considérer le loueur en meublé comme professionnel celui qui exerce cette activité de location meublée de manière habituelle.

 

C’est alors la fin des critères de distinction aujourd’hui usités pour faire la différence entre location meublée professionnelle ou location meublée non professionnelle. Fini le seuil des 23 000€ de recettes, l’inscription au RCS … Pierre FERNOUX propose simplement la suppression de l’exception fiscale accordée à la location meublée pour un retour au source et aux fondamentaux, c’est à dire l’exercice habituel d’une activité.

La location meublée serait alors considérée comme exercée à titre non professionnel lorsque  « ces activités ne comportent pas la participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité« . 

 

 

La location meublée professionnelle ou location meublée à titre habituel serait alors soumise à l’imposition propres aux entreprises individuelles (sans dérogation, ni exception).

C’est alors que l’exercice à titre habituel de l’activité de location meublée serait nécessaire pour bénéficier du régime fiscal des entreprises, c’est  à dire :

L’imputation du déficit professionnel tiré de l’activité de location meublée serait alors possible sur le revenu global du bailleur selon les principes traditionnels édictés à l’article 156 du CGI, c’est à dire lorsque l’exploitant participerait de manière personnelle, directe et continue à l’exploitation ; Le loueur en meublé professionnel serait alors imposé de manière comparable à l’hôtelier et cela serait la garantie d’une parfaite égalité devant l’impôt ; Nous avions longuement travaillé sur cette idée à propos de la para-hôtellerie. Je ne peux que vous encourager à relire nos réflexions disponibles dans cet article « Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux » dont le propos était de faire la différence entre l’activité de para-hôtellerie professionnelle et para-hôtellerie non professionnelle au regard du caractère habituel de l’activité.

Le régime fiscal des plus values professionnelles serait applicable à toutes les activités de location meublée habituelle et le bénéfice des articles 151 septies du CGI (= exonération après 5 ans) serait réservé aux seules activités de location meublée professionnelle (c’est à dire «  lorsque l’exploitant participerait de manière personnelle, directe et continue à l’exploitation ») ; Ainsi, il n’y aurait plus lieu d’appliquer le régime des plus values des particuliers réservées aujourd’hui aux LMNP et sans possibilité de bénéficier des dispositions de l’article 151 septies, les LMNP se verrait imposées au titre des plus values professionnelles, c’est à dire par différence entre valeur net comptable (=prix d’acquisition – amortissements pratiqués) et le prix de cession.

L’activité de location meublée habituelle bénéficierait d’une exonération d’ISF au même titre qu’un hôtelier qui exerce son activité professionnelle ; C’est alors le principe générique des biens professionnels exonérés d’ISF qui trouverait à s’appliquer, c’est à dire :

– les biens soient utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
– l’activité professionnelle soit exercée par le propriétaire des biens, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs ou son concubin ;
– l’activité soit la profession principale du redevable c’est-à-dire constitue l’essentiel de ses activités économiques ;
– les biens soient nécessaires à l’exercice de cette profession.

Le bénéfice de l’application du pacte DUTREIL succession serait possible pour les locations meublées exercées à titre habituel ; (attention, cependant au respect du critère d’activité principale qui limite fortement les situations ou le pacte Dutreil est effectivement applicable).

 

Bref, le loueur en meublée à titre habituel serait imposé de manière comparable au chef d’une entreprise individuelle, sans exception, dérogation ou autres système qui compliquent inutilement l’approche.

Dans le même prolongement (et il s’agit là d’un apport de ma part, non présentée par Pierre FERNOUX), il y a lieu de penser que la RSI serait dû dès lors que l’activité est exercée à titre habituel (cf »Attention, une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.« )

 

 

La location meublée exercée de manière non habituelle, serait imposée dans la catégorie des revenus fonciers et plus considérée comme une activité commerciale.

C’est alors que l’exercice à titre non habituel de l’activité de location meublée ne pourrait être considéré comme l’exercice d’une activité commerciale et les bénéfices serait imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La location meublée non habituelle serait imposable dans la catégorie des revenus fonciers, sans dérogation, ni exception. Le loueur en meublée non habituel serait imposé comme une location nue. Il est vrai que l’exercice occasionnel de l’activité de location meublé, sans prestation de services (car, c’est alors le régime fiscal de la para-hôtellerie qui s’applique) est économiquement très proche de l’activité de location nue, notamment lorsque le contribuable n’y participe pas de manière personnelle, directe et continue.

Cette imposition dans la catégorie des revenus fonciers est la fruit d’une jurisprudence du conseil d’état :

En revanche, le contribuable qui ne se livre qu’occasionnellement à des opérations de location en meublé n’exerce pas une profession commerciale (CE, arrêt du 22 mars 1929 n° 98130, RO, p. 5317).

 

Vous l’aurez compris toutes le raisonnement de Pierre FERNOUX repose sur cette idée d’exercice habituel de l’activité de location meublée.

 

Nous avions longuement travaillé sur cette idée à propos de la para-hôtellerie. Je ne peux que vous encourager à relire nos réflexions disponibles dans cet article « Para-hôtellerie, les déficits sont ils imputables sur les revenus globaux de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux » dont le propos était de faire la différence entre l’activité de para-hôtellerie professionnelle et para-hôtellerie non professionnelle au regard du caractère habituel de l’activité.

La doctrine fiscal précise aujourd’hui que « Le caractère habituel d’une location en meublé résulte des circonstances de fait qu’il convient d’apprécier dans chaque cas particulier. » et  « Le conseil d’État a retenu ce caractère pour la location d’une maison garnie de meubles pendant une période ininterrompue de plusieurs années (CE, arrêt du 12 janvier 1948 n° 82421, RO, p. 11). »

En outre, il n’est pas fait obstacle au caractère habituel :

– le fait que l’appartement meublé fasse partie des gîtes ruraux ;

– le fait que le bailleur n’intervienne ni directement, ni indirectement dans l’entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués.

 

 

Ps : Pierre FERNOUX est enseignant à l’université d’AUVERGNE et plus précisément au master gestion de patrimoine. Il a été alors mon maître de mémoire dont le thème était : Location meublée et SARL de famille. 

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18 Comments

  1. Bonjour;

    A quelle date connaitrons nous le verdict de tout ceci?J’étais en pleine étude pour acheter un appart pour de la LMNP.
    Cdlt

  2. ALAIN LAMBARD says:

    En tout état de cause une clarification DES régimes de LM est indispensable. Trop de complexité et d’incertitudes plannent sur ce sujet, (comme sur tant d’autres) ce qui freine les décisions d’investissement et qui augmente les risques de l’investisseur (risque économique, normal, mais risques administratifs, pas normal).

  3. risque économique normal? C’est vous qui regallez ?

  4. Patrick D says:

    Mr Fenoux a raison et n’importe quel homme de bon sens aurait pu proposer la même proposition.
    Mais nous parlons là de faire preuve d’une logique absolue + d’une grande simplification des lois et de leur application + de diminuer de façon importante le travail des fonctionnaires et donc leur nombre nécessaire pour appliquer la loi + de faire des économies sur le budget de fonctionnement de la France …

    Je doute qu’il y ait actuellement un fonctionnaire en place capable de ce genre de vision et d’appliquer une proposition aussi vertueuse !

  5. C’ est toujours un régal intellectuel de lire Pierre Fernoux dans ses oeuvres, tant la clarté de l’expression le dispute à la distance et l’humour dont il ne se départit jamais.

    La proposition ici faite intervient malheureusement a posteriori, cad pour pallier les embrouilles que va générer cette nouvelle loi sur les meublés saisonniers, qui est un replâtrage sur l’évolution sociétale et partant, fiscale.

    En effet, sous prétexte vertueux de remettre les choses à plat, l’on va provoquer des séismes :

    Imaginez ceux qui vont brutalement être en revenus fonciers ? comment effacer ces revenus nouvellement qualifiés? en vendant ? mais alors =>

    Imaginez ceux qui souhaitaient vendre leurs biens LMNP, être taxés avec réintégration des amortissements?

    Et comment fera t on pour les statuts hybrides (habituels/non habituels) ?

    En vérité je vous le dis, quitter ce pays fût-ce partiellement est aujourd’hui le meilleur des viatiques, devant l’impéritie et le manque de sens pratique de celui qu’on appelle pompeusement « le législateur »

    • ALAIN LAMBARD says:

      L’article de Pierre FERNOUX est issu de la revue Droit Fiscal N 26 du 30/06/2016; encore faudrait-il que le législateur s’informe correctement et que ses orientations ne soient dirigées par d’autres considérations

  6. @ RAf

    vous avez raison d’attendre, mais alors longtemps, hein…..

    On voudrait tuer l’investissement immobilier locatif que l’on ne si prendrait pas autrement…. toutes tendances confondues…

  7. quand est il des investissements aux us par exemple car on peut amortir l’immeuble même en location nue?

  8. oui, mais rien à voir avec les BIC de France, il s’agit d’une autre case et du jeu de non double imposition via les conventions fiscales

    Donc hors sujet

  9. Fredy Gosse says:

    question stupide
    pourquoi faut il un droit fiscal spécifique?

  10. LMP ou LMNP, je me souviens en avoir dit quelques mots.

    Je n’ai pas choisi cette voie, pourquoi? je ne sais en fait pas exactement.
    En essayant d’y réfléchir
    – manque d’opportunité
    – complexité

    Maintenant c’est trop tard. 🙁

    Pourquoi ne pas généraliser l’idée, en supprimant nu ou meublé le principe de revenus fonciers imposables IR, donc en considérant ce que je fais depuis l’origine que c’est une activité comme une autre, sans raison d’appliquer un autre système d’imposition que celui d’une société lambda?
    Je fais bien un CE, un bilan, etc, etc

  11. Bonjour,
    Si j’ai bien compris la grosse remise en question concerne plutôt les investissements en propre sous le régime LMNP ?
    Pour ceux qui ont adopté une stratégie d' »encapsulation » des bénéfices taxables en réalisant des opérations en meublé par l’intermédiaire d’une société (SCI à l’IS, SAS, SNC,…) , ils ne devraient pas connaître de modification significative au niveau de l’imposition non ?
    Pour échapper à l’addition fiscale qui risque de peser plus lourd chaque année sur le foyer en intégrant ces « nouveaux » bénéfices fonciers, ne serait-t’il pas judicieux d’investir simplement en meublé (courte ou longue durée) par le biais d’une société ? Evidemment cette stratégie a des contraintes car elle vise la « rentabilité immédiate » de l’opération via l’amortissement en mettant de côté l’intérêt de la revente par la forte imposition à la sortie de l’immeuble amorti…
    Qu’en pensez-vous ?
    PS: Je suis moi-même en train de me positionner sur un bien pour de la location saisonnière et de je dois faire le bon choix rapidement. Pour ma part, je veux vivre aujourd’hui et pas demain, raison pour laquelle je préfère une société qui permet de s’octroyer des dividendes/salaires lorsque la trésorerie le permet et d’éviter de se demander chaque année comment payer ses impôts…

  12. Bonjour,

    Simplifier et rendre moins complexe le système ,je suis pour mais j’ai l’impression que le gouvernement cherche encore à empêcher des petits de gagner un peu d’argent et charger sur les impôts.

    Je suis débutant dans le domaine et j’ai un petit lmnp que je loue sur AIRBNB et il tourne bien. Je suis transparent sur mon activité ( rcs ,comptable…..) .J’ai moi même fais les travaux , pour acquérir le bien parcours du combattant .

    J’ai du convaincre les banques, vendre mon seule appartement pour faire un apport et payer les frais de notaire, travaux bref pas facile.

    Une fois que tu commence à gagner un petit d’argent , le gouvernement veut encore tout changer.

    Je ne comprend pas pourquoi s’affilier au RSI ???? Et je suis certain que le plafond des revenus sera moins de 22 500 euros.

    Ce qui me chagrine le plus c’est que seulement oui seulement une trentaine de gars déconnecter de la réalité ont un pouvoir de décision sur le sujet et défendrons les groupes Hôteliers et autre investisseur car ils gagnent moins d’argent.

    Gagner un peu d’argent ou beaucoup et payer des impôts OUI mais se faire déchirer NON.

    Dans ce pays je pense qu’il est impossible ou très difficile de pouvoir évoluer et essayer de grandir car l’impôt sera toujours là pour te gratter .

    Je ne baisse pas les bras mais s’est mon ressenti.

    Je pourrai en écrire une tartine mais préfére rester bref (énervé)

    • Pour être un peu plus claire avec vous,

      Je ne défend pas les personnes qui font du gros business avec les sites comme airbnb et qui ne déclarent rien et profite du système.

      Moi je vous parle en tant que particulier qui essaye d’avancer pour évoluer .
      Je pense sincèrement qu’a force de mettre des barrières beaucoup de personnes arrêteront de louer ou sinon vendre leur bien et encore mieux faire que du black.

      Pourquoi quand un nouveau type d’hébergement devient populaire il faut tout de suite l’étouffer?
      Si ce genre d’hébergement marche c’est peut être que les gens aiment.Je ne parle pas de l’hébergement ou le locataire prend les clefs et ne voit jamais le propriétaire.

      Je parle des personnes qui accueillent , prennent du temps pour rencontrer les locataires et leurs donnent tout les bons conseils pour profiter du coin bref du vrai collaboratif et non pas du commerce style hôtel dissimulé.

      Si les hôteliers sont jaloux , je pense qu’il y a un créneau à exploiter car les gens qui réservent sur airbnb n’ont pas les mêmes moyens et attentent que la clientèle des hôtels cinq étoiles .

      Je n’ai rien contre les hôteliers et je suis certain qu’il existe des petites structures qui sont très biens et qui méritent de travailler.

      Le problème c’est que les gros groupes perdent des clients car à force de penser à l’argent tu oubli un peu d’être attentionné et regardant sur toute les petites intentions ….

      Aussi , il se pourrait qu’ aller à l’hôtel soit « démodé » et avoir un appartement bien équiper et avec tout le confort soit plus approprié à cette nouvelle demande.

      Voila !

      • Je loue des meublés touristiques par Airbnb et je déclare mes loyers, je paie les taxes locales et les impôts, j’ai des biens classés, j’ai fait mes déclarations en Mairie, et…. Pourquoi penser que les personnes qui louent via des plateformes Internet sont des fraudeurs ??. … Est ce qu’on pense que les hôtels qui font leur publicité via Booking ou Groupon sont des fraudeurs ??. D’autre part, dans un couple qui loue des biens communs et des biens propres qui sera considéré comme professionnel ? Lorsqu’on est retraité pourquoi cotiser au RSI alors qu’on a déjà un système de sécurité sociale en tant que retraité ? Une personne demandeuse d’emploi et ayant par ailleurs des revenus fonciers et des locations meublées pourra t elle rester demandeuse d’emploi ?

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