Le cabinet de recherche PRIMEVIEW vient de publier un édito présentant son analyse du marché de l’immobilier et surtout ses perspectives sur l’évolution des prix. Notons, que cette analyse est assez proche de certains de nos articles que nous publions ici depuis plus de deux ans :

 
Selon PRIMEVIEW, la hausse des prix de l’immobilier depuis près de 25 ans, s’explique par trois déterminants : la baisse des taux d’intérêt, la hausse de la durée des prêts, La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport.
 

La baisse des taux d’intérêt.


L’allongement de la durée des prêts


 

La moindre exigence des banques concernant le taux d’apport

 
Ainsi, la combinaison de ces trois critères est à la source d’une forte hausse des prix de l’immobilier.Vous remarquerez que les trois critères mis en avant par PRIMEVIEW sont intimement liés à l’endettement et au crédit. C’est le « financement » et le « Crédit bancaire » qui semble à la source des prix de l’immobilier. 
Les critères liés à l’augmentation du nombre des ménages ou à la pseudo pénurie de logement en France ne semble pas des facteurs principaux (comme nous vous le présentions dans cet article : Quelles perspectives pour les prix de l’immobilier ?)
 
 

 

Les moteurs de performances s’éteignent … quelles conséquences sur les prix de l’immobilier ?

Malheureusement, selon PRIMEVIEW,

« La musique s’est malheureusement arrêtée pour les établissements financiers, désormais dans l’œil du cyclone d’un durcissement de règlementation (nouvelles exigences de ratios de fonds propres avec la réglementation Bâle III). La conséquence est simple : les établissements prêteurs se voient contraints de réduire la taille de leur bilan, qui a atteint des niveaux historiquement élevés en Europe au cours des dernières années (263% en zone euro, plus de 320% du PIB en France début 2012). Cette nécessité se traduira concrètement par :

  •  La hausse  marginale des taux hypothécaires (moins de transformation / plus forte prime de risque)
  • La baisse naturelle de la durée des prêts accordés
  • La hausse de taux d’apport exigé pour l’acquisition d’un bien »

 

On le constate, la distribution de crédit immobilier, principal facteur explication de la hausse des prix de l’immobilier depuis 25 ans (via une baisse des taux, baisse des conditions d’octroi des crédits et hausse de la durée), s’effondre et baisse même de plus de 36,4% depuis le début 2012 par rapport à 2011.
 

 
Cette baisse de la distribution de crédit à l’habitat s’explique principalement d’une incertitude ambiante selon PRIMEVIEW, mais également par une dégradation certaine de la solvabilité de la demande :

 
 

Prospectives : Quel taux de baisse des prix de l’immobilier en cas de durcissement des conditions de financement ?

 
PRIMEVIEW à réalisé une projection du « durcissement des conditions de financement », afin de quantifier une baisse des prix théorique.
L’analyse de PRIMEVIEW est sans appel :

Notre scénario central repose sur une hausse modérée (100 points de base) des taux hypothécaires à moyen terme, réduisant d’environ 10% la capacité d’emprunt des ménages, mais surtout sur la baisse massive à venir de la durée des emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier.
Car c’est bien cette variable qui a été la principale responsable de la dérive des prix de la pierre par rapport aux revenus disponibles depuis la fin des années 90, avec un allongement de 14 ans à plus de 20 ans en moyenne de la durée des emprunts pour l’achat d’une résidence principale (et même près de 22 années pour un primo-accédant à la mi 2011…).
Or, au regard de l’environnement actuel, nous anticipons dans un horizon de moyen à long terme un retour de la durée des prêts accordés vers sa moyenne historique d’avant bulle, à savoir autour de 14 ans. Ce raccourcissement de 6 ans des emprunts grèverait à lui seul la capacité d’emprunt des ménages de –18% à –24% en fonction du taux d’intérêt initial.
Au total, le cumul de la légère hausse des taux (100 points de base) et de la baisse de la durée d’emprunt (-6 années en moyenne) devrait créer un trou d’air conséquent sur la capacité d’achat des emprunteurs, entre -23% et -34% dans les années à venir (cf. graphique ci-dessus).  

 

 
De surcroît, lorsque l’on intègre, la diminution du soutien de l’Etat et le vieillissement de la population, PRIMEVIEW anticipe une baisse globale des prix de l’immobilier comprise entre 30% et 40%.
Cette analyse est sans appel, je la partage totalement et depuis longtemps. Mais au delà des chiffres proposés par PRIMEVIEW, je crois que le plus important à retenir est que la source de la hausse des prix de l’immobilier repose principalement sur une composante financière. C’est le crédit qui fait la hausse des prix, on comprend donc qu’un durcissement du crédit ne peut avoir d’autres conséquences qu’une baisse des prix de l’immobilier.
 

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos services :
Conseil indépendant 
Bilan patrimonial
Conférences patrimoniales
Gestion conseillée
Livres et formation 
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Investir dans l'immobilier
Optimiser sa Succession

Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !

Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :