Hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, reconstitution des marges des banques, hausse des prix dans certaines villes, incapacité à augmenter la durée totale du crédit … Bref tous les voyants sont rouge et le marché immobilier rentre dans une phase de blocage depuis quelques semaines.

Si vous nous suivez régulièrement, vous connaissez notre analyse sur le marché de l’immobilier d’habitation et il me suffira de citer le titre d’un article récent pour vous en faire la synthèse :  Bulle immobilière en France : Ou en sommes nous ?.

Les taux d’intérêts ont fortement augmenté depuis le début du mois de Janvier et ils pourraient bien continuer leur hausse à en juger par l’augmentation récente des indicateurs d’anticipation. (Notre indicateur d’anticipation confirme une hausse possible de 0,10% au mois d’Avril 2011).

Dans un premier temps, l’allongement de la durée des emprunts était suffisant pour absorber cette augmentation du coût global du crédit immobilier. Aujourd’hui, la situation se tend progressivement et les variables d’ajustement se réduisent un peu plus tous les mois.

Extrait de l’article :  (Article rédigé pour la première fois en Septembre 2010, alors que tout le monde annonçait la hausse des prix).
Avec l’ensemble de ces graphiques, on comprend mieux les difficultés que pourraient rencontrer l’immobilier dans quelques temps. A l’instar des politiques monétaires des banques centrales, toutes les vannes sont ouvertes pour faciliter les transactions et il ne reste plus aucune marge de manœuvre :
  • les taux d’intérêts sont à leur plus bas historique, et il ne semble plus possible de les baisser encore pour solvabiliser la demande.
  • les durées des crédits sont toujours très importantes avec une marge d’augmentation très faible. La solvabilité des ménages ne passera pas par une hausse de la durée des crédits.
  • Les revenus des Français subissent la crise et aucune augmentation sensible des revenus ne permet de rendre solvable la demande.

Ainsi, le seul facteur qui reste disponible pour remettre à plat le marché de l’immobilier reste la baisse des prix. Dès lors que les taux d’intérêt augmenteront, le marché de l’immobilier devrait se gripper de nouveau tel que l’avons connu en 2008.

La seule alternative qui s’offrira alors au marché sera la baisse des prix de l’immobilier, puisque les taux ne pourront plus baisser, les durée ne pourront plus augmenter.

Enfin, pour se rendre compte à quel point les prix de l’immobilier résidentiel Français se situe à un tournant, je vous propose d’analyser le graphique de Jacque FRIGGIT, proposé par le ministère du logement. A l’analyse de ce graphique vous constaterez que l’indice du ministère du logement s’écarte toujours un peu plus du tunnel historique (surtout pour la région parisienne).
Selon l’analyse de Jacques FRIGGIT, les prix doivent toujours retourner à la tendance à long terme présentée par le tunnel.
Selon l’auteur, deux analyses pourraient bien se dégager :
  • Une stagnation à long terme des prix de l’immobilier avec un « grignotage » progressif du coût réel de l’immobilier grâce à l’inflation.
  • Une baisse significative des prix à moyen terme.

Enfin, vous pouvez constater que la situation aux états unis est bien différente de la situation du marché Français. L’indice CASE SHILLER est représentatif de l’évolution des prix de l’immobilier aux US.

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