la révolution démocratique MACRON est en train de bouleverser l’ensemble du paysage politique et signe le renouvellement de la très grande majorité de nos parlementaires. Ce renouvellement, au delà des personnes et peut être également le signe d’un renouvellement du logiciel parlementaire, c’est à dire de la manière de penser, de réfléchir et donc d’écrire la loi.

Nous sommes habitués depuis 30 ans à avoir un ministre du logement, conscient que la crise du logement est avant tout la question d’un manque de logement en France, qui s’empresse de faire voter une loi (portant son nom) qui encourage la construction de logement neuf. Depuis 30 ans, la recette est toujours la même (et toujours un échec) :

Faire plaisir aux promoteurs immobiliers en engageant toujours plus de constructions de logements subventionnés par des avantages fiscaux destinés aux investisseurs et autres allocations logements destinées aux locataires. 

Au final, cette abondance d’aides sociales et fiscales permettent de justifier des prix de l’immobilier toujours plus élevés … et surtout n’apporte aucune réponse à profonde crise du logement. 

Nous nous y sommes tous habitués et avons parfois la croyance que les choses sont immuables.

 

Pourtant, dès l’annonce de la composition du gouvernement et la suppression du ministère du logement pour son intégration dans une grand ministère de la cohésion du territoire, les lobbyings ont crié (avant d’avoir mal) de peur de perdre leur capacité d’influence et leur fameuse loi de défiscalisation.

Mais n’est ce pas, au contraire, le signe d’une pleine prise de conscience de ce qu’est la véritable crise du logement en France ? 

Ne devrait on pas croire que la récente création du ministère de la cohésion du territoire dont le logement est une composante est le signe d’une nouvelle réflexion sur la résolution de la crise du logement ? En tout cas, le symbole nous apparaît comme fort.

Dans de récents articles, nous insistions sur la nécessité de chercher ailleurs que dans le construire toujours plus la lutte contre la crise du logement. La suppression du ministère du logement est une première étape indispensable à ce renouveau (cf « Crise du logement : Et si ce n’était pas une affaire de logement ? » ou encore « 57% des logements vacants sont en Zone PINEL : Remobiliser les logements vacants par un service aux propriétaires« .)

 

 

Comment lutter contre la crise du logement en France ?

Lutter contre la crise du logement c’est faire baisser les prix de l’immobilier et les loyers. Comme nous l’expliquons depuis les débuts du site, il ne manque pas de logement en France … mais les Français n’ont pas les moyens de se loger à cause de prix de l’immobilier et de loyers trop élevés ; Cf « NON, Il ne manque pas 800 000 logements en France« .

Mais attention, il s’agit de rechercher à faire baisser les prix de l’immobilier et des loyers sans s’attaquer aux propriétaires bailleurs qui doivent au contraire retrouver de la rentabilité locative et s’enrichir grâce à l’immobilier locatif pour continuer à investir et participer à la lutte contre la crise du logement. 

 

Pour cela, il pourrait être pertinent  :

Augmenter l’offre de logements et donc construire davantage de logements dans quelques (très rares) zones tendues. En Ile de France, le gigantesque projet du grand Paris devrait apporter des réponses pertinentes à cette question (cf »[débat] Faut-il parier sur le grand Paris pour votre prochain investissement immobilier ? » – Mais attention aux déconvenues de ceux qui croiraient les prédictions des promoteurs immobiliers qui annoncent déjà de fortes plus values immobilières – Le grand Paris est avant tout un vaste projet d’aménagement du territoire pour améliorer la qualité de vie des citadins en augmentant l’offre de logement et moyen de transport dans un contexte de stagnation globale de la population-) ;

 

Accélérer la décentralisation de l’économie en s’appuyant sur le digital et le numérique pour mieux répartir la richesse sur le territoire et encourager le déménagement d’entreprise et des citoyens dans des zones ou la crise du logement n’est pas. (cf »Crise du logement : Et si ce n’était pas une affaire de logement ?« ) ;

 

Poursuivre des dispositifs dans l’esprit de la loi COSSE pour permettre aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dès lors qu’ils acceptent de baisser leurs loyers. (cf »Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers et « Simulateur Loi COSSE : Cumuler déficit foncier et abattement Cosse pour optimiser l’investissement immobilier« 

 

Baisser la fiscalité sur les revenus fonciers, seule solution pour encourager l’investissement locatif, la réalisation de travaux et l’amélioration du parc de logement locatif. Dans cet article « Pétition : Baisser l’impôt sur le revenu foncier pour mettre fin à la crise du logement !« , nous vous encourageons d’ailleurs à signer une pétition en ce sens. Adopter une fiscalité plus légère sur les revenus fonciers pourrait :

Permettre aux propriétaires bailleurs de retrouver un peu de rentabilité locative et donc envisager l’investissement et des travaux d’amélioration des logements ;

Autoriser une baisse des loyers afin d’ajuster les loyers aux conditions économiques dégradées des locataires ;

De lutter contre l’explosion des logements vacants, laissés inoccupés par les propriétaires bailleurs las des locataires insolvables (des loyers trop élevés = locataires insolvables qui n’ont pas d’autre choix que de ne pas payer leur loyer) et d’une imposition confiscatoire ;

De relancer l’activité artisanale du bâtiment grâce aux travaux de remise aux normes énergétiques et autres divers travaux …

 

Encourager la rénovation des logements pour améliorer le confort énergétique (et donc financier) des locataires et réduire l’impact négatif du logement ancien dans le développement durable. L’immobilier est un secteur essentiel de l’économie dont l’empreinte carbone est élevée (notamment à l’usage via le chauffage ou l’électricité plus généralement). Adopter un dispositif législatif pour accélérer l’obsolescence immobilière, telle qu’une fiscalité encourageant la réalisation de travaux ou des droits d’enregistrement ou APL dont le niveau serait fonction de l’efficacité énergétique du logement, pourrait avoir des effets bénéfiques tant pour la croissance que pour les locataires donc les charges seront plus faibles. 

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Et vous quelles seraient vos bonnes idées pour lutter contre la crise du logement ?

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32 Comments

  1. De bonnes idées, en oubliant une: comment faire baisser les prix de l’immobilier, sans presser éxagérement les promoteurs, ce qui a pour conséquence d’éliminer les petits et donc la diversité de l’offre? Quelques réponses: limiter les recours abusifs, simplifier les normes (pourquoi construire 100% de logements pmr, et des maisons avec des WC en rdc de 4m² alors que les chambres sont à l’étage?), encadrer les prix du foncier, limiter les taxes (TLE, raccordements internet, EDF…). Dire que les lois de défiscalisation est un échec, n’est pas juste. Des milliers d’investisseurs n’auraient pas investi dans l’immobilier neuf si elles n’existaient pas (dont moi-même). Jusqu’à 80000 logements de plus par an grâce à ces lois, n’est pas négligeable!

    • Sauf que les lois de défiscalisation n’ont pas pour objectif final de faire plaisir aux investisseurs mais de lutter contre la crise du logement ;-)… Des milliers de petits épargnants ont réalisé de bons investissements immobilier grâce aux lois de défiscalisation… mais ce n’était pas l’objectif des textes..

  2. Extrait du rapport « Réconcilier la France – Rapport annuel sur l’état de la France en 2017 » par le CESE

    « la maîtrise de la hausse des prix de l’immobilier est indispensable pour limiter les risques financiers et les inégalités qu’elle a aggravées.

    En outre, il est souhaitable d’évaluer l’impact des niches fiscales liées à l’immobilier et d’en réduire la portée si le soutien au secteur a pour effet de maintenir des niveaux de prix trop élevés.

    La maîtrise des prix immobiliers est nécessaire également pour permettre un meilleur fléchage de l’épargne abondante des ménages vers des investissements de long terme utiles.

    La lutte contre le surendettement des plus pauvres doit elle aussi être résolument poursuivie.  »

    http://www.lecese.fr/sites/default/files/pdf/Avis/2017/2017_13_raef.pdf

  3. Candide says:

    Actuellement, lorsqu’un bail prévoit que le locataire exécutera des travaux précis dans le bien loué, le propriétaire a l’obligation d’en déclarer le montant au titre des ses revenus fonciers, à peine de commettre « une fraude fiscale »
    Monsieur Ferrand propose, de toute urgence, de supprimer cette obligation préjudiciable à la rentabilité des investissements !!!
    Il a raison : enfin un ministre qui sait de quoi il parle !!!

  4. Candide says:

    Ma source est policière … D’après ce que j’ai compris, ils s’intéressent à des investisseurs bretons qui « auraient oublié » de faire cette déclaration …
    Ma source craint cependant que la mesure soit rétroactive, ce qui rendrait inutiles, toutes leurs investigations …!

    • En fait, pas vraiment. Le locataire est libre de réaliser tout les travaux nécessaires à sa jouissance des locaux (et encore heureux). Néanmoins,lorsque le propriétaire bailleur concède une baisse de loyer en contrepartie des travaux, le loyer abandonné est considéré comme un revenu foncier imposable.

      Mais rassurez vous, l’augmentation de valeur induite par la réalisation de travaux sera taxable au titre de la plus value immobilière réalisée par le propriétaire bailleur lorsque ce dernier revendra l’immeuble.

      • Candide says:

        Réponse du Conseil d’Etat :

        Les améliorations, embellissements et aménagements des locaux effectués par un locataire et devenant propriété immédiate du bailleur sans indemnité doivent-ils être inclus dans ses revenus fonciers ?

        Le Conseil d’Etat répond par l’affirmative en notant que :

        le transfert de propriété des travaux et aménagement dans le patrimoine du bailleur s’est fait immédiatement en vertu d’une clause spécifique du bail ;
        les travaux découlent de l’application directe du bail et, en cela, sont indissociables du loyer ; leur coût doit donc s’ajouter à celui-ci dans la catégorie des revenus fonciers.
        Quant à la date d’imposition, il faut retenir le moment où les travaux sont passés dans le patrimoine du bailleur, c’est-à-dire la date de leur achèvement.

        Il est intéressant de noter que, dans ses conclusions, le Commissaire du Gouvernement a écarté l’argument selon lequel l’avantage procuré par les travaux ne pouvait être imposé immédiatement dans la catégorie des revenus fonciers, car il serait éventuellement taxé ultérieurement sous forme de plus-values, lors de la cession du bien. Il peut y avoir cumul dans le temps de ces deux impositions dont le fait générateur est distinct ; le revenu foncier étant la contrepartie de la mise à disposition d’un bien, alors que la plus-value est le gain réalisé lors de la cession du bien.

  5. Pour faire baisser le coût de l’immobilier et des charges, j’ajouterai :

    – simplifier les procédures en justice et les accélérer afin de limiter les frais d’avocat et le coût des impayés, des troubles anormaux du voisinages (dégradations…), retard de chantiers… à supporter par les autres (propriétaires, copropriétaires, bailleurs sociaux…)
    – diviser les grandes copropriétés à la gestion très coûteuse en petites copropriétés facilement gérables par leurs habitants (aidés éventuellement d’un syndic professionnel)
    – éviter que la gestion et le financement de l’entretien d’espaces en réalité public ne reviennent au bailleur social ou aux copropriétaires alors qu’elle devrait revenir à la municipalité
    – laisser du temps aux copropriétés ou aux bailleurs sociaux pour se mettre en règle lors des changements de normes (devoir changer les chaudières pour éviter de devenir une chaufferie industrielle, avant d’avoir refait l’isolation thermique expose à des surcoûts…)
    – éviter des inflations de normes (et faire preuve de bon sens dans celles-ci : non, tous les logements n’ont pas besoin d’être adaptés aux PMR, ni d’avoir deux places de parking en pied d’immeuble…)

    Pour favoriser le déménagement des habitants des zones tendues vers celles qui ne le sont pas : faire la promotion des zones non tendues et accompagner les familles modestes qui souhaitent s’y installer pour leur éviter des erreurs ou de ne pouvoir franchir le pas pour des raisons financières…

  6. il restera à régler le sort de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui devrait remplacer l’ISF.

    L’idée est de taxer l’actif improductif qu’est l’immobilier parfois non créateur de valeur. Mais en réfléchissant, l’immobilier non productif est l’immobilier ancien qui ne fait pas l’objet de travaux.

    Dans ce contexte, pourquoi ne pas exonérer l’IFI l’immobilier neuf (-10 ans) et l’immobilier ancien dont le diagnostique de performance énergétique serait compris entre A et C (de sorte à encourager les travaux).

    • « Mais en réfléchissant, l’immobilier non productif est l’immobilier ancien qui ne fait pas l’objet de travaux.  »
      Votre définition de la non productivité se défend, mais la mienne pourrait être un peu différente.

      Pour moi l’immobilier non productif est celui dont les propriétaires en font soit leur résidence principale, soit leur résidence secondaire, donc à utilisation strictement personnelle.

      Autrement dit tout ce qui est placement et non investissement.

      Par ailleurs, pour répondre au titre de votre édito, je pense qu’il faut annuler toutes les aides à la pierre, laisser faire le marché, et supprimer toutes les niches fiscales, bref Simplifier, simplifier, simplifier.

      • Oui, vous avez raison pour les rp et rs mais les travaux ou la construction neuve font travailler des entreprises et participent à la croissance… et deviennent donc productif pour le pays 😉

        • J’ai lu je ne sais plus où que la main d’œuvre utilisée pour RP et RS était à majorité propriétaire, donc sans intermédiaire autre que les magasins de bricolage.

          Je ne vous cache pas que c’est ma philosophie.

          J’ai un problème électrique, je le résous seul chez moi, je fais appel à une entreprise dans mes autres biens.
          Tout ça est bien entendu lié aux déductions fiscales possibles pour lesdits biens.

          • J’ai cliqué sur envoi trop tôt

            Un autre exemple, j’ai fait moi-même toute l’électricité, l’isolation, le carrelage, les peintures, etc, etc de ma RP, donc sans intervention d’une entreprise.

            Si j’avais eu le temps, j’aurais même fait le gros œuvre.

            Et je ne suis pas le seul!

  7. Si l’on part du principe que le problème du logement n’est pas dans le nombre mais dans la solvabilité des locataires, le meilleurs moyen de résoudre le problème est de revoir le mode d’attribution et surtout de conservation des logements « sociaux ».
    Plus de 25% des logements en France sont des logements « sociaux »!
    Si vous en sortez ceux qui ne devraient plus y être et que vous leur redonnez leur véritable vocation en les attribuant à ceux qui sont insolvables, le problème sera résolu et le prix de l’immobilier ne sera plus un problème!
    CQFD

    • Patrick D says:

      C’est pire que ca : je crois que 50 % des logements loués le sont par des HLM.

      Vos idées sont bonnes mais vous oubliez la principale raison qui fait qu’un bailleur a peur de louer et garde souvent son logement vide :
      Tant que la loi en France permet à un locataire de ne pas payer son loyer, ses charges, ses dégradations, pendant parfois 3 ans et plus, les locataires auront de plus en plus de mal à se loger.
      Retirez les aides aux locataires et cela se dégradera plus vite.
      La seule solution consiste à faire plus d’HLM, mais eux aussi maintenant ils font le tri entre les locataires.

  8. Vous avez tout à fait raison en ce qui concerne les difficultés à récupérer son logement en cas d’impayé.
    En Allemagne la justice est beaucoup plus rapide et les loyers beaucoup plus modérés avec souvent des baux de 10 ans!
    De même pour le tri : les HLM préfèrent évidement avoir les bons payeurs mais est-ce leur rôle?
    Pourquoi construire de nouveaux HLM si ce sont ceux qui n’en ont pas besoin qui en bénéficient?
    En faisant ainsi ils concurrencent d’une manière anormale le marché privé, mais la France n’est’elle pas le dernier pays communiste?

  9. Fredy Gosse says:

    Ferrand? un expert immobilier nul doute

  10. Bonjour, et MERCI, car, je ne peux rajouter aucun commentaire tant votre analyse est judicieuse.
    Pour ma part, je trouve que LA LOI COSSE actuelle n’ est pas assez mise en avant dans l’ancien.
    **************************************************************************************************
     » Nous sommes habitués depuis 30 ans à avoir un ministre du logement, conscient que la crise du logement est avant tout la question d’un manque de logement en France, qui s’empresse de faire voter une loi (portant son nom) qui encourage la construction de logement neuf.
    Depuis 30 ans, la recette est toujours la même (et toujours un échec) :
    Faire plaisir aux promoteurs immobiliers en engageant toujours plus de constructions de logements subventionnés par des avantages fiscaux destinés aux investisseurs et autres allocations logements destinées aux locataires.
    Au final, cette abondance d’aides sociales et fiscales permettent de justifier des prix
    de l’immobilier toujours plus élevés … et surtout n’apporte aucune réponse
    à cette profonde crise du logement.
    Nous nous y sommes tous habitués et avons parfois la croyance que les choses sont immuables.

  11. Fredy Gosse says:

    Le message du nouveau President c’est le besoin de plus d’immigrations cad plus de besoins « logements »de première nécessité,c’est diminution de surfaces de foncier à bâtir , objectifs verts à promouvoir en priorité , c’est une nouvelle politique encore dirigiste du logement…toujours plus de normes vertes et toujours de mécanos qui avantagent Pierre au détriment de Paul mais qui in fine produits des logements inadaptés , c’est encore l’augmentatione de la CSG, bref si ce qui a échoué depuis 1945 réussit, ce coup ci ,c’est que les miracles existent mais installer Ferrand à ce poste,quand même ,vu ce qui été publié dans la presse , c’est de l’humour noir.
    ceci dit les moutons aiment aller à l’abattoir si vous en doutiez les élections ont du vous convaincre depuis,ou ça devient humoristique c’est que Fillon fut éliminé pour cause d’immoralité et de pilonnages judiciaire et médiatique( qui ont cessé depuis) alors que les mêmes faits immoraux des vainqueurs ont juste eu pour effet de persuader la majorité des français écoeurés de rester chez eux.
    le cynisme a des limites mais aussi des avantages tirés de la vexe République ou le Peuple Elu n’aura rien à voir avec le Peuple réel ,ça peut tenir longtemps (ps peuple élu ,attention je ne parle pas ,ici, de religion….)

    • Oui, cher ami, vous avez bien raison sur ce coup.

      Je viens de découvrir que ma commune de naissance, dont je tairais le nom, franchement à gauche de la gauche, vous devez déjà avoir une petite idée de la zone, vient de mettre en tête au premier tour un illustre inconnu se réclamant de notre bien aimé nouveau président.

      Tous les autres sont au tapis, y compris les plus connu(e)s, ce qui n’est effectivement pas un mal 🙂

      Mais avec des abstentions dignes de films de science fiction, plus de 70% ………
      Les scrutateurs ont eu le temps de faire des parties de bridge, ou d’échec (lol), voire de poker menteur plus adapté 🙂

      Jusqu’au jour où l’imposture ira faire voter les …… moutons ou encore plus simple, seulement ceux qui votent bien, c’est-à-dire pour l’oligarchie.

      Je lui souhaite de réussir!

      • Ce que je redoute le plus, c’est l’inexpérience de nos futurs nouveaux députés.
        Ils pourront leur faire voter tous ce qu’ils veulent, les bleus n’y verront que du feu.

      • Fredy Gosse says:

        merci ça étaye mon propos et je ne parle même pas des partis qui vont avoir des députés avec 3 fois moins de voix nationalement que le FN…
        le découpage et le fameux surtout pas un parti anti démocratique alors que ,si c’est exact, faut juste l’interdire….

        ce ne sont plus des élections mais une plaisanterie de mauvais goût…. l’ivresse des vainqueurs sera sans limite légale ….

  12. Fredy Gosse says:

    Désolé encore un coup du correcteur Veme république of course

  13. Attention en tout cas à toutes les constructions dont le but, selon leur promoteur, est de générer convivialité et animation et pour se faire veulent créer un un îlot, une barre ou une tour de 100 logements ou plus comportant en son sein un espace commercial en place de marché qui attirera les habitants du quartier, de nombreuses coursives présentant de vastes espaces communs avec de multiples services… même si c’est associé à des termes à la mode comme « éco-quartier », « BBC »…etc

    Or pour tous ceux qui travaillent sur des projets de rénovation urbaine dans les quartiers « sensibles », cela ressemblent étrangement aux erreurs de construction et d’urbanisme qu’ils cherchent à corriger dans les quartiers construits dans les années 1960 : coursives qui rendent la vie invivable pour les habitants à cause des groupes de jeunes ou de SDF qui s’y rassemblent, espaces partagés dont l’entretien et la maintenance coûtent une fortune, espace ni public ni privé ingérables, potentiels conflits d’usage (le café ou l’épicerie risquent de vouloir ouvrir tard pour être rentable tandis que les habitants eux voudront dormir tranquille), grand nombre de logements qui fait qu’au final personne ne se sent responsable de quoi que ce soit et que le conseil syndical peine à jouer son rôle correctement…

  14. J’envie votre optimisme.
    Autre interprétation possible des annonces de M. Macron : on peut y voir les manoeuvres de la Grande Finance internationale (qui a porté Macron au pouvoir) pour provoquer une désaffection massive de la pierre auprès des épargnants, si jamais la pierre supportait seule l’ISF : beaucoup d’épargnants vendraient leurs biens immobiliers pour échapper à l’IFI, provoquant une chute des prix… et la grande finance pourrait racheter la France à bon prix, pour exploiter ensuite les Français via des loyers pour lesquels elle n’aura plus beaucoup de concurrence…
    C’est juste une interprétation possible, un tel effondrement a déjà eu lieu dans les années 30…

    • Les chinois ont commencé. Ils achètent des milliers d’hectares de terres dans nos deserts médicaux et autres. (la Safer n’y a vu que du feu). Bientôt nous n’aurons plus de terre pour nous nourrir avec leur magouilles.
      Tout ça car l’état a tout fait pour décourager les jeunes d’agriculteurs à s’installer.
      Et les autres, ceux installés se suicident (10 agriculteurs se suicident par mois).

  15. Le secteur de l’immobilier encore en attente après l’annonce du retrait du gouvernement de Richard Ferrand, il va falloir suivre avec attention qui sera le futur ministre du logement pour avoir une petite idée des prochaines normes et / ou loi misent en place…

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