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Location meublée : Une activité commerciale reconnue par l’article 35 du CGI. La reconnaissance de la commercialité fiscale ?

 

Nous vous annoncions depuis quelques mois une possible réforme de la fiscalité des locations meublées, voici que la loi de finance rectificative pour 2016, qui a vocation à s’appliquer aux revenus 2016, pourrait confirme notre intuition.

En effet, le gouvernement vient de proposer un amendement, simple, mais dont les conséquences pourraient être très importantes : il est tout simplement proposé de reconnaître la commercialité fiscale de l’activité de location meublée en l’insérant directement dans l’article 35 du CGI.

L’article 35 du CGI deviendrait alors :

« I. Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après :

1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.

1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ;

2° Personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat, la souscription ou la vente des biens visés au 1° ;

3° Personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ;

a, b, c et d (Abrogés) ;

4° Personnes bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble qui est vendu par fractions ou par lots à la diligence de ces personnes ;

5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie ;

5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; 

 

C’est alors que l’activité de location meublée deviendrait une véritable activité commerciale au même titre que la location équipée.

A ce jour, l’activité de location meublée est une activité civile dont les profits sont parfois imposés dans la catégorie des BIC, parfois dans la catégorie des revenus fonciers, et c’est le caractère habituel de la location meublée qui permet d’affecter les revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou dans la catégorie des revenus fonciers.

Demain, l’activité de location meublée deviendrait une activité commerciale reconnue par l’article 35 du CGI. Vers la fin d’un régime d’exception ?

 

La réforme proposée par le gouvernement met fin à un siècle de jurisprudence et affirme le caractère commercial de l’activité de location meublée.

La réforme proposée par l’amendement du gouvernement permet alors « de clarifier la qualification fiscale des revenus tirés de la location meublée pour la détermination de l’impôt sur le revenu. La présente mesure prévoit que les revenus tirés d’une activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre occasionnel ou habituel, relèvent de la catégorie des BIC.

Cette précision permettra d’améliorer la lisibilité de la norme fiscale et de faciliter les démarches déclaratives des contribuables, sans modification de la fiscalité des locations régulières, y compris saisonnières. »

 

Les lecteurs attentifs y verront probablement une référence au dernier article de Pierre FERNOUX qui mettait en avant cette nécessaire mise en œuvre de la commercialité fiscale. Nous l’avions très largement présenté dans cet article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale. »

Il est encore trop tôt pour comprendre les conséquences patrimoniales de cet amendement, mais je crois y lire la fin du régime d’exception pour l’activité de location meublée et l’application simple du régime de droit commun des BIC au regard :

  • De l’imputation des déficits ;
  • Du calcul des plus values immobilières ;
  • De l’ISF

Bref, un bouleversement pour la location meublée…

 

Nous poursuivons nos réflexions et vous confirmons tout cela dans un prochain article…

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10 Comments

  1. Sauf erreur la rédaction actuelle ne fait pas vraiment bouger les lignes, si ce n’est qu’elle s’assoit sur la condition d’habitude mais il y aura fort à parier que l’administration fiscale elle-même, voire le législateur ultérieurement, intervienne pour réintroduire exceptionnellement une tolérance pour les loueurs occasionnels -type résidence principale pendant les vacances- sinon ça risque de devenir ingérable pour les particuliers qui devront alors préalablement accomplir toutes les démarches auprès du greffe et organismes sociaux…

    De même, en l’état on reste sur la distinction LMNP/LMP et non BIC professionnels/non professionnels et, à mon sens, il résulterait davantage d’insécurité juridique à supprimer les premiers régimes au profit des BIC de droit commun, le critère de différentiation étant une notion très (trop?) factuelle (participation directe et continue à l’activité : quid en cas de gestion sous mandats notamment pour l’hôtellerie par exemple lorsque c’est l’exploitant qui fournit les prestations annexes ? je ne serai pas un para-hôtelier mais pourrais-je être regardé comme un loueur meublé professionnel ? Le cas échéant devrais-je distinguer parmi mes locations celles qui impliquent ma participation directe et continue de celles qui ne l’impliquent pas, et donc constater des BIC pro et non pro à la fois ?) pour des incidences fiscales considérables (ISF, imputation des déficits et régimes spéciaux applicables aux plus-values notamment).

    Enfin, cette consécration n’ôterait pas la distinction entre le civil qui considèrera toujours ces activités comme purement civiles, et le fiscal qui les regarde comme commerciales, ce qui, pour certains dispositifs, n’est pas sans soulever un certain nombre de problématiques (je pense aux récents débats autours du Dutreil transmission).

    Après peut-être est-ce la première marche d’une longue évolution, mais en l’état je ne vois pas de conséquences majeures à en tirer 😉

  2. Oui, je vous rejoins… Mais, reconnaitre cette commercialité fiscale, c’est surtout remettre en cause tout la doctrine fiscale autour de la location meublée qui « blablate » autour du fait que la location meublée n’est pas une activité commercial au sens des articles 34 et 35.

    Par exemple, que pensez de l’application de l’article 151 septies qui n’existe que dans le bofip ?

  3. De même, le prochaine étape, consistera a insérer un amendement pour préserver le modèle econosue des résidences services ( EHPAD, tourisme, …) et le tour est joué ….

  4. Et en ce qui concerne la question du Dutreil, cette nouvelle position m’apparaît de la sens du raisonnement de l’administration fiscale : http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee-lmp-et-pacte-dutreil-eligible-ou-abus-de-droit.html

    dDu

  5. La question du loueur en meublee qui n’exercerait pas une profession nécessitant sa participation personnelle et continue est déjà réglée : imposition au titre des revenus fonciers.

    La question délicate de la définition de l’exercice d’une profession commerciale qui necessite la participation personnelle et continue est alors au coeur du sujet. (D’où le nécessité d’un amendement pour une dérogation pour les résidences gérées).

  6. ALAIN LAMBARD says:

    La taxation de la location meublée dans la catégorie des BIC est issue d’un arrêt du CE du 10/07/1925 (N°5047).
    Le projet de modification de l’article 35 du CGI ne fait, en l’état, que légaliser cette position sur laquelle s’appuyait l’administration pour taxer la LM dans la catégorie des BIC.
    Par ailleurs, le fait d’exercer une activité relevant ds BIC, qui ne comporte pas la participation personnelle, continue et directe , au sens de l’article 155 IV-1, n’a pas pour effet d’entraîner la taxation des revenus de la LM dans la catégorie des revenus fonciers; ce texte n’étant pas applicable à la location meublée professionnelle défini au 2 de l’article 155 IV.
    Ce qui, actuellement différencie la taxation de la LM dans la catégorie des BIC c’est effectivement le caractère habituel de la location et non la participation personnelle et continue.
    Quand au caractère habituel, impliquant une taxation de la Lm dans la catégorie des BIC, il a été dernièrement (CE 2012/12/28 N° 347607) définit comme la location 15 jours par an et deux années de suite. Il s’agîssait de requalifier des revenus fonciers d’une SCI en revenus soumis au régime des BIC/l’IS.

    • Autant pour moi, je me suis un peu excité sur ce dernier point de la participation personnelle et continue.

      Pour autant, je ne vois pas l’intérêt d’une tel amendement, s’il n’est que technique. Je maintiens l’idée d’un début de fin de régime d’exception.

  7. Bonjour,

    Je ne saisis pas bien le sens de votre article

    La location meublée est déjà à déclarer en BIC depuis un bout de temps…

    Je me trompes ?

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