Niches fiscales, aides à la rénovation, menaces de réquisition, intermédiation locative, taxe sur les logements vacants, incitation du secteur immobilier à aller rechercher ces ressources sorties du marché: a-t-on vraiment tout essayé pour mobiliser les logements vacants ?

 

Logements vacants, de quoi parle-t-on?

Selon l’INSEE, il y avait 2,88 millions de logements vacants en France au 1er janvier 2016, mais ce chiffre intègre tous les logements en cours de rénovation, en attente de vente ou de location. Par déduction, vu que le stock de logements disponibles sur le marché est d’environ 1,5 million (ceux-ci n’étant pas tous vacants), 1,5 million de logements ne sont plus sur le marché.

Par d’autres méthodes et malgré la fragilité des données existantes, l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) ont réduit le nombre de logements potentiellement mobilisables à 100 000. Une approche très minimaliste, puisqu’elle se limite aux logements directement habitables et durablement vacants situés en zone « tendue » (Abis, A ou B1).

En dépassant cette logique de zonage (dont certains investisseurs en PINEL découvrent déjà les limites: la tension décrétée ne prémunit pas n’importe quel bien de la vacance, pas plus qu’elle n’annule les difficultés à se loger dans les zones dites peu tendues) et en intégrant les opportunités de rénovation qualitative et la demande locale souvent insatisfaite, on peut tabler sur un bon million de logements à remettre sur le marché.

Sans compter que lorsque des logements rénovés, confortables et économiques en charges arrivent sur le marché, ils ont aussi pour effet de rendre vacants les anciens logements que quittent leurs nouveaux habitants, participant à l’augmentation de la qualité du parc occupé…

logement-vacant-france-2013

Il y a encore peu, on avait l’habitude de balayer ces ressources du revers de la main: c’était entendu, tous les logements vacants étaient dans la « diagonale du vide », un espace que les investisseurs devaient fuir et dont les élus et les habitants n’avaient qu’à contempler le déclin. Comme le montre cette carte et le graphique qui suit, on se trompait.

logement-vacant-zone-pinel

Il y a donc des logements vacants à mobiliser

Nous faisons même le constat qu’il y en a 90 000 de plus chaque année depuis 10 ans. Ce qui devrait interroger sur les causes de la vacance, qui sont diverses et pas forcément simples à identifier. Le même rapport dégage, à partir d’enquêtes, 4 causes principales:

  • l’obsolescence des biens et le besoin important de travaux ;
  • les difficultés à trouver un acquéreur ou un locataire au prix proposé par le propriétaire ;
  • l’âge du propriétaire et les difficultés de gestion inhérentes à la fin de vie ;
  • l’attentisme de certains propriétaires en situation d’indécision quant à la cession de leur bien.

D’aucuns ajouteront à cette liste les effets délétères des législations touchant au logement, d’autres des modèles d’aménagement et d’urbanisation qui produisent in fine du logement vacant, d’autres encore notre manque cruel de données sur les stocks et sur le marché, qui nous condamne à des dispositifs mal calibrés à l’efficacité non mesurée.

Se mettre à la place du propriétaire

Comme certains commentateurs de ce blog le remarquaient il y a quelques mois, l’une des explications les plus solides est que très souvent, le propriétaire n’est pas un investisseur.

Cela ne veut pas dire qu’il regarde son bien se dégrader et les taxes et les factures tomber avec satisfaction. Mais en plus de son aversion au risque et de son manque de recul sur le potentiel de son bien sur le marché, la simple idée de devoir se plonger dans les textes pour comprendre s’il serait ou non éligible à telle aide ou telle niche, d’imaginer un montage financier, ou même de devoir trouver un conseil en la matière le confortera dans la passivité. Être investisseur, c’est acquérir des connaissances, des compétences, mais c’est aussi un état d’esprit que tout le monde ne partage pas…

On le comprend, augmenter une taxe sur les logements vacants, ajouter de nouvelles aides ou créer un mécanisme de défiscalisation supplémentaire n’aura pas d’impact sur ces propriétaires. Ils ne vont pas se transformer en investisseurs juste pour répondre à une incitation qui a été conçue pour quelqu’un d’autre.

Quelqu’un d’autre doit investir puis gérer pour lui

Cet opérateur peut le faire avec une efficacité incomparable, grâce à l’expérience de dizaines, de centaines, de milliers d’opérations de rénovation et de remise sur le marché. Avec un portefeuille diversifié qui permet la prise de risque, il peut conduire la remise sur le marché de biens que l’on pensait irrécupérables. Même un bien bloqué par une situation d’indivision peut être remobilisé par cette solution, sans devoir recueillir l’unanimité des indivisaires ou passer par la justice.

Il agit en toute transparence, avec deux objectifs principaux: la prévention d’une nouvelle situation de vacance et la satisfaction du client. Parce ce qu’il sait que son service doit apporter et apporte au propriétaire une expérience et une tranquillité d’esprit inégalées, ce dernier est libre de reprendre la gestion de son bien ou de le confier à un autre prestataire chaque mois.

Rien à débourser, rien à gérer, pas d’engagement de durée.

oqpio

Le propriétaire de logement vacant assume déjà des taxes et des charges, sans revenu à mettre en face. Parce qu’elle produit un nouveau revenu et diminue des charges existantes, le retour sur investissement de la rénovation sera encore plus rapide que celui obtenu par un bailleur qui acquiert un bien pour le rénover.

L’idée est simple: les premiers loyers sont affectés aux remboursement des travaux.

Dès la fin du chantier et la mise en location, son bien a pris de la valeur et le propriétaire économise certaines charges d’entretien ou de réseaux. Puis une fois les travaux remboursés, il reçoit chaque mois son revenu locatif, les frais de gestion étant calculés au réel et plafonnés pour fournir un revenu prévisible. Chaque intervention étant justifiée en temps réel sur son espace propriétaire, celui-ci peut constater et comprendre le service rendu. Ses déclarations de revenus sont préparées, comme ses dossiers d’aides et le bail l’ont été: il n’y a plus qu’à signer et à encaisser les virements.

Mais comment toucher les propriétaires?

Les pouvoirs publics le savent: des campagnes de communication coûteuses n’ont pas toujours d’effets tangibles. Les propriétaires, quand ils ont pris conscience que leur logement vacant leur coûte cher, ne s’imaginent pas que des solutions existent déjà. Ils sont donc aujourd’hui peu nombreux à en rechercher spontanément.

D’un autre côté, les logements vides provoquent une large indignation. Souvent déconnectée des réalités et parfois contre-productive, certes, mais elle constitue une opportunité. Ajoutez-y le coup de cœur du futur habitant qui veut débloquer ce bien pour l’habiter, la préoccupation du voisin de ne pas voir son quartier et son propre logement plombé par un logement abandonné, la peur des enfants et petits-enfants de se retrouver avec une ruine sur les bras, en ayant eux-mêmes des difficultés à se loger et en manquant de moyens pour financer les besoins des parents et grands-parents…

Nous pouvons catalyser toutes ces énergies sur une plateforme d’identification de ressources, au service des propriétaires et de leurs futurs habitants. Nous pouvons, à partir d’un signalement fait en 3 minutes par un voisin ou un proche, estimer les travaux et le potentiel d’un bien, pour proposer au propriétaire un contrat, un interlocuteur unique s’appuyant sur des professionnels locaux et une solution d’amélioration de son patrimoine. Nous pouvons financer ce service et les investissements liés à la rénovation en quelques mois, tout au plus quelques années. Sans attendre une politique plus volontariste ou plus efficiente, nous pouvons remettre des logements sur le marché, en se mettant au service de leurs propriétaires.


Et vous, qu’en pensez-vous? En serez-vous? Allez-vous en parler à un proche qui se trouve dans cette situation, ou partager quelques infos sur un logement vacant pour permettre au propriétaire d’obtenir une estimation et un modèle de contrat? Avez-vous des idées pour améliorer/développer ce service? N’hésitez pas à les partager en commentaires ou même par mail!

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44 Comments

  1. C’est une pas mauvaise idée! Pas pour moi, je suis hors d’âge 🙁

    A méditer quelque peu.

    « Être investisseur, c’est acquérir des connaissances, des compétences, mais c’est aussi un état d’esprit que tout le monde ne partage pas… »
    🙂 Merci! 🙂

    Je n’aime pas les % ……. c’est un pléonasme, mais je dirais bien que la quasi totalité des Pinel et autres trucs de ce genre ne sont pas le fait des vrais Investisseurs.

    ça laisse de la marge dans votre activité proposée!

    • Merci, il n’y a pas de limite d’âge pour partager son avis ou même pour en parler à des proches! 😉
      Pour le zonage, il y a tant de données à analyser et à prendre en compte pour comprendre et déterminer la tension que ces catégories n’ont pas de sens. À vouloir faire du chiffre et faire passer des épargnants pour des investisseurs, les produits de défiscalisation préparent les déserts de demain… Malheureusement, il faudra aussi s’en occuper dans quelques années!

  2. Votre idée est bonne mais pas nouvelle : vous proposez les services d’une « super agence ». Mais les propriétaires de logements vacants ne sont pas tous incapables de gérer leur bien et les travaux. Le logement peut être vacant parce qu’ils ne comprennent plus la loi, que louer leur fait peur.
    Quand ils auront une procédure de 2 à 3 ans pour loyer impayé et que la GRL se défaussera, qui va monter aux charbons ? Vous ou votre client ?
    Si la loi impose que le bailleur fasse les démarches et continue à payer la TF + les charges et que vous ne pourrez pas le remplacer, ni lui payer le manque pour rembourser le crédit des travaux … A quoi vos services serviront ?

    A part changer les lois ( durée d’expulsion entre autres ) et le reste, un bailleur qui a peur ou qui est écœuré ne louera pas.

    • Tout à fait d’accord, je ne crois pas que ce service sera adapté à tous les propriétaires de logements vacants, certains auront besoin d’un appui plus ponctuel pour redevenir bailleurs, et pour d’autres, la solution passera par la vente. En ce qui concerne les impayés et la lourdeur des procédures actuelles, nous avons eu ce débat il y a quelques mois… Je reste convaincu que la réglementation en la matière est en effet inefficace, nous verrons peut-être à quel point si elle évolue dans les années à venir.

      D’ici là, il s’agit surtout d’un problème d’échelle. Les derniers chiffres font état de 3% d’impayés en France (même si cela progresse fortement). Quand on a un seul logement, un prêt à rembourser et pas les bonnes infos pour engager les démarches, voir ce risque se réaliser est très problématique. Quand on en a des dizaines, des centaines, des milliers, que l’on a comme impératif d’avoir des locataires qui paient et une stratégie pour y parvenir, c’est un problème qui est gérable. Des millions d’entreprises fonctionnent avec des facteurs de risques bien plus critiques.

      Nous en revenons à la notion de risque, qui sous-tend l’investissement… Investir, c’est évaluer et prendre le risque, adopter les parades nécessaires pour les probabilités qu’il se réalise et limiter la casse quand il se réalise. D’où le besoin de gestion professionnelle, de volume et de diversification.

  3. papigilles says:

    Le raisonnement est simple :
    1- Pourquoi un propriétaire ne loue pas un logement ?( se poser 7 fois la question et répondre )
    2-Comment inciter un propriétaire à louer ?
    3-Répondre point par point.
    4-Prendre les mesures et s’y tenir pendant 10 ans

    • Vous semblez partir du principe qu’il faut deux quinquennats pour agir et que seule une intervention sur le cadre juridico-fiscal peut répondre à la problématique. Je crois au contraire que l’évolution de ce cadre viendra conforter et développer des solutions inventées et mises en pratique localement, que ce soit par des collectivités, des associations ou des entreprises…

  4. La surprotection des locataires entraîne une peur viscérale du Bailleur de faire face à des impayés et de ne pouvoir expulser ou récupérer son bien. Un mauvais payeur sera toujours protégé surtout s’il déclare être de bonne foi et s’il propose de payer 50 Euros par 50 Euros pour apurer sa dette. Le Bailleur ayant souvent un crédit avec un banquier qui lui ne tolérera pas un tel paiement ; sans compter le risque de voir son bien dégradé. Il faudrait que l’Etat se porte caution du paiement du loyer sans délai de carence, des remboursements des dégradations, et se charge d’expulser sans délai le locataire pour le reloger dans un logement social. Un bailleur privé n’a pas pour vocation de faire Office HLM. Il est souvent lui même en difficulté et a investi pour arrondir sa retraite lorsque son crédit sera payé. Il prend des crédits, des risques et n’est pas du tout considéré ou aidé ; alors ne nous étonnons pas si de moins en moins de propriétaires donnent leur bien à louer.

    • Elvire, lisez ma réponse ci-dessus, je ne nie pas la problématique des impayés pour le propriétaire d’un logement, à qui on a certainement promis une rente en omettant de lui parler des risques inhérents à un investissement.

      Je veux justement décharger ces propriétaires non investisseurs de ces problématiques, m’engager pour eux. En matière de considération et d’aide, je suis preneur d’idées pour faire encore mieux… Que proposez-vous qui ne soit pas du ressort du ministre du logement ou des finances?

  5. Bravo Guillaume

    •••• Je reproduis ici votre écrit pour une parfaite Re- lecture :
    « Cela ne veut pas dire qu’il (le propriétaire) regarde son bien se dégrader et les taxes et les factures tomber avec satisfaction. Mais en plus de son aversion au risque et de son manque de recul sur le potentiel de son bien sur le marché, la simple idée de devoir se plonger dans les textes pour comprendre s’il serait ou non éligible à telle aide ou telle niche, d’imaginer un montage financier, ou même de devoir trouver un conseil en la matière le confortera dans la passivité. Être investisseur, c’est acquérir des connaissances, des compétences, mais c’est aussi un état d’esprit que tout le monde ne partage pas…

    Excellent, brillante analyse de réalités vécues. Vous avez parfaitement raison.

    Et je confirme : Ces propriétaires sont déconnectés du Marché. Souvent d’un certain age. Ils ont d’autres préoccupations au quotidien.
    Passivité : oui ils le sont. De l’entrain non il ne l’on plus.
    Les sortir de leur passivité et de leur quotidien. Mission difficile. Je passe les détails.
    Mission multipliée par plusieurs dizaines de milliers de propriétaires = centaine(s) de milliers de logements vacant.
    Et personne ne peut y faire, sauf la famille ou les héritiers

    • Merci pour la confirmation quai13!

      L’enjeu est justement de ne pas les sortir ces propriétaires de leur passivité, mais de leur proposer d’être acteur à leur place. La famille ou les héritiers peuvent participer au déblocage, mais je suis aussi contacté directement par des propriétaires, il faut se garder de trop généraliser…

      Quand à l’échelle de la mission, avec de bons interlocuteurs et partenaires locaux puis avec de bons concurrents, rien d’impossible! 😉

    • Belle analyse quai13 ! Et en plus de ça le Pinel vient parfois déstabiliser ces zones …

  6. Bonjour,

    J’observe que la répartition patrimoniale est rarement le fruit d’une stratégie mûrement réfléchie et actualisée mais plutôt de strates d’investissements réalisés au fil du temps en fonction des objectifs et des temps de vie :
    – entrée dans la vie active : phase d’acquisition de revenus et phase d’épargne,
    – primo investissement (très souvent la résidence principale)
    – croissance des revenus et pression fiscale subie –> investissements défiscalisants (s’ils sont effectués dans l’immobilier, ils sont souvent source d’une première déconvenue),
    – investissements locatifs en direct (parfois une seconde déconvenue mais tout de même plus rarement),
    – études des enfants à financer (ralentissement des flux d’épargne)
    – donations et successions perçues (accroissement du patrimoine et répartition subie car fonction du préexistant et difficulté à céder les biens qu’il conviendrait de revendre à cause de l’affect, )
    – retraite (les premières années sont douces et chacun essaie de profiter puis 10 ans plus tard le temps rattrape l’anatomie et l’on profite beaucoup moins)
    – souvent dépendance en fin de vie (= souvent désépargne)
    – en conclusion clap de fin avec la transmission du reliquat net des droits de succession (sauf assurance vie).

    Bien entendu, il y a toujours des exceptions comme notamment la personne bien  »née » (= issue d’une famille aisée et bien conseillée) qui va dès sa plus tendre enfance être initiée aux  »choses du patrimoine » (j’aime beaucoup l’expression) ou encore des  »entrepreneurs » qui vont constituer des fortunes grâce un sens quasi inné des « affaires » mais force est de constater qu’il ne s’agit pas de l’essentiel des  »investisseurs ».

    Pour en revenir au sujet, j’ai la ferme conviction que l’investissement immobilier est un « métier » et que pour en tirer la quintessence…il faut à la fois disposer de connaissances :
    – juridiques (savoir qu’un bail notarié est un titre éxecutoire, qu’on ne reprend pas un bien loué nu quand bon semble au propriétaire, qu’on expulse pas un locataire au premier impayé, etc…),
    – comptables (combien de SCI n’ont pas de compta. ni de pv d’AG) et fiscales (j’ai constaté un grand nombre d’approximations du fait d’une méconnaissance du BOFIP sur les travaux déductibles par ex.)
    – il faut s’y connaître un minimum en plomberie, chauffage, électricité pour être capable de faire soi même des petits chantiers ou petites réparations souvent facturées à prix d’or car les petits chantiers n’intéressent pas les artisans ou entreprises SAUF lorsqu’ils sont à très forte marge;

    J’ai souvent suggéré de revendre des biens acquis dans des zones à faible potentiel de valorisation avec un seul but : la défiscalisation.
    Avec ces biens la déconvenue est inévitable , la baisse de valeur lorsqu’ils se retrouvent tous à la vente au terme de la durée minimale de détention locative est un premier point mais ici le pseudo investisseur peut se consoler en évoquant l’avantage fiscal obtenu qui a été au mieux partiellement absorbé dans la perte subie. Conserver un bien alors qu’il est très loin du domicile principal de l’investisseur le rend hautement dépendant du « sérieux » du gestionnaire qui ne s’en occupera JAMAIS aussi bien qu’un propriétaire (Adam Smith le clamait déjà haut et fort).

    Une des options possibles pour remployer le produit de cession en actifs immobiliers (sous réserve que cela corresponde aux objectifs de l’investisseur et d’une saine diversification patrimoniale) est l’investissement dans une batterie de garages. Mon raisonnement est simpliste mais tellement efficace :
    Chiffres dans ma région :
    10 Garages = 100 000 € loyer mensuel pour l’ensemble 700 € soit 7% bruts
    1 appartement F2 = 100 000 € loyer mensuel : 550 € soit 5,5% bruts
    Premier constat : on maximise le rendement
    Second constat : le risque d’impayé est réparti entre 10 locataires versus un seul
    Troisième constat : Bien rédigé, le bail précaire est résilié automatiquement en cas d’impayé sous un délai maximal de trois mois sans passer par une longue et couteuse procédure d’expulsion d’un bail de location nue qui protège outrageusement le locataire.
    Quatrième constat : l’entretien est réduit à sa plus simple expression : pas de chaudière ou de ballon d »eau chaude à remplacer, pas d’appartement à repeindre, etc… juste une porte de garage à changer tous les dix à quinze ans et un plafonnier pour l’éclairage.
    Cinquième constat : bien acheté ils prennent gentiment de la valeur alors que de nombreux biens stagnent voire régressent.

    Tout cela pour dire qu’avant de penser à défiscaliser, il faut songer à investir judicieusement et à optimiser ses revenus en réalisant régulièrement des travaux sur son « parc » pour le maintenir à bon niveau d’attractivité locative plutôt que de céder aux sirènes de la défiscalisation qui font les choux gras de multiples corporations.

  7. Re bonjour,

    Deux perspectives me posent la question de la pertinence d’investir actuellement dans l’immobilier :

    1 – le papy boom qui va être suivi d’un « décès boom » dont le pic est compris entre les années 2020 à 2025. Ce décès boom va engendrer un afflux massif de biens immobiliers sur le marché. Cet excès d’offres sur le marché devrait entraîner une baisse du marché.

    2 – la très probable remontée des taux va renchérir le coût du crédit , ce qui va freiner le marché immobilier.

    On entend ça et là le terme d’effondrement du marché immobilier , ce terme me parait un tantinet excessif et vous qu’en pensez vous ?

    Faut il ou non continuer à investir actuellement en actifs immobiliers et dans quels types de biens et quelle zone ?

    A vos claviers.

    Bon we

    • Vous m’avez foutu le moral à zéro, pas sympa une veille de weekend 🙁

      Heureusement que je vous suis sur la quasi totalité de vos propos, quasi, car il y a et aura toujours des divergences qui n’occultent pas l’essentiel.
      Par exemple, je ne suis pas certain que mon décès …. et ceux d’autres engendreront un afflux « massif ».
      Je dis ça avec certitude, je ne serais plus là pour en faire le constat.

      Pour répondre à votre dernière interrogation, je vous rappelle ma devise, datant d’une cinquantaine d’années, et rien aujourd’hui ne permet de la changer: » il n’est jamais trop tard pour investir dans l’Immobilier. »

      Bonne continuation

    • @Fred555

      •••• « On entend ça et là le terme d’effondrement du marché immobilier  » : ce type prévision se sont renforcés et surtout accélérés depuis la crise des années 90. Je me rappelle ici (leblogpatrimoine) de telles prévisions étayées 2 ou 3 ans en arrière.

      ••••• »la très probable remontée des taux va renchérir le coût du crédit , ce qui va freiner le marché immobilier. »

      L’addition ne fait pas un résultat pessimiste garanti (national, régional, local).

      Pour rappel fin des 70 et début 80. L’inflation était forte. Et le crédit à 12/14 %. Pourtatnt l’Immobilier se portait très bien.
      Sous Mitterand dans les années 84 et 85 : courte crise (tout le monde a oublié, et ne me rappelle plus pourquoi, mais il y eu la faillite de promoteurs, les acheteurs proposaient -50%).

      Comme vous l’avez écrit : investir, devenir « gros » propriétaire est devenu un Métier avec plusieurs cordes à son arc.

      Vous devez apprendre et « parfaitement connaître » VOTRE marché locatif (historique sur les 20 ou 30 dernières années, évolution du patrimoine immo local et de sa typologie, besoin locatif par classe sociale et age, fluidité du marché , moyenne du risque sinistre, typologie des locataires générant le plus de sinistres, etc..).

      Seuls les Hommes de Terrain : agent immo, gestionnaire immo + 5 ans expérience stable sur un marché local en connaissent tous les aspects, et maxi sur le département.

      Trouvez un Agent Immo à la retraite avec 25 ans d’activité sur le marché qui vous intéresse. Il pourra tout vous apprendre en 4 ou 5 heures.

      Ne perdrez pas votre temps à compiler, disséquer tout et n’importe quoi sur le net.
      Les Datas, graphs, courbes, chiffres, stat, analyses et etudes ne disent pas tout, et peuvent même induire à l’erreur.

      Un marché immo locatif (ou vente) c’est du vivant, du réel en mouvement. Son historique passé, son état de santé présent, vous donneront les clefs de son futur.

      Clein d’oeil : vous ne connaissez pas d’Agent immo. Partez à leur rencontre avec un projet achat locatif (non rigide, non totalement déterminé, variez le type d’achat). Préférez les relations avec des négos qui ont de la bouteille. Posez vos questions, toutes vos questions, croisez les entre les negos, analysez, corroborez ou infirmez les réponses, notez (pour ne pas oublier).
      Après un vingtaine d’agences et beaucoup de visites. Vous aurez appris sur le terrain ce que vous ne pouvez pas trouver dans les livres ou sur le net.

  8. @ Mr Carnot
    Si je comprends bien ce que vous proposez, vous désirez faire identifiez les logements vides par les voisins, retrouver les propriétaires, leur proposer un système clé en main où vous trouvez les emprunts, faites les travaux, faites les diagnostics, touvez le locataire après avoir pris la grl, faites la gestion des loyers pour rembourser les emprunts, gérez les avocats et huissiers en cas de problèmes et donner ce qui reste après vos frais de gestion au propriétaire. Tout cela dans le respect de la législation actuelle. C’est bien ca ?
    Au vu du travail et des risques que cela suppose, car vous déchargez complétement le propriétaire, est-ce que vous n’auriez pas plutôt intérêt à monter une association du type des assoc. solidaire ? Ce serait plus simple pour les proprios.

    Je rappelle que ces associations solidaires proposent au bailleur de s’occuper du logement en mettant le locataire qu’elle veut, cas très sociaux normalement, et s’engagent à rendre le logement en parfait état. Je déconseille aux bailleurs de signer un accord avec elles.
    Car après s’être engagée avec le bailleur, elle ne s’occupe pas du locataire qui dégrade le logement, même si le bailleur leur demande d’intervenir, et quand il faut rendre le logement, elle change ses statuts pour ne pas faire les travaux de rénovations ( L’ancienne association est liquidée et une autre est crée dans la foulée mais sans avoir à tenir les engagements de l’ancienne ! ).
    Je déconseille donc fortement ces associations, ce sont des pièges à gogo.

    Si vous désirez rendre les mêmes services, mais pas en location sociale, il vous faudra de très sérieuses garanties pour convaincre les bailleurs !

    • @Patrick D,
      Vous avez bien compris le périmètre d’intervention et la démarche.

      Je me suis documenté sur les associations d’intermédiation locative, et malgré quelques cas qui ont effectivement dérapé, elles font pour bien d’autres un travail admirable.

      Je suis convaincu que la mobilisation de logements vacants peut avoir un effet global sur le marché immobilier et l’accès au logement, mais aussi sur les tissus urbains et ruraux et donc les services publics et privés. Mais comme je l’ai écrit ailleurs (cf. https://medium.com/oqpio-insights/logement-vacant-mal-logement-requisition-sans-abri-refugies-451d901f5e62 ), vouloir utiliser les logements vacants pour le traitement social de la misère, c’est combiner toutes les difficultés et tous les risques et au final s’interdire d’associer les propriétaires de logements vacants et ne pas proposer aux « bénéficiaires » le logement et les services d’accompagnement les plus adaptés. Il y aura bien sûr des cas où un conventionnement sera intéressant pour le propriétaire et cela fera partie des options à évaluer, mais je ne crois absolument pas à un modèle unique de transformation de l’ensemble du parc vacant en un parc social diffus.

      À mon sens, les très sérieuses garanties requises et la capacité de mobilisation découleront justement de la solidité et de la rentabilité du modèle économique ainsi que de la transparence des opérations. À ce titre, la forme associative ne me semble pas être la plus adaptée: d’autres formes permettent une meilleure capacité économique, sans nécessairement verser dans la lucrativité illimitée!

      • Je suis d’accord avec vous car c’est logique. Mais tant que la loi permettra à des associations, ou autre dispositif, des comportements de voyous avec les bailleurs, ceux-ci ne remettront pas leurs logements sur le marché.
        N’oubliez pas que vous vous adressez à des personnes qui ont peur. Parce qu’ils ont eu une mauvaise expérience ou parce qu’ils savent que la loi ne les protégera pas en cas de problèmes avec un locataire.

        Si vous voulez réussir votre projet, et je vous confirme qu’il y a un gros potentiel, demandez à changer la loi.

        • @ Partick D
          De mon point vue vous avez raison.
          Elvire qui intervient plus haut, elle aussi à raison.
          De surcroît plusieurs dizaines de milliers de propriétaires, bailleurs privé, se moquent de remettre à la location pour 1.000 euros brut de revenus complémentaire par mois, pour un éventuel revenu net après risques, taxes, impôts de 2 ou 300 euros.
          Ces propriétaires n’ont pas besoin de ce « plus » de revenus.
          Comme vous l’avez écrit : Changez la Loi.
          J’écris changez les Lois et baissez la fiscalité des revenus immo.
          Alors ces propriétaires pour 1.000 euros de loyer brut, s’ils touchaient 800 net. Alors, alors ils se diraient….Que…

          Pour ceux qui connaissent les vraies arcanes du logement social, ses rouages et montages actionnés par nos élus locaux. Brefs, pour ce qui connaissent le dessous des cartes au niveau communal (zone tendues et denses), départemental. C’est une foutaise.
          Ma commune et sa Sem sont endettées par dizaines de millions sur 50 ans par des montages complexes pour créer du logement social sur la base des préemptions, puis rénovation logements/immeubles vétustes. Les loyer pratiqués et encadrés sont chers (certes un peu moins que dans le privé) mais payés entre demi et 3/4 par les Allocations logements dont profite le locataire social. Qui payent crédits et intérêts sur 50 ans inscrits au passif de la commune, le contribuable via les taxe locales. Qui finance les Alloc, toujours le contribuable. Et malgré tout la dite commune paye tous les ans une belle amende pour ne pas avoir atteint son quotas de logements sociaux. Du grand n’importe quoi. Sauf pour mes élus qui peuvent se targuer de mener de belles actions sociales au nom de la dette crée pour le compte de mes enfants et petits enfants.

  9. Merci quai13 de dire ce qui est des implications lointaines et profondes des politiques communales car forcées, du logement social.

    Bien que le connaissant bien, je ne voulais pas l’écrire ici en détail bien qu’y ayant fait souvent référence.

    Il s’agit bien là d »une scandaleuse hypothèque, insupportable pour le futur.

    Quant aux propositions en « architecture ouverte  » de Julien, j’ai déjà eu l’occasion de lui répondre, et ne lui en déplaise,cela passe IMPÉRATIVEMENT par une refonte pérenne du système juridique entre bailleur/locataire, indépendamment de la stabilité de la fiscalité, qui est là aussi un vrai sujet.

    Si le déséquilibre persiste, tout cela sera voeu pieu, et non suivi d’effet.

    Je constate l’évolution depuis environ 3 ans de l’attitude des locataires, dont le premier souci n’est pas de payer le loyer, alors même que ce sont de « bons  » profils (croyez moi je sais ce que je dis), et cela concerne aussi biens d’autres nationalités, car je travaille en réseau avec des bailleurs pro étrangers.

    Julien, militez au sein des associations immobilières, épaulez Jean Perrin, faites vous nommer secrétaire d’Etat au logement,mais agiter ainsi des idées sans socle législatif ne sera que verbiage non suivi d’effet.

    • Bonsoir Sven,

      Ne vous méprenez pas, une refonte pérenne du système juridique entre bailleur/locataire ne serait pas pour me déplaire…

      Le cadre juridique et fiscal n’évoluera pas durablement sans qu’une dynamique sociale et économique ne montre un autre équilibre, une autre solution possible. D’ici là, il est un cadre, pas un tableau déjà verni: à nous de nous en servir.

      Je m’étonne de tenir ici ce même discours qu’à celles et ceux qui pensent que la réquisition des logements vacants est la panacée, qu’il suffirait de changer la loi ou de surtaxer pour que les logements vides se remplissent et que tout revienne à l’équilibre. Combien de textes juridiques, combien d’élus inspirés par combien d’intérêts se succéderont sur ce sujet, sans avoir réalisé que tout ne se décrète pas? Et surtout, combien de dispositifs parfaitement réfléchis et adaptés ne sortiront jamais d’un tiroir, ou ne donneront qu’une infime fraction de leur résultats potentiels parce qu’il n’y a personne pour les faire vivre et les mettre en œuvre sur le terrain?

      Je n’ai peut-être pas votre sagesse et votre expérience, mais la mienne m’a déjà conduit bien assez près du pouvoir pour ne plus en éprouver le fantasme. Je n’ai pas la prétention d’avoir déjà la solution, mais je prends ici le pari qu’elle ne viendra ni du législateur, ni d’un ministre, ni d’un lobbyiste, qu’il travaille pour l’UNPI ou pour la Fondation Abbé Pierre. Je serais heureux de perdre ce pari, mais je retourne au travail d’ici là.

  10. Parfait Julien.

    A Dieu ne plaise…

  11. Fredy Gosse says:

    Je trouve que ce pays est de plus en plus cubain….plus le socialisme s étend plus les effets nocifs se constatent plus c ‘ est la faute des riches ( attention on est vite riche si on appartient pas à la
    Nomenklatura.
    En fait on construit avec des aides fiscales pour une clientèle qui ne peut payer sans aide qui sont les travailleurs pauvres(double défiscalisation) et qui est sans effet sur les laisses pour compte de la société plus la noria des immigrés depuis 40 ans dont une grande partie n est pas intégrée et vit de l assistanat,
    Le profit est réalisé par les promoteurs et les bétonneurs .Le problème est insoluble car d une part la solidarité cad les impôts sont à un niveau destructeur de l économie type capitaliste(après on a cuba,Venezuela) et le privé considéré comme un renard dans le poulailler plus les idéologues verts font un ensemble de réglementations réduisant l offre retardant et augmentant le coût de la réalisation des biens sur le Marché. Cherchez l erreur…

  12. Christophe says:

    Les propriétaires de logements hésitent de plus en plus à remettre leur logement en location à cause de la force de dissuasion massive qu’opère l’état à leur encontre.
    Les réglementations sont devenues tellement mouvantes, complexes et coûteuses qu’ils n’ont plus le courage de continuer à louer comme ils le faisaient avant. De plus ils craignent toujours qu’un locataire oublie de leur payer le loyer sans avoir de possibilité de récupérer leur bien avant 2 ans et sans espoir de retrouver les loyers perdus. Il faut retrouver la sérénité de nos parents qui pouvaient louer en direct sans agence et sans crainte de déraper sur telle ou telle règle ou norme.
    Les marchés locatifs ne sont pas homogènes à Paris les loyers sont élevés mais dès que vous allez sur les grosses Agglo vous pouvez tomber très facilement à, 9-12€ / m² si vous descendez sur des sous-préfectures comme la « capitale actuelle » de la France Tulle vous tombez à 6€ /m². A ces prix il va falloir quelques années sans accrocs pour rentabiliser l’investissement d’un bien ancien.
    Il est nécessaire d’inventer une professionnalisation du bailleur individuel avec une comptabilité qui permet de déduire l’ensemble des charges des recettes et qui permet d’appliquer le régime fiscal des entreprises sur les bénéfices de l’activité de bailleur. La taxation de 45% + 15% + ISF + taxes foncières 10% + Agence de Location 7% + Assurances devient impossible à défendre face aux produits financiers.
    Il est nécessaire de retrouver un état qui permettrait au bailleur de garantir que son contrat sera respecté, qu’il fera libérer très rapidement son logement. Le bailleur n’a pas à assumer la prise en charge sociale que promet l’état.
    Durant la période de location l’entretien nécessitera d’investir constamment pour la remise en état. Il est donc nécessaire que le bailleur tire un revenu raisonnablement élevé d’une immobilisation d’actif conséquent sur une durée longue.

  13. papigilles says:

    En fait le bailleur c’est l’état puisqu’il perçoit la majeur partie des revenus et le propriétaire reçoit une commission,avec à sa charge tous les ennuis qui peuvent survenir.Pourquoi voudriez-vous changer quelque-chose.L’état se dit protecteur face aux propriétaires indélicats (le mot est léger) et rejette toute responsabilité des prix élevés sur ces méchants proprios.

    • Christophe says:

      absolument ; l’état ne veut que du bailleur etranglé ou du logement social tout en cachant honteusement les piteux comptes financiers de ces organismes

    • Sachant que 47 % des logements loués sont des HLM, il est certain que l’état est le plus gros bailleur de France. Nous ne sommes plus dans une économie de marché mais déjà à moitié dans le régime d’union soviétique.
      Quand il n’y aura plus que des HLM, peut être faudra t’il prendre sa carte du parti pour trouver un logement ?

      Mais je ne comprends pas : sachant que l’état loge 50 % de la population, les plus pauvres et les plus fragilisés, comment les bailleurs privés peuvent-ils encore avoir des problèmes avec leurs locataires ?

      • Christophe says:

        Toute explication est là le les HLM prennent une grande partie des locataires l’immense majorité des gens n’ont qu’une envie c’est fuir ses endroits où la vie devient de plus en plus exécrable ce qui le peuvent achètent grâce aux taux bas finalement il ne reste aux bailleurs que les cas difficiles auxquels il faut louer nos logements sous la crainte

  14. Fredy Gosse says:

    c est pourtant simple ;laFrance s’es appauvrie et le revenu final après un impôt trop lourd a détruit le pouvoir ‘d’achat des français mais pour comprendre cela faudrait abandonner l’idéologie socialiste qui sévit dans toute les têtes françaises ou presque…

  15. Comment les bailleurs peuvent ils encore avoir des problèmes avec leurs locataires ? Et bien tout simplement parce que tous les locataires riches ou pauvres savent qu’ils sont protégés face aux bailleurs et non expulsables avant deux ans…. J’ai eu des soucis avec un couple qui avait 5 000 Euros de revenus par mois mais avait plus envie de profiter de la vie que de payer un loyer !!! Avec deux enfants à charge j’ai failli ne pas pouvoir récupérer ma maison pour laquelle j’avais pourtant un gros crédit immobilier. Heureusement j’avais une assurance loyers impayés mais un délai de carence de deux mois en tous cas ! Les locataires aisés posent autant de problèmes que les plus pauvres qui eux ont une caution bien souvent….

  16. Elvire a 100% raison, il faut le redire, le problème est législatif

  17. Fredy Gosse says:

    c’est pas faux non plus ,j’ai eu un locataire qui ne payait pas ses charges e qui m’avait répondu superbe mais moi aussi j’ai DROIT à de vacances MONSIEUR….

  18. Et oui, moi aussi j’ai eu un locataire qui m’a expliqué qu’il ne pouvait payer le loyer car il venait d’acheter une voiture neuve…. Et moi je roule avec une vieille break de 2007 !!! et je dois payer mon crédit sans recevoir de loyer en contrepartie, donc une voiture neuve est pour moi un rêve inaccessible !!!

  19. Les propriétaires qui louent aux CSP+ de beaux ou grands logements et chers, font « erreur » en souscrivant une assurance loyer impayée.
    En effet, un nombre grandissant de ces CSP+ locataires depuis plusieurs années, ne sont pas dupes.
    Ils n’ont plus état d’âme, ni scrupule de ne pas ou plus payer le loyer (ils en avaient encore il y a 10 ans).
    Ils savent parfaitement que vous êtes assurés…. Et comprennent mieux les incidences de cette « option » qu’un CSP -.
    La porte à la mauvaise fois est bien trop grande ouverte.
    Pourquoi ne profiteraient il pas de cet « avantage / option » (eux aussi !)
    Après tout, au nom de l’égalité et de la fraternité sociale, pourquoi cela serait il réservé exclusivement aux pauvres CSP – ?
    Qui, eux (csp -), peuvent et en abusent à volonté ! Au besoin.

    Notre système désorganise et détruit lentement la relation locataire-propriétaire.

    Sans assurance un proprio peut larmoyer et pleurer auprès de son locataire CSP+.
    Arriver à discuter et attendrir son CSP+ non payeur (Si toute fois vous avez une relation directe avec lui)
    Si celui ci n’est pas dans l’état de nécessité immédiate et totale, ce locataire sera avantageusement à l’écoute d’un solution.

    Pour le proprios aguèris qui passent, ici, je pense que vous avez bien compris, sans plus de détails.

    A contrario, les nouveaux locataires qui étaient d’anciens propriétaires de leur résidence principales depuis date (et non propriétaire de logement locatif) n’ont pas encore appris ces nouveaux usages. Ils conservent une fierté personnelle d’être à jour des loyer.

  20. Christophe says:

    Le respect du droit du bail est tellement mis à mal par ces années de politiciens incapables qu’il ne nous reste effectivement que la relation directe et franche avec le mauvais payeur. Se faire représenter par un ami avec un fort accent donne parfois un avantage décisif

  21. @Christophe et quai13

    Excellente et détaillée analyse que l’on ne peut développer que dans ces colonnes, tant et si bien la langue de bois fait des ravages, et nous l’interdit tout bonnement.

    Pensez, on appelle « indélicatesse » un entaudissement à peine concevable de la part de certains CSP+

    Oui ,l’état impécunieux et ingérant détruit bien, comme vous le dites, la relation bailleur locataire qui se réglait plus simplement auparavant, y compris avec… un fort accent… lol

  22. Je repense à cette histoire de « copain avec un fort accent » : il y a un coup à faire en montant une entreprise de récupération d’impayés avec des employés « à fort accent » !

  23. LOL

    Créons une structure associative dans la mouvance collabo-circulaire à impact socio-sociétal , avec demande de subventions publiques (total ignoble), basée au Luxembourg (total pro européen) et banque référente aux Caymans (total jaimelesanimaux), avec travailleurs détachés Aforaksan sous droit roumain (total globaliste) que l’on déplacerait en mission sur les zones locatives à problèmes en cars Macron (total soutien aux espèces en voie de disparition, mais cependant économe en énergie)

    Ils agiront sous couvert des casques bleus ou blancs , – eh oui- avec des techniques modérées (total droidelomm) d’éviction des récalcitrants; modéré , le terme-parapluie est d’importance car le modéré répétitif fait la violence au long cours… exemple= rebelles modérés

    Ils seront logés en conteneurs d’habitation recyclés (total tendance) avec prélèvement de leur loyer par déduction sur leur salaire (total prélèvement à la source et sanzenmerd)

    Cette superbe entreprise cochant toutes les cases du passé /présent et surtout d’avenir inaugure ma série d’investissements (total Ankou) pour le nouveau monde qui s’annonce (total mauvaise foi)

    Noël s’avance, le rêve est déjà là, les yeux brillent, la fin de l’année contient le début d’un cycle, l’espérance se lève…. et je vais me coucher

  24. « (total la venirin certain) » ??????

    meuh non (total Dpressionsaisonnière)

  25. Christophe says:

    Je suis partant aussi. J’ai oublié de dire que mon copain a fort accent est bon aussi en langage des signes, savez avec les mains. Totalje2main.

  26. @Christophe
    Ok pour ce pote manuel (ou Manuel) , pilier du festival de la marionnette (totalsortezlesclowns)

    Oh que j’aime cette vague collabo…roborative….!

    Continuez,Messieurs, je prends note pour la mémoire certainement émouvante d’un projet qui s’annonce grandiose.

    On débriefera plus tard, conjuguons dans le désordre nos talents multiples, après tout les X Mousquetaires, c’est bien français (totalcocorico)

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