Le vent serait il en train de tourner pour l’investissement en location meublée en résidences services (Résidence affaires, tourisme, EHPAD, séniors …) ? Les nombreux retours d’expériences sont en effet de moins en moins positifs et notamment en ce qui concerne l pérennité et la qualité du revenu distribué par la société d’exploitation de la résidence. Deux situations deviennent de plus en plus courantes :

  • En cours de bail commercial, la société d’exploitation a des difficultés financières et peine à payer l’intégralité des loyers dus ;
  • Au terme du bail commercial de 9 ou 11 ans selon les cas, lors du renouvellement de ce dernier,  la société d’exploitation de la résidence LMNP renégocie à la baisse le bail commercial et demande une forte baisse des loyers.

Ces situations inquiétantes pour l’investisseur, qui fondait ses espoirs de retraite complémentaire dans cet investissement immobilier intermédié, sont loin d’être une exception et ont tendance à se généraliser (notamment pour la seconde situation et la renégociation à la baisse du bail commercial lors du renouvellement de ce dernier).

 

Rappel de la définition de l’investissement en location meublée dans une résidence service (LMNP).

Comme nous vous lé présentions dans cet article « LMP LMNP : Quels sont les avantages / inconvénients de la location meublée ? » ou celui ci « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« , l’investissement immobilier dans le régime fiscal de la location meublée consiste à :

  • Acquérir un appartement, chambre dans une résidence service type résidence affaires, résidence étudiante, résidence de tourisme, maison de retraite ;
  • Signer un bail commercial avec une entreprise qui sera chargée d’exploiter la résidence. La qualité du bail commercial est primordial et détermine la qualité intrinsèque de l’investissement en LMNP résidence service. Dans ce bail commercial, sera précisé, le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition du paiement des charges entre locataire et propriétaire …
  • Percevoir les loyers promis dans le bail commercial en quasi neutralité fiscale grâce à l’application du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) nettement plus favorables que les traditionnels revenus fonciers.

L’investissement en LMNP résidence services est donc un investissement mixte entre financier et immobilier. Il s’agit bien d’un investissement immobilier, puisque le sous-jacent est un immeuble, mais sa valeur n’est aucunement liée à la valeur foncière mais très majoritairement à la qualité de l’exploitation par la société d’exploitation et au niveau des loyers versés.

La valeur dans le temps d’un investissement réside principalement dans la qualité du bail commercial et dans la pérennité des loyers versés comme nous pouvons vous le présenter de manière exhaustive dans cet article « LMNP : Quelle valeur de revente ?« .

 

 

Une baisse de loyer inquiétante…

Park and suites, Groupe Lagrange, Odalys, Guinot, Quiétude … Autant de noms d’exploitants de résidences services LMNP qui ont donné quelques sueurs froides aux investisseurs qui comptaient bien sur les loyers issus de leur investissement immobilier pour assurer une retraite complémentaire.

Cette incapacité à assurer le paiement des loyers et plus généralement cette tendance forte à proposer une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial est profondément inquiétante et doit éveiller votre vigilance.

Récemment, le SNRT, Syndicat Nationale de la Résidence de Tourisme annonçait la couleur :

« Lorsqu’un loyer est indexé sur l’indice du cout de la construction, qui a augmenté de 40% en 10 ans il n’est pas anormal à l’issue du bail de faire un bilan et de proposer un loyer plus bas, même à -30%. « 

Vous êtes maintenant prévenu… Les loyers baissent et les renouvellements du bail commercial pourrait bien faire l’objet de fortes déconvenues pour de nombreux épargnants.

L’impact sur la valeur des immeubles est immédiat : Baisse du loyer = Baisse de la valeur de l’investissement LMNP Résidence services.

Pourtant, combien d’investisseurs ont été attirés par un discours commercial sécurisant, garantissant un revenu à vie indexé… et une plus value immobilière assurée à la revente.

Lorsque promoteur, exploitant de la résidence LMNP et réseau de distribution ( y compris Conseil en Gestion de Patrimoine) ont un intérêt commun… le sort de l’épargnant/investisseur crédule n’est probablement pas la priorité.

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52 Comments

  1. Pas de problème si l’emplacement est de qualité, on récupère son bien sans payer d’indemnité d’éviction.
    Le vrai problème est le choix de l’emplacement selectionné dès le départ.

  2. Fredy Gosse says:

    c’est juste la confirmation de ce que nous avons pu écrire il y a un an ou 2 au grand dam de certains…..

  3. Ptit louis says:

    Un peu donneur de leçons sur cet article….. Et quand on voit les publicités pour des LMNP qui entourent l’article cela me fait doucement rigoler……

    Bizarre, mais sur des emplacements d’exception ou de qualité ça n’arrive pas souvent….

    Le bon article aurait été de donner les parades….il y avait un très bon article sur le sujet dans Agefi Actifs il y a quelques mois sur le sujet. Mais désolé Mr Fonteneau sur ce coup là il sont plus pro que vous !

    Je vous mettrais les ref si je le retrouve.

  4. Bonjour,

    1) Ce n’est généralement pas le locataire (ici l’exploitant) qui fixe le loyer, enfin il me semble, non ?

    2) Pour demander une baisse, il faut la justifier (expertise), sinon c’est renouvelé en l’état, y compris par tacite reconduction

    3) Les loyers des locaux monovalents (cliniques, EHPAD, hotels…), sont fixés selon des règles propres et sont en général conformes aux ratios des experts (notamment loyers / CA)

    4) Si vous proposez à un exploitant d’aller au tribunal pour en discuter (après lui avoir réclamé ses deux derniers bilans), vous verrez qu’il va vous le renouveler, votre bail

    Par ailleurs, il ne faut pas oublier que, à l’origine, donc quand l’établissement est livré, le bail et ses conditions (dont le loyer) sont imposés à l’investisseur, qui achète ou pas. On est donc, je pense, dans le schéma inverse de celui habituellement pratiqué où c’est le propriétaire bailleur qui propose ses conditions au locataire, qui les accepte ou pas.

    Sinon, si c’est autre chose que de l’EHPAD :

    Il existe trois façons de déterminer une valeur locative :

    1) La valeur locative de marché : c’est le mieux disant des locataires potentiels qui signe le bail avec le propriétaire (mise en concurrence par la publication d’une annonce ou la mise en agence du bien). Cette situation est ici impossible car, à l’ouverture de l’établissement, c’est l’exploitant qui a fixé ses conditions à travers un bail préétabli, proposé à l’investisseur. Il ne peut donc pas exister de valeur de marché (donc pas de concurrence, argument dont un juge peut se délecter).

    2) La valeur locative en renouvellement, fixée à l’amiable, souvent inférieure à la valeur de marché mais supérieure à celle qui aurait résulté de la variation de l’indice du coût de la construction (l’ICC est l’indice de référence pour limiter l’augmentation des loyers commerciaux quand ils sont soumis à plafonnement, ce qui n’est pas le cas des EHPAD qui sont déplafonnés car ce sont des locaux monovalents, c’est-à-dire à usage unique).

    3) La valeur locative fixée judiciairement par le juge des loyers (article R 145-7 du code du commerce), qui se réfère aux loyers pratiqués dans le voisinage, pour des locaux de même nature. Or, les loyers pratiqués par les concurrents ne peuvent normalement pas servir de référence car, à l’ouverture de l’établissement, le bail et son loyer ont été imposés à l’investisseur bailleur par l’exploitant. Comme il ne peut y avoir de concurrence (encore moins quand l’exploitant est propriétaire des locaux de service), il ne peut pas y avoir de loyer de marché (le seul qui pourrait donner une réelle valeur locative résultant du jeu de l’offre et de la demande). Dans ces conditions, il parait arbitraire de ne se référer qu’aux loyers pratiqués par les concurrents, sans tenir compte de la situation géographique et surtout financière de l’établissement.

    Pour finir, quand l’exploitant fait pression, ou menace de déménager (c’est le cas de certains EHPAD), il faut attaquer avec l’abus de position dominante (article L 420-2 du code de commerce) :

    L’article L. 442-6, I, 4°, du Code de commerce précise qu’engage la responsabilité de son auteur le fait d’obtenir ou de tenter d’obtenir, sous la menace d’une rupture brutale totale ou partielle des relations commerciales des conditions manifestement abusives concernant les prix, les délais de paiement, les modalités de vente ou les services ne relevant pas des obligations d’achat et de vente.
    Généralement, l’exploitant fait pression sur le propriétaire afin de réduire le montant des loyers et de résilier le bail. Compte tenu de la situation des locaux : chambres médicalisées, la gestion de ses chambres étant commune à l’ensemble immobilier et géré par l’exploitant ; celui-ci dispose alors d’un monopole (c’est d’ailleurs plus généralement le cas, même hors EHPAD, quand les locaux de service comme les cuisines, la salle à manger etc. sont la propriété de l’exploitant).
    Il convient d’apporter la preuve de ce monopole qui justifierait l’abus de position dominante du preneur en démontrant l’absence de possibilité de louer à un autre exploitant…
    Le fondement de l’abus de position dominante pourra alors être appliqué et des dommages-intérêts pourront être demandés à l’exploitant. (10 % du CA)

    C’est plus argumenté comme cela P’tit Louis ?

    Cordialement.
    Patrick

    • DIOGO NAdine says:

      Tout à fait d’accord avec vous, vous argumentez clairement
      moi j’ai acheté dans une résidence tourisme, Défisca CENSI BOUVARD et VCR le promoteur et vendeur s’est vite empressé de repasser le bébé à MMV et MMV nous a largué 6 mois après, tout cela sans renouvellement de bail, sans document et maintenant le repreneur nous diminue nos loyers de 20 % pour 2015 et 2016 30 % et tout cela sans nous faire de nouveau bail …… On est des pigeons quand on pense que ces gens sous couvert de l’état, touchent des subventions énormes et une fois plus de subventions ils nous diminuent les loyers……. Je pense qu’il faut dénoncer et prévenir les futurs investisseurs de se renseigner sur toutes ces arnaques car ce sont des arnaques.
      Les gens qui commercialisent ce genre d’investissement sont parfaitement au courant du devenir des soient disant rentabilités…………… Moi personnellement je m’en veux d’avoir mis la main dans l’engrenage car maintenant c’est le bras que l’on me coupe……………… A BON ENTENDEUR ……

  5. LdeFroissard says:

    Oui Patrick je suis d’accord en terme d’argumentation.

    Il me semble aussi important de se grouper avec les autres propriétaires. Car ce sont souvent les meme exploitants ou résidences qui connaissent des problèmes. En dans ce cas l’union fait la force.

  6. effectivement, mais j’ai un doute sur le syndic!

  7. Bonjour ,

    Nous rachetons des lots en EHPAD même avec problèmes de bail.

    • Mais la question est : A quel niveau de rentabilité ?

    • Patrick LEGOFF says:

      Bonjour,

      J’ai tellement argumenté (plus bas) dans le domaine juridique et technique que j’ai failli oublié ce point :

      Si vous avez des biens à vendre et que vous souhaitez une estimation, vous pouvez aussi passer par mon intermédiaire en me contactant ici : …. [censure – pas de pub]

      Bonne journée.
      Cordialement.
      Patrick

  8. Bonjour Monsieur Fonteneau.

    Tout d’abord bravo pour votre blog que je trouve très intéressant et que je consulte régulièrement.

    Tout dépend du gestionnaire. Si on est sur ORPEA ou sur un gestionnaire indépendant, il y aura beaucoup de différence. L’emplacement est également très important ainsi que l’état de la résidence. Mais disons que nous cherchons des biens avec des rentabilités supérieures à 5% . En dessous, ce n’est pas vendable. Nous pratiquons des horaires raisonnables par rapport au marché car toutes les ventes se font via notre site internet qui est bien référencé et sans autre intermédiaire. Nous avons un notaire spécialisé dans la revente en EHPAD également.

    Bien cordialement
    P.ERRERA

  9. Tout dépend de l’emplacement je le répète. Les baisses de loyers sont plus faibles voir nulles sur Paris intra muros ou grandes villes de banlieue ou province plutôt qu’en rase campagne.

    Egalement il faut vraiment tenir compte de la cohésion entre propriétaires.

    Nous faisons en sorte de vendre entre 10 à 20 chambres par résidence, ce qui nous permet en cas de problème de faire pression au niveau du gestionnaire.

    C’est un travail de fond, mais qui sur le long terme sera payant.

    Les gestionnaires nous connaissent bien et nous craignent. Si il n’y a pas de cohésion de groupe, ce n’est pas possible.

    Donc je suis assez optimiste sur la suite, mais il faut rester vigilant.

    Et le conseil que je peux donner surtout à ceux qui ont 3 ou 4 chambres dans un même EHPAD, c’est de diversifier en vendant 1 ou 2 chambres. Simple principe de base de la gestion de patrimoine mais qui n’est pas tellement suivi.

  10. Globalement les gestionnaires d’EHPAD gagnent beaucoup d’argent, donc ce n’est pas un problème de rentabilité. Donc pas de raison de baisser les loyers sauf cas particuliers (revalorisation trop importante, mauvais emplacement ….) . Nos avocats gèrent bien ce genre de situations.

    • Patrick LEGOFF says:

      Bonjour,

      Pour mes clients, je me passe d’avocats qui sont souvent soit chers, soit loin de maîtriser le sujet de la valeur locative en local monovalent (c’est le cas des EHPAD).

      D’ailleurs, un exploitant cédera plus facilement face à un CGP obstiné, qui maîtrise les ratios de loyers (je crois en avoir fait la preuve en répondant à P’tit Louis un peu plus haut) et qui représente 1 ou 2 clients, plutôt que d’avoir à céder sur 10 ou 20 lots.

    • Patrick LEGOFF says:

      Je n’ai pas eu le temps de développer hier, mais pour un spécialiste, EHPAD INVEST, vous dites des choses étranges :

      Les raisons légitimes pour demander une baisse de loyer de la part d’un gestionnaire d’EHPAD n’ont rien à voir avec l’emplacement, car il n’y a pas que les EHPAD situés en ville qui gagnent de l’argent et ont un bon taux de remplissage (cela dépend du bassin de population et de la concurrence).

      Ensuite, si une baisse de loyer est légitime, c’est bien qu’il y a un problème de rentabilité, mais cela ne se voit qu’en entrant dans les détails du bilan.

      Si on reste sur le simple compte de résultat, on ne peut rien analyser, tant les chiffres sont « standards » :
      On a généralement un CA entre 3 et 4 millions et un résultat net entre 200 000 et 400 000.

      Pour illustrer le fait que l’on ne peut pas réduire une analyse au simple emplacement, je suis en train de commercialiser des lots sur un établissement qui a les caractéristiques suivantes :

      -> Ville d’environ 10 000 habitants
      -> Communauté urbaine d’environ 100 000 habitants
      -> Niveau moyen de loyer par lit 2 500 € (donc parmi les moins chers)

      Si je m’arrêtais à cette analyse, je n’y emmènerais pas mes clients.

      Mais ce qui m’intéresse le plus c’est :

      -> 4 établissements concurrents sur la zone (dont seulement 2 avec une unité Alzheimer, comme celui que je commercialise)
      -> L’un d’entre eux est associatif, donc très en dessous au niveau qualité
      -> Le ratio des loyers versés aux copropriétaire par rapport au CA (subvention incluse) est de 15 %, donc en dessous de la norme pour pouvoir prétendre à une baisse de loyer (idem pour le seul CA hébergement)
      -> D’autant plus que l’établissement va être entièrement « refait à neuf » (mais pas aux frais des copropriétaires), ce qui va augmenter son attractivité, donc son CA
      -> le résultat net de l’établissement (donc après impôt) oscille entre 300 000 € et 400 000 €

      Encore une fois si je m’étais contenté de regarder l’emplacement, je n’y aurais pas emmené mes clients, à tort.

  11. Bonjour,

    C’est votre analyse, je préfère l’emplacement , à la revente il y a généralement plus de plus-values. Mais bon chacun fait ce qu’il veut ….

    Le gros soucis entre CGP, c’est que chacun veut avoir raison et le dernier mot. Vendez des EHPAD au fin fond de la Creuse si ça vous chante , pas moi.

    Bon courage ….

    • Patrick LEGOFF says:

      Vous ne m’avez pas lu alors : je n’ai pas dit que l’emplacement ne comptait pas, mais ce n’est pas le premier critère, et de loin.

      D’ailleurs, on peut trouver des établissements très bien situés, mais qui ont des ratios de loyers qui justifient de demander une baisse, même chez des gros exploitants (par exemple quand le niveau de loyer initial était déjà élevé et qu’il a été indexé sur l’ICC).

      Enfin, prétendre que la valeur de l’investissement (je pense que c’est ce que vous voulez dire quand vous parlez de plus-value) dépend de l’emplacement est un non sens, les principaux critère étant l’échéance du bail, le rendement locatif et le gestionnaire, à des degrés divers.

      Parler d’emplacement en EHPAD, c’est soit faire la confusion avec le meublé touristique, soit avec l’immobilier « classique ».

  12. J’ai plusieurs exemples qui disent le contraire comme un EHPAD à Chantilly acheté 80 000 euros en 2002 et revendu plus de 120 000 Euros cette année. Ou encore Fontainebleau acheté 70 000 euros il y a 15 ans et vendu 115 000 euros cette année .

    Par contre un EHPAD à côté de Chalon sur Saône acheté il y a 10 ans 100 000 euros et qui en vaut à peine 75000 euros aujourd’hui . Un autre à 50 KM de Bordeaux , idem plus de 20% de moins value.

    Je peux vous en donner beaucoup d’exemple comme cela . Dans l’autre sens , je n’ai jamais vu.

    Continuez à vendre vos produits mal placés, c’est votre problème , pas moi. Aujourd’hui tous les gestionnaires pratiquent la même chose , si ce n’est pas rentable ou si l’emplacement est mauvais , attendez vous à de grosses surprises dans 10 ans . Par contre , Paris, belles banlieues , côte d’azur , Bordeau, Lyon …. Pas de soucis.

    Vous ne convaincrez personne avec votre raisonnement. Idem pour pour les autres lois de défiscalisation, l’emplacement est la première chose à regarder …..

  13. Patrick LEGOFF says:

    Monsieur,

    Je ne vais pas chercher à vous convaincre puisque vous avez décidé que j’avais tort, mais ceux qui nous lisent se feront une opinion. Par contre, si un jour vos clients se retrouvent devant un juge des loyers, ils se rendront compte qu’il n’existe qu’une seule façon de déterminer une valeur locative en EHPAD, car l’expert qu’il nommera utilisera les ratios que j’ai cité.

    Et ce n’est pas parce que l’établissement est bien situé qu’on pourra à tous les coups éviter une baisse du loyer, si elle est justifiée (notamment ceux qui ont beaucoup augmenté car indexés sur l’ICC).

    C’est d’ailleurs cette augmentation du loyer qui explique, en partie, l’augmentation du prix de vente, l’autre critère étant la baisse des rendements des placements de type obligataire. Voici un exemple un peu schématique qui explique ce mécanisme :

    Un bien acheté 100 000 € il y a quelques années, alors que les rendements obligataires étaient élevés, devait se vendre avec un rendement locatif de 7 % (par exemple) pour attirer l’investisseur, soit un loyer annuel HT de 7 000 €.

    Avec une indexation sur l’ICC, le loyer fait un bond de 30 % et se retrouve donc à 9 100 € annuels. Mais comme les rendements obligataires ont baissé, l’investisseur est moins exigeant et se contente d’un rendement locatif à 5,5 %, d’où un prix de vente d’environ 165 000 € (moins les honoraires pour calculer le net vendeur).

    Ensuite, on ne peut pas se servir d’exemples sans les analyser pour tirer des conclusions d’ensemble, car si un lot en EHPAD acheté il y a 10 ans se vend moins cher que son prix d’achat, c’est qu’il y a un ou des problèmes :

    Par exemple, s’il est géré par un petit exploitant qui ne l’a pas entretenu.
    Pire encore, si les mises aux normes n’ont pas été effectuées, car alors il y a un risque de perte d’agrément pour l’exploitant et les copropriétaires n’ont pas d’autre choix que d’effectuer les travaux ou de vendre en cassant les prix.
    Ou encore s’il n’a pas la taille critique en nombre de lits pour assurer sa rentabilité (d’où un risque de baisse de loyer et donc de sa valeur à la revente).

    La seule façon de vérifier que l’investissement est viable est donc d’analyser son bilan, pas de se contenter de regarder sa situation géographique (même si elle joue dans la rentabilité).

    Enfin, vous n’avez pas besoin de m’agresser en prétendant que je vends des produits mal placés, car vous ne me connaissez pas et vous ne connaissez pas non plus les solutions que je sélectionne. Cela fait 24 ans que j’exerce dans le conseil et la satisfaction de mes clients me suffit.

  14. Bravo Mr Legoff pour votre synthèse.
    Le bail commercial est fait pour protéger les petits commercants.
    Le contrat n’est jamais respecté par l’exploitant car il ne fera jamais les travaux à sa charge.
    Enfin, le loyer est le premier poste de l’exploitant donc la moindre baisse de loyer et l’exploitant essaye de réduire les loyers pour garder sa marge à verser aux actionnaires.

    • Patrick LEGOFF says:

      Merci Sam, cependant, je n’ai pas dit qu’il ne fallait pas investir en EHPAD, je dis simplement qu’il faut être sélectif et bien conseillé.

      Et vous avez raison de dire que certains exploitants tentent d’augmenter leur rentabilité en réclamant une baisse des loyers, même si cette baisse n’est pas justifiée. Il faut alors des arguments plus solides que « vous exagérez car votre résidence est bien placée » pour contrer cette demande. Mais avec les bons arguments, cela passe facilement car je n’ai jamais vu un exploitant faire une demande abusive et prendre le risque d’aller devant le juge des loyers.

      Concernant le programme que j’ai sélectionné pour mes clients et que mon contradicteur considère comme mauvais car mal placé, je me dois de répondre car je ne peux pas laisser passer une attaque aussi ridicule (comment peut-on juger d’un investissement dont ne connait pas les détails ?), chacun se fera alors une opinion. Voici les chiffres clés de la société exploitant la résidence (je n’ai pas encore 2015) :

      En 2014 : chiffre d’affaires 4 000 000 € / bénéfice net 380 000 (un nouveau bâtiment a été livré en 2014)
      En 2013 : CA 3 400 000 € / bénéfice net 350 000
      En 2014 : CA 3 300 000 € / bénéfice net 310 000

      Je doute que l’exploitant considère que l’établissement est mal placé.

      Au terme du bail (durée ferme de 12 ans non révocable), le groupe s’engage à racheter les lots à leur prix d’achat (une promesse d’achat est signée dans le compromis rédigé par le notaire). Voici les chiffres clés du groupe pour 2014 :
      CA 34 000 000 € / fonds propres 11 000 000 € / Résultat courant avant impôts 950 000 €

      Le bail commercial a une durée derme de 12 ans (donc non révocable) et date de décembre 2015. En voici les principales caractéristiques :

      Le renouvellement du mobilier est à la charge du preneur
      La taxe foncière et l’assurance sont à la charge du preneur
      Tous les travaux (entretien, réparation, mises aux normes…) sont à la charge du preneur
      Seules les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil (ravalement, toiture…) restent à la charge des copropriétaires mais, si de telles dépenses avaient lieu, leur coût serait rajouté au prix de vente.

      Voici maintenant l’exemple d’une étude que j’ai réalisée la semaine dernière :

      Prix d’achat HT 78 789 € dont 2 000 € de mobilier
      Frais de notaire et de garantie 7 800 € (on est ici dans l’ancien)
      Crédit sur 20 ans avec différé total de 3 mois (le loyer est trimestriel à terme échu, donc versé en fin de trimestre) au taux de 1,5 % plus ADI 0,40 %
      Loyer annuel HT 4 254 € que je n’ai volontairement pas revalorisé
      Frais de syndic annuels 30 €
      Une retenue de 160 € par an (3,75 % des loyers) sera prélevée pour assurer le suivi de l’investissement (relation avec le syndic et l’exploitant, rapport annuel sur l’état de l’établissement et sur les comptes de l’exploitant, représentation des copropriétaires aux assemblées générales…)
      Frais de comptabilité annuels HT 600 € (comptable + CGA) dont 2/3 remboursés sur les impôts

      Résultats :

      Coût mensuel moyen 127 €, incluant tous les frais et charges et sans revaloriser le loyer.
      En cas de revente au terme du bail au prix d’achat (76 789, prix HT hors mobilier), il faut solder le crédit, soit 42 806 € et l’investisseur récupère 33 983 €.
      Soit, sur les 11 ans restant du bail plus les trois mois de différé sur le crédit, un rendement annuel de l’opération de 11,59 % (si vous prenez un simulateur épargne en y mettant un versement mensuel de 127 € sur 135 mois avec un taux de rendement de 11,59 %, vous trouverez un capital de 33 980 €).

      Voilà, je me sens mieux car je n’ai pas du tout aimé cette phrase « Continuez à vendre vos produits mal placés, c’est votre problème » et il me fallait y répondre.

  15. Moindre baisse du chiffre d’affaires.

  16. Fredy Gosse says:

    « Au terme du bail (durée ferme de 12 ans non révocable), le groupe s’engage à racheter les lots à leur prix d’achat (une promesse d’achat est signée dans le compromis rédigé par le notaire). Voici les chiffres clés du groupe pour 2014 :
    CA 34 000 000 € / fonds propres 11 000 000 € / Résultat courant avant impôts 950 000 € »

    hum…..ça c’est une garantie ….
    si le affaires vont mal …cette promesse a t elle une garantie autre, bancaire ,par exemple?
    si les affaires vont bien le client touchera l’argent nominal:ça me rappelle les discussions sur un autre sujet cher à Guillaume

    • Patrick LEGOFF says:

      Bonjour,

      Il n’y a pas de garantie bancaire, ce serait du caviar alors. J’ai beaucoup travaillé le sujet avant d’y emmener mes clients en me posant aussi la question de la fiabilité du montage.
      Voici des infos complémentaires :

      Le groupe suit un développement régulier et maîtrisé en ayant l’intelligence de diversifier ses sources de profits, puisqu’en plus de l’activité EHPAD, il a une société qui gère le maintien à domicile et une autre de location et vente de matériel médical.

      L’établissement est détenu par seulement 3 copropriétaires, investisseurs initiaux sur cet établissement. Ils vendent aujourd’hui l’ensemble en finançant une réfection complète (parties communes et logements) ainsi qu’une remise aux nouvelles normes handicapés. L’ensemble de ces travaux a déjà été budgétisé et ce budget sera prélevé sur la vente de chaque logement (en cas de dépassement, c’est l’exploitant qui en assumera le coût, toutes ces clauses étant inscrites dans le compromis du notaire).

      L’exploitant va donc se retrouver avec un établissement « refait à neuf » et augmenter sa notoriété et son attractivité par rapport aux concurrents.

      Imaginons maintenant que le rachat par le groupe au terme du bail ne se fasse pas (hypothèse très peu probable quand je vois sa méthode de développement et ses résultats, « mais admettons » comme dirait un célèbre humoriste) :

      En 12 ans, le loyer aura évolué (même si la plupart des ratios de revalorisation tournent aujourd’hui au ralenti), sans que cette hausse puisse être remise en cause car l’établissement développe régulièrement son chiffre d’affaires et que les ratios de loyer sont déjà inférieurs aux normes pour ce type d’établissement (voir mon analyse dans un précédent message). Je rappelle d’ailleurs que ce dernier point est le sujet initial de nos échanges concernant une potentielle baisse de loyer.

      On a donc un établissement parfaitement aux normes, refait à neuf, très bien géré, rentable, sans risque de baisse de loyer…
      … conclusion : si le groupe ne rachète pas, qui en veut ? Je pense qu’avec de tels critères, on devrait pouvoir trouver des acheteurs.

      D’ailleurs, pour être complet, je ne conseille généralement pas mes clients dans le sens d’acheter de l’immobilier, géré ou non, dans le but de le revendre (ici c’est un scoop lié à une opportunité). C’est la raison pour laquelle je me refuse à vendre cette « soupe patrimoniale » qu’est la loi Pinel (enfin surtout pas comme elle est vendue généralement, mais je ne vais pas développer ce serait trop long et hors sujet).
      On peut aussi investir en immobilier à long terme pour se constituer des revenus complémentaires, ce qui est d’ailleurs le but initial.

      Enfin pour répondre à la phrase de Fredy « si les affaires vont bien le client touchera l’argent nominal » :

      On m’a déjà fait la réflexion « si je revends au prix d’achat, qu’est-ce que je vais y gagner ? ». La réponse est simple : entre une rentabilité locative brute à 5,40 %, des charges très faibles, une fiscalité nulle (amortissement) et des taux de crédit au plus bas (on emprunte aux alentours de 1,5 % sur 20 ans), la revente est très rentable (voir mon explication plus haut).

      • Fredy Gosse says:

        vous devez être jeune;refaite vos calculs avec une inflation à 12%

        • Patrick LEGOFF says:

          Je ne comprends pas.

          • Patrick LEGOFF says:

            Je tente d’interpréter (pour info, j’ai 52 ans et 24 de pratique dans le conseil, ce qui ne me rajeunit pas) :

            L’inflation ne change rien au calcul de la rentabilité puisqu’il repose sur le rapport entre le prix de revient et le prix de revente, le tout avec un crédit à taux fixe, donc non soumis à fluctuations, y compris liées à l’inflation.

            Et en cas de reprise de l’inflation (peu probable par les temps qui courent), le taux de revalorisation du loyer augmenterait également. On aurait donc un loyer qui augmenterait de façon sensible, alors que j’ai fait mon calcul sans revaloriser le loyer.

            • Fredy Gosse says:

              « Au terme du bail (durée ferme de 12 ans non révocable), le groupe s’engage à racheter les lots à leur prix d’achat (une promesse d’achat est signée dans le compromis rédigé par le notaire). Voici les chiffres clés du groupe pour 2014 : »

              là ça deviendrait franchement sympa avec une inflation à 2 chiffres… pour le groupe.
              j’ai 73 ans et j’ai vécu l’inflation à 2 chiffres :c’est ce
              qui nous différencie….je ne suis pas une pythie j’ignore ce qui se passera dans 12 ans ,une bonne chance que je ne sois pas là pour commenter….MAIS si nous vivons dans un moment de déflation cachée ,malgré une survitamination du système à coup d’hélicoptères monétaires ,nous vivons aussi le grand remplacement ethnique européen.certes nos dirigeants nous chantent tous les soirs dormez bonne gens tout va bien cependant cela produira des effets politiques que l’on vit en Autriche ,enFrance mais aussi en Poméranie ,bref l’éclatement de la zone euro est plus vraisemblable que sa consolidation et dans ce cas…..que se passera t il en France avec son budget déficitaire sa non compétitivité structurelle , sa mentalité d’assistanat , son goût morbide de l’envie et cette croyance imbécile d’un monde politique qui nous parle de la grandeur de la France ( d’avant 1914 sans doute)
              vous voyez mon pessimisme est grand à moins que ce ne soit que de la lucidité.l’avenir tranchera,mais si l’avenir c’est la « walkyrie » alors oui la garantie de rachat vaudra…………..peanuts

              • Patrick LEGOFF says:

                Bonjour Fredy,

                Bon, il faut admettre que j’ai perdu… la bataille de l’âge !

                Mais j’ai aussi connu cette période (crise pétrolière notamment), même si j’étais jeune. En fait vous avez l’âge de mes parents et, à l’époque, mon père était salarié non cadre dans un chantier naval et ma mère employée de commerce.

                Ce qui est amusant de noter, c’est que c’est exactement à cette époque qu’ils ont fait construire leur maison qui aujourd’hui leur appartient. Cela leur a demandé des efforts non négligeables, mais cette situation serait impossible à reproduire aujourd’hui, avec les mêmes situations professionnelles… et une inflation nulle.

                Je partage une bonne partie de votre analyse de la situation, y compris sur l’enfumage politique et médiatique (qui se ressemble s’assemble, surtout quand la soupe est bonne), mais pas forcément la conclusion.

                D’ailleurs, si je vous suivais, je n’aurais rien à proposer à mes clients, ce qui serait dommage… si vous vous trompez.

                J’ai vécu une situation ressemblante il y a une vingtaine d’année : j’avais fait souscrire un PEP (belle époque) à une femme vivant seule en lui expliquant que c’était important de capitaliser pour la retraite.

                Quelques jours plus tard, elle me rappelle pour annuler. Je lui dis qu’on ne peut pas se quitter comme ça et qu’il faut qu’elle m’explique. Elle me dit être témoin de Jéhovah et que la fin du monde est proche, alors la retraite… elle ne la verra pas (je vous promets que c’est une histoire réellement vécue par votre serviteur, sans caricature).

                Ma réponse était en deux parties :

                Si vous avez raison, personne ne sera plus ni riche ni pauvre, donc peu importe d’épargner ou non, mais vous avez les moyens de le faire et une fois morte, cela ne changera rien.

                Mais, si vous avez tort, vous regretterez de ne pas avoir mis de côté pour votre retraite, alors que vous en aviez les moyens.

                Pour finir sur une note plus légère, trois remarques :

                1) Fredy, si vous avez raison, plus rien ne vaudra plus rien, y compris livret A, résidence principale…
                2) Si les témoins de Jéhovah ont raison, la situation est la même.
                3) Idem d’ailleurs en cas d’envahissement par des extraterrestres belliqueux.

                • Fredy Gosse says:

                  hum _:)))))))))))))
                  la walkyrie en martien ….parfois en écoutant son discours devenu national socialiste , je me demande effectivement si les martiens ne nous manipulent pas-:) surtout quand sur le camembert politique ;elle figure encore et toujours à l’extrême Droite -:)

                  témoins de jehovah tiens l’agnostique que je suis n’ y avait pas pensé-:)

                  vous avez raison sur un point, faire des prévisions est extrêmement difficile surtout quand elles concernent l’avenir……

  17. Je ne suis pas cgp mais je ne conseillerai à personne un ehpad 😉
    On me cite plus 50 pour cent de plus value sur 15 ans pour un ehpad… Merci la Bce 🙂 et encore ça fait environ 3 pour cent par an ( calcul linéaire) ce qui n’est pas énorme vu que nous sommes dans la tendance haussière depuis 2000..
    J’ai à la place des actions Orpea et Pierre et vacances.
    Tout le monde veut de l’immobilier car c’est le seul support à CREDIT et encore plus quand on vous rassure avec une garantie de loyer. Je vous laisse nous relister tous les défauts d’exploitants. On peut acheter une résidence de services mais il faut avoir conscience de ce risque avant de s’engager ce que ce blog permet.

  18. Comparer des actions où il faut gérer soi même et de l’immobilier géré c’est comme comparer un chien et un chat.

    Enfin, je le répète, en EHPAD, comme en immobilier classique, il y a de bons coûts à faire. Il faut savoir acheter . Ce n’est pas le produit en lui même , c’est son prix d’achat qu’il faut regarder, d’ailleurs comme des actions ou encore des obligations .

    Les gens riches sont des gens qui sachent acheter, les autres suivent le troupeau … Sur ce bonne semaine.

  19. Mon cher Monsieur

    Acheter de l immobilier gere se rapproche d acheter une obligation avec le risque de l exploitant
    Ça peut ressembler aussi à une action de l exploitant car si le chiffre d’affaires de l exploitant est bon vous recevrez votre loyer.
    Je ne compare pas un chien et un chat.
    Ça peut être intéressant mais il faut avoir conscience de ce qu on achète.

  20. Ce qui est bien c’est qu’on va pouvoir développer …

    Il y a dans les obligations , le risque de taux, le risque du débiteur et le risque de liquidité .

    Tout placement et je dis bien tout placement a des risques, même le Livret A si un jour les banques font défaut.

    L’Ehpad est une diversification comme les actions ou les obligations, ni plus ni moins.

    Et croyez moi ou pas, mes clients sont statisfaits. Maintenant je leur demande toujours à ne pas dépasser un seuil raisonnable en Ehpad vis à vis de leur patrimoine global . Il ne faut pas mette tous les œufs dans le même panier.

    Des personnes en Ehpad non satisfaites, vous en trouverez tout comme en obligation ou action et vis versas. Encore une fois si vous savez acheter au bon moment et quel que soit le support, vous pourrez vous enrichir .

    Et ce ne sont pas de savants calculs et simulations pour endormir comme je le vois souvent qui sont le miraculeux secret ….

    Un bon CGP est un bon acheteur , et à la limite un mauvais commercial, c’est mon point de vue. CQFD

  21. Question indiscrète avez vous un placement ehpad en perso ?
    Quand j’écoute un conseiller, je me dis toujours si ce placement est si interessant pour moi , dispose t’il en perso ? 🙂

  22. Oui 3 lots sur Aix en Provence (enfin à quelques kilomètres ) . Je ne suis pas un conseiller mais un courtier en Ehpad et à ce titre je ne vends que des Ehpad avec une décote entre 10 et 20 % ( successions, divorces …. ) ce qui explique les bonnes rentabilités que je propose ….

  23. Bonjour Ehpad Invest,

    entre de l’immobilier géré et une bonne SCPI, j’opterai directement pour une SCPI.
    L’immobilier géré en EHPAD c’est vraiment une logique rendement comme pour les SCPI mais vous avez les emmerdes en moins :). Chaque trimestre votre quote-part de loyer arrive sur le compte bancaire, pas de retard de paiement. ca coûte en frais de gestion.
    Le seul immobilier géré que je trouve intéressant c’est de l’étudiant car en cas de départ du gestionnaire, vous pouvez relouer le bien en direct sans aucun problème si le bien est placé correctement.
    Pour de l’affaires ou du tourisme, l’architecture du bien se prête plus difficilement à de la relocation.
    pour de l’EHPAD, ca doit être encore plus compliqué 🙂

    Bonne journée

    NB : Je ne suis pas commercialisateur de SCPI.

  24. Bonjour SAM,

    Que faites vous de la fiscalité en SCPI ? Ok pour quelqu’un qui a une TMI faible mais pour les autres ? Tout dépend du cas en fait. Il y a effectivement d’excellentes SCPI comme Credit Mutuel Pierre I ou que sais je encore .

    En gestion de patrimoine , il ne faut jamais faire de généralité . Mais je le répète , l’emplacement reste pour moi la clef d’un bon investissement . Il ne faut pas investir dans les régions en perte entre nombre d’habitants , sur du court terme effectivement , c’est bien car il y a des anciens mais dans 20 ans ?

    Et les soi disants garanties , je me méfie d’autant qu’avec un bon avocat les gestionnaires peuvent les faire sauter ou encore si il connaît un administrateur judiciaire .

    Diversifiez point barre , Ehpad , Scpi , ou ce que vous voulez. Et en immobilier privilégiez l’emplacement devant le gestionnaire et le prix au m2. Un bon gestionnaire avec un prix prohibitif et un mauvais emplacement , c’est la perte assurée contrairement à ce que je lis sur ce blog.

    Je n’aime pas critiquer , mais ici je n’ai rien à vendre contrairement à d’autres. Je n’ai pas besoin de ce blog pour exister . Mais quand j’ai lu ces inepties , je n’ai pu me retenir de répliquer afin d’éviter à des investisseurs d’avoir un jour des soucis…. Sur ce bonne chance dans vos investissements.

    • Patrick LEGOFF says:

      Monsieur Vous m’agacez :

      Je suis précis et vous êtes toujours approximatif. C’est une première différence.

      Je réponds de manière objective et argumentée, vous êtes insultant. C’est une deuxième différence.

      Je fais des efforts de rédaction pour le lecteur, certaines de vos phrases sont incompréhensibles. Encore une différence.

      J’ai expliqué comment un expert auprès des tribunaux calcule la valeur locative en local monovalent (usage unique, Sam a raison) pour contester ou justifier une baisse de loyer, vous continuer à nous parler de l’emplacement.

      Et en conclusion, vous prétendez que mes propos sont des inepties. Encore une fois, chaque lecteur se fera une opinion.

      Et le plus drôle est à venir : prétendre que vous venez ici sans avoir rien à vendre tout en utilisant le nom de votre site internet comme pseudo, je me bidonne !

      • Mon cher Patrick,

        Ehpad Invest croit en son produit 🙂 c’est normal.
        J’ai vécu une négociation d’indemnité d’occupation et un départ de gestionnaire 🙂 ce n’était pas très drôle et à la fin il faut passer à la caisse au prix du gestionnaire sinon vous êtes dans la mouize 🙂 j’ai dû payer une année de loyer au gestionnaire pour récupérer mon bien et ne plus avoir à faire à eux, la gestion en direct quel plaisir on redevient enfin propriétaire de son bien.
        C’était pour de l’étudiant donc facile à relouer mais pour de l’EHPAD, je n’imagine même pas comment relouer le local.

        • Patrick LEGOFF says:

          Mon cher Sam,

          Comme mon contradicteur, je crois aussi en ce que je fais, mais je ne m’autorise pas à critiquer et insulter quelqu’un que je ne connais pas. Et quand je ne suis pas d’accord, je pense que vous aurez remarqué que je donne des arguments.

          Pour revenir à quelque chose de plus constructif, vous avez raison concernant la destination unique de l’EHPAD (local monovalent) et si vous avez un problème avec l’exploitant, ou qu’il quitte la gestion de la résidence, il n’y a qu’une solution :

          Retrouver un gestionnaire car vous ne pouvez pas exploiter un tel établissement vous-même (il faut une autorisation de l’Agence Régionale de Santé) et les travaux pour le transformer pour de la location étudiante, de la location saisonnière ou de la résidence principale seraient beaucoup trop coûteux pour que ce soit rentable.

          C’est la raison pour laquelle certains de mes clients n’investissent qu’en résidences étudiantes et que d’autres n’investissent pas en meublé.

          Pour les SCPI, j’y étais encore favorable il y a quelques temps, surtout à crédit ou en assurance-vie car sinon, c’est vrai que la fiscalité plombe le rendement, mais je pense qu’on est actuellement sur un risque :

          Cela fait quelques années que ce placement attire, donc les prix ont beaucoup monté (probablement trop). Mais parallèlement, beaucoup d’immeubles de bureaux se sont construits, augmentant l’offre et donc la concurrence. Résultat : une tendance à la baisse du niveau des loyers avec, parfois, un loyer facial (celui annoncé à l’investisseur) différent du loyer réel car des remises sont faites ensuite à certains locataires.

          Donc je me pose la question de la valorisation à la revente des parts de SCPI à moyen terme.

          • Entre de l’ehpad et de la scpi. J’opterai plus pour de la scpi vu les emmerdes.
            Par contre la question que vous posez est l’immobilier est il trop cher que ce soit commercial ou residentiel ?
            Ça fait longtemps que je le pense mais cette prédiction ne se réalise pas depuis plusieurs années 🙂

  25. Cher Ehpad Invest,

    il faut choisir le produit et ne pas choisir un produit en fonction uniquement de sa fiscalité. la fiscalité est juste la cerise sur le gâteau 🙂
    Malheureusement avec les réductions d’impôts, le promoteur ne fait qu’augmenter le prix de vente pour augmenter sa marge 🙂

  26. oui bien évidemment, logique de ne pas prendre n’importe quoi car l’emplacement est bon, mais je me suis peut être mal expliqué. Je suis d’accord, je me méfie notamment des produits EHPAD en CENSI BOUVARD, je privilégie la revente en LMNP avec des prix en corrélation avec le marché et non pas 20 % plus chers (mais pas tous, ne généralisons pas)

  27. Mon cher Patrick,

    Ne prenez pas mes propos contre vous. Un blog est fait pour débattre, justement pour qu’un maximum de personnes se fassent une opinion. Certains seront d’accord avec vous, d’autres avec moi. Et alors ?

    Je n’ai pas besoin de faire de savants calculs (en sachant que je suis certifié CGPC et DEA en économie de la Sorbonne), mais je n’aime pas étaler mes connaissances pour en mettre plein la vue.

    Regardez le reportage sur les frères COSTES par exemple, pour eux pas de doute, c’est l’emplacement qui compte. et en 25 ans, regardez leur fortune. Vous allez me dire, c’est de l’hotellerie ou du restaurant, ce n’est pas pareil. Regardez le groupe COLISEE en EHPAD, il ne propose que des emplacements haut de gamme globalement. Ils ont été vendus à la BNP alors que d’autres groupes ont du se recapitaliser et baisser les loyers ce qui n’est pas leur cas. Pourquoi ? Car eux ont compris que c’est l’emplacement qui compte. Je ne dis pas de bêtises, franchement.

    La population globalement veut des grandes villes, et surtout les immigrés qui ne font que remplir l’Europe, mais ça c’est un autre problème. Vous avez le droit de parier sur les petites villes, avec vos arguments qui je le conçoit tiennent la route.

    Je ne suis pas en train de dire que ce que vous vendez est une arnaque, loin de là. Je dis simplement qu’il faut privilégier l’emplacement, en faisant évidemment attention à ce qu’on achète. Je ne vois pas où il y a un problème de dire cela ? Je ne comprends pas la polémique. Et entre nous au même prix, et avec le même gestionnaire (et avec la même rentabilité), vous préférez investir à 20 KM de PARIS (dans une belle banlieue) ou à Montluçon ? Choses que j’ai déjà vu, et qui me choquent.

    Voilà, c’est juste ce que je voulais faire comprendre. Et pas besoin de parler pendant une heure de chiffres juste faits pour endormir.

    Voilà, je n’ai rien contre vous, je critique juste l’approche. Vous avez l’air fort sympathique.

    Mais on va y arriver …. 🙂

  28. Et si je vous ai blessé, je suis désolé, je ne suis pas un méchant, croyez moi.

  29. Patrick LEGOFF says:

    Bonjour,

    Je ne cherche pas à être sympathique mais juste pertinent pour ceux qui nous lisent, donc inutile d’infantiliser le débat, je ne suis pas blessé, juste agacé. J’ai beaucoup travaillé sur le problème de la valeur locative, notamment en EHPAD et quand je donne des informations fiables (j’ai même indiqué la méthode utilisée par les experts auprès des juges des loyers), vous prétendez que ce sont des inepties, d’où mon agacement légitime.

    Pour information, voici la définition d’ineptie par le Larousse : Caractère d’un comportement, d’un acte qui est sot, action ou parole stupide. Caractère de celui ou de ce qui est inepte, avec comme synonymes incapacité, incompétence, inintelligence, niaiserie, sottise, stupidité.

    L’EHPAD est un sujet sérieux car c’est un local monovalent (vous ne pouvez pas le destiner à un autre usage) mais pas seulement : un cinéma ou un hôtel sont aussi monovalents, mais vous pouvez les exploiter vous-même en cas de défaillance du preneur à bail. Pour exploiter un EHPAD, il faut une autorisation de l’ARS et vous êtes donc dépendant de l’exploitant.

    Dans ces conditions, je préfère prendre mes précautions avant d’y emmener mes clients, notamment en épluchant à la fois le bilan de l’exploitant et le bail, ce que j’ai expliqué en prenant un exemple, qui démontre également que l’on peut trouver des établissements en exploitation depuis plusieurs années, parfaitement rentables, en dehors des grandes villes (et définitivement non, je ne vends pas que de l’EHPAD, pas que du meublé non plus, encore moins uniquement dans des petites villes), à condition de ne pas exagérer (ici, communauté urbaine d’environ 100 000 habitants, établissement à 4 kms de la préfecture du département), avec un exploitant respectueux des copropriétaires et un bail solide (ici 12 ans non révocable).

    A ce sujet, il faut savoir que la loi Pinel prévoit une possibilité de dénoncer un bail commercial tous les trois ans, sauf indication contraire inscrite dans le bail. Idem pour les travaux : article 605 pour le preneur et 606 pour le bailleur, sauf indication contraire inscrite dans le bail.

    Voici maintenant quelques éléments sur la valeur locative et la révision du loyer en bail commercial, au terme du bail ou pendant le bail. A noter : un exploitant d’EHPAD ne peut pas demander une baisse de loyer en cas de changement des facteurs locaux de commercialité, comme on va le voir dans le lien suivant.

    http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1245-bail-commercial-la-revision-du-loyer

    Voici un document plus précis, rédigé par un expert en valeur locative auprès de la Cour d’Appel de Paris (pourvu qu’il ne raconte pas des inepties !). Pour aller plus loin, la valeur locative, en dehors de la méthode par la recette hébergement (donc hors subvention), peut aussi se calculer par l’EBITDAR.

    http://www.experts-associes.eu/pdf/BauxCommerciaux_laValeurLocative.pdf

  30. Fredy Gosse says:

    excellent article de mr Lepage Pourquoi nous avons échoué à endiguer la crise
    Publié le 9 septembre 2016 dans Bourse et investissements ( voir aussi contrepoints)
    ceci dit avec tout le respect que je lui dois, il est comme moi ,sa boussole est déréglée même si son baromètre refuse d’indiquer beau temps-:)

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