LIvre Assurance vie et gestion de patrimoine

L’investissement immobilier est trop souvent considéré comme un investissement passif permettant à chacun de bénéficier d’une rente. Dans l’esprit populaire, investir dans l’immobilier, c’est à coup sûr bénéficier :

  • D’un revenu locatif à vie qui sera revalorisé au gré de l’inflation ;
  • D’une plus-value immobilière quasi-certaine à long terme car il est bien connu que l’immobilier ne perd pas de valeur à long terme.

 

Cette légende urbaine qui tend à transformer l’investissement immobilier comme havre d’assurance et de sérénité et de rentabilité est une hérésie. L’investisseur, qu’il s’agisse de l’investissement locatif ou même de l’acquisition de sa résidence principale, séduit par cette légende urbaine pourrait rapidement connaître de graves déconvenues.

Non, l’investissement immobilier n’est pas un havre de rentabilité. Investir dans l’immobilier, au titre d’une résidence principale ou d’un immeuble locatif, c’est investir dans un bien dont la valeur sera fonction du marché immobilier certes, mais surtout de votre capacité à adapter l’usage de votre immeuble aux nouveaux usages demandés par la société. 

Alors que nous sommes portés depuis presque 30 ans par un marché immobilier particulièrement porteur, les années qui arrivent pourraient redonner à l’usage et à la notion d’obsolescence immobilière une part prédominante.

 

 

Le marché immobilier, une tendance de long terme qui affecte naturellement la valeur de votre immeuble.

Depuis près de 30 ans, les prix de l’immobilier n’ont cesse de grimper pour tous ! Tous les investisseurs immobiliers se sont enrichis sans effort sous l’influence d’un marché immobilier subventionné aux taux d’intérêt bas. Pas besoin d’être un génie de l’investissement … l’enrichissement est général au rythme de la hausse des prix de l’immobilier.

Cette tendance haussière du marché de l’immobilier dans son ensemble est la conséquence d’une baisse massive des taux d’intérêt des crédits immobilier (cf « Meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ).

Nous connaissons depuis 30 ans, une hausse des prix de l’immobilier, fruit d’une financiarisation globale de l’économie et de l’immobilier.

Les prochaines années, ne seront probablement pas aussi favorables. Nous devrions même assister à une baisse des prix de l’immobilier au gré de la hausse des taux d’intérêt net d’inflation (cf  » L’inflation au secours des prix de l’immobilier en cas de hausse des taux d’intérêt ? » et « Faut il profiter des taux immobiliers bas et acheter cher ou attendre la hausse des taux d’intérêt et la baisse des prix ?« ).

Pour mémoire, le célèbre graphique INSEE – Notaire des prix de l’immobilier.

evolution-prix-immobilier-depuis-1994

 

 

Dans un marché de long terme moins porteur, l’obsolescence immobilière retrouvera toute son importance.

Alors que le marché est porteur, tout le monde profite de la hausse générale du marché. Les meilleurs investissements affichent des rendement supérieurs à la moyenne. Les investissements les moins bons affichent des niveaux de rendement inférieur à la moyenne mais bénéficient tout de même de la tendance haussière du marché.

Lorsque le marché est moins porteur, l’investisseur ne pourra plus profiter de la tendance haussière du marché pour réussir son investissement immobilier. C’est alors le retour aux fondamentaux qui permettra à l’investisseur de réussir son investissement immobilier : Seuls les investisseurs qui sauront gérer l’obsolescence immobilière pourront espérer réussir leur investissement immobilier et continuer à donner de la valeur à leur immeuble dans un contexte de marché moins porteur. 

 

 

L’obsolescence immobilière, c’est l’obsolescence énergétique, l’adoption prochaine de la RT 2018 puis RT 2020 et l’avènement de la maison à énergie positive (BEPOS)

Cette tendance forte à exiger des bâtiments au confort énergétique toujours plus élevé est forte depuis le grenelle de l’environnement. Depuis l’instauration de la RT 2012, le confort thermique des bâtiments devient une donnée fondamentale dans l’acte d’achat. Une étude de 2015 estime un écart de prix pouvant atteindre 25% entre deux immeubles comparables mais aux qualités énergétiques différentes (cf « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« ).

Cette tendance est marquée depuis 2009 et devrait continuer à s’accélérer dans les prochaines années avec l’instauration de normes toujours exigeantes.

Aujourd’hui déjà, mais demain encore davantage, l’immeuble vertueux énergétiquement sera la norme et les investisseurs qui n’auront pas anticipé cette obsolescence énergétique par la mise en oeuvre de travaux subiront une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. 

Gérer l’obsolescence énergétique pour investir dans l’immobilier en 2017, c’est donner la priorité à l’investissement immobilier neuf ou à l’ancien acheté à bas prix afin d’engager des travaux permettant de lui conférer des qualités proches de l’immobilier neuf.

A ce titre, la loi PINEL dans le neuf (cf « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.), mais aussi dans l’ancien m’apparaît comme une excellente idée (cf »Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ?« ).

L’investisseur immobilier doit intégrer cette obsolescence énergétique future de la valeur de l’immobilier pour négocier des prix d’achat plus faible. Il est hors de question de payer le plus fort pour des immeubles qui verront leur valeur intrinsèque dégradée par l’exigence d’un meilleur confort thermique. 

 

 

L’obsolescence immobilière, c’est aussi et surtout l’obsolescence des usages qui réforme les besoins immobiliers.

Au delà de l’obsolescence énergétique régulièrement mise en avant depuis 2009, nous subissons depuis quelques années une modification majeure des besoins de consommation immobilier basée sur l’obsolescence des usages.

Nous l’avions mis en avant comme les conséquences de l’économie collaborative sur l’immobilier (cf « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« ).

Nous vivons une véritable mutation sociétale guidée par l’usage numérique, les réseaux sociaux, le collaboratif… Vous devez dès aujourd’hui anticiper ces mutations.

 

Quel est l’avenir de l’investissement dans l’immobilier de bureaux lorsque l’on sait qu’en 2015, 50% des postes de travail situés en île de France sont inoccupés. N’est il pas urgent d’arbitrer ses investissements en immobilier de bureaux (et en SCPI) vers des formes nouvelles d’immobilier d’entreprise tel que les pépinières d’entreprise ou les espaces de bureaux partagés (coworking) ?

 

Quel est l’avenir des résidences services pour personnes âgées alors que la colocation semble attirer de plus en plus de personnes et la domotique rend plus simple la surveillance médicale à distance ? Qui va encore accepter de payer des fortunes alors que d’autres solutions, plus économes et source d’un lien social fort, se développent ?

 

Quel est l’avenir des résidences secondaires et de ces zones géographiques faiblement peuplées mais inondées de logements vides les 3/4 de l’année ? La jouissance plutôt que la propriété, tendance qui semble prendre les dessus, ne va t’elle pas modifier le rapport à la propriété et les besoins de logements dans ces zones ? A moins que ces zones à la qualité de vie extra-ordinaire attirent des résidences principales grâce au numérique, au télé-travail et à la priorité à donnée à la qualité de vie.

 

– Quid de l’avenir des centres villes et des centres urbains dont la qualité de vie se dégrade ? La priorité à la qualité de vie et les possibilités offertes par le numérique ne sont elles pas à l’origine d’une décentralisation nouvelle ? Pourquoi habiter en centre ville ou dans un centre urbain ? Pour la proximité des commerces, alors qu’internet rend accessible tout à n’importe qui et n’importe ou ? Pour le travail, alors que le télé-travail rend possible un exercice délocalisé de l’emploi tertiaire ?  Pour limiter les trajets automobiles, alors que les échanges numériques dominent les échanges physiques et réduisent les déplacements indispensables ?

 

 

Réussir son investissement immobilier en 2017, ce n’est plus compter sur un marché haussier pour s’enrichir à tous les coups. Investir dans l’immobilier en 2017, c’est devenir investisseur, c’est à dire avoir une vision, anticiper et construire son investissement immobilier comme capable de s’adapter à un envirronnement en mutation.

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18 Comments

  1. Je partage totalement vos interrogations. Pour l’obsolescence, j’avais d’ailleurs publié un article sur les travaux en copropriété et leurs conséquences: Travaux dans les copropriétés : http://www.immobiliere-pujol.fr/blog/augmentation-prix-appartements-travaux-copropriete
    Le souci est que le marché ne discrimine pas encore ces critères et ne les valorise pas encore. Il est certain qu’il y aura de bonnes et de mauvaises surprises pour les propriétaires dans les prochaines années mais quand?

  2. Logiquement, pour le futur, je regarde dans l’ancien voire le très ancien pour limiter l’obsolescence future et adapter les biens acquis à leur époque…..

  3. Je pense que vous majorez le poids actuel des normes énergétiques dans le niveau de prix. Les épaves énergétiques sont rarement des immeubles en bon état et / ou situés dans des quartiers huppés , donc ils sont moins chers… pour cette raison.
    Après , vous avez raison de mettre en garde contre le fait de payer cher un bien qui ne serait même pas « correct » sur ce point. L’immobilier va évidemment se « professionnaliser » car le placement jackpot à tout coup n’existe plus dans aucun secteur, l’information va trop vite pour permettre cela ( entre autres). Notons aussi que la technique actuelle de diagnostic energetique sur les factures payées et utilisée pour les biens anciens est bidon : je viens d ‘acheter une maison inoccupé depuis 4 ans et qui était louée autant vous dire que la case était bien vide, de même une résidence secondaire d’été très peu utilisée va vous sortir un A+++++ même en simple vitrage.

  4. Je partage votre analyse. J’y ajouterai qu’avec le vieillissement de la population et l’essor de la colocation, y compris intergénérationnelle, l’ascenseur risque de devenir incontournable dans les immeubles de 3 ou 4 étages, les rez de chaussée et maison de plain-pied vont avoir du succès tout comme les grands appartements aménagés de manière adaptée à la colocation, situés à proximité de nombreux services…
    Par ailleurs, le télétravail exigeant une bonne connexion internet avec un débit important ainsi qu’une bonne couverture en téléphonie mobile, les biens dans des zones mal desservies par Internet et la téléphonie sont à proscrire. De même, que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles, bien des personnes ont besoin de régulièrement voyager loin : il est alors important d’habiter à une distance raisonnable d’une gare TGV et d’un aéroport bien desservi.
    Un autre critère à prendre en compte : l’évolution du climat et l’augmentation dans certaines régions du risque d’inondation ou de sécheresse… Vos locataires ne vont pas rester dans un logement régulièrement dévasté par des inondations ou approvisionné en eau par le camion des pompiers…

  5. On va bientôt démolir les maisons comme on jette un Kleenex!
    Et tout cela pour des lois encore une fois dépourvuesde bon sens.
    Vous avez raison Didou de signaler la bêtises de certains diagnostics .De plus certains locataires ne se chauffent pas à la même température! Certains se contentant de 18 degrès chez eux et d’autres 22 degrès.J’ai deux maisons identiques jumelles avec des diag différents…Sans compter que certains locataires mettent aussi des feux à pétrole de ce fait leur facture est basse et le DPE faussé aussi….

  6. Méfions nous des désertions des centres urbains pour cause d’inconfort !!! Exemple : Paris, suppression progressive de la voiture, transports en commun de + en + propre etc…. n’oublions pas que les villes/communautés urbaines etc… ont tout intérêt à densifier leurs centres ou proche centre pour optimiser les services publics… plus vous aurez une densité de population forte plus les services publics seront optimisés.
    D’autre part lorsque j’écoute une population jeune parler, le télétravail ne les fait pas rêver : moins de contacts sociaux, moins de séparation travail/perso etc…. bref
    Dernier argument : avec le réchauffement climatique il sera plus important de se protéger contre le chaud que contre le froid 😉

    Voici mes commentaires, juste pour animer le débat mon cher Guillaume préféré 😉

    • Question toujours passionnante de réflechir à l’avenir de nos villes.

      La DATAR a réalisé ce travail prospectif et a construit cinq scénarios quant à l’avenir des villes et des zones périurbaines. Les voici :

      Le corridor.
      En 2040, la périurbanisation a cessé. Le coût élevé de la mobilité, les contraintes environnementales et les règles d’urbanisme réaffirmées, ont mis fin à la dispersion. Le couple « etat-pouvoirs d’agglomération » a réussi à promouvoir le modèle urbain compact et concentré. Une partie de l’espace périurbain hérité s’est densifié et est intégré au fonctionnement urbain, avec les mêmes activités que la ville. L’autre, plus éloigné, est vécu comme une « campagne rurale ». La question périurbaine est résolue, la question sociale l’a remplacée : tensions ségrégatives, isolats déclassés et espace rural plutôt dévalorisé. Les villes, plus vastes et globalement moins denses, se différencient par la qualité de l’intégration de leurs périphéries et leur attractivité.

      La nébuleuse.
      En 2040, la périurbanisation est la modalité dominante d’organisation de l’espace. Les technologies de l’énergie renouvelable, du recyclage des ressources et de la gestion environnementale autorisent la dispersion, la dédensification et le confort spatial. Le périurbain est partout, au point que le terme est tombé en désuétude. La France, terre d’immigration, n’a jamais été aussi peuplée et l’occupation du territoire s’est rééquilibrée. Le couple « département-région » porte les politiques publiques qui répondent à cette demande d’espace. Quant à la qualité des espaces produits, elle est inégale et dépend de celle de la gouvernance locale. Les populations les plus modestes accèdent peu au confort spatial et habitent prioritairement les villes.

      Le rivage
      En 2040, le périurbain est l’espace de vie entre la ville et la nature. Il est reconnu pour la qualité de son cadre de vie et fait l’objet de labellisations et de certifications. La périurbanisation est très contrôlées et canalisée, afin de ne pas menacer les valeurs qui fondent la « périruralité ». Les espaces naturels sont sanctuarisés, les espaces agricoles soumis à une logique environnementale. Les périurbains, dans l’ensemble socialement aisés, sont plutôt innovants et promeuvent des solutions nouvelles en matière d’habitat, d’emplois, de services marchands, de consommation, de mobilité et de citoyenneté. Mais les microsociétés périurbaines sont fortement interpellées quant à leur solidarité avec le reste du pays.

      La Synapse
      En 2040, dans un contexte d’intensification des échanges entre les aires urbaines et de forte mobilité, l’espace périurbain est celui de l’intermédiation entre les places centrales et la coordination entre les territoires. A la périurbanisation a succédé le développement différencié des espaces intermédiaires. Les sites d’interface et les réseaux plus ou moins « adhérents » au territoire définissent les fonctions et le projet des différentes parties de la mosaïque périurbaine, qui prend des formes très variées. La question périurbaine n’est plus celle de l’étalement résidentiel extensif. Lui a succédé la question interterritoriale, qui interpelle tous les acteurs dans leurs capacités de régulation combinée des tensions économiques, sociales et environnementales.

      La réserve.
      En 2040, dans un contexte de très fortes contraintes environnementales, les villes ont besoin d’espaces techniques périphériques pour gérer leur fonctionnement écologique (énergies renouvelables, eau, air, recyclage, production alimentaire de proximité, etc.). Le périurbain est cet espace technique qui permet l’existence de la ville dense. La périurbanisation est celle des fonctions Eco techniques qui font du périurbain un monde productif de biens écologiques convoités. Les villes-régions et les grandes firmes de services urbains, réunis en consortiums, rivalisent pour le contrôler. Entre leurs aires de fonctionnement, subsistent des franges rurales qui sont aussi les zones de passage d’une ville-région à l’autre et les espaces de marginalités.

      Source : datar 2040

      Il n’est malheureusement pas fait mention du travail, qui pourtant apparaît comme un élément moteur de domiciliation.

  7. Fredy Gosse says:

    Quid des futures réglementations de notre État tout puissant😂
    Quid du pouvoir d achat des acheteurs😩
    Dans un monde merveilleux l’ immeuble rénové est plébiscité..
    Mais alors pourquoi à l’entrée de fontainebleau ils ont tant de mal à les vendre
    Bien que le marché de l ancien ait été magnifique en2016?

  8. Hasard du calendrier, Terra Nova vient de publier un rapport mettant en exergue le pouvoir du numérique pour décentraliser et désenclaver les territoires isolés.

    source : Que peut le numérique pour les territoires isolés ?

    Quelques extraits :

    La transition numérique, qui représente une mutation structurelle de l’ensemble de notre tissu productif, social et politique, n’est pas une menace pour ces territoires. Elle est déjà une réalité, une chance et permet le désenclavement des territoires isolés. Les nouveaux usages et outils permettent d’envisager un développement économique différent, plus déconcentré, une qualité de services publics et de santé réellement égalitaires sur l’ensemble du territoire national et de facto un retour dans le monde rural de populations qui devaient jusqu’alors vivre et travailler dans les grands centres urbains. Cependant, les pouvoirs publics et les syndicats ne sont clairement pas au rendez-vous, il est urgent de mettre en place des cadres légaux et réglementaires propres à permettre le développement de ces innovations et de leur potentiel économique, social et civique.

    La transition numérique contribue aussi à renforcer l’inclusion sociale. La e-administration constitue une avancée dans la lutte contre les inégalités territoriales en matière d’accès au service public comme le démontre le recours à la déclaration fiscale en ligne dans les territoires isolés (30 % hors données anonymisées contre 38 % au niveau national). Mais cet effort doit être accentué. Le déploiement de la télémédecine pourrait fournir une réponse à l’enjeu d’accessibilité des soins et du maintien à domicile des personnes âgées. Toutefois, l’état actuel du droit et des remboursements en freinent le développement. De plus, il est possible de favoriser le retour de certains salariés dans les territoires isolés par le télétravail, même si le cadre légal du télétravail fait peser encore trop de contraintes sur les entreprises et les salariés désireux de s’y lancer.

    • Fredy Gosse says:

      si on voulait une démonstration que chacun voit midi à sa porte….
      c’est comme si on demandait EDF énergies nouvelles s’ils sont contre le tarif de rachat obligatoire par EDF….

    • Fredy Gosse says:

      Transition numérique ok reste plus qu’ à former les « vieux  » à l’usage des nouvelles technologies mais ils finiront bien par mourir alors oui c’est l’avenir….mais ça doit marcher dans les 2 sens aussi ,il va bien falloir supprimer du personnel administratif ….c’est la loi du Progrés :quand l’automobile est apparue , ;le meilleur fabricant de fouet de cocher s’est accroché tant qu’il a pu et puis un jour soit il devenait mécanicien avec une formation soit il était à la rue et à l’époque c’était autre chose

  9. En tant qu’architecte et urbaniste, je ne peux qu’abonder dans le sens de l’article de Guillaume Fonteneau.
    En tant qu’observateur des tendances immobilières aussi.

    Quelques réflexions :

    L’augmentation des exigences citée plus haut incite à une professionnalisation de l’activité de bailleur, soit via des agences de gestion de patrimoine qui vont mandater des bureaux d’études pour évaluer les travaux à venir, soit directement en suivant une formation.

    Le patrimoine bâti dans les zones en hausse constante a connu un destin contrasté :
    – lorsqu’il s’agit de bien locatifs privés, le plus souvent le bailleur s’est « reposé sur ses lauriers », assurant une mise aux normes minimum, le loyer au m² variant surtout en fonction de la situation. C’est aussi le cas dans les copropriétés, où bien souvent quelques propriétaires bloquent (par manque de moyens, ou par manque d’information) toute décision de travaux.
    Le résultat, ce sont des milliers d’immeubles mal entretenus, surtout à Paris et proche couronne. Il y a aurait donc tout à intérêt à un tassement des prix, pour qu’enfin ceux qui font des travaux puissent se distinguer et être récompensés par le marché.
    Cette tendance s’observe d’ailleurs à la revente (travaux avant revente). Pour le locatif, c’est hélas moins évident, car le marché est toujours très tendu.

    – Quand par contre les locaux sont pour son propre usage, le propriétaire veut rentabiliser son (gros) investissement. En effet, pourquoi dépenser tant à l’aquisition pour se retrouver avec un confort spartiate ?

    On a donc bien deux situations, parfois dans le même immeuble, ce qui génère des conflits sur les parties communes.

    Je crois que la question du droit de jouissance se pose plus que jamais, car, qu’il s’agisse de résidences secondaires ou de copropriété, des modèles alternatifs sont déjà développés, notamment via des SCI, où les processus décisionnels sont plus efficaces.

    • « – Quand par contre les locaux sont pour son propre usage, le propriétaire veut rentabiliser son (gros) investissement. En effet, pourquoi dépenser tant à l’aquisition pour se retrouver avec un confort spartiate ? »
      Vous avez encore raison de faire cette différence entre celui qui investit et celui qui décide d’acheter son toit pour usage propre.
      Vous parlez dans ce dernier cas d’investissement, pour moi ce n’est pas un investissement.
      Ces derniers ne se rendent pas compte qu’ils font une opération financière mauvaise en contrepartie d’un chez soi.

  10. « Tous les investisseurs immobiliers se sont enrichis sans effort »
    Ah! bon?
    Merci d’être moins exhaustif dans votre approche.
    Vous confondez les vrais investisseurs et les spéculateurs, dont le seul but est de faire du fric rapidement et effectivement sans efforts.
    Les spéculateurs sont quasi tous sortis du jeu depuis plusieurs années, ils jouent au casino ailleurs avec meilleure fortune.

    Comme vous mettez dans le même sac ceux qui investissent et ceux qui choisissent de répondre à un besoin vital par l’achat.

    « A ce titre, la loi PINEL dans le neuf (cf « Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.), mais aussi dans l’ancien m’apparaît comme une excellente idée »
    Pas à moi, pour plusieurs raisons que j’ai maintes fois évoquées.

  11. Trier des plans sur la comètes avec tant d’incertitudes…..

    Pas de réflexion entre des villes comme Paris ou Lyon où le foncier est rare contrairement aux autres régions à l’exception des grandes capitales provinciales.
    Selon les cas, il faudrait raisonner dans le neuf, dans d’autres plutôt dans l’ancien.

    Être chez soi est un bon investissement aussi, il contribue à un niveau de vie chois et à un cadre de vie tout aussi important.

    Tout est donc question de sensibilité et d’analyse.

    Enfin pour éviter des comportements de circonstance, un nettoyage chez les diagnostiqueurs s’impose et le comportement des bailleurs doit vite changer.

  12. Fredy Gosse says:

    On doit être marqué à vie par son enfance .Né dans une famille très modeste ,j’ai du gagner par moi même tout ce que j’ai aujourd’hui..je sais ce que veut dire le manque d’argent et toute ma vie ,même quand j’ai eu énormément d’argent ,la première question était combien ça coûte? est ce que que je peux le faire ou qui pourrait bien m’acheter ce truc en l’état ou rénové? bref ou est le marché potentiel.
    c’est pourquoi j’explose à chaque fois quand j’entends parler du marché vert qui serait l’avenir.De ce que j’ai lu ,étudié pour l’instant il n’ y pas de marché vert ,il y’a des » politique vertes ».
    ,des subventions des capitalistes « amis » de connivence avec le pouvoir ,une information à sens unique ( pour ne pas dire une désinformation permanente ) et même des insultes ou des sanctions pour tous ceux qui pensent mal cad différemment de l’opinion du Pouvoir.

    et la question qui me revient toujours concernant l’immobilier est mais ou ces petites gens vont ils trouver l’argent pour faire ces beaux travaux imaginés par des gens qui ne craignent pas pour leurs fins de mois et dont certains n’ont même jamais travaillés de leurs vies….pensez au sénateur Colomb il est furieux il ne va toucher que 4000 euros pour ne pas aller au Sénat… pensez aux « sans dents » qui ne vont plus pouvoir entrer envoitures dans Paris pour cause d’obsolescence énergétique parait il….
    D’ailleurs à propos de dématérialisation j’attend toujours ma vignette ( plus d’un mois après ma demande , votre interlocuteur est un ordinateur qui répond traitement votre demande en cours)
    Bref il y’a un monde réel que les gens qui nous gouvernent ignorentPenser que JLMelenchon porte des costards à  » ou 4 fois le smic ,qu’il aurait selon le canard enchaîné 36000 euros de revenus mensuels et serait propriétaire d' »un capital immobilier de plus 2500000 euros tout en étant le défenseur de la Gauche prolétarienne me laisse toujours perplexe…il parait qu’il a le vent en poupe..

    • Bonjour,

      Je partage votre constat sur la méthode actuelle, qui empile réglement sur réglement, et distribue des subventions, avec pour conséquence une flambée des prix des équipements. C’est inefficace et illisible. Forcément angoissant pour tous les petits propriétaires.

      Il serait souhaitable que tout cela soit simplifié et adapté aux situations. Par exemple, il me semble préférable qu’en matière d’économies d’énergie, plutôt que d’imposer une réglementation très compliquée, de communiquer un plan d’augmentation des tarifs prévisible (l’électricité va bondir, mais pour des raisons électorales, les gouvernements successifs bloquent les prix et subventionnent celle-ci). C’est ce que l’architecte Rudy Ricciotti, dans son livre « HQE », appelle de ses voeux. Saviez-vous qu’une simulation RT2012 (obligatoire) donne parfois des résultats opposés à une Simulation Thermique Dynamique, plus réaliste ?

      L’autre versant de la solution est de faire en sorte que la personne (morale ou physique) qui investit dans une rénovation thermique, en tire aussi les fruits.
      C’est actuellement impossible en locatif, car bien souvent le marché tendu ne fait pas de différence entre les notes énergétiques, et les locataires paient leur chauffage sans avoir de prise sur d’éventuels travaux qui pourraient baisser leur facture et améliorer leur confort. Je maintiens que cette solution (les 20° payés par le bailleur) qui fait du décisionnaire et du bénéficiaire la même personne, est la bonne.

      Chaque bâtiment a un potentiel d’amélioration donné, et mettre tous les bâtiments sur un même standard n’a aucun sens. Il serait possible de libérer celui-ci à condition que chacun puisse y trouver son compte.

      Enfin, l’arrivée de la certification RGE a achevé de faire croire aux particuliers que certaines entreprises étaient plus écolo que d’autres. Une entreprise fait ce que lui demande son maître d’oeuvre, un point c’est tout. Il n’y a ni entreprises, ni produits intrinsèquement « verts ». Il y a juste des usages plus ou moins appropriés.

      Ce qui est vraiment « vert », ou plutôt réaliste je dirais, ce sont des politiques qui mettent en place un environnement favorable aux travaux et bâtiments à faible impact, donnant le vrai prix global de l’énergie (c’est à dire en taxant celles qui pourraient nous mettre sous l’eau d’ici 40 ans), et des professionnels suffisamment rigoureux et inventifs (donc bien formés) pour que ces solutions soient pertinentes.

  13. « On doit être marqué à vie par son enfance .Né dans une famille très modeste ,j’ai du gagner par moi même tout ce que j’ai aujourd’hui »
    Pas mieux! 🙂
    Parents avec 1 SMIC et 3 enfants

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