A l’occasion de la publication par l’ASPIM et IEIF des principaux chiffres 2015 des SCPI, analysons l’historique du rendement à long terme de ce placement « magique » qui semble passer au travers des crises (avant de vous précipiter et d’y investir, lisez tout de même ces articles fondamentaux : « SCPI : Les 4 risques qui pourraient faire baisser la valeur de l’immobilier d’entreprise. et « SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI« ).
L’investissement dans l’immobilier d’entreprise est un investissement immobilier financiarisé dont la valeur, et son maintien à des niveaux stratosphériques, trouve son origine dans le niveau très faible des taux d’intérêt.
Au final, tant que les taux d’intérêt restent faibles, l’immobilier d’entreprise devrait maintenir un niveau de rendement attrayant, mais attention à la moindre remontée des taux d’intérêt, le prix des parts de SCPI devrait baisser.
La question est alors de projeter cette augmentation des taux d’intérêt ? Demain, dans 2 ans, dans 10 ans …  la réponse est impossible (et c’est la raison pour laquelle nous avons rédigé récemment un article au titre évocateur « Faut il abandonner l’idée de la grande baisse des prix de l’immobilier ?« ).
Cela fait 10 ans qu’on l’annonce (et moi le premier) pour l’année prochaine…
 
 

Quelle est la performance des SCPI en 2015 ?

La performance 2015 n’a que très peu d’intérêt si elle n’est pas contextualisée et intégrée dans sa tendance long terme :
Les prix des parts de SCPI ont augmenté de 1.55%, profitant pleinement de l’effondrement des taux d’intérêt (et donc hausse des valeurs). Et oui, la valeur de l’immobilier d’entreprise étant principalement « financière » et « mathématique » via des techniques d’actualisation de flux futures, une baisse des taux d’intérêt sur le marché conduit à augmenter la valeur de la part de SCPI.
C’est magique ! Les loyers peuvent rester stable et même baisser en réalité, la valeur de cet actif financier qu’est l’immobilier d’entreprise peut augmenter (cf »SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« ). L’immobilier d’entreprise ne se valorise pas en fonction de la valeur des éléments tangibles (mur, foncier, …), mais uniquement selon le montant des loyers et le taux d’intérêt du marché.
 
taux de rendement scpi et immobilier d'entreprise

Les loyers, lentement mais surement continuent de baisser. En 2015, le taux de rendement moyen du marché est de 4.85% (contre 5.08% en 2014 et 5.15% en 2013). En l’absence de croissance économique, les entreprises peinent à accepter des loyers élevés. Les loyers affichés ne progressent plus depuis 2010, pire les loyers réels baissent.
En effet, même si le loyer négocié dans le bail semble stable, les locataires négocient de très nombreuses contreparties (travaux, et autres mesures dites d’accompagnement). Au final, les revenus réellement encaissés par la SCPI baissent. 
 
 

Les performances historiques de l’investissement en SCPI (actualisées avec les chiffres 2015).

Comme vous pouvez le constater l’investissement parts de SCPI est un véritable bonheur depuis la fin des années 1990 / début 2000. Les valorisations ne cessent d’augmenter, et les revenus restent à un niveau attrayant depuis 15 ans.
Bref, les SCPI sont probablement le meilleur placement des 15 dernières années et ont traversé les deux crises majeures (2000 et 2008) sans encombre.
 
performance historique scpi
evolution rendement scpi et du taux de distribution
 
Néanmoins, il ne faudrait pas déduire de ce bon comportement observé depuis 15 ans que les SCPI et l’immobilier d’entreprise est une valeur refuge, protectrice de capital de l’épargnant à tous les coups.
Comme vous pouvez le constater, en 2015, soit 27 ans après le lancement des SCPI, la valeur de ces dernières retrouve tout juste leur niveau. Un investisseur qui aurait investi entre 1989 / 1993 serait probablement encore en moins-value plus de 20 /25 ans plus tard.
Ainsi, la performance des SCPI est remarquable pour ceux qui ont investi au plus bas à la fin des années 1990, mais pas pour tout le monde. En 2016, alors que les valorisations semblent atteindre des niveaux historiques, il ne faudrait pas oublier que l’immobilier d’entreprise n’est pas un actif sans risque !
En investissant au plus haut, l’investisseur de 2016 prend un fort risque de moins-value en cas de retournement de marché des SCPI. La distribution -+ constante de revenus protège l’investisseur, mais prudence sur le niveau actuel des valorisations.
Pour rappel, l’immobilier d’entreprise se comporte comme un actif obligataire, c’est à dire que sa valorisation est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt. Les parts de SCPI profitent pleinement de la bulle obligataire et de l’effondrement des rendements des obligations d’états.
Investir en SCPI en 2016, est comparable à investir en obligation sauf qu’il n’y a jamais échéance et de remboursement du nominal. En effet, une obligation à une durée au terme de laquelle, sauf défaut de l’émetteur, l’investisseur est remboursé du montant nominal de l’obligation. Ainsi, le risque obligataire en cours de vie de l’obligation est progressivement réduit par l’arrivée du terme de l’obligation et du remboursement du nominal de la dette.
Investir en SCPI, c’est investir dans un produit de taux perpétuel… sans remboursement du nominal et donc une très forte sensibilité aux taux d’intérêt.
Bref, en cas de hausse des taux d’intérêt, il est moins risqué d’investir en obligation (car certain d’être remboursé du capital à échéance) qu’en immobilier d’entreprise et en SCPI. 
 
 

Quel rendement espéré pour l’investisseur en 2016 ? Pourquoi investir en SCPI en 2016 ?

La question qu’il faut se poser est alors la suivante : Quelle pourrait être la motivation de l’investisseur qui souhaiterait faire l’acquisition de parts de SCPI en 2016 ? 
 

La recherche d’une valorisation des parts de SCPI ?

Au regard de ces éléments statistiques précédents, il semble acquis que la motivation principale ne soit pas la recherche de la valorisation du capital. Comme je vous l’ai explicité, le prix des parts atteint des sommets et la valorisation perpétuelle ne semble pas possible.
Donc, investir en SCPI en 2016, c’est investir au plus haut historique. La motivation ne peut être la recherche d’une plus value et le risque réel est même une moins value certaine en cas de hausse des taux d’intérêt. 
 

La recherche d’un revenu stable et attrayant ?

Cette motivation peut sembler valable et les chiffres passés peuvent confirmer la solidité du revenu distribué par les SCPI.
La tendance est baissière, mais le revenu distribué semble solide (C’est la raison pour laquelle, nous attirions récemment votre attention sur l’opportunité de l’acquisition du seul usufruit de part de SCPI, une solution intelligente pour percevoir le revenu de l’immobilier d’entreprise sans prendre le risque sur la valorisation des parts : cf »Acheter l’usufruit de SCPI pour se protéger contre la baisse des prix de l’immobilier d’entreprise.)
Il est cependant essentiel de conserver en mémoire que la révolution technologique que nous connaissons induit une remise en question des besoins et du mode de consommation de l’immobilier d’entreprise :

– Le commerce est balayé par internet et le commerce numérique ;

– Les bureaux sont parfois inutilisés par le nomadisme d’entreprise (cf »SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ),

– L’économie collaborative faire évoluer la demande des espaces de travail avec le développement du co-working par exemple ou du partage de bureaux cf »Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?

– La vague de l’obsolescence énergétique des bâtiments rend les locataires exigeants et oblige la réalisation de coûteux travaux pour maintenir loyer et locataire

Bref, l’immobilier d’entreprise connait, comme le reste de la société, une révolution structurelle profonde qui pourrait affecter la qualité du revenu futur.

Faut il investir en SCPI en 2016 ? L’espérance de rendement est elle suffisante au regard des risques ?

Le rendement espéré (-+ 4.50% avant impôt ) est il suffisant au regard des risques (moins-value en cas de hausse des taux d’intérêt / baisse des loyers induit par la déflation et l’évolution des besoins du fait de la révolution technologique) ?
Je ne crois pas qu’il faille investir en SCPI en 2016 : L’immobilier n’est certainement pas un actif sécurisé et la sensibilité aux taux d’intérêt trop forte pour justifier un investissement en 2016.

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