Lorsque l’on cherche à comparer et/ou sélectionner les SCPI dans lesquelles il convient d’investir, il est courant de mettre en avant 4 ratios importants. Extrait de notre article dédié : « SCPI : Les quatre ratios à connaitre avant d’investir. » :

Le taux de distribution de la SCPI.

Le taux d’occupation financier

Le report à nouveau (RAN)

Les provisions pour gros travaux (PGR)

 

Parmi ces quatre ratios, le RAN (Report à Nouveau) est définit comme un indicateur prioritaire lorsqu’il s’agit de projeter la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Le report est une notion comptable non spécifique aux SCPI.

Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture (Une forte récession pourrait conduire certains locataire à ne pas payer leur loyer) ou aux aléas de la gestion locative (départ d’un locataire important, … )

Un report à nouveau important est le signe d’une politique de distribution prudente de la SCPI. Au lieu de distribuer l’intégralité des bénéfices, la SCPI préfère lisser la performance dans le temps. 

Mais attention, compte tenu de la semi transparence fiscale des SCPI, l’épargnant investisseur en parts de SCPI devra payer l’impôt sur les revenus foncier à hauteur des bénéfices non distribués et mis en réserve via le report à nouveau. Le raisonnement est d’ailleurs le même pour les provisions pour gros travaux.

Lorsqu’une SCPI met une partie de ses bénéfices en report à nouveau (RAN), les épargnants investisseurs doivent payer un impôt sur le revenu foncier alors même qu’ils ne toucheront pas la trésorerie correspondante. 

 

Dans une période à collecte très forte, un report à nouveau (RAN) important n’est il pas un manque à gagner important pour les associés historiques de la SCPI ?

Autant le report à nouveau (RAN) dans le cadre d’une SCPI à capital fixe qui ne procéderait pas à des augmentation de capital profitera aux associés historiques, mais que penser d’un Report à Nouveau (RAN) très élevé dans une SCPI à capital variable (c’est à dire en augmentation de capital permanente). Ne s’agit il pas d’un traitement inéquitable des épargnants investisseurs ?

En effet, les associés historiques de la SCPI ont payé l’impôt sur le revenu sur les profits réalisés par la SCPI (y compris les profits placés en Report à Nouveau), mais ne profiteront pas pleinement de la distribution de ce dernier.

En effet, ce seront les épargnants au jour de la distribution du Report à Nouveau qui en profiteront, ceux qui étaient déjà associés au moment de la réalisation du profit qui a rendu possible la constatation du report à nouveau, mais également les nouveaux associés. Les associés anciens payent donc un impôt sur le revenu sur un revenu distribué aux nouveaux associés ! Ce n’est pas très équitable.

Est ce normal d’adopter une politique de lissage des revenus qui conduit à une inégalité de traitement entre anciens et nouveaux associés ? Pourquoi les anciens associés devraient ils accepter de partager le profit généré par la SCPI avec des associés futurs ?

Bien évidemment, plus la collecte est importante, plus l’effet dilutif pénalise les associés historiques.

 

Ce raisonnement porte toute sa résonance lorsque le report à nouveau trouve son origine dans un bénéfice exceptionnel fruit d’une plus value immobilière ? Pourquoi la plus value immobilière réalisée par les anciens associés devrait elle profiter aux nouveaux associés ? 

En revanche, le raisonnement ne m’apparaît pas valable pour les provisions pour gros travaux. En effet, il ne semble pas incohérent que les associés historiques participent à l’entretien régulier des immeubles et aux nécessaires travaux qui seront indispensable à terme.

 

Le report à nouveau, un élément favorable pour le nouvel épargnant investisseur en SCPI … mais inadmissible pour l’ancien associé qu’il deviendra.

Au final, un report à nouveau élevé est une bonne nouvelle pour le nouvel investisseur en SCPI car cela lui assure un revenu futur auquel il n’aura pas participé. Néanmoins, puisque cet nouvel associé à vocation à devenir un associé ancien compte tenu de la durée de détention des parts de SCPI, il en sera la victime à l’avenir.

 

 

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3 Comments

  1. Alain LAMBARD says:

    N’as-t-on pas le même problème du partage des bénéfices dans un contrat d’assurance-vie?

  2. Polaris_31 says:

    Effectivement, selon moi, le RAN n’est qu’un indicateur secondaire: il entre dans le calcul de la valeur de reconstitution donc le prix de la part en tient compte et un nouveau souscripteur le « paie » d’une manière ou d’une autre. Et comme vous l’avez précisé, les associés historiques ont déjà payé l’impôt foncier sur les revenus correspondants, donc il n’est pas trop « moral » que cette somme NETTE soit partagée avec les nouveaux associés (toutefois, certaines SCPI prévoient dans leurs statuts qu’une partie du montant de la souscription des nouveaux associés est utilisée pour maintenir le niveau du RAN par part afin de préserver les intérêts des anciens associés). Seule exception: les SCPI fortement endettées (comme par ex. Interpierre ou Sofipierre, liste non exhaustive), où cette réserve peut avoir du sens afin de pouvoir faire face sereinement aux échéances des prêts dans un contexte de baisse des loyers ou en cas « d’accident locatif », sans avoir à revendre dans des conditions aléatoires une partie du patrimoine.
    Sinon, les indicateurs qui me semblent les plus pertinents dans l’analyse d’une SCPI, par ordre décroissant d’importance:
    – les revenus nets (bien plus encore que le taux de distribution, celle-ci pouvant piocher dans le RAN, d’éventuelle plus-values de cession etc)
    – la réserve de plus-value (attention, valeur qui dépend des estimations donc sujette à caution…)
    – la provision pour gros travaux, dans un contexte d’obsolescence technique des bâtiments que Guillaume a déjà fort bien analysé
    – le taux d’encaissement des loyers, et l’éventuelle provision pour impayés
    – la qualité du conseil de surveillance: son rapport annuel se contente-t’il de reprendre béatement quelques chiffres fournis par la société de gestion à la remercier « chaleureusement » en conseillant de voter « oui » à toutes les résolutions, ou bien y-a-t’il une analyse critique et argumentée de la situation locative de la SCPI, de la gestion, des orientations stratégiques, une indication qu’il essaie de « challenger » la SG par exemple sur les frais ou le TOF etc ? Critère qualitatif mais TRES IMPORTANT, surtout sur le long terme
    – le TOF (en faisant bien la part entre locaux en attente de location et ceux qui sont vides pour travaux, arbitrage etc)
    – le montant des frais de gestion
    – l’effet de levier (dette financière)
    – le ratio prix de la part / valeur de reconstitution

    Et bien évidemment, relever ces chiffres à un instant t (l’année N-1 bien souvent) ne suffit pas, il faut absolument analyser leur évolution sur les 5 dernières années.

    Bref, il faut éplucher en profondeur les rapports de gestion annuels. Exactement comme lorsque on investit dans une société côtée. ça prend du temps mais, à défaut de faire un bon investissement, on a toutes les chances d’éviter les plus mauvais (et il y en a…).

  3. @Polaris 31
    Tout à fait d’accord avec vous, je dirais regarder l’évolution sur 5 , mais aussi 10 15 ou 20 ans (certes l’équipe de gestion changé, mais qud même)

    Quant au curseur entre les « anciens » associés et les nouveaux, tout dépendra du moment où les anciens sortent, si ce moment ne voit aucun enrichissement via le RAN…

    Faux débat car les scpis sont la plupart du temps du buy and hold, donc…..

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