Depuis quelques mois, les indicateurs de redressement de l’économie semblent indiquer la nécessaire fin d’un cycle historique d’une politique monétaire particulièrement agressive.

La banque centrale américaine devrait confirmer ce soir une seconde hausse de ces taux directeurs alors que la Banque Centrale Européenne, classiquement en retard dans le cycle, pourrait commencer à diffuser cette idée d’une hausse des taux d’intérêt pour la seconde moitié de l’année 2017 et plus particulièrement le dernier trimestre 2017.

Ce changement majeur de politique monétaire est fondamental car il signe le retour d’un cycle de hausse des taux d’intérêt et pourrait être désastreux pour la valorisation de nombreux actifs au premier rang desquels l’immobilier d’entreprise et plus précisément les SCPI. (cf »Pourquoi la hausse des taux d’intérêt est dangereuse pour votre patrimoine ?). Bien évidemment, il ne s’agira pas d’un mouvement brutal, mais d’une tendance nouvelle de hausse des taux d’intérêt, d’un mouvement, qui modifiera lentement notre perception de la réelle valorisation des actifs.

La question du retour du cycle de hausse des taux d’intérêt est un sujet que nous traitons ici depuis longtemps… il semble que le moment de la concrétisation approche.

 

 

Le cycle de baisse des taux d’intérêt a porté la valorisation des parts de SCPI à des sommets… Le cycle de hausse des taux d’intérêt qui s’annonce pourrait être à l’origine de la baisse de la valeur de ces mêmes SCPI. 

Ce n’est pas un secret pour vous qui nous lisez depuis quelques années maintenant : La baisse des taux d’intérêt et une politique monétaire particulièrement agressive sont à l’origine de la valorisation excessive d’un certain nombre d’actifs.

Action, immobilier, obligation, … toutes les valorisations atteignent des sommets en dépit d’une conjoncture économique dégradée malgré une amélioration certaine depuis quelques mois. Cette déconnexion entre finance et économie réelle trouve son explication dans le niveau des taux d’intérêt excessivement faible

Demain, la tentative de normalisation de ces excès monétaire post 2008 pourrait être à l’origine d’une reconnexion entre économie réelle et valorisation des actifs (cf »Quelle stratégie d’investissement et de placement pour 2017 ?« ). 

Les actifs dont la valeur a pleinement profité de la baisse des taux d’intérêt seront les premiers concernés.

 

 

A long terme, investir en SCPI en 2017 est une hérésie et une prise de risque importante

Parfois, il faut savoir admettre l’évidence : Le moment n’est pas idéal pour investir en SCPI.

L’investissement en SCPI est un investissement de très long terme et vous ne devez pas vous laisser séduire par le discours d’un commercial qui vous presse à signer pour bénéficier d’une hausse des prix au cours de ce premier trimestre 2017.

Ainsi, comme nous l’écrivions dans cet article « Quand tout est trop cher, ne pas placer votre argent est la meilleure stratégie de court terme » :

« A long terme, investir en SCPI en 2017 est une hérésie et une prise de risque très importante. La valorisation des parts de SCPI est très sensible au niveau des taux d’intérêt. Plus les taux d’intérêt sont faibles, plus la valeur des parts de SCPI augmente (et c’est bien la baisse des taux en 2016, qui explique la revalorisation 2016-2017 des parts de SCPI)… et à contrario, plus le niveau des taux d’intérêt augmente, plus la valeur des parts de SCPI baisse. »

 

L’épargnant investisseur de long terme doit être capable d’accepter de ne pas investir et attendre pour saisir de meilleures opportunités lorsque les valorisations seront plus attrayantes. Investir sur un actif alors qu’il atteint des sommets historiques n’est pas une décision pertinente.

 

 

L’adage boursier « Acheter au son du canon, vendre au son du clairon » est valable pour tous les investissements, y compris les SCPI.

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79 Comments

  1. patrice says:

    Ne croyez vous pas que les SCPI, comme d’ailleurs pour les actions, ont plutôt été ‘victime’ de la politique de quantitative easing de la BCE.
    Cet afflux de liquidité sur le marché a conduit les investisseurs à acheter tout et n’importe quoi , faisant grimper artificiellement les prix.
    Certes les taux d’intérêt bas ont joué un rôle, mais sans doute secondaire.

  2. Bonjour Guillaume,

    je me suis fortement interessé au SCPI il y’a quelque temps et je trouve que le prix des parts a très peu bougé
    Prenons une SCPI comme Immorente qui est un gros paquebot de 2.5 milliards d’euros.
    Prix part 2007 : 275 euros
    Prix part 2017 : 325 euros soit une performance de 18%.
    soit une revalorisation de part de 1.8% sur la période 2007-20017.

    j’ai l’impression que pour certaines SCPI, la hausse n’a pas été forte quand les taux ont baissés (ce qui est le cas des foncières) mais la baisse ne sera pas forte quand les taux remonteront.
    j’ai regardé plusieurs SCPI et la variation de prix

    le vrai sujet des SCPI est plutôt la qualité des actifs en portefeuille ? sont-ils bien valorisés et sont ils liquide ?
    le niveau de loyer est il acceptable ? y’aura il une baisse des loyers à la renégociation ?

    • Mais les derniers immeubles achetés ont un rendement très faibles d’ou l’impact possible de la hausse des taux.

      • La conclusion de votre article devrait donc être plutôt « A long terme, investir en SCPI en 2017, sur une SCPI en phase de collecte et d’investissement (à rendement faible) élevée, est une hérésie et une prise de risque très importante. »

        Les SCPI qui ne collecte pas ou peu, et qui n’ont donc pas eu à acheter des immeubles avec rendement faibles, (qui ne diluent pas leur patrimoine, et leurs anciens associés, sous un flux important de collecte nouvelle) sont moins exposées en cas de hausse des taux.

        • Oui, nous sommes d’accord, même s’il faut tout de même préciser que les parts des SCPI à capital variable sont expertisées tous les ans et valorisées selon ces mêmes méthodes financières (et donc sensible aux taux d’intérêt) et que les valeurs des parts de SCPI à capital fixe sont fixées par le marché et donc indirectement par le niveau des taux.

          N’êtes vous pas d’accord ?

          Mais effectivement, le SCPI qui collecte massive dans ces périodes de bulles sont à éviter en priorité.

          • Bonjour Guillaume,
            ce que je trouve inquiétant dans les SCPI c’est vraiment les villes d’investissement ce qui est vraiment un facteur de risque mais très important.
            je regardais la SCPI Primopierre qui a un taux d’occupation de 82% jusque là je me suis dit bon d’accord
            mais quand un local de 25000m2 à Massay représente 6% du surface de la SCPI, il y’a de quoi être inquiet surtout s’il faut deux ans pour la relouer.
            et quand je vois le patrimoine d’autres SCPI, je me dit il y’a de quoi être inquiet et de ne surtout pas placer en SCPI.

            • La recherche d’emplacement de seconde zone ne reflète t’il pas l’obligation de prendre des risques pour essayer de maintenir un rendement correct. S’éloigner des quartiers primes, c’est espérer obtenir de meilleurs rendements dans un monde sans rendement… et donc prendre des risques…

              • Je suis tout à fait d’accord Guillaume avec vous sur ce point.
                la SCPI étant composé d’un patrimoine ancien et nouveau il y’a des SCPI dont le mix est acceptable mais pour certaines autres, je pense que çà va péter à cause des emplacements même si elles ont un patrimoine ancien.
                c’est pour cette raison que je ne distingue l’immobilier de la SCPi qui serait un produit financier
                la SCPI achète de l’immobilier ce qui compte c’est l’emplacement.
                Merci

  3. Pour le néophyte que je suis, pourriez-vous être plus explicite sur le lien entre la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la valorisation des SCPI svp.

    • Bonjour,

      Les SCPI ne sont pas un produit immobilier, c’est un produit financier dont la valeur est fixée, indirectement, en fonction du niveau général des taux d’intérêt et notamment des taux d’emprunt de l’état.

      Néanmoins, puisque le risque sur l’immobilier d’entreprise est plus élevé que le risque sur l’obligation d’état, le rendement est plus élevé sur l’immobilier d’entreprise. L’écart entre taux emprunt d’état et immobilier d’entreprise s’appelle la prime de risque.

      C’est alors que :
      – lorsque les taux d’emprunt d’état sont à 5%… les investisseurs exigent un rendement de 8% sur les SCPI. La prime de risque est alors de 3%. Pour un immeuble dont le revenu annuel serait de 10000€, le prix serait de 10000/0.08 = 125000€ pour respecter cette exigence de 8% de rendement (125000€ * 8% = 10000€

      Et lorsque les taux d’emprunt d’état baisse à 1%… les investisseurs exigent un rendement de 4% pour investir en SCPI. La prime de risque est alors toujours de 3%. Dans cette situation, le même immeuble dont le revenu serait de 10000€ voit sa valorisation augmenter à 250000€ pour respecter cette exigence de 4% de rendement (250 000€* 4% = 10000€).

      Demain, si les taux d’emprunt d’état devaient remonter à 3%, le rendement exigé par les investisseurs passerait à 6% … et le prix de cet immeuble dont le revenu est de 10000€ passer à 166 666€.

      Comprenez vous la logique ?

      • Bonjour Guillaume,

        En quoi distinguez vous un produit immobilier et un produit financier ?

        Au niveau du rendement exigé, il faut se baser sur le loyer à venir et non le revenu instantané. si j’ai un local loué à 100 euros et que je sais que le loyer pourrait passer à 150 euros à la fin du bail.

        ce qui peut inquieter pour les SCPI c’est vraiment l’emplacement car il y’a des flux de capitaux qu’il faut placer pour servir des rendements et que l’actif vaille 50% moins cher car il faut relouer beaucoup moins cher.

      • Je comprend la logique, mais …. quand les taux d’emprunt d’état étaient à 3%, le rendement exigé par les investisseurs n’était pas de 6% (mais moins) !

        Par ailleurs, c’est aussi l’écart entre le taux des emprunts (que ceux qui veulent acheter des SCPI réussissent à obtenir) longs et le rendement des SCPI (ajustés de leur partie « exceptionnelle ») qu’il est intéressant d’observer. Typiquement, il oscille entre 0% et 2%.
        Avec un écart proche de 2% (comme actuellement), on a plutôt une opportunité d’achat à crédit (longue durée).
        Quand l’écart se resserre et avoisine 0%, pas grand monde ne veut acheter des SCPI à crédit, le prix des parts se tasse (améliorant l’écart d’ailleurs), et certains marchés secondaires se bloquent.
        Mais, la plupart du temps, les loyers et les montants distribués ne baissent pas beaucoup, et celui qui a acheté à crédit et a encore son emprunt qui courre pour pas mal d’années n’est pas trop impacté.

        • Oui, l’emprunteur à crédit est protégé dans son pouvoir d’achat. Il subira la perte de valeur des parts mais aura profité d’un taux de crédit immobilier de long terme au taux très faible.

          Mais, l’investissement en SCPI est il majoritairement à crédit ? Je crains que non ? Je crois que des arbitrages massifs en provenance des fonds euros des contrats d’assurance vie alimentent la collecte depuis quelques années;

    • Bonjour Jean,

      Avant hausse des taux : Valeur du bien = loyer / taux capitalisation. ex : Valeur = 10/0.04= 250.

      supposons une hausse de taux de 100 points de base. le rendement demandé par les investisseurs va augmenter de 100 points de base

      Après hausse des taux : Valeur du bien = 100/0.05= 200.

      La valeur de votre bien va donc baisser de 20% à la revente.

      • Ceci est à corriger un peu, car hausse des taux signifie en général que l’économie se porte bien, et que les loyers vont aussi augmenter.
        Il ne faut pas confondre un bien immobilier avec une obligation à taux fixe…

        • Patrick says:

          Oui, entièrement d’accord, je ne vois absolument pas en quoi une scpi est un produit financier!
          Pour l’achat à crédit, je comprends que la baisse des taux favorise l’achat de parts de scpi.
          Je comprends tout autant que la baisse importante des fonds euros engage les épargnants à se tourner vers des SCPI, au risque de provoquer une bulle.
          Je comprends encore que la hausse des taux peut freiner les entreprises dans leur développement et dans leurs résultats, ce qui devrait réduire leur capacité d’expansion, d’où un moindre besoin de locaux professionnels.
          A part ça, la SCPI achète des biens immobiliers et va les louer (pour les scpi de bureaux ou de commerces).
          La santé d’une scpi est le reflet de la santé de l’économie.
          Si les taux augmentent lentement, c’est le signe d’une économie qui s’améliore, donc la scpi devrait en tirer aussi parti.
          Le seul risque que je vois serait une hausse trop rapide des taux… En clair, un krach obligataire qui mettrait à mal l’économie dans son ensemble.

      • Bonsoir,
        Merci à Guillaume et Sam pour vos explications. Cependant, je partage l’avis de GBL, je comprends mieux votre raisonnement dans le cas d’une obligation dont la valeur est directement corrélée aux taux d’intérêt.
        Dans le cas des SCPI, je suis surpris que vous ne teniez pas compte dans votre raisonnement de la valeur des actifs sous-jacents qui me semble également dépendre d’autres facteurs tels que leur qualité, l’offre et la demande, la croissance, la conjoncture économique …

        • Jean,
          En effet, l’immobilier commercial dépend des taux d’interets mais si en plus vous avez des actifs mal placés, la situation est bien pire
          le vrai sujet pour les SCPI c’est la qualité de leur patrimoine qu’il faut analyser à mon avis
          en cas de baisse, les mauvais emplacements baisseront encore plus alors que les bons emplacements baisseront dans une moindre limite en effet.

  4. La VL de Primovie et de Primopierre va augmenter de 6% le 01/04.
    Rivoli Avenir Patrimoine: +8% prévu dans les prochaines semaines/mois.
    Etc…
    Il semblerait que les valeurs d’expertise soient volontairement sous estimée (cf le rapport de Gestion21/immobilier 21 sur le sujet).
    C’est un bonus pour amortir les frais de souscription (ou différentile avec la valeur de retrait), même si je partage l’analyse de Guillaume sur le principe de base.
    En dehors de ça, la valorisation est une chose, la capacité à générer des flux réguliers une autre. Ainsi celui qui acquiert des SCPI à crédit avec autofinancement sur 20 ans, se fiche de l’évolution de la VL, mais va être attentif aux flux pour rembourser son crédit. In fine il aura acquis un actif avec une mise initiale ridicule. Même avec une décote de l’actif, il sera toujours gagnant. Je me trompe ?

    • « Il semblerait que les valeurs d’expertise soient volontairement sous estimée (cf le rapport de Gestion21/immobilier 21 sur le sujet). » ==> Les valorisations sont encadrées, on ne peut faire n’importe quoi tout de même malgré à -+ 10%

      « la valorisation est une chose, la capacité à générer des flux réguliers une autre. Ainsi celui qui acquiert des SCPI à crédit avec autofinancement sur 20 ans, se fiche de l’évolution de la VL » ==> Oui, mais toujours dommage d’investir dans un actif qui perd 40% de sa valeur. N’est il pas préférable d’attendre une situation meilleure pour profiter d’un meilleur rendement (du fait de la baisse des parts ? ), même si au final la hausse du taux du crédit immobilier annulera l’effet baisse de prix.

      • Fredy.Gosse says:

        d’ou la question centrale dans quoi faut il placer AUJOURD’HUI ? et pourquoi…

        • il y a une SCPI que j’apprécie beaucoup même si elle est un peu cher c’est Foncia Pierre Rendement. Un patrimoine vraiment de qualité. même en cas de baisse de l’immobilier, cette SCPI baissera moins que les autres.
          Qu’en pensez vous Guillaume de cette SCPI ?

      • Pour en avoir longuement parlé avec Daniel tondu, PDG de gestion21, il semblerait que les gestionnaires de SCPI aient été traumatisés par les dernières crises de l’immobilier et prennent des valorisation très « défensives » pour passer avec sérénité les périodes difficiles.
        Sur le 2nd point, en effet il est dommage d’investir sur un actif qui est jugé trop cher (en réalité tout est toujours trop cher à l’instant T même après une baisse de 50% car le marché fixe le prix de lui-même), mais en réalité tel n’est pas la question dans un schéma où l’investisseur se concentre essentiellement sur les revenus dégagés.

      • Mais ne dit-on pas : « un tien vaut mieux que 2 Tu l’auras » ?
        Si, (grâce aux conditions de crédit et au rendement), pour un coût de 100, j’achète quelque chose qui vaut 300, et que je le revends 150 dans 10 ans, j’ai quand même fait une meilleure affaire que si j’ai laissé mes 100 sur un livret à 0.75% (retrouvant ainsi un peu moins de 108 au bout de 10 ans) en attendant une opportunité qui ne se produira peut-être jamais…

        • Je te rejoins pleinement Bernard sur cette approche. J’ai des amis qui sont locataires depuis 15 ans en attendant que le marché baisse. Sur cette même période j’ai fini de rembourser mon crédit sur ma RP et je n’ai pas de loyer…

        • Mon cher Bosijot,

          Une baisse de 45% de la valeur d’une SCPI genère un TRI de 0.75%. ( Rendement de la SCPI 3% net sans inflation) et un Livret A à 0.75% net sans inflation.
          Après à vous de voir quel est le niveau de TRI vous prenez pour ce risque immobilier 🙂

          • Bonjour,
            Je n’ai peut-être pas été assez clair, et je m’en explique donc un peu plus :

            Les taux ne pourront remonter QUE SI il y a croissance et/ou inflation.

            Ces 2 facteurs ont pour effet une hausse des loyers (soit par hausse de la demande, soit par indexation).
            La hausse des loyers provoque une hausse des revenus distribués par les SCPI.
            Je vous renvoie à mon précédent post sur la sur-rentabilité engendrée.

            Certes, nous ne sommes plus habitués à penser dans un monde avec inflation. Ce qui fait que nous avons tendance à y transposer nos réflexes actuels (qui deviendraient archaïques).

            Contrairement au discours ambiant, il faut être convaincu que seuls les banques ont un intérêt à limiter l’inflation, car cette dernière dévalorise la monnaie, qui est le seul avoir des banques.

            Toute personne (ou entreprise) vivant dans l’économie réelle (ce qui est le cas de 90% d’entre nous) a un réel intérêt à avoir de l’inflation, qui est le carburant des échanges.

            Pour ceux qui ne voient pas pourquoi :
            << Créant ainsi de l’activité économique.

            >>>

            Croissance et inflation sont donc favorables aux détenteurs d’actifs réels générant des flux financiers liés à leur usage…
            Les SCPI sont typiquement dans ce genre de situation.

            Le seul scénario qui leur serait défavorable serait une hausse des taux SANS croissance NI inflation… Genre la politique de M. Trichet qui, fort heureusement n’est plus aux commandes !
            Cependant, un tel scénario doit être regardé comme fort peu probable, car il plongerait la zone euro dans une telle récession que les anti-européens ne seraient plus à 30% mais à 80% aux élections, ce qui nous amènerait très vite au point de départ de notre réflexion… CQFD

            La logique des SCPI est tout de même immobilière et doit s’envisager sur une longue période.

  5. Bonjour Pierre,

    je me suis amusé à faire un calcul vraiment simpliste mais instructif
    avec un rendement net de 3% sur 20 ans mon TRI est de 3%
    pour avoir un TRI de 0% sur 20 ans , il faut une baisse de 60% pour compenser tous les cash-flow reçus 🙂
    donc avec une décote de 60%, on ne gagne pas un centime

    Bonne journée,
    Samuel

    • Allons même plus loin: celui qui achète des SCPI avec un rendement moyen de 5,5% peut totalement autofinancer son investissement avec un crédit amortissable à taux fixe sur 25 ans (assurance DPTIA comprise, source meilleurtaux.com). Apport intial= 0. Si dans 25 ans ses parts valent 0, il n’aura rien perdu. Le risque est principalement un risque de baisseet/ou d’irrégularité des revenus distribués.

  6. Et que penser des SCPI spécialisées à petite dimension (type PIERVAL de la Française AM) ? Ne peut-on pas imaginer que le faible montant de capitalisation (ou d’immeubles) facilite la sélection et donc de bons rendements? Il y a eu moins de collecte aussi…

    • Polaris_31 says:

      Pierval santé n’est – heureusement ! – pas gérée par LF AM, mais par Euryale AM. LF n’est qu’un distributeur.

  7. Bonjour,
    2 petites remarques :

    1) Vu l’état général de l’économie en France et en Europe, il n’est pas certain que la BCE puisse stopper le QE et relever ses taux sans provoquer une explosion de l’euro… Je pense donc qu’elle y réfléchira à plusieurs fois.

    2) Si le contexte devait le permettre, cela signifierait présence de croissance et/ou d’inflation… Ces 2 facteurs auraient plus d’impacts positifs que l’impact négatif de la hausse des taux.

    Attention à diversifier, ici aussi : ne pas avoir que des SCPI investies exclusivement en bureaux parisiens !

  8. Fredy.Gosse says:

    @B Boisjot
    je partage votre analyse ,sauf élection Lepen ,vu l’état de l’UE et de ses contradictions internes ,on voit mal l’arrêt rapide des QE,et donc un relevé rapide des taux d’intérêts européen .Par contre la politique française qui résultera des élections à venir , elle, affectera le différentiel avec l’Allemagne de toutes façons.
    l’élection Macron sera saluée par le milieu financier pour que les affaire continuent comme dab…Donc rien n’est joué et tout est possible
    .en attendant l’augmentation des parts des SCPI suite à l’affolement organisé sur les fonds en euros donnera un amortisseur aux plus vieux propriétaires de parts
    quant aux USA,on oublie toujours( l’ayant vécu il y longtemps) que la hausse du dollar rendra invendable la production américaine à l’export et que le programme protectionniste du nouveau President augmentera le coût de la vie du citoyen américain ….sauf si la protection douanière est insuffisante…
    bref la FED augmentant massivement le taux , je veux voir ,n’étant pas madame Irma :wait and see

    • Je pense même que le risque suite à l’élection française est quasi-nul à terme.

      Certes, en cas de succès de Mme LE PEN, il y aura une panique dans les semaines qui suivront, en attendant d’y voir plus clair.
      Mais ensuite :
      – soit il y aura hausse des taux ET inflation, dont les effets s’annuleront pour les SCPI… au grand bénéfice de ceux qui auront souscrit avec un financement actuel à TAUX FIXE.
      – soit il n’y aura ni l’un ni l’autre, et les choses rentreront dans leur train-train.

      Comme vous le dites justement, en cas de victoire de M. MACRON : aucune différence avec le système HOLLANDE. On repart pour un tour.

      Bref, je pense que l’investissement en SCPI (diversifiées je me répète) à crédit en ce moment est plutôt une bonne chose.

      • En effet, difficile en réalité de prévoir la réaction des marchés suite à l’élection d’un candidat comme Lepen (certains voient déjà des faschos partout !). En 81, l’élection de Mitterand avait entrainé une fuite de capitaux au début (cette fois c’était la peur des rouges !), mais en réalité les marchés ont plutôt très bien réagis à moyen terme et son règne a été plutôt une période faste. Comme la nature humaine a horreur du changement, normal que certains s’affolent.

        • Risque politique…

          Le risque électoral européen ne peut pas être écarté d’un revers de main. On voit mal en effet pourquoi le vent de populisme qui balaie la scène politique mondiale depuis plus d’un an s’arrêterait magiquement aux frontières de la zone euro. Le partage très inégal des bienfaits de la globalisation au sein des économies développées a ouvert un boulevard au credo souverainiste, que la pression migratoire a élargi. Si le débat pré-électoral devait se cristalliser principalement autour des seules thématiques identitaires et instinctivement protectionnistes, alors l’examen des conséquences économiques de chaque programme serait relégué au second plan, ouvrant ainsi la voie à des propositions démagogiques et destructrices de richesse pour tout le monde.

          L’élection de Donald Trump fut transgressive, et pourtant favorable à l’économie américaine (pour l’instant). Mais ce phénomène n’est pas transposable aux pays européens. En effet, l’application d’un programme de nationalisme économique quand on dirige la première économie du monde peut être imposée de force, au moins quelques temps, à ses partenaires commerciaux (même si cette posture est potentiellement très problématique à terme). A contrario, aucun pays européen aujourd’hui, pas même l’Allemagne, ne peut s’offrir le luxe de l’isolement économique au sein d’une Europe éclatée. Gageons que le choix du suicide économique sur l’autel de la pseudo-souveraineté retrouvée n’est pas encore majoritaire en France, ni ailleurs en Europe. Les jours qui précéderont les premiers scrutins devront être abordés avec prudence. Les probabilités de choc sont faibles à ce jour, mais les enjeux économiques sont considérables.

          Inflation…

          extrait : « Si l’inflation a continué d’accélérer dans l’ensemble des pays développés, les taux longs nominaux sont eux restés relativement stables. Nous continuons de penser que les investisseurs sont trop conservateurs dans leurs anticipations d’inflation : la hausse des prix nous semble en effet plus diffuse et pérenne qu’un simple effet transitoire lié au rebond des prix du pétrole. En conséquence, nous nous sommes positionnés sur les obligations souveraines américaines indexées sur l’inflation, de façon à réduire le risque de notre stratégie obligataire, tout en nous protégeant de la remontée de l’inflation.

          Nous avons enfin procédé à des arbitrages au sein de notre allocation sur les dettes émergentes en soldant notre position sur les taux polonais et en introduisant une position vendeuse sur les taux hongrois. Nous voyons en effet se dessiner une dichotomie marquée au sein de l’univers de la dette émergente, entre d’une part les pays importateurs de matières premières comme la Hongrie, dont l’inflation accélère fortement et dont les rendements obligataires sont encore très bas ; et d’autre part les pays exportateurs de matières premières, dont la dette offre des rendements élevés et dont l’inflation ralentit fortement. C’est typiquement le cas du Brésil, notre première position en dette émergente, dont l’inflation vient de passer sous les 5,5% et où la Banque centrale peut désormais enclencher un cycle agressif de baisse des taux avec deux réductions de 75 points de base de son taux directeur depuis le début de l’année. »

          • Toujours difficile de se battre contre le consensus, surtout lorsque celui-ci se base sur des schémas connus et donc confortables…:-)

          • Bonjour,
            Même sans discuter le fonds de l’analyse, précisons juste que la plupart des loyers sont indexés sur l’inflation… donc une inflation forte permettra l’accroissement des loyers et donc des revenus distribués par les SCPI.

            Donc, si vous financez à taux fixe aujourd’hui, en auto-finançant vos mensualités par le revenu distribué, et que l’inflation monte, disons à 10% par an…
            Vos revenus vont augmenter de 10% par an… alors que vos mensualités resteront les mêmes ! Au bout de 10 ans, elles ne représenteront plus que 50% de vos revenus ! Vous serez donc en trésorerie excédentaire pour l’acquisition d’un patrimoine !

            Bravo !
            Arrêtons de nous laisser contaminer par la phobie des Allemands suite à leur expérience des années 30 !

            Pour le bien de tous : VIVE L’INFLATION !
            La seule condition : rétablir l’indexation des salaires sur l’inflation et une monnaie qui se dévalue au fur et à mesure pour augmenter notre compétitivité.

  9. Michel C says:

    Pour compléter ma trop faible retraite, j’ai investi 53100 € pour 6 parts de Foncia Pierre Rendement (jouissance 01/09/2013) et 50000 pour € 200 parts de cap heberg’immo en juillet 2013, la 1ère à l’occasion d’une augmentation de capital, la 2nde au démarrage. L’objectif était d’avoir 5000 € brut d’intérêts annuellement (5%)
    Jusqu’alors l’objectif est atteint et même dépassé.
    Peu m’importe la valeur de l’immobilier, c’est le revenu (5000 € éventuellement corrigé de l’inflation) dont j’ai besoin. Le capital qu’il baisse ou monte, je ne compte pas l’emporter à terme…
    Je prends l’exemple du « petit » cap’hebergimmo : baux fermes de 12 ans pour un hotel B&B et un domaine exploité par Chateauform (hébergement de séminaires d’entreprises). A priori les loyers vont continuer d’arriver que l’immobilier monte ou baisse. Sinon, qu’aurais-je dû faire de mieux?

    • C’est un excellent raisonnement. Vous avez raison de ne pas porter attention à mon article qui ne vise que la valeur des parts.

    • @ Michel

      J’espère quand même que vous optimisâtes votre fiscalité sur les Rf…

      -Cap heberg me déçoit sur sa croissance, qui est atone même si le taux d’occupation est impeccable et que je fais confiance à la gérante fin limier.Ceci dit il est difficile de trouver de l’hôtel à revenus pérennes….

  10. Polaris_31 says:

    Bonjour, je m’interroge: pourquoi votre article n’est-il pas intitulé « Immobilier locatif: Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ? » Il est clair qu’une remontée rapide des taux aurait un impact très négatif sur les prix de l’immobilier. Mais pour quelle raison les SCPI seraient-elles les seules menacées, ou plus menacées que le logement locatif résidentiel ? Dans son célèbre rapport de 2016, le HCSF – dont vous vous étiez fait l’écho – avait fait état d’une possible surévaluation de 15% des prix de l’immobilier commercial. C’est effectivement possible. Pourtant, ce rapport montre que, depuis l’an 2000, la hausse du prix au m² de l’immobilier commercial en France a été d’environ 45% (moyenne qui doit évidemment recouvrir de grosses disparités selon la typologie, la localisation etc). Pour comparaison, entre 2000 et 2016, le prix de la part du gros « paquebot » qu’est Immorente a augmenté de 57%, ce qui semble grossièrement confirmer cette évaluation. Or, les célèbres travaux de J. Friggit nous apprennent qu’entre 2000 et 2016, le prix d’achat au m² des logements en France a, lui, augmenté de 75%, et même… 115% à Paris ! La surévaluation de l’immobilier locatif résidentiel est donc encore plus patente. Et encore, cette moyenne regroupe-t’elle TOUTES les transactions, il y a donc fort à parier que l’augmentation du prix des logements NEUFS a été bien plus étourdissante encore. A ce jour, la rentabilité brute de la majorité des investissements locatifs dans le neuf est par ailleurs toujours nettement inférieure à celle de l’immobilier commercial. Bref, la question n’est pas d’insinuer ici qu’il n’y a pas de risque à investir dans l’immobilier commercial et les SCPI actuellement – il y en a, c’est certain -, mais de se demander pour quelle raison vous n’attirez pas l’attention sur le risque, à mon sens encore plus considérable, de baisse des paix de l’immobilier locatif résidentiel ? Si la remontée des taux représente une telle menace pour l’immobilier – et c’est peut-être le cas, en effet -, comment peut-on encore conseiller de s’endetter sur 20 ans pour un appartement locatif en Pinel peu rentable et dont le prix de marché, surévalué d’un facteur 1.5 à 2 par rapport à ‘immobilier commercial, va peut-être s’effondrer ?

    • « je m’interroge: pourquoi votre article n’est-il pas intitulé « Immobilier locatif: Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ? ». Oui, vous avez probablement raison pour l’immobilier parisien.

  11. En vue d’un complement de retraite j’envisage d’investir une somme isue d’un héritage dans une scpi qui investi exclusivement en immobilier commercial, en France et en zone euro. Mon objectif n’étant que de m’assurer un complément de revenus l’évolution de la valeur de la part étant secondaire.
    Quel est le risque lié à la remontée des taux d’intérêts sur un tel placement?

    • Difficile à anticiper à mon sens, tant les risques de détention d’une SCPI sont multiples. L’horizon de placement étant très long (>8 ans), il faut à mon sens inscrire un tel investissement dans une logique plus ambitieuse que celle de seulement conserver une valeur de l’actif: stratégie de transmission, optimisation fiscale IR/ISF, mode de détention, levier ou pas par un crédit, volonté ou pas de percevoir des revenus, etc. Et pensez à diversifier les type de SCPI, c’est mieux.

  12. dites donc vous leur en voulez aux scpi?
    cela sera la même chose pour l’immo , les actions,uc……

  13. je ne suis pas inquiet d’une remontée des taux, d’autres facteurs à venir corrigeront cela, et il faut avancer patrimonialement (avec précaution), le crédit est donné.

    D’une façon générale et en dehors d’un déficit foncier pré-existant, investir par arbitrage en scpi, donc cash, est une hérésie patrimoniale par la fiscalité rapidement confiscatoire.

    Pensez plutôt à l’achat de parts en nue propriété.

    En revanche, en étant – très – sélectif – acheter à crédit des scpis aus sous-jacents »panachés » est un acte que l’on ne regrettera pas dans les 15 /20 ans à venir, tant pour soi que pour ses héritiers.

    La création de K et/ou de revenus est quasi certaine, et tant de tranquillité versus la location en nu….!

    Les alternatives sont pour l’instant peu nombreuses, attendons cependant les offres de LMNP en parts de fonds à fiscalité BIC, et scrutons les en détail….
    Il y aura des choses sans doute intéressantes, quasi de fonds de portefeuille…..

    • Bonsoir,
      Il y a aussi la possibilité d’investir cash dans des SCPI au sein de contrats d’assurance-vie, ce qui permet de diminuer le poids de la fiscalité.

      • Antoine says:

        Je laisse le soin aux experts de me corriger (et je les en remercie, mais il me semble que les SCPI via AV ce n’est pas si rose.

        L’investissement en SCPI via un AV permet de bénéficier de la fiscalité de l’AV, mais engendre des frais supplémentaires importants :
        – en général, la distribution de revenus ne se fait qu’à hauteur de 85% env (l’assureur gardant 15% pour lui)
        – l’AV comporte des frais de gestion (2è moyen pour l’assureur de se rémunérer)
        – certains contrats d’AV comportent encore des frais d’entrée dans leur contrat, mais ils sont +/- compensés par la baisse des frais d’achats des SCPI via une AV

        Bref, si la SCPI distribue 5%, en général l’assureur vie ne donne que 4.25% à l’assuré, puis lui reprend en moyenne 0.75% par an. Sur une année, on passe donc +/- de 4.25 à 3.5%.

        En comparaison, une SCPI sans passer par un contrat d’AV avec une TMI à 30% ça fait … 3.5% aussi.

        Ce raisonnement est fait grosso modo, en arrondissant les chiffres, mais permet de rétablir la vérité, alors que les distributeurs d’AV avec des SCPI ont souvent tendance à oublier de parler de ces frais et autres retenues qui rendent les scpi via AV moins intéressantes qu’il n’y parait.

        • Bonsoir Antoine,

          Concernant les frais prélevés par les différents contrats AV, il n’y a pas de généralités, c’est du cas par cas. Par exemple, prenons le contrat mes-placements Liberté de Spirica :

          – 100% des revenus sont distribués
          – 0,5% de frais de gestion annuel
          – aucune fiscalité des revenus reversés sur le fonds en euros.

          Dans le cas d’un investissement en direct, n’oubliez pas d’ajouter les prélèvements sociaux de 15,5%. En reprenant votre exemple d’un rendement de 5% et d’une TMI de 30% : le rendement après fiscalité est de 2,725%.

          Vous trouverez ici un comparatif qui me paraît assez objectif
          https://mes-placements.fr/assurance-vie/scpi-en-direct-ou-dans-assurance-vie

          • Antoine says:

            Merci Jean pour ces précisions. En effet, la distribution est de 100%. Ca ne remet pas en cause ce que j’ai écrit, mais il est important de voir que ça existe.
            En revanche, les prélèvements sociaux de 15.5% sont sur toutes les AV, sur tous les contrats, sur tous les supports.
            Si le prélèvement n’est pas fait chaque année lors de la distribution, alors il le sera à la fin lors du rachat.
            Ou bien vous venez de trouver LE placement miracle, hors toute loi fiscale française, pourtant sur tous les placements financiers (et pas que), AV comme PEA … Permettez-moi d’en douter.

          • Antoine says:

            Comme je le pensais (sans gloire aucune évidemment) : dans cette AV comme en cas d’investissement en direct, il faut bien payer les prélèvements sociaux, même si dans la rubrique « fiscalité » de ce site, ils indiquent : « Pour une meilleure compréhension du dispositif en vigueur, nous avons exclu volontairement les prélèvements sociaux de ce schéma. En effet, la loi de Finance 2011 a modifié les règles de prélèvements de ces derniers pour les contrats multisupports. »
            => ils excluent du calcul les PS, mais cela ne veut évidemment pas dire qu’il n’y en aura pas.

            Mes calculs étaient fait sans tenir compte des PS dans la comparaison, puisque de toute façon, en direct ou via une AV, il faut bien les payer un jour.

    • Pour rebondir sur votre post, j’attends moi aussi avec impatience les offres de véhicules collectifs de LMNP à fiscalité BIC, car l’achat d’un bien LMNP sans le diversifier avec d’autre est aujourd’hui présente à mon sens un risque non négligeable. Des OPCI sur cette thématique sont en cours de lancement dans les semaines à venir mais malheureusement sans fiscalité BIC et non finançable à crédit.

  14. Malheureusement c’est mettre tout les oeufs dans le même panier en faisant ce genre de généralités. Avant d’entreprendre une raisonnement basé sur des prédictions, il est tout de même nécessaire d’analyser chaque SCPI dans sa composition et dans son secteur d’activité !

    Seulement là il est possible de définir plus professionnellement la bonne tenue d’une SCPI.
    Il faut aussi compter sur une dette à taux fixe très basse.

    Cela n’est que mon avis, merci pour cet article Guillaume, même si personnellement j’ai bien plus confiance dans des actifs professionnels sur le secteur de la santé par exemple que sur du Pinel dans certaines zones du Sud-Ouest (certains zones de Toulouse y compris, y étant résidant).

    • Oui, comme toujours ici, j’ai une réflexion macro-économique avec une vision globale du marché.

      Mon analyse est simple : Le marché de l’immobilier d’entreprise est, comme de nombreux autres marchés, totalement sous perfusion des taux bas. Oui, l’immobilier d’entreprise est un actif tangible… mais la valorisation de cet actif tangible repose sur des notions financières d’actualisation de flux futurs avec le taux d’intérêt comme déterminant majeur de la valeur.

      Dès lors, quelques soit la qualité de l’emplacement, une augmentation des taux d’actualisation, c’est à dire une augmentation du taux sans risque par exemple, dégrade la valeur actuelle des SCPI.

      Le cycle de l’immobilier d’habitation (hors paris) m’apparaît nettement plus sain. L’immobilier d’habitation à fortement corrigé de ces excès du passé. Le marché est nettement plus sain maintenant (hors paris, ou la bulle ne fait que grossir).

      Le cycle de l’immobilier d’entreprise est très dépendant des taux d’intérêt et de la notion de prime de risque. En ce sens, il apparait justifié de faire la comparaison avec une obligation dont le taux serait indexé sur l’inflation.

      • Honnêtement Guillaume, tout le marché des CGPI sait que Corum boost énormément ces rendements, cela ne m’étonne pas qu’il se trouve une excuse pour anticiper la future baisse.

        Si il y a bien une SCPI à fuir selon moi c’est Corum.

        • Concernant l’immobilier d’entreprise je suis d’accord, mais il s’agit d’une catégorie de SCPI.

        • Comment Corum peut-elle booster ses rendements ? Expliquez-moi. Rendements = loyers – frais – mise en réserves. Je crois surtout qu’elle fait pas mal de jaloux :-). Ensuite les CGP ne l’aiment pas trop car elle n’est pas très généreuse avec ses distributeurs.

          • Pas très généreuses avec ses distributeurs ? Elle propose des retro-com identiques voir plus élevé :O (7% : c’est très élevé et déjà un signe que Corum n’est pas de qualité !) , vos sources sont peu fiables, mais si cela vous rassure de penser qu’on ne l’apprécie pas à cause de ça, c’est que vous êtes tombés sur de bien mauvais conseillers, et qu’il vous faut un peu prendre de recul sur notre profession !

            Corum :
            – fort rendement avec des actifs risqués : des entrepôts logistiques par exemple : sans aucune valeur patrimoniale mais avec des rendements élevés
            – beaucoup de cash d’un coup en misant sur la crédulité des gens, et du coup ils ont souvent du mal à le réinvestir, donc des délais de jouissance souvent à 6 mois !
            – Cet afflux de souscription les oblige à réaliser des investissements de plus en plus gros au détriment de la qualité ! Une jolie fuite en avant.

            Cela se saurait si il existait autant d’actif de bureau, sécurisé & qui rapporte autant.
            + Rendement = + Risques !

            Cela reste de l’immobilier ! Le plus important reste l’emplacement & la qualité des actifs. Quand on prend du risque comme Corum, pas etonnant qu’on ait peur d’une retombée … Mais bon on va dire que c’est à cause des faibles retro-comm avec les distributeurs 😀

            • Je suis CGP et ai une convention avec Corum: les retro sont très loin de celles que vous annoncez. Mais cela ne m’empêche pas de la proposer à mes clients.
              Sans chercher à défendre particulièrement Corum, j’apprécie leur dynamique européenne et opportuniste. Ils achètent mais ils vendent parfois (avec une forte plus-value, distribuée aux porteurs dans la foulée), malgré une forte collecte qui les encouragerait plutôt à faire l’inverse. Pour moi, c’est justement leur force: avoir la capacité de savoir arbitrer et oser faire des paris audacieux sur des régions/secteurs où les autres ne vont pas forcément. Je perçois cette capacité à être réactif comme un atout dans un monde qui bouge de plus en plus. Immobilier ne veut pas dire immobilisme.
              Enfin, le commentaire de Puzin est pour moi, là-encore un signe de bonne santé: il sait prendre du recul sur son business model en intégrant le doute, ce qui va le pousser à être très vigilant et à innover. Après je me trompe peut-être et suis ouvert aux remarques. Bien entendu il faut savoir diversifier et se montrer vigilant, cela va de soi.

  15. Voici les dernières lignes du dernier édito de Fréderic PUZIN, président de CORUM AM :

     » L’excès de liquidité et l’inflation des prix qui en découle pour des marchés immobilier, par exemple, comme la france et l’Allemagne qui sont les plus exposés, est facteur de grande instabilité et d’augmentation du risque.
    A la moindre remontée des taux d’intérêts, ces marchés enregistreront des baisses de valeur des immeubles. »

    Je ne dis rien d’autre !

  16. Patrick says:

    On peut aussi avancer l’avis inverse :
    « Pour Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM, il faut le relativiser. « Logiquement, une hausse des taux s’accompagnera d’une reprise de l’inflation, explique-t-il. Or, l’immobilier présente le gros avantage d’être la classe d’actif dont les revenus sont indexés sur l’inflation. » L’immobilier tertiaire, dans lequel sont investies par exemple les SCPI semble être particulièrement à l’abri. »

  17. le marché des bureau parisien est saturé dixit « Challenges »…..

  18. Tour de table intéressant sur le sujet de la valorisation des SCPI en cas de hausse des taux: http://www.clubpatrimoine.com/chronique/La_Revue-c4344.aspx?sTypeMail=H&ID_SContact=83091#une

  19. pas saturé de scpi mais en manque de places

  20. Merci à tous pour la très grande qualité de l’ensemble de vos commentaires sur cet article. J’observe un changement radical dans le ton en moins d’un trimestre.

    Petit à petit, l’excès de pessimisme qui pouvait limiter les décisions d’investissement tend à disparaître au profit d’un pragmatisme plus porteur. Restons tout de même prudent et ne cédons pas à l’excès d’optimisme.

    Demain, nous prologeons les débats avec un article dont je vous livre le titre dès ce soir : « Oui, il faut d’endetter pour profiter des taux bas, … mais ou investir ?  » pas simple…

  21. Fredy Gosse says:

    Risque politique fiscal énorme sur l immobilier sauf si Fillon passe , ce n’est pas de la propagande. Juste l écoute des programmes entendus Du côté de la Gauche c’est normal mais Macron de Droiche ,côté immobilier c’ est la berezina pour les proprios

  22. Patrick says:

    En quoi c’est la bérézina pour les proprios avec « Macron de Droiche »?

  23. Fredy.Gosse says:

    De mémoire et je ne prétends pas être exhaustif
    augmentation de la CSG d 1 ,7 points , ça ne va pas augmenter le loyer net du complément du retraité( parce que lorsque Ankou a fini d’investir ,en principe il a un capital immobilier qui doit bien lui rapporter quelque chose )
    l’ISF ne reste que pour l’IMMOBILIER donc le seul domaine ou il ne faut pas investir c’est l’immobilier et pourtant si les français ont placé ou investi :(je fais attention à mon vocabulaire)de l’argent dans la pierre directement ou indirectement par SCPI c’est bien pour avoir un complément de retraite ( c’est mon cas suis je le seul ‘idiot du village ?) actuellement après la campagne de peur sur les assurance vies en euros ,un formidable mouvement s’est fait vers laPierre et hop voila le bon candidat malin qui va rafler la mise ( notre argent bien sûr)
    Notre candidat va aussi annuler la taxe d’habitation de 80% des
    contribuables :Il est gentil sauf que cette mesure ne s’applique qu’ à ceux qui ont au maximum 5000 euros de revenus ,toujours la justice fiscale parait il ( quand on sait par exemple que les oeuvre d’art sont exonérés d »ISF ce qui a fait monter considérablement leurs prix, on ne peut que sourire jaune, mais il ne vais déplaire à mr Berger tout de même)
    Les maires sont vent debout contre cette mesure , ils devraient revoir leurs arrosages habituels,mr Macron les rassurent : pas de souci ,l’Etat leur donnera le manque à gagner…Et là je me dis comment se fait il que ce bon monsieur ETAT, à mon âge,je ne l’ai jamais rencontré? il est comme Dieu, on voit ses armées ses fidèles,ses serviteurs mais, LUI , jamais, sauf que, MOI ,j’ai constaté que c’était un drôle de type .Il passe son temps à piquer dans la poche Droite d’un contribuable, au passage ses affidés se servent ,puis le solde passe dans la poche gauche de ceux qui on permis l’élection de l’interprète en chef des volontés Divines Etatiques
    Cette digression faite , cette mesure n’est pas financée donc..chers amis conseillers ,retraités ou pas attendez vous d’une manière ou d’une autre à voir surgir d’autres réalité punitives fiscales une fois l’élection passée
    vous connaissez le fameux dicton français »la plus belle fille du monde ne peut donner que ce qu’elle a » les candidats c’est pareil ils ne peuvent donner que ce que nous avons
    Enfin toujours dans l’immobilier monsieur Macron entend rénover (excuser du peu) 1 million de logements mal isolés …d’ici 2022 et oui la COP 21 est passée par là , faut bien brosser les aficionados dans le sens du poil …
    ça fait saliver tous les gens qui vivent de la manne Etatique.Il n’ y’a qu’un seul problème c’est que cette promesse n’engage que ceux qui les écoutent car il n’ y’a pas la moindre proposition de recettes en face:conclusion?Vous avez le choix soit comme pour Borloo on en fera un peu au départ(HLM C’est bien géré) et puis le chef dépassé par ses promesses puis le calendrier du moment, fera autre chose dans l’immédiateté
    vous avez aimé Hollande vous allez adorer Macron
    c’est mon opinion et je la partage -:)

  24. Fredy.Gosse says:

    correction :il ne va pas déplaire à mr Berger…(désolé)
    et puis bonne lecture http://www.dreuz.info/2017/03/18/eric-brunet-explose-macron-vous-mavez-decu-qui-va-payer-la-facture-de-vos-promesses/

  25. Patrick says:

    Si un personnage quelque peu nauséabond est votre source d’information.. voire d’inspiration… je comprends alors pourquoi votre tirade en a la saveur.

  26. Fredy.Gosse says:

    ce coup là vous ne pouvez le faire , c’est une méthode éculée de la Gauche .( les trotskistes en sont les meilleurs représentants:NE REPONDEZ JAMAIS A VOTRE ADVERSAIRE MAIS ATTAQUEZ LE PERSONNELLEMENT ; Démontez mes arguments et vos remarques deviendront pertinentes… peut être-:)De toute façons je lis tout et je me fais une opinion . Elle est faite :Macron c’est une imposture … et pour les gens qui ont de l’immobilier une catastrophe
    le nauséabond vous salue bien

  27. mercadier says:

    J’ai envie d’investir dans des spci car je suis locataire de mon appartement et je ne peux pas faire de crédit car je viens de créer ma société trop jeune.

    j’ai envie de mettre un capital mais je ne sais pas quel sont les meilleurs scpi et si vous pensez qu’elle prendrons de la valeur.

    Je garderais juste un petit capital pour un apport de 10 pour cent de mon futur bien.

    mERCI DE vos avis

  28. La logique de cet article ne fonctionne que si l’on achète en propre et non si l’on achète à crédit.

    En effet investir aujourd’hui à crédit avec des taux bas, en achetant des parts au prix fort mais en pouvant espérer une hausse des loyers (car hausse des taux entraîné une hausse des attentes des investisseurs) revient au même qu’acheter demain au meilleur prix avec un rendement plus intéressant mais avec un taux d’intérêt plus élevé.

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