Immobilier de bureaux : baisse des loyers de 20% à 45% depuis 2008 … source d’inquiétudes ou d’opportunités pour l’avenir des SCPI ??
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capitalisation investissement immobilier locatif placement rendement scpiPlutôt gênant, car cette région représente près de 3 investissements sur 4. Et les épargnants en détiennent, souvent même sans le savoir, à travers le fonds en euros de leur assurance-vie, investi en partie en immobilier.
Pourquoi faut-il investir sur une SCPI récente en période de crise ?
par Alexandre CLAUDET, Directeur Général Délégué, Perial Placements
La crise a déjà engendré un réajustement des prix et des loyers, sécurisant les rendements pour les années à venir. Par ailleurs, les contraintes environnementales futures sont en grande partie connues et leurs conséquences sur le marché immobilier peuvent être intégrées dans les décisions d’investissement.
Un prisme conjoncturel
La violence de la crise économique et financière a  eu plusieurs conséquences sur le marché de l’immobilier :
- un volume de transactions locatives en baisse par rapport à 2008 : -24 % en Ile-de- France, de -30 à -40 % dans les grandes métropoles régionales,
- une offre de locaux disponibles à la location qui a augmenté d’environ 30 %,
- une situation de l’offre et de la demande qui a entraîné une correction des loyers, dont le niveau moyen a diminué de 6% sur un an, avec des disparités importantes, fonction de la qualité des locaux,
- un marché de l’investissement immobilier en France dont le volume chute de 40 % versus 2008, mais qui demeure à un niveau honorable avec plus de 8 milliards d’engagements.
En résumé, les taux de rendement des immeubles ont fortement augmenté et les valeurs locatives ont baissé, entraînant une baisse des prix de l’immobilier. Les SCPI peuvent donc investir aujourd’hui sur des valeurs de marché actuelles avec des loyers correspondant également au marché. En d’autres termes, ces investissements sont donc sécurisés puisque beaucoup des ajustements dus à la crise sont déjà réalisés. L’intérêt des SCPI nouvellement créées est qu’en plus de profiter de ce contexte favorable à l’investissement, elles ne font pas subir à leurs associés les conséquences du marché immobilier très concurrentiel des années précédentes.
Un prisme structurel
La prise en compte des défis environnementaux est de plus en plus importante et le Grenelle de l’Environnement en fixe le cadre. A ce jour, l’objectif principal est de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 avec des périodes transitoires et un seuil intermédiaire de -20 % en 2020. D’autres mesures essentielles viennent compléter ce dispositif comme la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) qui oblige les bâtiments tertiaires neufs à présenter une consommation d’énergie primaire inférieure au seuil de 50kWh par m2 et par an. Par ailleurs, dès la fin 2020, les constructions neuves devront être à énergie positive, c’est-à -dire qu’elles devront produire plus d’énergie qu’elles n’en consomment. Ces contraintes, fixées relativement récemment, n’ont pas pu être réellement prises en compte dans les décisions d’investissement datant de quelques années.
CONCLUSION
Dans ce contexte d’investissement dans des SCPI nouvellement créée, capables de saisir toutes les opportunités d’investissements générées par la crise, je vous propose la SCPI PFO2 de Périal : la crise fait naître des opportunités d’investissements .. Saisissons les !!!
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22:29
Alerte réitérée…
Qui concerne donc au premier chef certaines scpi…
JM CIUCH, excellent professionnel s'étant fait virer du Cr…it F.. er pour motif de non-langue de bois, ne peut être soupçonné que de dire enfin librement la seule vérité.
De plus, la seule demande avérée demeure sur les quartiers centraux, là où le foncier est inexistant et où la rénovation doit être maîtresse.
L'analyse de Périal n'est pas fausse, mais il prêche pour sa paroisse et force est de constater que pour l'instant, les rendements ne sont pas extraordinaires chez eux.
Dans le message suivant, l'article d'IMMOgroup Consulting et autres…
11:52
Situation critique dans l'immobilier de bureau francilien
Source : La Tribune.fr – 12/11/2010 | 15:18 – 369 mots
Une étude affirme que les loyers ont baissé de 20 % à 45 % depuis 2008. Or, les épargnants en détiennent via les SCPI ou les fonds euros d'assurance-vie.
Copyright Reuters
À première vue, peu de particuliers ont les moyens d'investir dans l'immobilier de bureaux. À regret, souvent, car les rentabilités y sont historiquement bien meilleures que dans l'habitation. C'est pourquoi, des milliers d'épargnants se rabattent sur des parts de SCPI de bureaux, plus accessibles. Attention, ce secteur n'est plus forcément l'eldorado. Le cabinet de conseil Immo Group Consulting vient de publier une étude alarmante, notamment sur l'immobilier de bureau francilien. P
lutôt gênant, car cette région représente près de 3 investissements sur 4. Et les épargnants en détiennent, souvent même sans le savoir, à travers le fonds en euros de leur assurance-vie, investi en partie en immobilier.
D'après cette étude, les loyers des bureaux franciliens ont baissé de 20 % à 45 % depuis 2008. Depuis, les loyers résistent, mais seulement en apparence : « La prise en charge des frais de déménagement par le propriétaire, le rafraîchissement des locaux, et 1 à 2 mois gratuits par année de bail ferme sont monnaie courante », rapporte Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immo Group Consulting. Les immeubles mettent d'ailleurs de plus en plus de temps pour être loués (voir illustration).
Pourtant, la demande placée, c'est-à -dire le nombre de nouvelles locations a progressé de plusieurs centaines de milliers de mètres carrés en 2010. Mais, il s'agit, en fait, de simples déménagements, souvent pour plus loin ou plus petit. La « consommation » nette est d'ailleurs restée stable.
La crise a bon dos : « C'est depuis 2005 que l'offre est trop importante. Chaque année, 1 million de nouveaux mètres carrés arrivait sur le marché, et 700.000 en 2008 et 2009. Les besoins sont moitié moindres », analyse Jean-Michel Ciuch. À l'inverse, la situation des grandes villes de province, délaissée par les promoteurs, est un peu plus saine.
Les rentabilités locatives sont donc tombées, selon Immo Group Consulting à 5,5 % ou 5,75 % en Île-de-France et à 6,5 % ou 7 % à Lille, Nantes, Toulouse ou Lyon.
Mais comme toujours en immobilier, tout dépend de l'emplacement. Le centre des affaires parisien (8e arrondissement, 16e, 9e) et la Défense, par exemple, résistent bien. En revanche, en première couronne Ouest, Sud et Nord-Est, la situation est tendue. La deuxième couronne s'en sort mieux, l'offre y étant moins pléthorique.
12:18
@Sven depuis plusieurs jours vous déposez des commentaires pertinents concernant les
Scpi un sujet qui semble vous tenir a coeur!! Et que vous semblez maitriser.
Dans ce contexte accepteriez vous de rédiger unarticle a part entière.
Cet article serait l'occasion de l'expression de toutes les opinions et analyses indispensables a toutes prises de décisions.
Contactez moi par tel ou mail pour réfléchir a cette publication.
13:07
La sélectivité reste de mise sur les emplacements, on constate plus que jamais que l'immobilier, c'est l'emplacement, (entendez par là le centre-ville, à l'instar des seniors, rentrant eux aussi au "bercail") même en matière commerciale, comme on a pu malheureusement l'oublier…
Les décisions d'achat sur les scpi doivent être précédées d'une analyse du patrimoine existant, ce qui n'empêche hélas pas des bêtises futures.
Par conséquent,investisseurs, ne dormez pas et demandez des comptes aux gérants, il s'agit de vos fonds !!
…..article dans le mail suivant…..
13:09
LA SÉLECTIVITÉ TOUJOURS ET ENCORE
Effets de la crise sur les loyers commerciaux
17/11/2010
"
La Commission Commerce de la RICS France tire les conséquences de la crise financière internationale en ce qui concerne l’actualité du marché locatif du secteur.
Les traumatismes liés à la crise financière internationale appartiennent désormais au passé, ils laissent dans l’actualité du marché locatif des commerces des traces qui pourraient être pérennes comme :
Une volonté affirmée de maîtrise des coûts par les enseignes qui se traduit par :
un retour vers le centre-ville dû à l’inflation des charges augmentatives des loyers en centre commercial ( participation au GIE), aux surcoûts salariaux liés aux contraintes d’amplitude horaire, à un manque de différenciation des concepts en centre commercial…) ;
des exigences accrues sur la configuration des produits immobiliers avec forte dépréciation des surfaces improductives ;
la mise en œuvre lorsqu’elles sont possibles de demandes de révision de loyer à la baisse, compte-tenu spécialement de l’effet de levier de la forte indexation de ces dernières années ( application de l'art L145- 39 du Code de Commerce) ;
l’adaptation des concepts de distribution à des surfaces revues à la baisse ;
Une réactivité accrue des enseignes avec une analyse pointue de chaque site et plus de pragmatisme, ce qui a pour conséquence que pour certain points de vente non rentable, les enseignes n'hésitent plus " à rendre les clefs", et à procéder à un arbitrage dans les réseaux.
L’encadrement du risque entraîne une demande de plus de souplesse de la part des enseignes ce qui a pour résultat :
la recherche d’une garantie de flux avec une prime aux artères de commercialité de premier plan, ce qui creuse les écarts de valeurs locatives et instaure parfois une mixité nouvelle luxe/mass market sur certains sites ;
volonté de revenir à la conclusion de baux 3-6-9 ans au lieu de 6-9-12 ans, sauf pour les emplacements n°1 qui sont toujours aussi disputés ;
l’apparition des loyers avec clause sur recettes, c'est à dire un % sur le chiffre d'affaires réalisé sans minimum garanti ;
la redistribution entre droit au bail/droit d’entrée et loyer périodique avec deux tendances paradoxales :
- la priorité donnée à l’équilibre du compte de résultat, donc en faveur du versement en capital avec un loyer modéré
ou à l’inverse à l’alourdissement de la charge locative ( location pure) pour éviter la prise de risque de l’investissement.
L’inversion des rapports de force bailleur/locataires :
Les baux des centres commerciaux ne sont plus des contrats d’adhésion
On constate une baisse de la valeur théorique du droit au bail due à l'augmentation mécanique des loyers (conséquence de la hausse de l'ICC)
13:11
… LA SUITE….
… Par ailleurs, les développements actuels s’adaptent au contexte économique
Les enseignes nationales n'hésitent plus à retourner dans des centres villes de villes secondaires.
Certaines zones d'activités commerciales sont en perte de vitesse car souvent elles offrent des enseignes mass market / moyen de gamme touchant une clientèle ayant vu son pouvoir d'achat baissé
De nouveaux concepts apparaissent
Les enseignes alimentaires de type supermarché se livrent une véritable bataille en centre ville pour prendre des parts de marché ( Monoprix, Carrefour, Franprix, Marché U etc.)
De nouveaux concepts arrivent dans le domaine de la restauration rapide de qualité et les traiteurs sans nuisance, au pied d'immeuble de bureaux en centre ville et banlieue (Jour, Cojean, Goude, restaurants japonais, Chez Jean, Deli Traiteur, etc.)
De nouveau concepts dans le secteur du PAP : Uniqlo, Desigual etc…prennent place.
Ainsi que dans le domaine du discount : Décathlon développe son concept discount Koodza
On assiste également à une évolution dans l’organisation de l'accueil de la clientèle dans les agences bancaires, sans caisse et ni sas, remplacés par des automates et des aménagements "lounge"
(HSBC des Champs Elysées et rue Auber, ING de la rue Scribe et la BNP Paribas de l'Opéra)