Annoncée le 29 Aout 2014, la Loi PINEL remplacera la Loi DUFLOT à partir du 01 Septembre 2014. Loin d’être une grande révolution, la loi PINEL devrait être la parfaite continuité de la loi DUFLOT que nous connaissons depuis 2012.

 

La loi PINEL devrait donc permettre aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à leur engagement de location.

Trois option devraient être ouverte :

  • Loi PINEL – 6 ans ; (12%).
  • Loi PINEL – 9 ans à 18% de réduction d’impôt ;
  • Loi PINEL 12 ans à 21% de réduction d’impôt.

 

Pour vous aider dans votre analyse patrimoniale et surtout pour vous aider à comprendre l’intérêt ou non à investir dans l’immobilier neuf avec la loi PINEL, nous avons construit un simulateur complet et gratuit.

Après avoir indiqué les principales hypothèses de la simulation (montant de l’investissement, niveau des loyers et anticipation d’indexation, anticipation d’augmentation ou de baisse des prix de l’immobilier, niveau des charges locatives ….), vous obtiendrez en quelques secondes trois indicateurs qui vous permettront de juger la qualité de votre investissement immobilier.

 

L’effort d’épargne nécessaire pour devenir propriétaire de l’immeuble.

Le niveau de l’effort d’épargne moyen de l’investisseur pendant les 20 ans de l’investissement immobilier. Combien l’investisseur immobilier devra débourser tous les mois pour devenir propriétaire de son bien immobilier. Dans la pratique, pendant la durée du crédit, l’investisseur devra faire un effort de trésorerie mensuel alors qu’après la période de financement, l’investisseur bénéficiera d’une trésorerie positive. Ce premier indicateur permet de valider le montant de l’investissement par rapport aux facultés de l’épargnant ;

 

 

Le taux de rendement interne (TRI) de l’investissement immobilier PINEL et la comparaison de l’enrichissement de l’investisseur immobilier PINEL avec un placement financier type Assurance vie.

Le taux de rendement interne est une information essentielle pour le candidat à l’investissement immobilier.Il s’agit de calculer le taux de rendement global de l’investissement.

Ce taux de rendement intègre l’économie d’impôt, les charges d’entretien, l’augmentation des loyers, l’évolution des prix de l’immobilier…. C’est le taux de rendement réel de votre investissement immobilier. Grâce au calcul du Taux de Rendement Interne (TRI), il devient aisé de réaliser des comparaisons avec un autre investissement et notamment avec le rendement d’un placement sans risque type fonds euros du contrat d’assurance vie.

A partir de cet indicateur majeur, nous avons calculé un indicateur secondaire dont la valeur dépend directement du niveau du taux de rendement interne (TRI). Nous avons calculé le différentiel d’enrichissement de l’investisseur en loi PINEL par rapport à un investissement financier type fonds euros du contrat d’assurance vie (le paramètre du taux de rendement du placement est librement fixé par la simulation). Quel serait l’enrichissement de l’épargnant si l’investisseur se contentait d’utiliser son effort d’épargne dans un simple placement financier ?

L’investissement immobilier PINEL et l’effet de levier du crédit immobilier permet il un enrichissement supérieur par rapport à un simple placement financier ?

 

 

Le taux de rendement locatif au terme de la simulation.

Ce troisième indicateur est très important. Il s’agit d’un indicateur permettant de vérifier la qualité des hypothèses prises dans le simulateur et notamment l’hypothèse de revalorisation des loyers et du bien immobilier.

De nombreux commerciaux, vendeur de loi PINEL, ont pris l’habitude de manier les hypothèses pour rendre les simulations toujours plus attrayantes et vendeuses. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est l’hypothèse dont la manipulation est la plus efficace pour « habiller » une simulation d’investissement.

Le calcul du taux de rendement locatif au terme des 20 ans de la simulation d’investissement PINEL donnera donc une indication forte sur la qualité de la simulation. L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est elle fiable ?

 

 

Simulateur d’investissement immobilier locatif Loi PINEL

 

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

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37 Comments

  1. Vous continuez à écrire ça: « Le taux de rendement interne est une information essentielle pour le candidat à l’investissement immobilier. »

    Et je continue en toute amitié de dire que non. 🙂

    Le vrai investisseur immobilier se fiche comme de l’an 40 des taux en %. La chose essentielle qui l’intéresse, ce sont des euros (aujourd’hui, demain?) sonnants et trébuchants.

    En plus, comparer des investissements et des placements me semble tenir du funambulisme, surtout d’origine complètement différente comme l’Immobilier et l’Assurance Vie.

    « L’hypothèse de revalorisation du bien immobilier est l’hypothèse dont la manipulation est la plus efficace pour « habiller » une simulation d’investissement. » C’est parfaitement exact. C’est une des solutions classiques, mais il y en a d’autres inhérentes à toutes ces défiscalisations.

  2. Patrick D says:

    Les problèmes de la loi PINEL sont nombreux :
    _ Défiscalisation de 12 à 21 % mais seulement dans le neuf, beaucoup plus cher et moins rentable que l’ancien. Clairement, cette loi n’est pas faite pour augmenter le nombre de logement ( il y en a trop aujourd’hui en France sauf dans Paris centre ) mais uniquement pour faire marcher les grosses entreprises du BTP
    _ Défiscalisation répartie sur 6 à 12 ans alors que des travaux dans l’ancien permettent de défiscaliser immédiatement.
    _ Possibilité de loi à un membre de sa famille mais le locataire ne touche plus les aides au logement, s’il logeait ailleurs. Par contre le bailleur est certain de toucher son loyer !

    La loi PINEL ne sert à rien et va coûter très cher à la France. Il aurait suffit de permettre aux bailleurs d’expulser rapidement les mauvais payeurs ou ceux qui dégradent les logements pour redonner envie aux français d’investir dans l’immobilier, neuf ou ancien.

    • Je ne suis pas d’accord avec vous, la Loi Pinel est un bon moyen d’inciter de manière modérée l’investissement immobilier en France et tenter de relancer quelques peu certaines secteurs en perte de vitesse ces derniers temps, notamment à Paris et dans les grandes villes.

      • Patrick D says:

        Veuillez m’excuser pour cette remarque mais vous parlez de quelle villes hormis Paris ?
        Dans toutes les villes de France, les loyers sont en baisse, ce qui veut dire que les bailleurs n’arrivent pas à louer. Par contre trouver un logement à louer est facile !
        Il est certain que cela aiderait bien les entreprises du BTP même s’il s’agit de logements durs à louer ensuite.
        Nous n’avons aucun besoin de constructions neuves sauf à Paris et seulement intra-muros.

        Si le gouvernement désire que les français investissent dans l’immobilier, il suffit d’obliger les locataires qui ne payent pas à quitter le logement en trois mois :
        _ C’est gratuit pour les finances publiques
        _ Cela permettrait aux jeunes sans garants de trouver un logement facilement

        Aujourd’hui en France, un locataire qui ne paye pas, c’est 3 ans d’enfer minimum. Alors qui va louer à un CDD sans garant ?

        • Je pense notamment à Lyon et Strasbourg. Vos remarques sont pertinentes cependant vos propositions sont très agressives et ne correspondent pas à ce que les politiques souhaitent faire à l’heure actuelle, ce que je ne peux que soutenir. La Loi Pinel est un moyen d’encourager l’investissement immobilier sans pour autant contrevenir aux autres juridictions.

          • Patrick D says:

            Je suis d’accord avec l’idée « Loi Pinel » mais elle n’est pas adapté à la situation de l’immobilier français actuel. Il manque des logements dans Paris.. C’est un peu juste à Lyon.. Mais nous allons faire pour toute la France une loi identique à Scellier, Duflot et précédentes qui fait marcher les entreprises du BTP sans rééquilibrer le marché locatif !
            Ce n’est pas en ressortissant constamment les mêmes ficelles que les problèmes de fond vont s’arranger : je loue des logements et je refuse mes logements à des CDD sans garants parce que la loi les autorise à rester 3 ans sans payer s’ils n’ont plus envie de payer leur loyer. Si je pouvais les obliger à partir en 3 mois, je leur donnerai un logement de suite car je suis prêt à perdre 3 mois de loyer. Mais qui peut se permettre de ne pas toucher de revenus pendant 3 ans ?
            Imaginez-vous sans revenus pendant 3 ans ( plus les travaux après à faire, les huissiers et avocat à payer, etc.. ) et vous commencerez à comprendre la détresse des bailleurs privés.

          • « ….. cependant vos propositions sont très agressives …. »

            Je ne trouve pas, elles sont réalistes

            « ….. et ne correspondent pas à ce que les politiques souhaitent faire à l’heure actuelle…. »

            Les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
            Les politiques n’ont, pour la majorité d’entre eux, comme objectif que de garder leur job grassement payé. Même si c’est en vendant ce type de soupe.

            « …..que je ne peux que soutenir…. »

            Alors, allez-y! Investissez vos économies dans ce gouffre!
            Vous aurez fait une bonne action, le Bon Dieu vous le rendra. 🙂

  3. Bravo pour le lancement de votre nouvel outil ! Il évitera des calculs interminables à certains 😉

  4. Merci pour cet article très intéressant.
    Je suis ravi de lire un article qui ne détruit pas le dispositif Pinel. J’espère que les résultats se verront rapidement.

  5. Bonjour,

    Merci pour ce tableau,

    L’apport devrait être valorisé aussi afin de comparer ,

    Dans le chapître « 4 – Synthèse et Trésorerie », pourquoi  » Valeur NETTE de l’immobilier » est calculée :
    Valeur de l’immeuble acquis moins  » Frais d’acquisition / frais de notaire  » ?

    Remarque générale : dans les comparatifs, on considère toujours que la valeur du bien achetée est valorisée alors qu’un bien neuf cote au moins 15% de plus que l’ancien. ce qui fausse la vision de la revente à terme à mon avis.

  6. Fabrice says:

    Bonjour,

    Merci pour votre outil.

    Je ne comprends pas comment est calculé l’impact fiscal dans votre simulateur. J’aurais tendance à penser qu’il s’agit de : (Revenu foncier imposable – Réduction d’impôt PINEL ) x TMI
    mais je ne retrouve pas vos résultats avec cette formule

    Pourriez-vous m’éclairer?

  7. Bonjour,

    Je trouve votre article plutôt bon mais dans votre outil ne serait il pas possible de réaliser une simulation sur la durée souhaitée (exemple 7, 10 ou 13… à la fin de l’avantage PINEL retenu) pour réellement prendre en considération l’impact fiscal sur la période choisie, diminuer l’effort d’épargne (avec une revente à terme) et ainsi éviter une fiscalité désastreuse à terme du dispositif mis en place (car suis d’accord avec vous TMI + PS c’est du très lourd pour une forte tranche d’imposition… donc aucun intérêt à conserver le bien)..

    Merci,

  8. Bonjour,

    Merci pour votre simulateur. Jusqu’à hier il est était impeccable. Depuis aujourd’hui, il est inutilisable : on ne peut plus saisir un taux d’intérêt personnalisé, je ne trouve pas non plus où renseigner le loyer annuel comme dans l’ancienne version.

    Remettez-nous l’ancienne version 🙂

    Toutefois, bravo pour votre travail.

    Merci par avance.

  9. Bonjour,

    Vous ne tenez pas compet du plafonnement fiscal à 5500 € par m2.
    Le simulateur est donc faux sur le calcul de la réduction d’impots.

    Cordialement

  10. Bonjour,

    Ce simulateur m’a été d(une grande aide pour faire des simulations d’investissement.
    Merci au concepteur et d’une manière générale à ce site qui apporte de bonnes informations.

    Une petite précision :

    Dans le cas d’un apport personnel, vous devriez peut-être modifier le simulateur. En effet, le rendement locatif du bien me semble faussé car il est calculé par loyer/montant de l’emprunt alors que celui-ci devrait rester loyer/montant d’achat.

    Par ailleurs,dans le cas d’un apport personnel, la comparaison entre l’investissement locatif et le montant acquis en plaçant le même effort d’épargne au fil des mois devrait être modifiée.
    En effet, il faut prendre en compte le fait que cet apport, s’il avait été lui-même placé aurait rapporté des intérêts créditeurs qui ne sont pas comptabilisés.

    Cordialement

    • Bonjour,

      1 – Oui, vous avez raison pour le rendement locatif 😉 Merci je fais la modification ce jour.

      2- Oui, c’est déjà la cas, mais les intérêt capitalisés ne viennent pas réduire l’effort d’épargne, mais augmenter le capital acquis.

  11. Bonjour

    Pouvez vous prendre en compte le plafonnement à 5500 eur par m2.

    Merci pour ce simulateur!

  12. Bonjour

    Mon exemple est le suivant:
    – l’appartement vaut 150,000 €
    – il fait 22m2

    Le plafonnement étant à 5500€ le m2, la reduction d’impots a donc pour base 5500 * 22 = 121000 €
    Donc seulement 2% de 121000 = 2420 € au lieu de 2% * 150000 = 3000 €

    Il suffit d’appliquer une formule du genre min (prix * 2%, 5500 * surface * 2%)

  13. Bonjour,
    Première simulation effectuée à 20h et l’autre à 22h avec exactement les mêmes chiffres et des résultats totalement différents… même le montant de la réduction d’impôts n’est plus le même et l’effort d’épargne de ma simulation à triplé !
    Quelqu’un peut-il m’expliquer ? les lois ont changé subitement ?
    Ah et si pour les novices comme moi vous pouvez rajouter une petite description des colonnes dans les tableaux avec un petit détail de ce qui est pris en compte dans le calcul (pour l’impact fiscal par exemple, je n’arrive toujours pas à comprendre comment ce chiffre est calculé et à quoi il correspond exactement) ça serai sympa !
    Merci d’avance 🙂

    • Bonjour,

      Malheureusement, je crains que les chiffres ne soient pas identiques. Aucune modification entre 20h et 22H ! Contactez moi au 06 03 57 59 11, nous échangerons sur votre simulation.

      Bien cordialement,

  14. Si vous me permettez une autre remarque, la simulation est calculée sur une durée de 20 ans avec le même loyer (à la revalorisation près) appliqué pendant et après la période de réduction d’impôts Pinel (6, 9, ou pour mon cas 21% sur 12ans). A mon sens, cela fausse la donne. Le loyer dans le cadre de la loi pinel est encadré, il est donc plus faible (dans la majorité des cas) que le loyer que l’on peut appliquer en dehors du système de défiscalisation. Une fois la période arrivée à terme, au bout des 12 ans, comme on ne bénéficie plus de la réduction d’impôts et que le loyer pratiqué n’est plus soumis à encadrement, il est logique de l’augmenter pour qu’il corresponde au prix du marché actuel. Ça n’a pas de sens de continuer à pratiquer un loyer au rabais si la réduction fiscale n’est plus là. C’est donc une erreur de calcul de considérer le même loyer tout au long des 20 ans, non ?
    Bien à vous

  15. bonjour,

    Pour information, le simulateur ne fonctionne plus

  16. Votre simulateur ne fonctionne plus, bien dommage il était fort complet et utile, j’espère le retrouver fonctionnel prochainement.

  17. Super, merci à vous pour votre réponse et votre réactivité
    Bien cordialement
    Hervé Voirin

  18. Bonsoir,

    Oui cela fonctionne de nouveau pas de problème,

    encore merci,

    cordialement

    Hervé VOIRIN

  19. Bonjour,
    Super ce simulateur . félicitation et merci.
    Je n’arrive cependant pas a imprimer ?

  20. Bonjour,

    pourriez vous, je vous prie, m’expliquer le calcul de la colonne « impact fiscal » ??

    Cela ne correspond à aucune des colonnes des (soustractions ou additions) du tableau « calcul de l’impact fiscal ».

    Est-ce calculé en fonction de mon TMI sur la base des revenus imposables ajoutés au revenu foncier, le tout déduit de la réduction d’impôt ou est-ce un autre calcul ??

    Merci par avance

    Yann

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