Hier, dans un article intitulé « La réforme de la location meublée est (peut être) dans le projet de loi de finance rectificative pour 2016.« , je vous faisais part d’un amendement du projet de loi de finance rectificative pour 2016, que beaucoup considèrent comme anodin et sans grande importance, mais, par ma part, est probablement le premier acte signant la fin du régime d’exception fiscale accordé à la location meublée.

Je vous propose donc de vous faire part de ma réflexion sur le sujet, même si je dois vous avouer, qu’il ne s’agit là que d’une réflexion et n’ai encore pas lu de commentaires comparables. Je n’ai donc aucune certitude sur la pertinence de l’analyse !

L’amendement du gouvernement inséré dans le projet de loi de finance rectificative pour 2016 est d’apparence sans importance, et présenté comme tel lors des discussions à l’assemblée nationale.

Cet amendement consiste simplement à insérer un 5° bis de l’article 35 du code général des impôts : « « 5° bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; » Et les explications sont les suivantes :

« Il est proposé de clarifier la qualification fiscale des revenus tirés de la location meublée pour la détermination de l’impôt sur le revenu. En effet, actuellement les revenus tirés de la location meublée occasionnelle, c’est-à-dire ponctuelle et pour une courte durée, relèvent de la catégorie des revenus fonciers alors que ceux provenant de la location meublée habituelle relèvent de celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La présente mesure prévoit que les revenus tirés d’une activité de location meublée, qu’elle soit exercée à titre occasionnel ou habituel, relèvent de la catégorie des BIC.

Cette précision permettra d’améliorer la lisbilité de la norme fiscale et de faciliter les démarches déclaratives des contribuables, sans modification de la fiscalité des locations régulières, y compris saisonnières. »

 

Bref, à première vue, rien de bien grave. L’amendement est présenté et commenté comme étant une simple légalisation d’une jurisprudence très ancienne qui considère que si l’activité de location meublée est une activité civile qui revêt le caractère de revenu foncier, cette même activité civile pratiquée de manière habituelle se retrouve imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Ce dichotomie entre activité civile et imposition en tant que BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) est unique dans le paysage fiscal Français et trouve son origine (comme nous vous le présentions dans cet article « Pierre FERNOUX propose sa réforme de la location meublée basée sur la commercialité fiscale.« ) dans la nécessaire égalité devant l’impôt entre des professionnels de l’hôtellerie et des particuliers qui exerceraient une activité relativement proche qu’est la location meublée. Cela nous rappelle les combats actuels entre AirBnb et les hôteliers, mais à la vérité, ces discussions sont excessivement ancienne car le premier arrêt de jurisprudence remonte à 1862.

En effet, dès le 30 avril 1862, le juge estimait que  « Celui qui loue en garni des appartements dont il est le propriétaire ne devient pas commerçant par le seul fait de cette location, alors même qu’il serait assujetti à la patente de logeur en garni ».

Néanmoins, malgré cette reconnaissance du caractère fiscal de l’activité de location meublée exercée à titre habituel lorsqu’il s’agit de déterminer la nature de l’imposition des revenus, le code général des impôts est muet et « rien dans le texte fiscal ne traite expressément du sort des revenus de la location meublée comme si, au fond, leur classement dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux allait de soit » affirme Pierre FERNOUX et de poursuivre : « La location meublée ne figure pas au nombre des actes de commerce cités par l’article L110-1 du code du commerce, pas plus qu’elle n’est visée par les dispositions de l’article 35, I du CIG intégrant dans le champ d’application des BIC des activités donc certaines sont également civiles. »

L’exemple parfait est l’activité de location équipée, que l’on pourrait vulgariser en location meublée de location professionnel ou d’entreprise (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ). Cette activité est, tout comme la location meublée, une activité civile mais elle est expressément répertorié à l’article 35 du code général des impôts comme étant une activité commercial. A ce titre, le traitement fiscal de l’activité de location équipée suit le régime de droit commun en ce qui concerne la détermination de son bénéfice imposable, de l’imputation des déficits, de l’amortissement, du calcul des plus-values ou de la détermination du caractère professionnel ou non de l’activité.

Il pourrait être fait pareil exemple de l’activité de para-hôtellerie, considérée comme une activité commerciale de droit commun alors qu’il ne s’agit en réalité que d’une activité de location meublée avec service fournit directement par l’exploitant (cf »Gîtes : location meublée ou para hôtelier ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux« )

L’adoption de la commercialité fiscale dans le PLFR2016 pourrait être de nature à remettre en cause le régime d’exception de l’activité de location meublée.

Et vous comprenez maintenant, la subtilité de cet amendement apparemment anodin. Il s’agit tout simplement de faire rentrer dans le rang l’activité de location meublée et de la mettre sur un pied d’égalité avec par exemple la location équipée, la para-hôtellerie, mais également toutes les autres activités commerciales traditionnelles.

En effet, l’adoption de la commercialité fiscale de la location meublée permet d’appliquer les règles de droit commun normalement applicables à toutes les activités commerciales.

Prenons par exemple, le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée. Aujourd’hui, comme vous le savez, il faut respecter cumulativement trois critères pour être fiscalement considéré comme loueur en meublé professionnel (cf : »LMP : Les critères pour être Loueur en Meublé Professionnel.« ). Ces critères sont définis à l’article 155 du CGI :

« 1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. »

 

En effet, le code général des impôts étant muet sur le sort fiscal de la location meublée en l’absence de reconnaissance dans les articles 34 et 35 du CGI, le droit commun ne pouvant être appliqué, il convenait d’appliquer un régime d’exception. C’est alors la naissance de ces critères de différenciation entre une activité professionnelle et une activité non professionnelle.

Dans le régime de droit commun, la distinction entre une activité professionnelle et une activité non professionnelle, repose sur la notion de « participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité ».

Et la doctrine fiscale de préciser « La participation continue de l’exploitant est indispensable. Cela signifie que ce dernier doit y consacrer une grande partie de son temps (termes repris par la doctrine fiscale).

Néanmoins, cela n’implique pas que cette activité soit sa seule activité professionnelle, ni même sa profession principale. Par exemple, l’administration fiscale considère que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie et les bénéfices seront considérés comme non professionnels. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC (exemple repris dans la doctrine de l’administration fiscale, qui s’applique à la location équipée – cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ). Cela signifie, par exemple, que la location équipée ne peut jamais être effectuée à titre professionnel.

 

 

Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée ?

Ainsi, l’adoption de la commercialité fiscale pourrait signifier une prochaine remise en question de l’ensemble du régime d’exception appliqué aujourd’hui à la location meublée. Il s’agit simplement de la suppression du régime fiscal de la location meublée et une imposition des profits tirés de l’activité de location meublée au titre des BIC de droit commun. 

De manière très concrète, il pourrait s’agir, à moyen terme :

De la remise en question du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée avec l’abandon des fameux critères spécifiques à la location meublée pour préférer le principe général « participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité », mais avec une doctrine fiscale qui nous précise « l’administration fiscale considère que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie et les bénéfices seront considérés comme non professionnels. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC (exemple repris dans la doctrine de l’administration fiscale, qui s’applique à la location équipée » ; 

De la remise en question du calcul de la plus value immobilière pour les LMNP (loueurs en meublé non professionnels). En effet, les plus values immobilières réalisées par les loueurs en meublés non professionnels sont aujourd’hui imposé dans la catégorie des plus values des particuliers et bénéficient d’un abattement permettant d’une exonération après 22 ans ou 30 ans. Demain, c’est le régime des plus value des professionnels qui pourrait s’appliquer et surtout la taxation au moment de la vente de l’immeuble de l’ensemble des amortissements réalisés pendant l’exploitation. Néanmoins, l’article 151 septies B du CGI qui prévoit une exonération après 15 ans de détention pourrait naturellement être applicable du fait de l’adoption de la commercialité fiscale. 

Du modification du régime d’imputation des déficits sur le revenu global du fait des modifications du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité. Seul les activités professionnelles pourraient espérer imputer leur déficit sur le revenu global, … mais le caractère professionnel serait interdit aux loueurs en meublé dont le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit. 

L’exonération d’ISF serait accordée au seuls loueur en meublé professionnels…

Et surtout, les résidences services pourraient voir leur régime fiscal totalement remis en cause. Le secteur des résidences de tourisme, EHPAD, … perdrait l’avantage concurrentiel fort en terme de fiscalité. C’est la raison pour laquelle, nous pourrions voir surgir un amendement visant à conserver un régime d’exception pour l’activité de location meublée exercée indirectement via des résidences services. L’enjeu industriel est trop fort !

 

A suivre … Comme vous le comprenez maintenant, je confirme ma première lecture d’hier et attends avec fébrilité la publication d’analyses concordantes ou divergentes.

 

 

 

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47 Comments

  1. Bonjour,

    Un point non évoqué dans votre article. Les LMNP non saisonnier seront-ils imposés au RSI comme pour un commerçant.

    Henri

    • Non, pour le moment, seuls les lmnp saisonniers dont les recettes sont supérieures à 23 000€ sont concernés. Néanmoins, l’adoption de cette commercialité pourrait élargir l’affiliation RSI à tous les LMNP. Mais nous y sommes pas !

  2. Alain LAMBARD says:

    On sait qu’une modification du régime fiscal de la LMNP, est dans le tuyaux de Bercy (rapport de l’inspection générale des services rendu public par « les Echos »).

    Maurice COZIAN parlait du « sac d’embrouilles » (toujours bien rempli actuellement) à propos du régime fiscal des sociétés de personnes (CGI art.8 et suivants). Ce même qualificatif pourrait également convenir aux régimes de la LM.

    Sur le plan social, actuellement, l’affiliation au RSI est réservée aux personnes qui ont la qualité de LMP au sens de l’article L 613-1 8° du, CSS, c’est à dire les personnes physiques qui exercent une activité de LMP au sens du 155 IV du CGI.

    Je me demande si l’introduction du 5 bis de l’article 35 du CGI ne vise pas à sécuriser, dans un premier temps, et au plan juridique, le texte voté dans le cadre du PLFSS qui vise à soumettre, sous certaines conditions, les revenus des LMNP aux cotisations sociales du RSI?

    Cela ne signifie pas, par ailleurs, que le train n’est pas en marche pour des modifications en profondeur de ce régime. Je souscris par ailleurs, entièrement, aux propositions de P. FERNOUX.

    • N’oubliez pas que seuls les LMNP saisonniers sont concernés par cette affiliation RSI si > 23 000€ de recettes. Une rédaction de l’article 35 du CGI n’aurait alors concernée que la location meublée saisonnière ?

      Mais nous sommes d’accord, pour le moment, cela ne change pas grand chose… juste la porte ouverte à l’alignement du régime fiscal de la location meublée sur le BIC de droit commun

      • Alain LAMBARD says:

        En fait, je m’interroge sur la légalité de la soumission aux charges sociales uniquement de la LMNP saisonnière.

        Comment justifier de cette cible particulière?

  3. Autre point de vigilance : quid de la TVA qui ne s’applique pas actuellement aux LMNP en direct, mais qui s’applique de droit aux locations équipées ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Les règles en matière de TVA découlent de directives européennes retranscrites dans le CGI; il n’y a pas de changement en perspective.

  4. « …L’amendement est présenté et commenté comme étant une simple légalisation d’une jurisprudence très ancienne qui considère que si l’activité de location meublée est une activité civile qui revêt le caractère de revenu foncier, cette même activité civile pratiquée de manière habituelle se retrouve imposée dans la catégorie des revenus fonciers. »

    N’y at-il pas une erreur dans cette phrase, sur les derniers mots ?
    J’imagine que c’est plutôt:  » …..imposée dans la catégorie des BIC »

    Cordialement

  5. Je partage les interrogations de Guillaume: un tel régime, dérogatoire aux revenus fonciers, allant s’amplifiant, et trouvant une visibilité exagérée dans sa variante ‘ »location saisonnière » ne peut durablement rester en l’état.

    Le Léviathan sous couvert d’égalité, veut tout taxer…

    J’avais déjà évoqué la quasi-certitude d’une stabilité du statut juridique et fiscal des meublés sous bail commercial

    Suprême ironie du sort alors que ce type de bail est léonin !

    En ce sens, comptons sur le lobbying des promoteurs exploitants pour s’abstraire du -futur- droit commun, que je ne souhaite vraiment pas.

  6. Bonjour Monsieur,

    c’est avec beaucoup d’intérêt que j’ai suivi vos différents articles au sujet du LMP.
    A votre avis et compte tenu du statut particulier du LMP, les factures adressées par un cabinet comptable à un loueur en meublé professionnel pour l’établissement de ses bilans sont-elles considérées juridiquement comme une créance professionnelle donc prescrites au bout de 5 ans ou une créance envers un particulier à qui s’applique la prescription biennale de l’article L.218-2 du Code de la consommation du fait du caractère civil de la location meublée (sans prestation para-hôtelière)?


    Autrement formulé: le loueur en meublé professionnel est-il considéré juridiquement comme un professionnel ou un particulier quant au règlement des factures de prestation de service d’un professionnel dans le cadre d’une activité de location meublée?

    Soyez bien remercié d’avance de votre réponse.
    Très cordialement

    B.DUPONT

  7. Bonjour à tous,
    Les nouvelles dispositions 2017 sur la location meublée assujettissent ceux qui dépassent les 23 000 euros au Rsi. Pour faire simple, pour de la location de meublée de tourisme (choix de l’abattement 71% dans mon cas), va t-on vers un calcul de ce type :
    Exemple : 60 000 de loyers moins abattement de 71% = 17 400 euros sur lequel je vais payer du RSI ?
    Ou bien passage au réel et dans ce cas, je deviens presque de fait un LMP.
    Ca devient infernal, nombreux sont ceux qui vont arrêter le meublés de tourisme (qu’ils déclaraient pourtant).

    • Alain LAMBARD says:

      La LFSS pour 2017 vient d’être définitivement votée par le parlement sous la réserve d’un recours devant le Conseil constitutionnel.
      Le texte visant la location meublée est logé à l’article 18, I 3° et 4°. Ce texte modifie l’article 613-1 8° du Code de la SS qui traite de la LMP. il prévoit, à compter du 01/01/2017, l’assujettissement aux cotisations du RSI des locations meublées UNIQUEMENT si les conditions cumulatives suivantes sont remplies:
      Sont ainsi obligatoirement affiliées à ce régime les personnes, autres que les loueurs de chambres d’hôtes mentionnés à l’article L 613-1, 7° du CSS, dont les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € par an, dès lors qu’ils remplissent en outre l’une des conditions suivantes :
      – ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de leur part pour une affiliation au régime général de la sécurité sociale ;
      – un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.
      Cet assujettissement ne concerne donc que les LMP.

      Jusqu’au 31/12/2016: 3 conditions cumulatives (CGI 155 IV en matière de BIC) étaient nécessaires:
      – un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel ;
      – les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
      – ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu soumis à l’impôt sur le revenu.

      A compter du 01/01/2017 le Code de la SS se désolidarise du CGI pour créer sa propre définition de la LMP au plan social.

      En 2017 il existera donc 3 définitions de la LMP.
      Une pour l’assujettissement aux cotisations RSI (L 613-8 du Code de la SS),
      Une en matière de BIC (CGI 155 IV),
      Une en matière d’ISF (CGI 885 R).

      En d’autres termes, pas d’assujettissement au RSI en l’absence d’inscription au RCS qui, en pratique, devrait être refusée par les greffiers des Tribunaux de commerce car, au plan juridique l’activité de LM est une activité civile.

      • Bonjour Alain,

        « Sont ainsi obligatoirement affiliées à ce régime les personnes, autres que les loueurs de chambres d’hôtes mentionnés à l’article L 613-1, 7° du CSS, dont les recettes tirées de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € par an…. »

        Donc les loueurs de Chambre d’Hôtes ne sont pas affiliés au RSI, … sauf que l’article L613-1,7 dit le contraire ??? si revenus supérieurs à ?? fixé par décret.
        Je m’y perds !!
        Cordialement

        • Alain LAMBARD says:

          Les dispositions nouvelles n’impactent pas les disposition de l’article 613-1 7° qui traite des chambres d’hôtes, qui ont leur propre régime, et dont l’affiliation au RSI est obligatoire lorsque le revenu 2016 est > 5020€.

          C’est quand même très simple!…

          • Si c’était simple mon bon Monsieur, ça se saurait … et je ne vous aurais pas posé de questions!
            Peut-être cela l’est-il pour vous car il semble que vous travaillez dans le milieu, mais pas pour le quidam qui voit sans cesse les règles déjà bien « imbriquées » dans différents articles de lois, avec pléthore d’exceptions, changer chaque année.

            L’article 613-1 7° dit:
             » Sous réserve des dispositions du 1° de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, les loueurs de chambres d’hôtes mentionnées à l’article L. 324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l’activité est supérieur à un montant fixé par décret  »

            et appelle 3 questions:
            1) le revenu imposable est-il celui après abattement de 71% , ou pas?

            2) le « loueur de chambres d’hôtes » s’entend-il comme professionnel c’est à dire inscrit au RCS et donc assujetti au RSI ou simple particulier non inscrit au RCS mais déclaré simplement au CFE et à la mairie de la commune?

            (Extrait de Service-Public-Pfo.fr:
            [ Centre de formalités des entreprises (CFE)
            (cas de ) Activité exercée en complément d’une activité indépendante ou salariée:
            Si l’activité est exercée de façon accessoire, en complément d’une activité
            professionnelle habituelle déjà déclarée au RCS ou d’une activité salariée,
            l’immatriculation (au RCS) n’est pas nécessaire.]

            3) L’inscription au CFE en code APE 55.20Z ou en 55.10Z est-elle de nature à générer des règles fiscales différentes?

            Cordialement

            • ALAIN LAMBARD says:

              Sur la simplicité du système, je plaisantais, bien sûr!
              1 Le revenu assujetti aux cotisations est le revenu fiscal (L131-6 al.2 du Code de la SS) donc après abattement de 71% et à condition qu’il excède 5020€ pour 2016; si non pas d’assujettissement au RSI.
              2 Les conditions d’assujettissement découlent de l’article 613-1 7° tel que vous l’avez cité. Il n’est donc pas concerné par l’inscription au RCS.
              L’extrait que vous cité du service public ne devrait pas , à priori, concerner les chambres d’hôte à moins que le contribuable souhaite avoir le statut de LMP au plan fiscal s’il en rempli toutes les conditions.
              3 d’une manière générale, compte tenu du principe de « réalisme » du droit fiscal c’est l’activité réelle qui implique le régime fiscal et non le Code APE que le contribuable peut demander à changer s’il ne correspond pas réellement à l’activité exercée.

              • Merci pour ces réponses complètes comme d’habitude dans ce domaine (sauf pour votre point 2 ou je m’interroge encore)

                1) … donc après abattement de 71% et à condition qu’il excède 5020€ pour 2016; si non pas d’assujettissement au RSI.
                Ouf… Merci!

                2) [L’extrait que vous cité du service public ne devrait pas , à priori, concerner les chambres d’hôte à moins que le contribuable souhaite avoir le statut de LMP au plan fiscal s’il en rempli toutes les conditions.]
                Pourquoi cet extrait ne concernerait-il que les professionnels et pas LMNP, alors que plusieurs organismes (Département, Office de tourisme, secrétaire du CFE de ma région – pas très au courant je l’avoue comme beaucoup d’autres-) me disent le contraire.
                D’ailleurs, c’est mon cas, je gère des chambres d’hôtes de façon accessoire à mon statut de retraité, je suis inscrit au CFE et à la mairie mais pas au RCS. Le fisc informé comme écrit ci-dessus n’a pas objecté … à ce jour.

                Cordialement

                • ALAIN LAMBARD says:

                  Je m’interrogeais sur le champ d’application de cet extrait auquel je n’ai pas eu accès. En d’autres termes sous quel chapitre figure cet extrait?
                  Celui des chambres d’hôtes?
                  Celui de la LMP?
                  Autres?
                  En l’état actuel des textes fiscaux, l’inscription au RCS n’est obligatoire que pour bénéficier du régime de la LMP en matière de BIC (CGI 155 IV) et en matière d’ISF (CGI 885 R).
                  Au plan social, l’article 613-1 8° soumettait, avant la modification apportée par la LFSS pour 2017, au régime du RSI , les personnes qui remplissaient les 3 conditions prévient au 155 IV du CGI.
                  Le régime social des chambres d’hôtes dépendaient et dépendent toujours des dispositions de l’article 613-1 7° du Code de la SS.

                  • Voici le lien, dans la rubrique: « Exploitation de chambres d’hôtes » – Fiche pratique

                    https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31521

                    C’est VRAIMENT pas simple !

                    • Alain LAMBARD says:

                      J’apporte un correctif en ce qui concerne l’inscription au RCS.
                      Déclaration d’activité (chambres d’hôtes)
                      – « Lorsque l’activité de location de chambres d’hôtes est exercée à titre habituel, elle constitue une activité commerciale au sens du code de commerce et les loueurs de chambres d’hôtes sont tenus de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) (art. L.123-1 et suivants du code de commerce), sauf cas de dispense, et de s’immatriculer auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) géré par la chambre de commerce et d’industrie (art. R.123-1 et s. du code de commerce). Ces formalités sont obligatoires, peu important le revenu dégagé par l’activité, sous peine de constituer une infraction pour travail dissimulé (art. L.8221-3 du code du travail).
                      – Lorsque l’activité de location de chambres d’hôtes est exercée par un chef d’exploitation ou d’entreprise agricole et est située sur l’exploitation agricole ou dans les locaux de celle-ci, elle est de nature agricole et les loueurs sont tenus de s’immatriculer auprès du CFE géré par la chambre d’agriculture. »

                      En ce sens, avis de la Commission de coordination des centres de formalités des entreprises n° 2012-01 du 12 juin 2012.
                      Aussi, la circulaire 14 mars 2013 commente ces dispositions (DSS/S5DB/2013/100.
                      Contrairement à l’activité de location meublée (louage de choses) l’activité « chambre d’hôtes » relève du louage de services et, a priori, est considérée comme de la para-hôtelerie.
                      Pour ce qui concerne les charges sociales, pas de changement.
                      C’est vraiment très simple!

                  • Mais que veut dire « à TITRE HABITUEL » dans ce texte ?? Saisonnier, est-ce habituel ?

                    [Lorsque l’activité de location de chambres d’hôtes est exercée à titre habituel, elle constitue une activité commerciale au sens du code de commerce et les loueurs de chambres d’hôtes sont tenus de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) (art. L.123-1 et suivants du code de commerce…]

                    • Alain LAMBARD says:

                      A titre habituel: il n’existe pas de définition légale (c’est également le cas en matière d’IR; le CGI ne défini pas ce qu’est « un revenu »…).
                      Le Conseil d’état 28 déc. 2012, n° 347607 s’en est chargé en matière de LM en considérant qu’une société civile devait être assujettie à l’IS. – En l’espèce, la société civile avait mis les logements en location trois étés successifs, pendant quinze jours les deux premières années et pendant un mois la troisième année.
                      « Au cours des étés 2000 et 2001, la propriété de la société a ainsi été mise en location pour 15 jours, ce dont il a été à chaque fois retiré un revenu de 30 000 F. Au cours de l’été 2002, la location a été étendue à un mois et, peut-être en raison de travaux de réaménagement, elle a rapporté à la société 26 374 EUR , soit 173 000 F ».
                      Voilà une illustration de la notion d’habitude qui ne dépend pas de la durée de la location mais de la réitération des locations.

  8. Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me répondre.

    Donc RSI dans mon cas. Est-ce que le texte parle de la base pour le calcul du Rsi ? Réel, 71% d’abattement ou le libre choix ?

    Petite question :

    Dans le cadre d’une future incription à un statut de LMP (2 biens), est-il possible de conserver un troisième bien en loueur meublé tourisme dont les montants de loyer ne dépasseront pas les 23 000 euros (abattement 71%) ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Dans votre cas, RSI UNIQUEMENT si inscription au RCS.
      REPRENEZ LES DÉFINITIONS STRICTES EN MATIERE DE LM DANS MON PRÉCÉDENT COMMENTAIRE. LE STATUT DE LMP N’EST PAS LIÉ AU NOMBRE DE BIENS LOUES.
      Attention, par ailleurs, au seuils du régime micro permettant un abattement sur le CA.
      Le principe en 2016 : CA < 32 900 et abattement de 50%
      Exception: CA < 82 200 et abattement de 71% pour les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes qui fournissent des prestations au-delà de la location de l'immeuble et des meubles.
      Enfin, l'appréciation des seuils est globale pour un même contribuable.

    • Alain LAMBARD says:

      Ci joint le nouveau texte de l’article 613-8 du Code de la SS adopté et considéré comme constitutionnel:
      L613-8 du Code la SS (LFSS pour 2017 art. 18,4°, a))

      « Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du CGI (23 000€), lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI » (1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel) .

      Sont donc assujettis au RSI, sauf la dérogation ci-après les personnes suivantes:
      Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € et une des 2 conditions suivantes doit être remplie :
      – ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire du loueur de meublés pour une affiliation au régime général de la sécurité sociale ;
      – un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel

      L311-3, 35° du Code de la SS (LFSS art. 18,3°).
      Les personnes mentionnées aux 8° et 9° (location de biens meubles ajouté par l’article 18, 4° b) ) de l’article 613-1 du présent code qui exerce l’option mentionnée à cet article dès lors que leurs recettes ne dépassent pas les seuils mentionnés aux a) et b) de l’article 293 B du CGI (régime du micro BIC soit 33 ) ; Les cotisations et les contributions de sécurité sociales dues par ces personnes sont calculées sur une assiette constituée de leurs recettes diminuées d’un abattement de 60% Par dérogation, cet abattement est fixé à 87% pour les personnes mentionnées au 8° de l’article 613-1 du présent code lorsqu’elles exercent une location de locaux d’habitation meublés de tourisme, définis conformément à l’article L324-1 di cde du tourisme.

      • Alain LAMBARD says:

        Après « article 293 B du CGI  » compléter par: (régime du micro BIC soit 33 100 pour les services- LM- et 82 800 pour les ventes à consommer sur place et prestations d’hébergement -hors LM) )

  9. Merci.

    Donc rien ne change dans mon cas. Mais pourquoi donc « tout ce foin » autour de ces nouvelles mesures…. ?
    Je peux toujours faire jusqu’à 82 200 euros de loyers, je ne suis pas inscrit au RCS et comme je suis classé en meublé de tourisme, j’applique l’abattement de 71%. C’est bien ça ?

    La disposition des 23 000 euros de loyer qui déclenche le Rsi, elle sera finalement pour qui ?

    Je vais donc retrouver le sommeil…..

    • ALAIN LAMBARD says:

      C’est bien ça.
      Le texte voté ne correspond pas au projet.
      Les personnes concernées sont donc celles inscrites au RCS. À ce titre, on attendra avec intérêt, la position du RSI, pour savoir si, comme en matière fiscale, le refus d’inscription du greffier au RCS (la LM étant une activité civile) aura les mêmes effets…

  10. En résumé, une belle merde générée par des inconséquents en de nombreux domaines, sans tenir compte des catapultages réglementaires..

    Des amateurs comme cela dans la vraie vie, seraient virés depuis longtemps

    Mais comme » l’unique objet de leur sentiment, » c’est de tenter de remplir les caisses…..

  11. Un grand merci Alain pour ces précisions.

  12. Si j’ai tout compris, un loueur qui fait plus de 23.000€ en location courte durée et qui décide de rester en LMNP et qui ne s’inscrit donc pas au RCS en LMP est dispensé de RSI.

    Autre interrogation, quand les 2 critères : loyers supérieur à 23.000€ (résidence principale) et loyers supérieurs aux autres revenus, pouvez vous me confirmer que l’inscription au RCS est une option mais pas une obligation et donc que l’on peut rester au LMNP.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Comme expliqué plus haut l’inscription au RCS ne devrait pas exister car l’activité de LM est une ACTIVITÉ CIVILE et en tant que telle tout greffier de Tribunal de commerce qui se respecte devrait refuser cette inscription.
      L’inscription au RCS qui est visée par les textes fiscaux et dorénavant par le Code de la SS ne peut être qu’une démarche volontaire du loueur.

      • Alain, petite question indiscrète…. Que faites vous dans la vie pour être aussi bien informé dans cette jungle inextricable ?
        Cdlt

        • Alain LAMBARD says:

          J’exerçais le métier d’expert-comptable, mais le temps est passé…
          Actuellement, quelques heures d’enseignement en Master 2 de Gestion de Patrimoine du fait de mon âge canonique et une petite activité de Conseil.
          Vous avez bien fait d’insister sur la question de l’inscription au RCS pour les chambres d’hôte, car j’étais passé à côté d’un sujet même si les conséquences de la non inscription semblent actuellement théoriques.
          Le Professeur Maurice COZIAN parlait de « sac d’embrouilles » à propos au régime des société visées à l’article 8 du CGI. On peut, sans problème utiliser ce qualificatif lorsque l’on traite du (des) régime(s) juridiques, fiscaux et sociaux de « la location meublée ».

  13. Merci pour ces précisions.

  14. FRANCE TERRE D’ASILE…………. D’ALIÉNÉS…..
    (Oui Guillaume, nous vivons dans un pays surtaxé !!)

    LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL VOUS PARLE :

    http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/les-decisions/acces-par-date/decisions-depuis-1959/2016/2016-742-dc/decision-n-2016-742-dc-du-22-decembre-2016.148381.html

    LMNP : non professionnelle mais soumise au RSI !

    La loi de finances pour la sécurité sociale 2017 prévoit, dans son article 17 devenu définitif et validé par le Conseil Consitutionnel, l’affiliation obligatoire de deux nouvelles catégories de personnes au régime social des indépendants, pour ce qui concerne l’assurance maladie et l’assurance maternité (taux de 6,5% présentement). En application du 4° du paragraphe I de cet article, sont tout d’abord concernées les personnes, autres que les loueurs de chambre d’hôtes, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés, à destination d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. L’affiliation n’est toutefois obligatoire que lorsque les recettes retirées de cette activité dépassent le seuil applicable aux loueurs de meublés exerçant à titre professionnel (23 000 Euros). Sont également tenues de s’affilier les personnes exerçant une activité de location de biens meubles, dont les recettes annuelles sont supérieures à 20 % du montant du plafond annuel de la sécurité sociale. On pourra donc être considéré comme non professionnel fiscalement (LMNP Location meublée non professionnelle) mais devoir cotiser au RSI…

    • C’est simple, quand un socialiste, LF Président du CC, répond à un socialiste, MS du gouvernement, voilà ce qu’ils se disent:
      « LMNP : non professionnelle mais soumise au RSI » c’est un non professionnel ASSIMILABLE à un professionnel !
      C’est quand même facile la soumission et le copinage = corruption!
      Cdlt

  15. Bonjour à tous,

    Je relance ce sujet.

    Que pensez-vous de mon approche concernant les nouvelles dispositions 2017 pour un loueur meublé de tourisme classé qui dépasse 23 000 euros de recettes.

    Dans le cadre du choix de l’abattement plutôt qu’au réel : j’ai droit à 87 % d’abattement (au lieu de 71% auparavant)
    Par contre, j’ai le « droit » de payer des cotisations RSI après cet abattement.

    Je suis déjà au RSI en tant que gérant d’une SARL (rien à voir avec l’immobilier). Est-ce que d’après vous j’additionnerai les 2 revenus d’activité et déclarerai un montant total sur lequel sera calculé mon RSI ?

    Est-ce que quelqu’un a des infos sur la manière dont le RSI va procéder.

    Bonne journée et merci pour vos commentaires.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Je pense que vous faites une confusion en ce qui concerne l’abattement:
      L’abattement de 71% concerne les personnes affiliées au régime micro pour ce qui concerne la détermination du revenu imposable.
      Cet abattement est toujours applicable en 2017 pour ce qui concerne l’assiette des charges sociales lorsqu’elles sont due.
      L’abattement de 87% (Code sécurité sociale L613-1 8° et L 313-3, 35° nouveaux ) concerne l’option pour le paiement des charges sociales, lorsqu’elles sont dues, non pas dans le régime RSI, MAIS DANS LE RÉGIME GÉNÉRAL.
      Un décrêt en. précisera les modalités d’application (L313-3, 35°)
      Par ailleurs, une plate-forme numérique pourra, à compter de 2018 procéder aux formalités d’inscription et de paiement (L133-6-7-3 nouveau)

  16. Merci Alain pour cette précision.

    L’option pour le paiement des charges sociales au régime général avec cet abattement de 87 %, ça se chiffre comment ?
    Déjà cotisant au RSI sur un plan perso avec ma petite SARL, est-ce qu’il peut y avoir un intérêt à choisir le régime général pour moi ou peut être pour ma femme qui n’est pas salariée ?

    C’est quand même extraordinaire que vous, Alain, vous soyez le seul à appréhender l’ensemble de ces nouvelles dispositions…. Les Experts Comptables Lambdas (sauf vous Alain) sont littéralement aux « fraises » et même Guillaume a du mal à nous pondre un article définitif sur ces changements qui concernent beaucoup de ses lecteurs…mais il ne va pas tarder à réagir….

    • ALAIN LAMBARD says:

      Il faut attendre le décret d’application pour en savoir plus et faire un choix en fonction de sa situation personnelle.

  17. Bonjour,
    Merci avant tout de faire vivre cette discussion et merci Alain pour le partage de votre expertise.
    Réalisant environ 30ke de chiffre d’affaire (mais étant déficitaire …), je me pose une question :

    Mon chiffre d’affaire est composé à moitié par des locations courtes durées et à moitié par des locations meublés de longue durée.
    L’ensemble de cette activité est gérée sous le même numéro de SIRET.

    L’application du passage au statut RSI s’applique t’il dans mon cas ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      La distinction que vous faites entre locations de courtes durée et location de longue durée n’existe pas, à mon sens, au plan juridique: soit il s’agît de LM de tourisme c’est à dire des locations à la journée, à la semaine ou au mois (visée par le nouveau L-613-1, 8° du Code de la sécurité sociale), soit il s’agît de chambres d’hôtes (visées au L613-1, 7°), de LM à titre de résidence principale (loi 89-462 du 06/07/1989, titre 1er art.2 et titre 1er bis, art. 25-3 et suivants) ou de la LM de sa résidence principale (mêmes références) dans la mesure où vous effectuées ces locations directement.
      Il me paraît donc nécessaire de bien définir la nature juridique de vos locations.
      Si votre LM de tourisme est < 23000 € vous devriez échapper aux cotisations sociales minimales qui seraient applicables en présence d'un déficit en matière de LM de tourisme.
      Le RSI publiera probablement une circulaire dans les mois à venir qui définira sa position au regard de ces nouveaux textes.

  18. Je viens de rédiger un article complémentaire présentant la position de Jean LOUIS LE BOULC’H sur le sujet.

    Location meublée, JL LE BOULC’H revient sur la commercialité fiscale et ses conséquences (http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee-jl-le-boulch-revient-sur-la-commercialite-fiscale-et-ses-consequences.html )

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