Il est très courant de constater dans de nombreuses déclarations ISF que le redevable effectue un abattement de 20% sur la valeur de certains biens immobiliers locatifs.L’ISF se définissant comme un impôt dont l’assiette est constituée par la valeur nette au premier janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux redevables (mariés ou en concubinage notoire – cf article : ISF et concubinage : Quelle déclaration de patrimoine ?) ainsi qu’à leurs enfants mineurs.
Pour estimer la valeur des dits biens, il convient de rechercher, notamment en ce qui concerne les biens immobiliers, la valeur vénale de ces derniers; c’est à dire le prix que pourrait me proposer un acquéreur pour prendre possession du bien en l’état.
Dans cette hypothèse, on comprend aisément, qu’un bien occupé par le locataire risque de subir dévalorisation notable : Il est nettement plus délicat de trouver un acquéreur pour un bien occupé que pour un bien libre.
Ainsi, les théoriciens et autres praticiens ont déterminé qu’un niveau de décote de 20% pouvait éventuellement être appliqué. Malheureusement, si le principe d’une décote semble acquis par la doctrine, la question du taux doit être apprécié en fonction de chacune des situations.
Mais attention, il ne s’agit en aucun cas de l’application d’un article du Code Général des Impôts, comme pourrait être l’application de l’abattement des 30% pour la résidence principale. Il s’agit simplement d’une tolérance de l’administration fiscale.
Je précise ma pensée, imaginons, un locataire donnant son congé (Préavis de 3 mois) pour le 15 Février, le premier janvier de l’année, il semble donc difficile d’arguer à l’administration fiscale que le bien subit une décote de 20% pour occupation alors même qu’il devient libre 1.5 mois plus tard.
Enfin, pour appliquer cette décote, il convient de porter une attention particulière à la juste valorisation du bien : la décote doit bien évidemment être appliquée à la VÉRITABLE VALEUR du bien et non pas à une valeur manifestement sous évaluée.
En ce qui concerne le démembrement de propriété, aucun abattement n’est envisageable pour les biens détenus en démembrement de propriété ou pour la résidence secondaire tel que mentionné dans cet article précédent : Evaluation de la résidence secondaire à l’ISF ou pour les droits de succession