terrain-a-vendre-logoSuite d’un long épisode commencé en Aout 2011, la prochaine loi de finance pour 2014 devrait bel et bien proposer une nouvelle réforme des plus values enregistrées sur les terrains à bâtir.
La réforme n’est pas sans conséquence puisqu’il s’agirait de supprimer purement et simplement l’abattement pour durée de détention applicable en temps normal aux plus values immobilières. Ainsi, au terme de cette réforme, applicable en Janvier 2014, il ne serait plus possible d’espérer être exonéré de la plus value après 30 ans de détention du terrain.

Quelque soit la durée de détention du terrain à bâtir, la réforme propose de taxer la plus value au taux de 34,5% (19% + 15,5% CSG-CRDS).

A l’occasion d’une question au gouvernement, le ministre de l’économie vient de confirmer l’idée d’une réforme dès 2014 :

« la suppression dès le 1er janvier 2014, sous réserve des opérations de cession engagées par une promesse de vente enregistrée avant le 31 décembre 2013, de l’abattement pour durée de détention pour la détermination du montant imposable des plus-values de cession de terrains à bâtir. Cette mesure sera mise en œuvre dans le cadre du projet de loi de finances pour 2014. »

 

Quelle solution pour éviter cette nouvelle imposition sur les terrains à bâtir ?

La chance (oui, je sais le terme n’est pas tout à fait adapté à la situation) pour les contribuables c’est que le gouvernement annonce la couleur un an avant la mise en œuvre de la réforme, ce qui nous laisse le temps d’organiser votre patrimoine en fonction de cette nouvelle donne fiscale.

 

Pour les vendeurs, Vendez ! mais vendez vite…

Pour ceux d’entre vous qui êtes vendeur de votre terrain à bâtir, nous ne pouvons que vous encourager à vendre très rapidement votre terrain à bâtir, du moins, il convient de signer une promesse de vente ou un compromis enregistré avant le 31 décembre 2013.

 

Pourquoi pas réaliser une donation pour purger la plus value ?

Une plus value immobilière, c’est toujours la différence entre le prix de cession du terrain et son prix d’acquisition. La prix de cession est une donne assez simple à déterminer, c’est le prix retenu dans l’acte de vente.

Le prix d’acquisition, c’est la valeur du terrain à bâtir lors de son entrée dans le patrimoine du vendeur.

En cas d’acquisition à titre onéreux, c’est le prix retenu dans l’acte d’achat auquel on ajoute les frais d’enregistrement, les frais d’acte notarié et les frais de la négociation immobilière.

En cas d’acquisition à titre onéreux, c’est à dire par donation ou succession, le prix d’acquisition c’est le prix retenu dans l’acte de donation ou de succession auquel on ajoute les frais d’acte du notaire et les droits de donation ou droits de succession.

De manière général c’est la valeur retenue par le notaire pour payer les droits de succession (mutation à titre onéreux) ou les droits d’enregistrement (mutation à titre onéreux).

Ainsi, lorsqu’une donation est réalisée pour un montant assez proche du prix de vente, et c’est notamment le cas d’une donation quelques mois avant la vente du terrain à bâtir, la plus value sera très faible, voire nulle.

Mais attention aux « petits malins de l’optimisation fiscale », n’oubliez pas que donner c’est donner (pour les puristes, donner et retenir ne vaut) et que le vendeur est le donataire (celui qui reçoit la donation). Le donateur s’est appauvri au profit du donataire et ne pourra prétendre jouir du prix de vente du terrain à bâtir.

L’administration fiscale est très attentive à cette non ré appropriation du prix de vente par le donateur.

 

 

Créer une SCI, et se vendre l’immeuble ou apporter l’immeuble à soi-même ?

Nous sommes particulièrement prudent avec la mise en œuvre de cette stratégie qui nous semble fiscalement contestable.

La stratégie est simple, il s’agit de vendre le terrain à bâtir à une SCI. Cette vente aura pour conséquence de remettre le compteur de la plus value à Zéro.

Néanmoins, il semble prudent d’entourer la mise en œuvre de cette stratégie de quelques précautions :

  • Les associés de la SCI, ne devront pas être les mêmes que les propriétaires initiaux ;
  • La SCI ne devra pas revendre le terrain à bâtir dans un délai trop rapproché de la création de la SCI.

Bref, il faut mettre de l’intelligence dans la mise en œuvre de cette stratégie et éviter une stratégie dont l’objectif serait uniquement fiscal.

 

Enfin, pour les SCI pourquoi pas opter pour l’impôt sur les sociétés avant le 31 – 12 – 2013 ?

Pour les SCI soumise à l’impôt sur le revenu, il s’agit surement de la bonne idée (que vous devrez faire confirmer par votre expert comptable).  Pour plus de détail sur l’intérêt de la SCI à l’IS : La Société Civile (SCI) soumise sur option à l’impôt sur les sociétés retrouve de l’intérêt.

Fiscalement, le changement de régime fiscal (passage de l’impôt sur le revenu à l’impôt sur les sociétés) emporte la cessation d’entreprise et donc :

  • des bénéfices d’exploitation non encore taxés ;
  • des bénéfices en sursis d’imposition ;
  • des plus-values latentes de l’actif social.

Ainsi, faire opter la société civile avant la promulgation de la loi pourrait permettre de taxer les plus values immobilières latentes selon l’ancien dispositif fiscal, tout en bénéficiant de l’abattement pour durée de détention.

Un rescrit, vient justement d’être publié confirmant cette possibilité de changer de régime fiscal en cours d’année pour une société civile immobilière :

Extrait du rescrit fiscal du 2 Août 2011 :

Aux termes de l’article 1856 du code civil, le gérant d’une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, ce qui implique en pratique que la SCI clôture au minimum un exercice par an, sans pour autant fixer obligatoirement la date de clôture au 31 décembre de chaque année.

Le Conseil d’Etat a par ailleurs précisé dans un arrêt du 10 juillet 2007, n° 287 661, SA SCA Ouest, d’une part, que les dispositions de l’article 46 C de l’annexe III au CGI ont pour seul objet d’imposer aux SCI le dépôt d’une déclaration annuelle de résultats et non de fixer la date et la périodicité de leurs exercices sociaux et, d’autre part, que ne pas tirer toutes les conséquences fiscales d’une clôture en cours d’année constitue une erreur de droit.

Il en résulte qu’une SCI peut clôturer de manière anticipée son exercice social et opter, dans les trois mois de cette clôture, pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Toutefois, cette option pour l’impôt sur les sociétés emporte cessation d’entreprise au sens du II de l’article 202 ter du CGI. Dès lors, la SCI doit produire dans un délai de 60 jours à compter de l’événement emportant changement de régime fiscal la déclaration n° 2072 de l’exercice clos en cours d’année.

6 Comments

  1. Voilà encore une idée de technocrate, que je ne garderai de qualifier, au risque d’être désagréable.
    En théorie : plus on taxe, plus il rentre d’argent.
    Dans la pratique : ce n’est certainement pas ce qui va se produire, et je suis prêt à lever les paris.
    Nous allons en effet assister à des monstruosités fiscales, pour les personnes propriétaires depuis longtemps.
    De là à envisager des montages fiscaux hasardeux, ou conseiller de ne pas vendre et de conserver le bien…

  2. Bonsoir,
    A la vue du patrimoine de nos élus, on comprend leurs raisonnements …. Nuls de chez nuls.
    Les détenteurs de LDD, spécialistes de rien ont une devise: taxer ce qu’il s ne connaissent pas, c’est simple et pour ceux qui ont su batir un patrimoine, la confiscation devient une règle.
    Remarque personnelle, je suis triste devant tant de médiocrité.

  3. lecitronpressé says:

    Encore une mesure contre productive, car que va t’il se passer ? Eh bien les propriétaires de foncier, vont se le garder pardi ! Et pour les plus âgés , ils feront des prêts hypothécaires viagers Donc voilà comment l e prix du foncier va augmenter, .la rareté faisant la cherté. C’est du grand n’importe quoi. guidé malheureusement, je crois par une grande détresse financière de la zone euro en général et notre pays. en particulier.

    • Bonsoir,
      Pour mon terrain en corse, je pensais a la sci soumise aux benefices des societes, mais je n’avais pas eu l’idee de l’hypotheque en viager. Tres bonne idee. Merci

  4. Bonjour.

    Mon centre des impôts me confirme que l’exonération sera toujours applicable après 22 ans (et non 30) pour les terrains a bâtir vendu a part de la résidence principale.

    En effet, si les abattements vont bel et bien disparaitre, cela ne change en rien l’éxonération totale aprés 22 ans de détention.

  5. Bonjour,

    n’y a t-il pas une erreur dans cet article concernant le type d’acte à prendre en compte avant la date butoir? ce n’est pas la promesse de vente qui doit être signée avant la date d’effet d’une loi mais l’acte définitif qui induit la passation du bien. Avant l’acte définitif le vendeur est encore propriétaire.
    Pour 2014 ce serait différent? donnez nous la référence du texte de loi qui confirme vos dires (d’ailleurs au passage, date d’effet reportée au 1er mars 2014).

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