Le président Hollande était l’invité de l’émission CAPTAL hier soir. Il a annoncé une nouvelle réforme des plus values immobilières et notamment la fin de l’exonération de la plus value après 30 ans et un retour à la fiscalité antérieure à 2004 qui prévoyait une imposition après 22 ans.

Comme annoncé pendant la campagne présidentielle (et par nous dans notre article : Plus value immobilière : une nouvelle réforme proposée par F. HOLLANDE.), François HOLLANDE avait annoncé cette nouvelle réforme des plus values immobilières afin d’appliquer la fiscalité applicable jusqu’en 2004.

Il s’agirait, si on se réfère à la fiscalité antérieure à 2004, le projet de réforme du gouvernement le projet de réforme, probablement inséré dans le projet de loi de finance pour 2014, pourrait prévoir :

1- La prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire. En fonction de la date d’acquisition de l’immeuble, la plus-value pourrait être réduite en fonction de l’évolution du coût de la vie pendant la période de détention;

2-La plus-value nette d’érosion monétaire pourrait ensuite bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Cet abattement était de 5% par année après la seconde année. Ainsi, après 22 ans de détention de l’immeuble, la plus-value serait totalement exonérée. Après 22 ans, la plus value est totalement exonérée.

3- Une imposition de la plus value immobilière, nette d’abattement, à l’impôt sur le revenu (et non seulement au taux forfaitaire de 19%).

Mais au-delà du mode de détermination du montant de la plus-value imposable, la différence principale tient dans le taux d’imposition de la plus value immobilière.

Alors que la fiscalité actuelle prévoit une imposition au prélèvement forfaitaire libératoire de 19%, puis à la CSG CRDS au taux de 15,5%, le projet de réforme du parti socialiste prévoit une imposition de la plus-value immobilière à l’impôt sur le revenu (0%, 5,5%, 14%, 30% et 41%) puis à la CSG/CRDS au taux de 15,5%. Cette imposition selon la TMI du vendeur de l’immeuble semble tout à fait dans le sens du projet de François HOLLANDE lorsqu’il annonçait une imposition des revenus du capital comme les revenus du travail.

 

Simulateur plus value immobilière 2014.

Lors du présentation du programme présidentiel de mai 2012, nous avions construit un simulateur permettant de comparer les deux imposition des plus values immobilières. Ce simulateur est toujours d’actualité et vous permettra de calculer le différentiel d’impôt.

 

 

Les terrains à bâtir ne bénéficieront pas d’un abattement et ne seront pas exonérés.

Néanmoins, si le délai pour obtenir une exonération de la plus value immobilière des propriétés bâtis devrait être raccourci par la loi de finance pour 2014, le sort des terrains à bâtir devrait être mois glorieux.

En effet, il s’agit de purement et simplement supprimer le système d’abattement pour durée de détention pour les terrains à bâtir. Nous vous présentions ce projet dans cet article : Plus value des terrains à bâtir : la suppression de l’abattement dès 2014 confirmée

26 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    ça nécessitera une nouvelle intervention Présidentielle pour les terrains à bâtir dans quelques mois..et pendant ce temps là Mme Duflot sévit pour déséquilibrer encore plus les rapports propriétaires/locataires
    tout cela sent le bricolage à plein nez.Quant aux annonces sur la réduction de la dépense publique…

  2. c’est du bricolage à l’état pur : aucune vision à long terme, mesure supplémentaire dans un imbroglio de mesures déjà existantes et surtout, à mon sens, c’est un aveu d’échec flagrant sur la capacité à générer le « choc d’offres » dont on nous avait parlé.

    et en corolaire, comment sera financé le manque à gagner de recettes des 8 années de différences entre 22 et 30 ans que l’état aurait du percevoir sur les plus-values ?

  3. Guillaume says:

    Merci Hollande ! J’avais rendez-vous samedi pour signer le compromis de vente, les propriétaires préfèrent attendre 2014 ! J’espère qu’Hollande ne va pas se féliciter de la reprise des transactions en 2014 quand la loi sera appliquée après 6 mois d’un marasme accentué !

    • il semble que cela soit applicable dés septembre… de façon retro active.
      Mais rien de 100% sûr.

    • Idem : j’allais signer demain et hop aucune nouvelle, tous cela va être décaler à je ne sais quand !

      Merci mimolette!
      Le marché va être mort si sa loi n’est pas appliqué tout de suite !

  4. dans capital il parle du 1er septembre 2013
    loi en vigueur ou au 1 er janvier 2014
    C’est une bonne chose 30 ans c’est beaucoup trop long, cela revient cher d’entretenir un logement,j’ai loué pour compléter un petit salaire mais entre les locataires qui ne payent pas ou qui font des dégats bien au delà du montant de leur caution, sans compter les charges qui augmentent. C’est beaucoup de tracas pour si peu. Il fallait désamorcer le blocage. Il faudrait aussi que les banques accordent plus de crédit mais c’est déjà un pas
    et c’était de toute façon une promesse électorale

  5. Bonjour Guillaume,

    L’entrée en vigueur sera le 1er septembre 2013 ou le 1er janvier 2014?

    Merci de votre réponse

  6. Fredy Gosse says:

    heu .il est pas devin.. il faudra voir le texte voté mais s’il y a une logique quelconque les plus values réalisées en 2013 donc imposables en2014 devraient bénéficier du nouveau système mais ça c’est de la logique..

    • il a fait les mêmes promesses en 2012.j’y ai cru.j’ai vendu.et j’ai payé 12000euros d’impot sur la plus value pour une vente de 95000euros après 23ans de détention.merci à messieurs Sarkozy et Hollande.

  7. Bonjour,
    Je sais que tout cela est tout neuf et le simulateur aussi mais avec mes données ca ne marche pas .
    J’ai du NaN partout :-(

  8. rectif : ca marche ! il faut entrer l’année sur 4 chiffres. Désolé.
    Belle difference (div 3) : apres les paroles attendons… les actes !

  9. c’est vrai que ca va jeter un flou dans les transactions entre son ànonce et la date d entree en vigueur. travaillant dans un office notarial des problemes commencent a se poser pour les compromis en cours ou les vendeurs veulent gagner du temps… alors que d autres veulent faire des compromis sous condition suspensive de la reforme ce qui est limite vu que c est flou… bref la mediatisation des annonces fiscales creee une instabilite encore plus forte, donc j espere qu on sera bientot fixe et qu il va appuyer sur l’accelateur, en coupant le frein!

  10. Bonjour,

    Je pense que le simulateur est erroné.
    En effet, dans ledit simulateur la détermination de la TMI se fait en fonction des revenus déclarés sans prise en compte de l’intégration de la plus-value imposable.
    Or cette plus-value si elle est d’un montant important a forcément un impact sur la TMI (100 K€ de PV imposables font logiquement augmenter le taux marginal d’imposition et donc la facture fiscale in fine.)
    A moins que la PV ne soit pas intégrable dans les modalités de calcul… ce qui m’étonnerait !

    Bien cordialement.

  11. DELMASURE says:

    Un pas en avant …deux pas en arriére….
    Cela doit etre la 7eme formule de calcul en 3O ans (une vie
    d’investisseur)Faut-il s’etonner que les investisseurs étrangers n’osent plus mettre les pieds en France ? avec tous les emplois qui en découlerai.

  12. Bonjour Guillaume, J’ai effectivement moi aussi l’impression que votre simulateur n’est pas juste car il ne prend pas en compte le % de l’impôt sur la plus value, il indique tjs zéro quel que soit le revenu imposable du vendeur…pourriez vous svp le rectifier, merci d’avance!!! Depuis le temps qu’on attend cette réforme pour pouvoir mettre en vente espérons qu’enfin cette fois ils ne nous donnent pas encore de faux espoirs!!!

  13. lallemand bernard says:

    Qui a une idée à ce jour d’une éventuelle réforme sur les terrains à bâtir ?

  14. Bonjour et merci d’avoir rectifié mais le simulateur n’est tjs pas juste… la tranche d’imposition ne correspond pas au revenus du vendeur!

  15. Cette mesure bénéficiera aux petites plus-values de personnes faiblement imposées. A partir de TMI 30%, on est encore dans l’acceptable, mais passé ce taux la taxe est démesurée. Donc, attention aux grosses plus-values, c’est à dire ceux qui détiennent leurs biens depuis un bon moment!

    • Mais je ne comprends pas bien, en quoi le montant de la plus réalisée devrait elle influer sur le calcul si celui ci, d’après l’article de Guillaume, se ferait en fonction du TMI du vendeur??? merci de votre réponse…

      • Oui, XILEF, mais la TMI du vendeur sera mécaniquement affectée par la plus value imposable …

      • Aujourd’hui à 11:33
        Tribune – « Plus-values immobilières : Une réforme en demi-teinte »

        Jean-François Buet, président de la FnaimJean-François Buet, président de la Fnaim (©dr)
        Une tribune de Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
        La promesse de campagne du Président de la République qui ramène à 22 ans la durée de détention pour l’exonération de l’impôt de certaines plus-values, entrera en application le 1er septembre 2013.
        Pour en amplifier l’effet souhaité par le gouvernement sur la fluidité du marché, la mesure sera doublée par un abattement supplémentaire et temporaire de 25 % sur le montant de la plus-value nette imposable pour les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Si la durée de possession pour l’exonération, doublée en 2012 n’a eu pour effet que de bloquer le marché de la transaction, situation que le gouvernement souhaite corriger, la réforme annoncée se présente complexe et en demi-teinte. Elle est loin du régime que la Fnaim plaidait et que les contribuables pouvaient attendre d’un régime simple et semblable à celui appliqué jusqu’en 2004, avec ses 5 % d’abattements constants par année de détention au-delà de la seconde et une exonération au terme de 22 ans.
        A lire aussi
        Fiscalité immobilière : L’abattement exceptionnel sera de 25 %
        « Il faut un tableau clair et définitif de la fiscalité immobilière »
        Plus-values : Meilleurtaux doute des effets de la réforme
        LMNP Censi Bouvard
        Simulation loi Censi Bouvard
        Calculez votre économie d’impôt en quelques clics !
        Montant de l’investissement immobilier :

        Revenu annuel net imposable :

        Enviar
        Elle est associée à un abattement de 6 % par année de détention à partir de la sixième, alors que la moyenne de la durée de détention des biens qui pourraient en bénéficier est de 7 à 10 ans. Elle ne concernera pas la taxation des prélèvements sociaux qui suivront un autre régime d’abattement pour être exonérés au terme de 30 ans de détention. De ce fait, le calcul de l’impôt sera complexe et l’avantage fiscal attribué au contribuable contenu par l’effet de cette mesure. En pratique, en cas de vente d’un bien autre qu’une résidence principale, pour le calcul de la plus-value nette imposable au taux forfaitaire de 19 %, les abattements pour durée de détention seront de 6 % par année à compter de la sixième et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100 % au terme de 22 années.
        En revanche, pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5 %, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention de la sixième à la vingt-et-unième soit 26,40 % en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6 % pour la vingt-deuxième année et de 9% chaque année à compter de la vingt-troisième soit 100 % au terme de 30 ans de détention.
        En chiffres, pour une plus-value brute de 40 000 € réalisée au terme de 10 ans de détention :
        Jusqu’au 31 août 2013 et après application des abattements actuellement en cours, le montant total de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux s’évalue à 12 420 € (dont 6 840 € d’impôt sur la plus-value nette et 5 580 € de prélèvements sociaux).
        Au 1er septembre 2013, la même plus-value, par l’effet cumulé des nouveaux abattements y compris celui de 25 % appliqué temporairement, le montant total de l’impôt sera de 9 700 € (dont 4 000 € d’impôt sur la plus-value et 5 700 € de prélèvements sociaux), soit un gain de 4 720 € d’impôt (dont 1 300 € au titre de l’abattement exceptionnel). A noter que dans l’hypothèse où le régime d’imposition des prélèvements sociaux suivait celui de la plus-value, le montant des prélèvements sociaux aurait été réduit de près de 2 500 €.
        Si le gouvernement a souhaité encourager le marché, le régime particulier réservé aux prélèvements sociaux, complexifie la réforme et en atténue les effets. Mais, cet encouragement ne produira ses effets que pour autant que le Gouvernement maintienne le taux de 19 % d’imposition forfaitaire et ne décide pas d’imposer les plus-values immobilières au barème progressif de l’impôt sur le revenu, comme c’est déjà le cas pour les dividendes et les plus-values mobilières.
        Quant aux ventes de terrains à bâtir, elles risquent de faire les frais de cette réforme : les propriétaires n’ont que jusqu’au 31 décembre 2013 pour bénéficier des abattements pour durée de détention qui seront supprimés à compter du 1er janvier 2014. Pour le gouvernement cela réduira l’incitation à la rétention du foncier disponible. La Fnaim lance une alerte : cette mesure bloquera totalement les cessions de ces biens car, dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable. Le choc d’offre de terrains de bâtir ne se produira pas !

  16. Bonjour,
    j’ai l’impression que votre simulateur omet la taxation sur la plus-value dans la colonne 2014, aucun taux n’est mentionné.
    Cdlt

  17. lallemand bernard says:

    Bonjour

    Les terrains à bâtir sont ils concernés par les abattements de duré de détention sur 22 ans ??? et du bonus de 25 %

    Merci

  18. bj ou puis-je me renseigner pour connaitre la plue value à payer pour un appartement payé en 2003 34 208 plus 2380 de meubles et 1650 de frais de notaire aujourd’hui peut être vendu au environ de 120000 euros
    merci de me donner l’information quant au différentes modifications gouvernementales sur 2014
    avec mes remerciements

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

 

OFFRE LBP

Inscription à la newsletter pour recevoir nos conseils pour optimiser la gestion de votre patrimoine :

Inscription newsletter