La question de la valorisation des parts de sociétés civiles immobilières (SCI) à l’occasion de la déclaration de l’ISF ou de la déclaration de succession est délicate et fait débat malgré une apparente évidence de la valeur vénale.

La doctrine fiscale est en effet très simple : la valeur à retenir dans la déclaration d’ISF ou dans une déclaration de succession est la valeur vénale des parts de la société civile au jour du fait générateur de l’impôt (au 01 janvier de l’année pour l’ISF ou à la date du décès pour les droits de succession).

La valeur vénale, c’est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, c’est à dire, le prix normal qu’eût accepté de payer un acquéreur quelconque. 

 

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La valeur vénale d’un immeuble, une notion aisée à comprendre.

Valoriser un immeuble est finalement assez simple à comprendre : il s’agit de la valeur de marché de l’immeuble au jour du fait générateur de l’impôt. Ainsi, comme nous vous l’expliquions dans cet article « ISF : Quels abattements possibles sur l’immobilier (locatif, Parts SCI, Résidence principale) ? » :

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% pour la détermination de l’assiette de l’ISF ;

La valeur vénale réelle de l’immeuble constituant au jour du décès la résidence principale du défunt bénéficie d’un abattement de 20% pour la détermination des droits de succession ; 

Un abattement spécifique compris entre 10% et 20% peut être appliqué aux immeubles locatifs afin de tenir compte de la moindre liquidité et de la difficulté à vendre un immeuble occupé par un locataire sous bail à usage d’habitation ; Mais attention, il s’agit là d’une tolérance de l’administration fiscale et aucunement d’un texte de loi.

 

 

La valeur vénale des parts d’une Société Civile Immobilière (SCI), une estimation plus délicate qui doit tenir compte des contraintes attachées à la structure sociétaire.

 

La valeur des parts d’une SCI semi-transparente imposée à l’impôt sur le revenu.

Le raisonnement suivi par l’administration fiscale est identique : Les SCI qui ont pour objet l’achat ou la construction d’immeubles pour la location à des tiers ou à des associés ou la mise à disposition des associé doivent être valorisées comme les autres titres non cotés en fonction de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

Aucune exception ou particularité n’est prévue en faveur des parts de sociétés civiles immobilières. Les parts de SCI doivent être valorisées au même titre que les autres titres non cotés, selon la valeur des immeubles et des actifs propriétés de la société civile. Il s’agit d’estimer la valeur des immeubles au jour du fait générateur de l’impôt.

Néanmoins, la détention indirecte via une structure sociétaire n’est pas sans contrainte et la valeur vénale des parts de SCI doit en tenir compte. A ce titre, les parts de SCI peuvent bénéficier de deux décotes qui permettent de tenir compte la valeur réelle des parts :

D’un abattement pour non liquidité. Dès lors que la décision de vendre l’immeuble doit respecter les statuts en terme de prise de décision (cf pouvoir du gérant de la SCI, assemblée général, droit de vote, …), la vente de l’immeuble est plus complexe. L’administration fiscale admet un abattement de 10% destiné à prendre en compte l’absence de liquidité des biens immobiliers détenus au travers d’une SCI. Cet abattement attaché à la non liquidité des biens immobiliers détenus par une SCI est cumulable avec la tolérance de l’abattement de 10% à 20% sur la valeur de l’immeuble admis par l’administration fiscale lorsque l’immeuble est loué ou occupé par l’associé (cf précédemment).

D’un abattement pour détention minoritaire. L’associé minoritaire d’une SCI pourrait se voir imposer une restriction dans la disposition de ses parts de SCI, à cause, par exemple, d’une clause d’agrément. Dans une telle situation, un abattement de 10% pour tenir compte de ces contraintes juridiques et contractuelles doit pouvoir être envisagé (mais uniquement pour les participations minoritaires ou pour les situations dans lesquelles l’unanimité est requise pour lever ces contraintes juridiques et contractuelles – Un associé majoritaire pouvant lever seul ces contraintes, ne pourrait pas bénéficier de cet abattement).

L’impossible prise en compte de la « fiscalité latente ». Malheureusement, il n’est pas possible de tenir compte de la fiscalité latente sur les plus-values immobilières « cachées » dans la Société Civile Immobilière et payable lors de la vente de l’immeuble par cette dernière (cf »SCI : le piège de la plus value immobilière) et cela en application de la jurisprudence QUEMENER (arrêt n° 133296, SA Ets Quémener). 

Néanmoins, comme nous vous en faisions part dans cet article « ISF : Gilles CARREZ a t’il fait une erreur en ne déclarant pas l’ISF ? Pas certain! » que nous avions rédigé à l’occasion d’un redressement fiscal de M CARREZ, l’abattement de 30% ou 20% applicable sur la résidence principale n’est pas applicable lorsque cette dernière est logée dans une SCI. 

 

 

La valeur des parts d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (SCI IS).

Les parts de Société Civile Immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés sont valorisées de manière identique aux parts de SCI imposées à l’impôt sur le revenu, sauf qu’il doit être possible de tenir compte de la « fiscalité latente » payable la SCI à l’occasion de la vente de l’immeuble. Cette fiscalité latente est spécifique aux sociétés imposées à l’impôt sur les sociétés et est la conséquence de l’amortissement de l’immeuble.

 

La prise en compte de la « fiscalité latente » liée à l’amortissement de l’immeuble et l’imposition des plus-values professionnelles ?

En effet, et cela contrairement à la situation des SCI imposées à l’impôt sur le revenu, la vente de l’immeuble par la SCI à l’impôt sur les sociétés sera le fait générateur de la plus value professionnelle à court terme dont le montant est égal aux amortissements réalisés antérieurement (cf « La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale).

La vente des parts de SCI imposées à l’IS est constitutive d’ un transfert de fiscalité latente du cédant vers l’acquéreur de la société.

Cette plus value latente représente une véritable contrainte et la valeur vénale des parts de SCI en sera impactée : L’acquéreur de parts de SCI imposée à l’impôt sur les sociétés exigera une décote afin de tenir compte de cet impôt dont la société sera redevable lors de la vente de l’immeuble, mais également afin de tenir compte d’un moindre amortissement à venir (les biens déjà amortis, ne pourront l’être à nouveau et la fiscalité induite sera augmentée).

En théorie, il pourrait être effectué une décote d’un montant maximum correspondant au montant de l’impôt à payer, c’est à dire 15% jusqu’à 38120€ puis 33.33% au delà du montant de la plus value représentative de l’écart de réévaluation entre la valeur comptable et la valeur de l’immeuble.

Néanmoins, prudence, car l’administration n’accepte pas toujours la prise en compte de cette décote supplémentaire dans la mesure ou l’objet social de la société civile de gestion ou location n’est pas de vendre lesdits biens immobiliers. L’objet social devra être adapté pour envisager la possibilité de réaliser une activité de marchand de bien pour espérer bénéficier de la prise en compte de la « fiscalité latente » dans la valorisation des parts de SCI imposées à l’impôt sur les sociétés.

Cette ambiguïté de l’administration fiscale est complexe à justifier car contraire aux  principes fondateurs attachés à la valeur vénale des parts de SCI. Il est incontestable que la valeur vénale des parts de SCI imposée à l’IS est affectée par la fiscalité latente.

 

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17 Comments

  1. Ne pas oublier les dettes non plus il me semble…

  2. ALAIN LAMBARD says:

    On peut par ailleurs rappeler que les abattements divers, appliqués à la valeur des parts, et évoqués par l’administration dans son guide de 2007 qui traitait de « l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés » et qui était « Conçu comme un outil au service tant des usagers que de l’administration, le guide a vocation à apporter aux services de la direction générale des impôts le soutien nécessaire dans leur démarche d’évaluation, à réduire le contentieux en matière d’évaluation d’entreprises et de titres non cotés, et à permettre, conformément au principe de transparence, à tout usager qui le souhaite d’accéder aux principes et méthodes qui orientent l’administration fiscale dans ses travaux de liquidation de l’impôt » (extrait du guide) n’est pas opposable à l’administration au sens de l’article L 80 A du LPF (CE 2013/10/16 N°339165).

    • Selon votre expérience, que pensez vous de la prise en compte de la « fiscalité latente  » ?

      • ALAIN LAMBARD says:

        Je n’ai pas tenté jusqu’à présent de prendre en considération la fiscalité latente. Je peux simplement rappeler que le guide, dont j’évoquais les limites prévoit en page 46:
        « La question se pose souvent de savoir s’il y a lieu de tenir compte de la fiscalité latente sur les plus-values observées sur les différents postes de l’actif.
        Il est constant que la valeur comptable des biens inscrits à l’actif du bilan ne reflète pas leur valeur réelle. Les experts s’accordent sur le fait qu’il convient de vérifier les valeurs d’inscription et de leur substituer si nécessaire la valeur réelle du bien.
        Ainsi, d’une manière générale, il est admis :
        – qu’un bien immobilisé à l’actif du bilan et nécessaire à l’activité de la société n’a pas vocation à être vendu ; la valeur recherchée étant la valeur d’utilité du bien pour l’entreprise, il n’y a pas lieu de tenir compte d’un impôt latent ;
        – en revanche, si le bien immobilisé et revalorisé n’est pas nécessaire à l’exploitation (la société peut envisager de le céder sans nuire au bon déroulement de son activité), il est possible de déduire l’impôt latent ».
        C’est d’ailleurs l’approche retenue par la doctrine (EC, CAC) en matière de rapport d’échange dans le cadre des fusions.

  3. L’avantage de la prise en compte de la fiscalité latente ne risque pas d’être considérée comme ayant déjà été pris par l’ammortissement et donc la diminution des impôts ? Même si cela augmente la plus-value ?

  4. ALAIN LAMBARD says:

    La fiscalité latente peut avoir plusieurs origines:
    En ce qui concerne l’immeuble:
    La différence entre la valeur d’origine de l’immeuble et sa valeur vénale ,
    et dans les sociétés soumises à l’IS d’un excès d’amortissement entre l’amortissement qui aurait dù être comptabilisé et celui retenu dans le plan d’amortissement, dans la mesure où l’amortissement comptabilisé devrait corrrespondre à la dépréciation réelle de l’immeuble (l’immeuble loué n’est pas considéré comme un immeuble d’exploitation qui peut bénéficier des diisposition de l’article 39 1. 2°: « usages de chaque nature d’industrie de commerce ou d’exploitation »)
    En ce qui concerne les parts:
    Différence entre la valeur d’acquisition et la valeur actuelle.
    Enfin, la situation dans laquelle la fiscalité latente est retenue par l’administration (projet de cession) me paraît justifiée dans la mesure où un passif au sens de l’assette des droits de succession ou de l’ISF ne peut être retenu que si ce passif existe (dûment justifié au sens du 768 du CGI) à la date à laquelle on évalue les droits à payer.

    • Mais, dans le cas précis, on s’intéresse à la question de la valeur vénale des parts de SCI, et non précisément de la question du passif déductible. Il me semble incontestable que la fiscalité latente réduise la valeur de la part de sci. Un acquéreur éventuel exigerai une décote. Il ne me semble pas normal de payer un impôt sur une valeur qui n’est pas réelle.

      Je crois que la réponse est dans la mesure. Il faut être proche de la valeur vénale réelle et non réaliser une décote par ce que c’est autorisé. La valeur vénale doit rester l’objectif.

  5. ALAIN LAMBARD says:

    Le sujet est effectivement l’évaluation des parts de SCI, mais le sous-jascent est un immeuble qu’il faut commencer par évaluer.
    D’une façon générale il faudra retenir la définition de la jurisprudence de la Cour de cassation : « les parts doivent être évaluées en retenant tous le éléments dont l’ensemble permet de retenir un chiffre aussi proche possible de celui qui aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande ».
    A ce titre l’administration propose, dans son ,dont on connait les limites, en pages 101 et suivantes différentes approches.
    Il sera d’autant plus compliqué d’approcher la valeur vénale des parts que celles-ci seront difficiles à céder, en particulier pour des raisons fiscales (que la SCI soit une SCI art. 8 ou ayant opté pour l’IS).
    On revient ainsi, en quelque sorte, à la case départ…

  6. Patrick D says:

    A lire cet article et ses commentaires, j’ai l’impression que l’administration fiscale choisit de comprendre les textes de lois comme cela l’arrange !
    Faut-il qu’à chaque abus, un « De Ruyter » consacre tout son temps et son argent pour que la loi soit appliquée corectement ?

  7. ALAIN LAMBARD says:

    Il y a un peu de cela surtout lorsque le sujet porte sur un critère subjectif: « quelle est la valeur réelle d’un bien, servant d’assiette à un impôt, en dehors de toute mutation »?

  8. Merci pour ces débats. Mais en matière d’évaluation des parts de SCI à IR il ne faut pas oublier de retirer de la valeur vénale des biens (avant ou après décote? ) les dettes et les comptes courants d’associés. On arrive à la valeur de la part pour chaque associé. Les associés ayant un compte courant au sein de la SCI devront le réintégrer en tant que tel dans leur déclaration.

  9. Valeur d’une part de SCI , ne devrait on pas pour faire simple dire qu’elle est égale à la différence de l’actif et du passif ? Ce serait logique à défaut d’être contestable. Si aucune dette, actif -20% possible. En quoi l’administration pourrait elle contester ? La valeur nette des parts, retenue par l’administration fiscale revient à faire le calcul que je décris sans trop m’avancer.
    De plus, quid si les parts sont indivises ? Eh bien la cour de cassation a accordé un abattement de 20% supplémentaire.
    Arrêt de cassation https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000032088761

    Comme quoi, la valeur prix de marché que retient l’administration fiscale n’est pas toujours la valeur à prendre en compte.

  10. ALAIN LAMBARD says:

    La seule doctrine administrative relative à l’évaluation des parts de SCI est issue du Guide « évaluation des entreprises et des titres de sociétés » communiqué en 03/2007 et que la CE considère comme non opposable à l’administration au sens de l’article L 80 A du LPF (CE 2013/10/16 N°339165).
    La fiche 7 du Guide précise en ce qui concerne les SCI ayant des revenus:

    « Les SCI de gestion qui perçoivent des revenus

    Recherche des valeurs
    – La valeur patrimoniale correspond comme indiqué ci-dessus à la valeur actualisée des actifs diminuée du passif exigible.
    – La valeur de productivité résulte de la capitalisation des revenus nets (d’IS) (46) selon le taux de productivité. Celui-ci correspond au taux de base, taux de rendement à l’émission des obligations garanties par l’état, diminué du taux d’inflation et majoré éventuellement d’une prime de risque, le risque de la gestion immobilière est faible.
    – Pour les S.C.I. soumises à l’I.S. et qui distribuent des dividendes, la valeur de rendement peut être utilisée.

    Pondération des méthodes
    Les pondérations doivent prendre en compte la nature de la S.C.I et le pourcentage de titres à valoriser.
    Ainsi, s’agissant de titres majoritaires, la pondération doit permettre de privilégier largement la valeur patrimoniale. Dans ce cas, la pondération indicative de 4V.M. pour une 1V.P. peut être retenue.
    Pour les titres minoritaires, la pondération prendra davantage en compte la productivité (voire le rendement). Par exemple 2V.M. pour une 1V.P. ou 1V.R ».
    Nb: la note 46 prévoit de calculer un impôt fictif sur la base de l’IS que la société aurait acquitté si elle y était soumise: pas neutre pour l’évaluation selon la méthode de « productivité ».

    En ce qui concerne les décotes:
    On n’omettra pas, non plus, de pratiquer un abattement, variable notamment en fonction de la durée du bail restant à courir, sur l’immeuble, ayant pour origine les contraintes liées au bail.(Le Conseil d’État a admis une décote d’au moins 20 % sur un patrimoine immobilier donné en location dans une hypothèse où le locataire ne bénéficiait pas du droit au maintien dans les lieux, ce qui laisse supposer qu’une décote plus importante peut être appliqué8 relative aux décotes prévoit:e dans le cas contraire (CE 10 novembre 2004, n° 249505).
    La fiche 8 relative aux décotes prévoit:
    1 deux types de décotes en matière d’illiquidité:
    11lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche de l’actif net réévalué ,
    12 La décote pour clause d’agrément s’impose pour les parts sociales qui ont par nature une liberté de cession limitée (10%)
    2 Une décote de minorité.

    Finalement, les parts de ma SCI ne valent pas grand chose…

  11. @Alain Lambard, J’aime bien la conclusion au regard de l’ISF…..

  12. Carre lucie says:

    bonjour,

    je suis usufruitière, mariée sous le régime de la communauté le 13.08.1966, mes 2 enfants sont co-héritiers à 25 % chacun, j’ai vendu une sci pour une valeur de 165 000 €, mes enfants me réclament la part de leur père ?
    Que dois-je leur distribuer ?
    Merci de votre réponse.

  13. Bonjour,
    La question est … QUE dois-je distribuer ? Ce qui signifie que vous sortez du démembrement. Ou est ce que la question est SUIS-OBLIGE de distribuer. Ce qui signifie que vous ne souhaitez pas sortir du démembrement.

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