Simulateur de plus value immobilière après le 01 Février 2012
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impôt plus value immobiliere réforme fiscale simulateur
Afin de vous aider à réaliser vos premiers arbitrages patrimoniaux et pour vous aider à comprendre les conséquences de la réforme des plus values immobilières, nous avons conçu pour vous un simulateur.
Ce simulateur devrait vous aider à estimer le montant de la plus value que vous devrez payer pour toute les cessions consécutives à des actes authentiques signés à compter du 01 Février 2012.
La plus value et exonérée après 30 ans de détention de l’immeuble, mais pour plus de détail sur cette disposition, veuillez consulter cet article : Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans.
Abattement progressif pour durée de détention : 2% entre 6 ans et 17 ans, puis 4% entre 18 ans et 24 ans puis 8% entre 25 ans et 30 ans de détention de l’immeuble.
L’abattement sur la plus value serait :
- 2% entre 6 ans et 17 ans de détention de l’immeuble.
- 4% entre 18 ans et 24 ans de détention.
- 8% au delà de 25 ans de détention de l’immeuble.
Après 30 ans de détention de l’immeuble, la plus value est totalement exonérée.
Pour comprendre en détail les conséquences de la réforme des plus value immobilière 2012, vous pouvez également consulter ces articles :
Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?
Plus value immobilière : Abattement de 2%, 4% puis 8% et exonération après 30 ans ?
Comment calculer la plus value immobilière ?
La plus value immobilière est la différence entre le prix de vente de l’immeuble et son prix d’acquisition. Cette différence est la plus value brute.
Ensuite, afin de déterminer le montant de la plus value imposable, il est réalisé un abattement dont le montant est fonction de la durée de détention de l’immeuble.
Déterminer le prix d’acquisition de l’immeuble.
Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte (CGI, I de l’article 150 VB).
En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
Lorsque l’acte ne mentionne aucun prix d’acquisition ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.
Majoration du prix d’acquisition des travaux réalisés.
Le prix d’acquisition de l’immeuble est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration.
Ces dépenses sont prises en compte soit :
- soit pour leur montant réel, lorsqu’elles sont supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les dépenses d’entretien, de réparation, ou d’amélioration, déductibles des revenus fonciers ne sont pas prises en compte ;
- soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
Détermination du prix de cession de l’immeuble.
Le prix de cession de l’immeuble est le prix de vente de l’immeuble tel qu’établi dans l’acte à titre onéreux.
Abattement de la plus value immobilière pour durée de détention
La plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
Le nouvel abattement pour durée de détention est de :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
Au total, l’exonération est désormais acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans
On obtient donc le tableau d’abattement suivant :
| Moins de 6 ans | 0% | |
| Entre 6 et 7 ans | 2% | |
| Entre 7 et 8 ans | 4% | |
| Entre 8 et 9 ans | 6% | |
| Entre 9 et 10 ans | 8% | |
| Entre 10 et 11 ans | 10% | |
| Entre 11 et 12 ans | 12% | |
| Entre 12 et 13 ans | 14% | |
| Entre 13 et 14 ans | 16% | |
| Entre 14 et 15 ans | 18% | |
| Entre 15 et 16 ans | 20% | |
| Entre 16 et 17 ans | 22% | |
| Entre 17 et 18 ans | 24% | |
| Entre 18 et 19 ans | 28% | |
| Entre 19 et 20 ans | 32% | |
| Entre 20 et 21 ans | 36% | |
| Entre 21 et 22 ans | 40% | |
| Entre 22 et 23 ans | 44% | |
| Entre 23 et 24 ans | 48% | |
| Entre 24 et 25 ans | 52% | |
| Entre 25 et 26 ans | 60% | |
| Entre 26 et 27 ans | 68% | |
| Entre 27 et 28 ans | 76% | |
| Entre 28 et 29 ans | 84% | |
| Entre 29 et 30 ans | 92% | |
| Plus de 30 ans | 100% | |
Des régimes d’exonération de la plus value immobilière
La plus value sur la vente de la résidence principale est exonérée
La plus value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale est exonérée. Il s’agit de la vente de la résidence principale au moment de la vente. Pour plus de détail, je vous encourage à lire cet article : Plus value sur résidence principale : quels délais pour vendre et bénéficier de l’exonération ?
Notion de résidence principale : Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire.
Ainsi, la résidence principale s’entend d’une manière générale du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l’année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.
La vente d’un immeuble pour l’acquisition d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus value.
Les plus-values résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale, sont exonérées.
Nous avons déjà consacré un article à cette thématique : Plus value immobilière : exonération pour les vendeurs locataires de leur résidence principale.
Plusieurs conditions doivent donc être respectée pour pouvoir prétendre à l’exonération :
- L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l’associé personne physique d’une société ou d’un groupement qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI, n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l’intermédiaire d’une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l’article 1655 ter du CGI, ou l’a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l’exonération n’est pas applicable.
- L’exonération s’applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (usufruit, nue-propriété). Un logement s’entend d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble bâti à usage d’habitation au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l’habitation.
- Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date n’étant pas prises en considération. Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois. Dès lors que l’exonération est conditionnée à un remploi effectif à l’acquisition ou la construction d’un logement dans un certain délai et à l’affectation par le cédant de ce logement à sa résidence principale, l’exonération est applicable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plusieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’application de l’exonération ou faute pour l’intéressé d’avoir demandé l’exonération à raison desdits logements, n’ont pas ouvert droit à l’exonération. En revanche, à la suite du bénéfice de l’exonération, les cessions ultérieures d’autres logements, réalisées par le même cédant, dans des conditions permettant de prétendre aux dispositions du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI ne peuvent plus bénéficier de cette exonération.
- Le contribuable est tenu de remployer, dans un délai de vingt-quatre mois, tout ou partie du prix de cession du logement à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à sa résidence principale.
Télécharger le document officiel présentant la réforme des plus value immobilière
L’administration fiscale vient de publier ses commentaires quant à l’application de la réforme des plus values immobilières. Vous trouverez l’ensemble des informations dont vous avez besoin : TELECHARGER
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16:40
Pensez-vous que la loi sera rétroactive au 24 août, alors qu’elle n’est pas encore votée ? merci
19:49
Nous vendons 4000€ une maison achetée 25 000 F en 1985. Nous avons signe un compromis de vente avant le 24 aout mais pas devant le Notaire. Allons nous payer plus d’impôts que ce que va nous rapporter cette vente?
20:36
Est-ce que les travaux avec factures, effectués par des professionnels (pour exemple : remplacements des fenêtres, chaudière, ravalement, travaux avec augmentation de surface habitable ou non, mise aux normes de l’installation électrique, toiture) augmentent t’ils le montant d’acquisition du bien ?
11:44
Avec une coup de massue pareil, comment se fait-il que personne ne bouge, agents immobiliers, notaires, particuliers etc …Mr FILLON se permet beaucoup de choses, jusqu’à présent on n’appliquait qu’à partir de la date à laquelle la loi était votée. En plus, nous sommes le premier pays européen à faire appliquer une telle loi. On marche sur la tête. Mobilisons nous et ne nous faisons pas encore une fois avoir.
13:26
LABOURDIQUE, je suis de votre avis, même si de bons commentaires circulent, j’ai l’impression que peu de personnes se rendent compte de l’incidence désastreuse. Pour ma part, j’ai écrit aux 5 députés de mon département. Cet après-midi, les parlementaires discutent de ce projet idiot.
13:35
L’inflation ne serait plus du tout prise en compte ?
Ceci ne semble pas très logique, et pourrait bien ne pas s’avérer avantageux du tout pour bon nombre de propriétaires immobilier….
17:21
bonjour,
Je suis agent immobilier donc concernée non seulement à titre professionnel mais également à titre privé.
J’ai l’amer sentiment que encore une fois le faible pourcentage de gens qui payent des impôt est pris en otage….
Depuis quelques années, on nous « matraque » de conseils tels que « investissez pour votre retraite » pensez à un appartement locatif pour arrondir vos futures fins de mois qui s’avéreront difficile…travaillez plus mais gagnez moins …etc ….et aujourd’hui voilà que ces investissements qui ont demandé souvent un effort d’épargne se voient amputés au profit de la soi-disant collectivité à savoir un déficit à attribuer non pas aux contribuables mais à de mauvais gestionnaires !!!!
Pendant ce temps, ces beaux messieurs ( pas très honorables cfr Dsk !!!) se pavanent dans de grosses voitures avec chauffeur, se déplacent en jet privé et dépensent sans compter…)
quel découragement pour nous !!!!ras le bol, plus envie de se battre et surtout plus envie de travailler!!!!
Merci messieurs les gouvernants de nous avoir blasés, Nous sommes écoeurés !
23:32
Superwoman, Bonsoir et Courage !
Les débats au Parlement vont dans le bon sens.
Les textes projetés ont dû être faits dans la « précipitation », sans que les auteurs en mesurent toutes les conséquences.
J’ai le sentiment que les Députés ne vont pas voter n’importe quoi, les yeux fermés.
Confiance !
Des amendements ont déjà porté leurs fruits.
06:48
Le texte est maintenant voté a l’assemblée nationale. Quelques aménagements par rapport au second projet du gouvernement mais fondamentalement on reste dans la même idée.
L’abattement pour durée de détention sera très progressif à 0% pendant 5 ans, puis 2% entre 6′et 15′ans, 4% entre 16′et 25 ans et enfin 8% entre 26 et 30 ans.
L’exonération complète sera acquise après 30 ans.
08:22
Bien le texte est voté, l’abattement est voté, en ce qui concerne la mise en application de ses directive ? au 24 Aout 2011, ou au 1er février 2012 !!!
bonne journée
08:46
Doumé, bonjour,
J’ai suivi tous les débats hier sur LCP 13 à partir de 15 h 00 jusqu’à 19 h.30
Il en résulte que la date d’effet doit être reportée au 1er février 2012.
Attendons le texte qui doit le confirmer.
18:35
Bonjour,
Comment utiliser votre simulateur alors que j’ai acheté mon bien en 1996 et qu’il n’y avait pas l’euro.
Fait-il la conversion automatiquement en fonction de l’année d’acquisition ?
Ou alors comment faire la conversion du prix de 1996 en euros.
Merci par avance pour votre réponse.
18:53
Ah non, je vous laisse faire la conversion en divisant le prix en francs par 6,55957.
19:10
Désolé mais je pensais que le calcul en euros devait tenir compte de l’inflation depuis 1996.
17:38
Pouvons-nous ou non accéder à une exonération de plus value suite à la Loi de Finances 2012 qui va réviser le code général des impôts :
- propriétaire d’un bien depuis 04/2006
- propriétaire-résident entre avril 2006 et août 2007 à cette adresse
- Mise en location de ce bien depuis septembre 2007 du fait de mutation pro = il n’est plus notre résidence principale d’un point de vue fiscale depuis cette date
- locataire depuis 2007 de différents appartements
- Mise en prix de vente possible de ce bien après le 02/12
Cdt
18:24
Bodin, Bonsoir,
Dans le projet de loi de finances pour 2012, il existe cette disposition :
»
Nouvelles mesures – Assemblée Nationale : adoption d’un amendement le 20 octobre 2011
Lors de l’étude de la loi de Finances pour 2012 les députés ont adopté un amendement visant l’exonération des plus-values immobilières sous conditions. Sont visées les plus-values immobilières sur résidence secondaire :
» Lorsque la cession intervient au moins 5 ans après l’acquisition du bien;
» Le cédant ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession;
» L’exonération est applicable uniquement dans un délai de 24 mois à compter de la cession;
» L’intégralité du prix de la cession doit être utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale.
Ces dispositions seront validées par l’adoption définitive de la Loi de Finances 2012. »
Il faut donc attendre le vote définitif de la loi et sa publication au Journal Officiel, très probablement les premiers jours de janvier 2012, ainsi que les commentaires qui en seront faits, pour savoir si vous pourrez vous en prévaloir.
Cordialement
09:29
bien je pensais que c’était la bonne date, mais aujourd’hui nous sommes la génération de l’écrit …. attendons l’écrit
bonne journée
09:56
Bonjour à tous,
Voici l’amendement qui a été adopté hier par les députés.
Amendement permettant l’application des dispositions
des deux derniers alinéas de l’article 99 du Règlement
ART. PREMIER A
N° 181 (2ème rect.)
ASSEMBLÉE NATIONALE
6 septembre 2011
LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2011 – (n° 3713)
Commission
Gouvernement
Adopté
AMENDEMENT N° 181 (2ème rect.)
présenté par
le Gouvernement
———-
ARTICLE PREMIER A
I. – Substituer aux alinéas 2 à 7 les sept alinéas suivants :
« A. Le premier alinéa du I de l’article 150 VB est complété par une phrase ainsi rédigée : « À défaut, selon le cas, de prix stipulé dans l’acte ou de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties. ».
« B. Après le mot : « abattement », la fin du premier alinéa du I de l’article 150 VC est ainsi rédigée :
« fixé à :
« – 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
« – 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
« – 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième. ».
« C. Au II de l’article 150 VD, les mots : « de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième » sont remplacés par les mots : « d’un abattement calculé dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que celui prévu aux quatre premiers alinéas du I de l’article 150 VC, » et les mots : « au I de l’article 150 VC » sont remplacés par les mots : « aux quatre premiers alinéas précités. »
II. – Supprimer l’alinéa 12.
EXPOSÉ SOMMAIRE
L’article 1er A du présent projet de loi de finances rectificative pour 2012 propose d’aménager le régime d’imposition à l’impôt sur le revenu des plus-values afférentes à la cession de biens immobiliers, notamment en :
- supprimant la prise en compte de l’abattement pour durée de détention pour le calcul des plus-values immobilières et, corrélativement, en revalorisant le prix d’acquisition des biens cédés pour tenir compte de l’inflation ;
- supprimant l’abattement fixe à 1 000 euros ;
- ramenant le délai de dépôt en conservation des hypothèques des actes de cessions de biens immobiliers de deux à un mois.
Le présent amendement a pour objet de modifier les modalités d’application de cette réforme, afin de tenir compte de la situation spécifique des cessions de biens détenus sur des durées très longues pour la détermination des plus-values immobilières, tout en maintenant l’objectif initial de réduction des niches fiscales et sociales.
La prise en compte de la durée de détention est donc conservée mais à une cadence progressive (2 %, puis 3 % et enfin 10 %) en fonction de la durée de détention du bien et non plus de manière uniforme comme dans le dispositif actuel (10 % par année de détention au-delà de la cinquième année). Ainsi :
- aucun abattement ne serait pratiqué au titre des cinq premières années de détention ;
- un abattement de 2 % serait pratiqué entre la sixième et la seizième année de détention ;
- un abattement de 4 % serait pratiqué entre la dix-septième et la vingt-quatrième année de détention ;
- un abattement de 8 % serait pratiqué au-delà de la vingt-quatrième année de détention.
Soit une exonération totale des plus-values immobilières au bout de 30 ans de détention.
La réforme est également complétée par une précision technique pour répondre à la situation des contribuables qui ne pourraient pas justifier de la valeur d’entrée dans leur patrimoine d’un bien immobilier reçu de longue date, notamment par succession ou donation, en prévoyant de retenir la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.
10:15
Vous êtes vraiment formidable … Merci.
18:15
Il faut mettre l’UMP dehors, sarko et ses députés, il y en a marre, ils ruinent la France et les Français, c’est une honte.
18:44
PEYO,
Chaque électeur a le droit de voter comme il l’entend mais êtes-vous sûr que le P.S. soit meilleur ? Il est très bon pour faire les dépenses. Nous l’ avons déjà vu à l’oeuvre au Gouvernement en 1981.
La crise mondiale est passée par là , il ne faut pas l’oublier.
17:51
La crise mondiale est due à la déréglementation financière, aux banques et à leurs emprunts toxiques, aux délocalisations pour augmenter les bénéfices des actionnaires, aux edge funds avides de dollars. Sarkozy est dans cette lignée, soyons sérieux. Il serait grand temps de penser à l’intérêt général et pas à celui des grands possédants.
21:20
La date du 1er février 2012 est-elle pour la signature d’une promesse de vente chez le notaire ou doit -elle être la date limite de la cession du bien ?
C’est vrai qu’on en a marre, on a trimé pour acheter un bien pour lequel on a déjà payé des tas d’impôts. La note sera cette fois-ci très salée, si au moins cet argent était utilisé pour des choses utiles !
21:32
Antony,
La date du 1er février 2012 est, d’après les débats, la date limite de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Ce qui veut dire que ceux qui ont mis un bien en vente doivent agir vite pour trouver un acquéreur, signer le plus rapidement possible le compromis de vente pour signer l’acte définitif (et non le compromis de vente) avant le 1er février 2012.
Comme il faut faire rentrer des sous, n’espérons pas une prorogation du délai !
Malheur à ceux qui vont signer un compromis avec un acquéreur qui va se rétracter dans les 7 jours ou qui va se voir refuser son emprunt !
11:48
Merci pour ces échanges instructifs, même s’ils sont complétés par quelques envolées politiques, le sujet est clairement abordé; je retiens cet outil de simulation qui me sera bien utile par rapport à un bien que nous avons en indivision et qui risque d’être mis en vente après 15 années. 15 ans était bien la durée au delà de laquelle, il y avait exonération ?
Daniel
13:40
Dani, bonjour,
Effectivement, si votre indivision (qui possède le bien depuis plus de 15 ans) arrive à signer l’acte authentique de vente avant le 1er février 2012, elle n’aura pas à subir les nouveaux textes sur la taxation des plus-values. ce qui veut dire qu’il va falloir trouver un acquéreur rapidement et signer le compromis de vente fin octobre ou début novembre (avec un acquéreur qui ne se rétractera pas dans les 7 jours ou qui ne se verra pas opposer un refus de prêt…). L’exonération au-delà des 15 ans de possession prend fin le 1er février 2012.
11:12
Bonjour, nous sommes sur le point d’acheter un terrain dans l’idée d’en revendre une partie ; comment pensez-vous que nous pouvons calculer la future plus-value qui s’imposera à nous ?
Merci à tous de vore aide, cordialement,
22:11
Bonsoir,
Vous êtes sur le point d’acheter un terrain et vous souhaitez en revendre une partie.
Première remarque : tous les terrains ne sont pas divisibles.
Seconde remarque : lors de l’achat du terrain vous aurez à supporter les frais » dits de notaire » et autres éventuellement ( voir avec la mairie )
Si vous souhaitez revendre rapidement une partie du terrain, vous aurez à amortir tous les frais et il sera alors difficile de faire une plus-value.
Maintenant, si vous attendez quelques années avant de revendre une partie de votre terrain, la valeur de ce dernier pourra évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution du marché.
Lors de la vente de ce terrain, vous serez soumis aux règles d’imposition sur les plus-values en vigueur à ce moment là .
Les dispositions applicables aux plus-values à compter du 1er février 2012 sont les suivantes :
- abattement de 2% par an entre la 5ème et la 17ème année de détention.
- abattement de 4% par an entre la 17ème et la 24ème année de détention.
- abattement de 8% par an entre la 24ème et la 30ème année de détention.
A l’aide du simulateur de plus-values que vous trouverez sur ce site et des abattements ci-dessus, vous aurez le montant de votre plus-value taxable.
L’imposition des plus-values taxables est de 32,5% pour une vente en 2012.
Bien cordialement,
Andy 91
10:30
Merci pour ces infos très précises ; effectivement nous souhaiterions revendre une partie trè rapidement, dans les mois qui suivent notre acquisition, donc avant les 5 ans ; qu’en pensez-vous ?
15:08
Bonjour,
Si vous souhaitez revendre une partie du terrain dans les mois qui suivent votre acquisition, il sera difficile de faire une plus-value car vous aurez à supporter les frais de notaire, les frais de géomètre pour le bornage ainsi que d’autres frais ( pour le détail,voir avec le notaire et avec la mairie ).
Maintenant, si votre terrain est constructible,le prix au m2 est plus élevé pour un petit terrain.
Vous devriez ainsi pouvoir vendre une partie de votre terrain à un prix au m2 plus élevé que celui payé lors l’acquisition et ainsi couvrir vos frais et éventuellement faire une plus-value.
Bien cordialement,
Andy 91
15:39
Merci encore pour toutes ces réponses.
17:25
Bonjour,
Je suis dans l’attente de vendre ma résidence secondaire, j’ai bien calculé la plus-value avec votre simulateur, mais vous ne déduisez pas les intérêts d’emprunt qui sont quand même importants (emprunt sur 15 ans) Peut-on les déduire, comme les frais de notaire, par exemple, merci de me répondre.
17:43
Bonjour,
Désolé, mais les intérêts d’emprunt ne sont malheureusement pas déductibles.
14:17
Bonjour
j’ai un peu de mal à comprendre et utilisé le simulateur
qui peux m’aider svp merci ?
Je vends un appartement de résidence secondaire
je l’ai acheté 115 000 € plus 5000 € de frais d’agence et 9000 € de frais de notaire soit un total de 129000 €
je le vends net vendeur 136 000 € les frais de notaire 9700 € et éventuellement agence 5000 €
qui peut me dire de combien je serai taxé en plus value
merci beaucoup
17:49
Bonjour,
Pour calculer la plus-value, il faut également connaître la durée de détention du bien.
Votre prix de revient :
- prix d’acquisition : 120 000 Euros
- frais de notaire : 9 000 Euros
- travaux effectués : frais réels sur présentation de factures ou forfait de 15 % sur 120 000 Euros
On devrait également pouvoir ajouter au prix de revient ( à vérifier ) :
- les diagnostics techniques obligatoires
- le montant prélevé par le notaire sur le montant de la vente en règlement du syndic pour sa réponse au questionnaire du notaire.Vous trouverez ce montant dans le contrat du syndic que vous avez approuvé lors de la dernière AG.
Prix de revient total : faire le calcul
Votre prix de vente : 141 000 Euros
- à déduire frais d’agence : 5000 Euros
Prix de vente net : 136 000 Euros
Plus-value = prix de vente net – prix de revient total
Plus-value taxable : appliquer l’abattement en fonction du nombre d’années de détention de l’appartement ( années glissantes et non calendaires )
Imposition de la plus- value taxable: 32,5% pour une vente en 2012.
Voir mon commentaire du 12 octobre ci-dessus.
Par ailleurs, je voudrais ajouter que lors de la vente, les frais de notaire de 9700 Euros sont à la charge de l’acquéreur.
Bien cordialement.
17:54
merci pour cette réponse précise c’est ce que j’avais compris
14:02
Bonjour,
Nous avons mis plus de deux ans pour vendre notre maison étant donné le problème immobilier. Cette maison était notre résidence secondaire. Aurai je à payer une + value si je signe avant le 1er février 2012. La maison était à vendre depuis fin 2007. Il parait que nous n’avons que deux ans pour vendre un bien pour « échapper » à une + value ???
Merci bcq de votre réponse.
Très cordialement
14:37
Bonjour,
Si vous détenez votre maison ( résidence secondaire ) depuis plus de 15 ans au moment de sa vente et que l’acte authentique soit signé chez un notaire avant le 1er février 2012, vous serez exonéré d’impôt sur la plus-value.
Pour les autres cas, vous trouverez un simulateur sur ce site pour calculer l’impôt sur la plus-value.
Pour nous permettre de vous aider,pourriez-vous nous préciser la date d’acquisition de la maison ?
Bien cordialement.
15:54
C’est une résidence PRINCIPALE mise en vente fin décembre 2007 et déménagée en juillet 2008. Elle n’a jamais été louée elle est restée vide. Date d’acquisition de la maison en 1998. Merci.
16:51
Léon,
A mon avis et compte tenu du long délai entre la date de mise en vente (décembre 2007) et la réalisation de la vente (avant le 1er février 2012), vous n’allez pas pouvoir vous prévaloir de l’exonération au titre de la cession d’une résidence principale.
Il va donc falloir calculer la plus-value en fonction de la date d’acquisition en 1998. Vous allez bénéficier d’un abattement de 10 % par an au-delà de 5 ans, soit un abattement de 80%…
Pressez-vous de signer l’acte authentique de vente avant le 1er février 2012.
L’Instruction 8.M.1.04 n° 7 du 14 janvier 2004 dit ceci : fiche n° 2, résidence principale, C Résidence principale au jour de la cession : 22 :
« Il ne peut être fixé,à priori, aucun délai maximum pour la réalisation d’une telle cession. Toutefois, dans la majorité des cas, UN DELAI D’UNE ANNEE doit constituer le DELAI MAXIMAL. Il s’agit d’une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences exposées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).
Ne vous faites pas d’illusions, vous ne remplissez pas les conditions pour prétendre à l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale.
17:12
merci Michel,
Lorsqu’un lecteur pose une question sur cette ligne de commentaire je ne répond plus car à chaque fois je sais que vous avez une réponse très intéressante, étayez et précise et toujours juste.
Donc simplement MERCI michel pour votre implication.
18:19
Bonsoir Michel,
Je partage entièrement votre avis.
Je n’avais pas vu que vous aviez déjà répondu à la question de Léon !
Effectivement, le délai toléré par les services fiscaux est d’environ un an, voire un peu plus.
Léon a mis plusieurs années pour vendre sa maison et il n’est pas le seul car je connais plusieurs cas similaires, le délai d’une année est largement insuffisant compte-tenu de la situation économique actuelle.
A Léon, je souhaite que le fisc soit très très compréhensif….et puis qu’il nous tienne au courant.
Bien cordialement.
17:24
Je comprends maintenant, pourquoi vous avez parlé de 2 ans.
Effectivement, vous avez un certain délai pour vendre une ancienne résidence principale et bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée.
Si la maison est restée vide, vous n’avez pas payé de taxe d’habitation depuis l’année 2009, sous réserve que vous en ayez informé les services fiscaux.
En prouvant que vous n’avez pas payé de taxe d’habitation par une attestation des services fiscaux, vous avez un argument pour prouver que la maison était vide.
Il faut d’autre part réunir tous les justificatifs possibles pour prouver que votre intention était de vendre ( petites annonces, mandats à des agences… )
Demandez à votre notaire, si ces justificatifs peuvent encore être acceptés par les services fiscaux.
Dans la négative, vous seriez soumis à l’imposition sur la plus-value.
Dans mon commentaire ci-dessus daté du 21 octobre 2011, vous trouverez un exemple de calcul.
Comme, vous avez acquis la maison en 1998, la durée de détention est de 13 ans.( le calcul doit être fait en années glissantes )
Abattement sur la plus-value taxable pour 13 années de détention : 80 %
Impôt sur la plus-value :plus-value taxable x 32,5 %.
Je vous souhaite de pouvoir vendre votre maison en bénéficiant de l’exonération sur la plus-value accordée aux résidences principales.
Maintenant, n’attendez pas le 1er février 2012 pour signer l’acte authentique de vente.
Bien cordialement.
16:57
Merci beaucoup pour votre réponse.
Je trouve que le texte est exagéré. Etant donné la crise immobilière et que c’est bien une résidence principale cela ne devrait pas avoir lieu, je ne suis pas le seul dans ce cas et on ne prend pas plaisir à ne pas vendre sa maison dans les meilleurs délais. Surtout que c’est une résidence principale ! Aucune des agences immobilières m’en a fait part ! Super la Loi !
Bonne journée à vous et bravo pour toute votre énergie à répondre aux messages.
Cordialement
18:36
Merci à Guillaume FONTENEAU et à ANDY 91.
Léon, ne cherchez aucune logique dans les réponses fiscales car votre Inspecteur des Impôts aura souvent le dernier mot. Il peut vous soutenir que votre maison aurait été vendue si elle avait été annoncée dès le départ au prix du marché, que toutes diligences n’ont pas été faites pour parvenir à la vente dans un délai raisonnable (un an), etc. etc.
Les agences immobilières s’occupent de la mise en vente mais beaucoup ne maîtrisent pas les subtilités et développements concernant notamment la taxation sur les plus-values immobilières.
A chacun son métier et sa spécialité,
Et reconnaissons que Guillaume FONTENEAU en sait plus que nous tous ! D’où l’intérêt très pertinent de ses blogs.
Léon, vous allez payer un peu d’impôt sur la plus-value (en bénéficiant d’un abattement de 80 % pour détention de 13 années entières). Consolez-vous en pensant à ce que vous auriez payé et à ce qu’auront à payer les vendeurs qui signeront l’acte définitif après le 1er février 2012…
Très cordialement à Tous.
MICHEL (retraité qui, en activité, a rempli énormément d’imprimés de plus-values immobilières et qui sait que la réforme applicable au 1er février 2012 va entraîner des conséquences financières douloureuses)
18:26
Oui pas de soucis je vous tiendrai au courant car nous allons donc signer avant le 1er février. Par contre, je ne suis pas certain qu’il faille payer à la signature ?? Ce n’est pas plus tard ? Enfin…s’il y a + value.
Merci à tous dans tous les cas, croisons les doigts.
18:38
Léon,
Si, c’est à la signature que l’impôt sur la plus-value est prélevé.
Le Notaire retient l’impôt et le règle en déposant l’acte de vente à la Conservation des Hypothèques.
Vous encaisserez donc le prix sous déduction de l’impôt sur la plus-value.
Cordialement,
Michel.
18:44
Merci Léon,
Dans le cas où vous auriez à payer l’impôt sur la plus-value, il serait prélevé sur le montant de la vente.
Bien cordialement
14:13
J’avoue que je ne comprends pas le gouvernement, car il n’y a pas assez d’appartement à vendre, et cette mesure va reduire encore le nombre de biens à vendre et par consequent faire augmenter les prix, d’autre part les dessous de table non declarés au notaire vont voir le jour.
23:24
Bonjour Michel,
Je m’adresse directement à vous, car les personnes ont l’air satisfait de vos réponses!
Voilà , avec mon conjoint nous avons trouvé un terrain.
Avec le proprietaire, nous nous sommes mis d’accord sur un prix. Si nous commençons les démarches maintenant, est ce que la plus-value sera applicable?
Le propriétaire est sceptique à vendre son terrain maintenant. Il voudrait attendre après le 1er fevrier afin d’augmenter son terain pour ne pas perdre trop d’argent.
Car nous procéderons à la « vraie transaction » si le permis de construire est accepter (il sera certainement accepter après le 1er fevrier 2012)
J’ai cru comprendre qu’il fallait faire la signature avant le 1er fevrier 2012.
Mais comme je suis un peu perdue, j’aimerai une réponse clair à ma situation.
J’espère que vous avez tout compris!
Merci d’avance!
01:02
Bonsoir Cécile,
Votre accord existe pour l’achat du terrain mais votre achat est subordonné à l’obtention d’un PERMIS DE CONSTRUIRE. Le délai d’obtention du permis de construire risque de vous faire dépasser la date du 1er février 2012 pour concrétiser l’acte authentique.
Pour toute vente en cours, les vendeurs ont intérêt à signer l’acte authentique avant le 1er février 2012 car, comme vous le savez, les abattements changent et le délai d’exonération totale passe à 30 ans au lieu de 15 ans actuellement.
Votre vendeur veut bien signer après le 1er février 2012 à condition que vous supportiez, en fait, l’impôt ou le supplément d’impôt qu’il aura à payer après le 1er février 2012…
Compte tenu de la situation du terrain et de tous les renseignements positifs que vous pouvez obtenir du Maire ou du Service de l’Equipement, pouvez-vous prendre le risque de vous engager à signer avant le 1er février 2012, avant l’obtention du permis de construire et l’expiration des délais de recours ?
Malheureusement, votre cas va se généraliser à l’approche du 1er février 2012 et de nombreux vendeurs vont vouloir faire chiffrer l’impôt qui leur sera réclamé à 32,50 % avant de s’engager sur un prix et une vente à signer définitivement après le 1er février 2012.
La réforme de la taxation des plus-values va entraîner des conséquences financières non négligeables. Elle devait s’appliquer fin août ; sa date d’effet a été reportée au 1er février 2012. Ne vous attendez pas à ce que cette date soit prorogée !
J’espère avoir répondu au mieux à votre cas sans l’avoir résolu.
Cordialement.
01:18
Cécile,
La recherche que je viens d’effectuer ne me donne aucune solution satisfaisante.
Car nous pouvions imaginer la conclusion de votre achat avant le 1er février 2012, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE de l’obtention de votre permis de construire et de l’expiration des délais de recours.
Hélas, ce procédé NE PERMET PAS à votre vendeur d’échapper à la lourde taxation à compter du 1/2/2012 : Instruction 8 M.1.04 n° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, fiche n° 6, 1-computation du délai, 5 : lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession ne doit être considérée comme effective qu’au moment de la REALISATION de la CONDITION sans qu’il y ait lieu par conséquent de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui peut lui être attaché…Dès lors, la plus-value doit être déterminée et déclarée selon les règles applicables l’année de la réalisation de la condition suspensive…
Le Code civil a ses règles mais le Code Général des Impôts en a d’autres qui réservent souvent des surprises désagréables…
14:37
Les règles changent , je louais mon appartement (hérité en 1997 ) tranquillement , cette loi m’interdit de le vendre après le 1er Février 2012 sous peine de taxation énorme . Une voisine du même immeuble qui avait acheté en 1998 ( 530000 frs ) a vendu récemment , elle échappera à l’impôt sur la plus-value ( prix de cession 320000 euros ) .
Ce genre de loi où l’on passe du raisonnable à l’excessif est plus qu’agaçant , si je revends , c’est pour acheter , je vends à la hausse mais j’achète aussi à la hausse , d’après le calcul du simulateur , je devrais payer environ 45 à 50000 Euros , donc ça bouleverse tout mon projet .
Félicitations aux apprentis sorciers du gouvernement …
Des règles stables pour tous et toutes , ça serait pas mal , ras le bol des usines à défiscaliser type Périssol , Scellier …
20:11
Pierre, Bonsoir,
Bien sûr, cet été, il fallait trouver de l’argent. Suite aux pressions exercées, la date d’application de la réforme a été reportée au 1er février 2012.
Nul doute que cette réforme va avoir des conséquences néfastes pour beaucoup de personnes comme Pierre et tant d’autres. C’est maintenant et début 2012 que beaucoup de vendeurs vont découvrir les conséquences de la suppression de l’abattement de 10% par an au delà de 5 ans.
La réaction de Pierre me semble normale.
Ne fallait-il pas adoucir la mesure sur les plus-values pour taxer plus lourdement les hauts revenus annuels ?
20:19
Bonsoir,
Merci pour votre réponse.
Si j’ai bien compris, j’achete le terrain sans faire de demande de permis de construire?
Et c’est après la signature du terrain (donc avant le 01/02/12) que je fais une demande de permis de construire?
C’est bien compliqué!
Bonne soirée.
21:48
Cécile, Bonsoir,
Votre vendeur vous garantit sans doute le prix convenu si vous signez l’acte de vente authentique chez le notaire avant le 1er février 2012.
Il est indispensable que le terrain soit CONSTRUCTIBLE et que le vendeur et le notaire vous le garantissent.
Rien n’empêche que vous fassiez votre demande de permis de construire dès la signature du compromis de vente. Il suffit que votre vendeur vous y autorise pour éviter une perte de temps.(demande de permis pouvant être déposée entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif).
C’est la réforme sur la taxation des plus-values et sa date d’entrée en vigueur qui vous compliquent la situation.
22:03
Bonsoir à CECILE et à MICHEL,
Ayant vendu un terrain constructible, il y a quelques années, je vous donne quelques conseils.
Le marché des terrains constructibles est un marché de vendeurs cela signifie que la vente se fait au plus offrant et aux conditions du vendeur.
Si vous avez convenu d’un prix avec le vendeur, ce dernier peut changer d’acheteur et de prix jusqu’Ã la date de la signature du compromis.
Quand j’ai vendu mon terrain, j’avais 3 acheteurs, mon choix s’est porté sur celui qui avait accepté qu’il n’y ait pas de condition suspensive pour l’obtention d’un prêt ni pour le permis de construire.
La vente s’est alors faite avec les conditions suspensives suivantes :
- purge du droit de préemption urbain ( si votre terrain est situé dans un village, cette question est mise à l’ordre du jour du conseil municipal )
- obtention d’un certificat d’urbanisme préopérationnel autorisant l’édification d’une maison à usage d’habitation.
Si vous voulez acquérir ce terrain au prix convenu, je vous recommande de signer un compromis de vente très rapidement de manière à ce que l’acte authentique puisse être signé avant le 1er février 2012 faute de quoi le prix ne sera plus le même.
Par ailleurs, votre vendeur est peut-être également hésitant en raison de la taxe qu’il aura peut-être à acquitter au titre de la première vente d’un terrain constructible ! ( toutes les communes ne l’appliquent pas )
Bien cordialement.
01:07
@Bonsoir Michel ,
Personnellement , si je n’arrive pas à vendre avant le 1er Février , je ne vends plus . Je ne sais pas quelles seront les réactions des autres vendeurs passé cette date , mais je me demande si cela ne va pas faire chuter le nombre de biens proposés à la vente , donc du nombre de transactions et des recettes de droit de mutation et par contrecoup faire augmenter les impôts locaux .
07:53
Pierre, Bonjour,
Effectivement, nous pouvons nous attendre à des réactions identiques à la vôtre, sauf en ce qui concerne les résidences principales qui ne sont pas touchées (tout au moins pour l’instant !).
Il faut s’attendre à ce que le nombre de transactions diminue à compter du 1er février 2012 et s’accélère d’ici le 1er février 2012. Les notaires vont certainement signer de nombreuses ventes en décembre 2011 et janvier 2012.
Si des vendeurs potentiels renoncent à mettre en vente prochainement à cause de la lourde taxation après le 1er février 2012, certains prix peuvent grimper sauf que la crise est toujours bien présente et que nous n’en sommes pas débarrassés.
Trop d’impôt tue l’impôt. Je ne suis pas convaincu qu’il fallait s’attaquer de la sorte aux ventes de biens ne portant pas sur des résidences principales (terrains à bâtir, biens vendus loués ou vendus libres après le départ d’un locataire,résidences secondaires, etc.
S’il faut s’attendre à ce que le nombre de transactions diminue en 2012, vous avez tout à fait raison de dire que les recettes attendues en droits de mutation vont diminuer aussi et vont donc concerner l’Etat, les départements et les communes….Et il faudra encore et toujours trouver de l’argent dans la poche du contribuable.
L’imposition d’un total de 32,50% sur la plus value
est aussi injuste que le mode de calcul avec les abattements de 2% ou 4% par an.
Quand les prix ont doublé en 5 ans environ il y a quelque temps, les taxes et impôts sont rentrés en conséquence dans les caisses. L’Etat semble avoir oublié ce phénomène.
22:28
Bonsoir,
j’avais également une question qui me turlupinait , si je ne vends qu’une partie de l’appartement , en l’occurrence une pièce mitoyenne à l’appartement de mon voisin , la plus value est elle calculée sur la base du prix au M² ? exemple : surface acquise en 1998 : 30 M² au prix de 80000 € soit 2667 €/M² , revente de 10 M² pour le même montant donc 8000€/M² . La plus value imposable est elle de 53330 € ou simplement nulle ?
23:58
Pierre,
Bien entendu, la plus-value ne sera pas nulle.
Le simulateur ci-dessus nous est très utile.
Le prix de vente après le 1.2.2O12 sera de 80.000 euros pour 10 mètres carrés 80.000
Le prix d’acquisition est censé représenter -26.670
Les frais d’acquisition sont portés pour 7.5O% – 2.000
Le forfait travaux de 15% (vente après plus de
5 ans) représente à déduire -4.000
Soit une plus-value brute de ……………… 47.330
Abattement de 2% au delà de 5 ans, soit 13ans
-5 ans= 8 ans à 2% soit 16% seulement d’abattement-7.573
Soit une plus-value imposable à 32,50% sur….. 39.757
D’où un impôt de seulement 12.921 euros…(c’est le triste résultat de la réforme applicable à compter du 1.02.2012)
Pierre, complétez le simulateur ci-dessus et vous allez arriver à ce résultat, d’où l’intérêt de ce simulateur. Au passage, un grand Merci à Guillaume FONTENEAU !
Il est plus simple d’utiliser son simulateur. Mais j’ai préféré vous expliquer le détail des calculs.
Vous pourrez déduire également du prix de vente les frais de diagnostics (loi Carrez, amiante, plomb, électricité, gaz, etc. etc.) même s’ils représentent un montant assez faible.
13:56
Bonjour Michel et merci pour votre réponse , donc je retiens qu’un prorata sur la base du prix au M² est établi . Effectivement , merci à M Guillaume Fonteneau pour son travail , il est bien utile d’avoir ce genre de renseignements rapidement pour prendre des décisions .
Je vous souhaite un bon week-end à tous et toutes .
Cordialement ,Pierre.
16:24
Bonjour,
Je possède une résidence secondaire depuis 10 ans mais ne l’ai jamais loué, suis-je soumise à cette nouvelle taxation si je vends cet appartement après le 01 février 2012.
Est-ce uniquement sur le locatif?
Je désire vendre ma résidence principale pour vivre dans cette résidence secondaire, à partir de quel moment celle-ci deviendra t elle ma résidence principale?
Merci
19:33
Maire, Bonsoir,
Si vous vendez après le 1er février 2012 cet appartement constituant votre résidence secondaire, vous serez taxée conformément au simulateur ci-dessus, la plus value étant diminuée d’un abattement de 10% seulement. (2% par an au delà de 5 ans)
Pour la même vente réalisée avant le 1er février 2012 et si vous totalisez 10 années entières de possession, l’abattement est de de 50% (10% par an au delà de 5 ans).
La réforme applicable à compter du 1er février 2012 vise autant les résidences secondaires que les terrains à bâtir, les biens vendus loués ou les biens vendus libres après le départ d’un locataire…Seules sont exonérées les véritables cessions de résidences principales.
A supposer que vous vendiez votre résidence principale actuelle (exonérée de plus-value) pour aller vivre ensuite dans votre actuelle résidence secondaire, celle-ci deviendra votre résidence principale dès son occupation à ce titre. Mais j’espère que vous n’envisagez pas de la vendre trop rapidement dans le but d’échapper à la taxation sur les plus-values !
Attention, PRUDENCE : « l’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière ». (Instruction 8 M-1-04 N° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, fiche n° 2 C-Résidence principale au jour de la cession, n° 20 in fine).
Cordialement.
23:09
Je vous remercie, Michel, de votre réponse mais aussi de votre rapidité à répondre.
Je tiens à éclaircir ma question précédente: J’ai ma résidence principale qui se situe en MEURTHE et MOSELLE, que je suis en train de vendre,et je possède un petit appartement à FREJUS où je compte résider dans un premier temps, le temps de le vendre pour en acheter un plus grand(toujours à FREJUS). Quelle sera ma taxation?
Cordialement
Marie
00:10
Marie,
La vente de votre résidence principale en Meurthe et Moselle ne sera pas taxée.
Suite à cette vente, le petit appartement possédé à Fréjus deviendra votre résidence effective, à titre d’habitation principale, pendant X… mois
A priori, la vente de ce petit appartement de Fréjus devrait également être exonérée. Vous le vendrez pour en acheter un plus grand.
Je vous conseille tout de même de conserver ce petit appartement pendant plusieurs mois (probablement un minimum de six mois à un an) pour que cette deuxième vente de résidence principale n’apparaisse pas suspecte aux yeux de votre Inspecteur des Impôts !
Il faut éviter que cette deuxième vente attire trop son attention et l’incite à vous rétorquer que
l’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière ». (Instruction 8 M-1-04 N° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, fiche n° 2 C-Résidence principale
au jour de la cession, n° 20 in fine).
Vous avez des chances de passer à travers les mailles du filet mais, à votre place, je ne ferais pas la deuxième vente de résidence principale dans la précipitation !
Ce soir, sommes-nous sûrs que les ventes de résidences principales seront toujours exonérées ?
Quoi qu’il en soit, il faut profiter des exonérations pendant qu’elles existent.
Bonne soirée.
Michel.
10:04
Décidément michel vous êtes très fort. Merci infiniment de votre investissement au service de la communauté.
15:37
Michel,
Merci beaucoup de nous faire profiter de votre savoir, et merci aussi pour vos explications claires et précises pour nous pauvres profanes.
Cordialement
Marie
19:35
Marie, Bonsoir et Merci pour votre commentaire.
Ma profession m’obligeait à connaître et à pratiquer à chaque instant les calculs de plus-values et les réactions du Fisc.
Mais rassurez-vous, dans beaucoup d’autres domaines, j’avoue que je suis également un pauvre profane.
A chacun sa spécialité, vous avez vous-même la vôtre que je ne maîtrise pas.
Cordialement,
Michel.
17:38
Vous ne parlez jamais de l’inflation, pourtant un bien acheté il y a plus de 15 ans ne correspond plus du tout à la réalité (prix d’acquisition passé du simple au double). Lors du calcul de la plus-value faut-il majoré son prix du taux de l’inflation ? Ce qui fait une forte différence quant à l’impôt à règler.
19:26
Chaminou, Bonsoir,
Je comprends votre raisonnement mais vous devez l’oublier.
« L’inflation » est prise en considération avec ces abattements ridicules (rien pendant 5 ans, ensuite 2% par an entre 6 ans et 17 ans, puis 4% entre 18 ans et 24 ans puis 8% entre 25 ans et 30 ans de détention de
l’immeuble, comme indiqué en tête du blog par Guillaume FONTENEAU.
C’est le moyen pour l’Etat d’encaisser 32,50 % sur une plus-value théorique.
Seules les véritables cessions de résidences principales échappent à la taxation à compter du 1er février 2012.
Pour les autres cessions, les calculs sont sévères mais « un prévenu en vaut deux ».
N’hésitez pas à utiliser le simulateur ci-dessus pour prendre conscience de l’impôt à payer pour toute vente qui se terminera après le 1er février 2012.
Je sais bien que certains prix ont doublé en 5 ou 6 ans, l’Etat le sait aussi mais n’en tient pas compte !
Désolé, Chaminou, il faut se rendre à l’évidence…
20:43
Merci pour votre réponse, j’en suis très déçue mais j’en prends bonne note.
Vous me dîtes » un prévenu en vaut deux « , c’est sûr, mais lorsque nous avions fait donation de notre maison à nos deux enfants, il y a maintenant 16 ans, il n’était pas question de cette réforme, (15 ans c’était déjà bien long, multiplier par deux la durée de détention soit : 30 ans, c’est énorme).
Enfin puisque ces Messieurs les Députés et Sénateurs ont vu la chose autrement et que maintenant la loi est votée, il n’y a plus qu’à s’y conformer.
Bien cordialement. Chaminou
21:42
Chaminou,
En matière fiscale, ce qui est valable aujourd’hui peut être remis en cause à tout instant.(par une loi de finances ou une loi de finances rectificative), sans parler des changements présidentiels…
Du temps de Giscard, le délai d’exonération était de 5 ans ; nous avons connu ensuite un délai de 10 ans ; MITTERAND et JOSPIN nous ont inventé des délais d’exonération de 22 ans et 32 ans, CHIRAC 20 ans, SARKOZY 15 ans, mais il lui faut des sous, donc le délai passe à 30 ans à compter du 1er février 2012.
L’important est de savoir car des vendeurs vont mettre en vente (sans se rendre compte de la taxation qui les guette) et découvrir lors d’un compromis de vente la note salée qui les attend.
Très cordialement, Michel.
18:47
Bonsoir Michel,
Je suis réellement admiratif de la qualité de vos analyses et vient soumettre le cas suivant à votre sagacité !
Je suis propriétaire en résidence principale d’une maison avec un terrain (sur une seule parcelle cadastrée)
J’envisage de découper ce terrain et de vendre 2 lots :
Lot 1 : un terrain à bâtir de 400 m2
Lot 2 : un terrain de 200 m2 avec un appartement F2 dessus.
Cet appartement résultera de la transformation d’une annexe de ma maison qui sert actuellement de batiment de stcockage (je suis sur le point de déposer le permis de construire).
J’aimerais savoir si je serai imposé sur les plus-values sur ces 2 lots?
En vous remerciant par avance!
21:35
Emathuri, Bonsoir,
Merci pour votre commentaire mais aussi pour votre question-piège !
Vous possédez une propriété constituant votre résidence principale.
Vous envisagez d’en faire TROIS lots, sauf erreur de ma part :
-Le lot 1 : terrain à bâtir de 400 m2 destiné à être vendu (pour 15.000 euros au maximum ou pour plus de 15.000 euros ?)
-Le lot n° 2 : terrain de 200 m2 avec un appartement F.2 à provenir de la transformation d’une annexe de votre habitation principale (bâtiment de stockage objet d’une prochaine demande de permis de construire)
-Le lot n° 3 comprenant votre maison d’habitation principale que vous conservez et que vous ne vendez donc pas en même temps que le lot 2 ???
En pareil cas, vous serez imposé sur les plus-values sur les lots 1 et 2 (sauf que la cession du lot 1 sera exonérée si son prix de cession est inférieur ou égal à 15.000 euros (Code général des Impôts,art. 150 U-II 6°)
Les commentaires ci-après se trouvent dans l’instruction 8 M-1-04 n° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, Fiche n° 2, biens immobiliers exonérés, section 1 résidence principale :
« 3-Les plus values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. (CGI 15O U.II 1°). Cette exonération s’applique également aux DEPENDANCES IMMEDIATES ET NECESSAIRES cédées SIMULTANEMENT avec cet immeuble (CGI ART. 150 U-II 3°)
D.- DEPENDANCES IMMEDIATES ET NECESSAIRES : 29- les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne SIMULTANEMENT avec celles desdits immeubles.(CGI art. 150-U-II-3°)
Si votre lot 1 (terrain à bâtir) est vendu plus de 15.000 euros, sa cession fera l’objet d’une taxation sur la plus-value. (30-terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir,c’est à dire lorsque le terrain (notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière,les dépendances IMMEDIATES ET NECESSAIRES s’entendent UNIQUEMENT :
-des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking,remise, maison de gardien)
-des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes.
En résumé, si votre terrain à bâtir (lot 1) est vendu plus de 15.000 euros, la plus-value sera imposable.
2.DEPENDANCES CEDEES SIMULTANEMENT AVEC LA RESIDENCE PRINCIPALE :
34.pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, ETRE CEDEES EN MEME TEMPS QUE CELLE-CI.
35. La circonstance que la vente soit réalisée auprès d’acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l’exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies.
Ainsi, l’exonération s’applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l’hypothèse où l’acquéreur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d’habitation. Dans cette situation, il est ADMIS de réputer la condition de cession simultanée satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal (délai maximal d’une année, sous le n° 22).
J’ai cru comprendre que vous conserviez la maison constituant votre résidence principale, avec terrain attenant et probablement quelques dépendances ?
En aucun cas, la cession du lot 2 ne pourra donc échapper à la taxation sur la plus-value !
Bon weekend, malgré les termes de ma réponse…
Michel.
09:39
Bonjour à Toutes et à Tous,
Comme vous avez pu l’observer, pour répondre à des questions, je me réfère très souvent à une instruction de la Direction Générale des Impôts du 14 janvier 2004 qui constitue ma deuxième « Bible ». Je vous encourage à la lire chaque matin (et chaque soir avant d’aller vous coucher) !
Vous en trouverez la reproduction ici :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Elle reste un outil particulièrement utile même si certaines de ses dispositions ne sont plus d’actualité depuis la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 : suppression de l’abattement fixe de 1.000 euros mais aussi et surtout le REMPLACEMENT de l’abattement pour durée de détention de 10 % applicable à compter de la 6ème année de détention par un MECANISME D’ABATTEMENT PROGRESSIF conduisant à porter le délai au terme duquel intervient l’exonération totale des plus-values (30 ans).
Bonne lecture à vous Toutes et à vous Tous de cette longue instruction qui mérite l’attention de chacun.
Michel.
10:05
Bonjour Michel,
Merci pour votre réponse fouillée!
J’ai effectivement omis de mentionner que j’envisageais de vendre ma résidence principale (Lot 3)en même temps ( c’est à dire à quelques mois d’intervalle selon les délais de négociation) à un acheteur différent des autres lots.
Donc dans ce cas de vente simultanée, je serais exonéré sur le lot 2 (appartement) si je comprends bien votre réponse?
Cela ne peut-il pas être remis en cause par le fait que j’effectue les travaux de transformation de l’annexe en appartement juste avant la vente?
Et par le fait qu’un appartement de 35 m2 soit quelque chose de plus conséquent qu’un garage ou une chambre de bonne?
Merci d’avance et bon dimanche!
11:36
Emathuri, Bonjour,
Vous envisagez donc de vendre votre résidence principale (lot 3) dans les mêmes moments, en fonction des délais de négociation.
En cas de vente simultanée (ou si les ventes des lots 2 et 3 ne sont pas séparées de plus d’un an), la vente du lot 2 pourra-t-elle échapper à la taxation du fait que vous effectuez d’importants travaux (transformation d’une annexe en appartement) juste avant la vente ?
Je crains que l’appartement issu de ces gros travaux ne puisse plus être considéré par le Fisc comme une « DEPENDANCE IMMEDIATE ET NECESSAIRE »…
Rien ne vient nous rassurer dans les commentaires se trouvant à la page 39 sous les numéros 30 et suivants !
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Avez-vous intérêt à effectuer ces gros travaux?
N’est-il pas préférable de vendre en l’état la dépendance immédiate et nécessaire, en échappant à la taxation sur les plus-values si les lots 2 et 3 sont vendus simultanément ou presque (en laissant aux acquéreurs le soin de demander le permis de construire et d’effectuer les travaux à leur guise ?)
Le risque d’une taxation à 32,50 % sur la plus-value réalisée pour la vente du lot 2 vaut-il la peine de s’engager dans une telle voie (souci et coût du chantier et des travaux, sans éliminer pour autant la convoitise de votre Inspecteur des Impôts qui cherchera probablement à considérer que votre appartement F.2 flambant neuf n’a rien à voir avec une « dépendance immédiate et nécessaire » de votre résidence principale…
A réfléchir sérieusement car l’issue me paraît douteuse.
Bonne journée,
Michel
20:10
Merci Michel,
Vous avez raison, l’intérêt d’une telle opération n’est pas évident : je vais y regarder de plus près.
Bonne soirée
15:37
Bonjour,
Je parcours avec intérêt ce forum, et je lis ceci écrit par Michel :
Cécile,
La recherche que je viens d’effectuer ne me donne aucune solution satisfaisante.
Car nous pouvions imaginer la conclusion de votre achat avant le 1er février 2012, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE de l’obtention de votre permis de construire et de l’expiration des délais de recours.
Hélas, ce procédé NE PERMET PAS à votre vendeur d’échapper à la lourde taxation à compter du 1/2/2012 : Instruction 8 M.1.04 n° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, fiche n° 6, 1-computation du délai, 5 : lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession ne doit être considérée comme effective qu’au moment de la REALISATION de la CONDITION sans qu’il y ait lieu par conséquent de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui peut lui être attaché…Dès lors, la plus-value doit être déterminée et déclarée selon les règles applicables l’année de la réalisation de la condition suspensive…
Le Code civil a ses règles mais le Code Général des Impôts en a d’autres qui réservent souvent des surprises désagréables…
J’ai peur de ne pas très bien comprendre car mon cas s’il n’est pas similaire, y ressemble.
Je suis vendeur d’un terrain et j’ai un acheteur potentiel qui n’a pas besoin de prêt, j’envisageais de lui vendre en mettant comme condition suspensive que si la signature définitive n’a pas lieu avant le 1er Février la vente est annulée.
Est-ce correct d’après vous pour éviter la plus-value ?
Je suis extrêmement peinée car c’est un terrain avec une ruine que j’ai gardée pendant 16 ans en espérant restaurer et y faire ma résidence principale, achetée d’ailleurs dans ce but, mais problèmes de séparation etc.. cela n’a pas pu se faire et aujourd’hui je n’ai toujours pas le budget pour les réparations c’est pour cela que je la mets à la vente, et pam ! mauvaise surprise, alors que je loue ce qui est ma résidence principale.
Merci pour votre aide.
10:50
Josefa,
Bonjour,
Dans le cas de Cécile, la condition suspensive de l’obtention du permis de construire et sa réalisation après le 1er février 2012 ne permettaient pas à son vendeur d’échapper à la taxation sur la plus-value, même si la vente sous condition suspensive était signée avant le 1er février 2012.
Votre cas est différent.
Peut-être pouvez-vous envisager un compromis de vente avec l’acquéreur potentiel que vous détenez, sous la CONDITION SUSPENSIVE que l’acte authentique de vente soit régularisé avant le 1er février 2012 :
Ou bien l’acte authentique définitif se signe avant le 1er février 2012 et vous n’aurez pas d’impôt sur la plus-value,(puisque vous êtes propriétaire depuis plus de 15 ans),
Ou bien la condition suspensive (signature avant le 1er février 2012) ne se réalise pas, auquel cas vous resterez propriétaire ; vous échapperez à l’impôt sur la plus-value mais vous n’aurez toujours pas vendu ! Le seul intérêt consistant à retrouver votre entière liberté,soit pour arrêter une vente après le 1er février 2012 en connaissant le montant de l’impôt que vous aurez à payer si vous décidez de vendre, soit en renégociant le prix, le cas échéant.
Ces explications vous conviennent-elles ?
Cordialement,
Michel.
18:22
dans le cas d’une donation faite en 1988 a trois de ses enfants mais que le donateur a occupé jusqu’à sa mort en 2010. Qui est considéré comme propriétaire le donataire ou les donateurs???? et quels seraient les pourcentages de taxes a payer si vente après février 2012?
merci de vos conseils éclairés Michel.
20:00
Roger, Bonsoir,
Si j’ai bien compris, en 1988, M. X… a fait donation de sa maison à 3 enfants en en conservant l’usufruit jusqu’à son décès.
M. X… , seul usufruitier, est décédé en 2010.
Dans ce cas, les seuls propriétaires actuels sont les 3 enfants (ils possèdent depuis 2010 la toute propriété, l’usufruit s’étant réuni à la nue-propriété).
Les 3 enfants sont considérés comme propriétaires depuis 1988 (même si l’usufruit s’est éteint en 2010).
La plus-value va être calculée en fonction,
-D’une part, du prix de vente,
-D’autre part :
a) de la valeur d’origine (valeur en toute propriété mentionnée dans l’acte de donation de 1988)
b) des frais de donation s’ils ont été payés par les 3 enfants (ils ne sont pas déductibles s’ils ont été payés à l’époque par M. X… donateur),
Suite à une donation, le forfait de 7,50% pour frais d’achat à titre onéreux ne s’applique pas !
c) du forfait de 15 % pour travaux puisque les 3 enfants possèdent la maison depuis plus de 5 ans (1988).
Si vous souhaitez un calcul précis de la plus-value, utilisez le simulateur ci-dessus ou communiquez-moi :
-La date exacte de la donation,
-La valeur en toute propriété mentionnée dans l’acte de donation de 1988 (valeur avant déduction de la valeur de l’usufruit réservé).
-Et le montant des frais de la donation de 1988 s’ils ont été payés par les 3 enfants donataires (s’ils ont été payés par le donateur à l’époque, inutile de m’en communiquer le montant).
Très cordialement,
Michel.
20:47
merci Michel de votre réponse.
mais cette maison est-elle considérée comme habitation principale?
voici les éléments pour le calcul
la donation s’est effectuée en novembre 1988
pour une somme de 1.200.000 frs ( inutile de dire que la valeur a triplé en euros depuis car situé dans un département de la cote d’azur)
les frais on étés réglés par le donateur…
21:02
Roger,
Je vais vous faire les calculs à l’aide des éléments que vous m’avez transmis.
Sur le premier point, je réponds rapidement : cette maison qui constituait la résidence principale de M. X… donateur usufruitier, ne peut en aucun cas constituer la « résidence principale » des trois enfants qui ont leur propre résidence principale ailleurs.
A très bientôt,
Michel.
21:58
Roger,
Voici mes calculs expliqués :
Prix de cession en mars 2012 par exemple : 3 fois 1.200 000 = 3 600 000 F. ou : 6,55957 = + 548 816 euros
Moins la valeur lors de la donation :1.200.000 ou -182.939 euros
Moins le forfait travaux de 15 % -27.441
Plus value brute : + 338.436
Abattement pour durée de détention : novembre 1988 à octobre 2012 : 23 ans soit 48 % -162.449
Plus value imposable : 175.987
Impôt à payer à 32,50 % = 57.196 euros seulement !
La même vente signée avant le 1er février 2012 est exonérée de toute imposition….
J’ai essayé d’utiliser le simulateur ci-dessus mais je n’ai pas réussi à retirer les 7,50 % de frais d’acquisition (forfait applicable uniquement lors d’une acquisition à titre ONEREUX).
Bonne soirée à Roger, malgré tout !
Cordialement,
Michel.
14:17
merci pour cette explication claire
cordialement.
11:45
Bonjour,
Voila, j’ai une maison a vendre a 110 000 euros, je ne possède pas de facture, car c’est moi qui ai fais tous les travaux en 1990,j’aimerais savoir si quelqu’un saurait me dire quelle plus value je vais payer, sachant que a l’epoque j’avais payé le terrain 45000 francs.
Cette maison etait en location, et le locataire ne payait plus le loyer, c’est pour cela que je la vend.
Merci d’avance pour votre réponse.
REMI
18:57
Rémy, Bonsoir,
Votre prix d’achat est de 45.000 francs,
Il me faudrait votre date d’acquisition précise.
Cordialement,
Michel
22:37
Bonsoir Michel,
J’ai besoin de vos lumières concernant ma situation.
Nous avons hériter la semaine dernière d’un bien immobilier acheté en 1982. Comment est calculée la plus value ? Sur le montant d’achat en 1982 ou le montant estimé pour la sucsesion ?
Dans l’attente de votre réponse,
Cordialement
Angéle
23:40
Angèle, Bonsoir,
Si la vente avait été conclue par la personne décédée, la plus-value aurait été calculée en fonction de son prix d’achat en 1982.
Le bien vous appartient suite au récent décès. Si vous vendez dans les 30 ans de la date du décès, la plus-value sera calculée en fonction de l’évaluation à faire figurer dans la déclaration de succession à souscrire dans les 6 mois du décès.
Vous allez trouver ce renseignement sous le n° 17 à la page 51 de l’instruction ci-après :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Et vous vendez prochainement, vous avez intérêt à ce que l’évaluation corresponde à votre prix de vente…
Très cordialement,
Michel.
00:59
Bonsoir,
Je possède un terrain que j’ai acheté en deux temps :
- j’ai tout d’abord acheté la nue propriété du terrain
- quelques années plus tard, j’ai acheté l’usufruit du terrain.
Pour le calcul de l’abattement progressif, la durée de détention démarre le jour de l’achat de la nue propriété ou le jour de l’achat de l’usufruit.
Par avance, merci pour votre réponse
08:28
Jean-Pascal, bonjour,
La réponse correspond à celle que je pensais. Je la trouve sous le n° 10 à la page 58 :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Il est logique d’effectuer deux calculs :
-L’un pour calculer la plus value sur la nue propriété achetée distinctement ; avec l’abattement pour la véritable durée de détention depuis la date d’achat de la nue propriété,
-L’autre, pour calculer de la même façon la plus value sur l’usufruit acheté séparément, avec l’abattement pour la véritable durée de détention depuis la date d’achat de l’usufruit.
Les principes contenus dans l’instruction de 2004 sont précieux, sauf que nous devons faire abstraction des développements concernant l’abattement fixe et supprimé de 1000 euros et surtout de l’abattement qui, hélas, n’est plus de 10 % par an au-delà de 5 ans.
Bien cordialement,
Michel.
12:49
Bravo aux intervenants et à Michel,
Je n’ai pas trouvé le cas suivant.
- 2003= Mr X hérite d’un terrain estimé à 10 000 € dans les actes de donation.
- 2012 = Mr X vendrait le terrain admettons 75 000 €.
Combien paiera mr X de plus value avant le 1er février et après ?
Merci de votre sagacité !
=============================================
Tout a été dit. Trop d’impôts tue l’impôt; je crois que l’on va revenir au dessous de table, tout simplement !
13:52
LEPERIGOURDIN, bonjour,
C’est tout simple, vous allez voir :
-VENTE par acte authentique définitif avant 01.02.2012 :
-prix de vente +75.000
-Valeur d’acquisition par donation : -10.000
-Frais payés pour la donation si c’est vous qui avez payé les frais de la donation (si vos Parents ont payé les frais de la donation, vous ne pouvez rien déduire) -0 ?
Plus value brute : + 65.000
-abattement pour durée de détention : 10% par année complète au delà de 5 ans (9 années entières ? ou 8 ?
si 9 ans – 5 reste 4 ans à 10 % ou -26.000
Plus-value imposable : 39.000 x 32.50% = 12.675 euros d’impôt
-VENTE après le 01.02.2012 :
mêmes calculs jusqu’à l’abattement pour durée de détention, soit une plus value brute supposée de +65.000
Abattement pour durée de détention : 2% par année complète au delà de 5 ans (9 années entières ? ou 8 ?
si 9 ans – 5 ans reste 4 ans à 2% = 8% ou -5.200
Plus value imposable : +59.800
Impôt à 32,50% = 19.435 euros. (au lieu de 12.675)
Joyeux Noël et bonnes Fêtes de fin d’année à Tous,
Michel.
14:03
Michel,
Si je devais élire le commentateur de l’année 2011, je vous décernerais la médaille d’OR …
Merci beaucoup pour la qualité de vos interventions et votre disponibilité.
Guillaume
14:53
Guillaume, un grand Merci, c’est trop de compliments. Mais vous méritez vous-même encore mieux que la médaille d’OR…
J’en ai fait des calculs de plus-values immobilières…Ils faisaient partie de mon travail et je n’avais pas le droit à l’erreur vis-à -vis des clients. Le fisc n’a pas pour habitude de faire des cadeaux s’il relève la moindre faille dans les calculs.
Excellente année 2012 à Guillaume et à tous les lecteurs !
16:11
@ Michel
Grand merci.
J’espère que ce cas d’école servira à d’autres…
Si je résume la date de signature fait varier le montant de l’impôt de quasiment 7 000 €…
C’est pas le président qui avait promis de ne pas augmenter les impôts, on m’aurait menti ?
Joyeux Noël !
17:10
LEPERIGOURDIN,
Vous avez bien compris l’enjeu suivant la date de signature de l’acte définitif.
Bien sûr, la crise est passée par là ; bien sûr, l’Etat doit trouver des sous. Mais je ne comprends toujours pas pourquoi les Politiques n’ont pas taxé davantage les HAUTS REVENUS annuels (4 % seulement) plutôt que de taxer les plus-values pendant 30 ans au lieu de 15 ans (avec une taxation totale, CSG et autres comprises, à 32,50%).
Seules, les cessions de résidences principales sont encore totalement exonérées. Mais le seront-elles toujours ?
Et que nous réserve l’année 2012 comme nouvelles impositions diverses et variées, quel que soit l’élu ?
23:28
Bonjour, je veux agradire ma résidence principale dans le but de la vendre dans un an ou deux.Pour l’agrandissement j’ai la possibilité de créer un appartement indépendant ou de faire une copropriété dans ma résidence principale. Mon problème est le suivant, je veux vendre l’appartement et la maison séparement, est ce que je peux le faire sans être taxé sur la plus value ou quelle est la meilleure façon de procéder.
Merci.
10:25
DD, bonjour,
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
La création d’un appartement indépendant dans votre maison nécessite une mise en copropriété si vous vendez séparément l’appartement et la maison.
Copropriété ou pas, le problème de la plus-value sera le même.
La vente séparée de l’appartement ainsi créé pourra-t-elle échapper à la taxation sur les plus values ?
Je serais tenté de vous répondre exactement comme je l’ai fait ci-dessus à EMATHURY les 26 et 27 novembre 2011.
Et les développements de l’Instruction de 2004 ne peuvent vous rassurer (pages 36 à 40, avec le n° 16 à la page 37…)
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Je doute beaucoup d’une exonération possible sur la vente de l’appartement indépendant !
Bonne journée malgré tout !
Michel.
23:48
Michel, merci beaucoup pour ta réponse. je me pose une autre question, comment peuvent faire les services des impôt pour évaluer la plus value car je compte construire un appartement commne agrandissement de ma maison. Est ce qu’ils prennent en compte le terrain sur lequel sera construit l’agrandissement ou tout simplement les frais de la construction, car je veux faire un bilan financier avant de me lancer dans la construction. Merci encore pour ton aide.
07:31
DD. Bonjour,
Voici ce qui est écrit sous le n°8, à la page 50, de l’instruction de 2004 :
« 8. Opération de construction réalisée à titre occasionnel. En cas de construction par le cédant sur un terrain dont il était antérieurement propriétaire, le prix d’acquisition à retenir est constitué par :
- le coût des travaux de construction, d’une part. La circonstance que ces dépenses aient été incluses
dans la base d’une réduction d’impôt sur le revenu est sans incidence ;
- le prix d’acquisition du terrain, d’autre part.
Toutefois, dans l’hypothèse où le terrain a été acquis depuis plus de quinze ans (MAINTENANT TRENTE ANS…) à la date de la vente de la construction, il convient de retenir sa valeur vénale réelle à la date du début d’exécution des travaux de construction, cette évaluation étant opérée par le contribuable sous réserve du droit de contrôle de l’administration. L’application de cette règle est limitée aux terrains qui constituent une dépendance immédiate et nécessaire de la construction. Dans ce cas, la plus-value consécutive à la cession du surplus du terrain est donc exonérée.
Voir la fiche n° 5 pour la prise en compte des travaux après achèvement. »
DD, l’imprimé de plus-value est établi par le contribuable ou plus exactement par le notaire pour le compte du contribuable (c’est vous qui devez procéder à une évaluation correcte du terrain) ; ensuite, « le droit de contrôle » appartient à l’Administration avec un grand « A »…
09:14
DD,
Il vous faudra procéder à une évaluation de la fraction de terrain servant d’assiette à la construction projetée (en fonction du prix d’achat global d’origine à ventiler au mieux).
Il est écrit ceci à la page 50 sous le n° 10 : Cession portant sur une partie de bien : la plus-value (pour le terrain en ce qui vous concerne) est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d’acquisition afférente à CETTE SEULE PARTIE…
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
00:11
MICHEL,
Merci pour ces réponses et explications. Bonne année 2012.
14:44
Bonjour
Une question basique pour calculer la plus value et donc le prix d’achat corrigé:
- on déduit les frais de réel notaire
- on peut déduire les frais de courtage du crédit ?
- 15 % pour travaux si après 5 ans (donc j’ai signé chez le notaire en déc 2006) donc pour moi c’est bon ? sans justificatifs par conséquent
Pour le prix de vente corrigé, on peut déduire les frais de main levée hypothèque?
merci
bonne année 2012 à tous.
15:01
MARCO, Bonjour,
Pour les frais et taxes d’acquisition, vous pouvez choisir entre le forfait de 7,50 % et le montant réel des frais payés si vous y avez intérêt (au cas où les frais et taxes ont été supérieurs à 7,50%) mais à condition d’en justifier dans ce dernier cas.
Les frais de courtage du crédit ne sont pas déductibles.
Vous pouvez effectivement déduire des travaux (pour une maison ou un appartement mais pas pour un terrain) suivant un forfait de 15 % (sans produire de justificatifs) s’il s’est écoulé au moins 5 ans entre l’achat et la vente, ce qui est votre cas.
Effectivement, les frais de mainlevée hypothécaire sont déductibles également du prix de vente.
A Tous, Bonne St Sylvestre et BONNE ANNEE 2012 !
00:16
Bonsoir à tous , bonne et heureuse année 2012 ,
pour mon cas évoqué plus haut , la vente n’a pu être réalisée , loupé de pas grand chose , une semaine de plus et ça pouvait passer , je ne sais pas si c’est dommage , l’avenir me le dira …
15:03
Bonjour,
Je vend un immeuble entier ai je droit à une imposition particulieres ?
15:50
Anonymus, Bonjour,
La vente d’un immeuble entier ne fait l’objet d’aucune mesure particulière, sauf que le calcul de la plus-value s’en trouve facilité.
Ne soyez pas étonnés de mon silence pendant quelque temps car je m’absente jusqu’au 12 février. A bientôt !
Michel.
20:35
Bonjour,
Nous achetons, avec mon épouse un terrain en janvier 1988.
Un an après (en mars1989), sur ce même terrain, nous débutons le gros œuvre de notre maison.
En octobre 1995 nous achetons une parcelle limitrophe afin d’agrandir la notre.
Durant quelques années les travaux se poursuivent «tranquillement» jusqu’en juillet 1997 ou nous habitons pour la première fois cette maison date à laquelle est transmis «l’achèvement des travaux» au centre des impôts. Foncier bâti depuis 1998.
Nous avons quitté cette maison pour mutation professionnel en septembre 2005. Depuis nous l’avons mise en location.
A ce jour nous voulons vendre ce bien.
Comment puis-je calculer et surtout quel est la date de référence des divers travaux sachant que la construction c’est étalé sur 8ans voir plus étant donné la continuité de l’aménagement jusqu’à décembre 2006?
En clair qu’elle vat-être la base du début d’amortissement pour la plus value ?
17:16
Bonjour
est ce qu’il faut l’autorisation de l’urbanisme pour créer une copropriété de cinq studios?
Merci
21:50
bonjour
je vends mon appartement à ma belle fille et a mon fils 195000 euros;c est ma résidence secondaire, pour ne pas payer de plus value est il possible de donner 50 000 EUORS en donation à mon fils tout en faisant la vente ?MERCI
08:28
bonjour, toutes ventes générera une taxation de la plus value immobilière. Si vous entendez sous estimer le prix de la vente pour minorer la plus value : pas vu pas pris ; pris pendu !!
A votre place je ne tenterai pas l’opération.
10:10
Bonjour,
C’est un peu compliqué et je m’y perds un peu
J’ai acheté une maison en juillet 1999 15000€ fait mettre le chauffage pour 12000€ dans la foulée. J’ai du racheter la part de mon ex épouse en Septembre 2011 pour un valeur de 5000€ de soulte et 29000€ correspondant à sa part sur l’emprunt en commun augmenté de 5000€ de frais notarié et frais de rachat de crédit.
Je vends ce bien que j’ai du quitté en 2010 pour divorce car je l’ai racheté uniquement pour percevoir un loyer de mon ex qui l’occupe. Si je le vends 82000€ quelle sera le montant de ma plus value compte tenu de tous ces frais.
Je vous remercie de votre réponse qui j’en suis sur sera précise. Patrick
12:24
Je crois que le plus simple serait de demander conseil auprès de votre notaire qui vous présentera avec précision la fiscalité applicable.
Bien cordialement.
18:56
Bonjour,
Je vous remercie pour toutes ces explications et je m’apperçois des difficultés liées à cette nouvelle Loi. Je vous explique mon cas qui semble simple, en 2001 j’ai acquis un terrain de 2000 M2 ou j’ai fait ma résidence principale. Désormais avec l’arrivé des assainissements je peux diviser la parcelle et je souhaite en vendre 500m2. Comme il s’agit de ma résidence principale, suis-je exonéré ou devrais-je m’acquiter d’une taxe sur la plus-value.
Merci pour votre réponse et bravo pour votre site
Sts Thierry
00:06
@Thierry
Bonsoir,
Il me semble que dans votre cas , la cession partielle soit assimilée à une vente de résidence secondaire , en effet c’est l’ensemble terrain de 2000m² + maison qui constituait votre résidence principale .
@electrasud
Le procédé est correct , mais attention à la chronologie , la donation doit avoir lieu avant la vente , et de toutes façons , bien se renseigner chez son notaire car , comme le souligne Guillaume , le fisc a ce genre d’opérations dans le collimateur .
21:15
Bonsoir Pierre,
Merci pour votre réponse, si celà s’avère exacte la Taxe représente entre 15 et 20 000 euros, et va bloquer l’investissement que j’avais prévu donc je ne vendrais pas, je suis trop perdant, l’Etat mais également les personnes interréssées par le terrain : bravo le gouvernement Tout le monde est Perdant…
Celà n’empêche pas de vous remercier un nouvelle fois et de vous souhaiter une bonne année 2012
Slts Thierry
21:47
Bonsoir Thierry et Pierre,
La réponse à Thierry est dans le Bulletin officiel des impôts n° 7 du 14 janvier 2004.( Michel avait cité cet article dans une réponse ci-dessus )
D. DEPENDANCES IMMEDIATES ET NECESSAIRES
29. Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont
également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles
(CGI, art. 150 U-II 3°).
1. Notion de dépendances immédiates et nécessaires
30. Terrain à bâtir. Lorsque l’immeuble est vendu comme terrain à bâtir, c’est- à -dire lorsque le terrain
(notamment terrain nu, terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeuble inachevé) est acquis en
vue de l’édification d’une construction entrant dans le champ d’application de la TVA immobilière, les
dépendances immédiates et nécessaires s’entendent uniquement :
- des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation
(garage, parking, remise, maison de gardien) ;
- des cours, des passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et Ã
ses annexes.
31. Terrain entourant l’immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large.
Bien cordialement
21:38
Bonsoir Thierry ,
Il vous arrive la même mésaventure que moi , l’acheteur était là , hélas , avec la nouvelle loi sur 280 000 Euros , environ 70 000 de taxe , donc désolé pour l’acheteur , pour moi , pour l’agent immobilier et pour le fisc …
Par contre , n’omettez surtout pas de vérifier auprès de votre notaire et même d’un inspecteur des impôts service fiscalité immobilière , par curiosité , voir s’ils disent la même chose .
Maintenant , il faudra juger dans le temps des effets de cette loi , si le produit fiscal des droits de mutation immobiliers baisse de façon conséquente , le gouvernement reconsidérera peut-être le problème ?
Cordialement .
22:20
Bonsoir Andy ,
donc , en déduisez vous la même chose que moi ?
22:33
Bonsoir Pierre,
Oui, tout à fait, je partage votre avis.
Bonne soirée
22:39
Ouf … parfois en relisant j’en arrive à me faire douter .
Bonne soirée à vous aussi .
01:56
Je viens de m’apercevoir qu’il manquait une phrase dans mon copier coller, la voici :
31. Terrain entourant l’immeuble. Dans les autres cas, cette notion est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble.
Le terrain doit donc être vendu dans sa totalité.
Thierry devrait demander confirmation à son notaire.
Bien cordialement.
10:20
Bonjour Pierre, Andy 91,
J’ai déjà demandé ces éléments a mon notaire qui est débordé, le 1er février il aura plus de disponibilité. je vais m’orienter vers le service des impots concerné, je vous ferai part de leurs réponses.
Merci et à bientôt
Thierry
13:38
.bonjour 26.01.2012
je pars a la retraite apres avoir exploite mon commerce
pendant 10ans .
je vends les murs .le revenu de la vente est il a declarer?
si oui sera t il imposable ?
cordialement
16:02
Je vous encourage à demander à votre notaire. En effet, selon la nature de la détention de l’immeuble (en direct, via une sci ou dans la société d’exploitation) l’imposition sera différente.
Dans l’hypothèse ou vous détiendriez l’immeuble en direct ou via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu, vous seriez concerné par cette réforme fiscale.
18:17
bonjour
je suis complètement perdu j ai appeler mon notaire qui ne peu pas me répondre je voudrais savoir si la plus valu s applique sur ma vente nous avons achetez des vignes en 1995
que l on a arracher en 2006 pour construire une maison que nous avons mis en location aujourd’hui on a une offre d achat comment je calcule la plus valu et sur quoi
17:16
bonjour
Nous sommes 4 frères et soeurs et désirons vendre un appartement en indivision qui date de 1990 pour avoir un apport et acheter chacun notre résidence principale.
Depuis 3 ans l’appartement est vide car nous l’avons rénové.
Par contre l’un de nous 4 est déjà proprietaire et les 3 autres locataires. Pensez vous que nous pouvons bénéficier de l’éxonération de la réforme ?
merci d’avance pour vos réponses
17:21
Bonjour Sandrine ,
Sous réserve , d’après ce que j’ai lu , je comprends que :
globalement , la plus-value est le bénéfice (prix de vente – prix de revient ) donc le prix du terrain en 1995 + le prix de la maison construite en 2006 ( si les dépenses n’ont pas fait l’objet de déductions au titre de l’impôt sur le revenu ). Date de départ pour le calcul : 1995 .
Vous pouvez aussi vérifier auprès du service des impôts , c’est un service public , mais de toute façon , comme c’est le notaire qui calculera le montant et que vous devrez passer par lui , il calculera le montant exact en fonction des pièces que vous lui présenterez .
Salutations .
17:47
Bonjour Marie ,
il y a ce cas d’exonération :
1ère vente d’un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions liées notamment au réemploi dans les 2 ans du produit de la vente dans l’acquisition de sa résidence principale.
Attention , il faut que ce soit bel et bien une première vente , si vous avez vendu un autre appartement en indivision pour régler les droits de succession …
Donc , malheureusement pour votre frère il semble bien qu’il ne puisse pas bénéficier de l’exonération .
22:00
merci pierre pour votre réponse oui il s’agit bien de notre seul et unique bien en indivision que nous souhaitons vendre.
Pouvez vous m’expliquer plus clairement cette phrase svp ?? « sous certaines conditions liées notamment au réemploi dans les 2 ans du produit de la vente dans l’acquisition de sa résidence principale ».
Si mon frère, (celui qui est déjà proprietaire de sa residence principale) ne bénéficie pas de l’exonération, comment le calcul va se faire ? que sur sa part ou le pourcentage sur la totalité de la vente ?
c’est bien compliqué cette réforme je suis un peu perdue …
18:23
Bonjour Marie ,
« Nous sommes 4 frères et soeurs et désirons vendre un appartement en indivision qui date de 1990 pour avoir un apport et acheter chacun notre résidence principale. »
Cela signifie concrètement que le produit de la vente doit vous servir d’apport pour l’achat de votre résidence principale et que vous disposez de 2 ans à partir de la vente pour acquérir votre résidence principale … ce qui est précisément votre cas . Donc si vous vendez , vous avez 2 ans pour acheter sinon vous risquez d’être taxée .
Pour votre frère , malheureusement comme il est déjà propriétaire il sera taxé (mais juste sur sa part … ).
Néanmoins , je vous invite à faire des simulations , vous en êtes à 22 années de détention , la taxe représentera environ 18 % du montant de la plus-value , dans 5 ans 7,8% et dans 8 ans c’est l’exonération ,peut-être attendre encore avant de vendre ? c’est à vous d’en discuter avec vos frères et sÅ“urs … et avec votre notaire .
20:19
Bonsoir,
Pour utiliser le simulateur, je ne sais pas comment convertir le Prix d’achat de mon bien acquit en 1971, c’est dire en Francs ?
Es que le fait de mettre la date effectue automatiquement la conversion ?, si le prix d’acquisition est Francs ?
merci de vos conseilles
A+
20:27
Bonsoir,
Erreur sur la date d’acquisition!
Pour utiliser le simulateur, je ne sais pas comment convertir le Prix d’achat de mon bien acquit en 1991, et non pas 1971, c’est dire en Francs ? Calcul de la progressivité du Francs de 1991 vers l’Euros d’aujourd’hui
Es que le fait de mettre la date effectue automatiquement la conversion ?, si le prix d’acquisition est Francs ?
merci de vos conseils
A+
20:28
Bonjour,
Il suffit de diviser le prix d’acquisition en Francs par 6. 55957
100000 Francs = 100000 / 6.55957 = 15244€
14:58
J’avoue être un peu perdu, j’habite Menton, ville connue pour ses citrons et son inflation immobilière !
Après avoir vue cette vidéo de Century 21 je ne comprend plus rien. Est-ce finalement rentable de vendre aujourd’hui alors que j’ai acheté en 2000 ?
La vidéo : http://immobilier-menton-century21.fr/fiscalite-plus-values-de-limmobilier-en-fevrier-2012/
18:26
@Mika
Le problème est celui de la plus value sur les ventes de résidences secondaires , si l’appartement ou la maison que vous souhaitez vendre est votre résidence principale , vous êtes exonéré . Dans le cas contraire , vous pouvez utiliser le simulateur pour vous donner une idée du montant de la plus value à acquitter .
23:46
Merci pour cette précision, en effet il s’agit de ma résidence principale.
18:53
Bonjour,
Est ce que des ravalements de façades et réfections de couverture peuvent être imputés comme travaux à déduire du calcul des plus values??
20:45
Clavier, Bonsoir,
A mon retour de vacances, je lis votre question.
Je vous invite à consulter la fiche n° 5 pages 53 et 54 dans le lien ci-après :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Vous constaterez que les frais de ravalements de façades et de réfection de couvertures n’entrent pas dans la catégorie des dépenses déductibles.
Par contre, rien ne vous empêche de déduire le forfait travaux de 15 % du prix d’achat si votre achat remonte à plus de cinq ans.
Cordialement,
Michel.
12:23
Merci Michel
13:25
Bonjour a tous,
Je souhaiterais connaitre les différentes possibilités de limiter la plus value.
Travaux ou autre frais, reprise en residence principal ???
En octobre 2008, j’ai acheté un appartement (157000€ hors frais) comme résidence principale.je l’ai mis en location en septembre 2010, je devrais signer le compromis de vente très prochainement pour 195000€.
Je suis moi même en location avec ma compagne.
Merci d’avance pour vos commentaires et veuillez m’excuser pour mon ignorance.
Une très bonne semaine a tous
GM
10:01
Je crois bien que tu vas devoir trouver une réponse ailleurs !!!!
GM
10:54
GM, Bonjour,
Je réponds à votre question du 4 mars.
Il n’existe aucune possibilité de « limiter » une plus-value.
Vous pouvez utiliser le simulateur ci-dessus.
Les frais d’acquisition pourront être déduits, soit suivant le forfait de 7.5O %, soit pour leur montant réel (si le montant réel dépasse les 7.5O% et si vous justifiez du montant réel).
Le forfait « travaux » de 15 % ne s’applique pas pour un immeuble bâti acquis moins de 5 ans avant sa revente.
Au sujet de l’idée d’occuper la maison en résidence principale juste avant sa vente, sachez que « l’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière ». (Instruction 8 M-1-04 N° 7 du 14 janvier 2004 de la Direction Générale des Impôts, fiche n° 2 C-Résidence principale)
Cordialement,
Michel.
10:30
Bonjour et merci pour votre réponse.
Si je comprends bien, je peux ajouter au montant de l’acquisition les frais de notaire ainsi que mes travaux.
Quelle est le montant maximum de « travaux » que l’on peut déduire dans mon cas ?
Encore merci
GM
11:06
GM, Bonjour,
Attention, tous les travaux ne sont pas déductibles, loin s’en faut.
Pour éviter toutes mauvaises surprises, je vous invite à consulter attentivement l’Instruction ci-après ; les pages 53 et 54 donnent toutes explications au sujet des travaux (ceux déductibles et ceux non déductibles…)
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Cordialement,
Michel.
11:11
Seulement 111 page
))
Merci beaucoup Michel, pour cette reponse rapide et toujours efficace.
Je reviens dans quelque « minutes » apres avoir etudier ce doc.
GM
13:55
MALINS NOS POLITIQUES IL MANQUE DU LOCATIF MAIS ILS TAXES? (POUR AVOIR PLUS LOGEMENTS IL FAUT MOINS TAXER) BIENTOT TOUT LE MONDE SOUS LES PONTS..POURQUOI J’AI VOTER L’UMP.
21:25
Cher UMP-TAXES,
Bonsoir,
Bien sûr, la réforme sur la taxation des plus-values fait mal.
Mais croyez-vous vraiment que le principal concurrent de N.S. taxera moins lourdement ???
Il est facile de dire qu’il faut taxer « les riches » mais plus ils seront taxés moins ils seront riches sauf s’ils s’installent en Belgique, en Suisse ou ailleurs avant d’être taxés… (et plus les pauvres seront pauvres).
Et à partir de quel montant de revenu ou de capital sommes-nous riches ou pauvres !
Il est tellement facile de faire croire aux pauvres qu’ils ne seront plus pauvres lorsque le candidat à la présidentielle taxera lourdement les riches.
22:37
Bonjour,
pour calculer le prix d’acquisition, on rajoute les frais de notaire et les travaux réels dont on a les factures, et on déduit le ridicule abattement prévu.
Mais si les travaux ont déjà servi à diminuer le revenu fiscal des loyers en cours de la location, peut-on néanmoins en rajouter le montant aux frais d’acquisition ?
05:19
ARNAUDIES,
Bonjour,
Les travaux déjà déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne peuvent être déduits à nouveau pour le calcul de la plus-value.
C’est logique même si la réponse vous est défavorable !
Vous trouverez cette explication pages 55 et 56 sous le n° 15 : http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
Par contre, si vous avez la chance d’être propriétaire depuis plus de cinq ans, rien ne vous empêche de déduire le FORFAIT TRAVAUX de 15 % (qui, lui, n’a jamais pu être déduit de vos revenus fonciers…)
Bonne journée !
15. Sont exclues les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu
global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt
10:27
Merci de la réponse, dont je ne doutais guère, mais notez bien que c’est la structure de votre simulateur qui m’a amené à vous la poser, car il déduit les travaux sans affiner en demandant si les travaux ont déjà été pris en compte dans le calcul de l’IRPP.
Mais votre réponse est incomplète : supposez qu’au jour de la vente, il reste un déficit foncier dû à des travaux pris en compte, et que ce déficit résiduel (uniquement celui dû aux travaux) soit supérieur aux 15% forfaitaires. Ce déficit résiduel peut-il être compté clame travaux pris en compte pour le prix d’acquisition ?
Merci d’avance de votre réponse.
10:29
Bonjour,
Non, car ces revenus fonciers non encore imputés pourront l’être le jour venu (lorsque vous aurez suffisemment de revenus fonciers).
Bien cordialement.
07:38
Bonjour,
1) Le simulateur de plue value est il applicable aux terrains constructibles. Cette question parce que j’ai acheté un terrain en vue de construire ma nouvelle résidence principale, or je dois le revendre suite à changement de travail et donc de région.
2) s’il est applicable bénéficie t on également du montant des travaux forfaitaires de 15% du fait que j’en ai fait l’acquisition il y a moins de 5 ans ?
Merci pour votre réponse
08:03
ALERTE : Le projet du candidat socialiste prévoit de revenir sur cette nouvelle imposition.
Nous venons de rédiger un article de synthèse sur les propositions et biensûr un nouveau simulateur : http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/plus-value-immobiliere-une-nouvelle-reforme-proposee-par-f-hollande.html
21:56
Bonjour Guillaume,
votre article ne serait-il pas une incitation à voter François Hollande sur la base de cette seule proposition… qui comme son nom l’indique n’est qu’une proposition et risque d’être bien vite oubliée… une fois élu. Non? je suis à côté de la plaque ? De toute façon, quel que soit le nouveau gouvernement, il faudra quand-même économiser/trouver/grapiller de l’argent à droite ou à gauche (sans lien avec les bords politiques correspondants). Alors gagner d’un côté pour perdre d’un autre… au final c’est toujours les mêmes qui sont les dindons de la farce: les électeurs qui se font berner par des discours démagogiques et des annonces spectaculaires. Pour ma part, je vais voter pour le premier dindon qui passera par là et au moins, je serai pas déçu !
08:37
Guillaume, Bonjour,
Merci de nous tenir au courant des intentions du P.S. et des autres candidats, le cas échéant, aussi bien sur la taxation des plus-values que sur l’imposition des revenus.
Le P.S. ne va-t-il pas encourager à faire fuir à l’étranger (Belgique, Suisse, etc.) les plus gros revenus et les plus grandes fortunes ? Et,dans le but de gagner des « voix » avant cette fuite inévitable , quels seront les contribuables à taxer ??? (je crois deviner que nous en ferons tous partie et que les plus aisés en sortiront « indemnes » en s’établissant à l’étranger…).
Qu’en pensez-vous ?
Cordialement,
Michel.
23:13
Ceux qui veulent partir sont déjà parti depuis longtemps, ou partiront quand même. Argumenter qu’il faut taxer moins pour les retenir me semble vraiment prendre les électeurs pour des demeurés. (une illustration : l’IR aux USA a eu un taux marginal en moyenne de 80% entre 1935 et 1980, avec des poussées au dessus de 90%, et ça n’a pas fait fuir grand monde, mais râler beaucoup de monde !)
Pour les PV immobilières, ceux qui ne veulent pas payer d’impôt dessus n’ont qu’à attendre 30 ans avant de vendre.
Pour ma part, je ne vote pas pour payer moins, mais pour celui que j’estime le mieux à même de faire le job, de faire évoluer les choses dans le bon sens (sans espérer de miracle, car ce job est ardu).
20:01
intérressant l’exemple des USA. à savoir s’il est applicable à notre pays ?? je ne sais pas si le réflexe d’aller mettre son compte en Suisse, Belgique, Luxembourg… est bien inné/naturel/faisable pour un américain (idée reçue ?) aujourd’hui peut-être !
Concernant les PV immobilières, je trouve ton conseil un peu « orienté ». Nous avons une maison de campagne depuis 6 ans, achetée à une époque où nous avions tous les 2 une situation stable avec ma femme. Celle-ci a laissé tombé son boulot en 2010 pour monter son activité. aujourd’hui, nous sommes obligés de vendre. Et non, dommage, on ne pourra pas attendre 14 ans.
Sinon, j’apprécie ton honnêteté intellectuelle qui consiste à ne pas voter en fonction de petits intérêts immédiats et bassement matériels. Nous reprochons à nos politiques d’être menteurs et fourbes. Ils le seront peut-être moins le jour où nous arrêterons de fonctionner à l’intérêt perso et immédiat. J’ai connu des gens farouchement anti-héritage qui sont pas allés se plaindre le jour où ils ont hérité ! Qui oserait leur reprocher ? Nous sommes tous un peu mesquins…
Laurent
08:16
Michel,
Votre remarque sur l’importance de garder les fortunes sur le territoire français a du sens.
Regarder du côté des frontières Luxembourgeoise, Belge et Suisse. Ils ont tous un point commun: leurs politiques sociales.
Je ne pense pas que l’on peut résumer la politique du PS à un possible départ des capitaux.
Croyez-moi les plus gros capitaux sont déjà entreposer dans les coffres de ces même pays.
GM
18:57
Bonjour,
1)Ce calcul est il applicable au terrain constructible. Cette question parce que j’ai acheter un terrain en vue de construire ma nouvelle résidence principale, or je dois le revendre suite à changement de travail et donc de région.
2) s’il est applicable bénéficie t on également du montant des travaux forfaitaire de 15 % pour travaux.
Merci
18:59
Bonjour,
1) Ce calcul est il applicable aux terrains constructibles. Cette question parce que j’ai acheté un terrain en vue de construire ma nouvelle résidence principale, or je dois le revendre suite à changement de travail et donc de région.
2) s’il est applicable bénéficie t on également du montant des travaux forfaitaires de 15%.
Merci
10:13
Lolo,
Bonjour,
Je comprends mal votre question 1. En cas de revente d’un terrain à bâtir nu, la plus-value est à calculer normalement.
Pour votre question « 2″, le forfait de 15 % ne s’applique pas lors de la revente d’un terrain à bâtir « nu ». Il s’applique uniquement aux ventes d’immeubles « bâtis ».
Cordialement,
Michel.
22:17
Bonsoir,
je suis dégoûtée de cette nouvelle réforme de taxe sur la plu-value des maisons secondaires.
ma maison secondaire (acquise en 1997) est en vente et je viens d’utiliser le simulateur pour le calcul des taxes sur la plue-value… je suis anéantie !!! En plus je suis locataire de ma résidence principale… Quelle escroquerie… tramer pendant tant d’années pour avoir un petit pécule et l’Etat nous vole !!!
22:42
Bernie58, Bonsoir,
Vous avez acheté votre résidence secondaire en 1997 et vous envisagez de la vendre.
S’agit-il de la PREMIERE CESSION d’un logement ?
Vous êtes locataire de votre résidence principale.
Pouvez-vous vous prévaloir de l’atténuation ci-après ?
Conformément aux engagements pris par le Ministre du Budget lors de la discussion de la réforme des plus-values immobilières au Parlement, l’article 5 de la loi de finances pour 2012 atténue les effets de cette réforme pour les cessions de biens immobiliers réalisées par des contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.
Ces contribuables peuvent ainsi bénéficier, sur DEMANDE, d’une EXONERATION au titre de la plus-value réalisée lors de la PREMIERE CESSION d’un logement sous deux conditions CUMULATIVES :
-d’une part, ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des QUATRE années précédant la cession ;
-D’autre part, REMPLOYER, dans les 24 mois suivant la cession, tout ou partie du prix dans l’acquisition ou la construction d’un logement qu’ils affecteront à leur habitation principale.
Ce dispositif d’exonération est similaire à celui qui s’appliquait avant l’entrée en vigueur de la réforme des plus-values immobilières de 2004. Il s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.
Si vous remplissez les conditions requises, pouvez-vous envisager l’achat d’une résidence principale dans les 2 ans de votre vente en vue de bénéficier totalement ou partiellement du régime d’exonération ci-dessus ???
Cordialement,
Michel.
14:48
Bonjour Michel,
Et merci pour vos précisions.
En effet je n’ai jamais été propriétaire de ma résidence principale, la petite fermette achetée était pour « la retraite »…
Une séparation en 2006 me contraint à vendre cette fermette (indivis) demande de mon ex partenaire. C »est en effet une première cession de logement.
Ayant déménnagé en 2007 en région parisienne et les loyers étant très élevés… il me semblait que cette vente pouvait me permettre en effet d’avoir « pied à terre » qui deviendra ma résidence principale, je l’espère dans les deux ans.
Par contre qu’entendez-vous par exonération partielle ?
Merci de votre réponse
15:41
Bernie 58, bonjour et merci pour votre message et vos précisions qui confirment que vous êtes en situation de profiter de la mesure d’atténuation citée.
Vous observez à juste titre que j’ai employé les termes d’exonération totale ou PARTIELLE…
En voici l’explication:
Lorsque la cession porte sur un immeuble détenu en indivision (votre cas), la condition de remploi devrait être appréciée individuellement pour chaque coïndivisaire à concurrence de la fraction du prix de cession lui revenant. La circonstance que l’un des coïndivisaires (votre ex-partenaire) ne remplirait pas la condition de remploi de la fraction lui revenant est sans incidence sur la situation des autres coïndivisaires.
Le remploi à effectuer dans le délai maximum de 24 mois pourrait être total ou partiel. Il détermine l’étendue de l’exonération. (c’est votre question)
Le remploi de votre part du prix de cession dans le délai de deux ans conditionne le bénéfice de l’exonération. Si votre remploi est total, votre plus-value sera exonérée totalement.
En revanche, si votre remploi ne porte que sur une PARTIE de la part vous revenant dans le prix de cession, la plus-value est exonérée uniquement pour la portion que représente le remploi de votre part du prix de cession.
Exemple : l’habitation est vendue au prix de 1.000.000 d’euros (vous revenant pour 5OO.OOO euros). La plus-value réalisée par vous deux est de 600.000 euros, dont 300.000 euros pour vous.
Si vous achetez dans les deux ans une résidence principale pour un prix d’achat de 400.000 euros, votre plus value EXONEREE sera donc de : 300.000 x 400.000 : 500.000 = 240.000. Dans ce cas, la plus-value imposable sera de 60.000 euros.
Autrement dit, si votre achat personnel de résidence principale dans les 2 ans de la vente atteint ou dépasse la part vous revenant dans la vente actuelle, vous bénéficierez de la mesure d’exonération TOTALE…
Bonne chance et bon investissement dans ce délai de deux ans pour échapper aux 32.50 % d’impôts !
Cordialement,
Michel.
09:03
Bonjour et merci Michel,
Bonne explication amis il faut simplement enlever un 0 à l’exemple donné (sourire). Ce qui est quand même perturbant c’est qu’en plus nous ne sommes pas libres de faire ce que nous voulons de notre argent (réinvestissement obligatoire pour bénéficier de l’exonération)… Et on parle de démocratie !…
Bonne journée
08:21
Le bulletin officiel des impôts présentant la réforme des plus values immobilières vient d’être publié par l’administration fiscale.
Il est disponible à cette adresse : TELECHARGER
00:06
bonsoir ,
je souhaiterais savoir si une fois payée la taxe sur la plus value par l’intermédiaire du notaire, il faut aussi déclarer la plus value réalisée sur notre déclaration de revenue ? merci par avance pour votre réponse.
05:33
Sophie, Bonjour,
Depuis 2004, l’impôt est retenu par le notaire et payé au vu d’une déclaration déposée par lui avec l’acte de vente à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de l’immeuble, au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente.
(En 2004, le délai était de deux mois mais ce délai est réduit actuellement à un mois).
Vous n’avez donc pas à porter la plus-value sur votre déclaration de revenus (sauf si vous souhaitez payer deux fois ! (je plaisante).
Cordialement, Michel.
pages 68 et suivantes de l’instruction ci-après :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/8m104.pdf
09:16
Sophie, Re-bonjour,
Ma réponse effectuée à 5 h 33 est incomplète. Je vous prie de m’en excuser.
Vous faites très certainement allusion à la nouveauté résultant du II de l’article 2 de la loi de finances pour 2012 : nouvelle obligation déclarative de report sur la déclaration annuelle d’ensemble des revenus n° 2042 du montant net imposable des plus-values de cession d’immeubles réalisées au titre de l’année d’imposition en vue de leur prise en compte effective dans le REVENU FISCAL DE REFERENCE (R.F.R.).
Cliquez dans l’adresse communiquée par Guillaume FONTENEAU ci-dessus, le 20.04.2012 à 8 h 21 et vous y trouverez toutes les explications, pages 33 et 34 n° 171 et suivants. Tout manquement étant passible d’une AMENDE (deuxième alinéa du n° 172 !) – Un prévenu en vaut deux…
Michel.
09:57
merci pour vos deux réponses .
J’ai donc regardé en détail le document de Guillaume FOnteneau et fait une simulation sur le site impot . Il y est noté que l’impot s’élève à 19% auquels s’ajouteront 13,5 % pour les prélèvements sociaux . Ils me semblent que les prélèvements sociaux sont déjà pris en compte dans la taxe sur la plus value maison secondaire payée par l’intermédiaire du notaire ( simulation réalisée sur votre site ) . Doit on à nouveau payer pour les prélèvements sociaux lors de la déclaration d’imposition ( 13,5 % ) ?
merci par avance pour votre aide
10:05
Désolée , j’avais mal lu votre réponse je n’avais pas vu la première partie : une fois la taxe payée je n’ai pas à redéclarer sur la feuille d’imposition c’est bien ça ? ( impot et taxe étant la même chose ? )
Ouf ! merci infiniment pour tout ces informations .
Votre site est très utile
20:50
Sophie, Bonsoir,
Lorsque le notaire vous prélève les impôts ou taxes à 32,50 % sur la plus-value, vous devez reporter sur votre déclaration de revenus n° 2042 le montant net imposable de la plus-value (II de l’art.2 de la loi de finances pour 2012).
Ce report ne déclenche pas pour autant une nouvelle taxation ou un nouvel impôt.
Les 32,50 % suffisent amplement !
Michel.
00:10
deuxième question : dans le cas d’une succession si on ne peut garder la maison dont on héritera et que l’on vend ce bien ; ce bien sera t- il considéré comme résidence secondaire ?
05:55
Sophie,
Pour votre deuxième question : dans le cas d’une succession, si on ne peut garder la maison dont on héritera et que l’on vend ce bien, ce bien sera-t-il considéré comme résidence secondaire ?
Voici plusieurs réponses :
-Cette maison constituait la résidence principale du défunt. Si vous la vendez, vous ne pourrez vous prévaloir de l’exonération bénéficiant à la résidence principale puisqu’il ne s’agit pas de votre résidence principale,
-Suite au décès et à la vente, la plus-value sera taxée de la même façon, qu’il s’agisse ou non d’une résidence « secondaire »,
-S’il s’agit d’une première cession de « logement » (résidence secondaire ou pas), remplirez-vous les conditions requises pour bénéficier de l’exonération totale ou partielle résultant du lien publié par Guillaume FONTENEAU le 20 avril 2012,à télécharger ???
Un résumé de la mesure se trouve rappelé ci-dessus, au 9 avril 2012. Mais l’Instruction publiée par Guillaume FONTENEAU le 20 avril 2012 contient toutes les précisions.
Etes-vous locataire de votre résidence principale ?
Dans l’affirmative, depuis la loi de finances pour 2012, vous pouvez bénéficier, sur DEMANDE, d’une EXONERATION au titre de la plus-value réalisée lors de la PREMIERE CESSION d’un logement sous deux conditions CUMULATIVES :
-d’une part, ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des QUATRE années précédant la cession ;
-D’autre part, REMPLOYER, dans les 24 mois suivant la cession, tout ou partie du prix dans l’acquisition ou la construction d’un logement que vous affecterez à votre habitation principale.
Michel.
12:34
Bonjour Michel et Sophie
Dans le cadre d’une succession , je ne vois pas ou est le problème d’une plus-value ? le bien hérité est évalué au jour du fait générateur de l’impôt , si on doit le vendre ,il faut déclarer le prix de vente effectif (si possible … délai de 6 mois pour le dépôt de la déclaration ) dans la déclaration de succession , sinon déclarer le prix le plus bas possible en étant conscient que le fisc a un délai de 3 ans pour contester le prix évalué , donc si vous ne vendez pas : le prix le plus bas , ok ,mais que ça reste défendable , en général on joue sur le fait que le bien est occupé ou non ,qu’il y a des travaux à prévoir etc … Notez que pour un bien occupé ,l’administration fiscale tolère un abattement de 20 % sur le prix libre .
12:42
Bref , au jour de la succession , vous devenez propriétaire du bien , vous êtes redevable de l’impôt sur les droits de succession , la plus-value portera sur quoi ?
19:45
Pierre, Bonsoir,
Assez souvent, la déclaration de succession doit être souscrite (avec le paiement des droits sur les évaluations effectuées) avant même qu’on connaisse le prix de vente.
Une faible évaluation dans la succession peut dégager une plus-value imposable à 32,50 % lors de la vente.
En règle générale, la plus-value est la différence entre le prix de vente et l’évaluation portée dans la déclaration de succession.
Ne faut-il pas mieux porter dans la succession une évaluation suffisamment correcte (pouvant déclencher des droits de succession à 5 %, 10 %, 15 % ou 20 %) plutôt que de payer un impôt à 32,50 % sur la plus-value ???
Très cordialement, Michel.
20:57
Michel ,
Tout à fait d’accord , dans le cas de Sophie , si elle vend , la seule chose à faire c’est de reporter le prix de vente sur la déclaration de succession (le délai est de 6 mois),donc pas de plus-value , la valeur vénale étant celle du prix de vente … et encore faut-il que le prix de vente ne soit pas trop en-dessous des prix du marché .
Maintenant , si elle ne vend pas , effectivement mieux vaut évaluer correctement .
Cordialement ,Pierre .
19:04
Guillaume, Bonsoir,
Et Merci de nous avoir communiqué aussi rapidement le texte de cette Instruction du 19 avril.
Bon weekend,
Michel.