Alors que le président Hollande vient d’annoncer une nouvelle réforme des plus values immobilières, nous avons construit un simulateur de plus values immobilières qui pourrait être applicable dès 2014.

Il s’agit d’un mécanisme qui prévoit :

- Une prise en compte du coefficient d’érosion monétaire afin de tenir compte de l’inflation ;

- D’un abattement de 5% par an après la 2 ieme année afin d’aboutir à une exonération totale des 22 ans de détention de l’immeuble ;

- D’une imposition de la plus value nette à l’impôt sur le revenu selon la TMI (tranche marginale d’imposition ) du vendeur et non seulement un taux forfaitaire de 19%.

 

Mise à jour : 02/08/2013 … Confirmation d’un abattement pour durée de détention à double vitesse entre l’impôt sur le revenu et la CSG/CRDS

Extrait de notre article dédié : Calcul plus-value immobilière 2014 : Un abattement progressif et une exonération partielle après 22 ans :

Les plus-values immobilières dont le fait générateur interviendrait après le 01 Septembre 2013 seront imposées après un abattement tenant compte de la durée de détention de l’immeuble. Cet abattement sera de :

  • 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ième  et jusqu’à la 21ième  ;
  • 4% pour la 22ième.

La plus-value sera donc complétement exonérée de l’imposition à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% après 22 ans de détention de l’immeuble.

 

En ce qui concerne la taxation au titre des prélèvements sociaux, l’abattement sera différent et le contribuable ne pourra pas prétendre à une exonération après 22 ans. L’exonération sera totale après 30 ans de détention de l’immeuble.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention applicable en 2014 et à partir du 01 Septembre 2013 sera :

  • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ième et jusqu’à la 21ième ;
  • 1,60% pour la 22ième ;
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22ième.

 

L’exonération au titre des prélèvements sociaux sera donc plus lente et le contribuable ne sera complétement exonéré qu’après 30 ans de détention de l’immeuble.

 

Mise à jour : 22 / 07 / 2013 … Des rumeurs de presse présentent un schéma de réforme

 

Selon des rumeurs de presse et l’analyse de Jean François BUET, président de la FNAIM, l’abattement pour durée de détention pourrait se décomposer comme suit :

  • Les abattements pour durée de détention seront de 6 % par année à compter de la sixième et jusqu’à la 21ème, soit 96% d’abattements cumulés en 21 ans détention, puis de 4% la 22ème année, soit 100 % au terme de 22 années.
  • Pour le calcul de l’assiette des prélèvements sociaux imposables à 15,5 %, l’assiette de l’impôt sera réduite d’un abattement de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6ième à la 21ieme soit 26,40 % en cumul en 21 ans de détention, puis de 1,6 % pour la 22ième et de 9% chaque année à compter de la 23ième soit 100 % au terme de 30 ans de détention.

En revanche pas d’information concernant le taux d’imposition de la plus value immobilière. 19% ou TMI du vendeur ? A suivre.

 

 

Cette nouvelle imposition est détaillée dans cet article : Plus value immobiliere : Une exonération après 22 ans de détention en 2014.

 

Simulateur plus value immobilière 2014

33 Comments

  1. lunion31 says:

    Bonjour
    Sauf erreur de ma part le simulateur calcule dans le régime actuel comme si la plus value était toujours inférieure à 50K€ donc avec 19%+15,5% = 34,5% de taxes à payer Il ne tient pas compte des tranches de plus-value 50-100, 100-150 et >150 soit 21%, 22% et 25% en lieu des 19%. Mais l’outil est utile ( mon post précédent s’est mal passé… désolé)

  2. Oui, c’est vrai, nous n’avons pas intégré le surtaxe sur les plus value > à 50 000€.

  3. Bonjour

    Je viens de tester le simulateur de pv 2014 et je n’ai pas pu finaliser car le taux d’abattement pour durée de détention reste NaN dans les deux cas et plus aucun chiffre pour la suite du tableau. Ou me suis-je trompée ?
    a vous lire
    bien cordialement
    chantal brahimi

    • Bonjour

      doit t’on toujours payé la surtaxe ?

      •Prix d’acquisition en avril 1998: 41.161 €
      •Estimation prix de vente aujourd’hui : 1.100.000
      = Soit un impôt de plus-value estimé à 289.683€ auquel s’ajoute une surtaxe pour toute plus-value supérieure à 50.000€ depuis le 1er janvier 2013, estimée à 50.380€ soit un montant net d’imposition dû de : 340.063€

      cordialement

  4. Bonjour,

    Pour le moment, aucune information n’est sortie sur le projet de réforme, donc aucune information sur l’avenir de la surtaxe.

  5. laurent says:

    Bonjour
    Bravo pour avoir mis en ligne certainement le premier simulateur correspondant à cette enieme reforme…
    Une question toutefois : l’outil donne un impot sur la plus value egal a zero pour une plus value de 32000 € et un taux marginal de 41 %, avec la nouvelle methode …un miracle ? un bug ? Merci de vos lumières

    Laurent

  6. je pose les parametres suivants achat terrain 1991 50000 euros vente possible 2014 3000000 d’euros je trouve des plus value a payer est ce normal D’avance merci pour votre reponse car je croyais que je n’aurais rien a payer .doit on quand meme la csg .des la realisation de cette operation je vous contacterais pour la suite

  7. dezouches says:

    Bonjour
    Est-il réellement possible que cette future  » Loi  » puisse etre rétroactive à dater du 1/09/2013 ?
    Avez-vous des informations à ce sujet ?
    Merci de votre réponse
    Cordialement

  8. L’effet d’annonce va bloquer les reventes.
    Il est à penser que l’on va avoir une mesure transitoire?
    le 01 septembre?

  9. Bonjour,
    Le simulateur semble bloquer le TMI à 14% minimum, pourquoi ? Cela reflete-t-il la réalité ?
    Un non-imposable sera-t-il exempté de taxe sur la plus-value s’il vent ?
    Merci.

  10. La programmation du simulateur semble être fausse pour CSG-CRDS.

    Le simulateur ne tient pas compte de l’abattement progressif sur 30 ans côté prélèvements sociaux. En effet, si l’imposition des plus values est réduite, CSG-CRDS sont bien alourdies.

    En raison des dispositions pour CSG-CRDS, cette réforme est en trompe l’oeil, mais personne n’en parle véritablement…

    Nous verrons si CSG-CRDS progressives ne risquent pas d’être retoquées par le Conseil Constitutionnel (car c’est contraire aux principes fondamentaux de ces contributions)…

  11. Bonjour,

    Effectivement, j’ai l’impression que ca va revenir au même pour moi. Je fais 65.000 euros de PV. J’ai gardé le bien pendant 8 ans. Si mes calculs sont bons, 8 X 1.65 = 13.2 %
    Donc 65.000 – 13,2% = 56.420 euros.
    Si j’ai toujours CSG/RDS environ 16 %.
    Est ce que je vais payer 16% de 56.420 euros soit 9000 euros !!! Alors qu’avec l’ancienne loi, je payais que 7.700.
    Ya quelque chose qui cloche ou c’est bien ca ?
    Si c’est çà, c’est l’arnaque. Certes, on a moins sur le revenu mais plus sur la CSG/RDS.

    Je suis preneur si vous avez des infos.
    A+
    Julien

  12. Non, Julien, c’est bien ça.
    Mais avez vous intégré les 25% d’abattement spéciaux (pendant 1 an)?

    • Bonjour,

      Non je n’ai pas pris en compte, il faut que j’enleve 25% à mes 65.000 euros ? C’est bien çà ?
      Et pour l’impot sur le revenu, si j’ai acheté le bien en 2001 et que je revends en septembre 2013, je dois retrancher 8 ans x 6% = 48% de réduction sur 65.000 ?

      Cdlt,
      Julien

  13. Je ne vois de référence au Coeficient d’érosion monétaire applicable. Avez vous des informations ?

    Toutes les infos sur la nouvelle loi se trouve ici.

    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8911-PGP?branch=2

    Cdlt,
    Julien

  14. Des lecteurs de ce blog se posent beaucoup de questions sur le sujet.

    Eh oui, encore une usine à gaz…

    Qu’en est il du quidam qui s’informe au journal télévisé ?

    Combien de personnes vont s’apercevoir, une fois chez le notaire, qu’il aurait été préférable d’attendre trente ans… Encore que, dans quelque temps, « ils » auront l’idée de mettre CSG et CRDS sans aucun abattement. Ils ne manquent pas d’idée pour les impôts et taxes…

  15. bjr,

    là c’est Effarant! un bien de 140ke acheté en 2009 vendu en 2014 pour 250 ke je me retrouve avec un tauc d imposition de 19% ss l ancien système et de 41 sous le nouveau! quel est l avantage a payer plus?!

    merci,

  16. BOUBOUCHE says:

    bjr,
    Je vends un appartement loi DEROBIEN à partir du:01/01/14.
    Prix d’acquisition:116000e
    prix de vente(conseillé par agence):90000e net vendeur.
    Prix bas car beaucoup d’offres;
    Je viens de calculer;déficit de 13000e
    Je récupère cet argent ou pas????
    Merci pour votre réponse,
    bien à vous.

  17. FINAUDIT PATRIMOINE- PY LANCIEN says:

    Je tiens a vous féliciter. Je suis en accord avec votre simulateur.
    FINAUDIT PATRIMOINE CONCARNEAU

    • BOUBOUCHE says:

      Bjr,
      C’est à moi que vous avez répondu???

    • bonjour,

      Est-ce normal que le taux d’imposition soit toujours de 19% ?
      Si la PV est inclus dans les revenus, normalement, le taux d’imposition est fonction des revenus déclarés. Non ?
      Merci
      Cdlt,
      Julien

  18. Bonjour,

    c’est avec plaisir que je découvre votre simulateur. Toutefois, une question persiste : Je souhaite vendre un appartement (mis en location) acquit il y a 4 ans pour acheter ma résidence principale. La loi de finance de 2012 permet de diminuer le montant de la plus value taxable, savez-vous si cela va être maintenu au 1er septembre ? Eventuellement, se cumulerait-il avec les 25% ?
    D’avance, merci pour votre retour.

    Cordialement,
    Lila.

    • BOUBOUCHE says:

      Bjr,
      Désolé Lila mais je ne sais pas
      slts

    • Apparemment si un bien est détenu depuis plus de 4 ans sans être votre résidence principale : vous êtes exonéré si vous n’avez pas été proprio de votre résidence principale pendant ce temps.
      (C’est mon cas : j’ai quitté mon 1er appart pour une location, et j’ai moi-même mis en location mon 1er appart. Si j’attends 4 ans pour le vendre : C bon.)

  19. Christian AICARDI says:

    Bonjour,

    Je voudrais savoir comment fonctionne une loi rétroactive.
    Si je vend avant la fin de l’année 2013 est ce je doit payé la plus value sur la base de calcul en vigueur?
    Et qu’elle est la date prise en compte par les services fiscaux : La signature du compromis de vente ou la date de signature de l’acte authentique?
    J’ai quelques clients au chaux mais je ne sais pas quoi répondre au niveau des dates.
    Merci d’avances pour vos infos.
    Christian.

  20. Bonjour
    Est-que la plus value obtenue est á ajouter á mes revenus ?
    Merci pour votre réponse

  21. RELIANCE says:

    SUPER SIMUL….

    ET OU ETES VOUS GEOGRAPHIQUEMENT ?
    on a besoin de quelqu’un comme vous !

    J AI FAIT MA SIMULATION
    ACHAT 378K€ EN 2004
    VENTE 450K€ ICI
    DONC 15% TRAVAUX ET 8% DETENTION
    COMPREND PAS POURQUOI 19% ET NE VOIS PAS LES 34,5%
    NE COMPREND PAS D OU VIENNENT LES 463 050 € ???
    vous n’indiquez pas ; les 25% commence en septembre 2013
    question d’examen blanc de master ;
    calculer, pour cette configuration ci-dessus, le prix de vente maximum pour payer 0 plus-value !
    merci et bravo

    question finale

  22. Célibataire avec un enfant á charge.( 2 parts )
    En supposant que je n’ai point de revenus, et que la plus value immobiliere ( suite á la vente d’un studio ) est de 25 000 €, combien dois-je payer ?
    Merci encore.

  23. Bonjour,

    Merci pour votre initiative. Comment faites-vous pour intégrer les données suivantes dans la mesure où vous ne demandez pas de date pour la vente du bien? :

    Abattement pour les prélèvements sociaux :
    - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;

    - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;

    - 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

  24. vente d’un studio etudiant occuper plus value immo COMBIEN

  25. desues jacky says:

    bonjour.
    je souhaiterais vendre des terres agricoles ,qui resteront cultivables,à mon locataire.c’est un don partage que j’ai eu de mes parents en 1993.je souhaiterais savoir le montant de la plus value, en les vendant en 2015.
    cordialement.

  26. je vends apres divorce nous sommes rester en indivision avec mon ex. je mon ne suis pas soumis a la + values (residence principale).mon ex si. comment doit on calculer sa + values a elles?

  27. a t on des chance de voir reconduit l’abattement exeptionnel de 25% sur les plus values , apres Aout 2014 . Merci d’avance

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

 

OFFRE LBP

Inscription à la newsletter pour recevoir nos conseils pour optimiser la gestion de votre patrimoine :

Inscription newsletter