Comme annoncé, François FILLON a précisé les arbitrages du gouvernement concernant la réduction des niches fiscales. La réduction pour 2012 devrait atteindre 11 milliards d’euros.

D’un point de vue patrimonial, les plus values immobilières seront profondément réformées. François FILLON vient d’annoncer, purement et simplement, la suppression de l’abattement pour durée de détention afin d’être remplacé par une prise en compte de l’inflation entre la date d’acquisition de l’immeuble et la date de cession de ce dernier.

Pour le moment, la plus value immobilière est la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et le prix de cession. Ensuite, pour déterminer le montant de la plus value taxable,  il est effectué un abattement de 10% par année de détention après la 5ieme année. Ainsi, les plus values immobilières se trouve exonérées après 15 ans de détention de l’immeuble.

La réforme proposée par le gouvernement par la voix de François FILLON a pour conséquence de revenir sur l’abattement pour durée de détention pour être remplacé par une prise en compte de l’inflation pendant toute la durée de détention de l’immeuble.

Compte tenu de la très forte hausse des prix de l’immobilier depuis près de 25 ans et d’une inflation bien inférieur à la hausse des prix de l’immobilier, cette réforme fiscale de l’impôt de la plus value immobilière devrait conduire à une augmentation très forte de l’impôt.

Bien évidemment, la résidence principale reste exonérée de l’impôt sur la plus value.

Par contre, cette modification fiscale devrait s’appliquer tant sur l’impôt de plus value (19%) que sur la CSG-CRDS (13,5%) dès le premier euros de plus value. La plus value sera donc taxée au taux de 32,5% dès le premier euros après prise en considération de l’inflation.

 

En outre, afin d’éviter un effet d’aubaine et une accélération des vente pour le dernier trimestre 2011, la disposition est applicable pour toutes les cessions consécutives à des promesses ou compromis de ventes signés après le 24 août 2011.

Pour autant, toutes les ventes qui seraient signées avant la publication du texte au journal officiel devraient pouvoir se prévaloir de l’ancien calcul de la plus value et donc de l’abattement. Nous développons dans un autre articles : Date d’application de la réforme des plus values immobilières ? Le point sur le fait générateur de l’impôt.

Enfin, dans cet autre article, nous vous présentons les moyens pour essayer d’éviter l’application de cette nouvelle fiscalité : Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?

L’application est immédiate, ne nous laissant même pas la possibilité de mettre en œuvre des stratégies de contournement.


Simulateur de calcul de la plus value immobilière applicable à toutes toutes les cessions consécutives à des promesses ou compromis de ventes signés après le 24 août 2011

Afin de faire vos premiers calculs, nous mettons à votre disposition ce simulateur de calcul de la plus value immobilière. Bien évidemment, il ne s’agit là que d’une toute première approche que nous ajusterons au fur et à mesure du vote du texte.

 

 

Une plus value réduite de l’inflation grâce à l’application d’un coefficient d’érosion monétaire.

Selon nos premières informations, le montant de la plus value devrait être réduit de l’inflation. Il suffit donc d’appliquer au montant de l’acquisition de l’immeuble un taux d’érosion monétaire tel que vous pourrez le trouver dans le tableau ci après.

Année de l’acquisition
ou de la dépense
Coefficient à appliquer
2010 1,000
2009 1,015
2008 1,016
2007 1,044
2006 1,060
2005 1,078
2004 1,096
2003 1,115
2002 1,136
2001 1,156
2000 1,174
1999 1,193
1998 1,199
1997 1,206
1996 1,219
1995 1,242
1994 1,264
1993 1,281
1992 1,304
1991 1,333
1990 1,376
1989 1,422
1988 1,474
1987 1,513
1986 1,560
1985 1,603
1984 1,695
1983 1,821
1982 1,994
1981 2,229
1980 2,528
1979 2,872
1978 3,182
1977 3,471
1976 3,798
1975 4,162

 

En fonction de la date d’acquisition de votre immeuble, multiplié le prix d’acquisition par la coefficient d’érosion monétaire afin de déterminer le prix de revient à retenir dans le calcul de la plus value immobilière taxable.

 

 

La commission des finances de l’assemblée nationale pourrait revoir la réforme fiscale.

L’annonce de la réforme fiscale commence à faire du bruit et la commission des finances devrait modifier la réforme pour lui apporter quelques adoucissements. Vous pourrez consulter les dernières évolutions de la loi en cliquant ci après : Réforme des plus values immobilières.

Posez vos questions et obtenez nos réponses

70 Comments

  1. libertad46 says:

    Quid des 30 ans ?
    Actuellement un terrain acheté il y a plus de trente ans est exonéré, demain …Non !
    Mais comment établir le prix de revient du terrain sachant que les factures n’ont pas été conservé au delà de 30 ans qui était la prescription maximale en matière immobilière ?
    Si je vends ce terrain je paierai une plus-valus forfaitaire (je suis non imposable)au lieu d’être proportionnelle aux revenus !!!
    Il y a donc un effet RETROACTIF dans cette loi ????

    • Bonjour,

      Vous avez acheté un terrain voici plus de trente ans.

      Le prix de revient est constitué du prix d’achat, des frais de notaire ainsi que des dépenses d’amélioration que vous y avez apportées.

      Vous trouverez le prix d’achat dans l’acte notarié.

      Les frais de notaires seront forfaitaires ou sur justificatifs.

      Quant aux dépenses pour lesquelles vous n’avez plus les factures, il est probable que vous pourrez majorer votre prix d’achat d’un pourcentage forfaitaire.

      Maintenant, le seul moyen de ne pas payer d’impôt sur la plus value est de faire une donation de votre terrain à vos enfants ( si vous en avez )

      Si vos enfants revendent ensuite le terrain au prix indiqué dans la donation, ils ne paieront pas un centime d’impôt.

      • libertad46 says:

        Les travaux représentent 600% du prix d achat, alors je ne pense pas que je pourrais avoir un pourcentage forfaitaire de ce montant .
        Et les factures n ‘existant plus, détruites aux bout de trente ans , je l aurai dans le baba !
        Je paierai 32.5% d impôt sur une plus value qui n’a jamais existé !!! Un recours devant le Tribunal administratif et suivant sera intenté…..

        • Vous devriez vérifier auprès de votre notaire ou du fisc si vous ne pouvez pas fournir une expertise chiffrée en lieu et place des factures pour les travaux que vous avez fait réaliser.

  2. Pingback: Suppression de l’abattement pour durée de détention pour les plus values immobilières. | L'actualité de l'immobilier | Scoop.it

  3. Rectitude says:

    « D’ores et déjà, il est essentiel d’anticiper l’application de cette réforme… »
    Il n’y a malheureusement rien à anticiper.
    La suppression de l’abattement de 10 % est effective dès ce soir, pour les ventes signées à partir du 25 août 2011.
    Coup de massue pour les familles qui comptaient sur la vente non imposable d’un bien immobilier pour financer les études de leurs enfants ou la dépendance de leurs parents.
    Les propriétaires vont différer les ventes, sauf ceux qui y seront forcés, pour que l’inflation préserve leur plus value et pour minorer une taxation très lourdement renchérie.
    Seule espérance : que cette mesure injuste, alors qu’il ne fallait viser que les spéculateurs, soit amoindrie ou abolie à court ou moyen terme. Peu probable, vu l’explosion de la dette « souveraine »…

  4. Pingback: Simulateur de plus value immobilière après le 24 Août 2011

  5. Bonjour,

    Quand est-il de la majoration des frais d’acquisition et du forfait travaux de 15% ?

    Cela est-il supprimé ?

    Cordialement

  6. Pingback: Synthèse des propositions pour réduire le déficit budgétaire.

  7. @ Andy 91 : Le principe de la donation afin de ré-hausser la valeur d’entrée dans le patrimoine est tout à fait légal et admis.

    Cependant il convient de laisser passer quelques temps entre la donation et la vente par les donataires afin d’éviter que l’administration fiscale ne considère que l’opération est un abus de droit.

    Je m’étonne de la promulgation télévisuelle d’une réforme de la fiscalité.
    L’apparition du premier ministre sur nos écrans hier soir visait à annoncer les propositions visant à réduire le déficit budgétaire.
    Sauf à vivre dans un état totalitaire, il existe des règles pour l’adoption et la promulgation de textes, et le passage à la télévision du premier ministre n’en fait pas partie…

    • Belle remarque … On est en train de commenter des décisions prises sans l’aval des représentants du peuple …

      Notons bien : Il ne s’agit là que d’une proposition du gouvernement qui devra être voté par le parlement…

      • Bravo pour votre simulateur.
        Absolument réconfortant.

        Application pour toutes les ventes ou promesses à compter du 24 août 2011 ?? ou tel que vous l’évoquez nécessité d’un vote par le parlement??

    • Je suis entièrement d’accord avec vous,il faut attendre quelque temps pour revendre un bien après l’avoir reçu en donation.(voir avec notaire)

      Pourquoi les nouvelles mesures sont-elles applicables pour les compromis de vente établis à compter du 25 août et non après la promulgation des textes ?

      Selon la Tribune, c’est en raison d’un risque de krach immobilier.

      En effet, il y avait un risque que les investisseurs locatifs et détenteurs de résidences secondaires se précipitent pour vendre leur bien afin de profiter de l’exonération.

      La loi qui sera votée sera donc avec effet rétroactif à moins que les députés et sénateurs n’en décident autrement.

      A noter que le conseil des ministres du 31 août 2011 décidera des mesures à présenter au parlement dès le 6 septembre 2011.

      Il faudra donc suivre les débats au parlement ainsi qu’au sénat pour prendre connaissance des modifications et précisions qui seront apportées au projet de loi.

    • Rectitude says:

      @ Andy 91. Vous soulevez un point crucial. A quel délai, environ, correspond selon vous le « quelques temps » acceptable au yeux du fisc entre la donation et la vente d’un bien immobilier ?

      • Bonjour rectitude … C’est royal comme pseudo..

        nous avons publié un nouvel article afin d’approfondir cette notion de donation puis vente cf article : http://www.leblogpatrimoine.com/impot/plus-value-immobiliere-quelles-solutions-pour-eviter-la-nouvelle-fiscalite.html

        guillaume

        • Rectitude says:

          Merci Guillaume.

          De nombreux souverains ont porté votre prénom : mon pseudo n’a rien à vous envier :-)
          J’ai lu votre bon article voici plusieurs jours.
          Sauf distraction de ma part, il ne donne pas un nombre de semaines, mois… pour un délai crédible aux yeux du fisc entre la donation d’un bien immobilier et sa vente par le donataire.
          Quel serait ce délai ?

          Cette taxation brutale sent l’improvisation et le sauve qui peut.
          Taxer de la même façon un acteur immobilier spéculatif et une famille qui comptait sur toute sa plus value pour financer la fin de vie de ses anciens anciens et l’avenir de ses enfants – secteurs où les fonds publics font sans cesse davantage défaut – est scandaleux.

          D’autant que les spéculateurs pourront désormais défalquer l’inflation de leur imposition pour une revente avant 5 ans, ce qu’ils ne pouvaient pas faire avant cette nouvelle « loi ».

          Il faut évidemment graduer la taxe, selon la durée et le profil des propriétaires.

      • Saublens Michel says:

        Par précaution, le temps doit être suffisamment long pour permettre de ne pas penser, qu’au moment de la donation,il y avait un accord sur la chose vendue et le prix AVANT la vente du bien.

        De plus, en cas de vente après donation de la NP aux enfants avec réserve d’usufruit (par ex.), le produit de la cession doit être réparti et maintenu dans le patrimoine des NP et US.

        D’autres stratégies, selon les cas, sont également possibles.

      • Bonsoir Rectitude,

        Faire une donation partage (par exemple) à ses enfants, c’est transférer une partie de son patrimoine.
        Le bien donné à vocation à être conservé pendant des années sauf si les enfants avaient besoin d’argent pour différentes raisons.

        Sauf situation exceptionnelle non connue au moment de la donation ( décès……..)je pense qu’il faut attendre quelques années avant de revendre un bien reçu en donation.

        Par ailleurs, il ne faut pas oublier qu’en cas de vente, le montant tombera dans la caisse commune du couple si l’enfant est marié sans contrat.
        En cas de divorce, l’enfant aura du mal à récupérer son argent.
        Et si l’enfant souhaite acheter un bien avec l’argent de la vente par une opération de remploi, le conjoint devra attester devant le notaire que l’argent appartient bien à son épouse !

        Moralité, il faut bien réfléchir avant de revendre un bien reçu en donation.

        Bien cordialement

        • Rectitude says:

          @ Andy 91.
          Merci pour ces précisions, précieuses.

          Quel contrat de mariage – ou autre disposition matrimoniale – faut-il pour que l’argent de la vente d’un bien immobilier reçu en donation par un membre du couple ne tombe pas dans la caisse commune du couple ?

          • En fait, dans l’hypothèse d’un mariage sans contrat, c’est à dire sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, la vente d’un bien reçu par donation ou succession reste propriété de l’époux vendeur. Il s’agit d’un bien propre. Mais il est vrai que pour conserver le caractère propre du bien, c’est à dire la propriété exclusif du prix de vente à l’époux vendeur, il est nécessaire de faire quelques aménagements tel que la clause de remploi. Vous trouverez toutes les informations dans cet article : http://www.leblogpatrimoine.com/strategie/vente-dun-bien-propre-recu-par-donation-ou-succession-investissement.html

          • Bonjour Rectitude,

            Je pense que cet article répond à votre question relative à une donation hors part successorale.

            Bien cordialement.

            La donation hors part successorale est un moyen d’avantager un héritier par rapport à un autre, par exemple un enfant par rapport à ses frères et soeurs.
            La donation viendra s’ajouter à la part de réserve de l’enfant avantagé. Mais dans ce cas, la valeur de la donation ne doit pas excéder le montant de la quotité disponible.
            La donation ne sera pas rapportable lors de la succession et le donataire pourra, s’il est héritier, prétendre à des droits identiques à ceux des autres héritiers, ceux-ci n’ayant pourtant pas bénéficié de donation.

        • Très bonne remarque Andy91.

          Juridiquement on dit : « Donner et retenir ne vaut »
          Dans le langage de la rue (nettement plus parlant) : « Donner c’est donner, reprendre c’est voler… ».

          Effectivement, même si la donation cession peut être une solution efficace « fiscalement » cela n’est pas sans conséquence !!

          Merci andy91

          • Rectitude says:

            @ Guillaume.
            Article intéressant, en effet, qui fait découvrir ou redécouvrir l’indispensable clause de remploi.

            @ Andy91. Encore merci.

            Et puisqu’il y a visiblement des experts à l’oeuvre sur ce forum, question pour un champion : les donations faites à un héritier direct hors part successorale sont elles rapportables à la succession, après le décès du donateur ?
            En clair : une veuve a deux enfants majeurs. Elle fait une donation hors part successorale à l’aîné. Après le décès de maman, le notaire/le fisc vont-ils demander de l’argent au frère aîné pour « dédommager » le frère cadet ?

          • Rectitude says:

            Bonjour Andy91.
            C’est très clair, en effet.
            A nouveau un grand merci.

  8. M CH PLUS VALUE says:

    Bonjour

    quel sera le calcul appliqué a la vente de biens commerciaux ?

    quel sont les mesures appliquées aux biens detenus dans une SCI ?

    Merci pour votre réponse

    • Bonjour,

      Dans la version actuelle de l’imposition sur les plus values immobilières, il n’est fait aucune distinction entre les locaux commerciaux ou les locaux détenus par une SCI…

      La nouvelle réglementation ne devrait pas changer les choses… mais attendons les textes pour être affirmatifs.

  9. Quant est-il de la non-déclaration de plus-value pour les ventes dont le montant est inférieur à 15.000 euros ?

  10. Saublens says:

    Bonjour,

    L’intention du législateur est de supprimer l’abattement de 10% par année de détention prévu à l’article 150 VC du CGI et de le remplacer, pour le calcul de la plus-value, par la prise en compte de l’inflation…

    Les biens et droits concernés par cet abattement sont ceux repris par les articles 150 U, 150 UB et 150 UC du CGI. Sont expressément écartés les biens visés au II et III de l’article 150 U du CGI.

    L’article 150 U dispose : « Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux…. ».

    Pour ces dispositions, rien ne change.

    Rien ne devrait changer non plus pour les autres dispositions non concernées par l’article 150 VC du CGI, sauf lorsqu’une autre disposition précisera le régime applicable à l’éventuelle plus-value (cas par exemple du LMNP – voir article 151 septies du CGI qui prévoit le mode d’imposition des plus-values des particuliers quand bien même l’immeuble est inscrit à l’actif du bilan).

    Par contre, s’agissant de l’exercice d’une activité professionnelle, ce même article 151 septies, si toutes les conditions sont réunies, permettra toujours, selon nous, d’exonérer la plus-value de cession du ou des immeubles utilisés pour l’activité.

    Si la mesure proposée passait l’état, les sociétés soumises à l’IS retrouveraient du punch, les donations avant cession bien cadrées juridiquement aussi, et biens d’autres stratégies encore.

    Pour l’instant, attendons les textes définitifs.

  11. Bonjour,

    Si j’ai bien compris : si un acheteur et un vendeur se sont mis d’accord (accords signées entre eux) avant le 24/08/11 mais que le notaire n’est pas encore intervenu, cela compte comme si tout avait été signé après l’annonce de la réforme.

    Est-ce bien cela?

    Si oui, ça veut dire que des gens, à un jour près, peuvent perdre 30% environ de leur vente ?

    D’avance merci de votre réponse

  12. Très interessant comme article.
    Pour compléter, Bercy n’a encore communiqué aucun élément autre que ceux cités dans l’article.

    Sentiment personnel : on va bien rigoler quand on va vouloir appliquer une loi fiscale à des contrats sous seing privé (qui n’ont pas date certaine, donc…)

  13. Monsieur,

    Je pense que votre simulateur est faux.
    Quid des frais d’acquisition à 7.5% !
    Quid des frais pour travaux à 15% !

    Pourquoi prendre comme coefficient l’érosion monétaire au lieu de l’indice insee de la construction …

    Merci de faire attention avant de mettre en ligne de tels formulaires !

    • Monsieur,

      Je vous rassure : bien sûr que le simulateur est faux, il s’agit simplement d’une première approche afin d’aider les lecteurs dans une première analyse.

      Nous n’avons pas d’autres éléments et attendons les discussion au parlement pour le mettre à jour.

      Nous avons pris en compte le coef d’érosion monétaire parce que François FILLON a évoqué une prise en compte de l’inflation pour le calcul de la plus value.

      Bien évidemment, et vous me semblez particulièrement bien informé, n’hésitez pas à nous faire part de vos conseils et préconisations.

      D’avance merci.

  14. Bonjour,

    Ne pensez vous pas que cette réforme risque :

    - de bloquer un peu l’immobilier et freîner ainsi la bulle ? Les propriétaires attendront avant de vendre, sauf urgence et proposeront des prix bas…

    - de relancer une vieille habitude de distribuer une enveloppe discrète sous le bureau du notaire…

    Qu’en pensez vous ?

  15. Pingback: Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?

  16. A-t-on la moindre idée si cette mesure va durée ou non ? Est-elle définitive ou à court therme ?
    Peut-on repousser la vente de nos biens si l’on veut éviter de donner 1/3 de notre patrimoie pour les buffets de l’ Elysée, ou sa ne sert à rien car ce n’est pas une mesure ephemere ?

    • Malheureusement, j’ai bien peur que cette mesure s’inscrive dans le temps … A mon sens, le durcissement général de la fiscalité devra s’inscrire sur le long terme …

      • Bonjour , vous n’avez pas donné votre avis sur la question posée précedemment sur la defiscalisation des plus-values pour les ventes inférieures à 15.000 euros – pensez-vous que cette mesure sera supprimée ?

        • Monsieur,

          Effectivement, je n’ai pas apporté de réponse car je ne l’ai pas.

          Mais, en toute logique, je pense que cette disposition pourrait être conservé.

          Mais aucune certitude, vous devrez attendre la publication des textes pour en avoir la certitude.

  17. Afin de lutter contre une disposition injuste (imposition des plus value de cessions immobilières)
    pourquoi ne pas créer immédiatement une pétition qui serait envoyée à l’assemblée nationale avant toute décision.
    Un français découragé par nos gouvernants.

    • Bien d’accord,il faut faire la différence entre spéculateurs et petits propriétaires qui ont investi pour financer les études d’enfants et compléter leur retraite.
      Une pétition ;ce serait bien mais ECRIVEZ AUSSI A VOS DEPUTES,ils ont tous un site web,il est facile de leur laisser un message

  18. Philippe says:

    Bonjour,
    nous nous apprêtions à signer un compromis de vente… ce lundi pour la vente d’un bien âgé de bientôt 15 ans avec une plus value potentielle élevée (due à des travaux faits par moi même non pris en compte dans le prix d’acquisition).
    Peut on inscrire dans le compromis une clause suspensive concernant le montant de l’impot à verser sur la plus value liée à la vente, vue la periode actuelle d’incertitude (pas de parution dans le JO) liée à la declaration du 24 aout ?

  19. bataklan says:

    bonjour,
    pourquoi ne pas tenir compte des indices de construction
    ainsi que des prix du marché fixé par les organismes publics pour determiner la plus value reelle .
    par exemple un T2 (50m²) A LYON en 1992 se négociait autour de 300000f =46000 euros .aujourd’hui pour ce prix vous n’avez rien. le moindre studio de 18 m² depasse les 80000 euros.d’ou injustice d’etre taxé de 32% uniquement en se basant sur l’erosion monetaire.
    et demain pourquoi pas nous supprimer les plus values??

  20. bonjour,
    pourquoi ne pas tenir compte des indices de construction
    ainsi que des prix du marché fixé par les organismes publics pour determiner la plus value reelle .
    par exemple un T2 (50m²) A LYON en 1992 se négociait autour de 300000f =46000 euros .aujourd’hui pour ce prix vous n’avez rien. le moindre studio de 18 m² depasse les 80000 euros.d’ou injustice d’etre taxé de 32% uniquement en se basant sur l’erosion monetaire.
    et demain pourquoi pas nous supprimer les plus values??

  21. beaucoup parlent d’injustice, mais ce n’est pas le sujet, quand le bateau coule, il s’agit de boucher les trous dans la coque avec tous ce qui vous tombe sous la main , et des trous nos élus de tous bords en ont fait un certain nombre au cours de ces dernières années mais pour ce qui est des réparations…..je conseille d’apprendre à nager .

  22. Je suis agent immobilier et suis catastrophée par cette future loi
    Je viens moi meme de signer un compromis le 24 aout en achetant la maison secondaire de mon voisin et nous devions signer la vente définitive fin septembre date a laquelle le vendeur avait atteint les 15 Ans de détention
    Or bien qu’ayant signe avant le 25 aout le vendeur risque d’être taxe soit a 31,3% soit 32,5%
    En fonction de la date de signature de l’acte authentique
    Je viens de joindre le vendeur pour le mettre au courant et je suis prête a renoncer a l’achat pour qu’il ne paye pas 50000 € de pv
    Pour notre profession qui commençait a repartir un peu suite a une forte baisse des ventes l’an dernier, cette loi est le coup de Grace!
    nous allons perdre ttes les ventes des résidences secondaires,soit ils ne vendront plus, soit ils ne voudront pas payer en plus une agence, soit les dessous de table vont revenir!
    QUe pouvons nous faire pour que cette loi injuste et idiote passe?
    Ou écrire? Existe t il une pétition?

  23. les dessous de table qui avaient disparus reviendront, plus une vente ne se fera sans grosses sommes en espèces pour compenser l’impôt
    nos dirigeants sont toujours aussi stupides, comment n’ont ils pas compris que cette mesure allait arreter le marché immobilier

  24. Taboureau says:

    Si j’ai bien compris, il ne s’agit pas uniquement des résidences secondaires, mais aussi des investissements locatifs.
    Il me semble que les « petites surfaces » sont très souvent la propriété de « petits investisseurs privés ». Qui va vouloir se charger maintenant d’en acheter pour loger des étudiants ou des personnes seules ? Actuellement, vous avez une centaine de demande en 24 heures pour un studio de 20 mètres carrés à Paris
    Ce sera pire encore et les loyers vont sérieusement augmenter…

  25. Pingback: La Société Civile (SCI) soumise sur option à l’impôt sur les sociétés retrouve de l’intérêt

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  27. Pingback: Date d’application de la réforme des plus values immobilières ? Le point sur le fait générateur de l’impôt.

  28. quiz des amortissements sur immobilisation octroyés en avantages fiscaux,l’état reprend tout l’avoir fiscal donné, le bien dans le cadre du Malreau(peut être aussi dans le scellier) totalement amorti, la vente sera taxée quasiment à 100% .
    ne serait-il pas plus juste de prendre l’indice du cout de la construction plutôt que celui de l’inflation monétaire (qui ne correspond pas du tout à l’augmentation du coût de la construction)

  29. Pingback: Le texte intégral de la réforme des plus values immobilières. Une exclusivité.

  30. Pour info, vous venons de publier en intégralité le projet de loi de réforme de la plus value immobilière. Disponible à cette adresse :

    http://www.leblogpatrimoine.com/impot/le-texte-integral-de-la-reforme-des-plus-values-immobilieres-une-exclusivite.html

  31. Ecoeurant.

    Mon beau-ère est propriétaire de la maison de sa mère depuis 1997. Jusque lors, la grand-mère en avait l’usufruit. Elle vient de décéder.

    Lors de la donation du vivant en 97, la maison avait estimé à 107.000€ par le notaire. Aujourd’hui, ce même notaire estime la maison à 250000€.

    Avec cette nouvelle loi, d’après les calculs, il devra s’acquiter de pret de 40000€ d’impots sur la plus value.
    Dans l’hypothèse ou la donation du vivant n’aurait pas eu lieu et qu’il hériterait de la maison estimé à 250000€. Il aurait à acquiter le droits de succession (environ 18000€ en prenant en compte l’abattement de 159000€ avant calcul des droits de succession).

    En vendant la maison au même prix, il n’y aurait pas eu de plus value.

    Bref, la famille a le sentiement aujourd’hui de s’être fait voler.

    • Bonjour Capel,

      Votre beau-père avait donc la nue propriété de la maison de sa mère suite à une donation effectuée en 1997 et il en a maintenant la pleine propriété.
      En cas de donation partage de la maison, les héritiers n’auraient pas eu à verser de droits au fisc pour hériter de la pleine propriété de la maison.
      On peut donc supposer que votre beau père n’était pas le seul héritier en ligne direct et dans ce cas, la donation a été réintégrée dans la succession pour ne pas désavantager les autre héritiers.
      En tout état de cause la franchise de 159000 Euros diminuée de la franchise appliquée en 1997 devrait s’appliquer à l’héritage de votre beau-père.
      Cela mérite confirmation.
      Bien cordialement

      • Merci pour votre réponse.

        Mon beau-père est le seul héritier.

        • Dans ce cas, je ne comprends pas, pourquoi payer des droits sur l’usufruit de la maison, cela ne me parait pas très logique.
          Notre spécialiste Guillaume Fonteneau vous donnera sans doute son avis.

  32. Merci à vous.

    Cependant je ne comprends pas votre remarque.

    Il a toujours souhaité vendre la maison après le décès.

    Ce que je dis, c’est qu’à cause de la donation + sous estimation par le notaire à l’époque, cela lui coute aujourd’hui plus chère de vendre la maison (à cause de cette nouvelle loi). Alors que si il en héritait aujourd’hui à sa valeur réelle, il aurait certe à payer des droit de succession, mais à la vente, il n’aurait pas eu à s’acquitter des frais sur la plus-value.

    Les droits de succession lui aurait couté moins chères que de payer les frais sur la plus value.

    • Bonsoir Capel,

      Je comprends maintenant mieux votre problème car vous n’aviez pas précisé initialement que votre beau-père voulait vendre la maison.
      J’avais compris initialement que le notaire réclamait des droits au titre de la succession ce qui n’est pas le cas.
      Le problème vient donc de la sous-estimation faite à l’époque par le notaire.
      Par ailleurs, les parents ont souvent tendance à sous-estimer un bien de manière à payer moins de droits.
      Effectivement, si votre beau-père vend, il aura à payer des droits calculés entre le montant indiqué dans la donation et le prix de vente.
      Pour éviter cela, il faudrait que votre beau-père fasse une donation partage (par exemple)à ses enfants sur une valeur actualisée de la maison et que ces derniers revendent la maison dans quelques années.
      Maintenant, le projet de loi sera amendé, nous en saurons plus la semaine prochaine,il faut donc attendre quelques jours pour définir une statégie.
      Bien cordialement

      • Je voudrais ajouter à mon commentaire que le prix de la maison à probablement été sous-estimé mais que les prix ont plus que doublé depuis.
        La donation a par ailleurs été faite en toute connaissance des règles en vigueur à l’époque c’est à dire exonération de l’imposition sur les plus-values après 22 ans de détention.
        Cette durée a été ramenée à 15 ans en 2004 et maintenant……..nous le saurons la semaine prochaine.
        En tout cas, en cas de donation, il vaudrait mieux déclarer le prix du haut de la fourchette.

  33. Pingback: La plus value immobilière exonérée après 25 ans de détention ?

  34. Bonjour,

    Quelques réactions:

    1 – Il est écrit dans le projet de loi que les dépenses « de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration , supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise » sont prises en compte et viennent diminuer le calcul de la plus-value, mais seulement « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives »
    Quand ces dépenses étaient au moins partiellement déductibles dans le calcul annuel de l’impôt sur le revenu, et ont effectivement été prises en compte à ce titre, cela revient-il à dire :
    a – qu’elles ne sont en réalité plus jamais prises en compte pour le calcul de la plus-value de la vente du bien immobilier, puisqu’on les a déjà utilisées pour les déductions annuelles autorisées?
    ou:
    b – Qu’elles ne le sont que pour la fraction qui n’a pas été prise en compte dans les déductions annuelles pour travaux?

    -2 Une remarque: les 15% forfaitaires que prévoit le projet s’appliqueraient quel que soit l’âge du bien vendu: autrement dit, on suppose qu’une maison de 80 ans, , comme une maison de 6 ans, ont eu besoin strictement le même pourcentage de travaux. C’est idiot. Une belle incitation à rénover une maison de famille, ou à restaurer une maison ancienne!

    3 – Il y a encore un bon nombre d’autres points qui posent de vrais problèmes dans ce projet de taxation des plus-values immobilières: c’est un projet qui semble bâclé, écrit dans la hâte pour arriver à temps pour le vote de la loi de finances rectificative, et dont les conséquences sur les marchés immobiliers de la vente et de la location seront très probablement très contre-contreproductives.
    Il n’est même pas besoin de parler de l’effet sur les détenteurs de biens immobiliers (ceux qui en ont acheté un à crédit pour se constituer un capital-retraite, ceux qui ont une maison de famille pour laquelle ils ont déjà acquitté des droits de succession, ceux qui ont contribué à la restauration de vieilles maisons en y travaillant eux-mêmes pendant les vacances.

    4 – Et quel contraste avec le traitement des plus-values mobilières: la commission des finances a retenu en ce qui la concerne que la date d’entrée en vigueur de la nouvelle taxation des transactions mobilières serait repoussée de 3 ans, au 1er janvier 2015; tandis que pour les propriétaires de bien immobilier, on a cru bon d’avance rétroactivement au 25 août l’entrée en vigueur de la nouvelle et massive taxation. On a sans doute eu peur de paniquer les actionnaires?

    5 -Pourquoi les journaux, la radio et la télévision ne présentent-ils aucune analyse critique de ce projet?

  35. Pingback: Plus value immobilière : Abattement de 2%, 3% puis 10% et exonération après 30 ans ?

  36. Bonjour,

    A quand la réforme de l’abbatement des 159000 euros à 50000 euros ?

    Je cherche mais ne trouve rien à ce sujet !

    Je vous remercie, Très cordialement

    • Saublens Michel says:

      Bonjour GUTH,

      Il s’agit d’aménagements fiscaux opérés par les sénateurs dans le cadre du PLF 2012.
      Pour rappel, le sénat a basculé à gauche !
      L’article 775 ter du CGI serait ainsi rétabli.
      Il faut encore la validation de la CMP !
      Il y avait anguille sous roche : voir notre article : « donner avant qu’il ne soit trop tard ».

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