Plus value immobilière : Cession du terrain + construction ?

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Je réalise actuellement la vente de ma résidence secondaire (terrain acquis en mars 1973 pour une valeur de 2 632 euros et construction réalisée en août 1987 pour un montant de 95 408 euros). En utilisant votre simulateur de calcul de plus-value, j’ai obtenu un montant total de l’impôt à payer de 13 994 euros. Selon mon notaire, ce montant s’élèverait seulement à 4 768 euros,compte tenu du fait que l’acquisition du terrain remonte à plus de 30 ans, la plus-value concernant uniquement la construction non pas le terrain.  

Pour information:

  • valeur actuelle du terrain : 160 euros/m2 (- 20% pour occupation) x 575m2 = 73 600 euros
  • valeur vénale construction corrigée: 109 720 euros
  • prix de vente construction: 146 400 euros

 

Quelle serait à votre avis le montant réel de l’impôt à payer sur la plus-value?

Merci d’avance.

Guy.

 

 




Catégorie : Tags: posée 4 juin 2012
Guy
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2 réponses

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accepté
Bonjour GUY, votre notaire a tout à fait raison.

Lors de la vente d'une maison qui a été acquise en deux temps :

1 - Achat du terrain.
2- Construction d'une maison sur ce terrain.

Lors du calcul de la plus value immobilière, le date d'acquisition à retenir pour calculer le délai de 30 ans doit être décomposé :

- Entre la date d'acquisition du terrain
- Entre la date de construction de la maison.

Dans l'hypothèse ou le terrain serait détenu depuis plus de 30 ans, mais la construction inférieure à 30 ans, seule la plus value réalisée sur la construction serait taxable à la plus value immobilière.
La plus value sur le terrain serait exonérée car détenu depuis plus de 30 ans.

Le Bulletin officiel des impôts précise le principe dans ces mots :

La date d'acquisition permettant de déterminer l'impôt sur la plus value lorsque le contribuable construit / fait construire un immeuble sur un terrain :

- fraction de la plus-value afférente au terrain : date d’acquisition du terrain indépendamment de la date du début d’exécution des travaux de construction ;

- fraction de la plus-value afférente à la construction : date du début d’exécution des travaux de construction. La preuve du début d'exécution des travaux résulte, en principe, de la délivrance du récépissé de la déclaration d'ouverture de chantier faite en mairie. Toutefois, lorsque cette déclaration n'a pas été déposée, la preuve peut résulter soit des mémoires des entrepreneurs de maçonnerie ou de terrassement, s'ils sont suffisamment probants, soit des bons de commande délivrés par les sociétés de construction à condition qu'ils comportent l'indication des acomptes à payer (montants et dates) par rapport à l'état d'avancement des travaux et qu'ils soient appuyés des justifications relatives aux paiements effectués.

Ainsi, compte tenu de ces éléments d'appréciation, votre notaire à raison dans son raisonnement.

Bien cordialement.
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Bonjour Guillaume,

 

Je tiens à vous remercier infiniment pour la rapidité de votre analyse qui me permettra de réaliser ma vente en toute sérénité.

Cordialement.

Guy.

Guy
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