La Société civile immobilière (SCI) est un outil juridique des plus utilisé lorsqu’il s’agit de préparer la transmission d’un patrimoine immobilier.

Il s’agit d’une forme sociétaire simple, qui autorise, lorsque la stratégie est bien réalisée, de distinguer le pouvoir sur la gestion du patrimoine, du droit de propriété de l’immeuble via la détention des parts de la SCI. C’est la combinaison entre le statut d’associé (en pleine propriété ou en nue propriété / usufruit des parts de SCI) et le rôle de gérant permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en limitant les droits des donataires sur la gestion de l’immeuble.

Pour autant, derrière une apparente simplicité, il convient d’être attentif à la gestion comptable et financière de la SCI pour atteindre tous les objectifs fixés en terme de transmission du patrimoine civile et fiscale.

 

La SCI pour l’acquisition d’un immeuble de rapport : Le démembrement des parts de SCI.

Le schéma le plus fréquent est réalisé en quatre étapes  :

  1. Création de la SCI par Monsieur et Madame. Le capital apporté à la création de la SCI est faible. On peut parler de 1500€ par exemple. Les gérants statutaire de la SCI seront Monsieur, puis madame par exemple.
  2. Acquisition de l’immeuble par la SCI. La SCI fait un crédit pour la totalité de l’achat de l’immeuble de rapport.
  3. Mise en location de l’immeuble. La SCI perçoit les revenus fonciers, qui lui permettent de rembourser le crédit immobilier.
  4. Quelques mois après l’acquisition de l’immeuble, alors que la SCI est très endettée, les parents réalise une donation de la nue propriété des parts de SCI. La SCI étant endettée, la valeur de la donation servant de base au calcul des droits de mutation à titre gratuit est très faible.

 

 

 

Au terme de ces quatre premières étapes, les parents sont usufruitiers / gérant des parts de SCI alors que les enfants sont nus propriétaires de ces mêmes parts de SCI.

La valeur de la SCI au jour de la donation est très faible. Pour déterminer la valeur des parts, on calcul l’actif net réévalué de la SCI : Actif (valeur de l’immeuble + liquidité) – Passif (dette bancaire). Les droits de donation porteront donc sur une très faible valeur et les abattements disponibles pour la donation entre parents et enfants ne seront que peu consommés.

Les parents, usufruitiers des parts de SCI, pourront percevoir les revenus distribuables par la SCI et leur statut de gérant leur permettra de gérer l’immeuble selon le niveau prédéfini dans les statuts et notamment dans l’objet social de la SCI.

Selon l’article 1844 du code civil, « si une part est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, où il est réservé à l’usufruitier.

 Les statuts peuvent déroger aux dispositions des deux alinéas qui précèdent. »

Pour autant, la jurisprudence précise qu’il n’est pas possible de priver le nu propriétaire du droit de vote en sa qualité d’associé. Par prudence, les statuts pourront déroger au principe édicté par le code civil mais l’usufruitier devra recueillir l’accord du nu propriétaire pour les décisions affectant la substance de la société : modification du pacte social, augmentation ou réduction de capital, transformation, prorogation de la société. De manière générale, on pourrait affecter le droit de vote à l’usufruitier concernant toutes les décisions prises en assemblée générale ordinaire et le droit de vote au nu propriétaire pour toutes les décisions en assemblée générale extra ordinaire.

 

Beaucoup d’investisseur se limitent à la mise en place de ce schéma pour la préparation et l’optimisation de la transmission du patrimoine familiale. Considérant le remboursement du crédit grâce aux loyers, ils considèrent, à tort, que l’effacement de la dette bancaire profitera aux nus-propriétaires des parts de SCI. Cette réflexion est malheureusement erronée : le compte courant d’associé change toute la stratégie et réduit à néant l’optimisation fiscale.

 

Le compte courant d’associé dans une Société civile immobilière.

Le résultat de l’exercice comptable, qui a la nature de fruit civil, revient à l’usufruitier des parts de SCI. C’est également à l’usufruitier qu’ appartient le pouvoir de décider de son affectation : la capitaliser dans la société ou le distribuer.

Ainsi, La SCI permet à l’usufruitier de décider de l’affectation du bénéfice et donc de son niveau de revenu. En théorie, l’usufruitier est libre de :

  • Capitaliser l’intégralité des revenus. Dans ce cas précis, l’usufruitier ne perçoit aucun revenu, et décide systématiquement de placer l’intégralité des capitaux en réserve, qui reviendra au nu propriétaire. En refusant de percevoir des capitaux, l’usufruit augmente le patrimoine du nu propriétaire en franchise de droit de donation. Mais, prudence sur ce schéma qui pourrait être requalifier de donation indirecte, même si pour le moment la jurisprudence semble favorable.
  • Se distribuer l’intégralité des revenus. En tant qu’usufruitier, il a le droit à percevoir le bénéfice de l’exercice, il peut systématiquement décider de se l’attribuer. Attention cependant à ne pas fragiliser la société par une trop forte ponction.

 

Le compte courant papier, créé automatiquement par le remboursement d’un emprunt.

Le résultat comptable de la société est égal à la différence entre les produits (loyers) et les charges (entretiens, réparation, assurance …) y compris les intérêts d’emprunt. Mais attention, dans une mensualité de crédit, il y a : intérêt + capital. Seul les intérêts sont déductibles pour la détermination du résultat comptable.

Le remboursement du capital du crédit immobilier (compris dans la mensualité du crédit) n’a aucun effet dans la détermination du résultat de l’exercice. Il viendra réduire la trésorerie disponible mais sans impact sur le bénéfice : La société peut réaliser un bénéfice sans dégager de trésorerie (puisqu’il faut bien rembourser le capital du crédit immobilier).

Ainsi, le dividende ne peut être distribué faute de liquidité (le dividende est distribuable mais non distribué), il est alors affecté en compte courant d’associé au nombre du bénéficiaire du bénéfice distribuable non distribué : l’usufruitier.

Si l’usufruitier ne prend aucune décision quant à l’affectation du bénéfice non distribué, le remboursement du crédit bancaire à pour corolaire, la création d’un compte courant d’associé au nom de l’usufruitier pour un montant équivalent : l’optimisation de la transmission du patrimoine au profit des enfants nus propriétaire est raté, car le compte courant d’associé, dette de la société vis à vis de l’usufruitier, sera taxable aux droits de succession.

 

Du fait de ce compte courant d’associé créé au profit de l’usufruitier, la transmission du patrimoine est inefficace.

Une solution pour évité la constitution du compte courant d’associé, automatiquement du fait du remboursement du crédit, serait, pour l’usufruitier, de prendre la décision d’affecter le bénéfice distribuable de l’exercice directement en réserve, c’est à dire au profit du nu propriétaire, mais attention au risque de requalification fiscal si cette opération était massive et systématique.

 

Dans cette hypothèse extrême, la transmission du patrimoine sera très efficace, mais prudence.

 

 

L’amortissement de l’immeuble pour réduire le montant du bénéfice distribuable à l’usufruitier.

Le compte courant d’associé nait principalement du fait du bénéfice non distribué  à l’usufruitier faute de trésorerie. Une solution réside donc dans la constatation d’un amortissement de l’immeuble. L’amortissement constitue une charge non décaissée constatant la dégradation dans le temps de l’actif.

Cette charge aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable de l’exercice (fiscalement cela ne change rien), et donc le niveau de dividende distribuable à l’usufruitier.

Nous avons développé cette thématique de l’amortissement de l’immeuble dans cet article « SCI : Faut il constater l’amortissement de l’immeuble ?

 

La mise en réserve du bénéfice augmenter la valeur des parts appartenant au nu propriétaire.

Comme nous vous le présentions dans cet autre article « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.« , l’usufruitier n’est pas dans l’obligation de voté la mise en distribution du bénéfice de la SCI. Une décision de mise en réserve repousse la question du compte courant d’associé et permet de valoriser le patrimoine transmis au nu propriétaire.

 

 

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31 Comments

  1. Bonjour,
    Dans cet article très interessant , la sci est elle
    Imposée a l’IR ou l’IS et quelle difference cela
    Fait-il
    Cordialement

    • Bonjour,

      Nous sommes dans le cas d’une SCI à l’IR, mais dans la réalité, le mode d’imposition n’a pas d’impact sur la constitution du compte courant.

      • cretier says:

        Vous n êtes pas très clair dans votre explication sur le cca, en terme de comptabilité que mettez vous au bilan du cca la mensualité dans son intégralité ou bien fraction du capital ou seulement intérêt d emprunt. Attention vous mettez le doute dans beaucoup d esprit avec des réponses trop simplistes

  2. Geminico says:

    bonjour,

    dans le cas de l’amortissement du bien, la sci ne doit elle pas etre à l’IS pour pouvoir amortir?

    Cordialement,

  3. Bonjour,

    Non, il est tout à fait possible de réaliser l’amortissement de l’immeuble dans une SCI imposer à l’impôt sur le revenu.

    Mais attention, cet amortissement n’est que comptable et n’aura aucun impact sur la calcul du revenu foncier imposable.

    Bien cordialement.

  4. Belier 50 says:

    A propos de l’article: SCI,trasmission…. très bon développement, mais je cite un arrêt de la cour de cassation en date du 10/02/2009 qui indique qu’en votant l’affectation des bénèfices en réserve, l’usufruitier ne consent aucune donation à ses enfants nu-propriétaires.
    Source juridique: Michaël DROIT Notaire à Joué-les-Tours Membre du groupe Monassier

  5. Votre réponse est interessante , mais concrètment comment amortir le bien en IR sans que ceci n’apparaisse dans le resultat fiscal mais seulement comptable ? J’avoue être un peu perdu , de plus en faisant cela , est-ce qu’il y a un impact ur les plues values ulterieures en cas de revente ?

  6. alexandre says:

    Bonjour,

    Votre sujet est trés intéréssant. Je suis moi même en création de SCI afin d’acquérir des biens immobiliers en vue de les louer. Cependant j’ai quelques interrogations quant au montage fiscal. Je souhaiterai créer la SCI avec ma fille agée de 16 mois en utilisant le montage suivant : moi –> 50 % PP , 50 US . Elle 50 % NP . Je garde en réalité 50 % de la NP afin de lui donner plus tard ou de le partager si j’ai un autre enfant. Si j’ai bien compris en donnant la moitié de la NP à la création, les droits de donation seront nulle car la valeur des parts = Actif – Passif et l’achat se fait à crédit.

    Que se passe t’il ensuite pour les autres acquisitions de la SCI ? aurais je des droits à payer au titre de la donation si la sci acquiert d’autres immeubles par la suite ? Ou cette donation de NP de parts sociale est définitive et si dans 10 ans la société à un actif de 1 000 000 euros je n’aurais rien d’autres à payer.

    merci pour votre aide,
    Alexandre

  7. Edouard says:

    Bonjour,

    Sujet assez bien expliqué. J’ai une question concernant le « cca ». Est-il possible de se baser sur la donation de la nue-propriété du « cca » aux enfants pour éviter les risques concernant la mise en réserve systématique du résultant en réserve ? Cela permettrait d’affecter les résultats comptables aux « cca ».

    Si oui, quelles sont les modalités pratiques (date de donation, montant, etc…) ?

    Je vous remercie d’avance

    Edouard

  8. Bonjour,

    Merci pour cet excellent article trés clair et développé.

    Il me semble que pour les donations en compte courant d’une SCI, le mode de calcul de la valeur des parts sociales a récemment subi une modification législative.

    Prenons l’exemple d’un bien d’une valeur de 700.000e. La dette de la SCI aupré de l’associé majoritaire est de 700.000e. La valeur vénale ré évaluée au 01 janvier est de 735.000… selon votre article la valeur des parts serait de 35.000e et les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur cette base.
    Est ce toujours le cas ?

  9. Bonjour voici notre projet :
    Création SCI familiale (nos enfants 30% mon épouse 5% et moi 5%)mise en location à un tier. La particularité c’est que cette SCI rachèterais par un prêt notre résidence précipale.

    Nous achetons à côté une nouvelle maison en résidence principale.

    Projet conseillé par un fiscaliste et un notaire… Mais les banques ne suivent pas sur l’achat d’un bien à soi même (on a du cash à côté, des immeubles et je gagne 10K)…

    Connaissez vous une banque qui sait gérer ce type d’opération ?

  10. Bonjour,

    Question (stupide peut-être mais tant pis) d’un novice :
    pourquoi passer par une SCI pour optimiser sa succession?
    Si j’achète un bien via un emprunt, que je loue ce bien et que je le donne ensuite en nue-propriété à mon fils, n’aboutit-on pas au même résultat?
    La valeur du bien sera bien diminuée aussi dans ce cas là du montant de l’emprunt non?

  11. Bonjour,
    Aujourd’hui séparé nos avons créé une SCI mon ex conjoint et moi en 2000. Monsieur est gérant majoritaire. J’ai 24000€ sur mon cpte courant. Je n’ai aucun regard sur la sci, il investit et fait sa sauce sans m’informer de rien. Je veux faire une donation à mes deux enfants pour ne plus rien avoir à faire avec cette sci, car cela fait 13 ans que je ne suis là que pour payer les impôts. Je veux récupérer l’argent de mon cpte courant lors de la donation mais monsieur dit qu’il n’a pas la trésorerie et qu’il ne l’aura jamais car il réinvestit tout le temps ou il fait des réparations.
    Ai je une solution pour récupérer mon compte courant ?
    Merci d’avance

  12. bonjour,
    grâce à votre article, je comprends un peu mieux comment fonctionne un compte courant d’associé.
    Je me demande si les choses se passent pareillement quand un associé prête une somme d’argent à la SCI pour acquérir un bien. Quand cet associé transfert cette somme sur le compte de la SCI, cela entraîne l’ouverture d’un CCA au sein de la SCI. Si la somme qui y figure est intégralement utilisée pour l’achat, le CCA compte O€. Maintenant, quand les loyers perçus abondent le résultat et que ceux-ci sont affectés au remboursement du prêt, cela veut-il dire que le CCA du prêteur associé s’enrichit alors de ces montants ? Mais qu’en est-il alors des revenus des associés ? Ils ne perçoivent plus de revenu foncier et ne paient donc plus l’impôt. Que l’administration fiscale considère-t-elle ? Estime-t-elle qu’elle touchera sa part plus tard du fait de l’augmentation de la valeur de la SCI liée à l’achat ?
    Cordialement

  13. Etienne Primo says:

    Bonjour
    Article tres interessant, Merci.
    Nous avons cree une SCI familliale (Parents) en 2000 et y avons integres nos 2 enfants a leur Majorite pour finalement faire une donation en nue propriete…
    L´achat du bien avait ete finance a 100% par un emprumpt in fine… emprumpt in fine qui venu a terme a ete rembourse a 100% par un apport de fond des parents… comment doit on ou peut on traiter comtablement cet apport de fonds?

  14. Christine says:

    Bonjour

    Mon ami et moi et moi avons créé une SCI en 1982 pour construire un immeuble à usage de location de bureaux
    J’ai 20% des part, lui 80%
    Etant très malade, en 2011, il a souhaité acheter 2 maisons d’habitation à proximité de son domicile. Je ne m’y suis pas opposée. Pour l’achat, la banque ne pouvais pas lui prêter la somme compte tenu de son état. J’ai signé une caution sur mes biens personnels (les loyers des bureaux couvrent les montants des traites mensuelles)
    Mon ami est décédé. Ses enfants, via la succession, ont hérité chacun de 40%
    J’ai reçu en début d’année les encours de la banque
    Etant minoritaire, je ne maîtrise pas la gestion de la SCI
    Quelles sont mes possibilités ? est-il possible de lever la caution personnelle pour mettre les bâtiments en garantie? Pourquoi les enfants n’ont aucune responsabilité pour 80% du patrimoine ?

  15. QUESTIONS QUE PERSONNE NE TRAITE JAMAIS
    SCI familiale imposée à l’IR ..puis donation partage avec réserve d’usufruit aux enfants, MAIS sans droits de vote aux nu propriétaires ..classique…Père nommé gérant à vie dans les statuts.On traite souvent le sujet de « l’optimisation fiscale »mais dans la vie, il y a aussi des situations DE DIVORCE !! Gérant avec Important CPT/Courant d’asssocié – Vente d’un des biens de la SCI ..Plus values ..bénéfice « exceptionnel » ..Choix de son affectation en A.G annuelle ORDINAIRE ..DROIT ou NON pour les parents « usufrutiers » de se distribuer l’INTEGRALITE du bénéfice de l’année (courant et exceptionnel)
    MERCI infiniment pour votre réponse

    • @Pavlovic, La complexité réside….dans la rédaction des statuts.
      Cette rédaction est primordiale et complexe. Pour ajouter de la complexité à la SCI, vous n’évoquez pas le vote plural.
      Il est utile de bien prévoir le fonctionnement de la SCI , qui fait quoi, pour combien de temps, qui agit, le ou les gérants, les associés? Sur quels périmètres. Un associé peut à tout moment demander le remboursement du CCA mai encore faut il que ce remboursement ne mette pas en cause la survie de la SCI… quoi que dans certains cas ..Etc. Famille recomposée, gérance confiée à un beau fils et non au conjoint survivant usufruitier, quand le nu propriétaire vote des réserves ce qui prive l’usufruitier des revenus sur lesquels il est taxé, la SCI ayant perçu lesdits revenus. La SCI est un outils formidable mais délicat à magner.

      • A l’attention de OPC
        Voici des précisions ; afin d’obtenir une réponse juridique précise à ma question
        SCI crée entre 2 epoux marié sans contrat /mariage
        Le MARI est nommé GERANT a VIE, avec les pouvoirs les plus étendus ..sans AUCUNE limitation de durée, ou de montant, ou de quantités…Il est SEUL à décider et à représenter la SCI ..S’il décède, c’est SON EPOUSE qui le remplacera à la gérance (elle accepte cette fonction dans les statuts).
        DEUX ANS plus tard ..donation partage avec réserve d’usufruit de 90 % des parts de la SCI aux enfants
        Le GERANT garde seul TOUS SES POUVOIRS d’origine..
        Les statuts « modifiés » prévoient : « QUE LE DROIT DE VOTE AUX A.G. appartient à l’USUFRUITIER quel que soit la nature de la décision à prendre »!
        PROBLEME : vente d’un des biens de la SCI ..plus value ..bénéfice exceptionnel ..choix de son affectation en AG annuelle ORDINNAIRE ???
        QUESTION : DROIT OU NON pour les usufruitiers de se distribuer l’INTEGRALITE des bénéfices de l’année ( le courant plus l’ »exceptionnel »)??
        PRECISION : Aucun problème de « survie de la SCI » si Retrait des CCA des parents « usufruitiers »
        Je ne vous demande pas un conseil basé sur « l’optimisation fiscale » ; mais une réponse JURIDIQUE sur le DROIT ou NON d’attribution dans notre cas de l’intégralité des bénéfices au profit des « usufruitiers »- et donc de ne pas créer de C.C.A aux noms des nu propriétaires .
        Je vous remercie grandement pour votre réponse

  16. Bonjour,

    Pas de réponse PRECISE à votre question, impossible ici.
    2 contradictions : je vous cite « donation partage avec réserve d’usufruit de 90 % des parts de la SCI aux enfants » ==>enfants usufruitiers.
    « si Retrait des CCA des parents « usufruitiers » » ==>parents usufruitiers

    Qui vend ? La SCI je suppose. Transparence fiscale. Vente = PV
    impôt sur PV du par le ou les nus-propriétaires.

    Les usufruitiers sous réserve des éléments inconnus « peuvent » se distribuer la PV nette aux proratas de leurs droits économiques.

    Votre question est plus complexe qu’il n’y paraît.
    Cdt
    PS : Cette réponse volontairement courte n’a aucun caractère d’une consultation juridique qui n’a pas lieue d’être sur le blog

  17. clevenot says:

    bonjour

    sujet déjà traite et compte tenu de levolution de la valeur immobilier partons du principe que l on a interet a optyer a l is qui permet de deduire l amortissement
    et de passer les benefices a 0 et ainssi d affecter les benefices en remboursement des comptes courant d associes qui sont toujours les usufruitier donc au profit du nu proprietaire

    je suis heureux que ayez a nouveau souleve le probleme

  18. Excusez moi si j’ai été imprécis
    Les membres fondateurs de la SCI – Le père GERANT à VIE et son épouse – ont 10 % des parts en pleine propriété et 90 % des parts en usufruit
    Les enfants sont nus propriétaires de 90 % des parts, et n’ont AUCUN droit de vote aux assemblées générales
    C’est la SCI qui VEND une partie de ses actifs ..le notaire va bien sur retenir sur le produit de la vente la plus value « fiscale » due à l’état, par la SCI…mais ma question porte ensuite sur le sort du bénéfice « COMPTABLE » lors de la prochaine A.G.O.
    Puisque les statuts prévoient que le droit de vote appartient à l’USUFRUITIER dans tous les cas, lé gérant et son épouse peuvent – t -ils décider de se distribuer l’INTEGRALITE du bénéfice comptable de l’année ( le résultat d’exploitation courant plus le bénéfice exceptionnel issu de la vente d’une partie de l’actif)???
    Ce qui conduit à ne pas créer de C.C.A aux noms des nus propriétaires… Je vous remercie vraiment de m’éclairer.

  19. PV = revenu exceptionnel
    oui sur le principe pour l’intégralité,
    les nus propriétaires sans revenus devront payer l’impôt qui sera prélevé par le notaire.
    Il y a des règles d’écritures comptable que je ne maîtrise pas.
    Votre notaire est capable de vous donner toutes les réponses me semble t’il.

    • Sauf erreur de ma part, ce ne sont pas  »les nus propriétaires sans revenus devront payer l’impôt qui sera prélevé par le notaire », mais c’est la SCI qui les payera (et le notaire qui les calculera et même les retiendra sur le prix de vente). On en est toujours à une taxation de 34.5% (19% + 15.5% PS) de la plus-value imposable (après abattements), contrairement à ce que certains semblent croire (en faisant une confusion, et en imaginant une intégration de la plus-value au revenu soumis au barème de l’IR, qui avait été envisagée…).

      Je ne vois pas, avec tous les éléments indiqués, ce qui empêcherait les usufruitiers de se distribuer la totalité du résultat de l’exercice, si c’est ce qu’ils décident lors l’AG. Pour plus de clarté, il aurait même été possible de prévoir lors de la donation de nue-propriété que la distribution correspondant aux résultats exceptionnels sera en totalité au bénéfice de l’usufruitier (j’ai vu ce type de clause dans des conventions de démembrement temporaire, et dans des statuts).

  20. Olivier says:

    Bonjour,
    Souhaitant vendre 50% des part d’une sci a l’IS, je me demande comment la valoriser, dois-je minorer la valeur des 50% de la fiscalité IS arrêtée au jour de la cession.
    Merci de votre réponse
    Olivier

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