Depuis quelques mois, de nouveaux fonds euros font leur apparition. Il s’agit de fonds euros dans lesquels l’assureur investi pour une part très importante dans l’immobilier de rendement (en direct ou par l’intermédiaire de SCPI).
Ces fonds euros bénéficient toujours d’une garantie en capital à tout moment et d’un taux de rendement minimum garanti. Les assureurs annoncent des rendements meilleurs, boostés par le rendement de l’immobilier d’entreprise et les SCPI.
La question est donc de savoir quel sera la solidité à long terme de ces nouveaux supports ?
Peut on parier qu’à long terme, ces nouveaux fonds euros permettront de garantir un rendement supérieur aux obligations (obligation d’état ou obligation d’entreprise) ? Sans observer une baisse de la valeur de l’immobilier ?
Est ce que l’assureur qui engage sa solvabilité sur l’absence de baisse du marché de l’immobilier, ne prend t’il pas un risque démesuré ?
En effet, investir massivement en SCPI ou immobilier en direct dans le fonds euros d’un contrat d’assurance vie sous entend que l’assureur engage ses fonds propres sur la solidité de l’immobilier. Le fonds euros est un actif garanti par l’assureur. je suis quelque peu perplexe ? Qu’en pensez vous ?
Je n’ai pas d’idée très précise sur la qualité de ces nouveaux fonds euros investis dans l’immobilier, même si je dois avouer rester dubitatif.
Si l’investissement en immobilier d’entreprise est pertinent, pourquoi ne pas y investir directement (que ce soit par la biais d’une unité de compte d’un contrat d’assurance vie ? (cf article : SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux ) ou en direct hors assurance vie ?(cf article : Comment investir en SCPI selon vos besoins et votre patrimoine.)
Qu’en pensez vous ? J’aimerais bien avoir votre analyse ?
N’hésitez pas à laisser un commentaire, la réflexion de tous permettra de faire avancer les idées de chacun.
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41 commentaires
MAINTENIR LE BON PRINCIPE SE DIVERSIFIER PAS TOUS SE OEUFS DANS LE MEME PANIER
Oui, c’est exactement ce que me disent les banquiers depuis plus de 40 ans.
Ma traduction avec ces années d’expérience:
– les banquiers prennent les bénéfices
– vous prenez ………
Et si les banques sombrent, c’est le contribuable qui renfloue.
Non, pour revenir à la question pertinente de Guillaume, je n’ai vraiment pas d’avis précis sur le sujet.
Mon expérience se limite à l’immobilier en direct.
J’ai voté pour « attention, le rendement sans risques n’existe pas »
Les assureurs se sont basés sur les rendements et la solidité des SCPI dans le passé. Seulement dans le passé, on n’a jamais eu une crise financière si profonde en Europe comme aujourd’hui.
Le capital garanti des assureurs sur un support en immobilier me parait comme un coup de Poker. 50% de chance que l’immobilier se tient, 50% de chance que l’immobilier va baisser.
Perso, je commence à voir des prix immobilier baisser timidement ici et là. Est-ce un début de baisse généralisée ou est-ce passager ?
Donc pour moi, capital garanti des assureurs : mef mef.
En l’état actuel, l’avantage,ce serait la fiscalité par rapport à la plus value.
Il n’est pas assuré que cela dure…
De plus c’est l’assureur qui porte le risque, mais s’il fait faillite vous avez seulement une créance contre lui = alors on y va avec la kalachnikov ??
le vrai problème est que ne votez plus en AG , droit que vous déléguez à l’assureur, qui n’a pas forcément les mêmes intérêts que vous. Vous êtes donc pied et poing liés.
Encore aggravé dans les contrats collectifs…. dont les règles peuvent être changées à tout moment.
L’intermédiation a donc ses charmes faciles… et ses limites…
Rien n’est simple
La nue pro judicieusement calibrée est sans doute meilleure !
Ah oui les ACAVI vous connaissez ??
une petite recherche et une plongée dans l’Histoire, mmmmh…
La liste des incertitudes prévues par les intervenants précédents est assez probable de même que :
l addition des frais de gestion de l assurance quoique
l assureur puisse en dire, à moins qu il ne soit un philanthrope d une variété encore inconnue ,
et surtout ceux de l administration de la SCPI dont
l imagination pour en prélever à tous propos (rachat vente de SCPI – etc )est sans limite
« Les assureurs annoncent des rendements meilleurs, boostés par le rendement de l’immobilier d’entreprise et les SCPI. »
Il suffit de lire des rapports trimestriels de ces mêmes SCPI pour être convaincu du bien fondé de cette affirmation
les scpi sont dans la société en crise où nous vivons, elles seront donc et sont déjà impactées par celle là.
LISEZ les rapports trimestriels et COMPRENEZ LES !!!
La pensée magique ne mène qu’à se faire plumer, pendant que les charmeurs auront prélevé des frais biens réels, eux…
Idem pour les fusions de scpi mises ensuite en Asssurance vie = les marrons glacés….
Je pense qu’il y a souvent confusion entre assureur…ET gestionnaire délégué. Dans le premier cas, on est dans l’orthodoxie: l’assureur est un commerçant qui vent et achète du « risque », il garantit; en contrepartie de ce service qu’il vous vent, il vous facture le prix de sa prestation: la prime d’assurance.
Personnellement c’est cette fonction qui m’intéresse chez mon assureur et il me chaut de savoàir comment il s’y prend pour me garantir ma garantie!!! je ne suis pas son associé et ne souhaite pas l’être…
Autre approche, les assureurs ont voù ulu se défausser de leurs responsabilités en les transférant sur leurs propres clients; d’où l’émergence de contrats « à tiroirs », à « fonds cantonnés », etc…dont le but est de faire reposer sur le client lui-m^me le risque. Sous un discours spécieux, et un emballage astucieux, nombre d’entre nous ont cru en ces « offres modernes », allèchantes
J e suis trés dubitatif
probablement l’occasion de refiler aux gogos des » nanars « surévalués. ou l’occasion de multiplier les commissions entre partenaires amis et consanguins
risque évident conjoncturel , risque d’absence de liquidité éventuel ,ense rappelant qu’il y a toujours quelque part une clause indiquant le droit d e ne pas faire face à des retraits
si ces retraits sont trop important pour votre contrat ( mauvaise rédaction de ma part ,mais l’idée est que contractuellement il est bien prévu qu ‘on n ‘accède pas votre demande de rachat dans certaines circonstances) il vaut mieux un contrat moderne sur internet permettant d’affecter selon son opinion tout ou partie de la poche euro sur des fonds multiples et variés)
bref pas convaincu du tout
Ceci dit concernant les retraits, le risque est identique en cas de marché secondaire de scpi bloqué pour raison X ou Y, mais vous avez l’intermédiaire assureur en moins..
On ne peut tout avoir…
Et la liquidité , -ou sa promesse- se paye….
non vous ajoutez une seconde illiquidité
@Fredy
…comprend pas ???
1/ votre scpi peut ne plus pouvoir racheter des parts faute d’acheteurs ça c’est le risque habituel
é/ votre cie d’assurances peut être en difficultés graves pour tout autre motif et ne plus pouvoir assurer le rachat des souscripteurs..c’est prévu dans tous les contrats
En résumé, avec ces intermédiaires (assureur, SCPI, etc), les bénéfices pour le souscripteur sont mathématiquement proportionnellement amputés avec un risque malgré tout loin d’être négligeable.
Non?
Car la garantie en capital ……… 😉
oui Fredy rien de nouveau sous le soleil….
C’est votre « non » que je ne comprenait pas
Pour moi, l’assureur n’arrive plus à verser une bonne rentabilité donc il essaye de trouver un produit qui versera un rendement plus correct!!! avec l’OAT si on déduit les frais de gestion, votre rendement est négatif…
l’assureur essaye d’adosser l’actif au passif et comme ce n’est pas un spécialiste de l’immobilier il délègue la gestion à un spécialiste.. c’est ce qui est dejà fait pour les OPCVM que l’assureur délègue à une société de gestion externe ( délégation à un spécialiste pour les fonds asie etc etc)
Le vrai sujet est de vendre à des clients un fonds euro en pensant qu’il n y pas de risque alors qu’il y’a un gros risque immo..
Samuel
dorénavant, quel que soit le support, le risque est plus présent qu’avant…
Il faut s’y faire
et le dire
et l’écrire
l’assureur ne peut – et ne veut – porter le risque de l’immobilier et n’arrivera pas toujours à le compenser par d’autres actifs qu’il aurait dans le portefeuille (actions par exemple) de l’AV
Je rejoins l’avis de Freddy :
Il aura donc un moyen – probablement contractuel – de reporter le risque sur le client final par une clause bien ficelée ou un autre stratagème équivalent.
Néanmoins, je pense que dans un avenir proche (quelques mois ou quelques années) selon la vitesse de chute de l’immobilier, ces fonds pourront être effectivement intéressants
De toute façon, on pourra faire un bilan sous peu puisque certains de ses fonds devraient publier leurs résultats début 2013…
Je pense personnellement qu’on est devant une pure opportunité marketing . Avec la crise de la dette souveraine ,on a beaucoup fait peur ( a juste titre ) a l’épargnant ,
et l’assureur a profité de l’affaire : répondre a l’angoisse par le produit préféré des francais , l’immobilier , percu
par eux comme tangible ( si c’est la cata , les immeubles seront toujours la , raisonnement court je vous le concéde)
Comme l’homme a la mémoire courte , ca passe comme lettre a La poste ( je suppose que certains se souviennent de la grosse crise immobiliére , de l’effondrement du lyonnais etc ) . En attendant , ca soutient l’assurance vie et ca lui permet de se démarquer du livret A . Tiens d’ailleurs une autre arnaque , aprés avoir remonté les plafonds on va bien baisser les taux en janvier et espérer qu’un bon nombre de gogos resteront collés , mais c’est une autre histoire , tout ca pour dire que banquiers , assureurs , gouvernement …tout cela n’est pas trés responsable ,faut pas s’étonner que le bateau dérive !
Assurances vie et SCPI
Les inconvénients de ce montage ont été bien expliqués :
L empilage des frais de gestion , sauf si vous pensez que les gestionnaires qui vendent ces produits sont des philanthropes désintéressés
Pour l assurance vie : rien ne prouve que l intérêt de la défiscalisation de la durée pour une assurance vie va durer -Je pense même le contraire, à l heure actuelle
– La SCPI est l incertitude de l évolution du prix de l immobilier :
A titre personnel , j ai choisi l achat de parts SCPI en nue-propriété : celà laisse le temps de voir en attendant la fin du viager , et au cas ou on réalise une plus value on devrait être à l abri de devoir payer une taxation dessus pour un bon moment –
on propose actuellement des parts de scpi via assurance vie avec un rapport de4,.85%
comme les baux sont généralement avec un revenu de 10% c’ets donc 5.15 % qui partent dans la nature….
@ Fredy
10% sur du bon emplacement, vous me faites signer, j’accours….
Voyez les renta faciales aujourd’hui à l’achat, on en est loin !
@mamco
si vous achetez en NP, ce qui est un bon choix, il n’y a pas de « viager » mais ne réunion de l’Us à la NP par extinction de la durée, ce n’est juridiquement pas la même chose.
ca dépend du produit à 10% c’est de la rentabilité pour de l’entrepot!!! suffit de consulter les rapports annuels des boites immos.
oui, 10% faut pas rêver non plus.
oegarde les rentabilités proposées sur ce genre de produit :
http://www.diagnostic-expertise.com/defiscalisation/programme.php?law=scpi
mais attention, les placements sans risques, ca n’existe pas…
10% c’est ce que met dans la poche le bailleur et les 4 ou 5 % c’est ce que vous touchez..
ça veut dire que vous achetez trop cher et qu’il y a trop de commissions
je crois que Guillaume avait fait un sujet sur les SCPI
Mon cher Freddy,
aujourd’hui le bailleur n’a pas une rentabilité de 10% brute mais elle doit tourner autour de 8% sur des bureaux emplacés correctement. si vous enlevez les taxes foncières, les charges locatives, l’entretien de l’immeuble, la gestion locative, la vacance vous arrivez à 5% ce qui correspond à ce que la SCPI vous reverse vu que le gestionnaire de la SCPI ne prend que les frais de gestion!!! Achetez un bien en direct et déléguer en gestion et vous arriverez à un peu plus de rentabilité si vous vous démerdez bien.
Je ne suis pas un fervent des SCPI car je trouve que l’actif est survalorisé…
Quelles sont les commissions qui vous paraissent les plus aberrantes dans la SCPI qui vous font conclure que vous achetez trop cher?
La commission qui me parait la plus elevée ce sont les frais de commercialisation vu que le vendeur ne fait aucun travail de fond qui justifie 5% de frais çà je vous l’accorde.certainss gestionnaires de patrimoines sont prêt à vous reverser la moitié des frais soit 2.5%.
j’ai vu la dernière un cabinet qui faisait çà mais je ne me rapelle pas du tout du nom.
l’actif est survalorisé …est il impossible de penser que dans certains cas simplement 2 casquettes différentes un coup promoteur , un coup propriétaire de la scpi permettent cette survalorisation
ensuite les commissions à l’achat sont trop élevées ;et les charges locatives sont quand même pour la majorité répercutées aux locataires les charges de gestion ne sont pas données
Pire une rentabilité ne veut rien dire il suffit de baisser le prix de revente pour trouver une merveilleuse rentabilité pour les successeurs
Pour avoir eu dans le passé beaucoup de scpi et d’y avoir laisser beaucoup de plumes
je ne suis pas prêt d’ y replonger
je crois avoir vu a à peu prés tous les coups tordus
certaines scpi proposées dans le cadre d’assurances vies sont des mammouths préhistoriques , avec des immeubles hors d’âge qui vont prendre de plein fouet les lois vertes présentes et futures
mais à chacun ses choix ;personnellement pour question de liquidités je préfère
si je veux sortir pour tout ou partie des fonds en euros choisir parmi les centaines de fonds unités de compte proposées par les assurances vie sur internet .
Freddy,
Généralement les charges de gestion locative representent 12%ttc du loyer charges incluses.
il y’a des charges qui ne sont pas récupérables par la SCPI. il y’a l’entretien de l’immeuble. ca genère donc des frais c’est sur mais c’est lié à la gestion de l’immeuble. Après l’insérer dans une assurance vie est d’un intêret très limité vu que la société va vous reprendre des frais.
Vous avez tout à fait raison qu’i faut regarder les immeubles, leur emplacement et donc l’actif voir aussi si la SCPI n’est pas endettée.
Bonne journée à vous
Est ce que l’assureur qui engage sa solvabilité sur l’absence de baisse du marché de l’immobilier, ne prend t’il pas un risque démesuré ?
oui c’est une bonne question !
bonjour a tous
un article avait été mentionné sur fairvesta et robustus
meme risque même conséquence !(j ai d ailleurs des infos pour guillamume des DR de Robustus)
pour les plus anciens ou expérimentés d’entre nous, souvenez vous de europavie, cie d assurance vie avec seulement des fonds scpi, faillite en moins de trois ans! les scpi ont la cote comme à l époque mais cela ne va durer!
ATTENTION aux mirages supérieur a 6% cf le grand Bois et les optimmo 15M€ toujours pas remboursés ( la promesse de 9,6% par an en bncnp)et tant d’autres comme lynx industries etc…
Bonjour Philippe et Sven,
Pouvait vous m’en dire un peu plus sur Grand Bois et Optimmo de Ax…. Inv….
eh oui…..
Europavie qui a fait tomber plus d’un puissant et ruiné bien des épargnants, mais la gestion était hallucinante et non encadrée, j’en parlais hier avec une ancienne responsable, curieux hasard !
le grand Bois d’A… IN… est? comment croire que cela pouvait marcher ? la société du loisir éternel et ses mirages…..
Lynx, no comment…
Fair…sta, oui , on en redemande !!
On retrouve ici la même problématique que celle identifiée pour les SCPI en direct dans les contrats d’assurance-vie, à savoir une hétérogénéité suivant les propositions des assureurs distributeurs. Et donc la difficulté pour adopter une conclusion totalement généralisable.
Dans ce cas-là, il s’agissait des frais d’entrée, du tayux de redistribution partiel ou total, de la proportion autorisée sur le contrat etc…
Pour les fonds en euros immobiliers, se pose la question de la qualité des SCPI sur lesquelles ils sont investis. Pour avoir jeté un oeil aux premiers qui sont sortis, on ne peut pas dire que ce soit sur les meilleures SCPI (par exemple certaines avec un taux d’occupation de seulement 85%, des incertitudes sur le renouvellement des baux dans de bonnes conditions etc…)
@ julien
Il est cependant aisé de constater que TOUTES les scpi fourrées en fonds euros sont de grandes prostituées condamnées, moribondes, à la dérive avec des CS croupions, et un actif de mouise.
Ce n’est pas à rejeter, mais il faut savoir que ce ne seront pas les mieux traitées puisqu’on n’y vote pas !Ceci dit on peut les considérer comme condamnées et s’en faire une raison….
Déjà que celles ont l’on peut voter sont en pilotage automatique…
la fin du monde n’était pas le 21/12/2121 c’est demain :la preuve
http://www.explorimmo.com/edito/le-club-immo/detail/article/cecile-duflot-il-faut-reguler-les-prix-pour-debloquer-le-marche.html#xtor=EPR-86-%5Bnewsletters_edito%5D-20121221
ajoutez l’augmentation de l’ordre de 8 à 10 fois à paris de la taxe de balayage ,plus l’annonce de la révision des valeurs locatives pour les taxes d’habitation et foncières
investir dans l’immobilier ça va être fun
manifestement notre ministre pense qu’un investisseur confie ses économies par altruisme et qu’ à défaut il le sera par la loi
« …..plus l’annonce de la révision des valeurs locatives pour les taxes d’habitation et foncières…… »
J’ai entendu dire que ce serait à la baisse, non? 🙂
mais bien entendu c’est comme pour le prix de l’essence et du gaz oil à venir
lol et re lol !!!
Quel gâchis car Duflot connaît bien son sujet mais fausse tout par idéologie.
Non les loyers n’ont pas augmenté plus que le coût de la vie, contrairement aux valorisations des biens.
Non les bailleurs n’appliquent pas systématiquement les hausses IRL
Non, les objectifs de la loi Duflot ne seront pas tenus
Non, la « garantie universelle de paiement » fera glou glou comme la GRL.
=> pas une interrogation sur l’échec de la GRL sur laquelle ne reste que Solly Azar. (parce que les remboursements sont kafkaïens ! )
le grand mot d « universel » comme ça ceux qui contestent sont des mesquins : qui alimentera le fonds de cette garantie à votre avis? qui gérera les dossiers?
En vérité je vous le dis, les bailleurs ne seront pas à la fête, mais les locataires vont vivre des jours très noirs d’absence d’offre.Amen
Allons-y droit dans le mur..
lol et lol
De profundis sur l’immo, en France, c’était….hier
AMEN